Protokoll fra ordinær generalforsamling i Heimansåsen Borettslag Dato 28. mai 2013 Kl. 18.00. Møtested: Sekkefabrikken, Slemmestad. Tilstede var 42 andelseiere og 1 med fullmakt til sammen 43 stemmeberettigede. Fra forretningsfører møtte Heidi H. Kiplesund. Møtet ble åpnet av Thor Brynsmo. 1. Konstituering A) Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått Tor Inge Skoglund B) Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen Som referent ble Heidi Kiplesund foreslått, og til å underskrive protokollen Elisabeth Saxrud og Michelle Sund. D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2. Årsberetning og årsregnskap for 2012 A) Årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2012 ble gjennomgått og foreslått godkjent. B) Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapital. 3. Godtgjørelser A) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 63 000,-. Vedtak: Vedtatt
4. Innkomne forslag A) Forslag fra styret om endring av vedtektene 3-2 (2) Forslag til vedtak: Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 29.05.2013. Vedtak: Enstemmig vedtatt B) Forslag fra styret om endring av vedtektene vedrørende gassanlegget. Styret ønsker imidlertid å spesifisere dette i vedtektene, og foreslår følgende endring i borettslagets vedtekter. Endring er markert med kursiv/understrekning. 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, gasspeis med dets inntaksskap og innvendige rør i den tilknytning, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, gasspeis med dets
inntaksskap og innvendige rør i den tilknytning, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har ansvar for å påse at eier av gassanlegget til enhver tid ivaretar lovpålagt service, ettersyn og kontroll av felles gassanlegg frem til inntaksskap/abonnementssentral for den enkelte bolig. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. Vedtak: Enstemmig vedtatt C) Forslag fra styret vedrørende service på gassanlegg i de enkelte leiligheter. Den enkelte beboer har ansvaret for vedlikehold/service av gassanlegget (gasspeis) i egen leilighet. Borettslaget har ansvar å påse at den enkelte andelseier ivaretar sitt vedlikeholdsansvar for det innvendige gassanlegget. Styret ønsker at det inngås en felles avtale. Ved at det inngås en felles avtale har styret og borettslaget en kontroll på at alle leilighetene ivaretar sitt ansvar i forhold til gassanlegget. Service og vedlikehold av gassanlegget er særdeles viktig i forhold til sikkerheten hos andelseierne. En felles avtale bidrar også til en gunstigere pris for hver enkelt andelseier enn en antar andelseierne kan oppnå dersom de skal inngå individuelle avtaler. Styret har innhentet tilbud på en avtale med Risør Sveis og Montering A/S om å foreta årlig service i leilighetene. Årlig service pr. leilighet er pr i dag fastsatt til kr. 1 225,-. Kostnadene vil bli fakturert direkte til den enkelte fra firmaet. Vedtak: Enstemmig vedtatt D) Forslag fra Gundersen/Wirsching om at styret og Obos fastsetter tomtegrensen mellom Heimansbakken 5, og Boligveien 10 og 12 i samarbeid med en landskapsarkitekt. Omskulpturering og markering av felles utearealer prioriteres for 2013 og 2014. Beboere i nabohus og andre bruker bakken ved siden av Heimansåsen 5 som gjennomfartsåre. En dialog med tomteeiere i Boligveien 11 c og 13, samt Heimansbakken 5, vil klargjøre hva slags ferdsel alle tomteeiere ønsker over sin egen tomt. Heimansbakken 5 og Boligveien 11c har vært under totalrehabilitering og
begge hus ble inflyttet tidlig våren -13. Denne sommeren vil være den første med beboere i begge hus. I fremtiden kan man tenke seg at fremtidige beboere i Heimansåsens siste byggetrinn også vil begynne å benytte seg av denne bakken som snarvei i løpet av 2014. Dette vil neppe være forenlig med dette borettslagets og tilstøtende naboers ønsker. Styret og Obos (før borettslaget ble formelt etablert) har mottatt flere henvendelser fra forslagsstiller som har vært plaget med at naboer og andre som ikke er tilknyttet borettslaget setter opp ski-rails, og tar seg til rette like utenfor vinduene. Det har vært en del barn som har hatt stor moro med å banke på vinduer, kaste snøballer, kikke inn vinduer, urinere o.l, noe samtlige leiligheter i første etasje har opplevd. Disse barna har fått tilsnakk og dette har hjulpet mye. Forslagsstiller har også opplevd trafikk på kveld/nattestid av voksne med interesse for materialer eller lignende, og på vinterstid er det fotspor på terrasse og helt inntil vinduspostene. Ungdommer har også stått i Boligveien og kastet snøballer. Erfaringen har vært at dette tiltar i perioder hvor man er lite hjemme eller ikke gjør seg bevisst "synlig". Hvorvidt dette gjelder andre i første etasje vites ikke. Så lenge det ikke er gjort mer for å forskjønne/avgrense tomten innbyr det til at for mange tar seg til rette og gjør som de ønsker. Å jage barn fra området er ikke en ønskelig situasjon, men samtidig har beboere rett på et privatliv. Jo lenger man venter med å ta synlige grep, jo tyngre vil det bli å snu en tendens til (mis)bruk av tomten. For forslagsstillerne som har meldt opp dette siden vinteren 2011, har dette gitt et bilde av at de som beboere ikke har rett til å gjøre noe på fellesområder, mens naboer og andre gjør hva de vil. Forslagsstiller poengeter at de ikke på noe vis ber om at det stenges helt for gjennomfart eller nektes aking. Det bør likevel tas i betraktning at det (som vist på illustrasjonsbildene vedlagt) ikke var inntegnet en bakke, men en mur som skille mellom Heimansbakken og Heimansåsen. Forslagsstillerne er interesserte i å vite begrunnelsen for å gå bort fra dette valget, da det påvirker blant annet lysinnfall. I det hele tatt virker det som om utbygger ikke har hatt noen visjon om hvordan fellesarealene kan benyttes til beboerenes glede. Bakken på tomtas østside (bortenfor nr 11) er for bratt til noen form for aktiviteter. I stedet blir den langt mindre delen av fellesarealer på vestsiden benyttet til akebakke av både beboere i borettslaget og andre. Det såkalte fellesområdet / ballplass utenfor nummer 11 virker ubrukt, og lite inviterende til aktiviteter. Byggingen av Heimansåsen Borettslag har vært et stort inngrep i det som nok ble oppfattet som et friområdet i området mellom Heimansbakken og Boligveien. Nå som byggearbeidene er avsluttet, bør borettslaget / utbygger gjøre sin del for å forskjønne og avslutte tomten. Vedtak: Det ble vedtatt å sette ned en arbeidsgruppe som i samarbeid med styret ser på beplantning og bruk av fellesarealene. Dette presenteres på et beboermøte.
E) Forslag fra Gundersen/Wirsching om at styret eller utbygger går i dialog med naboene om skråbakkene fra felleareal og ned mot Boligveien. Bruk og beplantning skal være etter borettslags og tilgrensende tomteeieres ønsker. Dette relaterer seg til overnevte bruk av bakkene som gjennomfartsåre og akebakke og til den generelle forskjønningen av området. Vedtak: Vedtatt. Sees i sammenheng med vedtak på forslag D). F) Forslag fra Gundersen/Wirsching om at utbygger eller borettslag beplanter området som markerer tomten, slik at fellesarealet avsluttes og markeres. Dette av allmene hensyn: området forskjønnes, innsyn mot Boligveien reduseres og uønsket ferdsel reduseres. Videre vil all beplantning gi tiltrengt le. En lettstelt type frihekk eller vintergrønne vekster kan egne seg. En anleggsgartner bør brukes for valg av egnede planter. Utplantingen kan vurderes gjennomført på dugnad. Vedtak: Det ble vedtatt å sette ned en arbeidsgruppe som i samarbeid med styret ser på beplantning og bruk av fellesarealene. Dette presenteres på et beboermøte. G) Forslag fra Gundersen/Wirsching om at leilighetene i første etasje gis rettigheter til individuell beplanting og utbygging. Beboere i første etasje kan plante busk/hekk som skille mellom terrassene. Denne kan strekke seg til 1,5 meter fra kanten av tomta. 1,5 meter klaring på på tomtekanten vil sikre ferdsel for mennesker og maskiner. Se bilder og kommentarer på neste side. Borettslaget tillater beboere i første å fritt anlegge blomsterbed eller busker under sine vinduer, inntil en meter fra veggen. Beboere kan anlegge glassveranda eller annen type levegg, større terrasse eller plante hekk /sette kasser rundt sine terrasser etter søknad. Beboere i leilighetene ytterst på hver side av sameiet har ekstra utfordringer med uønsket trafikk. Leilighetene (1001 og 1008) har anledning til å søke styret om ytterligere tiltak dersom skjerming skulle vise seg nødvendig av hensyn til privatlivet. Vedtak: Saken utsettes. Arbeidsgruppen om styret ser på saken. En eventuell sak vedrørende eksklusiv bruksrett blir fremmet på en senere generalforsamling.
5. Valg av tillitsvalgte A) Som styremedlemmer for 2 år ble foreslått Nils Graff Heimansåsen 7 Hannah Walle Hunter Heimansåsen 9 B) Som varamedlemmer for 1 år ble foreslått 1. Dag Løvås Heimansåsen 7 2. Peggy Wilson Heimansåsen 5 C) Som valgkomité for 1 år ble foreslått Torunn Landa Gjerde Heimansåsen 5 Svein A. Elden Heimansåsen 11 Tor Skeie Heimansåsen 5 D) Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Thor Brynsmo Heimansåsen 7 Varadelegert Tor Inge Skoglund Heimansåsen 11 Generalforsamlingen ble hevet kl 19.00. Protokollen godkjennes av undertegnede: Tor Inge Skoglund /s/ Møteleder Elisabeth Saxrud /s/ Protokollvitne Heidi Kiplesund /s/ Referent Michelle Sund /s/ Protokollvitne
Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Thor Brynsmo Heimansåsen 7 2012-2014 Nestleder Hannah Walle Hunter Heimansåsen 9 2013-2015 Styremedlem Tor Inge Skoglund Heimansåsen 11 2012-2014 Styremedlem Nils Graff Heimansåsen 7 2013-2015 Oslo 29.05.13 Heidi Kiplesund /s/