CNC Eiendom AS Detaljregulering med konsekvensutredning for City Nord, Stormyra Bodø kommune Planbeskrivelse 2013-12-05 Oppdragsnr.: 5125399
05.12.2013 Detaljplan med konsekvensutredning MALUN/IJR GAN IJR Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Konrad Klausens vei 8, Postboks 23417, NO-8001 Bodø 2
Innhold 1 Sammendrag 5 2 Innledning 6 2.1 HENSIKT MED PLANARBEIDET 6 2.2 TILTAKSHAVER, PLANKONSULENT OG EIERFORHOLD 6 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN 6 2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER 7 3 Planstatus og rammebetingelser 8 3.1 OVERORDNEDE PLANER 8 3.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER 9 3.3 STATLIGE RETNINGSLINJER/RAMMER/FØRINGER 10 3.4 ANALYSER/UTREDNINGER 12 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 13 4.1 BELIGGENHET 13 4.2 AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK 14 4.3 LANDSKAP 15 4.4 NATURVERDIER 15 4.5 KLIMA 15 4.6 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ 16 4.7 BEBYGGELSE 16 4.8 (DEMOGRAFISKE FORHOLD) 18 4.9 SOSIAL INFRASTRUKTUR/NÆRING 18 4.10 (LANDBRUK) 18 4.11 REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL 18 4.12 GRUNNFORHOLD 20 4.13 TRAFIKK 20 4.14 UNIVERSELL UTFORMING 24 4.15 TEKNISK INFRASTRUKTUR 24 4.16 STØY 25 4.17 FORURENSNING 26 4.18 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 26 5 Planprosessen 29 5.1 MEDVIRKNINGSPROSESS 29 5.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE 29 5.3 PLANPROGRAM/KONSEKVENSUTREDNING 29 5.4 INNSPILL TIL PLAN 29 5.5 (ANNET) 32 6 Beskrivelse av planforslaget 33 6.1 PLANLAGT AREALBRUK 33 3
6.2 LANDSKAP 36 6.3 (NATURVERDI) 36 6.4 KLIMA 36 6.5 (KULTURMINNER OG KULTURMILJØ) 36 6.6 BEBYGGELSE 37 6.7 DEMOGRAFISKE FORHOLD 37 6.8 SOSIAL INFRASTRUKTUR/NÆRING 37 6.9 (LANDBRUK) 40 6.10 REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL 40 6.11 GRUNNFORHOLD 40 6.12 TRAFIKK 40 6.13 UNIVERSELL UTFORMING 43 6.14 TEKNISK INFRASTRUKTUR 43 6.15 STØY 44 6.16 FORURENSNING/MILJØOPPFØLGING 44 7 Virkning/konsekvenser av planforslaget 45 7.1 OVERORDNEDE PLANER 45 7.2 KONSEKVENSER FOR TILGRENSENDE OMRÅDER 45 7.3 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN 45 7.4 INTERESSEMOTSETNINGER 45 7.5 AVVEINING AV VIRKNINGER 45 Vedlegg 1. Reguleringsbestemmelser 2. Plankart 3. Brev om oppstart m/ naboliste og høringsinstanser 4. Oppstartsannonse 5. Referat fra oppstartsmøte 6. Planprogram, saksframlegg og vedtak 7. Trafikkanalyse med vedlegg 8. Handelsanalyse 9. Kart over tekniske anlegg i grunn 4
1 Sammendrag Tiltakshaver ønsker å utvide hovedbygget til City Nord i nordvestlig retning, til å omfatte bebyggelse rundt inngang C nord for intern atkomstvei til City Nord. Den nordre delen vil sammenkobles med hovedbygget gjennom bygg over bakkenivå slik at trafikken gjennom området kan foregå som i dag. Planforslaget medfører en mindre økning av byggehøyden i forhold til gjeldende reguleringsplan. Totalt vil ny bebyggelse nord for atkomstveien utgjøre ca. 35.000 m2. Utbyggingsområdene reguleres til formålet kjøpesenter, kontor og annen offentlig eller privat tjenesteyting, herunder treningssenter, lege/legesenter/tannlege, fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie o.l., servering/bevertning/kafe/restaurant/pub o.l. I henhold til vedtatt planprogram er emnet handelsanalyse konsekvensutredet. Handelsanalysen viser at tiltaket vil styrke Bodø sin posisjon som regionssenter for handel. Økt varehandel på Stormyra er på sikt ventet å ha en positiv effekt på øvrig handel i kommunen, og for aktiviteten i sentrum. Det er også gjennomført en trafikkanalyse for tiltaket. Analysen viser at det bør gjennomføres fysiske tiltak for å løse situasjonen for trafikk inn/ut fra Stormyrveien til Hålogalandsgata. 5
2 Innledning 2.1 HENSIKT MED PLANARBEIDET CNC Eiendom AS ønsker å videreutvikle/utvide kjøpesentret City Nord i nordvestlig retning i området rundt inngang C til City Nord. I dag rommer det blant annet treningssenteret Stamina, Europris, Telebutikken og Centrum bil. Dette området ønskes sammenkoblet med «hoveddelen» av City Nord gjennom bygg over bakkenivå slik at trafikken gjennom området kan foregå som i dag. 2.2 TILTAKSHAVER, PLANKONSULENT OG EIERFORHOLD Tiltakshaver: CNC Eiendom AS Postboks 298 8001 Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks 234 8001 Bodø Planområdet omfatter hele eller deler av gårdsnummer 38 bruksnummer 214, 266, 283, 304, 305, 326, 327, 331, 455, 474, 560, 722, 723, 4153, 4154, gnr/bnr 143/2, gårdsnummer 145 bruksnummer 37, 60, 61, 89 og deler av Gamle riksvei. Eiendommene eies av CNC Eiendom AS med unntak av de kommunale veiene som eies av Bodø kommune. 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN I prosjektet er det avholdt flere arbeidsmøter med byplankontoret i Bodø kommune. Det ble i februar 2013 sendt ut varsel om oppstart kun for deler av sone 17.2 (ref. kommunedelplan for Bodø sentrum). Siden området ønskes sammenkoblet med «hoveddelen» av City Nord samt at kravet til parkering for området ved inngang C delvis tenkes løst ved bruk av ledig kapasitet i eksisterende anlegg, kreves det endring av gjeldende reguleringsplan for City Nord. Det ble derfor i juni 2013 sendt ut nytt oppstartsvarsel for et planområde som dekker hele City Nord. Viser til kap 2.4 for redegjørelse for vurdering av krav om konsekvensutredninger og vedtak av planprogram. 6
2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER Da planen tilrettelegger for utbygging av næringsbygg med mer enn 15.000 m² bruksareal utløser planforslaget krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift om konsekvensutredning 2 f. I hht. plan- og bygningslovens 4-1 ble det utarbeidet forslag til planprogram som ble sendt ut på høring sammen med varsel om oppstart av planarbeid. Endelig planprogram ble vedtatt 5.9.2013 (vedlegg 6). I henhold til vedtatt planprogram skal emnet handelsanalyse konsekvensutredes. 7
3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 OVERORDNEDE PLANER Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er hele området avsatt til bybebyggelse. Kommunedelplan Området inngår i kommunedelplan for Bodø sentrum (KPD301) vedtatt av Bodø Bystyre 17.6.2010, se kartutsnitt nedenfor. Området som reguleringsplanen vil omfatte dekker sone 17.1 og deler av sone 17.2 som begge er regulert til næring (nærmere definert forretning- og kontorvirksomhet) og inngår i det definerte avlastningssenteret på Stormyra. Innenfor området tillates kjøpesenter i medhold av Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre. Rammene for utbygging er videre maksimum byggehøyde 15 m og utnyttelsesgrad på %BYA=100%. Utsnitt fra kommunedelplan for Bodø sentrum hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett. 8
Strategisk næringsplan for Bodø 2011-2015 Det er i strategisk næringsplan under kap 3.4.1 Næringsvennlig by og region gitt bl.a. følgende strategiske grep; b) Utvikle næringsareal på land og i sjø Helhetlig plan for næringsareal som sikrer «riktig bruk» av tilgjengelig areal. Realisere nye næringsareal. Utnytte eksisterende areal optimalt. 3.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Det er en gjeldende reguleringsplan innenfor planområdet- reguleringsplan for City Nord (plan-id 1263). I denne er området avsatt til kombinert formål (forretning/kontor/industri) og vegformål. Planområdet berører også en liten del av reguleringsplan for Gamle riksvei (plan-id 1246). Planområdet grenser til reguleringsplan for Plassmyra (plan-id 1196_04) og reguleringsplan for Gamle riksvei (plan-id 1246) i vest, reguleringsplan for RV80 Thalleveien-Hunstadmoen (plan-id 1263) i sør og reguleringsplan for Stormyra II (plan ID 1231) i nord. Oversikt over gjeldene reguleringsplaner i området. Hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett, bearbeidet av Norconsult. 9
3.3 STATLIGE RETNINGSLINJER/RAMMER/FØRINGER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Det er kun redegjort for retningslinjer/rammer/føringer som er spesielt viktig i forbindelse med planforslaget. Fylkesplan for Nordland Fylkesplan for Nordland 2013 2025 omfatter bl.a. en regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter j.f.r Plan-og bygningslovens 8-5. Utdrag fra fylkesplanen: Etablering av kjøpesentre med større bruksareal enn 3.000 m 2, og utvidelse av kjøpesentre til mer enn 3.000m 2 er bare tillatt i byer og tettsteder som har et handelsomland ut over egen kommune. I Nordland gjelder dette; Bodø, Narvik, Mo i Rana, Brønnøysund, Sandnessjøen, Mosjøen, Fauske, Leknes, Sortland og Svolvær. Etableringer skal som hovedregel skje innenfor sentrum av byer og tettsteder. Unntaksvis kan etableringer også skje i områder som er avsatt til handelsområder i kommuneplan. Handelsområder utenfor sentrum skal vurderes på bakgrunn av dokumentasjon om: o Handels- og arealbehov. o Avstand til sentrum for gående/syklende og kollektivdekning. o Plassering i forhold til annen bebyggelse og langsiktig utviklingsmønster. Etableringer i handelsområder utenfor sentrum skal som et minimum oppfylle følgende krav til dokumentasjon: A) Det skal utarbeides handelsanalyser som viser eksisterende og framtidig omsetning i handelsomland, herunder reduksjon av omsetning i eksisterende sentrum målt som antall år med tapt omsetningsvekst. B) Det skal utarbeides analyser som viser etableringens effekt for byutvikling. C) Det skal utarbeides transportanalyser som viser tilgjengelighet for gående og syklende, trafikksikkerhet, kapasitet i vegnettet og miljøvirkninger av økt trafikk. D) Handelsområder skal ligge på eller ved hovedrute innen kollektivnettet. E) Det skal fastsettes maks. tillatt utbygd bruksareal innenfor området og en bestemt utbyggingsperiode, slik at handelsetableringene ikke gir utelukkende negative konsekvenser for sentrumsområdene. Det kan fastsettes begrensninger på størrelsen på den enkelte etablering og hvilke varegrupper som tillates. Fylkesplan for Nordland 2013-2025 slår for øvrig fast at målet for arealforvaltningen i Nordland er bærekraftig og forutsigbare rammer for næringslivet og befolkningen. Arealbruken skal skje etter ei avveining mellom nærings- friluftslivs- og miljøinteresser. Noen relevante retningslinjer for den aktuelle planen er gjengitt under: By- og tettstedsutvikling Utbygging av boligområder og arbeidsplasser skal i hovedsak skje innenfor de etablerte by- og tettstedsstrukturene. I arealplanleggingen skal transformasjon og fortetting i by- og tettsteder og rundt kollektivknutepunkter vurderes som virkemidler for å unngå uønsket spredning av bebyggelse. 10
Fortetting skal skje med kvalitet. Gjennom arealplanleggingen skal det legges til rette for god funksjonsblanding som fremmer trafikksikkerhet, barns lekemuligheter og stedets karakter. Byer og tettsteder skal utvikles slik at livskvalitet og helse fremmes gjennom god stedsforming-, attraktive og tilgjengelige utearealer, og infrastruktur som fremmer miljøvennlig transport. By- og stedsutvikling skal ivareta og bygge videre på viktige kulturhistoriske kvaliteter, stedets karakter og identitet. Det skal legges vekt på høy estetisk og arkitektonisk kvalitet ved planlegging og utforming av fysiske tiltak. Sentrumsområdene skal planlegges og tilrettelegges for handel og kulturtilbud, og tilby gode og inkluderende møteplasser for alle. Arbeidsplasser, besøksintensive virksomheter og nye boligområder bør lokaliseres i gangavstand fra gode kollektivtilbud. Uteområder skal i størst mulig grad sikres en design med universell utforming. Næringsutvikling Arealplanleggingen skal sikre vekst og utviklingsmuligheter for byer og tettsteder med hensyn til tilgang på tomter til næringsliv og boligbygging. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3 000 m². Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1: Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging RPR for barn og planlegging stiller følgende krav til fysisk utforming: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Noen av kravene som skal etterstrebes i henhold til RPR for universell utforming er: I byer og tettsteder skal det planlegges ny utbygging lokalisert til eksisterende sentra og knutepunkter i kollektivsystemet for å bedre tilgangen til aktiviteter og service. I planleggingen skal det tas det særlig hensyn til den delen av befolkningen som har lavest mobilitet. 11
Byggeområder skal planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Utearealer, herunder felles utearealer i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Målet med retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Noen aktuelle retningslinjer er: Planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by- og tettstedsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Sykkel som transportform skal tillegges vekt der det ligger til rette for det. Hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt i planleggingen. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Retningslinjen skal legges til grunn ved planlegging av blant annet ny arealbruk i støysoner rundt eksisterende og ny virksomhet. 3.4 ANALYSER/UTREDNINGER Ved utarbeidelse av gjeldene reguleringsplan for City Nord ble det utført en handelsanalyse av Kunnskapsparken Bodø AS. Denne analysen er revidert med tanke på ønsket utvidelse av City Nord. Viser til vedlegg 8 og kap 6.8 for sammendrag av analysen. Tidligere trafikkutredning som ble gjennomført i forbindelse med gjeldene reguleringsplan for City Nord er også revidert. Konsekvensen av økt bygningsmasse og trafikkavvikling i forhold til denne, herunder forhold for myke trafikanter, er vurdert. Kollektivtransporten er vurdert opp mot revidert kollektivplan. Viser til vedlegg 7 og kap 6.12 for sammendrag av analysen. 12
4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 BELIGGENHET Området ligger på Stormyra og omfatter kjøpesenteret City Nord. Området er avgrenset av atkomstvegen inn til City Nord og Verkstedveien i nord, Gamle riksvei og Stormyraveien i vest og øst og Olav V gate i sør. Planområdet er på ca 83 daa. Planavgrensning er vist på illustrasjonen nedenfor. Kartutsnitt er hentet fra Bodø kommunes kartløsning på internett. Planavgrensning er tegnet inn av Norconsult AS. 13
4.2 AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK City Nord er Nord-Norges største kjøpesenter med 74 virksomheter fordelt på 38.000 m2. I tilknytning til kjøpesenteret er det 18.000 m2 parkeringshus. Totalt er det anlagt ca 850 parkeringsplasser tilknyttet City Nord. Coop Nordland eier City Nord alene, og cirka 40 % av det samlede salgsarealet i senteret tilhører Coop Nordlands butikker. Det området som nå ønskes innlemmet i kjøpesenteret består av tre større bygg som huser virksomheter innenfor trening/helse, forretninger og verksteder, se kartutsnittene nedenfor. Cirka areal for denne bygningsmassen er 5.900 m2. Kartutsnitt hentet fra Bodø kommune sin kartløsning på nett, bearbeidet av Norconsult 2013. Områdene rundt City Nord benyttes til idrettshall, forretninger og verksted, bolighus og jordbruk. Ortofotoet under viser dagens situasjon i områdene rundt City Nord. Ortofotoet er tatt under arbeidet med siste utvidelse av City Nord (ferdigstilt 2011) og er derfor ikke korrekt i forhold til dagens situasjon for selve City nord. Det er blant annet bygd nytt parkeringsanlegg og uteområdene er oppgradert. 14
Kartutsnitt hentet fra Bodø kommune sin kartløsning på nett. 4.3 LANDSKAP Planområdet ligger på Stormyra og er dermed flatt. Hele planområdet er i dag opparbeidet med bygg og trafikkarealer. På sørsiden av Olav V gate er det jordbruksareal. Med unntak av dette er tilgrensende områder bebygd, i hovedsak med forretninger og andre næringsbygg men også idrettshall og boliger. 4.4 NATURVERDIER Området har ingen naturverdi ettersom hele området er opparbeidet med bygg og trafikkarealer. 4.5 KLIMA Ved nærmeste målestasjon, Bodø Lufthavn, er dominerende vindretning hovedsakelig østlig. Dominerende sommervind kommer fra NNV til SSV. Vind fra SV retning gir normalt høyere vindhastigheter enn vind fra V og NV. Nordlig vindretning i sommersesongen er normalt 15
representert med lavere vindhastigheter, men vind fra nord har gjerne lavere temperaturer og den følte effekten av vinden vil være sterkere. 4.6 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ikke kjent at det er verneverdige kulturminner i området. 4.7 BEBYGGELSE Teksten under er sitert fra City Nords hjemmeside og redegjør for bebyggelsens historikk: Første skritt på veien mot dagens City Nord var etableringen av Domus Interiør som åpnet 12.november 1981, med en samlet salgsflate på 5700 kvm.14. oktober 1987 åpnet også Domus Mat, og Bygg og Bo ble flyttet til sydfløyen av NKL s lager, med 2200 kvm salgsflate. 1.september 1994 ble City Nord åpnet etter en større utbygging, og Bodø fikk dermed et kjøpesenter på 17 000 kvm. I den forbindelse fikk man overta 4 500 kvm. fra NKL, og i tillegg ble det bygd en passasje i andre etasje, fra Domus til Bygg og Bo, mens man beholdt parkeringsplassene under. I 1998 utvidet man senteret nok en gang. Nå ble det lagt et dekke over Bygg og Bo, og samlet salgsflate ble da ca 23 000 kvm. 10. november 2011 åpnet City Nord etter nok en stor utvidelse, og dermed er salgsflaten nå 40 000 kvm. City Nords hovedbygg sett fra nordøst. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. Inngang C til City Nord ligger nord for den interne atkomstveien. Viser til kap. 4.2 for oversikt over og plassering av byggene ved inngang C. Utearealene er asfaltert og benyttet til parkering samt noe utelagring. Byggene ved inngang C omfatter ca. 3.000 m2 forretning, 400 m2 kontor, 2.000 m2 treningssenter og 2.000 m2 verksted. Bygget lengst sør ved inngang C rommer Vaksineklinikken, Hemis, Brun og blid og Stamina. Tidligere var det også en videokiosk i dette bygget, men lokalene står nå tomme. 16
Detaljplan med konsekvensutredning for City Nord, Stormyra Oppdragsnr.: 5125399 Bygg med blant annet Stamina sett fra sørvest. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. Sørest for inngang C ligger Europris og i nordvest ligger Telebutikken. Bygg med blant annet Europris sett fra sørvest. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. Bygg med blant annet Telehuset sett fra nordvest. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. Nordøst for inngang C ligger et bygg som rommer blant annet Centrum Bil og Karosseri AS, Bodø billakkering AS og Mekonomen bilverksted. 17
Bygg med blant annet Centrum Bil og Karosseri AS sett fra nordvest. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. 4.8 (DEMOGRAFISKE FORHOLD) 4.9 SOSIAL INFRASTRUKTUR/NÆRING Viser til kap. 4.2 for oversikt over næringsaktivitet i planområdet. Fra planområdet er det også gangavstand til Trekanten kjøpesenter, Bodø storsenter, andre forretninger, Bodø spektrum og flymuseet. 4.10 (LANDBRUK) 4.11 REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL Uteoppholdsarealene rundt City Nords hoveddel ble oppgradert i 2011 i forbindelse med siste utvidelse av kjøpesenteret. Ved City Nords hoveddel er det uteservering i tilknytning kafe og ved hovedinngangen er det en plass med en skulptur og hevede blomsterbed som kan sitte på kanten av. Det er plantet trær langs gangveiene i området. 18
Detaljplan med konsekvensutredning for City Nord, Stormyra Oppdragsnr.: 5125399 Uteområdet til City Nord sett fra nordøst. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. Gangvei mot City Nord sett fra nord. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. Uteoppholdsarealene ved inngang C er asfaltert og benyttet til manøvreringsareal, parkering og noe utelagring. Disse uteoppholdsarealene har ingen opplevelsesverdi. Uteoppholdsarealer ved Telehuset sett fra nord. Foto tatt av Marit Lunde, 16.9.2013. 19
4.12 GRUNNFORHOLD I følge NGUs karttjeneste består løsmassene i planområdet av tykk marin avsetning. Det ble foretatt en grunnundersøkelse i forbindelse med utbygging av Stormyra i 1972. Området var opprinnelig i sin helhet dekket av torv, men under 2. verdenskrig ble det bygd en flystripe med ca. 85 meters bredde som lå tvers gjennom området som ble undersøkt. Under topplaget av torv og/eller fyllmasse var grunnen meget fast og besto av en meget fast lagret silt eller finsand. Grunnvannstanden stod i relativt liten dybde på området. Det ble konkludert med at fundamenteringsforholdene var meget gode, men at grunnen var telefarlig. Bygg ble tilrådt fundamentert frostfritt, det måtte dreneres omhyggelig og velges telefri masse for tilbakefylling inntil utvendig grunnmur. Ved utbygging av parkeringshuset til City Nord, gjorde Rambøll en vurdering av fundamenteringsforholdene. Parkeringshuset ble fundamentert på meget fast Bodø-leire. I samsvar med praksis i tidligere prosjekter med tilsvarende fundamenteringsforhold ble det satt en dimensjonerende bæreevne i bruddgrensetilstand på 300 kpa. Hele planområdet er i dag bebygd og det har ved utbygging blitt gjennomført masseutskiftninger. Kvaliteten er ikke kjent. I forbindelse med riving av eksisterende bygningsmasse vil det måtte utarbeides en miljøsaneringsbestemmelse. Krav om miljøsaneringsbeskrivelse for riving av eksisterende bygningsmasse inngår i bestemmelsene til planforslaget, og i henhold til tiltakshaver er dette arbeidet igangsatt. Miljøsaneringsbeskrivelsen vil avklare behov for undersøkelser av eventuell forurensning i grunn. Det er nylig foretatt to prøvegravinger hhv øst og vest for dagens bygg i Verkstedveien 6A. I det vestre hull ble det gravd i innfyllte grusmasser (Heggmogrus) på ca 1,7 m til Bodø-leira. Det var ingen tegn til forurensning. I det østre hull var det ca 1,9 m til Bodøleira. Her tok Iris AS prøver for analyse da det var andre masser enn Heggmogrus som var innfyllt. Resultatet av disse prøvene foreligger ikke. 4.13 TRAFIKK Noe av Informasjonen i dette kapitelet er hentet fra trafikkutredning som er gjennomført i forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringsplan for City Nord. Kartet under viser eksisterende veier i området. 20
Kartutsnitt er hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett. Olav V gate er en del av RV80 og er tatt inn i bypakken. De andre veiene er kommunale med unntak av den interne atkomstveien til City Nord. Olav V gate har fartsgrense 60 km/t, Verkstedveien og Stormyraveien har fartsgrense 30 km/t, den interne atkomstveien har fartsgrense 30 km/t og Gamle Riksvei har fartsgrense 30 km/t lengst sør og 40 km/t for øvrig. Gamle Riksvei har eget sykkelfelt og fortau og det er gang- og sykkelvei langs Olav V gate. Øvrige veier i området har fortau. Det er svært godt kollektivtilbud ved City Nord ettersom alle bussrutene, både bybussene og regionbussene, stopper der. Ruteheftet viser at det er beregnet 8 min kjøretid til Bodø sentrum.bussholdeplassene ligger ved Gamle riksvei. I tilknytning til kjøpesenteret er det 18.000 m2 parkeringshus. Det er også parkering på bakkenivå på sør og nordsiden av hoveddelen til City Nord og i tilknytning til de øvrige byggene. Totalt er det opparbeidet 785 parkeringsplasser tilknyttet City Nord. I revidert trafikkanalyse fremgår følgende: Trafikkbelastningen i området er i dag relativt stor, se figuren under. Tallene viser gjennomsnittlig årsdøgntrafikk (ÅDT), og er hentet fra Vegdatabanken (NVDB) og fra tellinger gjennomført av kommunen 2012/2013. 21
Trafikktallene for Rv 80 og Olav V gate er imidlertid beheftet med en del usikkerhet, da de er oppjustert på bakgrunn av tellinger gjennomført i 2007 og 2008. Trafikktall, ÅDT. Grønne tall viser trafikktellinger gjennomført av Bodø kommune i 2012 og 2013. Brune tall viser ÅDT-belagte trafikktall fra NVDB. Lilla tall viser ÅDT-tall fra 2007 (dimensjonerende time omregnet til ÅDT basert på prosentandeler oppgitt i Håndbok 146). I forhold til trafikkavviklingen vil det imidlertid være den trafikale situasjonen i dimensjonerende time (her; ettermiddagsrushet mellom kl. 15:30 16:30) som vil være avgjørende i forhold til å vurdere konsekvensene av tiltaket Basert på erfaringstall fra tilsvarende situasjoner/områder er det tatt utgangspunkt i at andelen trafikk i dimensjonerende time på de større hovedvegene vil ligge på 13-14 prosent av ÅDT, mens andelen trafikk i dimensjonerende time på øvrige veger innenfor og i nær tilknytning til handelsområdet vil ligge på 19-20 prosent av ÅDT. Resultatet av omregningen er gjengitt i figuren over (lilla tall). Som figuren viser er det god overensstemmelse med de beregninger som ble gjort for en "fremtidig" situasjon i 2007 (etter utbygging av nytt vegsystem og med dagens virksomhet). Resultatene fra beregningen er derfor benyttet som dagens situasjon i 2012/2013. Belastningsgraden uttrykker forholdet mellom trafikkvolum og beregnet kapasitet. Ved en belastningsgrad opp mot 0,85 og over, vil man kunne begynne å se tendenser til problemer i de ulike kryss. Belastningsgrader over 1, 0 indikerer at kapasiteten i krysset er sprengt. 22
I det videre har vi valgt å illustrere belastningsgraden ved hjelp av følgende farger: 0,6-0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1,0 over 1,0 Full oversikt over beregningsresultatene (oversiktskart og beregningsresultater (tall og farger) er gjengitt i vedlegg til trafikkanalysen - vi vil her nøye oss med kun å vise de kryss med avviklingsproblemer. Beregningsresultatene for dagens situasjon viser at man allerede i dag kan oppleve avviklingsproblemer i enkelte kryss innen studieområdet. Dette gjelder i all hovedsak kryss langs Olav V gate; Olav V gate x Gamle Riksvei (I) og Olav V gate x Stormyrveien (O). I de øvrige kryss er avviklingen relativt god. Figurene under viser hvilke svingebevegelser som er kritiske for dagens situasjon. Olav V gate x Stormyrveien. Dagens situasjon. Olav V gate x Gamle Riksvei. Dagens situasjon." 23
4.14 UNIVERSELL UTFORMING City Nord og uteområdene er tilrettelagt med universell utforming, både når det gjelder parkering, atkomst og tilgjengelighet. 4.15 TEKNISK INFRASTRUKTUR For den sørlige delen av området (City Nord) er vann, avløp og overvannsledninger tilkoplet ledningsanlegg som ligger i Gamle riksvei og Olav V gate. Dimensjoner på ledningsanlegg fremgår av vedlagt kartutsnitt under. Kart over tekniske anlegg i grunn er også vedlagt i større format (vedlegg 9). Området nord for den interne atkomstveien til City Nord er tilkoplet vann og avløpsanlegg som ligger i Verkstedveien og Stormyraveien. Avløpsanlegget i Verkstedveien er separat og ble oppgardert i 2012. Dette tyder på at avløpsanlegget er av eldre dato. Restkapasitet på teknisk anlegg i grunn er ikke kjent av planlegger. 24 Kart over eksisterende infrastruktur mottatt fra Byteknikk 22.10.2013.
Planlegger er ikke kjent med kvalitet og kabelføringer for teleteknisk anlegg i grunn, men formoder at teletekniske kabler er ført fram til bygninger. Kartutsnitt under viser plassering av el-kabler i grunn. 11 kv høyspentkabler er markert med rødt. Kart over eksiterende el-kabler i grunn mottatt fra Nordlandsnett 13.6.2013. Området ligger innenfor område hvor det er planlagt framføring av fjernvarme. 4.16 STØY Planområdet ligger i gul sone (flystøysone 2). I denne sonen tillates bebygd i henhold til avsatt arealbruksformål. Det er knyttet bestemmelser til bygging av støyømfintlig bebyggelse i gul flystøysone. I henhold til tilgjengelige dokumenter og vedtak skal luftforsvaret flytte sin drift i 2016, noe som vil medføre en drastisk reduksjon av støynivået. Området er for øvrig utsatt for noe trafikkstøy fra tilgrensende kjøreveier. 25
4.17 FORURENSNING I området nord for den interne atkomstveien drives det i dag verksted. Planlegger kjenner ikke til at det tidligere er drevet annen virksomhet innenfor planområdet som potensielt kan ha forurenset grunnen. Viser til kap 4.12 for nærmere vurdering av forurensning i grunn. 4.18 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv eller bekk/ lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (spesifiser)? Nei x x x x x Merknad Det er ikke gjennomført målinger. Fra 1.7.2010 er det lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg x Hendelser på jernbane x Hendelser på sjø/vann/elv x Hendelser i luften x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? Utslipp av giftige gasser/væsker x Utslipp av eksplosjonsfarlig/brennbare x 26
væsker/gasser Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet x Teletjenester x Vannforsyning x Renovasjon/spillvann x Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Påvirkes området av magnetiske felt fra kraftlinjer? Kap 4.15 viser kart over høyspentlinjer i grunnen. Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? x Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage x Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) x Til forretning x Til busstopp x Brannberedskap Omfatter området spesielt farlige anlegg? x Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Ja. Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? x Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? Gruver: åpne sjakter, steintipper etc. x Militære anlegg: fjellanlegg, x 27
piggtrådsperringer etc. Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering x Annet (spesifiser) Viser til kap. 4.12 og 4.17. Omgivelser Ulovlig virksomhet Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Sabotasje og terrorhandlinger Er tiltaket i seg selv et sabotasje- /terrormål? Finnes det potensielle sabotasje- /terrormål i nærheten? x x x x x 28
5 Planprosessen 5.1 MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstart av detaljregulering med utbyggingsavtale, samt offentlig ettersyn av forslag til planprogram, ble varslet 8.6.2013. Oppstartsannonse og brev om oppstart er vedlagt (vedlegg 4). 5.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Oppstartsmøte med Bodø kommune ble avholdt 12.4.2013. Møtereferat er vedlagt (vedlegg 5). Kontaktperson på byplankontoret har vært Knut Kaspersen. Kontaktperson i CNC Eiendom AS har vært Tor Austad. 5.3 PLANPROGRAM/KONSEKVENSUTREDNING Planprogram ble vedtatt den 5.9.2013 i komite for plan, næring og miljø (saksnummer 13/58). Hovedtema er handelsanalyse som belyser hvilke konsekvenser økt handel på Stormyra vil medføre for handelen i sentrum og byutviklingen i Bodø (vedlegg 8). Videre omtaler planprogrammet tema som skal særlig omtales i planbeskrivelsen: Tema atkomst og trafikkavvikling fremheves. Tidligere trafikkutredning som er gjennomført i forbindelse med gjeldene reguleringsplan for City Nord tas inn i planbeskrivelse. Det gjøres vurdering av konsekvensen av økt bygningsmasse og trafikkavvikling i forhold til denne, herunder forhold for myke trafikanter, jfr. referat fra oppstartmøte. Kollektivtransporten vurderes opp mot revidert kollektivplan. Planforslaget er utarbeidet i henhold til det vedtatte planprogrammet. 5.4 INNSPILL TIL PLAN Innspillene til varselet om oppstart av planarbeid og planprogram er oppsummert og merknadsbehandlet i tabellen under. Innspill ble tatt inn i planprogrammet og planprogram ble oppdatert i henhold til kommentarer til innspill. Innspillene er vedlagt som en del av planprogrammet (vedlegg 6). 29
Person/etat Dato Innspill Kommentarer Nordlandsnett Bodø syklistene 13.6.2013 Lagt ved kart som viser 11 kv høyspentkabler i området. 20.6.2013 Redegjør for eksisterende tilretteleggingstiltak for sykkel ved City nord og veier i området. Regner med at nåværende sykkelfelt ved Gamle Riksvei forlenges også langs nye City Nord bygninger. Oppfordrer til å beregne oppmerket sykkelfelt eller egen sykkelvei på veiene som forbinder gamle riksvei og Stormyraveien. Dette gjelder nåværende vei mellom City Nord og Stamina/Europris og Verkstedveien. Viser til Sykkelhåndboka for forslag til praktiske løsninger. Sentereier bør gjøres oppmerksom på mulighet for å omgjøre noen parkeringsplasser for bil i eksisterende parkeringshus til sykkelparkeringsplasser. Dette er en nyskapende løsning som kan profilere eieren som aktiv folkehelsebygger. Parkeringsvedtektene for Bodø kommune fremmer tilrettelegging for sykkel. Bodø syklistene kjenner til flere praktiske og plassintensive løsninger fra andre byer som bør vurderes. Tekniske anlegg i grunn omtales i kap. 6.14. - Veisystem med gang- og sykkelvei/fortau ble oppgradert i forbindelse med gjennomført utvidelse av City Nord. Tiltaket omfatter økt bygningsvolum i området, men endrer ikke utbyggingsstrukturen i området slik at det er behov for endringer på trafikkarealene. Eksisterende situasjon for gamle riksvei reguleres inn i planforslaget. Verkstedveien er utenfor planområdet og berøres ikke av tiltaket. Veien mellom City Nord og Stamina ble oppgradert i forbindelse med utvidelsen av City Nord og har fortau på begge sider. Eksisterende situasjon reguleres inn i planforslaget. Det reguleres inn fortau langs Verkstedveien. - Sykkelparkering vil etableres i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsvedtekter. Statens vegvesen 4.7.2013 Reguleringsplanen må tilpasses reguleringsplanen for Rv. 80 Thalleveien Hunstadmoen. Ivaretas i planforslaget. 30
Nordland fylkeskommune 5.8.2013 Planen er i tråd med regional planbestemmelse om etablering av kjøpesentre. Ber om at det sikres at berørte grupper på en god og forsvarlig måte får medvirke i planprosessen. I følge kap 4 varierer metoden som skal benyttes til konsekvensutredninger for ulike tema. Anbefaler at Statens Vegvesen håndbok 140 legges til grunn for alle tema. Viser til vedlegg III i forskrift om konsekvensutredning. Utredning av nullalternativet er et viktig prinsipp. Det er viktig at alle utredningstema i vedlegg III vurderes. Det skal begrunnes hvorfor utelatte tema ikke er beslutningsrelevante. Med bakgrunn i Fylkesplan for Nordland 2013-2025 bes det om at følgende problemstillinger tas inn i handelsanalysen når den revideres: - Hvilke konsekvenser har de samlede etableringene på Stormyra (City Nord, Trekanten og Bodø Storsenter) medført for handelen i sentrum av Bodø og byutviklingen i Bodø frem til i dag? - Hvilke konsekvenser vil den planlagte utvidelsen få for sentrum av byen? Dette bør vurderes i forhold til planlagt utbyggingsperiode slik at eventuelle negative konsekvenser for sentrum også avgrenses i tid. - Ettersom oppstartsvarselet omfattet planprogram er berørte grupper godt informert om planarbeidet og har hatt muligheten til å kommentere oppstart og planprogram. I tillegg vil de kunne uttale seg i når planforslaget legges ut på høring. Dette er i henhold til kravene i Plan- og bygningsloven. Omfanget av medvirkningsprosessen ble avklart med Bodø kommune i oppstartsmøte. Tema omtalt i kap. 4.2 skal ikke konsekvensutredes, kun omtales i beskrivelsen til planforslaget. Dette er presisert planprogrammet. Nullalternativet er omtalt i kap. 4.1.1, Metode. Alle tema i vedlegg III ble vurdert i samråd med Bodø kommune i oppstartsmøtet. Baseres på historiske handelsdata, i den grad de er tilgjengelige. Konsekvenser for byutviklingen vil kun drøftes på overordnet nivå. Den planlagte utvidelsen vil sammenlignes med framtidig etterspørsel i kommunen. Dette vil gi et bilde på konsekvensene for handelen i sentrum. Utredningen vil også se på handel innenfor ulike varegrupper. 31
- Det er gjennomført og planlagt flere større handelsetableringer i handelsområdet, f. eks. Hunstad med eksisterende handel (Hunstadsenteret, JULA, Europris) og planlagt handel (Bohus m.m.) og Fauske Handelspark på Krokstadmyra. Konsekvensene av disse etableringene for handelsområdet for Bodø sentrum og City Nord/Stormyra må utredes. Det er viktig å sikre trygge ferdselsårer for myke trafikanter mellom de forskjellige kjøpesentra og til/fra sentrum og andre tilliggende områder. Ber om at dette utredes nærmere i konsekvensutredningen. Det forutsettes at kollektivtrafikken, jf. Kollektivplan for Bodø, ivaretas i planleggingen. Det bes om at det under planleggingen vurderes hvordan man best mulig kan utnytte rutenettet med hensyn til ansatte og kunder. Generelle bemerkninger om overordnet politikk og lovverk. Det er ikke kjent at planforslaget er i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. Ved å sammenligne eksisterende og forventet omsetning til disse etableringene, sett i lys av varegruppene, vil konsekvensene for handelsområdet for Bodø sentrum og City Nord/Stormyra kunne drøftes. Tidligere trafikkutredning som er gjennomført i forbindelse med gjeldene reguleringsplan for City Nord tas inn i planbeskrivelse. Det gjøres vurdering av konsekvensen av økt bygningsmasse og trafikkavvikling i forhold til denne, herunder forhold for myke trafikanter. Kollektivtransporten vurderes opp mot revidert kollektivplan. Ivaretas i planforslaget. - 5.5 (ANNET) 32
6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 PLANLAGT AREALBRUK Tiltakshaver ønsker å utvide hovedbygget til City Nord i nordvestlig retning, til å omfatte bebyggelse rundt inngang C nord for intern atkomstvei til City Nord. Den nordre delen vil sammenkobles med hovedbygget gjennom bygg over bakkenivå slik at trafikken gjennom området kan foregå som i dag. Det er derfor utarbeidet plankart for to vertikalnivåer; på grunnen og over grunnen. Perspektivene nedenfor viser eksisterende og fremtidig utnyttelse av området. 33
Eksisterende situasjon sett fra vest. Fremtidig bebyggelse sett fra vest. Ny bebyggelse er vist i hvitt. 34
Perspektiv av eksisterende bebyggelse sett fra sørvest. Perspektiv av fremtidig bebyggelse sett fra sørvest. 35
Perspektiv av fremtidig bebyggelse sett fra nord. 6.2 LANDSKAP Planforslaget medfører en mindre økning av byggehøyden i forhold til gjeldende reguleringsplan. Bebyggelsens volum vil være i samsvar med omkringliggende bebyggelse som består av større næringsbygg og idrettshall. Planområdet og områdene rundt er flate og det er påstående bygg på tomta. Tiltaket medfører derfor ingen negativ konsekvens for tilgrensende bebyggelse med tanke på utsikt. Området består i dag av ulike eldre næringsbygg og uteområdene er ikke opparbeidet på en tiltalende og enhetlig måte. Tiltaket vil medføre en fornying av området og både bygg og uteområder vil få bedre estetisk kvalitet. 6.3 (NATURVERDI) 6.4 KLIMA Tiltaket medfører ingen endring av lokalklima. Det bør tas hensyn til dominerende vindretning ved planlegging av atkomst/inngangspartier. 6.5 (KULTURMINNER OG KULTURMILJØ) 36
6.6 BEBYGGELSE Totalt vil ny bebyggelse nord for atkomstveien utgjøre ca. 35.000 m2. I de foreløpige planene er arealbruken fordelt som følger: Forretning ca 17.000 m 2 Kontor ca 12.000m 2 Treningssenter ca 2.000 m 2 Fellesarealer ca 4.000 m 2 Det totale arealet er økt i forhold til vedtatt planprogram ettersom det i løp av planprosessen har fremkommet behov for og ønske om et større areal til kontorlokaler. Utnyttingsgraden og arealfordelingen ovenfor gir rom for utbygging av tre fulle etasjer i området for utvidelse av City Nord. Bestemmelsene setter en øvre grense på største tillatte areal for kjøpesenter/forretning BRA=17.000 m2. I området sør for internveien, «eksisterende City Nord», er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning, kontorer og tekniske rom BRA=40.000 m2. Utbyggingsområdene reguleres til formålet kjøpesenter, kontor og annen offentlig eller privat tjenesteyting, herunder treningssenter, lege/legesenter/tannlege, fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie o.l., servering/bevertning/kafe/reastaurant/pub o.l. I tillegg tillates tilhørende parkering. Som det fremgår av perspektivene i kap. 6.1 legges det opp til en bygningsmasse i 3 etasjer, der parkering løses i nytt overbygd anlegg i kombinasjon med eksisterende parkeringsplasser på City Nord. I 3. etasje planlegges areal for privat tjenesteyting og kontor. Treningskjeden Stamina og bedriftshelsetjenesten Hemis AS som holder til i dagens lokaler skal også ha plass i det nye bygget. For å realisere planene vil store deler av eksisterende bygningsmasse måtte rives/bygges om. Terrenget på utbyggingsområdet er tilnærmet horisontalt på kote 14 til 15. Byggehøyden settes til kote 32,3 m. Dette er en mindre økning i forhold til gjeldende regulering der byggehøyden er satt til 15 m. Bodø hovedflystasjon ved flyplassdrift ble kontaktet for å sikre at tiltaket ikke er i konflikt med BSL E 3-2. Flyplassdrift gjorde en foreløpig radioteknisk vurdering av tiltaket, samt sett opp mot hinderflatene ved Bodø flyplass. Dersom tiltaket overskrider 32.3 moh må flyplassdrift ha dette inn til radioteknisk vurdering med tegninger og fasade gode nok til å gjøre en simulering av byggets påvirkning på deres anlegg. Tiltaket vil ikke være i konflikt med hinderflatene. 6.7 DEMOGRAFISKE FORHOLD Planforslaget åpner ikke for boligutbygging. 6.8 SOSIAL INFRASTRUKTUR/NÆRING I henhold til vedtatt planprogram er det gjort en konsekvensutredning for tema handelsanalyse (vedlegg 8). Følgende sammendrag og oppsummering er hentet fra denne handelsanalysen. 37
Sammendrag Handelsanalysen er utarbeidet av Kunnskapsparken Bodø AS på oppdrag fra Norconsult. Analysen skal klargjøre lokale og regionale konsekvenser for handelen som følge av tiltaket, for det markedet det skal betjene. City Nord er en del av sentrumsområdet i Bodø, og er definert som et avlastningssenter for handel. Bodø kommune har hatt en omsetningsvekst som følger utviklingen i resten av landet. Sekundærmarkedet har utviklet seg svakere enn utviklingen nasjonalt. Bodø kommune hadde en dekningsgrad for detaljhandelen på 108,8 i 2012. Nivået har falt med 3,7 fra 2011. Dekningsgraden for markedsområdet har de siste årene vært rimelig stabil rundt 100. Dette betyr at handelen stort sett har ligget på et nivå som befolkningstallet skulle tilsi. Tall på dekningsgrad tyder på at Fauske har vokst fram til å bli et sterkere handelssentrum for flere av de omkringliggende kommunene, mens Bodø ikke har klart å styrke seg som regionalt handelssenter. I perioden 2009 til 2012 var den årlige veksten innen detaljhandelen med unntak av bensinstasjoner i Norge på 3,2 prosent. Tilsvarende tall for Bodø var 4,0 prosent, men holder man utenfor handelen på City Nord og Trekanten har tilsvarende vekst vært 0,7 prosent. De samlede etableringene på Stormyra, og da spesielt forrige utvidelse av City Nord ser ikke ut til å ha hatt noen større konsekvenser når det kommer til antall handelsvirksomheter i bysentrum. City Nord, Trekanten og øvrige butikker på Stormyra utgjør om lag 1/3 av faghandelsbutikkene i sentrumsområdet, mens bykjernen har rundt 2/3. Kjøpesentrenes omsetningsandel i Bodø ligger over det nasjonale gjennomsnittet. Ved etablering/utvidelse av kjøpesenter ser man at dette gir en økning i omsetningen i tiltakskommunen. Samtidig ser det ikke ut til å ha hatt stor innvirkning på handelen i øvrig markedsområde, med unntak av styrkeforholdet mellom Fauske og Bodø. Antall innbyggere i markedsområdet er ventet å øke med 9 300 fram til 2030. Veksten vil i all hovedsak komme i Bodø kommune. Basert på boligreserver i kommunen er det ventet at den største befolkningsveksten vil komme for områdene Alstad/Hunstad/Mørkved, som alle ligger nærmere Stormyra enn bykjernen. Det er ikke vedtatt andre større utbyggingsplaner for handel i kommunen, eller i markedsområdet. Samtidig ser vi at det er behov for å etablere mer areal til handel for å møte fremtidig etterspørselsvekst. For å se på konsekvensene av tiltaket har man sammenlignet estimat for handelsutvikling, med og uten utvidelsen av City Nord. Konsumvekst og befolkningsutvikling gir en forventet vekst i omsetningen på 3 prosent, som ligger til grunn for beregning av 0-alternativet (uten tiltaket). Dette gir en detaljhandelsomsetning i 2022 på 5,42 mrd. kroner, en vekst på 1,39 mrd. kr sammenlignet med 2012. Totalt forventes det at de nye handelsarealene vil generere en omsetning på 450 millioner kr. Av dette vil ca. 325 millioner være «ny» omsetning, da det resterende er knyttet til virksomheter som allerede eksisterer på Stormyra, men ikke som en del av City Nord per i dag. Beregningen er gjort ut fra de opplysningene som Coop Nordland har oversendt, med det forbehold at deler av butikksammensetningen ikke er endelig avklart. 38
Det er skissert to ulike utviklingsløp for handelen i kommunen gitt at tiltaket gjennomføres (alternativ 1a og 1b). Disse skiller seg ved at alternativ 1a forutsetter at øvrig handel i kommunen klarer å opprettholde en vekst på 3 prosent gjennom hele perioden, mens alternativ 1b baserer seg på erfaringer fra forrige utbygging av City Nord, da det var en lavere vekst over en treårsperiode for øvrig handel i kommunen. I alternativ 1b, som vi anser som mest realistisk, vil omsetningen i kommunen i 2022 ligge på 5,64 mrd. kr, noe som er 223 millioner kr høyere enn for 0-alternativet. Akkumulert over perioden er differansen (i forhold til 0-alternativet) i omsetningen 1,27 mrd. kr. Dette tyder på at en etablering av tiltaket vil bidra positivt til omsetningsutviklingen for handelen i Bodø kommune. Samtidig ser man at en utvidelse av City Nord vil medføre noe økt konkurranse for enkelte varegrupper, hvor man i dag har flere etablerte virksomheter i bykjernen. Stormyra er definert som en del av sentrum av Bodø, noe som betyr at tiltaket ikke er berørt av forslag til ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesenter og handel. Dette begrenser imidlertid muligheten for etablering av større kjøpesentre utenfor sentrum i kommunen eller i markedsområdet. Oppsummering Bodø kommune er fortsatt regionens tyngdepunkt for handel, både for kommunens egne innbyggere, men også for beboere i omkringliggende kommuner som i liten grad har et godt utbygd handelstilbud. Bodø som regionssenter for handel har de siste årene beholdt sin posisjon, men i begrenset grad klart å øke sin betydning. I vedtatte planer pekes det på potensialet for å styrke Bodøs posisjon som regionssenter for handel. Stormyra er en del av sentrumsområdet, og utpekt som avlastningsområde for handel i Bodø. Prognoser på befolkningsutvikling og konsumvekst tilsier at handelen i kommunen skal øke betydelig i årene som kommer. Dette vil skje både gjennom at omsetning på eksisterende handelsareal vil øke, men også gjennom at mer areal benyttes til handel. For å styrke varehandelen i sentrumsområdet av Bodø, må denne handelen i hovedsak legges til Stormyra eller til bykjernen. Forrige utvidelse av City Nord førte til en vekst i handelen på Stormyra, og i kommunen. Kommunen har hatt en vekst i handelen på linje med landet for øvrig, og en viktig bidragsyter til dette var økning i handelsarealet på City Nord. Uten forrige utvidelse av City Nord er det sannsynlig at veksten i handelen i kommunen ville hatt en flatere utvikling. En stor andel av handelen i kommunen skjer i dag i kjøpesenter, men i motsetning til mange andre regionssentre skjer denne i hovedsak innenfor sentrumsområdet i Bodø, og en ikke ubetydelig andel av denne handelen skjer også i bykjernen. De siste årene har det vært gjennomført flere større handelsetableringer utenfor sentrumsområdet i Bodø, og i nabokommuner. En rekke av disse etableringene har vært plasskrevende og bilbaserte handelskonsepter som sjelden er forenelig med å etableres i et bysentrum. Samtidig har vi registrert at enkelte av disse etableringene har vært i direkte konkurranse med handelen i sentrumsområdet. Større varehandelsetableringer bør legges til sentrumsområdet av kommunen, for å styrke og sikre et levende sentrum. Våre analyser viser at tiltaket vil styrke Bodø sin posisjon som regionssenter for handel. Økt varehandel på Stormyra er på sikt ventet å ha en positiv effekt på øvrig handel i kommunen, 39