Rapportutkast VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 14: Bnr 10 (fnr: 8) Kommune: 0127 SKIPTVET KOMMUNE Betegnelse: Fritidsbolig Adresse: Glennetoppen 2, 1816 SKIPTVET MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 550 000 LÅNEVERDI: KR 470 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Fritidsbolig: 41 m² 41 m² Utskriftsdato: 18.09.2017 Oppdrag nr: 1094 Dato befaring: 08.09.2017 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Moen Takst Fagerliveien 2, 1820 SPYDEBERG Telefon: 41 55 89 12 Organisasjonsnr: 914 624 118 Sertifisert takstmann: Are Johan Moen Telefon: 415 58 912 E-post: are@moentakst.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke bære ansvaret for slike forhold. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet slik det fremsto på befaringsdagen. Radonmålinger er ikke foretatt og bør i tilfelle måles over tid i vinterhalvåret. Vurdering av lovligheten og oppføring av bygg generelt er ikke vurdert med det mindre det er kommentert i taksten. Takstmannen er ikke autorisert for el-anlegg og røropplegg, eventuelle kommentarer vedrørende disse punkter i taksten er ut i fra generell kunnskap. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen. Varme og lydisolering er ikke etterkontrollert i konstruksjoner, men antas å være utført i henhold til byggeårets byggeskikk og krav. Det er ikke foretatt funksjonskontroll av varmekabler, ventilator eller andre installasjoner. Oppdr. nr: 1094 Befaringsdato: 08.09.2017 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 550 000 Anbefalt låneverdi kr 470 000 Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. Markedsvurdering Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Adresse Glennetoppen 2 Postnummer/sted 1816 SKIPTVET Tettbebygd Nei Grunnkrets VIDNES Valgkrets SKIPTVET Kirkesogn Skiptvet Eiendom med fin beliggenhet på etablert hyttefelt i nærheten av Glennetangen, ved Glomma i Skiptvet. Området er fint opparbeidet. Ca. 12 km fra Skiptvet sentrum med bank, butikker, post i butikk, restaurant m. m. Med områdets nære beliggenhet til friområder har man gode muligheter for forskjellige former for friluftsaktiviteter. Flere turmål i området, blant annet bronsealderrøyser og stor lavvo. Hytte på 41 m². Bygningen er plassert på lettklinkerblokker. Yttervegger er lette bindingsverksvegger i tre, som er kledd utvendig med luftet liggende trekledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med takshingel. Taktekking er i fra 2014. Vinduer med rammer og karmer i tre. Vinduer er i fra byggeåret og har doble glass. Vedovn i stue, ellers elektrisk oppvarming med panelovner. I nærområdet er stort sett andre hytter i skogsterreng, landbruksarealer og Glomma. Hytta fremstår med en normal standard på innredninger og utstyr. Kjøkken med åpen løsning i mot stue. Innredningen har slette, lyse fronter og laminerte benkeplater. Kjøkkenvask av rustfritt stål er nedsenket i benkeplaten. Bad pusset opp i 2017. Rommet er innredet med servantinnredning med slette, lyse fronter og overhengende speil. På innvendige gulvoverflater er det gjennomgående benyttet tregulv, og på innvendige veggoverflater er det gjennomgående benyttet trepanel. Hytta fremstår som normalt vedlikeholdt, dog noe vedlikeholdsbehov. Festet tomt på 1.475 m². Tomten har noe plenareal, men har for det meste naturtomt med trær, busker, lyng, mose og fjell i dagen. Parkering på gruset/singlet gårdsplass rett ved hytta. Det er satt opp pilarer mot syd på deler av tomt for oppføring av ny hytte. Dette er enda ikke godkjent av Skiptvet kommune. Oppdr. nr: 1094 Befaringsdato: 08.09.2017 Side: 3 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Asbjørn Brekke Are Johan Moen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 08.09.2017. - Are Johan Moen. Bygningstekniker/Takstmann MNTF. Tlf. 41 55 89 12 - Asbjørn Brekke. Eier. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Fritidsbolig Konsesjonsplikt: Regulering: Kommuneplan: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Borett: Forkjøpsrett: Andre forhold: Matrikkeldata Nei. Regulert for fritidsbebyggelse. For kommuneplan se kommunens hjemmesider: www.skiptvet.kommune.no Privat veg. Ikke innhentet opplysninger vedrørende vann. Ikke innhentet opplysninger vedrørende kloakk. Nei. Nei. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av kommunalt bygningsarkiv. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt. Panteattest er ikke innhentet for eiendommen. Det er ikke rekvirert grunnbokutskrift, evt. oppdelingsbegjæring og eventuelle heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert. Matrikkel: Kommune: 0127 SKIPTVET Gnr: 14 Bnr: 10 Festenr: 8 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Festet 1 475 m² Arealkilde: Areal hentet fra eiendomsbase. Asbjørn Brekke Glennetoppen 2, 1816 Skiptvet Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Takstmann 08.09.2017 Egne observasjoner og notater, foretatt under befaringen. Eiendomsdata.no 08.09.2017 Innhentet Eier 08.09.2017 Eier/hjemmelshaver påviste og ga generelle opplysninger om boligen/eiendommen. Andre forhold Forsikring: Ligningsverdi: Innhentes av megler ved salg. Innhentes av megler ved salg. Oppdr. nr: 1094 Befaringsdato: 08.09.2017 Side: 4 av 7
Bygninger på eiendommen Fritidsbolig Bygningsdata Byggeår: 1984 Kilde: Data fra www.eiendomsverdi.no. Kilde: Norsk Eiendomsinformasjon. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 45 41 41 Bad, gang, stue/kjøkken, toalettrom, 2 soverom. Utgang til terrasse i fra stue. Sum bygning: 45 41 41 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bad, gang, stue/kjøkken, toalettrom, 2 soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Fritidsbolig Bygning, generelt Hytte på 41 m². Bygningen er oppført i 1984. Bygningen/leiligheten, som er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand; det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og utidsmesshet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Grunn og fundamenter, generelt Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, men det er mye fjell på eiendommen. Hytta er plassert på lettklinkerblokker, som er plassert stort sett på fjell. - Lagring av organisk materiell under hytte er ikke anbefalt. - Tilsig i fra overliggende terreng. Frittbærende dekker Trebjelkelag med stubbloftsplater mot grunn. - Noe fuktighet/grønske på stubbloftsplater. - NS 3420 angir krav til plan- og retningsavvik for nye boliger. Det finnes ikke slike krav til en brukt bolig og det må alltid påregnes skjevheter på eldre konstruksjoner grunnet krymp, nedbøyinger osv. Yttervegger Yttervegger er lette bindingsverksvegger i tre, som er kledd utvendig med luftet liggende trekledning. Antatt oppført og isolert etter de forskriftskrav som var gjeldende ved oppføringstidspunktet. - Malt utvendig i 2014, dog noe vedlikeholdsbehov. - Registrert råte på hjørnekasse. Takkonstruksjoner Bærende takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med takshingel, undertak er bordtak. Taktekking er i fra 2014. Tilgang til loft via luke på soverom. Pipe er delvis beslått med blikk over tak. Takrenner er av plast. - Registrert en del skjolder rundt pipe, det ble gjort fuktsøk på befaringsdagen uten negative funn. - Pipebeslag ble ikke byttet ved omlegging av tak. Anbefaler at denne kontrolleres. Vinduer Oppdr. nr: 1094 Befaringsdato: 08.09.2017 Side: 5 av 7
Vinduer med rammer og karmer i tre. Vinduer er i fra byggeåret og har doble glass. - Det gjøres oppmerksom på at ikke alle vinduer/dører er funksjonstestet. Levetidsbetraktning: - Forventet levetid for isolerglass er 20-30 år. Ytterdører og porter Terrassedør med isolerglass, i fra byggeåret. Ytterdør av tre med glassfelt, i fra byggeåret. Innvendige dører Profilerte dører av tre. Overflater på innvendige gulv 1. etasje: Tregulv. - Noe slitasje på gulv. Overflater på innvendige vegger 1. etasje: Gjennomgående panel. Overflater på innvendig himling Gjennomgående panel. Balkonger, terrasser ol. Takoverbygget veranda på 10 m², vendt mot sydøst, med tilgang i fra stue. Av materialer så er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord og det er på rekkverk brukt malt trevirke. - Rekkverk er målt til under 90 cm. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Elementpipe av lettklinkerblokker. Fast inventar, generelt Biologisk toalett, type Mulltoa. Kjøkkeninnredning Kjøkken med åpen løsning i mot stue. Innredningen har slette, lyse fronter og laminerte benkeplater. Kjøkkenvask av rustfritt stål er nedsenket i benkeplaten. - Kjøkkenvask er planlagt tilkoblet vann, dette er ikke godkjent av Skiptvet kommune. - Ikke mykfuge bak vask. Innredning og garnityr for våtrom Bad pusset opp i 2017. Rommet er innredet med servantinnredning med slette, lyse fronter og overhengende speil. Dusjkabinett er plassert i hjørne og har dører av glass, dusjarmatur er håndholdt. - Ingen ventilering av rommet. Bør etableres avtrekk til rommet. - Ikke bygget som fullverdig våtrom med tette løsninger, derfor ingen garantier. VVS-installasjoner, generelt Rørføringer er av plast. Avløpsledninger er av plast. Varmtvannsbereder er plassert på bad, og er på 30 liter, fra 2017. Alder for røropplegg: 2017. Sisterne utvendig for lagring av takvann. Trykkpumpe på bad er tilkoblet denne, og forsyner bad med vann. - Det er lagt vann inn i hytte. Dette er ikke godkjent av Skiptvet kommune. - Takstamannen har ikke undersøkt røropplegg, men det er opplyst at dette er utført i egen regi. Varme, generelt Vedovn i stue. Ellers elektrisk oppvarming med panelovner. Brannslokking, generelt Oppdr. nr: 1094 Befaringsdato: 08.09.2017 Side: 6 av 7
Røykvarsler: Ja. Brannslukker: Ja. Eier er forpliktet i henhold til forskrifter at røykvarslere og brannslukningsutstyr skal være installert når boligen omsettes. Elkraft, generelt Sikringsskap med manuelle skrusikringer. Sikringsboks med måler er plassert på yttervegg. - Det elektriske anlegget er ikke vurdert av takstmannen da han ikke besitter tilstrekkelig kompetanse. - Takstmannen anbefaler på generelt grunnlag alltid at manuelle sikringer erstattes med automatiske. Utendørs, generelt Festet tomt er på 1.475 m². Beregninger Teknisk verdi bygninger Fritidsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 750 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) kr - 250 000 Sum teknisk verdi Fritidsbolig kr 500 000 Sum teknisk verdi bygninger kr 500 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: kr 150 000 Sum tomteverdi: kr 150 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: kr 650 000 SPYDEBERG, 18.09.2017 Are Johan Moen Bygningstekniker/Takstmann MNTF Telefon: 41 55 89 12 Oppdr. nr: 1094 Befaringsdato: 08.09.2017 Side: 7 av 7