Kvalsund kommune Mulighetsstudie KBS Utvidelse og ombygging av Kokelv bo- og servicesenter 17.10.2013
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 2 Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag... 3 2. Konsept... 3 2.1 Prosjekteringsgrunnlag... 3 2.2 Kort om eksisterende arealer... 3 2.3 Konseptets detaljgrad... 4 2.4 Dimensjonering... 4 2.5 Hovedgrep... 4 2.6 Romprogram... 5 3. Beskrivelse... 7 3.1 Riving... 7 3.2 Yttervegger... 7 3.3 Innervegger... 7 3.4 Yttertak... 7 3.5 Dekker... 7 3.6 Fast inventar... 7 3.7 Inventar og utstyr... 8 3.8 VVS-arbeider... 8 3.9 Elektroarbeider... 8 3.10 Bygningsmessige hjelpearbeider... 8 3.11 Utendørs anlegg... 8 3.12 Generelle kostnader... 8 3.13 Spesielle kostnader... 8 4. Kostnadsoverslag... 9 5. Vedlegg... 9
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 3 1. Sammendrag Kvalsund kommune har engasjert Haldde arkitekter AS til utarbeidelse av mulighetsstudie for en eventuell utvidelse av Kokelv bo- og servicesenter. Denne rapporten inneholder et forslag til utvidelse på overordnet nivå, og med et tilhørende grovt kostnadsoverslag. Prosjekterende (ARK): Haldde arkitekter AS v/sivilarkitekt MNAL Magnus Langli Sorenskriverveien 11, 9513 Alta Telefon 784 37714 E-post: magnus@haldde.as Prosjektet er beregnet til en byggekostnad á kr 25 000 000,- eks. mva. 2. Konsept 2.1 Prosjekteringsgrunnlag Det utarbeidede konseptet baserer seg på følgende prosjekteringsgrunnlag: Tilbudsforespørsel fra Kvalsund kommune av 03.07.2013 Utkast til Rom- og funksjonsprogram for ombygging av KBS av 26.06.13 med senere justeringer og tilføyelser Plantegning av KBS/Kokelv HVPU boliger fra 1984 Orienteringsplan brannvern av KBS (nedfotografert) Plantegning av legestasjon Kokelv av april 1985 Ortofoto av tomt og KBS Diverse utvendige bilder av KBS i dag Befaring ved eiendommen Det har i tillegg blitt avholdt 2 møter med Kvalsund kommunes faggruppe for prosjektet. 2.2 Kort om eksisterende arealer Som vist i figuren har dagens senter et bebygd areal på 903 m 2, litt grovt summert, og ikke inkludert åpent overbygd utendørs areal. Dagsenterdelen av bygget utgjør cirka 195 m 2, mens boarealer omtrent 310 m 2. Disse arealene er likevel ikke utelukkende boarealer, de inkluderer noe lagring, gang og korridorarealer også. Én mindre boplass (rom) ligger også i tilknytning til dagsenter-delen av bygget. Fellesareal og driftsarealer utgjør til sammen cirka 398 m 2. Andre bygg på eiendommen (legestasjon, vedbod, lysthus) er her ikke vist eller medregnet.
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 4 2.3 Konseptets detaljgrad Dette mulighetsstudiet er å anse som et enkelt skisseprosjekt på overordnet nivå, og har derfor lav detaljgrad for plassering av enkeltrom. Skissene viser i all hovedsak en plan for logistikken i bygget og hvor utvidelsene foreslås gjort. Det er viktig å poengtere at planene skal bearbeides videre. 2.4 Dimensjonering De foreslåtte arealer baserer seg i hovedsak på «Rom for trygghet og omsorg» som er Husbankens veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem, samt «Arbeidsmiljø i helseinstitusjoner» som er en veileder utgitt av Arbeidstilsynet. Romprogrammet utarbeidet av prosjektets faggruppe har vært et viktig grunnlag for plassering av ønskede arealer. 2.5 Hovedgrep Den foreslåtte løsningen baserer seg på en utvidelse og hovedombygging av senteret. Dette foreslås gjort gjennom følgende hovedgrep: a) Eksisterende dagsenter-del av bygget rives/saneres. Disse arealene ligger på et høyere nivå enn resten av bygget, noe som skaper vanskelige logistikkforhold i et nytt og rehabilitert senter. Bygningsmassen er heller ikke av en slik karakter at en ombygging fremstår åpenbart fordelaktig. b) Det foreslås etablert et nytt tilbygg på vestsiden av bygget. Her plasseres en bogruppe med 8 nye leiligheter/plasser for somatisk pleie og korttidsopphold/avlastning. c) Bygget utvides i lengderetningen mot øst. Her plasseres 2 nye leiligheter, som sammen med de 4 eksisterende vil utgjøre ny bogruppe for demente (SD) med 6 plasser. d) Eksisterende bygning på tomta som inneholder helsesenter/legestasjon flyttes. Disse funksjonene tas inn i bygget, og plasseres sentralt med nærhet til andre personal- og driftsarealer. e) Taket foreslås ombygget i sin helhet. Eksisterende tak er bygget ut i flere trinn. Dette har skapt mange små flater med flere lekkasjer. Taket er også på flere steder dårlig isolert, og mange ulike høydeforskjeller kompliserer fremføring av nye ventilasjonskanaler til alle rom. Etter den foreslåtte ombyggingen vil bygget være delt inn i 3 hovedområder; bo-avdelingene ligger på hver side av bygningen, mens driftsarealene, dagsenteret og helsetjenesten ligger sentralt i bygget. Øvrige tiltak foreslås også: f) Dagsenteret blir byggets «hjerte», som knyttes nært opp mot hovedinngang/vestibyle, kontorer, helsetjeneste og hovedkjøkken. g) Utearealer tilrettelegges mer enn de er i dag. Fra SD-avdelingen foreslås det etablert uteplass mot sør hvor beboerne kan observere og ta del i folks forflytning til og fra bygget. Det foreslås etablert en uteplass og gangsti med fast dekke mot sjøsiden i nord. h) Lysthuset foreslås flyttet nærmere bygget og mot uteplassen på nordsiden. Vedboden foreslås flyttet noe lengre fra bygget for å ikke hindre utsyn eller være sjenerende for beboerrom i SD-avdelingen. Det ønskes også etablert en gamme på sjøsiden som vil kunne skape uteaktivitet også på denne siden av bygget.
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 5 2.6 Romprogram Siden dette konseptforslaget ikke er prosjektert rom for rom baserer romprogrammet seg på en kombinasjon av nettoarealer for enkeltrom og bruksareal for de ulike funksjonene. Der funksjonene kun er vist samlet er det derfor lagt til en brutto/nettofaktor tilsvarende 1,2 for å medta arealer som går med til logistikk mellom rommene, innervegger etc. Følgende arealer er medtatt i forslaget: Avdeling Rom Antall rom m 2 per rom Sum BRA m 2 Ombygging Nybygg Bogruppe demente (6 plasser) 15 250 m 2 162 m 2 88 m 2 Oppholdsrom 6 26,5 159 90 69 Bad/WC 6 6,5 39 26 13 Fellesrom for bogruppen 1 38 38 38 0 Kontor/ arbeidsrom/drift 1 8 8 8 0 Lager for avdelingen 1 6 6 0 6 Bogruppe somatisk pleie og korttids- /avlastning (8 plasser) 20 342 m 2 6 m 2 336 m 2 Oppholdsrom 8 26,5 212 0 212 Bad/WC 8 6,5 52 0 52 Eget soverom 2 14 28 0 28 Fellesstue 1 44 44 0 45 Lager for avdelingen 1 6 6 6 0 Dagsenter 3 177 m 2 160 m 2 17 m 2 Vestibyle/resepsjon 1 69 69 69 0 Dagsenter 1 96 96 79 17 Besøksrom for pårørende 1 12 12 12 0 Helsetjenesten 5 55 m 2 55 m 2 0 m 2 Resepsjon/venterom 1 15 15 15 Legekontor 1 15 15 15 Laboratorium 1 10 10 10 Medisinrom 1 5 5 5 Kopirom 1 5 5 5 Brutto/netto tilleggsarealer (f 1,2) 5 5
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 6 FDV- og personalarealer 135 m 2 135 m 2 0 m 2 Garderober med WC og dusj 6 3 18 18 HCWC 1 4 4 4 Treningsrom 1 15 15 15 Datarom 1 4 4 4 Kontor virksomhetsleder 1 8 8 8 Kontor ansatte 2 5 10 10 Felles lager 1 5 5 5 Pauserom ansatte 1 15 15 15 Vaskerom med tørkeskap 1 8 8 8 Vedlikehold/sortering av tøy 1 6 6 6 Lager tøy og vaskemidler 1 3 3 3 Kommunalt lager 1 9 9 9 Lager for annet utstyr, rullestoler etc. 1 7 7 7 Brutto/netto tilleggsarealer (f 1,2) 23 23 Kjøkken 10 43 m 2 43 m 2 0 m 2 Varemottak 1 3 3 3 Tørrvarelager 1 2 2 2 Fryserom 1 3 3 3 Kjølerom 1 3 3 3 Produksjon varmmat 1 5 5 5 Produksjon kjølt/baking 1 5 5 5 Sone oppvask 1 3 3 3 Kontor og pauserom 1 8 8 8 Lager rekvisita 1 2 2 2 Avfallsrom 1 2 2 2 Brutto/netto tilleggsarealer (f 1,2) 8 8 Øvrige arealer 19 213 m 2 65 m 2 148 m 2 Korridorer 3 145 65 80 Bi-inngang boavdeling 1 8 0 8 Totalt for hele bygget (BRA) 1260 m 2 626 m 2 529 m 2 + Uteboder og carport 60+45 105 0 105
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 7 3. Beskrivelse De følgende poster beskriver kortfattet hva som er beregnet utført i forbindelse med ombyggingen. Det beregnes hovedombygging iht. TEK10 med normale energikrav. 3.1 Riving Riving av dagsenterfløya. Denne delen av bygget er på bebygd areal BYA cirka 195 m 2. Riving av liten bod/vaktmesterverksted. Flytting av dagens legesenterbygg til annen eiendom. Flytting av vedbod og lysthus til annet sted på eiendommen. Riving yttervegger 4 boplasser SDavdeling for utvidelse til dagens arealstandard. Riving innervegger og bad i 4 eksisterende leiligheter for ombygging til personal og driftsarealer. Ombygging av hele eksisterende personalavdeling til helsestasjon. Riving av hele yttertaket, cirka 1000 m 2. 3.2 Yttervegger Eksisterende yttervegger av bindingsverk videreføres der de ikke berøres. Dårlig isolerte vegger etterisoleres. Nye yttervegger bygges opp av trestenderverk, 200mm+50mm påfôret isolasjon. Utvendig side GU-plater, utlekting og kledning av panel med innslag av plane sementbaserte fasadeplater. Innvendig side gips/strie som males, robust gips og hjørnebeskyttelse på utsatte steder. Innslag av panel på vegg i enkelte rom. Vinduer og vindusdører utføres med 3-lags isolerglass. Karmer og rammer av aluminium. Utog innvendig brennlakkert. U-verdi for både vinduer og dører 1,0W/m 2 K. Det forutsettes solavskjerming i glasset slik at innstrålingsvarme begrenses. 3.3 Innervegger Enkelte av innerveggene er bærende. Der bærende innervegger rives, må disse erstattes av nytt bæresystem av nye innervegger, alternativt søyler og bjelker. Øvrige ikke-bærende innervegger bygges opp med trebindingsverk med nødvendig isolasjon og gipskledning m/strie, innslag av trepanel i enkelte rom. Overflater i våtrom utføres med våtromsplater eller vinylbelegg/våtromsbelegg. Kompaktdører med laminat. Leveres med sparkeplater av aluminium. EI30 mellom brannceller og rømningsveg. Det beregnes generelt lydkrav klasse C eller bedre iht. NS 8175. 3.4 Yttertak Bæresystem av tresperrer eller tretakstoler. 300mm isolasjon, OSB-plater, vannfast belegg, og utlekting for taktekking type profilerte stålplater eller tilsvarende. Det beregnes varmt loft for føring av ventilasjonskanaler og andre tekniske installasjoner. 3.5 Dekker Det beregnes linoleum på gulv i beboerrom og oppholdsrom, vinyl i korridorer og våtrom. Horisontale himlingsarealer i arbeids- og fellesarealer gis systemhimling med T-profil. I beboerrom beregnes kombinasjon av fast himling av tre og systemhimling. 3.6 Fast inventar Som fast inventar medtas kjøkkeninnredninger for fellesrom, sanitærutstyr, våtromsutstyr og garderobeinnredning. Det er medtatt noe nytt utstyr i hovedkjøkken, størrelsesorden kr 100 000,-.
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 8 3.7 Inventar og utstyr Det er ikke medtatt løst inventar som møbler eller behandlingsutstyr. 3.8 VVS-arbeider For de elektrotekniske arbeider er det i kostnadsoverslaget benyttet erfaringstall fra lignende ominnredningsprosjekter. 3.9 Elektroarbeider For de elektrotekniske arbeider er det i kostnadsoverslaget benyttet erfaringstall fra lignende ominnredningsprosjekter. 3.10 Bygningsmessige hjelpearbeider Her er medtatt all hulltaking, gjenstøping, lydtetting, flikking etc. for gjennomføringer i vegger, dekker, himling, gulv, etc. Braketter, fundamenter, etc. for innfesting/bæring av installasjoner. 3.11 Utendørs anlegg Herunder ny plassering av utvendige eksisterende bygninger. Etablering av uteboder. Etablering av parkering og gangstier med fast dekke på tomta. Carportløsning for 3 biler, derav 1 stk. HCplass. Uteplatter for boavdelinger, med rekkverk og porter. Opparbeidelse av plen inntil bygget for revegetering av byggegrunn. Nytt gjerde mot gangsti på sørsiden av bygget. 3.12 Generelle kostnader Under generelle kostnader er det kalkulert inn kostnader til prosjektering, prosjekt- og byggeledelse, samt diverse bikostnader og gebyrer. Kostnadene er beregnet som 8 % av byggekostnadene. 3.13 Spesielle kostnader Prisstigningen i byggebransjen har de siste måneder stagnert for materiellutgifter, mens lønnskostnadene ser ut til å holde seg stabile. Det er stor usikkerhet knyttet til konjunkturene for de neste årene. I dette overslaget er det medtatt en prisstigning på 3 %. Det er ikke kalkulert kostnader til kjøp av tomt eller andre finansieringskostnader. Det er heller ikke medtatt eventuelle ekstrakostnader i forbindelse med driftsstans i byggetiden, så som for eksempel leiekostnader for beboere på nytt sted. Det er vist en sum for marginer tilsvarende 15% av byggekostnadene.
UTVIDELSE AV KOKELV BO- OG SERVICESENTER (KBS) 9 4. Kostnadsoverslag Kostnadsoverslaget er basert på erfaringstall fra lignende prosjekter i Finnmark med kostnadsnivå fra høsten 2012 og våren 2013. Vi gjør oppmerksom på at priser kan variere sterkt fra prosjekt til prosjekt, varierende med lokalisering og svingninger i markedet, og at dette overslaget benyttes og vurderes med dette som bakgrunn. Etter summering av kostnader for de enkelte deler i denne rapportens beskrivelse, er det beregnet at byggekostnadene for ombyggingen vil ligge på omtrent kr 12 000,- eks. mva. per kvadratmeter bruksareal. Ferdig nybygg vil ligge på omtrent kr 30 000,- eks. mva. per kvadratmeter inkludert tak. Rivekostnadene er beregnet til omtrent kr 1 000 000,- mens nytt tak over hele bygget er kostnadsberegnet til omtrent kr 2 500 000,- eks. mva. Dette gir følgende totaloversikt: Rivekostnader kr 1 000 000,- eks. mva. Ominnredning kr 7 500 000,- eks. mva. Nybygg (inkludert tak) kr 15 900 000,- eks. mva. Utomhus og fast inventar kr 600 000,- eks. mva. Sum byggekostnader kr 25 000 000,- eks. mva. Ved summering av også generelle kostnader, prisstigning samt marginer på 15% av byggekostnadene, vil total prosjektkostnad bli som følger: Generelle kostnader 8% kr 2 000 000,- eks. mva. Prisstigning 3% kr 750 000,- eks. mva. Marginer 15% kr 3 750 000,- eks. mva. Sum prosjektkostnad kr 31 500 000,- eks. mva. 5. Vedlegg Rapporten inneholder følgende vedlegg: A.10-100 Konseptskisse situasjon 1:500 A3 A.10-200 Konseptskisse logistikk 1:250 A3