3 Krav om felles Krav om felles regulering regulering Det er krav om felles regulering av områdene nevnt under: B1 og 2, BKB1, BKS1, o_bav1, o_skv2 og 4, o_sf1 og 4, o_sgs1-3 og 5, o_svg2-6, o_svt5-10, 12 og 13, f_skv3 og 5, f_sf2, 3 og 7, f_svg7, 8 og 10, f_gn1 og 2, f_gt2 og GV1 B3 og 4, BKB1, BKS1, o_bav1, o_skv2 og 4, o_sf1 og 4, o_sgs1-3 og 5, o_svg2-6, o_svt5-10, 12 og 13, f_skv3 og 5, f_sf2, 3 og 7, f_svg7, 8 og 10, f_gn1 og 2, f_gt2 og GV1 B5, BKB1, o_bav1, o_skv2 og 4, o_sf1 og 4, o_sgs1-3 og 5, o_svg2-6, o_svt5-10, 12 og 13, f_skv3 og 5, f_sf2, 3 og 7, f_svg7, 8 og 10, f_gn1 og 2, f_gt2 og GV1 For alle by ggeområdene gjelder at omkringliggende veganlegg, og del av annet veganlegg som skal sikre kjøreadkomst frem til området, skal inkluderes, såfremt dette ikke allerede er ferdig regulert i denne planen, jf. 36 eller er regulert i en annen ny detaljreguler ing. Det er krav om felles regulering av områdene nevnt under: B1 og 2, BKS1, o_bav1, o_skv2, o_sf1, o_sgs1-3 og 5, o_svg2-6, o_svt5-7 og 12, f_skv5, f_sf2 og 7, f_svg7, f_gn1 og 2, f_gt2 og GV1 B3 og 4, BKB1, BKS1, o_bav1, o_skv2, o_sf1, o_sgs1-3 og 5, o_svg2-6, o_svt5-7 og 12, f_skv3, f_sf3, f_svg8 og 10, f_gn1 og 2, f_gt1 og 2 og GV1 B5, BKB1, o_bav1, o_skv2 og 4, o_sf1 og 4, o_sgs1-3 og 5, o_svg2-6, o_svt5-10, 12 og 13, f_skv3 og 5, f_sf2, 3 og 7, f_svg7, 8 og 10, f_gn1 og 2, f_gt2 og GV1 For alle byggeområdene gjelder at omkringliggende veganlegg, og del av annet veganlegg som skal sikre kjøreadkomst frem til området, skal inkluderes, såfremt dette ikke allerede er ferdig regulert i denne planen, jf. 36 eller er regulert i en annen ny detaljregulering. For øvrige områder som faller inn under flere kulepunkter, skal område t inntas såfremt det ikke allerede er regulert i en annen ny detaljregulering. Forslagsstiller mener områdene som kommunen foreslår regulert sammen er for store. Rådmannen mener man bør se feltene B1, B2 og BKB1 i sammenheng - inkl. tilhørende teknisk og grønn infrastruktur. Tilsvarende felt B4 og B3. Rådmannen mener BKB1 hører naturlig sammen med feltene B1 og B2. Områdene avgrenses av f_skv3 og o_skv2 samt o_sgs. Selbos vei vurderes som tilhørende teknisk infrastruktur til felt BKB1 og må derfor inngår i detalj - reguleringsplanen. For forslagsstiller er dette svært vanskelig å godta. Usik kerhet rundt etablering av Ny S e l bos vei gir liten forutsigbarhet i forhold til mulighet for utbygging og kan ikke aksepteres. [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 1
For øvrige områder som faller inn under flere kulepunkter, skal området inntas såfremt det ikke allerede er regulert i en annen ny detaljregulering. 4 Fø r detaljregulering Før detaljregulering skal det gjennomføres en kostnadsberegning av all infrastruktur innenfor hele planområdet. 7 ( 6) ferdigattest, skal: o_bav1 være etablert o_skv1 være o_sf5 og 6 være o_sgs1-4 være o_svg1, 5 og 6 være o_svt1-3, 5-7, 12 og 13 være f_gn1 og 2 være GV1 være opparb eidet Ønsker å ta ut denne bestemmelsen ferdigattest, skal: o_bav1 være etablert o_sgs1, 3 og 5 være sikret. o_svg5 og 6 være sikret. o_svt7 og 12 være sikret. f_gn1 og 2 være sikret GV1 være ny trasé for bekkeløpet være lekeareal innenfor det aktuelle Forslagsstille r ønsker ikke at utbygging må avvente kostnadsberegninge r Rådmannen ser at utbygging vil medføre betydelige kostnader ifm opparbeidelse av ny infrastruktur. En oversikt over forventede kostnader vurderes som hensiktsmessig for å forstå hva utbyggingen vil generer av utgifter, både for kommunen men også for utbygger. I hovedsak er det kravet om at Spikkestadveien o_skv1 med tilhørende anlegg skal være ferdig opparb eidet ved ferdigsti llelse av 1. byggetrinn som er vanskelig for grunneier å akseptere. Dette fordi grunneier ikke har anledning til å styre hva som skjer vest for planområdet, framtidig utbygging av Spikkestadveien gjennom sentrum. I tillegg ligger det eksisterende [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 2
ny trasé for bekkeløpet være felles lekeareal for planområdet og lekeareal innenfor det aktuelle delfeltet være støyskjerming på delfeltet være. støyskjerming på utsatte fasader og øvrig støyreduserende tiltak innenfor det aktuell e tiltaket, være utsatte fasader og 1.1 B1 og 2 øvrig støyreduserende tiltak innenfor det aktuelle tiltaket, være o_skv6 være eller sikret o_sgs6 være eller sikret ferdigattest for B1 og 2, skal: o_skv2 og f_skv5 være o_sf1 samt f_sf2 og 7 være f_gt2 være o_svg9 være eller 1.2 B3 sikret o_svt4 være eller sikret ferdigattest for B3, skal: o_skv2 og f_skv3 være o_sf1 og f_sf3 B1 og 2 ferdigattest for B1 og 2, skal: o_s KV2 og f_skv5 være o_sf1 samt f_sf2 og 7 være f_gt2 være B3 ferdigattest for B3, skal: o_skv2 og f_skv3 være o_sf1 og f_sf3 være opparbeid et være f_svg8 og 10 være. f_gt1 være felles lekeplass for planområdet være sikret 1.3 B4 ferdigattest for B4, skal: o_skv 2 og f_skv3 være o_sf1 og f_sf3 være f_svg8 og 10 være bebyggelse som vil komme i konflikt med ny Spikke stad vei som forslagsstiller ikke eier. Forslagsstiller er som nevnt uenig i kommunens forslag til arealer som bør reguleres sammen. Som følge av dette får man motstridene rekkefølgekrav med tanke på hvilket tidspunkt Selbos vei skal oppgraderes. Det er også vanskelig for fo rslagsstiller å akseptere at krav til opparbeidelse av infrastrukturtiltak utenfor planområdet kan/vil påvirke igangsettelses - tidspunkt for utbygging på Oddevall. Dette gjelder bl.a. behov for å utbedre/øke mottakskapasitet på Lahell. [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 3
f_gt1 være B4 ferdigattest for B4, skal: o_skv2 og 4 samt f_skv3 være o_sf1 og 4 samt f_sf3 være o_svt8-11 være f_gt1 være f_gt1 være felles lekeplass for planområdet være sikret. 1.4 B5 ferdigattest for B5, skal: o_skv4 være o_sf4 være o_svt8-11 være felles lekeplass for planområdet være. B5 ferdigattest for B5, skal: o_skv4 være o_sf4 være o_svt8-11 være BKB1 ferdigattest for BKB1, skal: o_skv2 og 4 samt f_skv2, 3 og 5 være o_sf1 og 4 samt f_sf2, 3 og 7 være o_svg2-4 og f_svg7, 8 og 10 være o_svt8-11 være f_gt2 være 9 ( 8) Sol og skygge (pbl. 1 2-7 nr. 1 1 og 1 2) Ved detaljregulering og ved gjennomføring av tiltak skal det utarbeides 1.5 BKB1 ferdigattest for BKB1, skal: o_skv2 og 4 samt f_skv2, 3 og 5 være o_sf1 og 4 samt f_sf2, 3 og 7 være op parbeidet o_svg2-4 og f_svg7, 8 og 10 være o_svt8-11 være f_gt2 være felles lekeplass for planområdet være Sol o g skygge (pbl. 1 2-7 nr. 1 1 og 1 2) Ved detaljregulering og ved gjennomføring av I mottatt planforsla g ser man at man ikke klarer å innfri kommunens krav til soltimer ved [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 4
sol - og tiltak skal det utarbeides skyggediagrammer. sol - og skyggediagrammer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken skal ha direkte sollys minst 5 timer ved vårjevndøgn. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken skal ha direkte sollys minst 3 timer ved vårjevndøgn. vårjevndøgn. Det foreslås derfor at kravet til direkte sollys endres fra 5 til 3 timer. 14 ( 13) Overvann (pbl. 12-7 nr. 1, 4 og 1 2) Uteområdene i planområdet skal tilrettelegges slik at overvann ved store nedbørsmengder ledes i flomveger, bort fra bygninger og bebyggelse. Vann fra taknedløp skal håndteres lokalt, og overvann skal fordrøyes på egen eiendom. Overvannet tillates ledet til bekken etter fordrøyning. Håndtering av overvann skal følge treleddstrategien for lokal overvannshåndtering (fang og infiltrer, fordrøyning, sikker flomvei). Tiltak for infiltrasjon skal dimensjoneres til å kunne håndtere 90 % av årsnedbøren (trinn 1). Mer intens nedbør, opp til returperiode avklart med kommunen, skal fordrøyes på egen eiendom før påslipp til overvannsnett eller bekk (trinn 2). Det skal prioriteres åpen fordrøyning. Nedbør som overstiger fastsatt returperiode skal ledes til kontrollerte flomveier slik at det ikke oppstår uakseptable skader (trinn 3). Overvann (pbl. 12-7 nr. 1, 4 og 12) Uteområdene i planområde t skal tilrettelegges slik at overvann ved store nedbørsmengder ledes i flomveger, bort fra bygninger og bebyggelse. Vann fra taknedløp skal håndteres lokalt, og overvann skal fordrøyes på egen eiendom. Overvannet tillates ledet til bekken etter fordrøynin g. Håndtering av overvann skal følge treleddstrategien for lokal overvannshåndtering (fang og infiltrer, fordrøyning, sikker flomvei). Tiltak for infiltrasjon skal dimensjoneres til å kunne håndtere 90 % av årsnedbøren (trinn 1). Mer intens nedbør, opp t il returperiode avklart med kommunen, skal fordrøyes på egen eiendom før påslipp til overvannsnett eller bekk (trinn 2). Det skal prioriteres åpen fordrøyning. Nedbør som overstiger fastsatt returperiode skal ledes til kontrollerte flomveier slik at det ik ke oppstår uakseptable skader (trinn 3). Det tillates ikke økt påslipp til kommunalt ledningsnett utover dagens situasjon. Kommunens bestemmelse gir føringer for at dagens overvann som går i rør, skal åpnes. Dette er igjen føringer fra NVE. Bestemmelse ne gir ikke føringer om hvilket tidspunkt dette skal være gjennomført. Dette gir ikke forutsigbarhet for forslagsstiller. Det er også gitt tilbakemelding til kommunen at det er mange rør under eksisterende bebyggelse som ikke kan åpnes ved 1. byggetrinn. Kommunen mener dette må løses gj ennom detaljregulering. Tidspunkt for etablering ev. mulighet for etappevis utbygging må avklares der. [Skriv inn tekst] 31.08.2017 5
Det tillates ikke økt påslipp til kommunalt ledningsnett utover dagens situasjon. Dagens overvann som går i rør, skal åpnes. 25 RK Innenfor byggeområdene tillates bygg med maksimal gesimshøyde, målt fra gjennomsnittlig planert terreng, som angitt i tabellen under, under forutsetning av at krav til MUA og lekeareal oppfylles. Over maks tillatt gesimshøyde tillates etablering av plantekar, vegetasjon, pergolaer, sol -, støy -, og vindskjerming. Heis - og trapperom samt tekniske i nstallasjoner ti llates inntil 1, 5 meter over tillatt gesimshøyde. Slike rom tillates plassert helt ut i fasadelivet. Det skal være variasjon i byggehøyder innenfor hvert delområde. For fordelingen av høyder innenfor hvert felt, skal det tas utgangspunkt i tabellen under. For kommunen er det viktig å sikre en variert boligtypologi innenfor hvert felt. Dersom man ikke setter minimumskrav til høyder, sikrer man ikke lav bebyggelse innenfor hvert felt. Spesielt er dette viktig å sikre på det sentrale feltet B2. Kommunen se tter maks høyde til 1 7 meter - tilsvarende 5 etasjer. Hvilket er i tråd med prinsippvedtak. ( 24) Forslags - stiler Innenfor bygeområdene tillates bygg med maksimal gesimshøyde, målt fra gjennomsnittlig planert terreng, som angitt i tabellen under. Over maks tillatt gesimshøyde tillates etablering av plantekar, vegetasjon, pergolaer, sol -, støy -, og vindskjerming. Heis - og trapperom samt tekniske installasjoner tillates inntil 1,5 meter over tillatt gesimshøyde. Slike rom tillates plassert helt ut i fasad elivet. Det skal være variasjon i byggehøyder innenfor hvert delområde. For fordelingen av høyder innenfor hvert felt, skal det tas utgangspunkt i tabellen under : Forslagsstiller ønsker å sikre variert boligbebyggelse innenfor feltet, men ikke innenfor hvert delfelt. Slik bestemmelsene er nå, er det ikke krav til lav bebyggelse for feltene B1 - B3 og felt B5. Framgår også av illustrasjons - materialet. Forslaget legger opp til at det er mulig å etablere 6 etasjes bygg, 20 meter, innenfor enkelte delområder. 30 Minste uteoppholdsareal (MUA) (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 4) Minste uteoppholdsareal (MUA) (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 4) Forslagsstiller ønsker ikke å ta inn d en del av bestemmelsen som [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 6
Det skal minimum avsettes areal til uteopphold tilsvarende 25 % av totalt bruksareal for bolig for hvert delfelt. Minimum 50 % av dette skal være felles og opparbeides på bakkeplan. Innenfor planområdet skal det tilrettelegges for et større sammenhengende uteareal som skal være felles for alle delfelt. Det skal tilrettelegges for lekearal kan etableres i tilknytning til felles uteareal. Det skal minimum avsettes areal til uteopphold tilsvarende 25 % av totalt bruksareal for bol ig for hvert delfelt. Minimum 50 % av dette skal være felles og opparbeides på bakkeplan. Det tillates lagt til rette for uteoppholdsarealer på takflater som er egnet til dette. Felles takhager kan inngå i beregning av MUA. Det tillate s lagt til rette for uteoppholdsarealer på takflater som er egnet til dette. Felles takhager kan inngå i beregning av MUA. Hver leilighet skal ha minimum 10 m 2 privat utomhusareal i direkte tilknytning til boligen. Følgende arealer kan ikke medregnes i uteoppholdsarealet: arealer avsatt til lekeareal terrasser og takterrasser som er overbygget og/eller mindre enn 4,5 m 2, eller har en dybde på mindre enn 1,5 meter arealer brattere enn 1 :3, smalere enn 5 meter, eller som har direkte sol mindre enn 5 timer ved vårjevndøgn Hver leilighet skal ha mini mum 10 m 2 privat utomhusareal i direkte tilknytning til boligen. Følgende arealer kan ikke medregnes i uteoppholdsarealet: arealer avsatt til lekeareal terrasser og takterrasser som er overbygget og/eller mindre enn 4,5 m 2, eller har en dybde på mindre enn 1,5 meter arealer brattere enn 1 :3 arealer med støynivå som overskrider L den 55dB sier hva som ikke kan inngå i beregning av MUA - arealer brattere enn 1 :3, smalere enn 5 meter, eller som har direkte sol mindre enn 5 timer ved vårjevndøgn Dette er hentet fra områdeplan for Slemmestad. Rådmannen mener at tilsvarende bestemmelser bør gjelde for Oddevall basert på at Slemmestad er, og skal være et større fortettingsområde enn Oddevall. [Skriv inn tekst] 31.08.2017 7
arealer med støynivå som overskrider L den 55dB 31 (30) Lekeareal (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 4) Det skal avsettes minimum 1 5 m² til lek per boenhet. Lekeplassene skal etableres med minimum 500 m² innenfor hvert delfelt med lekeinstallasjoner som tilrettelegger for variert lek. Lekearealene skal utformes f or små og mellomstore barn. Det skal også etableres et større sammenhengende lekeareal på minimum 1 500 m² for barn i alle aldre, også de store barna. Dette lekearealet skal være felles for hele planområdet, og skal i hoved sak ligge i tilknytning til felles uteareal. Alle lekearealer skal ha gode solforhold, og være skjermet fra trafikk og støy. Lekearealene skal utformes med en kombinasjon av harde og myke dekker, og kan utformes med innslag av kunstige materialer og sterke farger. Lekeareal (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 4) Det skal avsettes minimum 1 5 m 2 lekeareal per boenhet fordelt innenfor det totale planområdet. Lekearealene skal utgjøre del av sandlekeplass innenfor delfeltet, eller del av felles lekeareal/strøkslekeplass. Det skal etableres s andlekeplasser som tilrettelegges med tilkomst for alle, med etablering av soner for opphold og lek tilpasset de minste barna (2-6 år). Det skal også etableres et større sammenhengende lekeareal for barn i alle aldre. Dette lekearealet skal være felles for hele planområdet. Alle lekearealer skal ha gode solforhold, og være skjermet fra trafikk og støy. Lekearealene skal utformes med en kombinasjon av harde og myke dekker, og kan utformes med innslag av kunstige materialer og sterke farger. Ved etablering av 300 boenheter blir regnestykket 1 5x300= 4500. Totalt skal det settes av 4500m² til lek eareal. Krav til uteareal for barnehage er 3000m². Forslagsstiller foreslår en sambruk mellom barnehagens uteareal og områdets lekeareal. Av de 4500m² som skal se ttes av til lekeareal, foreslås at 3000 m² går til barnehagens uteareal. Dvs at planforslaget kun dedikerer 1 500m² til lekeareal innenfor det totale området. Rådmannen er positiv til at barnehagens uteareal kan benytte s av barna som skal bo i området. Rådmannen er av den oppfatning av at 1 500m² til lek ikke er tilstrekkelig for et så stor utbyggingsområde. Rådmannen mener det er viktig å sikre et minsteareal for lek for små og mellomstore barn [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 8
innenfor hvert delfelt. Det foreslås å sette av et minimum på 500m², per delfelt. I tillegg må det avsettes et større sammenhengende lekeareal for barn i alle aldere, også tilpasset de store barna. 35 ( 34) Boligbebyggelse, B 1-5 (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 1 1 ) Innenfor områdene tillates etablering av blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse (tre - eller firemannsboliger, kjede - /rekkehus, vertikaldelte rekkehus el, med inntil tre mål bare plan). Det skal etableres variasjon av typologi innenfor hvert enkelt delfelt. Boligbebyggelse, B1-5 (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 1 1 ) Innenfor områdene tillates etablering av blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse (tre - eller firemannsboliger, kjede - /rekkehus, vertikaldelte rekkehus el, med inntil tre målbare plan). Det skal etableres variasjon av typologi innenfor planområdet Barnehagebarn er i alderen 1-6 år, deres uteareal er tilpasset deres behov. I tillegg ser Rådmannen at kan oppstå konflikt i forhold til bruk - barnehager har ofte åpningstid fra ca. 07.30 til 17.00. I dette tid s rommet vil barnehagens uteareal vær e utilgjengelig for allmennheten. Forslagsstiller legger til rette for variert typologi innenfor planområdet. Rådmannen ønsker at det tilrettelegges for varierte boligtyper innenfor hvert delfelt for å tiltrekke seg en variert b efolknings - sammensetting. 46 ( 45) Grønnstruktur, f _ GN 1-2 (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 4) Området skal tilrettelegges for uteareal til lek. Innenfor ett av områdene skal det Grønnstruktur, f _GN1-2 (pbl. 1 2-7 nr. 1 og 4) Området skal tilrettelegges for uteareal til lek. Innenfor ett av områdene skal det etableres oppstillingsplass for Forslagsstiller ønsker å sikre at det er rom for å legge til rette for bratte skråninger ned mot ny bekk. Kommunen ønsker ikke å åpne opp for dette, før en [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 9
etableres oppstillingsplass for slambil. Det tillates at oppstillingsplassen fremstå r som grønn, men den må etableres med tilstrekkelig akseltrykk og kunne brøytes. slambil. Det tillates at oppstillingsplassen fremstår som grønn, men den må etableres med tilstrekkelig akseltrykk og kunne brøytes. Arealene kan beplantes med stedegen vegetasjon. Friske, større trær og naturelemen ter skal bevares og innarbeides om mulig. Arealet tillates arrondert, slik at man får en jevn skråning. Skråninger skal ha en helning på maks 1 :3. Arealene kan beplantes med stedegen vegetasjon. Friske, større trær og naturelemen ter skal bevares og innarbeides om mulig. Arealet tillates arrond ert, slik at man får en jevn skråning. Skråninger skal ha en helning på maks 1:2. En helning på 1:3 skal tilstrebes. ev prosjektering tilsier at annen løsning ikke finnes. [Skriv inn tekst] 31.08.201 7 1 0