VERDITAKST 1630 ÅFJORD KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Takstmann Frode K. Mauren Telefon: 922 36 850 E-post: frode@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 911 810 239 Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: 02.12.2016 04.01.2017 04.01.2017 4508
1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon 3.3.2 Matrikkeldata 3.3.3 Beskrivelse av tomt 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Molo 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 4.3 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 6 Andre bilder 3 5 5 5 6 6 6 6 7 8 8 9 9 9 10 11 11 11 12 Vedlegg: Eiendomsdata.no Infoland.no Norges Eiendommer Offentlige planer Reguleringsplaner Situasjonskart Side: 2 av 15
2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Taksten gjelder en molo i Ratvika i Åfjord kommune fra ca 1954. Eiendommen har adkomst fra gruset adkosmtveg gjennom Ratvika - ca 4,5 km fra krysset ved hovedegen mot Åfjord/Stokkøya riksveg 730 - landfeste på gnr 2,bnr 8 i Åfjord kommune. Selve havna som inkluderer moloen og det naturlige havnebassenget forbi småbåtbryggeneutgjør et areal på ca 21 mål. Av dette utgjør selve moloen og ca 3 m mål - i denne taksten er det kun moloen som er vurdert - ikke havnebassenget som eiergrunn. Moloen har en samlet lengde på ca 270 m. Moloen gir i tillegg et veldig godt vern for hele bukta Ratvika - som er et betydelig større areal enn akkurat selve havneområde. Moloen er ei steinfylling fra ca 1954 - det er ikke benyttet noe betong i konstruksjonen utover noen fester for landganger til brygger etc. Det foreligger reguleringsplan fra 2004 for havneområdet. Midtre del av moloen er regulert til Småbåthavn dette område er på ca 70 x 120 m. - mens indre og ytre del er regulert til havneområde. I reguleringsplanens vedtekter gis fiskefartøy fortrinnsrett på ellers like vilkår til plass i havna. Objektet er et spesielt objekt i eiendomsmarkedet med begrensede bruksområder og begrenset marked. Det har vært solgt ut tilsvarende moloer andre steder i Norge, men prisene varierer utifra muligheten for alternativ bruk. Den alternative bruken kan f.eks være: - småbåthavner - reiselivsutvikling av havna - gjenfylling av hele havneområde til tomteområde - eller der finnes ikke interesse for noe bruksmuligheter der havna ligger pr idag Prisnivået på moloen vil være speilbilde av hvilken kategori som nevnt over havna kan brukes til. Den mest nærliggende bruk vil være som idag; Småbåthavn. Det er i dag i havna ca 54 småbåtplasser på hver ca 2,5-3 m fordelt på to brygger. I gjeldende reguleringsplan er området for småbåthavn markert - og innenfor dette området ansees det fortsatt å være utvidelsesmuligheter. For å anlegge ei god småbåthavn kreves skjermet havn og småbåthavnanlegg med brygger/utriggere/landganger etc. I dette tilfelle bruker småhavna moloanlegget av Kystverket, mens de selv har investert i småbåtanlegget og finansiert dette med salg av småbåtplasser. Småbåtforeningen har en midlertidig bruksavtale, men ikke av langvarig karakter. Småbåthavna ble utbygd for ca 20 år siden, men jevnt vedlikeholdt/utskiftet i ettertid og oppfattes som en attraktiv småbåthavn. Alle plassene i havna er solgt ut og det er ventelister på plass i havna. Prisnivået når de ble solgt ut lå på ca kr 25 000 for en 2,5 m plass. Det er totalt 6 småbåthavner i Åfjord kommune. Det ligger i disse havnene ute for salg båtplasser på 2,5 m for 37.500,- (Hesthagan), og kr 61 400,- for en 3 m plass (Stokkøya). Havna er såpass stor at det bør være muligheter for utvidelse av småbåthavna - når etterspørselen tilsier dette. Med prisnivået på båtplasser andre steder så bør hver meter båtplass kunne tåle en viss belastning for molokostnad. Det er i havna i dag ca 240 løpemeter med båtplasser - moloen er viktig for både småbåthavna og hele vika innenfor havna. Utifra det generelle prisnivået på småbåtplasser i dag i Åfjord kommune og kostnader med å utvide småbåthavna så bør hver løpemeter tåle ca kr 2-3.000 i molokostnad. Dette priser moloen til kr 600 000 for dagens plasser - i tillegg så er her antagelig et utvidelsespotensiale - bredden i dagens regulerte område for småbåthavna er på ca 120 m. Det er i dag lagt ut to brygger - med manøvringsareal bør det her være plass til tre brygger. Det legges til kr 300.000,- for dette potensialet. Selv om takstobjektet ligger i et område med begrenset bosetning i nærområdet (Ratvika) så ligger det et betydelig antall fritidsboliger etc i området - og muligheter for ytterligere vekst på fritidsboligområde. Videre er Åfjord kommune en vekstkommune. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap, forutsetninger, beregninger og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Kunde/rekvirent: Kystverket Midt Norge ATT Bjørn Relling Postboks 1502, 6025 ÅLESUND. Tlf. 977 46 150 Formål med taksten: Taksten gjelder et moloanlegg og IKKE bygning. Side: 3 av 15
Egne forutsetninger: Eiendommen har pr i dag ikke eget bnr, men rettigheter i landfeste det legges til grunn at en ny kjøper; kjøper objektet på kjøpekontrakt som eventuelt kan tinglyses på landfestenes gnr/bnr for kjøpers regning. Det legges videre til grunn at småbåtforeningen som ligger i havna har en midlertidig, men ikke langsiktig avtale til å ha småbåtanlegg i havna. Det er gnr 2, bnr 8 som er landfeste på selve moloen. Det foreligger videre en rekke grunneiererklæringer fra andre eiendommer som har eiendomsrettten i havnebassenget og andre rettigheter i området etc. Verdi: Kr. 900 000 Dato verdisetting: 04.01.2017 Takstmann: Frode K. Mauren Tlf.: 92 23 68 50 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no., 04.01.2017 Takstmann Frode K. Mauren Side: 4 av 15
3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Offentlige planer Reguleringsplaner Situasjonskart Eiendomsdata.no Eier Infoland.no Norges Eiendommer Dato Kommentar Status Sider 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen er en molo - Ratvik Fiskerihavn i Åfjord kommune. Hva slags verdi (markedsverdi ec) Markedsverdi Kunde/rekvirent: Kystverket Midt Norge ATT Bjørn Relling Postboks 1502, 6025 ÅLESUND. Tlf. 977 46 150 Formålet med oppdraget Verditaksering ifm avhending av statlig eiendom. Standarder som legges til grunn NTF s retningslinjer for taksering av næringseiendommer. Statens retningslinjer for avhendig av fast eiendom. Retningslinjer Jfr foran Takstmannens status og erfaring Takstmannen har sin utdanning innen eiendom fra NBT/Norges eiendomshøyskole, NTF/ Norges Eiendomsakademi samt Certificate in Property Valuation & Development fra Sheffield Hallam University. Har drevet med taksering av næringseiendom fra 2002. Befaring/tilstede: Frode K. Mauren. Tlf. 92 23 68 50 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Side: 5 av 15
3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon Konsesjonsplikt Nei Adkomst Eiendommen har adkomst fra gruset adkomstveg gjennom Ratvika - ca 4,5 km fra krysset ved hovedegen mot Åfjord/Stokkøya riksveg 730 - landfeste på gnr 2,bnr 8 m fl i Åfjord kommune. Vann Nei Avløp Nei Regulering Det foreligger reguleringsplan fra 2004 for havneområdet. Midtre del av moloen er regulert til Småbåthavn dette område er på ca 70 x 120 m. - mens indre og ytre del er regulert til havneområde. I reguleringsplanens vedtekter gis fiskefartøy fortrinnsrett på ellers like vilkår til plass i havna Kommuneplan Jfr over. 3.3.2 Matrikkeldata Kommune: 1630 ÅFJORD Gnr: Bnr: Eiet/festet: Eiet Ratvika Molo 7170 ÅFJORD Kommentar: Eiendommen har pr i dag ikke eget bnr, men rettigheter i landfeste det legges til grunn at en ny kjøper; kjøper objektet på kjøpekontrakt som eventuelt kan tinglyses på landfestenes gnr/bnr for kjøpers regning. Det er gnr 2, bnr 8 som er landfeste på. 3.3.3 Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Selve havna som inkluderer moloen og det naturlige havnebassenget forbi småbåtbryggene utgjør et areal på ca 21 mål. Av dette utgjør selve moloen og ca 3 m mål - i denne taksten er det kun moloen som er vurdert - ikke havnebassenget som eiergrunn. Moloen har en samlet lengde på ca 270 m. Moloen gir i tillegg et veldig godt ven for hele bukta - Ratvika - som er et betydelig større areal enn akkurat selve havneområde. Moloens form Moloen er på ca 270 m og gir en skjerming av havna mot vest - naturgitte forhold gir ei nokså stor skjermet havneområde/vik på innsiden av moloen. Grunnforhold og fundamentering Moloen er ei steinfylling fra ca 1954 - det er ikke benyttet noe betong i konstruksjonen utover noen fester for landganger til brygger etc. Toppdekke består av store flate steiner som gir et langvarig dekke uten store krav til vedlikehold utover å eventuelt legge på plass igjen steiner som båra flytter på. På ytre del er noen slike steiner flyttet på pga vær/vind. Det er også benyttet naturstein i steinkant mot vest Miljø og forurensning Det er ikke foretatt noen form for undersøkelser av grunnen med tanke på forurensing. Formål Moloen er bygd på midten av 1950-tallet som ei fiskerihavn. Senere år er det lagt ut brygger for småbåthavn på innsiden - dette er og i tråd med reguleringsplan. Utbyggingspotensiale Utifra kommuneplan er utvidelser av småbåtanlegg definert slik: Side: 6 av 15
Småbåthavner: Ifm kommuneplan er det foretatt en registrering av småbåtanlegg i Åfjord. I kapittel 3, satsingsområde 6, framgår retningslinjer for videreutvikling av slike anlegg. - Det savnes en behovsvurdering av båtplasser i Åfjord kommune. Det er viktig at lokaliseringen av nye anlegg skjer med bakgrunn i en vurdering av behov. Seks anlegg er pekt på som større anlegg som kan utvikle seg videre, men samtidig er det åpnet for at alle som ønsker det skal ha båt i småbåthavner i kommunen. Under planbestemmelser/ retningslinjer pkt.6: Bruk og vern av sjø åpnes det for at alle anlegg merket med SH i planen kan utbygges, og at det er opp til kommunens planutvalg om det skal kreves reguleringsplan ved en utbygging. Det framkommer ikke tydelig hva som er tillatt å bygge ut og om det faktisk er et plankrav. Fylkesmannen mener at for områder avsatt til småbåthavn, SH, skal det kreves reguleringsplan før utbygging kan iverksettes. Dette fordi en må se på tiltak i sjø og tiltak på landsiden i en sammenheng. Også vurdering av behov for molo må skje som en del av en reguleringsplanprosess. Tilsvarende må også gjelde for næringsvirksomhet, rorbuer etc. Bestemmelsen og retningslinjer må endres på dette punktet. Planen viser to helt nye småbåthavnanlegg. Nordgården på Linesøy og Eidsbrygga ved Dragseid, uten at det for disse er gjennomført verken behovsvurdering eller vurdering av miljømessige konsekvenser 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Utbygging, år Moloen er i hovedsak utbygd i 1954. Områdene rundt Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger/landbrukseiendommer. Videre er det i umiddelbar nærhet til havna utbygd en rekke nyere fritidsboliger. Dette området med fritidsboliger har en nok stram reguleringsplan med tanke på utforming - dette har resultert i en tiltalende og ensartet utbygging. Transport og kommunikasjon Havna har adkomst på grusveg fra hovedvegen. Ca 4,5 km til hovedvegen. Ca 2 timers kjøring fra Trondheim sentrum inkl. ferge Flakk-Rørvik. Alternativt ca 3 timers kjøring fra Trondheim via fastland. Infrastruktur Jfr over. Parkering Selve havna disponerer ikke noe parkeringsareal - men mindre gruset område. Side: 7 av 15
3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Molo Bygningsdata Byggeår: 1954 Konstruksjoner og innvendige forhold: Molo Moloen er på ca 270 lengdemeter og en synlig konstruksjonsbredde i vannlinjen på ca 10-12 m bredde. Moloen er bygd opp av storstein/steinmasser. Det er ikke noe betongkonstruksjoner i moloen - kun store natursteiner - med unntak av noen få støpte fundamenter for brygger etc. Også murkant mot sjøen i vest er oppmurt i store natursteiner. Toppdekke er store flate natursteiner med bredde ca 2 m. Det er strømopplegg/lys på moloen. Også vannopplegg til småbåtbrygger - dette antas å være småbåtforeningens eiendom. Moloens tekniske stand er ikke nærmere vurdert utover enkle visuelle befaringer, på ytre del er noen større steiner flyttet på av vær og vind. Utover dette synes moloen å være i genrelt god stand, dog ikek vurdert eventuell utvasking under vannlinjen. Moloen ligger nokså utsatt til værmessig fra vest. Side: 8 av 15
4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Sum: Total: Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Sum: Total: 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet Kort beskrivelse Objektet er et spesielt objekt i eiendomsmarkedet med begrensede bruksområder og begrenset marked. Det har vært solgt ut tilsvarende moloer andre steder i Norge, men prisene varierer utifra muligheten for alternativ bruk. Den alternative bruken kan f.eks være: - småbåthavner - reiselivsutvikling av havna - gjenfylling av hele havneområde til tomteområde - eller der finnes ikke interrese for noe bruksmuligheter der havna ligger pr idag Prisnivået på moloen vil være speilbilde av hvilken kategori som nevnt over havna kan brukes til. Åfjord har et aktivt lag- og foreningsliv. Det inkluderer både friluftsliv og idrett. Kommunen har flotte muligheter for varierte naturopplevelser, med kort vei fra fjell til fjord. Det gir muligheter for både stor- og småviltjakt, fiske, skiturer, dykking og andre aktiviteter. I Åfjord finner du også Stordalselva og Norddalselva, som er to velkjente elver for laksefiske. I tillegg finner du Hosnasand på Stokkøya. Den 400 meter lange stranda omtales ofte som Trøndelags fineste, og er en populær badeplass. Kommunen har et aktivt næringsliv, der flere bedrifter er godt kjente nasjonalt. Det gjelder for eksempel entreprenørbedriftene Johs. J. Syltern as, Stjern as og Tore Løkke as. En rekke andre firma bidrar også til å skape et aktivt lokalmiljø. Det samme gjelder for landbruket og havbruket, som gir markante verdier til kommunen. Kommunen har to offentlige skoler og tre offentlige barnehager. I tillegg har den en privat barnehage. Åfjord kommune har 3.248 innbyggere (1.1.2016). Både utvikling og folketall viser at kommunen er i vekst. Alternativ bruk av takstobjektet Takstobjektet er utbygd som fiskerihavn, men begrenset med profesjonell fiskeriaktivitet i området. I småbåthavnen ligger noen mindre sjarkbåter. Når det gjelder utnyttelse til andre formål enn havn så krever dette endringer i kommunens kommuneplan. Der er ingen signal i gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan at formål kan endres. Den mest nærliggende bruk vil være som idag; Småbåthavn. Det er i dag i havna ca 54 Side: 9 av 15
småbåtplasser på hver ca 2,5-3 m fordelt på to brygger. I gjeldende reguleringsplan er området for småbåthavn markert - og innenfor dette området ansees det fortsatt å være utvidelsesmuligheter. For å anlegge ei god småbåthavn kreves skjermet havn og småbåthavnanlegg med brygger/utriggere/landganger etc. I dette tilfelle bruker småhavna moloanlegget av Kystverket, mens de selv har investert i småbåtanlegget og finansiert dette med salg av småbåtplasser. Småbåtforeningen har en midlertidig bruksavtale, men ikke av langvarig karakter. Småbåthavna ble utbygd for ca 20 år siden, men jevnt vedlikeholdt/utskiftet i ettertid og oppfattes som en attraktiv småbåthavn. Alle plassene i havna er solgt ut og det er ventelister på plass i havna. Prisnivået når de ble solgt ut lå på ca kr 25 000 for en 2,5 m plass. Det er totalt 6 småbåthavner i Åfjord kommune. Det ligger i disse havnene ute for salg båtplasser på 2,5 m for 37.500,- (Hesthagan), og kr 61 400,- for en 3 m plass (Stokkøya). Havna er såpass stor at det bør være muligheter for utvidelse av småbåthavna - når etterspørselen tilsier dette. Med prisnivået på båtplasser andre steder så bør hver meter båtplass kunne tåle en viss belastning for molokostnad. Det er i havna i dag ca 240 løpemeter med båtplasser - moloen er viktig for både småbåthavna og hele vika innenfor havna. Utifra det generelle prisnivået på småbåtplasser i dag i Åfjord kommune og kostnader med å utvide småbåthavna så bør hver løpemeter tåle ca kr 2-3.000 i molokostnad. Dette priser moloen til kr 600 000 for dagens plasser - i tillegg så er her antagelig et utvidelsespotensiale - bredden i dagens regulerte område for småbåthavna er på ca 120 m. Det er i dag lagt ut to brygger - med manøvringsareal bør det her være plass til tre brygger. Det legges til kr 300.000,- for dette potensialet. Selv om takstobjektet ligger i et område med begrenset bosetning i nærområdet (Ratvika) så ligger det et betydelig antall fritidsboliger etc i området - og muligheter for ytterligere vekst på fritidsboligområde. Videre er Åfjord kommune en vekstkommune. Salgspriser Selv om staten ønsker å selge ut et betydelig antall slike eldre fiskerihavner i Norge er det relativt få som har blitt omsatt. Det ligger i markedet en molo i Verøy kommune for kr 350.000,- samt en i Fræna kommune for kr 900.000,-. 4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Kr./m² Kontrakter Pris/år m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Sum Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, % Normale eierkostnader, årlig Eiendommens inntektsoverskudd Side: 10 av 15
5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Metode: Det legges til grunn at det ikke finnes noe tomtegrunn utover selve moloen. Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 0,0 m² Sum areal: 0,0 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: 5.2 Teknisk verdi Metode: Teknisk verdi baserer seg på fremskrevne utlegg justert for prisindeks. Molo Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 9 355 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) 2 300 000 Sum teknisk verdi Molo 7 055 000 Sum teknisk verdi bygninger 7 055 000 Side: 11 av 15
6 Andre bilder Andre bilder for oppdraget Side: 12 av 15
Side: 13 av 15
Side: 14 av 15
Side: 15 av 15