OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2004

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2004

INNHOLD OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA 3 HISTORIKK FORRETNINGSMESSIG MÅL HOVEDSTRATEGI STYRE OG ADMINISTRASJON 2004 I KORTE TREKK 4 HOVEDTALL 5 ÅRSBERETNING 2004 7 RESULTATUTVIKLING OM REGNSKAPET NY REGNSKAPSSTANDARD INVESTERINGER OG PROSJEKTER EIENDOMSPORTEFØLJEN EIENDOMSMARKEDET FINANSIERING OG LIKVIDITET MILJØ ORGANISASJON AKSJONÆRFORHOLD FREMTIDSUTSIKTER RESULTATREGNSKAP 12 BALANSE 13 KONTANTSTRØMANALYSE 14 NOTER 15 REVISORS BERETNING 24 VEDTEKTER 25 AKSJONÆRFORHOLD 26 AKSJONÆRPOLITIKK AKSJEKAPITAL UTBYTTE AKSJEKURSUTVIKLING OG LIKVIDITET ANTALL AKSJONÆRER INFORMASJONSPOLITIKK STYRET OG LEDELSEN FINANSIELLE FORHOLD 28 FINANSIELL RISIKO RENTEPROFIL FINANSIERINGSKILDER LIKVIDITET SOLIDITET UTLEIEVIRKSOMHET 30 MARKEDSMESSIG RISIKO EIENDOMSPORTEFØLJE KAPASITETSUTNYTTELSE SEGMENTFORDELING FORFALLSSTRUKTUR OMSETNINGSBASERTE KONTRAKTER KJØPESENTEREIENDOM BUTIKK- OG RESTAURANTLOKALER KONTORLOKALER KJØPESENTRE 34 STØRRE KONTOR OG FORRETNINGSBYGG 36 EIENDOMSOVERSIKT 38 PROSJEKTER 39 ENGLISH PRESENTATION 40 KEY FIGURES 41 REPORT OF THE BOARD OF DIRECTORS 42 FINANCIAL INFORMATION 46 500 000 KVM 59 % BUTIKK OG RESTAURANT 56 EIENDOMMER KR 720 000 000 I LEIEINNTEKTER 29 % KONTOR 2,7 % LEDIGHET

HISTORIKK Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra kr 27 mill. pr. 01.01.83 til kr 720 mill. pr. 01.01.05. 3 Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. FORRETNINGSMESSIG MÅL Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap sin virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. HOVEDSTRATEGI Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom fokusering både på effektiv drift av eiendommene, og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. STYRE OG ADMINISTRASJON Olav Thon, styrets leder Kristian Leer-Salvesen, styremedlem Øystein Trøseid, styremedlem Dag Tangevald-Jensen, administrerende direktør Selskapet har ikke egen administrasjon, men en driftsavtale med Olav Thon Gruppen som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på de samlede ressurser i denne organisasjonen. EIENDOMMENE Selskapet eier 56 sentralt beliggende eiendommer, og ca. 80 % av eiendommene (målt etter leienivå) ligger i Oslo-området. Eiendomsmassen er på ca. 500 000 kvm utleibare arealer. I tillegg kommer diverse bygningsareal benyttet til parkeringsformål. Det foreligger dessuten betydelig utbyggingspotensiale i flere av selskapets eiendommer. Målt etter leieinntekter for løpende kontrakter fordeles eiendomsmassen på butikk- og restaurantlokaler med 59 %, kontor- og undervisningslokaler 29 %, hotell 5 % og diverse 7 %. Totalt leieinntektsnivå for selskapets eiendomsportefølje utgjorde pr. 01.01.05 kr 720 mill. FOTO: ØYVIND HAUG

2004 I KORTE TREKK 4 EIENDOMSMARKEDET Utleiemarkedet har vært preget av høy etterspørsel etter lokaler i attraktive kjøpesentre, samtidig som de beste butikk- og restaurantlokaler gatelangs har hatt en tilfredsstillende utvikling. Gjennom året er ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo redusert og leieprisene synes å ha stabilisert seg. I markedet for kjøp og salg av næringseiendom har det har vært høy aktivitet. OMSETNINGSVEKST I KJØPESENTRENE I konsernets kjøpesentre, hvor leiekontraktene i all hovedsak er omsetningsbaserte, ble det i løpet av året omsatt for totalt kr 9 278 mill., en økning på over 6 % i forhold til 2003. FINANSIERING Norges Bank satte styringsrenten ned fra 2,25 % til 1,75 % i mars. INVESTERINGER Olav Thon Eiendomsselskap ervervet ca. 25 % av kjøpesenteret Sartor Senter i Fjell kommune vest for Bergen. I tillegg ervervet selskapet et nærliggende næringsbygg på 4 000 kvm. PROSJEKTER Konsernet ferdigstilte ved årskiftet 204/2005 et kombinert lager/kontorbygg på 6 000 kvm. i Gardermoen Park. Bygget er fullt utleid. Det er igangsatt rehabilitering og påbygging av Kirkegata 24/26 i Oslo, hvor det er inngått en langvarig leiekontrakt for store deler av eiendommen. LEIEINNTEKTSNIVÅ Leieinntektsnivået for konsernets eiendommer utgjør kr 720 mill. ved årsskiftet 2004/2005. Leieinntektsnivå Kr 720 mill Ledighetsrate 2,7 % KAPASITETSUTNYTTELSE Kapasitetsutnyttelsen er opprettholdt på et meget tilfredsstillende nivå med en ledighetsrate for utleibare arealer på 2,7 % ved utgangen av året (01.01.04: 2,8 %). Et fem-årig obligasjonslån på kr 900 mill. i Olav Thon Eiendomsselskaps navn ble plassert i kapitalmarkedet i desember. Konsernets gjennomsnittlige innlånsrente utgjorde pr. 31.12.04 4,0 %, mot 5,2 % ved inngangen til året. AKSJEKURS Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med 37,6 %, og sluttnoteringen var pr. 30.12.04 kr 406. Oslo Børs hovedindeks steg i 2004 med 38,4 %. AKSJONÆRER Pr. 31.12.04 hadde selskapet 1 494 aksjonærer. Den største aksjonæren er Olav Thon med 70,9 % av aksjene, deretter følger Folketrygdfondet med 10,8 % og Landgangen AS med 2,3 %. AKSJEKURS 31.12.03 KR 295 Gjennom året 2003 2004 Oslo Børs + 48,7 % +52,8 Olav Thon Eiendomsselskap ASA + 40,1 % +41,2 «GJENNOM ÅRET ER LEDIGHETEN I KONTORMARKEDET REDUSERT» FOTO: Ø. HAUG

HOVEDTALL (1) MILLIONER KRONER 2004 2003 2002 2001 2000 5 DRIFT Leieinntekter 706 679 649 588 540 Andre driftsinntekter 103 105 107 80 71 Realisasjonsgevinst anleggsmidler 0 0 1 3 0 Driftsresultat 513 457 436 434 417 Resultat før skatt 339 254 228 252 259 Årsresultat 252 188 168 185 190 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 299 243 149 169 255 EIENDOMMER Leieinntektsnivå 720 700 674 617 570 Butikk/restaurantlokaler 59 % 57 % 55 % 52 % 54 % Kontor/undervisningslokaler 29 % 30 % 32 % 35 % 32 % Øvrige typer lokaler 13 % 13 % 13 % 13 % 14 % Utleiegrad 97,3 % 97,2 % 97,6 % 98,3 % 97,5 % Vektet gjennomsnittlig restløpetid leiekontrakter, år 4,0 4,0 4,0 4,0 4,5 Aksjekursavledet markedsverdi (2) 7 743 6 433 5 656 5 409 4 771 INVESTERINGER/SALG Investeringer i anleggsmidler 367 140 265 852 393 Salg av anleggsmidler 0 25 5 13 0 SOLIDITET Bokført egenkapital 1 567 1 407 1 245 1 119 1 076 Bokført egenkapitalandel 28 % 26 % 24 % 23 % 26 % Verdijustert egenkapital basert på børskurs (2) 4 348 3 159 2 249 2 005 2 058 Verdijustert egenkapitalandel basert på børskurs (2) 51 % 45 % 36 % 35 % 40 % LIKVIDITET Likviditetsreserve 301 598 491 499 395 Rentedekningsgrad (3) 3,2 2,5 2,3 2,5 2,7 LÅNEPORTEFØLJE Langsiktig rentebærende gjeld 3 655 3 618 3 612 3 448 2 810 Vektet gjennomsnittlig restløpetid, år 7,3 6,3 6,6 8,6 6,1 HOVEDTALL PR. AKSJE (KRONER) Børskurs høy 406,00 300,00 228,00 180,00 190,00 Børskurs lav 280,00 190,00 167,50 153,00 162,00 Børskurs årsslutt 406,00 295,00 210,00 168,50 173,00 Avsatt utbytte 10,00 5,00 4,50 6,00 0,00 Resultat pr. aksje 23,90 17,80 15,67 17,00 16,65 Underliggende kontantstrøm (4) 36,55 28,30 25,34 26,55 25,95 Børskurs årsslutt: underliggende kontantstrøm (4) 11,11 10,42 8,29 6,35 6,67 1) Endrede regnskapsprinsipper m.m. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. 2) Basert på børskurs pr. 31.12. 3) (Underliggende kontantstrøm (4) + netto finanskostnader)/(netto finanskostnader). 4) Resultat før skatt -/+ realisasjonsgevinst/tap anleggsmidler + avskrivninger.

6 FOTO: ØYVIND HAUG

ÅRSBERETNING 2004 Olav Thon Eiendomsselskap ASA oppnådde i 2004 et meget godt resultat. Årsakene til resultatøkningen er økte leieinntekter og reduserte finanskostnader. Veksten i leieinntektene kommer fra handelseiendommer og nye investeringer, mens reduserte finanskostnader kan tilskrives at gjennomsnittlig innlånsrente er redusert gjennom året fra 5,2 % til 4,0 %. Konsernet har gjennom året kunnet opprettholde en meget tilfredsstillende kapasitetsutnyttelse i eiendomsporteføljen med en gjennomsnittlig ledighetsrate på under 3 %. Årsaker til den høye kapasitetsutnyttelsen er blant annet at konsernets eiendomsportefølje består av sentrale høykvalitetseiendommer med hovedvekt på noen av landets ledende kjøpesentre. RESULTATUTVIKLING Konsernets leieinntekter utgjorde i 2004 kr 705,7 mill., sammenlignet med kr 678,6 mill. i 2003. Veksten forklares av investeringer og økte leieinntekter fra konsernets handelseiendommer, mens noe reduserte leieinntekter fra kontoreiendommene demper veksten. Andre driftsinntekter beløp seg til kr 111,1 mill. (kr 104,6 mill.), og gjelder den andelen av eiendommenes driftskostnader som leietakerne skal betale (felleskostnader). Driftsresultatet utgjorde kr 513,6 mill. (kr 456,6 mill.) etter belastning av ordinære avskrivninger med kr 48,4 mill. (kr 45,9 mill.) og andre driftskostnader med kr 254,6 mill. (kr 280,6 mill.). Driftskostnadene er i betydelig grad påvirket av lavere omfang av vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter enn i 2003. Totalt er vedlikeholdskostnader kostnadsført med kr 55,4 mill. (82,5 mill.). Netto finansposter beløp seg til kr 170,9 mill. (kr 202,8 mill.). Nedgangen forklares primært av lavere innlånsrente enn i 2003, men nedgangen er avdempet av kostnader på kr 15,7 mill. i forbindelse med førtidig refinansiering av obligasjonslån. I posten inngår dessuten netto resultatandel fra tilknyttede selskaper med kr 32,5 mill. (kr 21,8 mill.). Konsernets resultat før skatt var kr 342,7 mill. (kr 253,8 mill.), og etter avsetning til skatter ble resultatet kr 255,6 mill. (kr 188,4 mill.). 7 Resultat pr. utestående aksje (utvannet/ikke utvannet) utgjorde kr 24,06/24,06 (kr 17,80/17,80). OM REGNSKAPET/DISPONERING AV ÅRSRESULTAT Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske marked. Konsernet har en eiendomsportefølje av høy kvalitet og en sterk finansiell stilling. Årsregnskapet for 2004 er følgelig avlagt under forutsetningen om fortsatt drift. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat. Styret forslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2004 med kr 10,00 pr. aksje. Utdelingsforholdet er høyere enn det konsernet til nå har operert med, og må sees i lys av at det fra 2006 vil bli innført utbytteskatt for personlige aksjonærer. Styret foreslår at den fullstendige disponering av årsresultatet i morselskapet, Olav Thon Eiendomsselskap ASA, blir som følger: Utbytte, kr 10,00 pr. aksje Kr 105,628 mill. Overført fond for vurderingsforskjeller Kr 167,141 mill. Overført til annen egenkapital Kr -18,579 mill. Disponert overskudd Kr 254,190 mill. Videre er det avgitt konsernbidrag fra morselskapet på kr 0,45 mill. som inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt. Fri egenkapital i Olav Thon Eiendomsselskap ASA utgjorde pr. 31.12.04 kr 552,5 mill.

8 NY REGNSKAPSSTANDARD Olav Thon Eiendomsselskap ASA vil fra og med 2005 rapportere konsernregnskapet i henhold til de internasjonale regnskapsstandarder IFRS (International Financial Reporting Standards). Dette er regnskapsstandarder som fra 2005 er obligatoriske for alle børsnoterte selskaper i EU/EØS området. 80 % av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i Oslo- og Østlandsområdet. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets leiekontrakter utgjorde ved årsskiftet ca. 4 år. Den viktigste konsekvensen for Olav Thon Eiendomsselskap ASA vil være at konsernets eiendommer vil defineres som såkalte «investeringseiendommer» (eiendommer eid for å generere leieinntekter og/eller verdistigning) og vil bli balanseført til «virkelig verdi» på balansedagen. «Virkelig verdi» er å forstå som summen av de antatte omsetningsverdier for enkelteiendommene i et åpent marked. Verdiendringer mellom hver balansedag vil bli resultatført. Tilsvarende prinsipp vil bli lagt til grunn for eierandeler i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper. I konsernets 10 kjøpesentre, hvor leiekontraktene i all hovedsak er omsetningsbaserte, ble det i løpet av året omsatt for totalt kr 9 278 mill., en økning på 6,6 % i forhold til i 2003. Korrigert for arealøkninger vurderes omsetningsøkningen å være i størrelsesorden 4 %. Konsernets viktigste markedsmessige risiko er risikoen for reduksjon i inntektene som følge av nedgang i leieprisene og/ eller økning av ledigheten i eiendomsporteføljen. Frem til nå har konsernets eiendommer vært bokført i henhold til porteføljeprinsippet til det laveste av vurdert markedsverdi og nedskrevet verdi i henhold til en bedriftsøkonomisk avskrivningsplan. I note til årsregnskapet beskrives de viktigste regnskapsmessige konsekvensene ved overgang til IFRS. INVESTERINGER OG PROSJEKTER Konsernet har i 2004 gjennomført investeringer for kr 167,9 mill. (kr 130,8 mill.). Olav Thon Eiendomsselskap ervervet i første halvår eierandeler tilsvarende ca. 25 % av kjøpesenteret Sartor Senter i Fjell kommune vest for Bergen. I tillegg ervervet selskapet et nærliggende næringsbygg på 4 000 kvm. Sartor Senter er blant Norges 20 største kjøpesentre. Det har ikke vært avhendet eiendom i 2004. 59 % av konsernets leieinntekter kommer fra ledende kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer. De store og solide aktørene innenfor detaljhandelen utgjør en dominerende andel av leietakerne, samtidig som leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur. På bakgrunn av at det forventes fortsatt sterkt vekst i privatforbruket vurderes rammebetingelsene for dette segmentet fremdeles å være positive, og risikoen for en vesentlig økning av ledigheten og leieprisfall vurderes derfor som moderat. 29 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale kontoreiendommer i Oslo-området. Kontoreiendommene er leid ut til et stort antall leietakere innenfor forskjellige bransjer og med leiekontrakter med en differensiert forfallstruktur. Risikoen for en vesentlig økning av ledigheten innenfor dette segmentet vurderes derfor som moderat, og mulighetene for å opprettholde en tilfredsstillende utleiesituasjon også for denne delen av konsernets eiendomsportefølje anses som gode. Konsernet ferdigstilte i januar 2005 et kombinert lager/kontorbygg på 6 000 kvm. i Gardermoen Park. Bygget er fullt utleid. Det er igangsatt rehabilitering og påbygging av Kirkegata 24/26 i Oslo, og det er inngått en langvarig leiekontrakt for store deler av eiendommen. EIENDOMSMARKEDET Utleiemarkedet for kjøpesentereiendom har også i 2004 vært preget av høy etterspørsel etter lokaler i attraktive kjøpesentre. Kjøpesentrenes andel av detaljhandelen er fortsatt økende og omsetningsveksten i sentrene har, som følge av omsetningsbaserte leiekontrakter, bidratt til leievekst. Konsernet har flere eiendomsprosjekter under planlegging. Blant annet bearbeides planer om sammenbygging av Sandvika Storsenter og Info- Rama eiendommen i Bærum kommune, en utvidelse av Storo Storsenter og oppførelse av boliger i Pilestredet 54/56, Oslo. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG MARKEDSMESSIG RISIKO Olav Thon Eiendomsselskap har som hovedstrategi å erverve, utvikle og eie sentralt beliggende næringseiendommer. Med bakgrunn i denne strategi har konsernet siden 1983 bygget opp en diversifisert eiendomsportefølje. Årlig leieinntektsnivå for konsernets eiendommer utgjorde pr. 01.01.05 kr 720 mill., mot kr 700 mill. pr. 01.01.04. Kapasitetsutnyttelsen er opprettholdt på et meget tilfredsstillende nivå med en ledighetsrate for utleibare arealer på 2,7 % (01.01.04: 2,8 %). Målt etter leienivå fordeles konsernets eiendomsportefølje på følgende segment: Butikk og servering 59 % Kontor og undervisning 29 % Hotell 5 % Diverse 7 % Utleiemarkedet for de mest attraktive butikk- og restaurantlokaler utenfor kjøpesentrene har hatt en tilfredsstillende utvikling i 2004. Økt vekst i norsk økonomi har bidratt til vekst i sysselsettingen, noe som igjen har medført økt etterspørsel etter kontorlokaler. Gjennom 2004 er ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo redusert, samtidig som leieprisene synes å ha stabilisert seg. Det har vært høy aktivitet i markedet for kjøp og salg av næringseiendom. De senere år har kjøperne av eiendom hovedsakelig vært finansielle investorer med interesse for langsiktig utleide høykvalitets eiendommer. Utviklingen i de finansielle markedene og eiendomsmarkedet har nå ført til økende interesse for et bredere spekter av eiendommer, samtidig som investorene har redusert sitt avkastningskrav. FINANSIERING, LIKVIDITET OG FINANSIELL RISIKO Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en syklisk og kapitalintensiv bransje. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er derfor målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, karakterisert av en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Pr. 31.12.04 utgjorde bokført egenkapital kr 1 571 mill. Konsernets verdijusterte egenkapital vurderes å være høyere enn bokført egenkapital,

da markedsverdien av konsernets eiendommer i stor grad overstiger eiendommenes bokførte verdi. Basert på børskurs pr. 31.12.04 utgjør konsernets verdijusterte egenkapital kr 4 349 mill. Konsernets likviditetsreserve består av både likvide plasseringer og ubenyttede kredittrammer. Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet kr 301 mill., bestående av kortsiktige plasseringer på kr 51 mill. og ubenyttede kredittrammer på kr 250 mill. I tillegg vurderes konsernets portefølje av ubelånte eiendommer å representere en betydelig likviditetsreserve. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld reduseres ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr 3 645 mill., forfaller kun 1 % i løpet av 2005, 6 % i perioden 2006 2009, mens 93 % forfaller i 2010 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 7,8 år (6,3) år. Sykefraværet utgjorde 2,5 % i 2004. Det har ikke oppstått skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Konsernets operasjonelle risiko er primært relatert til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten, ikke skulle fungere som forutsatt. Retningslinjer for forvaltningen er imidlertid lagt opp slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er betydelig redusert. Konsernets revisor foretar dessuten systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. AKSJONÆRFORHOLD Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med 37,6 %, sluttnoteringen pr. 30.12.04 var på kr 406. Oslo Børs hovedindeks steg i 2004 med 38,4 %. I 3 års perioden 2002 2004 har verdien på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steget med 141 %. Hovedindeksen ved Oslo Børs har i samme periode steget med 105 %. 9 Den finansielle risiko knyttet til utviklingen i konsernets finanskostnader og kontantstrøm, som følge av endringer i rentenivået, er redusert ved å ha en balansert renteprofil på gjeldsporteføljen. I 2004 ble det omsatt 499 000 aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA over Oslo Børs. Høyeste og laveste notering for aksjen i 2004 var henholdsvis kr 406 og kr 280. Ved inngangen til 2005 er konsernets gjeldsportefølje strukturert slik at 53 % av gjelden skal rentereguleres innen 1 år, ca. 2 % i årene 2006-2009, mens 45 % er gjenstand for renteregulering i 2010 eller senere. Konsernets gjennomsnittlige innlånsrente utgjorde pr. 01.01.05 4,0 %, mot 5,2 % ved foregående årsskifte. MILJØ Konsernets primære virksomhet, som er utvikling og eierskap av næringseiendom, forurenser i beskjeden grad det ytre miljø. Konsernets miljøpolicy tilsier imidlertid at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres følgelig på miljøvennlige tiltak, både i forbindelse med egen virksomhet og leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på miljøtiltak er programmer for lavere energiforbruk i eksisterende eiendomsportefølje, bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg samt miljøvennlig avfallshåndtering ved konsernets kjøpesentre. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene er beliggende, og viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom gjennomføres både gjennom rehabilitering, vedlikehold og nybygging. ORGANISASJON OG OPERASJONELL RISIKO Virksomheten tilstreber likestilling mellom kjønnene, slik at kvinner og menn gis like muligheter til arbeid og faglig utvikling. Det er ikke avdekket direkte eller indirekte forskjellsbehandling av kvinner og menn, og styret anser derfor at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det er følgelig ikke iverksatt, eller planlagt iverksatt, spesielle tiltak av betydning i forbindelse med likestilling mellom kjønnene eller arbeidsmiljøet generelt. I 2004 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 47 årsverk. Tilsvarende tall for morselskapet var 32 årsverk. Av konsernets ansatte er 35 % kvinner og 65 % menn. For lederstillinger er kjønnsfordelingen henholdsvis 38 % og 62 %. Selskapets styremedlemmer er menn. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2004 med kr 10,00 pr. aksje. I 2004 ble det utbetalt aksjeutbytte for regnskapsåret 2003 med kr 5,00 pr. aksje. På generalforsamlingen, som ble avholdt 27. mai 2004, ble det vedtatt å fornye styrets fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjer. Pr. 31.12.04 var det totalt ervervet 145 367 aksjer over børs til gjennomsnittskurs kr 190, dette tilsvarer 1,36 % av aksjekapitalen. Styrets fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil kr 15 mill. ble også fornyet på generalforsamlingen og gjelder frem til mai 2006. Pr. 31.12.04 hadde Olav Thon Eiendomsselskap ASA 1 494 aksjonærer. FREMTIDSUTSIKTER Det lave rentenivået i Norge i 2004 bidro til den høyeste veksten i norsk økonomi på 5 år. Veksten i det private forbruket var den høyeste på 8 år og bidro sterkt til den samlede veksten. Norges Bank har siden mars 2004 holdt renten uendret på 1,75 %, og det antas at styringsrenten vil bli øket gradvis fra annet halvår 2005. Dog forventes renten å bli holdt relativt lav også i de nærmeste årene. Det er forventet en fortsatt sterk vekst i privat forbruk, noe som vil bidra til fortsatt positive rammebetingelser for kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer. 59 % av konsernets leieinntekter kommer fra butikk- og serveringslokaler, i hovedsak beliggende i Norges ledende kjøpesentre og i Oslos beste handlegater. Det forventes derfor at leienivået og den lave ledighet innen dette segmentet i det minste opprettholdes. Den økte veksten i norsk økonomi bidrar til vekst i sysselsettingen, noe som igjen øker etterspørselen etter kontorlokaler. På tross av en viss nedgang i ledige arealer i Oslo-området, er imidlertid ledigheten fremdeles

10 på et relativt høyt nivå, og det er derfor grunn til å forvente et relativt svakt utleiemarked også i den nærmeste tiden. 29 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale kontoreiendommer i Oslo-området. Kontoreiendommene er leid ut til et stort antall leietakere innenfor forskjellige bransjer og med leiekontrakter som har en balansert forfallstruktur. Risikoen for en vesentlig økning av ledigheten innenfor dette segmentet vurderes derfor som moderat, og mulighetene for å opprettholde en tilfredsstillende utleiesituasjon også for denne delen for konsernets eiendomsportefølje anses som gode. Styret ser ikke forhold som på kort sikt vil påvirke konsernets operasjonelle og/eller finansielle status i vesentlig grad. Konsernets største eksponering er mot kjøpesentersegmentet, som styret vurderer å ha positive fremtidsutsikter. OLAV THON STYRETS LEDER Alt i alt vurderer styret at konsernets solide eiendomsportefølje og finansielle styrke gir et godt grunnlag for fortsatt positiv utvikling. Oslo, 31. mars 2005 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA ØYSTEIN TRØSEID KRISTIAN LEER-SALVESEN DAG TANGEVALD-JENSEN ADM. DIR.

FOTO: ØYVIND HAUG 11

RESULTATREGNSKAP 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP KONSERNET 2004 2003 Beløp i 1 000 NOTE 2004 2003 2002 445 078 442 016 Leieinntekter 14 705 702 678 573 649 103 64 750 58 731 Andre driftsinntekter 2 111 092 104 535 107 628 509 828 500 747 Driftsinntekter 816 794 783 127 756 731-2 644-3 216 Lønnskostnader 3-6 600-6 516-6 639-25 857-25 574 Ordinære avskrivninger 6-48 589-45 886-44 357-147 931-130 568 Andre driftskostnader 3,4,14-247 998-274 113-269 472-176 432-159 358 Driftskostnader 303 187-326 515-320 468 333 395 341 389 Driftsresultat 513 607 456 612 436 263 168 707 81 475 Andel resultat i tilknyttede, felleskontrollerte og datterselskaper 1 32 483 21 840 14 079 166 799-156 083 Andre finanskostnader 5-203 405-224 680-222 369 1 908-74 608 Netto finansposter -170 921-202 840-208 290 335 303 266 781 Resultat før skatter 342 686 253 772 227 973-81 113-78 341 Skattekostnader 11-87 088-65 332-60 164 0 0 Minoritetens andel av årsresultatet 1 407 0 0 254 190 188 440 Majoritetens andel av årsresultatet 254 190 188 440 167 809 Årsresultat 255 598 188 440 167 809 Disponering av årets resultat: 167 141 81 476 Overført fond for vurderingsforskjeller 105 628 52 814 Utbytte -18 579 54 150 Overført annen egenkapital 254 190 188 440 Sum disponeringer og overføringer Resultat pr. aksje Kr 24,06 Kr 17,80 Kr 15,67 Resultat pr. aksje utvannet Kr 24,06 Kr 18,80 Kr 15,67 Avgitt konsernbidrag fra morselskapet nto. etter skatt tkr 452 (tkr 36 487) inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt.

BALANSE PR. 31.12.04 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP KONSERNET 13 2004 2003 Beløp i 1 000 NOTE 2004 2003 2002 EIENDELER Utsatt Skattefordel 0 351 519 2 540 935 2 514 394 Varige driftsmidler 6 4 962 226 4 681 173 4 652 251 1 471 385 1 251 751 Investeringer i datterselskap, felleskontrollerte og tilknyttede selskap 1 351 100 316 178 232 853 78 050 126 846 Andre finansielle anleggsmidler 7 60 738 92 727 15 746 4 090 370 3 892 991 Anleggsmidler 5 374 064 5 090 429 4 901 369 1 562 976 1 375 697 Fordringer 8 251 865 138 918 158 684 32 275 96 720 Bankinnskudd, kontanter og lignende 51 113 103 255 135 980 1 595 251 1 472 417 Omløpsmidler 302 978 242 173 294 664 5 685 621 5 365 408 Sum eiendeler 5 677 042 5 332 602 5 196 033 EGENKAPITAL OG GJELD 107 082 107 082 Aksjekapital 12,13 107 082 107 082 107 082-1 454-1 454 Egne aksjer 12,13-1 454-1 454 0 278 316 278 316 Overkursfond 13 278 316 278 316 278 316 383 944 383 944 Innskutt egenkapital 383 944 383 944 385 398 616 787 449 645 Fond for vurderingsforskjeller 13 144 578 114 418 40 410 553 989 573 565 Annen egenkapital 12,13 1 026 197 908 793 819 527 1 170 776 1 023 210 Opptjent egenkapital 1 170 775 1 023 211 859 937 1 554 719 1 407 154 Majoritetens andel av egenkapital 1 554 719 1 407 155 1 245 335 0 0 Minoritetsinteresser 15 864 0 0 1 554 719 1 407 154 Sum egenkapital 13 1 570 584 1 407 155 1 245 335 8 712 9 125 Pensjonsforpliktelser 3 8 712 9 125 9 472 73 111 65 209 Utsatt skatt 11 77 238 67 552 57 935 81 823 74 334 Avsetning for forpliktelser 85 950 76 677 67 407 3 581 696 3 452 404 Langsiktig gjeld 9 3 714 332 3 617 844 3 611 542 467 383 431 515 Kortsiktig gjeld 10,11 306 177 230 926 271 749 4 130 901 3 958 253 Sum gjeld 4 106 458 3 925 447 3 950 698 5 685 621 5 365 407 Sum egenkapital og gjeld 5 677 042 5 332 602 5 196 033 Oslo, 31. mars 2005 Styret for Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Kristian Leer-Salvesen Dag Tangevald-Jensen, adm. dir.

KONTANTSTRØMOPPSTILLING 14 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP KONSERNET 2004 2003 Beløp i 1 000 NOTE 2004 2003 2002 335 303 266 781 Resultat før skattekostnad 342 686 253 772 227 973-168 707-81 475 Herav andel i datter-, felleskontrollerteog tilknyttede selskaper -32 483-21 840-14 079-55 629-48 385 Betalte skatter -55 666-48 506-65 500 0 0 Gevinst/tap anleggsmidler 0 2 979-779 25 857 25 574 Ordinære avskrivninger 48 589 45 886 44 357-413 -347 Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner -413-347 -192 36 181 89 889 Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter 6 984 13 474-42 732 172 592 252 037 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 309 697 245 418 149 048 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 15 0 25 227 5 017-52 397-20 736 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 15-109 896-103 014-172 557 0 127 Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 0 226 170-210 441-887 605 Utbetalinger tilknyttet andre investeringer -153 080-112 497-79 328-262 838-908 214 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -262 976-190 058-246 698 1 870 000 1 351 266 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 1 870 000 1 150 000 676 200-1 740 708-647 000 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld -1 916 049-1 189 898-466 181-103 490-82 513 Utbetalinger av utbytte og konsernbidrag -52 814-48 187-64 249 25 802 621 753 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -98 863-88 085 145 770-64 445-34 424 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -52 142-32 725 48 120 96 720 131 144 Kontanter og kontantekvivalenter pr. 01.01 103 255 135 980 87 860 32 275 96 720 Kontanter og kontantekvivalenter pr. 31.12 51 113 103 255 135 980 301 000 598 000 Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter 301 000 598 000 255 000

NOTER KONSOLIDERINGS- OG KLASSIFISERINGSPRINSIPPER I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte selskaper konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til respektive eiendeler og avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. Investeringer i felleskontrollerte selskaper (joint ventures) er inkludert med forholdsmessige andeler av eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader (bruttometoden). Investeringer i tilknyttede selskaper er balanseført netto etter egenkapitalmetoden som finansielle anleggsmidler. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. I morselskapets regnskap er ovennevnte investeringer balanseført netto etter egenkapitalmetoden. Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt konsernet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret er konsolidering gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapens egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler. Kostnader i forbindelse med låneopptak er kostnadsført i sin helhet som finanskostnader, mens underkurs ved låneopptak er periodisert over lånets løpetid. Kostpris for renteopsjoner benyttet til rentesikringsformål er periodisert over løpetiden. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Det er benyttet diskonteringssats 5 % før skatt ved beregningene (note 3). Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Vedlikeholdskostnader kostnadsføres når de oppstår, hvilket vurderes å innebære tilfredsstillende inntekts- og kostnadssammenstilling samlet for konsernets eiendomsportefølje. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode. IMPLEMENTERING AV IFRS FRA 01.01.05 Olav Thon Eiendomsselskap ASA vil fra og med 2005 rapportere konsernregnskapet i henhold til de internasjonale regnskapsstandarder IFRS (International Financial Reporting Standards). Dette er regnskapsstandarder som fra 2005 er obligatoriske for alle børsnoterte selskaper i EU/EØS området. De viktigste konsekvensene for konsernet vil være: Investeringseiendommer Frem til 2005 har konsernets eiendommer vært bokført i henhold til porteføljeprinsippet til det laveste av vurdert markedsverdi og nedskrevet verdi i henhold til en bedriftsøkonomisk avskrivningsplan. Iht IFRS (IAS 40) vil konsernets eiendommer, som hovedregel, defineres som «investeringseiendommer», dvs. eiendommer eid for å generere leieinntekter og/eller verdistigning. «Investeringseiendommer» vil bli balanseført til «virkelig verdi» på balansedagen og verdiendringer mellom hver balansedag vil bli resultatført. Dagens praksis med resultatføring av bedriftsøkonomiske avskrivninger vil følgelig falle bort i sin helhet for «investeringseiendommer» ved innføring av IFRS standarden. 15 Finanskostnader som kan henføres til byggeprosjekter under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. VURDERINGSPRINSIPPER Konsernets eiendommer er bokført til det laveste av antatt markedsverdi og nedskrevet verdi iht. en avskrivningsplan etter bedriftsøkonomiske prinsipper. Konsernets overordnede målsetting er knyttet til verdiutviklingen for konsernets eiendomsportefølje som helhet. Konsernet innehar en diversifisert eiendomsportefølje, bestående av et betydelig antall eiendommer, utleid til et stort antall leietagere og spredt på et antall ulike leieformål. Forholdet antas å innebære risikoreduksjon i relasjon til spesifikke risikofaktorer (usystematisk risiko). Ved beregning av laveste verdi er eiendomsmassen følgelig ansett som en vurderingsenhet og vurdert samlet iht. porteføljeprinsippet (note 6). Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall. Fordringer vurderes til pålydende med fradrag for avsetning til dekning av påregnelige tap. Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi i.h.t. porteføljeprinsippet. De finansielle omløpsmidlene antas ikke å omfattes av regnskapslovens krav til handelsportefølje. «Virkelig verdi» er forutsatt å være den pris den enkelte eiendom antas å kunne omsettes for på balansedagen mellom gjensidig uavhengige aktører i et åpent marked, uten fradrag for eventuelle transaksjonskostnader. Vurderingen vil bli foretatt hvert kvartal basert på rådende markedsforhold og leieinntektsnivå for det enkelte bygg. Overføringer til, eller fra, investeringseiendeler blir gjort når (og bare da) det foreligger endringer i bruk av eiendelen. Når bygninger blir klassifisert som investeringseiendom vil de bli regnskapsført til «virkelig verdi». Når en «investeringseiendom» blir reklassifisert til en driftsrelatert eiendel, vil virkelig verdi på datoen for reklassifisering bli kostprisen til eiendelen. Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres. Finansielle instrumenter Konsernet anvender i betydelig grad finansielle instrumenter for å styre renterisikoen. Hovedsakelig har konsernet ervervet finansielle instrumenter for å sikre stabilitet i konsernets kontantstrøm («kontantstrømsikring»), men også for å sikre verdi på underliggende balanseposter («verdisikring»). Ved «konstantstrømsikring» vil sikringsobjektene bli ført i balansen til «amortisert kost», mens sikringsinstrumentene vil bli balanseført til «vir-

16 kelig verdi» på balansedagen. Verdiendringer på sikringsinstrumentet mellom hver balansedag vil også bli balanseført. Ved «verdisikring» vil sikringsobjektene bli ført i balansen til «amortisert kost», mens sikringsinstrumentene vil bli balanseført til «virkelig verdi» på balansedagen. Verdiendringer på sikringsinstrumentet mellom hver balansedag vil bli resultatført. Utbytte I henhold til IFRS skal utbytte avsettes som regnskapsmessig gjeld først når det er vedtatt av generalforsamlingen. Dette representerer en tidsforskyvning i forhold til dagens regnskapsprinsipper. Andre forhold Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Ved overgangen til IFRS vil spesielt endring av vurderingsprinsipp for investeringseiendommer føre til endring av konsernets verdi i balansen for tilknyttede selskaper. Første års avdrag av langsiktig gjeld og fordringer klassifiseres som kortsiktig gjeld. Etter dagens regnskapsprinsipper er første års avdrag av langsiktig gjeld og fordringer vurdert som langsiktig. Utsatt skatt Ved beregning av utsatt skatt ved oppkjøp er det endrede prinsipper iht. IFRS, fra nåverdi til nominell verdi. Tilsvarende som for dagens regnskapsprinsipp skal det beregnes «utsatt skatt»/«utsatt skattefordel» av midlertidige forskjeller mellom verdi i finans- og skatteregnskapet.

1. DATTERSELSKAP (DS), FELLESKONTROLLERTE (FKS) OG TILKNYTTEDE SELSKAPER (TS) ERVERVS- ÅR FORRETNINGS- KONTOR EIERANDEL/ STEMMERETT SELSKAPETS EGENKAPITAL SELSKAPETS RESULTAT Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % 16 284 8 375 Mortensrudsenteret AS 1996 Oslo 100,0 % 24 163 7 353 Gardemoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % 21 505-5 787 Thon Storo ANS 1) 1994 Oslo 100,0 % 146 022 40 952 Bergen Storsenter ANS 1) 1996 Oslo 100,0 % 86 413 36 246 Info-Rama ANS 1) 1998 Oslo 100,0 % 460 849 41 999 Kirkegaten 24 ANS 1) 2000 Oslo 100,0 % 87 976-9 350 KS Lagunen 2) 1994 Oslo 100,0 % 50 0 Litor Sartor AS 2004 Fjell 100,0 % 9 315-1 954 Lisa AS 2004 Fjell 66,5 % 9 677 6 102 Litor KS 2004 Fjell 100,0 % 5-2 Sartor Senterforvaltning AS 4) 2004 Fjell 50,0 % 410 2 Lagunen AS 3) 1994 Bergen 50,0 % 215 13 Lagunen Eiendom AS 3) 1995 Bergen 42,0 % 24 265 2 339 Lagunen DA 3) 2001 Bergen 50,0 % 43 618 19 963 Amfi Eiendom ASA 4) 1996 Surnadal 31,0 % 1 000 952 104 184 Harald Kværner Eiendom AS 5) 1996 Jessheim 34,1 % 16 896 6 730 Norsk Bransjesenter AS 4) 2004 Kristiansund 34,0 % 14 034 34 17 1) Selskapet er 100 % eiet av konsernet og 99 % av morselskapet. 2) Selskapet er 100 % eiet av konsernet og 90 % av morselskapet. 3) Felleskontrollert selskap i morselskapet og konsernet. 4) Tilknyttet selskap i morselskapet og konsernet. 5) Tilknyttet selskap i datterselskap og konsernet. Investeringer i datterselskaper, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper KONSERNET DS FKS TS SUM Anskaffelseskost 585 101 10 330 206 522 801 953 Balanseført egenkapital ved kjøp 356 221 10 330 169 217 535 768 Henførbar merverdi til eiendommer 228 880 0 37 305 266 185 Uavskrevet rest merverdi tilknyttet eiendommer 263 217 0 36 359 299 576 Årets avskrivning på merverdi 2 441 0 228 2 669 Investering i DS, FKS og TS MORSELSKAPET 1) KONSERNET DS FKS TS SUM TS Inngående balanse pr. 01.01 919 302 21 138 311 312 1 251 752 316 178 Investeringer i året/avgang i året 46 709 0 4 762 51 472 4 762 Årets resultat 125 254 10 970 32 483 168 707 32 483 Andre endringer i egenkapital 755 1-1 301-545 -2 324 Utgående balanse pr. 31.12 1 092 020 32 109 347 257 1 471 385 351 100 1) I tillegg er det balanseført tkr 20 255 i datterselskap, tkr 200 i felleskontrollert selskap og tkr 3 843 i tilknyttet selskap. Andel resultat i datterselskaper, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Andel resultat i datterselskaper 125 254 53 395 0 0 Andel resultat i felleskontrollerte selskaper 10 970 6 241 0 0 Andel resultat i tilknyttede selskaper 32 483 21 840 32 483 21 840 Sum 168 707 81 476 32 483 21 840

2. ANDRE DRIFTSINNTEKTER 18 MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Felleskostnader, viderebelastet leietaker 62 909 57 345 101 659 96 243 Salgsinntekter 1 739 1 384 2 644 6 871 Gevinst ved avgang av anleggsmidler 0 0 0 19 Øvrige driftsinntekter 102 2 6 790 1 421 Sum 64 750 58 731 111 092 104 554 3. LØNNSKOSTNADER, GODTGJØRELSER MV. MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Lønninger 8 760 8 194 16 090 16 208 Arbeidsgiveravgift 1 265 1 175 2 315 2 347 Pensjonskostnader 677 742 677 742 Andre ytelser 118-15 388 222 Viderefakturert -8 176-6 880-12 870-13 002 Sum 2 644 3 216 6 600 6 516 Gjennomsnittlig antall ansatte i selskapet er 47 og i konsernet 75. Lønn til administrerende direktør er kostnadsført med kr 688 700. Styrets formann og hver av de to styremedlemmene mottok kr 40 000 i styrehonorar. Det foreligger ikke avtaler vedrørende kompensasjon ved fratreden eller avtaler vedrørende pensjon for administrerende direktør, styreformann eller styremedlemmer. Det foreligger for selskapet ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler. Det foreligger heller ingen lån eller sikkerhetsstillelser til fordel for styrets medlemmer, administrerende direktør eller andre ledende ansatte. Selskapets kostnadsførte revisjonshonorar for året utgjør kr 297 816. I tillegg kommer honorar for andre tjenester med kr 152 179. Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser: MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Utbetalte pensjoner 1 090 1 088 1 090 1 088 Endring i pensjonsforpliktelser -413-346 -413-346 Netto pensjonskostnader 677 742 677 742 Konsernet har pensjonsforpliktelser for 7 personer pr. 31.12.04 (7 pr. 31.12.03). Samtlige pensjonsavtaler ereffektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 5 % diskonteringsrente og 2 % reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering. 4. ANDRE DRIFTSKOSTNADER MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Vedlikeholdskostnader 31 914 27 614 55 368 82 494 Forretningsførerhonorar 21 419 21 202 32 503 32 638 Felleskostnader (viderebelastet leietakere) 62 909 57 344 98 069 96 242 Felleskostnader (utleiers andel) 14 542 17 979 20 105 26 040 Tap ved avgang av anleggsmidler 0 0 0 2 998 Andre driftskostnader 17 146 6 429 41 953 33 701 Sum 147 931 130 568 247 998 274 113 5. ANDRE FINANSKOSTNADER MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Renter fra konsernselskaper 39 659 65 543 0 0 Andre rente- og finansinntekter 4 336 8 344 6 410 10 757 Nedskrivning av finansielle anleggsmidler 0 0-544 0 Verdiendring av markedsbaserte finansielle omløpsmidler 0 0 0-10 Renter til konsernselskaper -7 398-22 200 0 0 Andre rente- og finanskostnader -203 396-207 771-209 271-235 427 Sum -166 799-156 084-203 405-224 680

6. VARIGE DRIFTSMIDLER MORSELSKAPET FAST EIENDOM LØSØRE SUM Anskaffelseskost pr. 01.01 2 876 634 3 879 2 880 513 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 230 Tilgang 52 227 170 52 397 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 58 Avgang 0 0 0 Anskaffelseskost pr. 31.12 2 928 861 4 049 2 932 910 19 Oppskrevet før 01.01 116 216 116 216 Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr. 31.12-4 752-4 752 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12-500 504-2 935-503 439 Balanseført verdi pr. 31.12 2 539 821 1 114 2 540 935 Årets avskrivninger 25 468 389 25 857 Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler 387 13 KONSERNET FAST EIENDOM LØSØRE SUM Anskaffelseskost pr. 01.01 5 166 017 12 561 5 178 578 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 23 298 Tilgang 313 804 2 336 316 140 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 269 Avgang 0 0 0 Anskaffelseskost pr. 31.12 23 567 5 479 821 14 897 5 494 718 Oppskrevet før 01.01 129 716 129 716 Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr. 31.12-4 752-4 752 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12-649 052-8 404-657 456 Balanseført verdi pr. 31.12 4 955 733 6 493 4 962 226 Årets avskrivninger 46 752 1 837 48 589 Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler 606 13 FOR SELSKAPET OG KONSERNET Økonomisk levetid 100 år 3 10 år Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Eiendomsmassen er vurdert samlet (porteføljeprinsippet) og vurderes å ha vesentlig høyere markedsverdi enn bokført verdi. 7. ANDRE FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Lån til felleskontrollert og tilknyttet selskap 1) 58 352 70 352 29 380 35 380 Andre fordringer 2) 19 676 56 472 31 204 57 325 Investeringer i aksjer 22 22 154 22 Sum 78 050 126 846 60 738 92 727 1) Den totale sum for både morselskap og konsern i begge år forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt. 2) Herav forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt tkr 10 092 (55 688) for både morselskapet og konsernet.

8. KORTSIKTIGE FORDRINGER 20 MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Kundefordringer 16 953 24 963 25 680 71 101 Fordringer på konsernselskaper 1 381 540 1 330 219 0 0 Øvrige fordringer på felleskontrollerte og tilknyttede selskap 0 0 0 0 Andre fordringer 1) 164 483 20 515 226 184 67 817 Sum 1 562 976 1 375 697 251 865 138 918 1) Herav tkr 50 000 forskuddsbetaling vedrørende erverv av anleggsmiddel. 9. LANGSIKTIG GJELD MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Obligasjonslån 1) 914 090 650 000 914 090 650 000 Gjeld til kreditinstitusjoner 2) 2 397 174 2 536 833 2 498 017 2 666 768 Sertifikatlån 3) 270 000 265 000 270 000 265 000 Annen gjeld 432 571 32 225 36 076 Sum 4) 3 581 696 3 452 404 3 714 332 3 617 844 1) Fastrente 6,05 %, forfall 2005, for tkr 14 090. Fastrente 3,75 %, forfall 2009, for tkr 550 000. Flytende rente NIBOR + 0,3 %, forfall 2009, for tkr 350 000. 2) Vektet gjennomsnittlig rente 5,03 %, vektet gj.snittlig rentebindingsperiode 5,4 år. 3) Sertifikatlånene er en del av en kommitert låneavtale, som sikrer finansiering innenfor en ramme på kr 500 mill. frem til 31.01.06 til en maksimumsmargin over den norske interbankrenten (NIBOR), hvis det ikke kan emitteres sertifikater til gunstigere betingelser. Pr. 31.12.04 var det under rammen emittert følgende sertifikatlån: Kr 100 mill. 14.10.04 14.01.05 1,93 % Kr 100 mill. 29.10.04 28.01.05 1,92 % Kr 70 mill. 15.12.04 15.03.05 1,92 % 4) Avdragsstrukturen for samlet gjeld er: År Morselskapet Konsernet 2005 151 916 157 342 2006 315 326 320 752 2007 58 826 64 252 2008 58 826 64 252 2009 961 026 966 452 Senere 2 035 776 2 141 282 3 581 696 3 714 332 PANTSTILLELSER OG GARANTIER MV. MORSELSKAPET KONSERNET GJELD SOM ER SIKRET VED PANT I EIENDELER 2004 2003 2004 2003 Obligasjonslån 914 090 650 000 914 090 650 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 1) 2 397 174 2 536 833 2 498 017 2 666 768 3 311 264 3 186 833 3 412 107 3 316 768 Balanseført verdi av de pantsatte verdier: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1 820 446 2 071 598 3 354 469 3 871 743 1) Kr 1 480 mill. av morselskapets gjeld er sikret med pant i bygninger og tomter eiet av datterselskap. Morselskapet har en ikke balanseført, avtalefestet latent forpliktelse på inntil kr 13,5 mill. Forpliktelsen, som ikke er tidsbegrenset, er knyttet til motpartens utnyttelse av en eiendom. Videre foreligger for morselskapet en latent, ikke balanseført forpliktelse til erverv av anleggsmiddel for kr 91,7 mill. Forpliktelsen, som er tidsbegrenset til 2006, knyttes til opsjon utstedt av selskapet. Morselskapet har i forbindelse med konsernkontoavtale med kredittramme på kr 10 mill. stillet garanti på vegne av de deltakende datterselskaper. Mo ollert selskap (FKS): 2004 2003 Bergen Storsenter ANS (DS) 2 988 3 395 Thon Storo ANS (DS) 2 564 3 014 Info-Rama ANS (DS) 64 57 Kirkegaten 24 ANS (DS) 76 61 Sum 5 692 6 527

10. KORTSIKTIG GJELD MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Betalbar skatt 73 388 55 629 77 732 55 666 Påløpt rente 30 576 50 632 33 524 52 204 Avsatt utbytte 105 628 52 814 105 628 52 814 Leverandørgjeld 6 478 3 021 15 135 6 492 Skyldige offentlige avgifter 11 353 12 845 18 490 18 845 Annen gjeld til konsernselskap 214 257 235 759 0 0 Annen gjeld 25 703 20 815 55 668 44 905 Sum 467 383 431 515 306 177 230 926 21 11. SKATT MORSELSKAPET KONSERNET SPESIFIKASJON AV GRUNNLAG FOR UTSATT SKATT 31.12.04 31.12.03 31.12.04 31.12.03 Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler 165 237 134 654 180 774 144 873 Omløpsmidler -4 880-4 265-5 670-6 140 Gjeld -2 000 0-2 000 0 Sum 158 357 130 389 173 104 138 733 Forskjeller som ikke utlignes: Oppskrivninger 111 464 111 626 111 464 111 626 Pensjonsforpliktelser -8 712-9 125-8 712-9 125 Fremførbart underskudd i andeler FKS og TS 0 0-4 -1 231 Sum 102 752 102 501 102 748 101 270 Sum midlertidige forskjeller 261 109 232 890 275 852 240 003 Utsatt skatt 73 111 65 209 77 238 67 201 BETALBAR SKATT FREMKOMMER SLIK 2004 2003 2004 2003 Ordinært resultat før skattekostnad 335 303 266 780 342 686 253 772 Resultat av andeler i DS/FKS og TS aksjeselskaper -46 057 11 618-32 483-21 840 Permanente forskjeller 200-61 -650 992 Endring midlertidige forskjeller -28 220-30 856-33 449-34 971 Grunnlag betalbar skatt 261 226 247 481 276 104 197 953 Betalbar skatt i resultatet 73 143 69 295 77 311 55 428 Godtgjørelse på utbytte, skatt på personinntekt 421 523 421 238 Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -176-14 189 0 0 Betalbar skatt i balansen 73 388 55 629 77 732 55 666 ÅRETS SKATTEKOSTNAD FREMKOMMER SLIK Betalbar skatt 73 212 69 701 77 376 55 548 Endring i utsatt skatt 7 901 8 640 9 712 9 784 Årets totale skattekostnad 81 113 78 341 87 088 65 332 Anvendt skattesats 28 %.

12. AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 107 081 740 fordelt på 10 708 174 aksjer, hver pålydende kr 10. Vedtektene inneholder ingen bestemmelser om stemmerett eller rettigheter om utstedelse av nye aksjer. 22 AKSJONÆRENE I SELSKAPET PR. 31.12.04 ANTALL AKSJER EIER- ANDEL Olav Thon 7 588 188 * 70,9 % Folketrygdfondet 1 161 204 10,8 % Landgangen AS 250 000 2,3 % Skagen Vekst 210 000 2,0 % MP Pensjon 202 400 1,9 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA (egne) 145 367 1,4 % Bjørgvin AS 140 001 1,3 % Andre med eierandel mindre enn 1 % 1 011 014 9,4 % Sum 10 708 174 100,0 % AKSJER EIET AV STYREMEDLEMMER OG DAGLIG LEDER PR. 31.12.04 Olav Thon (styreleder) * 7 588 188 Kristian Leer-Salvesen (styremedlem) 2 000 Øystein Trøseid (styremedlem) 0 Dag Tangevald-Jensen (daglig leder) 0 Geir Lie (revisor) 0 *) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående. Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA innehar fullmakt frem til 27. mai 2006 til å utstede inntil 1,5 mill. nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fullmakten var ubenyttet pr. 31.12.04. Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har fullmakt til på vegne av selskapet å erverve egne aksjer inntil en beholdning på 1 070 817 aksjer med samlet pålydende inntil kr 10 708 174, tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Det høyeste beløp som kan betales pr. aksje er kr 400 og det laveste er kr 10. Erverv og avhendelse av egne aksjer kan skje slik styret finner hensiktsmessig, dog ikke ved tegning av egne aksjer. Fullmakten gjelder i 18 mnd. fra 27. mai 2004. Totalbeholdningen av egne aksjer er pr. 31.12.04 på 145 367 aksjer, tilsvarende 1,36 % av aksjekapitalen. 13. EGENKAPITAL MORSELSKAPET AKSJEKAPITAL/ EGNE AKSJER OVERKURS- FOND VURDERINGS FORSKJELLER ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital pr. 31.12.03 105 628 278 316 449 645 573 565 1 407 154 Årets endring i egenkapital: Årets resultat 168 256 85 935 254 190 Konsernbidrag 452-452 0 Avsatt til utbytte -105 628-105 628 Andre endringer i året vedrørene andeler i TS -1 566 568-998 Egenkapital pr. 31.12.04 105 628 278 316 616 787 553 988 1 554 719 SUM KONSERNET AKSJEKAPITAL/ EGNE AKSJER OVERKURS- FOND VURDERINGS- FORSKJELLER ANNEN EGENKAPITAL SUM HERAV MINORITET Egenkapital pr. 31.12.03 105 628 278 316 114 418 908 792 1 407 154 0 Årets endring i egenkapital: Årets resultat 32 483 223 114 255 598 1 407 Avsatt til utbytte -105 628-105 628 0 Andre endringer i året vedrørene andeler i TS -2 323 15 783 13 460 14 457 Egenkapital pr. 31.12.04 105 628 278 316 144 578 1 042 061 1 570 583 15 864

14. NÆRTSTÅENDE PARTER Styreformann i Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Olav Thon, eier direkte og indirekte 70,9 % av selskapets aksjekapital. Olav Thon driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel samt industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Virksomheten er organisert med en felles ledelse. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift-/administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS, et selskap i Olav Thon Gruppen. Gjennom avtalen sikres selskapet og konsernet tilgang på Olav Thon Gruppens ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. 23 Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter. I tillegg skal ytes godtgjørelse for særskilte oppgaver konsernet eventuelt pålegger Thon Eiendomsdrift AS i.h.t. avtalen. For 2004 utgjorde totalt honorar kr 21,4 mill. (kr 21,2 mill.) for selskapet og kr 32,5 mill. (kr 32,6 mill.) for konsernet. Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen, hvor leiebetingelsene er basert på generelle markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Olav Thon Gruppen utgjorde i 2004 kr 44,2 mill. (kr 44,1 mill.). Konsernet har eierandeler i og deltar i felles kontroll av følgende selskaper: Lagunen AS (50 %), Lagunen Eiendom AS (42 %), Lagunen DA (50 %) og Sartor Senterforening AS (50 %). 15. INVESTERINGER OG SALG AV VARIGE DRIFTSMIDLER MORSELSKAPET KONSERNET 2004 2003 2004 2003 Regnskapsførte investeringer 52 397 20 736 109 896 103 014 Endring leverandørgjeld 0 0 0 0 Utbetalinger vedrørende investeringer 52 397 20 736 109 896 103 014 Regnskapsførte salg 0 0 0 25 227 Innbetaling vedrørende realisasjon 0 0 0 25 227

REVISORS BERETNING 24 Til generalforsamlingen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA REVISJONSBERETNING FOR 2004 Vi har revidert årsregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA for regnskapsåret 2004, som viser et overskudd på tkr 254 190 for morselskapet og et overskudd på tkr 255 598 for konsernet. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet. Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling, noteopplysninger og konsernregnskap. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av selskapets styre og administrerende direktør. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med revisorloven og god revisjonsskikk i Norge. God revisjonsskikk krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av selskapets formuesforvaltning og regnskaps- og internkontroll-systemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at årsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et uttrykk for selskapets og konsernets økonomiske stilling 31. desember 2004 og for resultatet og kontantstrømmene i regnskapsåret i overensstemmelse med god regnskapsskikk i Norge. ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god regnskapsskikk i Norge. opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Oslo, 31. mars 2005 NORAUDIT DA Geir Lie statsautorisert revisor

VEDTEKTER OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA 25 1 Selskapets navn er Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Selskapet er et allment aksjeselskap. 2 Selskapets virksomhet er kjøp, drift og salg av fast eiendom og det som står i forbindelse med dette, herunder å delta i andre selskaper med slikt formål. 3 Selskapets forretningskontor er i Oslo. 4 Selskapets aksjekapital er kr 107 081 740 fordelt på 10 708 174 aksjer à kr 10 fullt innbetalt og lydende på navn. 5 Selskapet ledes av et styre. Styret består av 3 5 medlemmer som velges av generalforsamlingen for 2 år av gangen. Generalforsamlingen skal dessuten velge en varamann med funksjonstid ett år. Generalforsamlingen velger styrets formann særskilt. Styret kan meddele prokura. Selskapets firma tegnes i fellesskap av styrets formann og ett styremedlem. 6 Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Hver aksje har én stemme. 7 På den ordinære generalforsamling skal følgende saker behandles og avgjøres: a) Godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen, herunder utdeling av utbytte. b) Valg av styre. c) Andre saker som blir forelagt generalforsamlingen til uttalelse eller som i henhold til loven eller vedtektene hører under generalforsamlingen. FOTO: ØYVIND HAUG

AKSJONÆRFORHOLD/ EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE 26 Olav Thon Eiendomsselskaps har som målsetting å bli oppfattet som et tillitsfullt og åpent selskap. Åpenhet rundt økonomiske forhold og korrekt finansiell rapportering skal bidra til at aksjonærer, finansmarkedet, medarbeidere, leietakere og omverden for øvrig får et best mulig grunnlag for å vurdere selskapets nåværende og fremtidige situasjon. AKSJONÆRPOLITIKK Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap sin virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. Det vil bli gjennomført en forsiktig utbyttepolitikk, hvor utbyttestørrelsen tilpasses selskapets investeringsplaner og målsettinger om høy egenkapitalandel og god likviditet. Generelt legges til grunn at aksjonærene, gitt en tilfredsstillende utvikling i selskapet, skal få en stabil utbyttestrøm. Selskapet søker å tilrettelegge forholdene slik at kursen på selskapets aksjer skal reflektere utviklingen i den verdijusterte egenkapital samt selskapets fremtidige vekstmuligheter. AKSJEKAPITAL Selskapets aksjekapital er på kr 107 081 740 med pålydende pr. aksje på kr 10. Selskapet har ingen stemmerettsbegrensninger, slik at enhver aksje gir stemmerett på selskapets generalforsamling. I henhold til selskapets vedtekter, skal transport av aksjer godkjennes av selskapets styre for å ha gyldighet overfor selskapet. Selskapets styre har frem til 27. mai 2006, i henhold til generalforsamlingsvedtak av 27. mai 2004, fullmakt til å utstede inntil 1,5 mill. nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fusjoner med andre selskaper og rettede emisjoner vil bare bli gjennomført når dette, etter styrets vurdering, øker den verdijusterte egenkapital pr. aksje for de eksisterende aksjonærer. Fullmakten har ikke vært benyttet siden 1989. AKSJONÆROVERSIKT PR. 31.12.04 1) Antall aksjer Eierandel Olav Thon 7 588 188 70,9 % Folketrygdfondet 1 161 204 10,8 % Landgangen AS 250 000 2,3 % Skagen Vekst 210 000 2,0 % MP Pensjon 202 400 1,9 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA 145 367 1,4 % Bjørgvin AS 140 001 1,3 % Otto Olsen Invest AS 85 070 0,8 % Leif Høegh & CO AS 65 120 0,6 % Styret har videre fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjer frem til 27. november 2005. Pr. 31.12.04 var det totalt ervervet 145 367 aksjer, tilsvarende 1,36 % av aksjekapitalen, over børs til gjennomsnittskurs kr 190. UTBYTTE For 2004 foreslår styret å utbetale utbytte med kr 10,00 pr. aksje. Utbyttet utbetales i uke 24, 2005 til de aksjonærer som er registrert som eiere på generalforsamlingsdatoen 30. mai 2005. I 2004 ble det utbetalt aksjeutbytte for regnskapsåret 2003 med kr 5,00 pr. aksje. UTBYTTE PR. ASKJE Norsk Hydros Pensjonskasse 56 322 0,5 % Trondheim kommunale pensjonskasse 50 000 0,5 % Fossekallen Invest 30 202 0,3 % Tomte kapital AS 30 202 0,3 % JP Morgan Chase Bank 29 351 0,3 % Lærdal Finans AS 25 596 0,2 % VBI Corporation 20 120 0,2 % Andre 619 031 5,8 % (KR) 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Sum 10 708 174 100,0 % 1) 1) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående, samt juridiske subjekter med eiermessig eller organisatorisk tilknytning. GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling avholdes 30. mai 2005. Påmeldingsfrist for aksjonærer er satt til 25. mai.

AKSJEKURSUTVIKLING OG LIKVIDITET Selskapets børsverdi pr. 31.12.04 var kr 4 348 mill. Aksjekursen steg i 2004 med 37,6 % (fra kr 295 til kr 406). I løpet av 2004 ble det over børs omsatt 499 000 aksjer i selskapet. Aksjene ble omsatt i 184 av årets 252 børsdager, og den gjennomsnittlige dagsomsetningen var 2 712 aksjer. (KR) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 NOMINELL AKSJEKURSUTVIKLING DES 95 DES 96 DES 97 DES 98 DES 99 DES 00 DES 01 DES 02 DES 03 DES 04 STYRET OG LEDELSEN Styret skal påse at selskapets virksomhetsstyring foregår som et samspill mellom eiere, styret og daglig ledelse. Det har i løpet av 2004 vært avholdt 5 ordinære styremøter. Styremedlemmene velges av generalforsamlingen for 2 år. Det foreligger ingen avtaler vedrørende kompensasjon ved fratreden eller avtaler vedrørende pensjon for styreformann, styremedlemmer eller administrerende direktør. Det foreligger for selskapet heller ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift-/administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS, et selskap i Olav Thon Gruppen. Selskapet eies indirekte av Olav Thon, som også er største aksjonær i Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Gjennom avtalen sikres selskapet og konsernet tilgang på Olav Thon Gruppens ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret utgjør 4% av brutto leieinntekter. 27 50 0 AKJSEKURS/HOVEDINDEKS OLT (OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA) OSEBX (OSLO BØRS HOVEDINDEKS) 450 400 350 300 250 200 150 100 DES 95 DES 96 DES 97 DES 98 DES 99 DES 00 DES 01 DES 02 DES 03 DES 04 ANTALL AKSJONÆRER/UTENLANDSANDEL Pr. 31.12.04 var det 1 494 aksjonærer i selskapet. Utenlandske aksjonærer eide ca. 1,1 % av aksjekapitalen. AKSJEFORDELING PR. 31.12.04 I tillegg skal ytes godtgjørelse for særskilte oppgaver konsernet eventuelt pålegger Thon Eiendomsdrift AS i.h.t. avtalen. For 2004 utgjorde totalt honorar kr 21,4 mill. (kr 21,2 mill) for selskapet og kr 32,5 mill. (kr 32,6 mill) for konsernet. Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. FINANSIELL KALENDER Generalforsamling 30. mai 2005 Resultat 1. kvartal 30. mai 2005 Aksjer noteres eksklusiv utbytte 31. mai 2005 Utbytte utbetales til aksjonærene ca. 16. juni 2005 Resultat 2. kvartal 29. august 2005 Resultat 3. kvartal 28. november 2005 Antall aksjer pr. aksjonær Antall aksjonærer % av antall aksjonærer % av total aksjekapital Resultat 4. kvartal, foreløpig årsresultat 16. februar 2006 1 99 915 61,2 0,3 100 999 428 28,6 1,2 1 000 9 999 124 8,3 3,2 10 000 19 999 10 0,7 1,2 20 000 og over 17 1,1 94,2 Sum 1 494 100,0 100,0 INFORMASJONSPOLITIKK Olav Thon Eiendomsselskap legger vekt på å gi god informasjon om selskapet til investorer, finansanalytikere og aksjemarkedet. Selskapets årsrapport inneholder detaljert informasjon om selskapets virksomhet, og skal gi leserene tilstrekkelig informasjon til å kunne utføre beregninger av selskapets verdijusterte egenkapital. Årsrapporten og samtlige delårsrapporter er også tilgjengelige på internett, sammen med annen finansiell informasjon om selskapet. Finansiell informasjon finnes på selskapets hjemmesider: www.olt.no. I tillegg til ovennevnte rapportering avholdes jevnlige presentasjoner av selskapet.

FINANSIELLE FORHOLD 28 Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en syklisk og kapitalintensiv bransje. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er derfor målsetningen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, karakterisert av høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Målsetningen gir konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, samtidig som det bidrar til å trygge aksjonærenes verdier ved å redusere den finansielle risiko vesentlig. FINANSIELL RISIKO Konsernets finansielle risikoer er i hovedsak knyttet til endringer i egenkapitalen forårsaket av verdiendringer i eiendomsporteføljen, resultateffekt av renteendringer, og likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld. Den finansielle risiko knyttet til utviklingen i konsernets finanskostnader og kontantstrøm, som følge av renteendringer, reduseres ved å ha en balansert renteforfallsprofil på gjeldsporteføljen. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld reduseres ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets likviditetsreserve innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til refinansieringsbehovet. RENTEPROFIL Gjennom bruk av renteinstrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til gjeldene rentesyn og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av svingninger i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. FRA markedet benyttes videre i perioder hvor det vurderes som gunstig. Pr. 01.01.05 var konsernet posisjonert slik at ca. 53 % av låneporteføljen skal rentereguleres innen 12 måneder, ca. 2 % i årene 2006 2009, mens 45 % skal rentereguleres i år 2010 eller senere. Gjennomsnittsrente for konsernets låneportefølje var ved årsskiftet 4,0 %, ned 1,2 prosentpoeng fra foregående årsskifte. FINANSIERINGSKILDER Konsernets innlånsportefølje er i det vesentlige sammensatt av langsiktige lån opptatt i norske og nordiske finansinstitusjoner, samt lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Av konsernets rentebærende gjeld på kr 3 645 mill, forfaller 1 % i løpet av 2004, 6 % i perioden 2006 2009, mens 93 % forfaller om i 2010 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid på låneporteføljen er 7,8 år. Det norske kapitalmarkedet har vært benyttet som en balansert del av konsernets finansiering helt siden 1989, gjennom utstedelse av lånesertifikater i eget navn. Som følge av konsernets langsiktige finansieringsbehov, er det i tilknytning til sertifikatprogrammet etablert en langsiktig kredittfasilitet fra bank (back-stop) som sikrer finansiering, til en avtalt margin, dersom sertifikatmarkedet ikke skulle fungere tilfredsstillende. RENTEREGULERINGSPROFIL RENTEDEKNINGSGRAD 4.0 < 12 MND 53 % ÅR 2006 2009 2 % > ÅR 2010 45 % 3.0 2.0 1.0 0.0 2000 2001 2002 2003 2004

Aktiv benyttelse av sertifikatmarkedet bidrar til å øke konsernets finansielle fleksibilitet og har vist seg å være en svært gunstig finansieringskilde. Olav Thon Eiendomsselskap ASAs sertifikatprogram ble i januar 2005 utvidet fra kr 500 mill. til kr 600 mill. samtidig som løpetiden ble forlenget frem til januar 2009. I tillegg benyttes obligasjonsmarkedet som innlånskilde når dette vurderes som konkurransedyktig. I desember 2004 ble 98 % av obligasjonslånet på kr 650 mill. med forfall i juni 2005 refinansiert og utvidet, slik at konsernet ved årsskiftet hadde utestående obligasjonslån på kr 900 mill. med forfall i desember 2009. En betydelig del av konsernets lån er således tatt opp direkte i kapitalmarkedet gjennom gjeldspapirer utstedt i eget navn. Benyttede og ubenyttede lånerammer i eget navn utgjorde ved utgangen av 2003 kr 1 414 mill, hvilket utgjør 39 % av konsernets utestående langsiktige gjeld på kr 3 645 mill. Konsernet benytter også banksyndikatmarkedet som innlånskilde og har i dag en løpende låneavtale med et banksyndikat bestående av de konsernets viktigste relasjonsbanker. Trekkfasiliteten har en kredittramme på kr 500 mill. og løper frem til februar 2010. LIKVIDITET Ved årsskiftet utgjorde konsernet tilgjengelig likviditet kr 301 mill, bestående av kortsiktige plasseringer på kr 51 mill. og ubenyttede trekkrammer på kr 250 mill. I tillegg vurderes konsernets portefølje av ubelånte eiendommer å representere en betydelig likviditetskilde. Forholdet mellom konsernets kontantstrøm og netto finanskostnader indikerer en meget god evne til å betjene økte finanskostnader over den ordinære drift. Likviditetssituasjonen vurderes som meget god og oppfyller konsernets målsetning om å kunne ta store investeringsbeslutninger raskt. SOLIDITET Bokført egenkapital Konsernet legger vekt på å tilpasse investeringsnivået til den egenkapitalen som tilføres fra driften slik at tilfredsstillende forhold mellom gjeld og egenkapital opprettholdes. Bokført egenkapitalandel utgjorde 28 % pr. 31.12.04. Verdijustert egenkapital Konsernets verdijusterte egenkapital (VEK) antas å være vesentlig høyere enn bokført egenkapital, primært fordi markedsverdien av konsernets eiendommer i betydelig grad overstiger bokført verdi. Deler av konsernets eiendomsmasse er ervervet langt tilbake i tid, og eiendommene har som følge av foredling og inflasjon hatt en stor verdistigning i forhold til eiendommens bokførte verdier. Beregning av VEK utføres ved å vurdere antatt markedsverdi av konsernets eiendeler og trekke fra markedsverdien av konsernets samlede gjeldsforpliktelser. Basisen for vurdering av eiendommenes markedsverdi er eiendommenes «driftsnetto». Med eiendommens «driftsnetto» menes første års driftsoverskudd (leieinntekt fratrukket betalbare driftskostnader og utgifter til normalt vedlikehold) forutsatt utleie av hele eiendommen på markedsmessige betingelser. Ved slike beregninger legges normalt 5-10 % driftskostnader til grunn. Eiendommens verdi fremkommer ved å dividere «driftsnetto» med et avkastningskrav som utfra markedsvurderinger gjenspeiler eiendomstype, standard, beliggenhet, etc. Dersom faktisk leie avviker fra markedsleie, hensyntas dette ved at den neddiskonterte verdi av mer-/mindreleie tillegges eiendommens verdi. En verdivurdering av et eiendomsselskap vil dessuten inkludere verdivurdering av både selskapenes øvrige eiendeler (for eksempel tomter og prosjekter), og vurdering av gjeldsforpliktelser (for eksempel mer- eller mindreverdier i gjeldsportefølje som følge av faktisk renteprofil i forhold til gjeldende markedsrente, samt potensielle skatteforpliktelser som følge av høyere markedsverdi enn skattemessige verdier). Hvilke avkastningskrav som legges til grunn vil ha stor betydning for verdien av et eiendomsselskaps portefølje. For å illustrere sammenhengen er det nedenfor presentert en skjematisk beregning av konsernets «VEK» basert på ulike nettoavkastningskrav. Beregningen baseres på konsernets leienivå ved siste årsskifte, kr 720 mill, og 10 % kalkulatoriske driftskostnader. Beregningen inkluderer ikke ytterligere vurderinger, herunder vurdering av tomter og prosjekter, låneportefølje og latente skatteforpliktelser. Beregningen må således kun oppfattes som en illustrasjon av forholdet, og ikke som konsernets vurdering av VEK utfra ulike avkastningskrav. Det er i årsrapporten til Olav Thon Eiendomsselskap ASA tilstrebet å gi tilstrekkelig informasjon til at den enkelte leser skal kunne utføre beregninger av konsernets VEK basert på egne vurderingskriterier. Med virkning fra 1. kvartal 2005 vil konsernet rapportere regnskap i henhold til IFRS standardene. I den forbindelse vil konsernets eiendommer defineres som «investerings-eiendommer» og bli bokført til «virkelig verdi». Det henvises til notene for redegjørelse vedrørende overgang til IFRS-rapportering. 29 RENTEUTVIKLING VEK PR. UTESTÅENDE AKSJE OLT SNITTRENTE 10 ÅRIG STAT 3 MND NIBOR (KR) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 DES 99 DES 00 DES 01 DES 02 DES 03 DES 04 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 5,5 % 6,5 % 7,5 % 8,26 % 9,5 % 11,0 % 12,0 %

UTLEIEVIRKSOMHET 30 Olav Thon Eiendomsselskap har som hovedstrategi å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom fokusering både på effektiv drift av eiendommene og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Det legges vekt på å erverve eiendommer med utviklingsmuligheter, og eiendomsporteføljen søkes løpende tilpasset konsernets vurdering av de ulike markedssegmentenes potensiale. MARKEDSMESSIG RISIKO Et vesentlig element i konsernets strategi er å begrense konsernets viktigste markedsmessige risiko risikoen for reduksjon i leieinntektene som følge av nedgang i leieprisene og/eller økning av ledigheten i eiendomsporteføljen. Denne risikoen begrenses ved å fokusere på sentralt beliggende eiendommer, hvor ledige lokaler normalt har større marked og anvendelsesområde, og etterspørselen vil være mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Ledighetsrisiko begrenses videre ved at konsernet besitter en differensiert eiendomsportefølje. Konsernet arbeider aktivt med å tilpasse eiendomsmassen etter løpende markedsvurderinger, men ensidig eksponering mot enkeltsegmenter i utleiemarkedet søkes unngått. I tillegg legges det vekt på å spre leiekontraktenes forfallstidspunkt for å redusere risikoen for ledighet som skyldes ugunstige markedsforhold når kontraktene utløper. EIENDOMSPORTEFØLJE Konsernet eide pr. årsskiftet 2004/2005 58 eiendommer med tilsammen ca. 511 000 kvm utleibart areal. Årlig leieinntektsnivå utgjorde ved årsskiftet kr 720 mill. (figur 1). FIG. 1 LEIEINNTEKTSNIVÅ (MILL KR) 700 600 500 400 300 200 100 0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 FIG. 2 UTLEIEGRAD 100 % 96 % 92 % 88 % 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 FIG. 3 LEIEINNTEKTSFORDELING BUTIKKER/SERVERING 59 % KONTOR 29 % HOTELL 5 % DIVERSE 7 %

Konsernets 10 største eiendommer representerer 68 % av porteføljens leieinntektsnivå. KAPASITETSUTNYTTELSE Konsernet har historisk hatt meget høy kapasitetsutnyttelse (figur 2). Andel ledige lokaler, beregnet som antatt leieverdi av lokalene i forhold til eiendomsmassens totale leieinntektsnivå, utgjorde 2,7 % ved utgangen av 2004. Ved inngangen 2004 var ledigheten 2,8 %. SEGMENTFORDELING Målt etter leienivå fordeles eiendomsmassen med 59 % på butikk- og restaurantlokaler, 29 % på kontor- og undervisningslokaler, 5 % på hotell og 7 % på diverse andre lokaler (figur 3). Til sammenligning hadde konsernet i begynnelsen av 1990-årene en overveiende andel kontor- og undervisningslokaler. Geografisk er porteføljen fordelt med 48 % i Oslo, 24 % i Bærum, 8 % i det øvrige Østlandsområdet, 16 % i Bergensområdet og 4 % i landet for øvrig (figur 4). fremgår av figur 5, hvor det for de to viktigste utleiesegmentene er vist relativ andel av kontrakter (målt etter leieverdi) som forfaller hvert år i perioden 2005 2008. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets totale kontraktsportefølje er ca. 4 år. OMSETNINGSBASERTE LEIEKONTRAKTER Hovedparten av leiekontraktene for konsernets butikk- og serveringslokaler avviker fra ordinære leiekontrakter for kontorlokaler ved at leien, utover en avtalt minimumsleie, er knyttet til leietakernes omsetning. Omsetningsbaserte leiekontrakter innebærer at omsetning utover et avtalt minimumsnivå fører til proporsjonal stigning i leien. Volumvekst i leietakers omsetning vil følgelig normalt medføre leieøkning som overstiger økningen i konsumprisindeksen, hvilket har vært tilfelle i konsernets kjøpesentre de senere år. Satsen for omsetningsbasert leie varierer betydelig og er avhengig av bransje. For butikklokaler vil satsen normalt variere fra 3 % til 12 %, med relativt lave satser for dagligvareforretninger og høye satser for serverings- og nisjeforretninger. 31 FORFALLSSTRUKTUR Konsernets leiekontraktsmasse har en balansert forfallsstruktur. Dette FIG. 4 GEOGRAFISK LEIEINNTEKTSFORDELING 48 % OSLO 24 % BÆRUM 8 % ØVRIGE ØSTLANDET 16 % BERGEN 4 % ØVRIGE NORGE FIG. 5 FORFALLSSTRUKTUR LEIEKONTRAKTER TABELL 1 SATSER FOR OMSETNINGSBASERT LEIE Bransje Vanlig prosentsats Servering 8-12 % Hud, hår, service 7-9 % Klær, Sko 6-8 % Gaver, Hobby, Interiør 5-9 % Annen detaljhandel 5-9 % Dagligvare 2-4 % KJØPESENTEREIENDOM Konsernets kjøpesentersatsning har vært vellykket. Gjennom 1990-årene gjennomførte konsernet en betydelig satsing på kjøpesentereiendom, hvilket også økte andelen eiendommer utenfor Oslo-området. Ved utgangen av 2004 hadde konsernet eierinteresser i 10 kjøpesentre, som med et samlet leieinntektsnivå på kr 373 mill. stod for 52 % av konsernets leieinntekter. BUTIKK/RESTAURANT KONTOR/UNDERVISNING 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % Utleiemarkedet for kjøpesentre har de senere år vist meget god utvikling, med generelt høy omsetningsvekst for leietakerne og stigende leiepriser som følge. Samlet omsetningsvekst for de sentrene som konsernet eide gjennom hele 2004 var på 6 % etter en omsetningsøkning på 7 % i 2003. 5 % 0 % 2005 2006 2007 2008 2009 SENERE Den totale omsetningen i konsernets kjøpesentre i 2004 fordeler seg på ulike bransjer som vist i figur 6. FIG. 6 OMSETNINGSFORDELING KJØPSENTRE Markedet for butikklokaler i godt posisjonerte kjøpesentre er meget stramt, og kapasitetsutnyttelsen er høyere i konsernets kjøpesentre enn i eiendomsporteføljen generelt. 25 % KLÆR OG SKO 23 % DAGLIGVARE, KIOSK, HELSEKOST 20 % GAVER, HOBBY, INTERIØR 20 % ANNEN DETALJHANDELHUD, HÅR 8 % SERVICE 4 % SERVERING Utover de direkte eide kjøpesentrene har konsernet en 30 % eierandel i i kjøpesenterselskapet Amfi Eiendom ASA. Amfi Eiendom ASA driver 38 sentre, hvorav 5 er deleide og 10 forvaltes for andre eiere. Kjøpesentrene ligger i større tettsteder og mindre og mellomstore byer i Norge. Samlet omsetning i 2004 var på ca. kr 11 mrd. Årlig leienivå for sentrene er ca. kr 610 mill., som fordeler seg på kr 390 mill. fra egne sentre, kr 60 mill. fra deleide sentre og kr 160 mill. fra forvaltede sentre.

32 BUTIKK- OG RESTAURANTLOKALER Høy konsumentetterspørsel har ført til en tilfredsstillende utvikling også for butikk- og restaurantlokaler utenfor kjøpesentrene. I dette segmentet er beliggenhet helt avgjørende og for lokaler i de best etablerte handlegater har det også i 2004 vært et godt utleiemarked. KONTORLOKALER Leiemarkedet for kontorlokaler er i betydelig større grad enn markedet for butikk- og restaurantlokaler påvirket av den makroøkonomiske utvikling. Økt vekst i norsk økonomi har bidratt til vekst i sysselsettingen, noe som igjen har medført økt etterspørsel etter kontorlokaler. Gjennom 2004 er ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo redusert, samtidig som leieprisene synes å ha stabilisert seg. På tross av en viss nedgang i ledige arealer i Oslo-området, er imidlertid ledigheten fremdeles på et relativt høyt nivå, og det er derfor grunn til å forvente et relativt svakt utleiemarked også i den nærmeste tiden. 29 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale kontoreiendommer i Oslo-området. Kontoreiendommene er leid ut til et stort antall leietakere innenfor forskjellige bransjer og med leiekontrakter med en differensiert forfallstruktur. Risikoen for en vesentlig økning av ledigheten innenfor dette segmentet vurderes derfor som moderat, og mulighetene for å opprettholde en tilfredsstillende utleiesituasjon også for denne delen for konsernets eiendomsportefølje anses som gode. KJØPESENTEROVERSIKT (TALL I MILL. KR) Kjøpesenter Kommune Antall butikker Omsetning 2002 Omsetning 2003 Omsetning 2004 Endring 03/04 Leieinntektsnivå 01.01.05 Lagunen Storsenter (42 %) Bergen 120 1 408 1 899 1 989 5 % 43 Sandvika Storsenter Bærum 111 1 544 1 591 1 650 4 % 103 Storo Storsenter Oslo 60 1 092 1 099 1 147 4 % 47 Bergen Storsenter Bergen 69 1 023 1 078 1 107 3 % 55 Sartor Senter (25 %) Fjell 107 - - 1 065-15 Jessheim Storsenter Ullensaker 86 543 716 876 22 % 35 Lørenskog Storsenter Lørenskog 76 786 801 829 3 % 38 Oasen Storsenter Karmøy 73 440 504 543 8 % 27 Gunerius Shoppingsenter Oslo 33 291 305 306 0 % 33 Senter Syd Oslo 33 282 292 299 2 % 18 Romerikssenteret Ullensaker 31 285 296 295 0 % 14 Sum 7 694 8 581 10 106 5 % * 428 * Eksklusiv Sartor Senter som ble ervervet i første halvår 2004

FOTO: ØYVIND HAUG 33

KJØPESENTRE 34 OSLO/AKERSHUS 1 1. SANDVIKA STORSENTER, BÆRUM Sandvika Storsenteret ble bygget av Olav Thon Eiendomsselskap i 1992/93, og utvidet i 1996/97. Senteret har siden åpningen vært landets største senter på klær og sko, og hadde i 2004 en brutto omsetning på kr 1 650 mill. Senteret inneholder 111 butikker og serveringssteder og har et totalt handleareal på omkring 29 000 kvm. 2. GUNERIUS SHOPPINGSENTER/BSL-KVARTALET, OSLO Gunerius Shoppingsenter ligger i kvartalet mellom Brugata, Stenersgata og Lybekkergata i Oslo sentrum, hvor konsernet eier samtlige eiendommer. Foruten Gunerius, som i 2004 omsatte for kr 306 mill, består kvartalet av flere forretnings- og kontoreiendommer. På sikt vurderes en større utvikling av eiendommene. 2 3. SENTER SYD MORTENSRUD, OSLO Senter Syd ligger i bydelen Søndre Nordstrand og har direkte tilknytning til endestasjonen for Oslos sørgående T-bane. Kjøpesenteret har 33 butikker og ble nyåpnet i mars 1999 etter å ha blitt utvidet fra 2 700 til 14 000 kvm. Omsetningen i senteret utgjorde kr 299 mill. i 2004. 4. STORO STORSENTER, OSLO Storo Storsenter, som ligger ved krysset mellom Store Ringvei og Grefsenveien, har et brutto salgsareal på 16 000 kvm og parkeringsplass for 600 biler. Kjøpesenteret har 60 butikker og serveringslokaler, samt 4 700 kvm kontorlokaler. Senteret omsatte i 2004 for kr 1 147 mill. Det arbeides for tiden med planer om utvidelse av senteret. 3 5. ROMERIKSSENTERET, ULLENSAKER Romerikssenteret ligger på Kløfta i Ullensaker kommune, ca. 40 km nord for Oslo, nær E6 og ca. 10 km syd for Oslos hovedflyplass, Gardermoen. Senteret har rundt 30 forretninger fordelt på 9 750 kvm og ca. 2 500 kvm kontorer. Brutto omsetning i senteret var i 2004 kr 295 mill. 4 5

6 6. JESSHEIM STORSENTER, ULLENSAKER Jessheim Storsenter ligger midt i Jessheim sentrum og består av Fakkelsenteret, det nærstående HK-senteret (hvor konsernets eierandel utgjør 34 %) og tilliggende eiendommer. Senteret ble i 2003 utvidet ca. 8 000 kvm forretningsareal, og består nå av ca. 24 000 kvm butikk- og kontorlokaler. Omsetningen for senterets 86 butikkleietakere utgjorde i 2004 kr 876 mill, en økning på 22 % fra 2003. 35 7 HORDALAND 7. LAGUNEN STORSENTER/LAGUNEPARKEN (42 %), BERGEN Lagunen Storsenter inkludert Laguneparken er Norges største kjøpesenter og omsatte i 2004 for kr 1 989 mill. i sine 120 butikker. Lagunen har de siste årene gjennomgått en betydelig ombygging og utvidelse hvor blant annet senteret ble utvidet med ca. 9 000 kvm i mars 2002, og det i 2003 ble ferdigstilt et nytt forretningsbygg på ca. 3 900 kvm. Eiendomsbesitterne i Lagunen-området har en avtale om felles drift og utvikling av eiendommene under navnet «Laguneparken». Avtalen innbærer blant annet en proratarisk fordeling av de totale inntekter og kostnader fra partenes respektive eiendommer i området. Konsernets andel av fellesskapets resultat utgjør 42 %. 8 8. BERGEN STORSENTER, BERGEN Bergen Storsenter er resultatet av påbyggingen og sammenbyggingen av kjøpesentrene Bystasjonen og KIM-huset, som ble ferdigstilt i våren 1999. Kjøpesenteret omfatter totalt 27 000 kvm og rommer ca. 70 butikker og 4 700 kvm kontorlokaler. Senteret har gunstig beliggenhet ved jernbanestasjonen i Bergen sentrum, med direkte tilknytning til byens bussterminal og parkeringshus med 2.400 parkeringsplasser. Omsetningen for senteret i 2004 var kr 1 107 mill. 9 9. SARTOR SENTER (25 %), FJELL Sartor Senter ligger i Fjell kommune, vest for Bergen. Senteret er blant Norges 20 største kjøpesentre og ble i mars i år utvidet med 31 nye butikker. Etter utvidelsen er senteret på ca. 40 000 kvm. og inneholder mer enn 100 butikker. Totalt omsatte senteret for kr 1 065 mill. i 2004. ROGALAND 10. OASEN STORSENTER, KARMØY Kjøpesenteret ligger i Karmøy kommune i Rogaland, ca. 5 km utenfor Haugesund sentrum. Oasen Storsenter har et areal på ca. 30 000 kvm og består av ca. 70 butikker samt kontor- og servicefunksjoner. Omsetningen i senteret utgjorde kr 543 mill. i 2004, hvilket tilsvarer en økning på 8 % fra 2003. 10

STØRRE KONTOR- OG FORRETNINGSBYGG 36 OSLO 1 1. MUNKEDAMSVEIEN 45 VIKA ATRIUM Vika Atrium er et moderne kontor- og forretningsbygg på 43 000 kvm som ble ferdigstilt høsten 1988. I tillegg til 26 600 kvm kontorer inneholder bygget hotell og restaurant, kurs- og konferansesenter, undervisningslokaler, kiosk, legeklinikk og parkering for ca. 250 biler. 2. PILESTREDET 54/56 OG DALSBERGSTIEN 19 Pilestredet 56 er utleid til kontorer og Høyskolen i Oslo. Kvartalet er søkt omregulert med tanke på å utbygge eiendommen, primært til boliger. 2 3. KARL JOHANS GATE 25 TOSTRUPGÅRDEN Tostrupgården ble bygget i 1898, og med sin monumentale stil og sentrale plassering vis-à-vis Stortinget er den et unikt utleieobjekt for leietakere som er ute etter slike kvaliteter. Av leieinntektene fra eiendommen kommer 67 % fra butikk/serveringslokaler og 33 % fra kontorlokaler. 3 4. TORGGATA 2/4/6 Torggata 2/4/6 har meget sentral beliggenhet ved Stortorvet og Oslo Domkirke/Glasmagasinet. Bygget, som ble oppført i 1931/1941, er et kombinert kontor- og forretningsbygg på 15 700 kvm. 5. UNIVERSITETSGATA 22/24/26 Universitetsgata 22/24 omfatter 6 600 kvm og er i hovedsak utleid til butikker og kontorer. Universitetsgata 26 er på 4 100 kvm og er stort sett utleid til restauranter. Eiendommenes leieinntekter fordeles på butikk/restaurantlokaler med 63 % og kontorlokaler med 37 %. 4 6. VITAMINVEIEN 11 OG SANDAKERVEIEN 109/111 «NYDALSPORTEN» Eiendommen består av kontor- og lagerbygg på totalt ca. 11 600 kvm. Eiendommen er tilliggende Storo Storsenter og har et betydelig utviklingspotensiale. 5 7. STORTORVET 2 Stortorvet 2 ble oppført i 1879/80 i tysk renessansestil og inneholdt opprinnelig butikker, kontorer og herskapsleiligheter. Eiendommen har en meget god beliggenhet med fasade mot tre sider; Karl Johans gate, Kirkegaten og Stortorvet. Dette gjør at eiendommen er særlig attraktiv for butikker og restauranter, og p.t. kommer ca. 60 % av leieinntektene fra slike virksomheter. 6 8. TORGGATA 11 OG STORGATA 13 STRØGET Eiendommene ble utviklet i 1970 da bakgårdene ble ombygget til å danne et handlestrøk og en passasje mellom to av Oslos handlegater. I tillegg til 2 100 kvm butikklokaler rommer eiendommene restauranter og kontorer. 9. RÅDHUSGATA 7 B Rådhusgata 7 B er et kontorbygg på 13 etasjer og til sammen 6 900 kvm, samt en sidebygning på 4 etasjer og 1 100 kvm. Eiendommen ligger i den såkalte «Kvadraturen» i Oslos gamle bydel. Bygningene er oppført i 1955, og senere totalrehabilitert. Bygget er det høyeste i området, og det er fra de øverste etasjene en praktfull utsikt over Oslo by og havneområdet. 7

8 10. KIRKEGATA 24/26 Byggene er oppført i 1858 og 1860, og er for tiden under full rehabilitering. Eiendommene har sentral beliggenhet i kvadraturen mellom Karl Johans gate og Akershus Festning og omfatter totalt 10 400 kvm kontor- og forretningsarealer. Eiendommene ble ervervet av konsernet i 2000. 37 9 SANDVIKA Sandvika er et regionssenter for de vestlige deler av Oslo-området og et knutepunkt for E18, E16 og vestgående jernbanelinje fra Oslo. Etter byggingen av Sandvika Storsenter i 1992/93 (se side 34) har Olav Thon Eiendomsselskap foretatt en rekke investeringer i området «Sandvika Vest». Konsernets eiendommer i området hadde ved årsskiftet 2004/2005 et samlet leieinntektsnivå på kr 172 mill, hvilket utgjør 24 % av konsernets totale leieinntekter. 10 11. SANDVIKSVEIEN 184 INFO-RAMA Eiendommen ligger ved krysset E16/E18, i gangavstand til Sandvika Storsenter og er bebygget med et hotell og Info-Rama. Hotellet har 243 rom og eget konferansesenter som ble ferdigstilt i 2001. I november 2002 ble ombyggingen av «Info-Rama»-bygget til et bransjesenter bestående av 9 000 kvm forretningsareal ferdigstilt. En ubebygd tomt på ca. 5 mål inngår også i eiendommen, som samlet omfatter tomtearealer på ca. 36 mål. 11 12. JONGSÅSVEIEN 4 Eiendommen ligger sentralt plassert i Sandvika Vest, med kort avstand til Sandvika Storsenter. Eiendommen har et tomteareal på ca. 25 mål og er utbygget med to bygg. Den største leietakeren driver utsalg for personbiler Autoplaza. 13. INDUSTRIVEIEN 33 Eiendommen er et kombinert kontor/industribygg på 9.900 kvm beliggende i Sandvika, og ble ervervet av konsernet i 2001. 13 14. CLAUDE MONETS ALLÉ 14 18 Eiendommen, som ble oppført i 1996, har beliggenhet ved siden av Sandvika Storsenter og består av 2 100 kvm butikkarealer. I tillegg har konsernet en tomt på 5,4 mål som ligger plassert mellom Jongsåsveien 4 og «Sandvika Storsenter». 14 ULLENSAKER 15. GARDERMOEN PARK Konsernet ervervet i 2001 samtlige aksjer i eiendomsutviklingsselskapet Gardermoen Park. Selskapet eier ca. 650 dekar næringstomter grensende til Oslo Lufthavn Gardermoen, påstående et næringsbygg på ca. 14 000 kvm. I første kvartal 2005 ble et nytt kombinert lager/ kontorbygg på 6 000 kvm ferdigstilt, samtidig som det er i gangsatt bygging av nok et lagerbygg. 15 Selskapet besitter dessuten ca. 45 dekar næringstomt i Vinterbro Næringspark i Ås kommune.

EIENDOMSOVERSIKT PR. 01.01.05 38 EIENDOMMER (1) Note Kommune Bruttoareal (2) Tomteareal Leieinntektsnivå (3) Ledig i % av leieinntektsnivå Eiendommens andel av totalt leieinntektsnivå Andel akkumulert Sandvika Storsenter 4 Bærum 19 900 53 690 103,0 0,9 % 14,3 % 14,3 % Munkedamsveien 45 Vika Atrium Oslo 5 655 37 181 68,4 2,8 % 9,5 % 23,9 % Bergen Storsenter 5 Bergen 5 162 30 590 55,0 0,0 % 7,7 % 31,5 % Sandviksveien 184 Info-Rama Bærum 36 000 32 129 47,8 0,0 % 6,7 % 38,2 % Storo Storsenter 6 Oslo 23 600 22 350 46,5 0,0 % 6,5 % 44,6 % Lagunen Storsenter 7 Bergen 28 500 14 300 42,6 0,0 % 5,9 % 50,6 % Gunerius/BSL-kvartalet 8 Oslo 10 164 31 739 42,2 2,7 % 5,9 % 56,4 % Jessheim Storsenter 9 Ullensaker 15 133 15 343 35,0 0,0 % 4,9 % 61,3 % Oasen Storsenter Karmøy 45 858 28 624 26,5 7,5 % 3,7 % 65,0 % Pilestredet 54/56 og Dalsbergstien 19 Oslo 12 979 18 688 22,0 10,2 % 3,1 % 68,1 % Torggata 2/4/6 Oslo 2 187 15 735 18,1 0,0 % 2,5 % 70,6 % Karl Johans gate 25 Oslo 1 022 6 932 17,9 0,0 % 2,5 % 73,1 % Senter Syd 10 Oslo 13 802 17 766 17,6 0,0 % 2,4 % 75,5 % Sartor Senter 11 Fjell 24 000 17 800 14,5 0,0 % 2,0 % 77,5 % Romeriksenteret Ullensaker 25 550 12 600 14,3 3,9 % 2,0 % 79,5 % Universitetsgata 22/24/26 Oslo 2 203 10 284 12,8 0,0 % 1,8 % 81,3 % Gardemoen Park Ullensaker 650 000 10 700 12,7 15,7 % 1,8 % 83,1 % Vitaminveien 11 og Sandakerveien 109/111 Oslo 17 300 11 649 12,6 7,7 % 1,7 % 84,8 % Stortorvet 2 Oslo 548 3 517 9,7 0,0 % 1,3 % 86,2 % Torggata 11 og Storgata 13 Strøget Oslo 2 480 7 217 9,1 4,4 % 1,3 % 87,4 % Jongsåsveien 4/6 Bærum 25 629 7 518 8,6 0,0 % 1,2 % 88,6 % Rådhusgata 7 B Oslo 1 354 7 062 8,4 22,5 % 1,2 % 89,8 % Torggata 7 Oslo 1 029 5 605 6,1 0,0 % 0,8 % 90,7 % Torggata 26/28 Oslo 1 332 4 691 5,9 0,0 % 0,8 % 91,5 % Industriveien 33 Bærum 8 209 10 485 5,9 33,9 % 0,8 % 92,3 % Pløens gate 4/Youngstorget 4 Oslo 1 013 4 043 5,2 17,2 % 0,7 % 93,0 % Claude Monets allé 14 18 12 Bærum 900 3 764 5,2 0,0 % 0,7 % 93,8 % Chr. Michelsens gate 63/65 Oslo 3 759 5 054 5,2 0,0 % 0,7 % 94,5 % Grensen 9 A Oslo 795 2 545 4,7 0,0 % 0,7 % 95,1 % Munchs gate 5 Oslo 1 477 7 094 4,0 0,0 % 0,6 % 95,7 % Karlsenbygget Fjell 14 000 4 300 3,8 10,6 % 0,5 % 96,2 % Torggata 9 Oslo 375 1 970 2,7 0,0 % 0,4 % 96,6 % Karl Johans gate 1 Oslo 280 2 052 2,7 0,0 % 0,4 % 97,0 % Torggata 25 Oslo 390 1 734 2,3 17,4 % 0,3 % 97,3 % Peder Claussøns gate 4 Oslo 668 3 745 2,3 0,0 % 0,3 % 97,6 % Bernt Ankers gate 6 og Calmeyers gate 6 Oslo 1 008 3 153 2,1 0,0 % 0,3 % 97,9 % Osterhausgata 9/11 Oslo 1 131 3 104 2,1 0,0 % 0,3 % 98,2 % Grønnegata 50 Tromsø 1 208 1 568 2,0 0,0 % 0,3 % 98,5 % Hausmanns gate 31 Oslo 1 294 2 956 2,0 0,0 % 0,3 % 98,7 % Elveveien 65, 71, 75-85 Bærum 23 800 9 300 1,6 61,7 % 0,2 % 99,0 % Kristian IVs gate 12 Oslo 512 1 601 1,5 55,4 % 0,2 % 99,2 % Torggata 17 B Oslo 420 1 534 1,2 0,0 % 0,2 % 99,3 % Torggata 22 Oslo 480 958 1,2 0,0 % 0,2 % 99,5 % Torggata 35 Oslo 354 1 305 0,9 0,0 % 0,1 % 99,6 % Torggata 23 Oslo 655 1 387 0,8 0,0 % 0,1 % 99,7 % Kirkegata 24/26 13 Oslo 2 119 11 793 0,6 0,0 % 0,1 % 99,8 % Valkyriegate 9 12 Oslo 254 586 0,4 0,0 % 0,1 % 99,9 % Vakåsveien 4 Asker 6 000 1 130 0,4 0,0 % 0,1 % 99,9 % Th. Petersons gate 7 Moss 1 681 0 0,3 0,0 % 0,0 % 100,0 % Arnljot Gellines vei 1 Oslo 1 500 550 0,2 0,0 % 0,0 % 100,0 % Vakåsveien 12 Asker 8 210 150 0,1 0,0 % 0,0 % 100,0 % Tomt Mortensrud (felt 9) Oslo 31 500 0 0,0 0,0 % 0,0 % 100,0 % Underlandsveien 6 8 Asker 14 000 0 0,0 0,0 % 0,0 % 100,0 % Tomt Vinterbro Ås 45 900 0 0,0 0,0 % 0,0 % 100,0 % Sum 1 145 279 511 571 718 2,7 % 100 % 1) Oversikten omfatter eiendommer som pr. 01.01.05 er i konsernets eie, enten ved direkte eierskap eller indirekte via eierandel i selskap. I den grad det foreligger delt eierskap, er kun medtatt eiendommer hvor konsernet har majoritetsinteresse eller lik innflytelse med øvrige eiere. For slike eiendommer er arealangivelsene vist på 100 % basis, mens størrelsene for leieinntektsnivå og ledighetsgrad kun reflekterer konsernets eierandel. 2) Avvik i arealangivelse i forhold til tidligere oppgitt skyldes ny oppmåling, påbygging, evt riving av bygninger under midlertidig bruk, etc. 3) Beregnet utleieverdi av eiendommene, dvs utleieverdi i henhold til eksisterende leiekontrakter tillagt antatt leieverdi av omsetningsbaserte leiekontrakter og ledige arealer i den stand de var pr. 01.01.05. Avtalt minimum årsleie for løpende kontrakter pr. 01.01.05 utgjorde ca. kr 718 mill. 4) I tillegg til oppgitt areal kommer 31 000 kvm parkeringshus for senterets kunder. 5) 2 400 kvm av tomten er festet. 6) 6 300 kvm av tomten er festet. I tillegg til oppgitt areal kommer 7 600 kvm parkering. 7) Oppgitte areal omfatter de eiendommer/seksjoner tilknyttet Lagunen Kjøpesenter som selskapet eier, enten i sin helhet eller ved ideell andel. I henhold til avtale skal inntekter og kostnader fra selskapets eiendommer inngå i felles drift med øvrige eiendommer tilknyttet Lagunen Næringspark. Selskapets andel av fellesskapets resultat utgjør 42 %. 8) Omfatter Storgata 32, Lybekkergata 2, Stenersgata 22 og 24, Brugata 6, 8, 10, 12 og 14. 9) Oppgitte areal omfatter de eiendommer som konsernet i sin helhet eier. Leieinntektsnivået inkluderer i tillegg ideell andel av leieinntekter fra HK-senteret, hvor konsernet eier 34 %. 10) I tillegg til oppgitte arealer kommer 12 000 kvm parkering for senterets kunder. 11) Oppgitte areal omfatter de seksjoner som selskapet eier, enten i sin helhet eller ved ideel andel. 12) Tomteareal er ideell andel. 13) Eiendommen er for tiden under full rehabilitering. Det er tegnet langvarig leiekontrakt f.o.m. juni 2005 med leietaker.

PROSJEKTER En viktig del av Olav Thon Eiendomsselskap ASAs strategi er å erverve eiendommer med foredlingspotensiale og å utvikle disse for langsiktig eie. Selskapet har bygget opp en betydelig kompetanse innen eiendomsutvikling ved gjennomføring av en rekke større utbyggingsprosjekter. Konsernet har flere prosjekter under utvikling og vil også i fremtiden fokusere på utvikling og foredling av eiendom, da dette antas å bidra til verdiskapning for aksjonærene utover avkastningen fra den løpende eiendomsdriften. Eiendomsutvikling kan innebære betydelig gevinstpotensiale i forhold til mer finansielt baserte eiendomsinvesteringer, enten i form av realisasjonsgevinster eller i form av økt løpende avkastning. En forventet høy utviklingsavkastning gir imidlertid en økt risikoeksponering. Prosjektrisikoen er relatert til en rekke forhold på gjennomføringssiden (f.eks. offentlige tillatelser), kostnadssiden (f.eks. byggekostnader) og inntektssiden (f.eks. leieinntekter/salgsverdi ved ferdigstillelse). 39 UTVIKLINGSPROSJEKTER UNDER PLANLEGGING: GARDERMOEN PARK, ULLENSAKER KOMMUNE I Gardermoen Park ble et kombinert lager/kontorbygg på 6 000 kvm ferdigstilt i januar 2005, og det er nå igangsatt oppføring av et kjølelager på 3 500 kvm. Begge lagrene er fullt utleid. Den videre tilrettelegging av området for ulike virksomheter som ønsker en nær beliggenhet til Oslo Lufthavn, Gardermoen, er under vurdering. PILESTREDET 54 56 OG DALSBERGSTIEN 19, OSLO KOMMUNE Etter at planene for nye Bislett stadion ble vedtatt har konsernet fått godkjent omregulering av kvartalet til bolig-, kontor og butikkformål. Planene for eiendommene inkluderer oppføring av et nybygg på vel 20 000 kvm, i hovedsak til boliger, mens ca. 14 000 kvm av den eksisterende bebyggelsen skal beholdes. Antatt byggestart er tredje kvartal 2005. SANDVIKA VEST, BÆRUM KOMMUNE Konsernet har søkt Bærum kommune om tillatelse til sammenbygging av Sandvika Storsenter og Info-Rama eiendommen. Totalt vil byggeprosjektet utgjøre 27 000 kvm (ekskl. parkering), og tilføre senteret 15 000 kvm butikk- og serveringslokaler, 12 000 kvm kontor/ allmennyttig formål og 600 nye parkeringsplasser. Sammenbyggingen vil skje ved at en utvider Info-Rama på dagens parkeringsplass, bygger en 20 meter bred gangbro med kafeer over Sandviksveien samt en innglasset handlegate langs Kjørbokollen bort til storsenteret. STORO STORSENTER, OSLO KOMMUNE Konsernet har søkt Oslo kommune om utvidelse av Storo Storsenter med ca. 5 000 kvm. Byggearbeidene antas å kunne starte primo 2006. LYSAKER, BÆRUM KOMMUNE Konsernet har fått godkjent reguleringsplanen for Barnengenområdet (Elveveien) inntil Lysaker stasjon. Planen muliggjør en ny bebyggelse på 23 000 kvm eksklusive parkering. Byggingen vil først kunne bli påbegynt etter at Lysaker stasjon er fullført, det vil si ca. 2008. «SELSKAPETS STRATEGI ER Å ERVERVE, UTVIKLE OG EIE EIENDOMMER MED SENTRAL BELIGGENHET» FOTO: Ø. HAUG

ENGLISH PRESENTATION OF THE COMPANY 40 BACKGROUND/ADMINISTRATION Olav Thon Eiendomsselskap ASA was founded and given its present structure in 1982, when a number of properties belonging to the Olav Thon Group were transferred to the company. It was introduced on the Oslo Stock Exchange in 1983. Since then, the company has grown considerably. The annual rental value of the company s property portfolio has increased from NOK 27 million as of 01.01.83 to NOK 720 million as of 01.01.05. ACCOUNTING POLICIES, ETC The Norwegian accounting standard builds on historical values and the statutory accounts are as a general rule linked to the tax accounts. Fixed assets are activated and written off if they have a useful life of more than 3 years. Depreciation is provided on a straight-line basis using the following rates: 1% on buildings, 10-20% on moveables and 20% on goodwill. The company is a part of the Olav Thon Group, which is a collective term for all operations and companies owned directly or indirectly by Mr. Olav Thon. The Group is mainly involved in real estate and operations in the hotel and restaurant trade. Mr. Dag Tangevald-Jensen is the managing director. The company does not have its own administration. A management agreement with the Olav Thon Group ensures that the company draws at all times upon the collective resources of the organisation. MAIN STRATEGY The company s main strategy is to invest in centrally located business properties, with primary emphasis on the Oslo area. The companies properties are recorded at the estimated market value or the written-down value according to the depreciation plan given above, whichever is the lowest. When calculating the lowest value, the property portfolio is assessed as a single unit. The properties market value is assessed to be considerabely higher than the book value. Refurbishment costs, in general, are expensed as ordinary costs and may therefore heavily influence the Profit & Loss Account. Additionally, neither the increase in the property values through general inflation, nor the values created through development of the properties, are reflected in the Profit & Loss Account. Through the redevelopment and efficient operation of the properties, the company aims in the long term to achieve the highest possible added value as a combination of current high operating yield and the long term increase in the value of the properties. THE PROPERTIES As at 1 January 2005 the company owned 56 centrally located properties, 83% of which (measured on the basis of the theoretical rental value) are in the Oslo area. The company s property portfolio consists of about 500.000sqm of rental space. In addition, there are various building areas used for (free) parking. Moreover, a considerable development potential resides in several of the company s properties. The aggregate (theoretical) rental value of the company s property portfolio as at 1 January 2005 totalled NOK 720 million. Measured on the basis of the theoretical rental value, the property portfolio can be split as follows: shop and restaurant premises 59%, office and educational premises 29%, hotels 5% and miscellaneous 7%. SHAREHOLDERS As at 31 December 2004, the company had 1,494 shareholders. After Mr. Olav Thon, who holds about 70.9% of the shares, the second and third largest shareholders at the turn of the year were the Norwegian National Insurance Fund and Landgangen AS with 10.8% and 2.3% of the shares respectively. RENTAL VALUE RENTAL VALUE DISTRIBUTION (MILL KR) 700 600 500 400 300 200 100 SHOP/RESTAURANT PREMISES 59% OFFICE/EDUCATIONAL PREMISES 29% HOTEL 5% MISCALLANEOUS 7% 0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05

KEY FIGURES (1) AMOUNTS IN NOK MILLION 2004 2003 2002 2001 2000 41 OPERATIONS Gross rental income 706 679 649 588 540 Other operating income 103 105 107 80 71 Operating profit 513 457 436 434 417 Profit before taxes 339 254 0 0 0 Profit for the year 252 188 168 185 190 Net cash flow from operations 299 243 149 169 255 PROPERTIES Annual rental value 720 700 674 617 570 Shop and restaurant premises 59% 57% 55% 52% 54% Office and educational premises 29% 30% 32% 35% 32% Miscellaneous premises 13% 13% 13% 13% 14% Rental ratio 97,3% 97,2% 97,6% 98,3% 97,5% Weighted average duration of lease agreements, years 4,0 4,0 4,0 4,0 4,5 Market value (2) 7 743 6 433 5 656 5 409 4 771 INVESTMENTS/SALES Investments in fixed assets 367 140 265 852 393 Sales of fixed assets (Sales price) 0 25 5 13 0 FINANCIAL STRENGTH Book equity 1 567 1 407 1 245 1 119 1 076 Book equity ratio 28% 26% 24% 23% 26% Value adjusted equity (2) 4 348 3 159 2 249 2 005 2 058 Value adjusted equity ratio (2) 51% 45% 36% 35% 40% LIQUIDITY Liquidity reserve 301 598 491 499 395 Interest cover ratio (3) 3,2 2,5 2,3 2,5 2,7 LOAN PORTFOLIO Long term interest-bearing debt 3 655 3 618 3 612 3 448 2 810 Weighted average term to maturity, years 7,3 6,3 6,6 8,6 6,1 KEY FIGURES PER SHARE (IN NOK) Stock exchange quotation, high 406,00 300,00 228,00 180,00 190,00 Stock exchange quotation, low 280,00 190,00 167,50 153,00 162,00 Stock exchange quotation, year end 406,00 295,00 210,00 168,50 173,00 Dividend 10,00 5,00 4,50 6,00 0,00 Earnings per share 23,90 17,80 15,67 17,00 16,65 Basic cash flow (4) 36,55 28,30 25,34 26,55 25,95 Quotation price year end: basic cash flow (2,4) 11,11 10,42 8,29 6,35 6,67 1) A change in accounting principles etc means that som figures differ from those given in previous Annual Reports. been revised in accordance with the rules laid down in the new Accounting Act. 2) Based on stock quotation as of 31.12. 3) (Basic cash flow (4) + net financial expenses) / (net financial expenses). 4) Profit before taxes -/+ gains/losses on sales of fixed assets + depreciation.

REPORT OF THE BOARD OF DIRECTORS 2004 42 Olav Thon Eiendomsselskap ASA achieved very good results in 2004. The profit increase is due to an increase in rental income and a decrease in financial expenses. The growth in rental income comes from retail properties and new investments, whilst the fall in financial expenses is attributable to a reduction in the average borrowing rate from 5.2% to 4.0% during the year. The group was able to maintain a highly satisfactory occupancy level across its property portfolio throughout 2004, with a vacancy rate of less than 3%. The high occupancy level is partly due to the fact that the group s property portfolio is made up of high-quality properties in prime locations, with the main emphasis on some of the country s leading shopping malls. PROFIT PERFORMANCE The group s rental income in 2004 came to NOK 705.7 million, compared with NOK 678.6 million in 2003. Investments and a rise in rental income from the group s retail properties contributed to the increase, whilst slightly lower rental income from the group s office properties dampened it. Other operating income amounted to NOK 111.1 million (NOK 104.6 million), and relates to the part of the operating expenses of the properties which is charged to the lessees (service charges). Operating profit was NOK 513.6 million (NOK 456.6 million) after deducting ordinary depreciation of NOK 48.6 million (NOK 45.9 million) and other operating expenses of NOK 254.6 million (NOK 280.6 million). The decrease in operating expenses was due to a smaller volume of maintenance and rehabilitation projects than in 2003. Maintenance costs totalling NOK 55.4 million (NOK 82.5 million) were charged to the accounts. Net financial items amounted to NOK 170.9 million (NOK 202.8 million). The decrease is due primarily to lower borrowing rates than in 2003, but it was moderated by costs of NOK 15.7 million in connection with the early refinancing of a fixed-interest bond issue. This entry also includes equity in net income of associated companies totalling NOK 32.5 million (NOK 21.8 million). Pre-tax profit was NOK 342.7 million (NOK 253.8 million), and profit for the year after provision for taxes was NOK 255.6 million (NOK 188.4 million). Earnings per outstanding share (diluted/non-diluted) were NOK 24.06/24.06 (NOK 17.80/17.80). THE ACCOUNTS/ALLOCATION OF NET PROFITS Olav Thon Eiendomsselskap specialises in acquiring, developing and managing real property, and is also involved in other companies whose activities are similar. The group s operations are directed towards the Norwegian market. The group has a high-quality property portfolio and enjoys a strong financial position. Consequently, the Annual Accounts for 2004 have been presented on the assumption that operations will continue. The Board does not believe that any new factors have come into play since the end of the accounting year that affect the appraisal of the group s position and result for the year. For the accounting year 2004, the Board proposes a dividend payment of NOK 10.00 per share. The payout ratio is higher than the group has operated with to date, and must be seen in the light of the fact that dividend tax for private shareholders will be introduced from 2006. The Board recommends that the complete allocation of the net profit for the year shown by the parent company Olav Thon Eiendomsselskap ASA should be as follows: Dividend, NOK 10.00 per share NOK 105.628 million Transferred reserve for valuation disparities NOK 167.141 million Transferred to other reserves NOK -18.579 million Allocated profit NOK 254.190 million The parent company also made a group contribution of NOK 0.45 million which is entered as an equity transaction and has no effect on profit.

As at 31 December 2004, free equity capital in Olav Thon Eiendomsselskap ASA totalled NOK 552.5 million. NEW ACCOUNTING STANDARD From and including 2005, Olav Thon Eiendomsselskap ASA will report its consolidated accounts in accordance with the International Financial Reporting Standards (IFRS). These are accounting standards which are obligatory for all listed companies in the EU and the EEA from 2005. The most important consequence for Olav Thon Eiendomsselskap ASA is that the group s properties will be defined as investment properties (properties owned to generate rental income and/or capital appreciation) and will be recognised in the balance sheet at actual value at the balance sheet date. Actual value should be understood to mean the sum of the estimated market value of the individual properties on an open market. Changes in value between each balance sheet date will be recognised in the profit and loss account. The same principle will be applied for ownership interests in jointly controlled and associated companies. Up until 2005, the group s properties were entered in the accounts in accordance with the portfolio principle at the lower of estimated market value or written-down value according to a business depreciation schedule. The most significant accounting consequences of the change to IFRS are described in the notes to the financial statements. INVESTMENTS AND PROJECTS In 2004 investments totalled NOK 167.9 million (NOK 130.8 million). In the first half-year Olav Thon Eiendomsselskap acquired ownership interests corresponding to about 25% of the Sartor Senter shopping mall in the Municipality of Fjell, west of Bergen. In addition, the company acquired a neighbouring commercial building of 4,000sqm. The Sartor Senter mall is among Norway s 20 largest shopping malls. No properties were disposed of in 2004. In January 2005, the group completed a 6,000sqm combined warehouse and office building in Gardermoen Park. The building is fully let. Work has started on the rehabilitation and extension of Kirkegata 24/26 in Oslo, and a long-term lease agreement has been entered into for large parts of the property. The group has several property projects in the planning stage. These include plans for an integration of the Sandvika Storsenter shopping mall and the Info-Rama property in the Municipality of Bærum, an extension of the Storo Storsenter shopping mall and the construction of dwellings in Pilestredet 54/56, Oslo. THE PROPERTY PORTFOLIO Olav Thon Eiendomsselskap s key strategy is to acquire, develop and own centrally located commercial property. On the basis of this strategy, the group has since 1983 built up a diversified property portfolio. The annual (theoretical) rental value 1) of the group s properties as at 1 January 2005 was NOK 720 million, as against NOK 700 million as at 1 January 2004. Occupancy has been maintained at a highly satisfactory level, with a vacancy rate for rentable space of 2.7% (1 January 2004: 2.8%). On the basis of rental value, the property portfolio can be broken down into the following segments: Shop and restaurant premises 59 % Office and teaching premises 29 % Hotels 5 % Other premises 7 % Properties in the Oslo area and Eastern Norway are responsible for 80% of the group s rental income. At the turn of the year, the weighted average remaining term for the group s lease agreements was about four years. During 2004 the group s ten shopping malls, where the lease agreements are mostly turnover-based, had turnovers totalling NOK 9,278 million. This is an increase of 6.6% compared with 2003. Adjusted for increases in area, the growth in turnover is estimated to be about 4%. The group s greatest market risk is the risk of a decrease in income as a result of a fall in the rental prices and/ or an increase in the vacancy rate of the property portfolio. Leading shopping malls and centrally located retail properties are responsible for 59% of the group s rental income. A dominant proportion of the lessees are major, well-established players in the retail trade, and the lease agreements have a balanced expiry structure. Since growth in consumer spending is expected to remain strong, the operating conditions for this segment are still deemed to be favourable, and the risk of a substantial increase in the vacancy rate and a fall in rental prices is therefore considered to be moderate. Central office properties in the Oslo area account for 29% of the group s rental income. The office properties are let to a large number of lessees in different business sectors, and the lease agreements have a balanced expiry structure. The risk of a substantial rise in the vacancy rate for this segment is therefore considered to be moderate, and it is believed there is a strong likelihood that a satisfactory occupancy rate for this part of the property portfolio will be maintained. THE PROPERTY MARKET Also in 2004, the rental market for shopping mall property was characterised by a strong demand for space in the more attractive shopping malls. Shopping malls account for a steadily increasing share of the retail trade, and the growth in turnover in the group s malls has, because of turnoverbased lease agreements, contributed to an increase in rents. Developments in the rental market for the most attractive non-mall shop and restaurant premises were satisfactory in 2004. Improved growth in the Norwegian economy helped to boost employment, which in turn resulted in an increased demand for office space. Throughout 2004 the vacancy rate in the market for office properties in Greater Oslo fell, whilst rental prices seemed to stabilise. There was a high level of activity in the market for the purchase and sale of commercial property. In recent years, the purchasers of property have mainly been financial investors interested in long-term let, high-quality property. Developments in the financial markets and the property market have led to a growing interest in a broader range of properties, and investors have reduced their required rate of return. 43 1) Annual rent for current lease agreements plus estimated rental value of vacant premises and turnover-based lease agreements.

44 FINANCES AND LIQUIDITY Olav Thon Eiendomsselskap operates in a cyclical and capital-intensive business sector. Therefore, an essential element of the company s financial strategy is the policy of maintaining a strong financial position, characterised by a high adjusted equity ratio and sound liquidity. Book equity was NOK 1,571 million as at 31 December 2004. However, the group s adjusted shareholders equity is considered to be substantially higher than its book equity, because the market value of the group s properties greatly exceeds their recorded value. Based on the stock market price as at 31 December 2004, adjusted shareholder s equity is NOK 4,349 million. The group s liquidity reserves consist of both liquid investments and committed credit lines. At the turn of the year available liquidity was NOK 301 million, and consisted of short-term investments of NOK 51 million and committed credit lines of NOK 250 million. In addition, the group s portfolio of non-mortgaged properties is considered to represent a substantial reserve of liquidity. To reduce the liquidity risk arising from the refinancing of its debt, the group has used different financing sources and has balanced its refinancing needs for the next 12 months against its liquidity reserves. Of the group s long-term interest-bearing debt only 1% will mature during 2005, 6% in the period 2006-2009, and 93% in 2010 or later. The weighted average remaining period to maturity for the loan portfolio is 7.3 (6.3) years. The financial risk associated with developments in the group s financial expenses and cash flow resulting from changes in the interest rate level has been reduced by having a balanced interest rate profile for the loan portfolio. or planned in connection with equality between the genders in particular or in connection with the working environment in general. In 2004 the annual working hours of the group s employees amounted to an average of 47 person-years. The corresponding figure for the parent company was 32 person-years. Of the group s employees, 35% are women and 65% are men. For executive positions, the gender ratio is 38% women and 62% men. The company s board members are men. Sickness absence was 2.5 % in 2004. There were no injuries or accidents in the period, and nor were any weaknesses identified as regards the safety of the employees or the working environment in other respects. The Board considers the general working environment to be satisfactory. The group s operational risk is related primarily to the failure of employees and management systems to function as expected. However, management guidelines have been drawn up to ensure that the risk associated with the activities and absence of individuals is minimised. Moreover, the group s auditor conducts systematic risk assessments of different aspects of the group s operations and management. SHARES The price of shares in Olav Thon Eiendomsselskap rose during the year by 37.6%, and the closing price as at 30 December 2004 was NOK 406. The main index of the Oslo Stock Exchange rose by 38.4% in 2004. In the three year period 2002-2004 the value of shares in Olav Thon Eiendomsselskap have risen by 141%. The main index of the Oslo Stock Exchange has risen by 105% in the same period. In 2004, 499,000 shares in Olav Thon Eiendomsselskap ASA were traded on the Oslo Stock Exchange. The highest and the lowest price per share in 2004 were NOK 406 and NOK 280 respectively. At the start of 2005, the group s loan portfolio was structured so that 53% of the debt will undergo interest rate roll-overs within one year, about 2% in 2006-2009, and 45% in 2010 or later. THE ENVIRONMENT The group s primary activity, namely the owning of commercial properties to let, does not cause any significant pollution of the external environment. However, the group s environmental policy is that environmental work should be a natural and integral part of its operations. Therefore, much attention is focused on environment-friendly measures, both in connection with the group s own activities and with the lessees use of the property. Examples of environmental measures include programmes for lower energy consumption in the existing property portfolio, the use of environmentally compatible materials in new buildings and environmentally sound waste management at the group s shopping malls. The Board proposes that a dividend of NOK 10.00 per share should be paid for the accounting year 2004. A share dividend of NOK 5.00 per share was paid in 2004 for the accounting year 2003. At the Annual General Meeting of Olav Thon Eiendomsselskap ASA on 27 May 2004, the decision was taken to grant the Board new authority to purchase up to 10% of the company s own share capital. As at 31 December 2004 145.367 shares (1.36% of the share capital) were acquired at NOK 190 per share. The Board s authorisation to increase the share capital by up to NOK 15,000,000 was also renewed at the Annual General Meeting and is valid until May 2006. Olav Thon Eiendomsselskap manages a large property portfolio and is thus involved in shaping the local environment in which the properties are located. Rehabilitation, maintenance and new construction are all major contributors to the development of the public realm. THE ORGANISATION Every effort is made to ensure equality between the genders, so that men and women are given equal opportunities as regards work and professional development. There are no reports of direct or indirect sex discrimination, and the Board therefore considers the present situation in this area to be satisfactory. As a result, no special measures have been taken As at 31 December 2003, Olav Thon Eiendomsselskap ASA had 1,494 shareholders. OUTLOOK The low interest rate level in Norway in 2004 contributed to the highest level of growth in the Norwegian economy for five years. Growth in consumer spending was the highest for eight years and contributed strongly to the overall growth. The Bank of Norway has kept the interest rate unchanged at 1.75% since March 2004, and it is believed that the key interest rate will see a gradual

increase from the second half of 2005. However, it is expected that the interest rate will be kept relatively low in the next few years. RENTAL RATIO 45 The rise in consumer spending is expected to continue, and will help to ensure that shopping malls and retail properties in prime positions continue to enjoy positive operating conditions. Shop and restaurant premises, mainly in Norway s leading shopping malls and along the streets of Oslo s best shopping areas, are responsible for 59% of the group s rental income. It is therefore expected that the rental level and the low vacancy rate in this segment will at least be maintained. 100% 96% 92% 88% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Improved growth in the Norwegian economy is helping to boost employment, which in turn is increasing the demand for office space. Despite a slight decrease in vacant space in the Oslo area, the vacancy rate is still relatively high and there is therefore reason to expect a relatively weak rental market also in the future. INTEREST RATE ROLLOVER PROFILE Central office properties in the Oslo area account for 29% of the group s rental income. The office properties are let to a large number of lessees in different business sectors, and the lease agreements have a balanced expiry structure. The risk of a substantial rise in the vacancy rate for this segment is therefore considered to be moderate, and it is believed there is a strong likelihood that a satisfactory occupancy rate for this part of the property portfolio will be maintained. < 12 MONTHS 53% YEAR 2006 2009 2% > YEAR 2010 45% The Board is not aware of any matters or circumstances that may significantly affect the group s operational and/or financial status in the short term. The group s greatest exposure is to the shopping mall segment, which the Board regards as having good future prospects. INTEREST COVER RATIO All in all, the Board believes that the group s solid property portfolio and financial strength provide a sound basis for future growth. 4.0 3.0 2.0 Oslo, 31 March 2005 The Board of Directors Olav Thon Eiendomsselskap ASA 1.0 0.0 2000 2001 2002 2003 2004 Every effort has been made to ensure that this translation og the Norwegian text og the report og the Board og Directors is a true translation. However, in case of any discrepancy, the Norwegian version takes precedence.

FINANCIAL INFORMATION 46 INCOME STATEMENT OLAV THON EIENDOMSSELSKAP THE GROUP 2004 2003 2004 2003 2002 445 078 442 016 Gross rental income 705 702 678 573 649 103 64 750 58 731 Other operating income 111 092 104 554 107 628 509 828 500 747 Operating income 816 794 783 127 756 731-25 857-25 574 Ordinary depreciation -48 589-45 886-44 357-150 575-133 784 Other operating expenses -254 598-280 629-276 111-176 432-159 358 Operating expences -303 187-326 515-320 468 333 395 341 389 Operating Profit 513 607 456 612 436 263 1 908-74 608 Net financial items -170 921-202 840-208 290 335 303 266 781 Pre-tax profit 342 686 253 772 227 973-81 113-78 341 Taxes -87 088-65 332-60 164 254 190 188 440 Net profit for the year 255 598 188 440 167 809 Allocation of net profit: 167 141 81 476 Transferred to reserve for valuation disparities 105 628 52 814 Dividend -18 579 54 150 Transferred to other reserves 254 190 188 440 The parent company also made a group contribution of NOK 0,45 mill (gross, pre-tax), which is entered as an equity transaction with no effect on profit. BALANCE SHEET AS AT 31.12.04 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP THE GROUP 2004 2003 2004 2003 2002 4 090 370 3 892 991 Fixed assets 5 374 064 5 090 429 4 901 369 1 595 251 1 472 417 Current assets 302 978 242 173 294 664 5 685 621 5 365 408 Total assets 5 677 042 5 332 602 5 196 033 1 554 719 1 407 156 Shareholders equity 1 570 584 1 407 156 1 245 335 3 663 519 3 526 738 Other long term liabilities 3 800 281 3 694 521 3 678 949 467 383 431 514 Current liabilities 306 177 230 925 271 749 5 685 621 5 365 408 Total equity and liabilities 5 677 042 5 332 602 5 196 033 CASH FLOW ANALYSIS OLAV THON EIENDOMSSELSKAP THE GROUP 2004 2003 2004 2003 2002 172 592 252 037 Net cash flow from operations 309 697 245 418 149 048-262 839-908 214 Net cash flow from investments -262 976-190 058-246 698 25 802 621 753 Net cash flow from financial activities -98 863-88 085 145 770-64 445-34 424 Net change in cash and cash equivalents -52 142-32 725 48 120 96 720 131 144 Cash and cash equivalents as of 01.01 103 255 135 980 87 860 32 275 96 720 Cash and cash equivalents as of 31.12 51 113 103 255 135 980

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP STENERSGATA 2 POSTBOKS 489 SENTRUM 0105 OSLO TELEFON: 23 08 00 00 FAKS: 23 08 01 00 WWW.OLT.NO FIRMAPOST@OLAVTHON.NO LAYOUT: STORK DESIGNBYRÅ AS PRODUKSJON: JAN ERIK LUNDAHL OMSLAGSFOTO: ØYVIND HAUG