VERDITAKST 1548 FRÆNA KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Takstmann Frode K. Mauren Telefon: 922 36 850 E-post: frode@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 911 810 239 Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: 09.11.2016 14.11.2016 11.11.2016 4465
1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon 3.3.2 Matrikkeldata 3.3.3 Beskrivelse av tomt 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Molo 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 4.3 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 6 Andre bilder 3 5 5 5 6 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 10 10 10 11 Vedlegg: Eiendomsdata.no Infoland.no Norges Eiendommer Offentlige planer Reguleringsplaner Situasjonskart Side: 2 av 13
2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Eiendommen er en molo - Kråkholmen Fiskerihavn i Fræna kommune. Selve havna som inkluderer moloen og havnebassenet til østre enden av moloen utgjør et areal på ca 6 mål. Av dette utgjør selve moloen ca 1,5 mål - i denne taksten er det kun moloen som er vurdert - ikke havnebassenget som eiergrunn. Moloen har en samlet lengde på ca 110 m. Objektet er et spesielt objekt i eiendomsmarkedet med begrensede bruksområder og begrenset marked. Det har vært solgt ut tilsvarende moloer andre steder i Norge, men prisene varierer utifra muligheten for alternativ bruk. Den alternative bruken kan f.eks være: - småbåthavner - reiselivsutvikling av havna - gjenfylling av hele havneområde til tomteområde - eller der finnes ikke interesse for noe alternativ bruksmuligheter der havna ligger pr idag Prisnivået på moloen vil være speilbilde av hvilken kategori som nevnt over havna kan brukes til. Takstobjektet er uegnet som fiskerihavna utifra størrelse/dybde/beliggenhet og heller ikke noe fiskeriaktivitet av betydning i området. Når det gjelder utnyttelse til andre formål enn havn så krever dette endringer i kommunens kommuneplan. Der er ingen signal i gjeldende kommuneplan som åpner for dette. Den mest nærliggende bruk vil være som idag; Småbåthavn. Det er i havna ca 20 småbåtplasser på hver ca 3 m i snitt + noe utriggere og utfar. Det bør være mulig å ha ca 30 faste båtplasser i denne havna. For å anlegge ei god småbåthavn kreves skjermet havn og småbåthavnanlegg med brygger/ utriggere/landganger etc. I dette tilfelle disponerer småbåtforeningen moloanlegget av Kystverket, mens de selv har investert i småbåtanlegget og finansiert dette med salg av småbåtplasser. Småbåtforeningen har i dag en bruksrett til å ha småbåthavn som er av kortsiktig karakter. I Elnesvågen ligger priser på småbåtplasser mellom kr 15-17000 kr løpemeter båtplass. Dette representerer stort sett kostnaden med å etablere bryggere/utriggere etc - og ingen kostnad for å bygge selve havna/molo - da den som oftest ligger der. I og med at nivået på båtplasser i Elnesvågen ligger nokså jevnt vil det være vanskelig utifra dagens prisnivå å forsvare store investeringer i molo/havneutbygging for å lage ei småbåthavn. Det legges i denne vurderingen til grunn at hver meter båtplass i småbåthavna utifra dagens prisnivå på båtplass kan tåle kr 1500 i molo/havnebelastning. Det priser havna til kr 180 000,- videre har havna ei lita kai etc. Samlet vurderes verdien til kr 200 000,-.. Rent visuelt sett synes moloen å være i generelt god stand - men ikke foretatt noen grundige undersøkelser av utvasking eller lignende - normalt vedlikehold må påregnes. Jfr dok Tilstandsanalyse på kaia fra 2012. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap, forutsetninger, beregninger og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Kunde/rekvirent: Kystverket Midt Norge v/ Terje Misund Formål med taksten: Taksten gjelder et moloanlegg og IKKE bygning. Egne forutsetninger: Eiendommen har pr i dag ikke eget bnr, men rettigheter i landfeste det legges til grunn at en ny kjøper; kjøper objektet på kjøpekontrakt som eventuelt kan tinglyses på landfestenes gnr/bnr for kjøpers regning. Det legges videre til grunn at småbåtforeningen som ligger i havna IKKE har noe langsiktige avtaler. Verdi: Kr. 200 000 Dato verdisetting: 11.11.2016 Takstmann: Frode K. Mauren Tlf.: 92 23 68 50 Side: 3 av 13
Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no., 14.11.2016 Takstmann Frode K. Mauren Side: 4 av 13
3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Offentlige planer Reguleringsplaner Situasjonskart Eiendomsdata.no Eier Infoland.no Norges Eiendommer Dato Kommentar Status Sider 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen er en molo - Kråkholmen Fiskerihavn i Fræna kommune. Hva slags verdi (markedsverdi ec) Markedsverdi Kunde/rekvirent: Kystverket Midt Norge v/ Terje Misund Formålet med oppdraget Verditaksering ifm avhending av statlig eiendom. Standarder som legges til grunn NTF s retningslinjer for taksering av næringseiendommer. Statens retningslinjer for avhendig av fast eiendom. Retningslinjer Jfr foran Takstmannens status og erfaring Takstmannen har sin utdanning innen eiendom fra NBT/Norges eiendomshøyskole, NTF/ Norges Eiendomsakademi samt Certificate in Property Valuation & Development fra Sheffield Hallam University. Har drevet med taksering av næringseiendom fra 2002. Befaring/tilstede: Kystverket Midt Norge v/ Terje Misund. Tlf. 977 46 150 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Side: 5 av 13
3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon Konsesjonsplikt Nei Adkomst Eiendommen har adkomst fra Kråhholmenvegen - landfeste på gnr 83, bnr 9 i Fræna. Vann Nei Avløp Nei Regulering Jfr kommuneplan. Kommuneplan Moloen er i kommuneplan avmerket til Molo/havn 3.3.2 Matrikkeldata Kommune: 1548 FRÆNA Gnr: Bnr: Eiet/festet: Eiet KRÅKHOLMEN 6440 ELNESVÅG Kommentar: Eiendommen har pr i dag ikke eget bnr, men rettigheter i landfeste. Det foreligger grunneiererklæring fra 1967 på gnr 83, bnr 9 i Fræna. 3.3.3 Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Selve havna som inkluderer moloen og havnebassenet til østre enden av moloen utgjør et areal på ca 6 mål. Av dette utgjør selve moloen ca 1,5 mål - i denne taksten er det kun moloen som er vurdert - ikke havnebassenget som eiergrunn. Moloen har en samlet lengde på ca 110 m. Moloens form Moloen er på ca 110 m og gir en skjermet havn mot sydvest/vest - nokså åpen mot øst/ nordøst. Dybdeforholdene er begrenset ca 2.2-2,8 m. Grunnforhold og fundamentering Moloen er ei steinfylling fra ca 1967/71 - det er støpt toppdekke i ca 3 m bredde med murkant på ca 1 m mot vest/syd. Videre er det ei kai me dca 10 m kailengde. Miljø og forurensning Det er ikke foretatt noen form for undersøkelser av grunnen med tanke på forurensing. Formål Moloen er bygd på slutten av 1960-tallet som ei fiskerihavn med ei almenningskai. Utbyggingspotensiale Utifra kommuneplan er det pr idag ikke noe utbyggingspotensiale - havna er avsatt til havneformål. Side: 6 av 13
3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Utbygging, år Moloen er i hovedsak utbygd i 1967/71. Mindre oppgraderinger i 1971. Områdene rundt Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger/landbrukseiendommer - noe naust etc. Samt småbåthavn i dag inne i havna. Omkringliggende holmer og øyer har en del fritidseiendommer. Transport og kommunikasjon Havna har adkomst på ca 600 m grusveg deretter asfaltert veg opp til vegen mellom Bud og Eide - kort avstand til Atlanderhavsvegen - ca 30 minutters kjøring til Molde og til Kristiansund. Infrastruktur Jfr over. Parkering Selve havna disponerer ikke noe parkeringsareal - men gruset parkeringsplass på land. 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Molo Bygningsdata: Byggeår: 1969 Konstruksjoner og innvendige forhold: Molo generelt Moloen er på ca 110 lengdemeter og en synlig konstruksjonsbredde i vannlinjen på ca 10 m bredde. Moloen bygd opp av storstein/steinmasser. Toppdekke er støpt betongplate på ca 3 m bredde i hele moloens lengde. Murt betongkant mot syd/ vest. I enden ei betongkai med kailengde på ca 10 m. Det er strømopplegg/lys på moloen. Moloens tekniske stand er ikke nærmere vurdert utover enkle visuelle befaringer, noe sprekker i betongdekke - men ikke vesentlig tatt alder i betraktning. Eventuell utvasking under vannlinje etc er ikke nærmere vurdert. Det foreligger ei Tilstandsanalyse fra 2012 på selve kaia utført av Kystverket. Konklusjonen her er følgende: "Betongkaia på Kråkholmen er i brukbar stand, tilstandsgrad 2. Betongdekket og dragerne kan være svekket på grunn av rustangrep med avskalling. Kaia bør overvåkes videre Neste kontroll Kaia er vurdert til tilstandsgrad 2 Detaljert vurdering av skadeomfang anbefales innen 3 5 år, senest i 2016.." Side: 7 av 13
4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Sum: Total: Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Sum: Total: 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet Kort beskrivelse Objektet er et spesielt objekt i eiendomsmarkedet med begrensede bruksområder og begrenset marked. Det har vært solgt ut tilsvarende moloer andre steder i Norge, men prisene varierer utifra muligheten for alternativ bruk. Den alternative bruken kan f.eks være: - småbåthavner - reiselivsutvikling av havna - gjenfylling av hele havneområde til tomteområde - eller der finnes ikke interrese for noe bruksmuligheter der havna ligger pr idag Prisnivået på moloen vil være speilbilde av hvilken kategori som nevnt over havna kan brukes til. Alternativ bruk av takstobjektet Takstobjektet er uegnet som fiskerhavna utifra størrelse/dybde/beliggenhet og heller ikke noe fiskeriaktivitet av betydning i området. Når det gjelder utnyttelse til andre formål enn havn så krever dette endringer i kommunens kommuneplan. Der er ingen signal i gjeldende kommuneplan at formål kan endres. Den mest nærliggende bruk vil være som idag; Småbåthavn. Det er i dag i havna ca 20 småbåtplasser på hver ca 3 m + to utrigggere/frittliggende brygger og noen utfar. Det bør være muligheter å øke antall plasser til ca 30. Dette gir ca 90 løpemeter småbåtplasser. For å anlegge ei god småbåthavn kreves skjermet havn og småbåthavnanlegg med brygger/ utriggere/landganger etc. I dette tilfelle bruker småhavna moloanlegget av Kystverket, mens de selv har investert i småbåtanlegget og finansiert dette med salg av småbåtplasser. Prisen på båtplassen i Elnesvågen ligger stort sett i området fra 40.000,- for de minste plassene på ca 2,6 m og oppover. Det gir en meterpris båtplass på ca kr 15-17.000,-. Selv om takstobjektet ligger i et område med begrenset bosetning i nærområdet så ligger det et betydelig antall fritidsboliger etc på øyene utenfor - og for disse som er båtavhengig ligger Kråkholmen havna sentralt til. Salgspriser Selv om staten ønsker å selge ut et betydelig antall slike eldre fiskerihavner i Norge er det relativt få som har blitt omsatt. Det lå i markedet eks vis en lignende molo i Verøy kommune for kr 350.000,- - ukjent om denne er solgt. Side: 8 av 13
4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Kr./m² Kontrakter Pris/år m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Sum Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, % Normale eierkostnader, årlig Eiendommens inntektsoverskudd Side: 9 av 13
5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Metode: Det legges til grunn at det ikke finnes noe tomtegrunn utover selve moloen. Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 0,0 m² Sum areal: 0,0 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: 5.2 Teknisk verdi Metode: Teknisk verdi baserer seg på fremskrevne utlegg justert for prisindeks. Molo Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 3 450 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) 1 400 000 Sum teknisk verdi Molo 2 050 000 Sum teknisk verdi bygninger 2 050 000 Side: 10 av 13
6 Andre bilder Andre bilder for oppdraget Side: 11 av 13
Side: 12 av 13
Side: 13 av 13