PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Opus Bergen AS Strandgaten 59, 5004 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201721909/2 ESARK 5120 28.08.2017 HAFO NOTAT OPPSTARTSMØTE REGULERINGSPLANARBEID ÅRSTAD, GNR. 15 BNR. 210 MFL. DELFELTENE S8 OG S10 MINDEMYREN Møtedato: 25.08.17 Møtedeltakere - Forslagsstiller: Bonava Norge AS v/bjørn Barstad, Geir K. Tungesvik, Arne J. Solesvik og Joakim Pedersen Plankonsulent: Opus Bergen AS v/nancy Jøssang, Guro Alver og Gunnar Wiederstrøm Kommunen: Håkon Færø, byplan (møteleder) Siri Heimark og Ingebjørg L. Norang, byplan Tone Takvam og Rigmor Huus, byantikvaren Per Moen, bymiljøetaten Karoline Presthus, VA-etaten 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Formål, omfang, plangrep m.m. 81.000 m 2 BRA 70 % bolig 30 % næring Kjøpesenter Tapperiet og administrasjonsbygget (Tine meierier) skal bevares, ev. bygges på 2.0 FAGETATENS KONKLUSJON 2.1 Oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Jf. kommentarer gitt nedenfor. 2.2 Konsekvensutredning (KU) (konkluder vedr. KU utfra forslagsstillers notat, samt ev. innhentede uttalelser, oppgi aktuelle ) Planforslaget krever ikke behandling etter Forskrift om konsekvensutredninger.
3.0 UTVALGTE KOMMUNALE PLANER OG FØRINGER 3.1 Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) 3.1.1 Gjeldende plan Bergen 2030 vedtatt i Bergen bystyre 240615, sak 164-15. 3.2 Arealplaner Se vedlagte Planinformasjon 3.3 Kulturminnegrunnlag 3.3.1 Mindemyren 3.3.2 Næringskorridoren 3.3.3 Wergeland lokalsenter S11 3.4 Temaplaner 3.4.1 Arkitektur- og byformingsprogram, Bergen kommune, 2. mai 2011 3.4.2 Barnehagebruksplan 2016-2030 Rett bygg på rett sted til rett tid 3.4.3 Grønn strategi, Klima- og energihandlingsplan for Bergen, 2016 3.4.4 Kommunedelplan for blågrønn infrastruktur i Bergen kommune 3.4.5 Sykkelstrategi for Bergen 2010-2019 3.4.6 Trafikksikkerhetsplan for Bergen, 2014-2017 3.5 Rapporter 3.4.1 Gangveger til bybanen, Kronstad - Nesttun, dat. 01.03.11. 3.6 Politiske vedtak 3.6.1 Bystyrets vedtak 23.04.14, sak 97-14, Områderegulering Mindemyren. Side 2 av 11
4.0 FAGETATENS KOMMENTARER For mer generelle krav, vises til etatens kravspesifikasjon. 4.1 Plansituasjonen I utgangspunktet skal områdereguleringen for Mindemyren legges til grunn for planarbeidet, arealplan-id 61140000. Planforslaget må imidlertid også vurderes i forhold til forslaget til ny KPA 2016. Her fremkommer det blant annet at bestemmelsene om parkering og støy i KPA 2016 skal gjelde foran områdereguleringen. Planområdet ligger i byfortettingssonen i forslaget til ny KPA 2016. 4.2 Formål (egnethet, gjeldende planer) I områdereguleringen fremkommer følgende fordeling mellom arealbruksformålene: Maks 20 % handel/forretning Min. 30 % tjenesteyting, kontor, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, idrettsstadion Min. 20 % bolig (samlet for S7, S8 og S10) Fordelingen ovenfor er å betrakte som et utgangspunkt. Fagetaten ser for seg en vesentlig boligandel her, men det er også viktig med et mangfold i funksjoner slik at området kan utvikles som et tyngdepunkt på Mindemyren, jf. områdereguleringen. Publikumsrettede funksjoner skal prioriteres på gateplan, mot offentlige byrom. Et ev. kjøpesenter («Varemagasin») i tapperiet må knyttes opp mot allmenningen og videre forbindelse til Wergeland. Krav om handelsanalyse. Statens vegvesen er negativ til avkjørsel fra Minde allé. Områdebetraktninger 4.3 Byromsanalyse Det skal utarbeides en byromsanalyse, jf. Veileder for Byromsanalyse, plan- og bygningsetaten, april 2017. 4.4 Forholdet til naboplanene Det må sikres gode overganger/koblinger mot tilgrensede planer. 4.5 Alternativer (adkomster, formål, bebyggelsesstruktur, lokalisering) Alternativer må utarbeides, særlig viktig i forhold til bruken av tapperiet. Bebyggelse og bebyggelsesstruktur 4.6 Bebyggelse og byform Byggeområdene skal utformes med kvartalsstruktur som hovedprinsipp. Maks. 70 m kvartalslengder. Brutto etasjehøyde på gateplan skal være minst 4 m. 4.7 Arkitektur, estetikk og kvalitet (form, struktur, funksjon, uttrykk, forholdet til stedet/landskapet/strøkskarakteren) Nye tiltak, bygninger og anlegg skal tilfredsstille kravene vedrørende byforming og arkitektur som følger av punkt 6 i bestemmelsene til KPA 2010. Nye tiltak bør Side 3 av 11
gjenspeile sin tid, og gjennom nyskapning og tilpasning være en berikelse for det lokale bygningsmiljø. Videre vises til føringene som følger av Bergen kommunes Arkitektur- og byformingsprogram vedtatt i Bergen bystyre 2. mai 2011. Tak med helningsvinkel opp til 30 grader skal etableres med grønn vegetasjon. 4.8 Utnyttelsesgrad og byggehøyder (gjeldende planer, presedens) I utgangspunktet gjelder begrensningene i områdereguleringen for Mindemyren. Delfelt S8 BRA=42.000 m 2 og maks byggehøyde k+38 m og delfelt S10 BRA=38.000 m 2 og maks byggehøyde k+40 m. Det vises imidlertid til bystyrets vedtak i sak 97-14 der det fremkommer at gjennom detaljplaner kan det vurderes høyere utnyttelse, inntil 20 %. Fagetaten vil vurdere grad av utnytting ut fra krav til byromsstruktur, byggehøyder, uteareal og kulturminner, vurdert gjennom en byromsanalyse. Parkeringsareal under bakken inngår ikke i BRA. 4.9 Siktlinjer (byfjellene, kjente steder, akser) Aktuelle siktlinjer skal lokaliseres og innarbeides i planforslaget. Viktige siktlinjer fra Torg T3 til Ulriken samt fra tilliggende veger og inn mot tapperiet. 4.10 Energiløsninger (fjernvarme, passivhus, plusshus, takform, beliggenhet) Eiendommen er berørt av BKK's konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Det kan gis unntak fra tilknytningsplikten dersom utbygger kan dokumentere energiløsninger som er bedre ut fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt. Grønnstruktur og landskap 4.11 Biologisk mangfold Skal kommenteres i alle saker, jf. naturmangfoldloven. Det vises også til punkt 11 i bestemmelsene til KPA 2010. 4.12 Uteoppholdsarealer/byrom/torg (felles, privat, mengde, kvalitet) Det vises til kvalitetskravene som følger av 1.13 i områdereguleringen. Vedtatt prinsipprogram skal være retningsgivende. Alle byrom skal være offentlig tilgjengelig og gis høy kvalitet i utforming og materialbruk. Torget T3 skal ha en viktig senterfunksjon. Publikumsattraktive funksjoner i fasadene mot plassen skal prioriteres. Bruk av grønt og vann skal skape attraktive byrom. Det skal legges vekt på å skape gode oppholdskvaliteter og gode vilkår for et mangfold av aktiviteter. Minst 40 % av arealet som ikke er kjøreareal, skal opparbeides for uteopphold og lek, støykrav under 55 dba. Bilfri sone innenfor Torg T3, jf. plankart #11. Varelevering tillates. Kanalens delområde, NS9, kan endres og gis egen form, men må ta hensyn til kapasitet i vassdraget. Side 4 av 11
Samferdsel 4.13 Trafikk (sikkerhet, fremkommelighet, veistandard, adkomst, stigning, kollektivtilgjengelighet) Lav parkeringsdekning, god kollektivdekning og et effektivt gang- og sykkelnett skal sikre området mot for høy biltrafikk. Avkjørsel fra Kanalveien er vist med adkomstpil i bybaneplanen. Avkjørselen må reguleres. 4.14 Gang- og sykkeltrafikk (skoleveg, snarveier til kollektiv, tverrsnitt, sykkelparkering) Gående, syklende og kollektivtransport skal prioriteres. Mobilitetsplan skal utarbeides. 4.15 Parkering (behov, norm, kantparkering, soneparkering) I henhold til områdereguleringen for Mindemyren ligger planområdet i parkeringssone P2 (bolig 1,2 1,4). I forslaget til ny kommuneplan er det foreslått at når det gjelder bestemmelser om parkering skal ny KPA 2016 gjelde foran områdereguleringens bestemmelser. I byfortettingssonen er parkering for f.eks. bolig foreslått med intervallet 0,6 1,2 plass/100 m 2 BRA. All parkering skal etableres i parkeringsanlegg under terreng. Sykkelparkeringen skal være trygg, lett tilgjengelig og i hovedsak innendørs med tilhørende fasiliteter. Barn og unge 4.16 Skole og barnehage (kapasitet, behov for nye tomter) Årstad bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning. Det må avsettes areal for barnehage i planområdet/utvidet planområde, jf. pkt. 4.35. I utgangspunktet settes behovet til 30 barnehageplasser per 100 nye boenheter. Behov og omfang avklares nærmere. Tilfredsstillende barnehagekapasitet må dokumenteres før utbygging. Når det gjelder skole, vises til skolebruksplanen for 2016-2030 vedtatt i bystyret 16.6.2016, sak 164-16. 4.17 Barn og unges interesser (barnetråkk, dagens bruk, potensial, erstatningsareal) Skal kommenteres i alle saker. Verneverdige kulturminner, kulturmiljøer og landskap 4.18 Kulturminner/kulturmiljøer Meierianlegget Tine Meierier. Hovedtrekk i eksteriør på byggene tapperiet og administrasjonsbygget skal bevares i en slik utstrekning at anlegget beholder sin integritet som kulturminne, jf. 8.4 i områdereguleringen. Det må sikres siktsoner inn til tapperiet fra tilliggende veisystem/torg. Det vil bli stilt stenge krav til en ev. påbygging, herunder vil også interiør/søyler kunne medføre begrensninger for omfanget av en ev. påbygging. Alternativer må utarbeides. Side 5 av 11
Det forutsettes god dialog med antikvariske myndigheter, koordineres av byplanavdelingen. Risiko og sårbarhet 4.19 Risiko og sårbarhet (ROS) (særlige ROS-tema, jf. bestemmelse i KPA) Det vises til bestemmelsenes punkt 8 i KPA 2010. For metodekrav i denne forbindelse vises til NS 5814 Krav til risikovurderinger. Bergen bystyre vedtok i møte 20.03.13, sak 54-13, akseptkriteriene for ROSanalyse til KPA. http://www3.bergen.kommune.no/bksak/default.asp Akseptkriteriene må for øvrig være i tråd med byggteknisk forskrift (TEK 10). Flomfare langs Minde Alle/Kanalveien. 4.20 Forurensning (luft, grunn, vann) Planområdet ligger i aktsomhetsområde 2 (forurenset grunn), tiltaksplan må vurderes. Deler av planområdet omfattes av gul sone luftkvalitet, jf. KPA 17. 4.21 Støy (sone, type skjerming) Deler av planområdet, langs veiene, omfattes av gul og rød støysone. I forslaget til ny KPA 2016 fremkommer det blant annet at bestemmelsene om støy i KPA 2016 skal gjelde foran områdereguleringen. 4.22 Lokalklima (inversjon, vind, sol) Inversjonsområde. Aktuelle avbøtende tiltak; etablering av vegetasjon og drenering av kald luft. Nærmiljø 4.23 Naboforhold (sol, utsikt, innsyn, støy) Konsekvenser skal utredes. 4.24 Levekår (leilighetsstørrelser, bokvalitet, min.løsninger, avbøtende tiltak) Planområdet ligger i levekårssone Minde. Samlet levekårsindeks i en skala fra 1.0 (best) til 10.0 (dårligst) er 6,8. Det bør legges til rette for en leilighetsfordeling som sikrer et godt bomiljø. 4.25 Tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter (mangelfulle kvaliteter; grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming, trafikksikkerhet) Det skal beskrives hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsen og tilstøtende byrom. 4.26 Bygge- og anleggsperioden (støy, trafikksikkerhet, riggområde) Det bør allerede tidlig i prosessen ses på både begrensninger og muligheter hva gjelder rigg- og sikringsbehov i anleggsperioden. Midlertidig anlegg- og riggområde, jf. detaljregulering for bybanen (arealplan-id 64860000) må videreføres. Side 6 av 11
Helse Byggestart for bybanen til Fyllingsdalen er foreløpig satt til 2019. I detaljreguleringen for bybanen er det tatt med en bestemmelse om midlertidig profil rundt Tine meierier, jf. 11.1. 4.27 Universell utforming (stigning, boenheter) Kravene som følger av TEK17 og Norsk Standard 11005:2011 Universell utforming av opparbeidete uteområder - Krav og anbefalinger, gjelder. 4.28 Kriminalitetsforebyggende hensyn (redusere ant. egnede gjerningssteder, skape oversiktlige og inkluderende bo- og bymiljøer) Må hensyntas. 4.29 Folkehelse (beskytte mot risikofaktorer og fremme faktorer som virker positivt på helse og livskvalitet, motvirke sosiale helseforskjeller) Legge til rette for Gåbyen Bergen. Kommunaltekniske anlegg 4.30 Vann og avløp, overvannshåndtering (uttalelse fra VA-etaten) Det må utarbeides VA-rammeplan. For krav til hva som skal dokumenteres i VA-rammeplanen, vises til: https://www.bergen.kommune.no/omkommunen/avdelinger/vannog-avlopsetaten/9082/article-111761 VA-rammeplanen skal sendes til VA-etaten for uttalelse og være komplett før planforslaget sendes til 1. gangs behandling. 4.31 Renovasjon (løsning, lokalisering) Det skal tilrettelegges for rørbaserte avfallssystem. Forslag bør utarbeides i samarbeid med firma med renovasjonsteknisk kompetanse. Foreslått plassering skal vises på illustrasjonsplan, jf. Bergen kommunes kravspesifikasjon. Reguleringsbestemmelser 4.32 Rekkefølgekrav (aktuelle, sannsynlige) Vedtatte rekkefølgekrav fremkommer i bestemmelsene til områdereguleringen, jf. 3. Eventuelle ytterligere krav vil bli vurdert i planprosessen. 4.33 Utbyggingsavtaler (pågående arbeid) Fagetaten legger til grunn at det inngås utbyggingsavtale med Bergen kommune, jf. 3 i bestemmelsene til områdereguleringen for Mindemyren. Kart 4.34 Eiendomsforhold (uklare grenser, eierforhold, kartforretning) Eventuell nødvendig justering av eiendomsgrenser bør skje i løpet av planprosessen og fremgå av forslaget til plankart. Seksjon for oppmåling kan bistå med veiledning i dette arbeidet. Side 7 av 11
4.35 Planavgrensning (tilliggende planer, veier og veikryss, ubebygde tomter, hele delområder, utvidelser som ikke medtas ved gebyrfastsettelse ) Plangrensen skal følge tilliggende planer i sør og øst. Langs Minde allé og Kanalveien skal grensen følge regulert fortauskant/kanal. Midlertidig anlegg- og riggområde (bybaneplanen, arealplan-id 64860000) må videreføres i dette planforslaget. Det må vurderes å utvide planområdet i sørøst, inn i deler av områdereguleringen for Wergeland sentrum, arealplan-id 61160000, jf. feltene S6, B1 og B3. Oppdaterte plandata for området kan bestilles hos: gis@bergen.kommune.no Medvirkning 4.36 Tiltak utover lovens minstekrav (høringsinstanser, nabolag, grupper med særlige behov, infomøte) Det forutsettes god dialog med nabolag og aktuelle høringsinstanser. Diverse 4.37 Tidligere saker (arkivsøk, plan og byggesak) Årstad, gnr. 15 bnr. 210 mfl. Minde allmenning. Saksnr. 200819062. 4.38 Planbetegnelse Følgende planbetegnelse skal nyttes på alt planmateriell: Årstad, gnr.15 bnr.210 mfl. Delfeltene S8 og S10 Mindemyren. Arealplan-ID (tildeles etter kunngjøring planoppstart) Fremdrift 4.39 Kunngjøring planoppstart (ev. avklaringer før planoppstart) Før kunngjøring planoppstart, se etatens nettsider. Notatet fra oppstartsmøtet skal legges på plankonsulentens internettsider sammen med de øvrige dokumentene knyttet til kunngjøring av oppstart planarbeid. Aktuelle høringsinstanser skal velges fra etatens høringsliste på nett. Det er særlig viktig at kommunen ALLTID varsles via de 2 oppgitte e-post adressene med de oppgitte vedleggene. Dette er helt avgjørende for at plansaken skal bli riktig registrert i Bergen kommunes saks- og GISsystemer. 4.40 Undervegsmøte (underlag til undervegsmøte) For bestilling av undervegsmøte, se etatens nettsider. Undervegsmøtet er et viktig møte i planprosessen. Følgende forhold blir tatt opp: Uttalelser og merknader til planoppstart Hovedproblemstillinger Plangrep Medvirkning Planmateriell til 1. gangs behandling Fremdrift For å sikre et konstruktivt møte, er det viktig at det innsendes nødvendig underlag (enkle kart/skisser) som belyser hovedproblemstillingene og viser forslag til valg Side 8 av 11
av plangrep. Det skal ikke utarbeides/innsendes detaljerte kart/tegninger på dette stadiet i planprosessen. Alt materiell som skal legges til grunn for møte, må være fagetaten i hende senest 1 uke før møte skal avholdes. Side 9 av 11
5.0 UTVALGTE OVERORDNETE PLANER OG FØRINGER 5.1 Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer 5.1.1 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene. 5.1.2 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging 5.1.3 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. 5.2 Fylkesplan/-delplaner/Regionale planer 5.2.1 Arealpolitiske retningslinjer 5.2.2 Regional plan for attraktive senter i Hordaland Side 10 av 11
VIKTIG INFORMASJON Oppstartsmøte Eventuelt nytt oppstartsmøte Fagkyndighet Kravspesifikasjon Fremdrift/Dialog I henhold til plan- og bygningslovens (Pbl) 12-8 er det krav om avholdt oppstartsmøte før planoppstart kunngjøres. Fagetatens tilbakemelding etter oppstartsmøte utgjør etatens foreløpige vurderinger basert på opplysninger som forelå på møtetidspunktet, eventuelt er det inntatt avklaringer gjort i etterkant av møtet. Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte. Pbl krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette forutsetter bl.a. at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per tlf. og e-post, anbefales min. ett undervegsmøte. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Det gjøres spesielt oppmerksom på «gebyrpakken» som innebærer redusert gebyr dersom gebyrene for oppstartsmøtet og ett underveismøte betales samlet, jf. gebyrregulativets 2-5. For eventuelle spørsmål kan møteleder kontaktes på telefon 5556 6195, eller e-post hakon.faero@bergen.kommune.no. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201721909. PLAN- OG BYGNINGSETATEN ****** NB!! Ikke slett / skriv / kopier / lim inn her!! ***** ***** Her settes den elektroniske godkjenningen inn!! ***** ***** ***** Vedlegg: Planinformasjon Side 11 av 11