Mandal kommune Teknisk forvaltning Reguleringsbestemmelser reguleringsplan for Skinsnes 1. GENERELLE BESTEMMELSER Det regulerte området er vist med reguleringsgrenser på plankartet i målestokk 1:1 000, og inneholder følgende formål (PBL 25-1): Byggeområder Bolig (B1-B7) Garasje i boligområde (G) Område for offentlige bygninger (OFF) Offentlig barnehage (OB) Allmennyttig forsamlingslokale (AK) Offentlig trafikkområde Kjørevei Annen veigrunn Gang- og sykkelvei Gangvei Parkeringsplass (P) Bussholdeplass Trafikkområde i sjø og vassdrag (TRAF) Friområder Friområde Park (PARK) Lekeplass (LEK1-LEK2) Friområde i sjø og vassdrag Spesialområder Privat vei Friluftsområde på land Kommunalteknisk anlegg Frisiktsone ved vei Privat småbåtanlegg land (SBA1-4) Privat småbåtanlegg sjø (SBH1-2) Kulturelt bevaringsområde (Bevaring)
Fellesområder Felles avkjørsel Felles lekeareal Felles grøntanlegg Kombinerte formål Bolig/Forretning/Kontor (BFK1-BFK3) Forretning/Kontor (FK1-FK15) Annet kombinert formål Forretning/Kontor/Allmennyttige forsamlingslokale (FKA) 2
Mandal kommune Teknisk forvaltning 1.1 Formålet med planen Målsettingen med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av et forretningsområde på Skinsnes, med spesiell vekt på plasskrevende varehandel. På bakgrunn av at dette er et forretningsområde skal infrastruktur legges til rette for det. Eksisterende grønnstruktur skal søkes videreført, og den skal utvides der hvor dette er naturlig. Det skal også legges til rette for båtplasser langs elva i tråd med kommuneplanen for Mandal. I boligområder nord for Søren Jaabæksvei skal det gis rammer som gir rom for fortetning. 1.2 Fellesbestemmelser Bebygd areal, BYA, bestemmes av bygningen(e)s utvendige dimensjoner på terreng. %BYA= bebygd areal delt på areal av eiendom. For mer detaljert beskrivelse henvises til Grad av utnytting 3-4 og 3-5. Topp grunnmur på alle bygninger skal i utgangspunktet være på minimum kote 2,5 moh. De deler av bygningene, det være seg bygningsmaterialer, tekniske anlegg eller lignende, som blir liggende under kote 2,5 moh må tåle å stå under vann. Kravet til antall parkeringsplasser skal følge den til enhver tid gjeldende parkeringsvedtekten. Dette gjelder i forhold til alle typer bygg. Alle nye bygg skal sikres mot radon. Alle nye bygg skal ha anlegg for oppvarming som kan kobles til fjernvarmeanlegg. Byggegrense ved fylkesveier er satt til 15 meter fra veiens senterlinje. Byggegrense til offentlig vei i resterende områder varierer noe. Både byggegrense mot fylkesvei og mot kommunale veier er vist i plankartet. Ved utarbeidelse av offentlige anlegg skal prinsippet om universell utforming legges til grunn. 2. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Utarbeidelse av detaljreguleringsplaner Det må utarbeides detaljreguleringsplaner før det kan tillates nye tiltak for følgende områder: BFK1-BFK2, FK1-FK15, og FKA. For småbåthavnene skal det utarbeides en felles regulering for SBH1 og SBA1, og en felles regulering for SBH2, SBA2 og SBA4. Infrastruktur Før det tillates igangsettingstillatelse for nye tiltak skal infrastrukturtiltak som det er stilt krav om være ferdigstilt. Tabellen under angir hvilke anlegg som skal være opparbeidet før igangsettingstillatelse kan gis innenfor det enkelte byggeområdet.
Mandal kommune Teknisk forvaltning B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 BFK1 BFK2 BFK3 OFF FK1 FK2 FK3 FK4 FK5 FK6 FK7 FK8 FK9 FK10 FK11 FK12 FK13 FK14 FK15 FKA AK OB SHB/ NB SBA Vei med fortau - Mikkelsmyrveien Vei med fortau Øksa Vei med fortau Sommerkroveien fra Klevevn. ny atkomstvei til Gismerøya Vei med gang- og sykkelvei/fortau - hovedatkomst til Gismerøya Vei med gang- og sykkelvei/fortau Søren Jaabæksvei langs OFF Vei med gang- og sykkelvei/fortau Søren Jaabæksvei langs B5 Vei med gang- og sykkelvei/fortau Søren Jaabæksvei langs B4 Gang- og sykkelvei Gismerøyveien Fortau i Sommerkroveien fra kryss med Gismerøyveien til B6 Vei med fortau Elveveien fra kryss med Elvegløtten til vendehammer i øst Vei med fortau Elveveien fra Wattnegata til Elvegløtten Vei Sletteveien fra Morten Baadsv. til Møllegt. Vei Elvegløtten m/fortau Vei Wattnegt. Støytiltak OFF Støytiltak B4 Støytiltak B5 Støytiltak BFK1 og BFK2 Park med gangvei Vei med fortau - Kleveveien LEK1 Gang- og sykkelvei mellom BFK1 og BFK2 Veiareal mellom FK9 og FK10 *NB=Nye boenheter
Mandal kommune Teknisk forvaltning Nytt kryss med Søren Jaabæksvei kan først etableres når ny tunnel er anlagt, og ny hovedatkomst til Gismerøya kan kobles sammen med eksisterende fylkesvei. Støytiltak Før det gis byggetillatelse for nybygg/omdisponerte bygg i planområdet skal det være gjennomført støytiltak for å sørge for at det for eksisterende boliger tilfredsstiller følgende grenseverdier fra utendørs støykilde til oppholdsrom og soverom: L pa, ekv 24 : 30dBA L pa, maks : 45 dba Bakgrunnstall for beregning av støynivåene skal framskrives 20 år. Støytiltakene skal gjennomføres med støyskjerm der hvor dette er mulig å gjennomføre. Der hvor dette ikke er mulig skal det gjennomføres som tiltak på fasade. Geologisk vurdering Før byggetillatelse gis for områdene FK1, FK4, FK5, FK14, FK15 og FKA må det kunne dokumenteres at det ikke er fare for ras og utglidninger. Undersøkelser av behovet for eventuell sikring skal gjennomføres i forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Dersom det er behov for sikring skal det i detaljreguleringsplan også vises en byggegrense mot eventuelle skjæringer som er stor nok til at man kan komme til med en lift mellom bygg og skjæring. Universell utforming Ansvarlig søker skal ved søknad om rammetillatelse legge fram dokumentasjon som viser hvordan universell utforming og/eller tilgjengelighet i bygget er ivaretatt. Dokumentasjonen skal også vise stigningsforhold, belegning og eventuelle høydeforskjeller fra/til hovedinngang/parkering. 3. BYGGEOMRÅDE 3.1. Boliger (B1-B7) Dersom en tomt bebygges med mer enn en boenhet skal minimum 50 % av boenhetene ha en atkomst som tilfredsstille kravene til tilgjengelighet. Minimum 50 % av boenhetene skal da også ha alle hovedfunksjoner på samme plan. For samtlige boenheter i område B3-B5 skal det sikres et minimum uteoppholdsareal på 20 kvm. Dette uteoppholdsarealet skal befinne seg på bakkeplan. Uteoppholdsarealet kan være en del av et fellesareal. I B4 og B5 tillates det å oppføre støyreduserende tiltak, som for eksempel støyskjermer, utenfor byggegrensen. B1
Det tillates en utnyttelse på %BYA = 30%. Garasje og biloppstillingsplass inngår i %BYA. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,3 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. Nye bygg kan oppføres med saltak. Maksimal tillatt høyde for møne er kote 11,3 m. B2 Det tillates en utnyttelse på %BYA = 30%. Garasje og biloppstillingsplass inngår i %BYA. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. Nye bygg kan oppføres med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal tillatt høyde for møne/høyeste gesims er kote 11,6 m. Ventilasjonsbygg, heismaskinrom m.m. skal ikke medregnes ved beregning av høyde. B3 Det tillates en utnyttelse på %BYA=50%. Dersom garasje og/eller biloppstillingsplass skal plasseres på tomta, må garasje og biloppstillingsplass inngå i %BYA. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. Nye bygg kan oppføres med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal tillatt høyde for møne/høyeste gesims er kote +11,6 moh. Ventilasjonsbygg, heismaskinrom m.m. skal ikke medregnes ved beregning av høyde. Ved oppføring av nye boliger i dette området skal det gjennomføres en støyfaglig utredning. Denne skal vise at følgende krav overholdes: Maksimalt støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk 55 L den Maksimalt støynivå utenfor soverom, natt kl. 23-07 70 L 5AF Nye boenheter skal være gjennomgående, slik at det sikres at soverom og uteplass kan legges mot en stille side. Det kan ikke oppføres nye boenheter i rød sone. Hvis en bolig på grunn av brann eller andre forhold må rives, kan det oppføres en ny boenhet som erstatning for den som rives. Den nye boenheten må ha forskriftsmessige støyforhold både inne i boligen og på boligens uteplass. B4 og B5 Det tillates en utnyttelse på %BYA=50%. Garasje og biloppstillingsplass inngår i %BYA. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. Nye bygg kan oppføres med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal tillatt høyde for møne/høyeste gesims er kote +11,6 moh. Ventilasjonsbygg, heismaskinrom m.m. skal ikke medregnes ved beregning av høyde. Ved oppføring av nye boliger i dette området skal det gjennomføres en støyfaglig utredning. Denne skal vise at følgende krav overholdes: 6
Maksimalt støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk 55 L den Maksimalt støynivå utenfor soverom, natt kl. 23-07 70 L 5AF Nye boenheter skal være gjennomgående, slik at det sikres at soverom og uteplass kan legges mot en stille side. Det kan ikke oppføres nye boenheter i råd sone. Hvis en bolig på grunn av brann eller andre forhold må rives, kan det oppføres en ny boenhet som erstatning for den som rives. Den nye boenheten må ha forskriftsmessige støyforhold både inne i boligen og på boligens uteplass. B6 og B7 Det tillates en utnyttelse på %BYA=30%. Garasje og biloppstillingsplass inngår i %BYA. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote 2,5 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. Nye bygg skal oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt mønehøyde er 8 meter. For boliger med saltak tillates en maksimal gesimshøyde på 5,5 meter. For boliger med pulttak fastsettes en maksimal høyde på høyeste gesims til 7,0 meter. Maksimal gesimshøyde ved sprang i fasade settes lik mønehøyde. Gesims- og mønehøyde måles i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Ved oppføring av nye boliger i dette området skal det gjennomføres en støyfaglig utredning. Denne skal vise at følgende krav overholdes: Maksimalt støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk 55 L den Maksimalt støynivå utenfor soverom, natt kl. 23-07 70 L 5AF Garasjer og boder i byggeområde B1-B2 og B4-B7 Garasjer og boder skal tilpasses boligene med hensyn til materialvalg, farge og utseende. Maksimal BYA på garasje er 50 kvm. I område B1 tillates garasjer oppført med saltak. Maksimal tillatt mønehøyde er 5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal gesimshøyde er 3,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. I områdene B2 og B4-B5 tillates garasjer oppført med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal tillat mønehøyde for bygg med saltak er 5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal gesimshøyde er 3,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Ved bygging av pulttak eller flatt tak kan det tillates en maksimal høyde for høyeste gesims på 4 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. I område B6-B7 tillates garasjer oppført med saltak eller pulttak. Maksimal tillat mønehøyde for bygg med saltak er 5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal gesimshøyde er 3,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Ved bygging av pulttak kan det tillates en maksimal høyde for høyeste gesims på 4 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Avstand fra eiendomsgrense mot kommunal vei til garasje skal være minimum 5 meter når garasjen plasseres vinkelrett på veien, slik at det blir plass til en bil foran garasjen på egen 7
grunn. Plasseres garasjen parallelt med veien skal samme avstand være minimum 2 meter, og med plass til en bil foran garasjen på egen grunn. 3.2. Garasjer i boligområde (G) I disse områdene tillates fellesanlegg for garasjer, knyttet opp mot boenheter i område B3. Garasjer skal tilpasses omkringliggende boliger med hensyn til materialvalg, farge og utsende. Det tillates en maksimal %BYA=100%. Det tillates oppført garasjer med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal tillat mønehøyde for bygg med saltak er 5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal gesimshøyde er 3,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Ved bygging av pulttak eller flatt tak kan det tillates en maksimal høyde for høyeste gesims på 4 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. 3.3. Område for offentlige bygninger (OFF) Det tillates en utnyttelse på %BRA = 100% for hele området. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. Nye bygg skal oppføres med saltak, pulttak eller flatt tak. Maksimal tillatt mønehøyde er kote +12,6 moh. Denne høyden gjelder også som maksimal høyde for gesims, og som maksimal høyde for høyeste gesims, dersom bygg oppføres med pulttak og flatt tak. Gesims- og mønehøyde måles i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Ventilasjonsbygg, heismaskinrom m.m. skal ikke medregnes ved beregning av høyde. Dersom det skal oppføres nye bygg hvor det skal være varig opphold i dette området, skal det gjennomføres en støyfaglig utredning. Denne skal vise at følgende krav overholdes: Maksimalt støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk 55 L den Maksimalt støynivå utenfor soverom, natt kl. 23-07 70 L 5AF Nye boenheter skal være gjennomgående, slik at det sikres at soverom og uteplass kan legges mot en stille side. Bygninger og uteområder skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Det kan ikke oppføres nye enheter beregnet for varig opphold i rød sone. 3.4. Offentlig barnehage (OB) Innenfor området OB kan det oppføres bygninger til barnehage, område for sandbasseng, lekeapparater og lekeområde i naturlig terreng og gangveier. Det tillates en utnyttelse på %BYA=50%. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Kjeller eller lignende som plasseres under denne høyden skal ha vannsikker utførelse. 8
Nye bygg skal ha saltak med takvinkel 20-40 grader, eller pulttak med takvinkel 5-18 grader. Maksimal gesimshøyde er 6 meter og maksimal mønehøyde er 8 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. For bygg med pulttak fastsettes en maksimal høyde på høyeste gesims til 7 meter. Maksimal gesimshøyde for høyeste gesims ved sprang i fasade settes lik mønehøyde. Ventilasjonsbygg, heismaskinrom m.m. skal ikke medregnes ved beregning av høyde Bygninger og uteområder skal tilfredsstille kravene til universell utforming. 3.5. Allmennyttig kirke (AK) Det tillates en utnyttelse på %BYA=70% for hele området. Nye bygg skal oppføres med saltak med takvinkel 20-40 grader, eller pulttak 5-18 grader. Bebyggelse skal oppføres med maksimal mønehøyde på kote +18 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne skal ikke overstige 8 meter. Det tillates en maksimal gesimshøyde på kote +16 moh. Dersom bebyggelsen oppføres med pulttak tillates maksimal gesimshøyde ved yttervegg på kote +16 moh. Dersom bygg oppføres med sprang i fasade, settes maksimal høyde for høyeste gesims lik mønehøyden, kote +18 moh. Bygg og atkomst skal tilfredsstille kravene til universell utforming. 4. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER Offentlige trafikkområder skal opparbeides med den inndelingen som er vist på planen. Mindre tilpasninger av grense mellom trafikkområder er tillatt. God fremkommelighet for alle trafikantgrupper skal sikres. Opparbeidelse av alle offentlige trafikkområder skal bygge på prinsippet om universell utforming. Avkjørsler til delområdene er ikke vist på plankart. I forbindelse med byggesaker med situasjonsplan skal avkjørsel vises. Avkjørsel skal være trafikksikker og følge standard krav i vegnormalen. Det tillates ikke gateparkering. Før utbygging av offentlige trafikkområder på/langs fylkesveiene, skal det utarbeides tekniske planer. Disse skal godkjennes av Statens vegvesen før tiltak igangsettes. 4.1. Kjørevei Veien skal opparbeides som vist på planen. Eventuelle veiskråninger skal jordkles og gis en tiltalende landskapsmessig utforming. Det tillates ikke etablert nye av- og påkjøringer fra Søren Jaabæksvei. Kjørevei i kombinasjon med gang- og sykkelvei og/eller fortau skal ha en gjennomgående god belysning. 4.2. Annen veigrunn Annen veigrunn kan benyttes til lagring for snø i de områdene hvor annen veggrunn ikke ligger i frisiktsone. 9
4.3. Gang- og sykkelvei Gang- og sykkelvei skal opparbeides med fast dekke. 4.4. Gangveg Gangveg langs Kvisla skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Opparbeidelse av gangvei langs Kvisla skal vises på egen utomhusplan, som beskrevet i punkt 5.2. De stedene hvor deler av gangveg er regulert utenfor vannavgrensning, skal fundamentering skje ved pæling. Fundamentering skal skje med minimal miljømessig påvirkning. Trase skal gli mest mulig skånsomt og naturlig inn i terrenget. Gangvei skal ha fast og jevnt dekke uten nivåforskjeller. Overgang vegetasjon og turveg benyttes som naturlig ledelinje. Gangveien skal opparbeides med nok lys for å lette orienteringen og for å øke sikkerheten. 4.5. Parkeringsplass (P) Parkeringsplassen skal sikres med riktig fall og nødvendig drenering for å ta unna overflatevann. Parkeringsplassen skal ha fast dekke. 4.6 Bussholdeplass Bussholdeplass kan opparbeides slik vist i plankartet. 4.7 Trafikkområde sjø og vassdrag (TRAF) Farleder og manøvreringsområdet i tilknytning til trafikkområdet i elva skal ikke hindres. Bøyer eller andre gjenstander som hindrer ferdselen, tillates ikke. 5. FRIOMRÅDER 5.1. Park Området skal fortrinnsvis benyttes til parkområde, men det skal også avsettes et areal i parkområdet til lekeareal. Bygninger tillates ikke oppført. For området skal det utarbeides en utomhusplan. Denne skal vise: Utforming og plassering av benker, belysning og eventuelle skilt. Planter, valg og plassering. Utforming av lekeområdet med lekeapparat. Lekeapparatene skal også beskrives. Materialbruk på gangareal. Utforming og plassering av opplegg for renovasjon. Ledelinjer, stigningsforhold og terrengplanering. Forstøtningsmurer med angitt høyde der terrengforholdene krever slike tiltak. Foreslåtte tiltak for å bedre vannkvaliteten i Kvisla. Snølagring, belysning og aktiviteter ved vinterbruk. Kostnadsoverslag. Utomhusplanen skal godkjennes av planutvalget og skal være en del av grunnlaget når det skal utarbeides en utbyggingsavtale. Opparbeidelse av friområdet skal følge godkjent 10
utomhusplan. Før utomhusplan godkjennes av Planutvalget må det sendes til Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vest-Agder for godkjenning. Området skal tilrettelegges for universell utforming. Det skal legges vekt på å skape tilgjengelige, oversiktlige og trygge uterom. Universell utforming skal ivaretas ved valg av planter, trær, overflater, kontraster og ledelinjer. Det skal være nok lys for å lette orienteringen og for å øke sikkerheten. Design, materialvalg og tekniske løsninger skal ha god kvalitet og utforming med tanke på helårsdrift. Ved beplantning skal ikke giftige planter og trær, som kan gi allergiske reaksjoner, brukes. Dette gjelder også planter og trær med store pollenutslipp. Hvilebenker må utformes med ryggstø og armlener. Bord må ha plass for rullestol. 5.2. Lekeplass LEK1 Området skal opparbeides som en balløkke/lekeplass etter Mandal kommunes retningslinjer for barn og unge med tilhørende norm. LEK1 skal være tilrettelagt for universell utforming. Deler av lekeapparatene skal ha en funksjon som tilfredsstiller kravene til universell utforming. Før det tillates tiltak i dette området skal det foreligge en godkjent utomhusplan som viser hvordan området skal disponeres. Denne utomhusplanen skal også skissere hvordan forholdene til universell utforming er tenkt løst. Lek 2 Området skal benyttes til ballbinge. 5.3. Friområde i sjø og vassdrag Det tillates ikke andre tiltak i Kvisla enn hva som er oppgitt under punkt 4.4 og 5.1. 6. SPESIALOMRÅDE 6.1. Privat vei Kan benyttes til atkomst til eksisterende bolig. 6.2. Friluftsområde på land Eksisterende vegetasjon skal som hovedsak bevares. Tynning og rydding er tillatt. Oppføring av bygninger er ikke tillatt. 6.3. Kommunalteknisk anlegg Dette skal benyttes for renovasjon for boliger som har avkjørsel via innregulert felles avkjørsel. 6.4. Frisiktsone ved vei I frisiktsone er det ikke tillatt med gjerde, innretninger eller vegetasjon som hindrer frisikt 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. 6.5. Privat småbåtanlegg land (SBA1-4) 11
Det må i detaljreguleringen tilrettelegges for grønnstruktur i området og sitteplasser langs elven. Trær langs elvebredden skal i størst mulig grad bevares. Vinterlagring av båter tillates ikke. Det tillates tilrettelegging for parkeringsareal i område regulert til privat småbåtanlegg, landdelen. For delområde SBA2 skal det tilrettelegges for båtopptak. Dette arealet kan ikke benyttes til parkeringsanlegg eller annet som vanskeliggjør opptak av båter, og manøvreringsareal i forbindelse med dette. 6.6. Privat småbåtanlegg sjø (SBH1-2) Avgrensningen av småbåtanlegget er vist på plankartet, og det tillates ikke utstikkere lengre ut enn det som er vist på planen. Utenfor oppmerkede båtplasser tillates det heller ikke bøyer, festeanordninger eller andre anlegg som kan hindre inn- og utkjøring av båter. Ombordstigningsmulighetene i småbåthavnen skal tilrettelegges for universell utforming. Før tiltak igangsettes, skal det utarbeides en detaljreguleringsplan som viser hvordan det aktuelle området i detalj tenkes utnyttet og utformet. Denne planen skal også vise hvordan hensynet til universell utforming er planlagt løst. Utfylling i elva tillates ikke, men trekonstruksjoner på peler eller flytebrygger kan godtas. For slike innretninger skal det settes estetiske krav til både materialvalg, utførelse og form. Deler av området regulert til småbåthavn er i privat eie. Det offentlige må ikke hindre de private grunneiernes framdrift av sine planer for området. 6.7. Kulturelt bevaringsområde (Bevaring) Dagens bruk av området, med ballspill på overflaten, kan videreføres. Det tillates ikke graving eller andre typer tekniske inngrep. 7. FELLESOMRÅDER 7.1. Felles avkjørsel Felles avkjørsel opparbeides som vist på planen. Felles avkjørsel er felles for de boliger som har atkomst via denne, og for AK. 7.2. Felles lekeareal Felles lekeplass er felles for boenheter i B7 nordøst for Kleveveien, samt leilighetsbygg sørøst for denne (utenfor planavgrensningen). 7.3. Felles grøntanlegg Det tillates ikke oppført bygninger her. Tilrettelegging med benker og bord kan tillates. Området er felles for omkringliggende boligenheter i nedre del av Persheia som har en naturlig tilknytning til grøntanlegget. 8. KOMBINERTE FORMÅL 12
8.1. Bolig/Forretning/Kontor (BFK1 BFK3) For områdene BFK1 og BFK2 må det utarbeides detaljreguleringsplan. Detaljreguleringsplan må blant annet vise avkjørsel, parkering, byggegrenser og eventuelt lekeareal dersom det planlegges boligenheter. Lekearealet skal da tilfredsstille kravene til nærlekeplass i Mandal kommunes retningslinjer for barn og unge, samt tilhørende norm. Lekearealet skal være på bakkenivå. Dersom det planlegges boligenheter skal detaljreguleringsplanen også vise et felles grøntanlegg. Dette kan gjerne knyttes opp mot lekearealet, og skal være felles for beboerne. Dette grøntanlegget skal sammen med lekearealet ha et minimum areal på 400 kvm. Felles grøntanlegg skal også ligge på bakkenivå. Området skal nyttes til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Det tillates forretninger med tilhørende reparasjonsvirksomhet/verksted. Virksomhetene skal ha hovedinngang fra offentlig vei. Areal for forretning/kontor skal utformes med en brutto etasjehøyde på minimum 3,5 meter. Dersom eksisterende eneboliger skades av brann, eller disse av andre grunner må rives, tillates det gjenoppføring. Dette betinger at det ikke tilføyes ytterligere boenheter enn det som eksisterer fra før. I området skal det legges til rette for plasskrevende varehandel. Det tillates ikke etablering av forretninger som basert på størrelse og forretningens art naturlig kan høre hjemme i sentrum/kjøpesenteret. Boliger skal ha minimum 20 kvm. uteareal pr. boenhet. Utearealet kan være på terrasse/balkong. Parkering og varelevering skal løses innenfor det enkelte området. BFK1-BFK2 For området tillates det en utnyttelse på %BYA=70 %. Bebyggelse i område BFK1 BFK2 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +12,2 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 9,7. meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. Bygg kan ha flatt tak, saltak eller pulttak. Bestemmelser om høyde på bygg gjelder ikke piper, ventilasjonshetter, heishus og lignende. Ny bebyggelse i område BFK1-BFK2 må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. BFK3 For området tillates det en utnyttelse på %BYA=40%. Bebyggelse i område BFK3 skal oppføres med saltak. Maksimal tillatt mønehøyde er på kote +21 moh. Maksimal tillatt gesimshøyde er på kote +18,5 moh. Universell utforming og tilgjengelighet 13
Første etasje kan kun benyttes til forretning. 100 % av areal avsatt til forretnings- og kontorformål skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Minimum 50 % av arealet avsatt til boligformål, i hver bygning, skal tilfredsstille kravene til tilgjengelighet. Minimum 50 % av boligenhetene skal også ha alle hovedfunksjoner på samme plan. Det må vises i detaljreguleringsplan hvilke boenheter dette skal gjelde for. Støy Ved oppføring av nye boliger i BFK1-3 skal det gjennomføres en støyfaglig utredning. Denne skal vise at følgende krav overholdes: Maksimalt støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk 55 L den Maksimalt støynivå utenfor soverom, natt kl. 23-07 70 L 5AF Nye boenheter skal være gjennomgående, slik at det sikres at soverom og uteplass kan legges mot en stille side. Det kan ikke oppføres nye boenheter i rød sone. Hvis en bolig på grunn av brann eller andre forhold må rives, kan det oppføres en ny boenhet som erstatning for den som rives. Den nye boenheten må ha forskriftsmessige støyforhold både inne i boligen og på boligens uteplass. 8.2. Forretning/Kontor (FK1-FK15) For de enkelte delområdene må det utarbeides detaljreguleringsplan. Detaljreguleringsplan må blant annet vise avkjørsel, parkering og byggegrenser. I tillegg skal det, for de delområdene som grenser til boligområder, gjøres detaljerte støyberegninger for det konkrete prosjektet, knyttet til varelevering, ventilasjon osv. Området skal nyttes til kombinert formål forretning/kontor. Det tillates forretninger med tilhørende reparasjonsvirksomhet/verksted. Virksomhetene skal ha hovedinngang fra offentlig vei. Areal for forretning/kontor skal utformes med en brutto etasjehøyde på minimum 3,5 meter. I området skal det legges til rette for plasskrevende varehandel. Det tillates ikke etablering av forretninger som basert på størrelse og forretningens art naturlig kan høre hjemme i sentrum/kjøpesenteret. For områdene tillates det en maksimal utnyttelse på %BYA=70 %. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Varelevering skal løses innenfor det enkelte området/den enkelte tomt. Ved utforming av detaljreguleringsplan for område FK1, FK4, FK5, FK14, FK15 må det innhentes geologiske vurderinger på skjæringer. Vurderingene skal ta for seg fare for ras og utglidninger. Før byggetillatelse gis må det kunne dokumenteres at det ikke er fare for ras og utglidninger. Første etasje kan kun benyttes til forretning eller reparasjonsvirksomhet/verksted. 100 % av areal avsatt til forretnings- og kontorformål skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Bygg kan ha flatt tak, saltak eller pulttak. 14
Høyder Bestemmelser om høyde på bygg gjelder ikke piper, ventilasjonshetter, heishus og lignende. FK1 Bebyggelse i område FK1 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +13 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5. meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK2-FK3 Bebyggelse i område FK2 FK3 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +13 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5. meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK4 Bebyggelse i område FK4 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +16,5 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 14 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt fire etasjer. FK5 Bebyggelse i område FK5 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +29 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 14 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt fire etasjer. FK6 Bebyggelse i område FK6 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +16,5 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK7 Bebyggelse i område FK7 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +14,5 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK8 og FK 9 Bebyggelse i område FK8 FK9 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +13 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5. meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK10-FK12 Bebyggelse i område FK10 FK12 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +13 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5. meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK13 Bebyggelse i område FK13 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +16,5 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 10,5 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt tre etasjer. FK14-FK15 15
Bebyggelse i område FK14 FK15 skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote +16,5 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 14 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt fire etasjer. 8.3. Forretning/Kontor/Allmennyttig forsamlingslokale (FKA) For delområdet må det utarbeides en detaljreguleringsplan. Detaljreguleringsplanen må blant annet vise avkjørsel, parkering, byggegrenser. Området skal nyttes til kombinert formål forretning/kontor/allmennyttig forsamlingslokale. Det tillates forretninger med tilhørende reparasjonsvirksomhet/verksted. Virksomhetene skal ha hovedinngang fra offentlig areal. Areal for forretning/kontor skal utformes med en brutto etasjehøyde på minimum 3,5 meter. I området skal det legges til rette for plasskrevende varehandel. Det tillates ikke etablering av forretninger som basert på størrelse og forretningens art naturlig kan høre hjemme i sentrum/kjøpesenteret. Bebyggelse i område FKA skal oppføres med maksimal møne- og/eller gesimshøyde på kote + 19 moh. Forskjell mellom topp grunnmur og møne eller gesims skal ikke overstige 14 meter. Bygg kan oppføres med maksimalt fire etasjer. Bygg kan ha flatt tak, saltak eller pulttak. Bestemmelser om høyde på bygg gjelder ikke piper, ventilasjonshetter, heishus og lignende. For området tillates det en maksimal utnyttelse på %BYA=70 %. Ny bebyggelse må plasseres med topp grunnmur på minimum kote +2,5 moh. Ved utforming av detaljreguleringsplan for område FKA må det innhentes geologiske vurderinger på skjæringer. Vurderingene skal ta for seg fare for ras og utglidninger. Før byggetillatelse gis må det kunne dokumenteres at det ikke er fare for ras og utglidninger. Varelevering skal løses innenfor det angitte området. Første etasje kan kun benyttes til forretning. 100 % av areal avsatt til forretnings- og kontorformål skal tilfredsstille kravene til universell utforming. I området er det innregulert en offentlig vendehammer. Ved detaljregulering kan denne justeres i plassering, men den kan ikke fjernes fra området. Ved utforming av detaljreguleringsplan må det innhentes geologiske vurderinger på skjæringer. Vurderingene skal ta for seg fare for ras og utglidninger. Før byggetillatelse gis må det kunne dokumenteres at det ikke er fare for ras og utglidninger. Mandal 16.05.09 Sist revidert 12.12.12 16