ARENDAL KOMMUNE Plan, byggesak, utvikling og landbruk Q2 Arkitekter AS Dato: 28.10.2013 Solåsveien 8C Vår ref: 2013/6124-7 4843 ARENDAL Deres ref: TILLATELSE TIL TILTAK Arkivkode: 205/875 Saksbeh.: Liv Cathrine Sælsbråten Tlf.: 37013970 Tiltakssted: Solliåsen 44 Gnr/Bnr: 205/875 Tiltaket: Oppføring av enebolig og garasje Tiltakshaver: Marte G.Løvdal og Semir Pachariz Ansvarlig søker: Q2 Arkitekter AS Saksdokumenter: Datert: Mottatt: Søknad om tillatelse til tiltak (ett-trinn) 29.7.2013 1.8.2013 Opplysninger om tiltakets ytre rammer 1.8.2013 Følgeskriv 29.7.2013 1.8.2013 Merknad fra eier av gnr/bnr: 205/863 14.7.2013 1.8.2013 Gjenpart og Kvittering for nabovarsling 3.7.2013 1.8.2013 Tilsvar til merknad 29.7.2013 1.8.2013 Tegninger 3.7.2013 1.8.2013 Situasjonsplan 1.7.2013 1.8.2013 Terrengprofil 3.7.2013 1.8.2013 Gjennomføringsplan 29.7.2013 1.8.2013 Gjennomføringsplan (revidert) 10.9.2013 13.9.2013 Gjennomføringsplan (revidert) 25.10.2013 25.10.2013 Søknad om dispensasjon 13.9.2013 Redegjørelse vedrørende støyprosjektering 25.10.2013 25.10.2013 Nytt nabovarsel 30.8.2013 13.9.2013 Søknad om ansvarsrett fra Q2 Arkitekter AS 25.10.2013 25.10.2013 (revidert) Søknad om ansvarsrett fra Tvedestrand Bygg AS 24.7.2013 1.8.2013 Søknad om ansvarsrett fra Brødrene Knutsen 24.7.2013 1.8.2013 Maskin AS Søknad om ansvarsrett fra Erling Olsen AS 24.7.2013 1.8.2013 Søknad om ansvarsrett fra Ingeniør Morten H. 29.7.2013 1.8.2013 Storm Søknad om ansvarsrett fra Total Service AS 29.8.2013 13.9.2013 Kopi av tilkoplingstillatelse samt situasjonskart med stikkledninger 13.9.2013 15.10.2013 Side 1 av 6 Kontaktinformasjon: www.arendal.kommune.no telefon: 37 01 30 00 postmottak@arendal.kommune.no Postadresse: Postboks 780, Stoa 4809 Arendal Sam Eydes plass 2 Organisasjon: Org.nr.: 940493021 IBAN: NO3063120504241 SWIFT: NDEANOKK Bank: Nordea bankkontonr.: 6312 05 04241
Ansvarlig søker: Foretaket Q2 Arkitekter AS er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. VEDTAK: Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt 3.1 for oppføring av garasje som tilbygg til bolig på gnr/bnr: 205/875. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Vinduer i garasjens fasade mot gnr/bnr: 205/863 tas bort. Takterrasse på garasjen reduseres med minimum 2 meter mot naboeiendommen gnr/bnr: 205/863. Kommunen gir tillatelse for oppføring av enebolig og garasje på gnr/bnr: 205/875. Samtlige foretak innvilges ansvarsrett i tråd med søknader. Gebyr: Det påløper saksbehandlingsgebyr med kr. 21.935. Faktura ettersendes tiltakshaver. Gebyrberegningen fremgår nedenfor. Nærmere om tiltaket: Det omsøkte tiltaket omfatter en enebolig med garasje. Garasje og bolig vil få et mellombygg, slik at garasjen oppføres som et tilbygg til bolig. Tiltaket utgjør til sammen et bebygd areal på 126 m 2, boligen får et BRA på 142 m 2, garasjen 32 m 2. Det opplyses at kote ferdig gulv 1.etg bolig vil bli 42,8 m.o.h. og kote for garasjegulvet blir 42,2. Arealplanstatus: Den omsøkte eiendommen er omfattet av reguleringsplanen for Solliåsen, Roligheten, vedtak i kraft 25.9.2008. Dispensasjonssøknaden: Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Tomten som skal bebygges har en svært spesiell form og det er tegnet inn byggelinjer som begrenser plasseringsmulighetene for bebyggelsen ytterligere. Det er planlagt et hus med en forholdsvis beskjeden grunnflate. Arealet som blir igjen til parkering og garasje er også svært beskjedent. I henhold til parkeringsvedtektene kreves det to parkeringsplasser på egen eiendom. Videre kreves en viss avstand mellom veiareal og garasjen. Som prosjekterende Side 2 av 6
synes jeg det er vanskelig å finne en annen løsning som gir mulighet til to parkeringsplasser på eiendommen. Det er også forventninger i dag om å kunne bygge en garasje med to biloppstillingsplasser på en eiendom som dette. Størrelsen på tomten og utearealene er også beskjedne. Vi har derfor valgt å legge til rette til terrasse på deler av 2. etasje i huset, samt garasjetaket. Vi har planlagt denne løsningen for å gi boligen en rimelig god kvalitet i forhold til uteareal mot sør og vest. Nabomerknader: Det er mottatt merknad i fra eier av gnr/bnr: 205/863: Viser til Planbestemmelser for Solliåsen punkt 3.1 der det påpekes at frittliggende garasje og med bebygd areal under 50 kvm, kan plasseres inntil tomtegrense. I forhold til hva nabovarselet for bruksnr 875 viser, er garasjen i tilknytning til huset + at taket på garasjen er tiltenkt terrasse - jeg mener da det ikke lengre oppfyller kravet til å kalles frittliggende garasje. Viser til Plan- og bygningsloven. I tillegg er det vinduer i garasjen som vender mot bruksnr 863, noe Plan- og bygningsloven sier tydelig at 1,25 meter er avstand fra grense til garasje med vinduer vendt mot grensen. Dette må det tas hensyn til. Det er også ønskelig med en vurdering/plan på hvordan vedlikeholdsarbeid på evt rekkverk/vegg/vinduer er tenkt uten å måtte bevege seg inn på bruksnr 875. I tilegg er pkt 3.5 tydelig på at bebyggelsen skal ha ensartet arkitektur. Nybygget på bruksnr 875 mener jeg ikke er i samsvar med ovennevnte pkt. Adkomst/avkjørsel: Eiendommen har adkomst til offentlig veg som er opparbeidet og åpen for alminnelig ferdsel. Vannforsyning og avløp: Det foreligger tilkoplingstillatelse til offentlig vann- og avløpsanlegg datert 13.9.2013. Ansvarsfordeling: Foretak: Funksjon/tiltaksklasse: Beskrevet ansvarsområde: Q2 Arkitekter AS PRO/1 Arkitekturfaglig prosjektering, støyprosjektering Tvedestrand Bygg AS PRO/1, UTF/1 Konstruksjonsteknisk prosjektering, utførelse av mur- og tømrerarbeider Brødrene Knutsen Maskin AS UTF/1 Utføring av grunn- og terrengarbeider Erling Olsen AS PRO/1, UTF/1 Prosjektering og utførelse av sanitæranlegg Ingeniør Morten H. Storm KTR/1 Uavhengig kontroll våtrom og lufttetthet Total Service AS PRO/1, UTF/1 Prosjektering og utførelse av ventilasjonsanlegg Side 3 av 6
Kommunens vurdering: Dispensasjonsspørsmålet: Det søkes som nevnt foran om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt 3.1 for oppføring av garasje som tilbygg til boligen, med garasjen plassert i nabogrense. Det opplyses at takoverbygget som sammenføyer garasje og bolig brannisoleres. Som det fremgår av pbl 19-2 kan kommunen ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre heter det: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Garasjen søkes oppført slik reguleringsplanen viser, plassert i nabogrensen. Det som utløser dispensasjonsbehovet her er det faktum at garasjen søkes oppført sammenføyd med bolig. Av dispensasjonsbegrunnelsen fremgår det at det på bakgrunn av størrelsen på tomten og det at utearealene er nokså beskjedne er valgt å legge til rette for terrasse på deler av 2.etg. i huset samt, på garasje taket. Kommunen finner at det faktum at garasjen er sammenbygd med boligen ikke i seg selv utgjør noen vesentlig stor ulempe for nabo, og kommunen finner heller ikke at dette medfører en tilsidesettelse av hensynene bestemmelsen er ment å ivareta. Derimot finner kommunen at bruken av taket på garasjen som takterrasse må kunne sies å utgjøre en forskjell for nabo, i forhold til det hensikten med denne bestemmelsen om garasje plassering opprinnelig er ment å være. Kommunen finner å kunne godkjenne dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 3.1 for å bygge garasjen sammenføyd med boligen, men finner det nødvendig å knytte vilkår til denne tillatelsen. Dispensasjon gis derfor på vilkår om at vinduer i garasjens fasade mot gnr/bnr: 205/863 tas bort, og at takterrasse på garasjen reduseres med minimum 2 meter mot naboeiendommen gnr/bnr: 205/863. Utforming/tilpassing: Nabo påpeker i sin merknad at garasjen som søkes oppført er i strid med reguleringsbestemmelsen pkt 3.1 og at nybygget er i strid med bestemmelsen pkt 3.5 om ensartet arkitektur. Den omsøkte bolig og garasje søkes oppført med flatt tak. Dette er en utforming som skiller seg fra tidligere godkjente boliger innenfor reguleringsplanen. Fra reguleringsplanens bestemmelse pkt 3.5 fremgår følgende: Bebyggelse innenfor et område skal ha ensartet arkitektur og et felles fasadeuttrykk. Frittliggende garasje skal ha samme takvinkel som bolighuset og tilpasses dette i materialvalg og form. Bestemmelsen det henvises til er etter kommunens skjønn noe vag. Men da planområdet er delt inn i ulike delområder, tolker kommunen det dit hen at denne bestemmelsen henviser til hvert enkelt delområde, i dette tilfellet B 2. Da delområdet kun består av 2 tomter, og nabotomten enda ikke er bebygd, kan ikke kommunen se at tiltaket skal være i strid med Side 4 av 6
planen på dette punktet. Kommunen finner ikke grunnlag for å kunne imøtekomme nabo sine merknader vedrørende utforming. Når det gjelder forholdet det søkes om dispensasjon i fra har kommunen som nevnt ovenfor funnet det nødvendig å sette vilkår ved garasjens utforming for å ivareta interessene for den fremtidige bebyggelse på naboeiendommen. Ansvar, kontroll, tiltaklasser m.v.: Foretakene Q2 Arkitekter AS, Brødrene Knutsen Maskin AS, Erling Olsen AS, Ingeniør Morten H. Storm innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretakene er dermed kvalifisert for omsøkt ansvar. Tvedestrand Bygg AS og Total Service AS må basere ansvarsrett på lokal foretaksgodkjenning, hvilket er søkt om. Foretaket har egenerklært nødvendig utdanning og praksis for å kunne innvilges lokal foretaksgodkjenning/ansvarsrett for aktuelt ansvar. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. Med hilsen Liv Cathrine Sælsbråten Saksbehandler Kopi til: Marte Løvdal og Semir Pachariz Hasselbakken 6 4816 KOLBJØRNSVIK Kari Janne Lie Solliåsen 1 B 4818 FÆRVIK Vedlegg: Opplysningsskriv om klage Side 5 av 6
Arendal kommune Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal postmottak@arendal.kommune.no Denne meldingen gir viktige opplysninger til den som ønsker å påklage den avgjørelsen som er truffet Hvem kan De klage til? Klagefrist Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Utsetting av gjennomføring av vedtaket Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klage til Sivilombudsmannen Klagen sendes til kommunen, som skal foreta en vurdering før den sendes klageinstansen, som er Fylkesmannen. Klagefristen er tre 3 uker fra den dag De mottok vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at de kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, og da må De oppgi årsaken til at De ønsker det. Dersom De mener vi ikke har begrunnet vedtaket vårt, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. De må presisere - Hvilket vedtak De klager over - Årsaken til klagen - Den eller de endringer som De ønsker - Eventuelt andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort (oppsettende virkning). Med visse begrensinger har De rett til se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningsloven 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med oss. De vil da få nærmere veiledning om adgang til å klage, om fremgangsmåten og om reglene for saksbehandlingen. De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Hvis vedtaket er blitt endret til Deres fordel, kan De etter forvaltningsloven ha krav på å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. Klageinstansen vil orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Hvis De mener at De har vært utsatt for urett fra den offentlige forvaltnings side, kan De klage til Stortingets ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen kan ikke selv endre vedtaket, men kan gi sin vurdering av hvordan den offentlige forvaltningen har behandlet saken, og om det er gjort eventuelle feil eller forsømmelser. Dette gjelder likevel ikke saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De nå får Deres klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De derfor ikke senere bringen saken inn for Sivilombudsmannen. En eventuell klage sendes til: Arendal Kommune, Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal Side 6 av 6