ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI 2014 Nøkkeltall Innhold TUSEN KRONER 2014 2013 2012 2011* 2010** Omsetning 350 926 309 290 177 890 194 051 144 159 Driftsresultat 23 209 19 764 11 123 11 177 14 346 Resultat før skatt 25 270 21 664 12 740 12 158 15 090 Årets resultat 18 482 15 569 9 426 8 728 10 862 Driftsmargin 6,6 % 6,4 % 6,3 % 5,8 % 10,0 % Totalkapital 115 010 95 481 67 811 53 219 82 253 Egenkapital 24 082 23 850 22 113 13 876 29 867 Egenkapitalandel 20,9 % 25,0 % 32,6 % 26,1 % 36,3 % Gjennomsnittlig antall årsverk 35,4 31,3 25,3 22,0 18,7 H-verdi egen produksjon*** 7,0 0,0 0,0 11,0 0,0 H-verdi ekstern produksjon 0,0 8,0 6,0 4,2 15,5 H-verdi totalt 4,4 4,9 4,4 7,2 8,3 * Proforma regnskap, som består av regnskap for gamle Optimo Prosjekt 01.01. - 25.05 og Insenti 26.05-31.12. ** Gjelder gamle Optimo Prosjekt *** Der Insenti står ansvarlig for all byggeplassadministrasjon Nøkkeltall Side 2 Vi følger planen Side 4 Fakta om Insenti Side 5 Forretningsidé, visjon, verdier og mål Side 6 Miljøpolicy og mål Side 7 Byggherrestyrte delentrepriser - En fleksibel entreprisemodell Side 8 Byggherrestyrte delentrepriser er billigere for byggherren Side 10 Overleverte bygg i 2014 og 2015 Side 12 En ny bydel vokser frem i Bjørvika Side 15 Diagonale: Studenter og kontor Side 16 Tomtebrygga: Boliger, hotell og kontor Side 17 Noen fakta om Bjørvika Side 18 Hvem var Dronning Eufemia? Side 19 Insentis styre og ledelse Side 20 Våre referanseprosjekter Side 22 Årsregnskap 2014 for Insenti AS Side 25 Forsideillustrasjon: Mir/LPO Arkitekter AS/Estudio Herreros SLP INSENTI FLYTTER Vi har vokst ut av våre nåværende lokaler. Fra 1. juni er vi på plass i nye lokaler. Men vi flytter ikke langt. Vi flytter over krysset til Backegården, og vår besøksadresse blir Akersgata 45, 5. etasje. Postadressen blir Insenti AS, Akersgata 45, 0158 Oslo. Foto: Akershus Eiendom 2 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 3
LEDER Vi følger planen INSENTI Fakta om Insenti Insenti fikk et betydelig løft i omsetningen fra 2012 til 2013, hvor omsetningen økte fra kr 178 mill til kr 309 mill. Det er gledelig at veksten fortsatte i 2014 og at vi passerte kr 350 mill i omsetning og kr 23 mill i driftsresultat. Det er spesielt økt etterspørsel etter vår byggemodell som bidrar til omsetningsøkningen. I 2014 har vi vært engasjert i tre store byggeprosjekter med vår gjennomføringsmodell, og våre tjenester innenfor prosjektutvikling, prosjektledelse og KS/HMS blir etterspurt av stadig flere byggherrer. Vi følger den planen vi la i 2012, og en hyggelig konsekvens av planen er at vi vokser ut av våre lokaler. Insenti er derfor på flyttefot og fra 1. juni er vi på plass i større lokaler i Akersgata 45. I denne årsrapporten presenterer vi vår byggemodell for byggherrestyrte delentrepriser, som har mange fordeler for byggherren kontra en totalentreprise. Den er generelt mer fleksibel, og vår erfaring er at dette blir billigere for byggherren. Modellen gir også rask oppstart av prosjektet. Insenti har gjennomført 15 større prosjekter i denne modellen, og vår track record viser at disse prosjektene med få og små unntak er blitt billigere enn vedtatte budsjetter. I Bjørvika er en ny bydel i ferd med å vokse frem. Fra å være et lite tilgjengelig område er Bjørvika på vei til å bli en spennende bydel med moderne arkitektur. Insenti er engasjert i to prosjekter Diagonale og Tomtekaia og i årets rapport presenterer vi disse spesielt og Bjørvika generelt. Insenti AS ble etablert 1. januar 2001. Insenti er en ledende aktør innen prosjektutvikling og prosjektledelse, herunder ledelse av byggherrestyrte delentrepriser, i Oslo og Akershus. Insenti har siden oppstarten gjennomført en rekke betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer. Selskapet har ledet gjennomføringen av kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus, undervisningsbygg, rettsbygninger og boliger, både som nybygg og rehabilitering. Siden oppstarten er det utført og under utførelse ca. 500.000 m 2 næringsarealer og ca. 1.000 boliger. Insentis første byggeprosjekt, Alnafossen kontorpark, fikk byggherreprisen for 2003. Insenti er blitt kåret til Gasellebedrift i 2005, 2006, 2008, 2009 og 2010. Organisasjon: STYRE DAGLIG LEDER Insenti er miljøsertifisert i henhold til NS-EN ISO 14001:2004 Miljøstyringssystemer av DNV GL. Insenti har sentral godkjenning for følgende områder: Utførelse av Overordnet ansvar for utførelse (bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 2. Kontroll av Overordnet ansvar for utførelse (bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 2 Prosjektering av Miljøsanering i tiltaksklasse 3. Utførelse av Riving og miljøsanering i tiltaksklasse 3. Prosjektering av Overordnet ansvar for prosjektering (bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 3. Søker i tiltaksklasse 2. Utsiktene for 2015 er gode, selv om vi helt klart befinner oss i et svakere marked. Vi har solgt mesteparten av vår kapasitet innenfor prosjekt- og prosjekteringsledelse og gjennomføringskapasitet med vår byggemodell. Insenti skal i tiden fremover gjennomføre flere nybygg i byggherrestyrte delentrepriser, noe som gir en dreining fra rehabilitering mot nybygg. Vi forventer derfor en tilfredsstillende omsetnings- og resultatutvikling i 2015. Foto: Tove Lauluten ØKONOMI KVALITETSSJEF KONTORLEDER Bjørn R. Grepperud Daglig leder PROSJEKT- UTVIKLING KVALITET, SIKKERHET & HMS PRODUKSJON 4 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 5
7 INSENTI Forretningsidé, visjon, verdier og mål MILJØ Miljøpolicy Insenti skal bistå sine oppdragsgivere med å finne de beste miljøvennlige løsningene for deres byggeprosjekter. Vi skal være byggherrens foretrukne samarbeidspartner for prosjekter med høyt miljøfokus. Vår forretningsidé: Ledelse og rådgivning som gir fornøyde kunder i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter. Vår visjon: Byggherrens foretrukne samarbeidspartner! Våre verdier: Kompetent Løsningsorientert Pålitelig Kundefokusert Våre mål: Insenti skal Utvikle og tilrettelegge for organisk vekst. Utnytte markedsmuligheter som oppstår. Kunne gå inn på eiersiden i utvalgte eiendomsprosjekter. Ha en variert og sammensatt kundeportefølje. Gi kundene trygghet. Ta ansvar og levere minst som forventet. Utvide produktspekteret. Prioritere byggherrestyrte delentrepriser fremfor entreprenørrollen. Bevare medarbeidernes høye kompetanse. Bistå våre oppdragsgivere med å velge miljøvennlige løsninger. Gjennomføre prosjektene uten personskader som medfører fravær eller arbeidsrelatert sykefravær. Ved kontinuerlig å stille krav til oss selv og våre samarbeidspartnere, skal vi bidra til å minimere miljøbelastningen ved gjennomføringen av prosjektene. Vår virksomhet skal overholde alle krav som stilles fra myndigheter, samt de krav vi har pålagt oss selv. Mål: Vi skal ha kompetanse og være oppdatert på miljøvennlige løsninger i vår bransje slik at vi kan bistå våre oppdragsgivere med å velge miljøriktige alternativer. Vi skal gjennom kontrakter og oppfølging på byggeplassene stille krav til våre leverandører for å redusere avfallsproduksjon og øke avfallssorteringen. Vi har som mål at minimum 85 % av alt avfall på byggeplass skal sorteres. Minimum 60 % av alle reiser foretatt til/fra og i arbeidet skal være ved bruk av offentlige transportmidler, sykkel eller gange. Alle våre leverandører skal benytte ProductXChange for styring av kjemikaliebruk på prosjektene våre. For å arbeide i tråd med vår policy og oppnå våre mål, sørger vi for å ha et miljøfokus på alle våre prosjekter. Der det er mulig, iverksettes det gode tiltak som gagner våre kunder samtidig som de bidrar til å bedre miljøet. 6 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 7
Modellen gir rask oppstart med suksessive innkjøp prosjekt B BYGGHERRESTYRTE DELENTREPRISER En fleksibel entreprisemodell Insenti utfører all ledelse av byggingen med egne ressurser. Vi leverer alle fellestjenester (rigg) og tar det overordnede ansvar for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA). Der vi tar på oss å gjennomføre byggingen gjøres dette som byggherrestyrte delentrepriser. Byggherrestyrte delentrepriser innebærer at oppdragsgiveren har en kontraktspart fra prosjektstart til ferdigstilt bygg. Oppdragsgiveren inngår avtale med Insenti og vi inngår avtaler med arkitekt, rådgivende ingeniører, fagentreprenører og leverandører. Insenti styrer prosjektet slik at det fullføres til avtalt tid, kostnad og kvalitet. Arild Vavik er avdelingsleder for Insentis produksjonsavdeling og sier at byggherrestyrte delentrepriser er en fleksibel entreprisemodell som lettere ivaretar endringer som skjer underveis i byggeprosessen. Vi ser ofte at det kommer nye brukere inn underveis i byggeprosessen eller at brukerne melder inn nye ønsker. Med byggherrestyrte delentrepriser kan brukervalg og endringer pågå samtidig som produksjonen pågår. Dette i motsetning til totalentrepriser, hvor all prosjektering bør være avsluttet før anbudsprosessen og innkjøpene starter, sier Arild Vavik. I byggherrestyrte delentrepriser gjøres innkjøpene suksessivt etter hvert som prosjekteringen blir ferdigstilt. Dette gir en smidig prosess for både byggherre og leietaker. Med byggherrestyrte delentrepriser kan brukervalg og endringer pågå samtidig som produksjonen pågår, sier Arild Vavik i Insenti. Prosjektering Reell prosjektering Brukervalg Totalentreprenør Anbud Reell prosjektering Brukervalg og endringer 100 % kjøp Innkjøp VERDI Mob. Innkjøp byggherrestyrte delentrepriser 100 % Byggherrestyrte delentrepriser gir rask oppstart med suksessive innkjøp. Den blå kurven representerer innkjøpene i et reelt byggeprosjekt. Eksempel på organisering av et større prosjekt. Organiseringen tilpasses hvert enkelt prosjekt. ARK Totalentreprise Byggherrestyrte delentrepriser Begge modellene Samarbeid RÅDGIVER BYGGHERRE PL GRUNNENTR. LEV. VINDUER RØRENTR. TID Byggherrestyrte delentrepriser 4 OSV. Opp til 40 entrepriser Dette er også en fleksibel modell dersom det blir endrede forutsetninger, for eksempel hvis det avdekkes ukjente forhold under riving eller graving eller hvis det blir utsettelser på grunn av forsinkelser i den offentlige behandlingen av byggesaken. Da kan fremdrift og ressursbehov justeres uten at dette medfører merkostnader for byggherren. Arild Vavik sier at Insenti har lang erfaring med gjennomføring av byggeprosjekter som byggherrestyrte delentrepriser. I forkant av et prosjekt utarbeider vi kalkyler som danner grunnlag for prosjektbudsjettet. Vår opparbeidede erfaring, kompetanse og tilstedeværelse i leverandørmarkedet bidrar til gode og realistiske budsjetter. Insenti er opptatt av at byggherren skal oppleve byggesaken med Insenti som en behagelig reise, og vi bruker derfor tiden på å løse byggesaken, ikke til å produsere endringsmeldinger. Åpenhet og tillit mellom Insenti og byggherren er en viktig forutsetning for et godt og langvarig kundeforhold, sier Arild Vavik, og fortsetter: Åpen bok gir byggherren løpende innsyn i prosjektets økonomiske utvikling, og byggherren betaler ikke for mer enn hva det koster, det er ingen skjulte påslag. -Vi legger også opp til at byggherren får påvirke entrepriseoppdelingen, og valg av tilbydere gjøres i samråd med byggherren. Insenti sørger for god konkurranse med minst tre tilbydere per entreprise, slik at byggherren får de beste prisene i markedet. ØKONOMI PROSJEKTERINGS- LEDER PROSJEKTLEDER DRIFTSLEDER 1 HMS BYGGHERRE INNKJØP DRIFTSLEDER 2 OSV. 8 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 9
BYGGHERRESTYRTE DELENTREPRISER Byggherrestyrte delentrepriser er billigere for byggherren Insenti har en imponerende merittliste å vise til. Av totalt 15 større prosjekter, er tolv prosjekter levert under budsjett mens de resterende er på budsjett eller marginalt over, sier Geir M. Aarstad, styremedlem i Insenti og med mer enn 25 års erfaring fra ulike lederstillinger innenfor eiendoms- og entreprenørbransjen. Jeg tror at hemmeligheten bak de gode resultatene kan tilskrives Insentis lange erfaring, gode kompetanse og kjennskap til leverandørmarkedet, noe som til sammen bidrar til realistiske prosjektbudsjetter. Dessuten er modellen i seg selv billigere for byggherren kontra en totalentreprise, sier Geir M. Aarstad. Begge entrepriseformene består av kost, byggeplassadministrasjon og fortjeneste, men i en totalentreprise legger entreprenøren til et risikopåslag på 3 10 %. Med byggherrestyrte delentrepriser faller dette risikopåslaget bort og blir en ren besparelse for byggherren, avslutter Geir M. Aarstad. RISIKOPÅSLAG 3-10% Risikopåslaget faller bort ved bruk av byggherrestyrte delentrepriser og blir en ren besparelse for byggherren, sier Geir M. Aarstad. BYGGHERRESTYRTE DELENTREPRISER FORTJENESTE BYGGEPLASSADM. TOTALENTRPRISE KOST 10 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 11
INSENTI Overleverte bygg i 2014 og 2015 Insenti har i 2014 og 2015 overlevert tre store byggeprosjekter til byggherrene Oslo Pensjonsforsikring, Norwegian Property og Entra Eiendom. KIRKEGATA 18 Kirkegata 18 og nabobygget Tollbugata 12 har gjennomgått en omfattende innvendig rehabilitering med skifte av bygningsmessige interiører og installasjon av nye tekniske anlegg. Kirkegata 18 har flere vernede arealer med stor kulturhistorisk og arkitektonisk verdi, og disse er bevart. Etter rehabiliteringen fremstår bygget som et moderne bygg. Bygget ble overlevert til byggherren, Oslo Pensjonsforsikring AS, i henhold til avtalt plan. Insenti har vært byggherrens prosjektleder og gjennomført rehabiliteringsarbeidene med byggherrestyrte delentrepriser. Som eier takker Oslo Pensjonsforsikring AS for et meget godt gjennomført prosjekt. Samarbeidet med Insenti har vært meget bra. Insenti har styrt prosjektet på en profesjonell og effektiv måte og vi har hatt en tett og god dialog gjennom hele prosjektet. Entreprisemodellen med byggherrestyrte delentrepriser har for oss gitt en enkel, oversiktlig og smidig gjennomføring av prosjektet, sier porteføljemanager Paul Børseth i Oslo Pensjonsforsikring. ØVRE TORV I Sandvika sentrum ble Kunnskapssenteret for Bærum kommune og Høgskolen i Oslo og Akershus tatt i bruk ved studiestart i august 2014. Den gamle bygningen på Øvre Torv ble totalrehabilitert inkludert et nytt større påbygg. Foruten undervisningslokaler er det også etablert kontorareal for utleie. Øvre Torv er blitt rehabilitert til et miljøriktig og energieffektivt bygg med tilleggsisolering av eksisterende fasader og tak, lavenergivinduer og nye tekniske anlegg. Insenti har vært byggherrens prosjektleder og bygget ble overlevert til Entra Eiendom til avtalt tid. KAIBYGG 1 Foto: Anne-Beth Jensen, Byggeindustrien Entreprisemodellen med byggherrestyrte delentrepriser har for oss gitt en enkel, oversiktlig og smidig gjennomføring av prosjektet, sier porteføljemanager Paul Børseth i Oslo Pensjonsforsikring. Kaibygg 1 på Aker Brygge har fått ny identitet. De fire opprinnelige byggene er blitt knyttet nærmere sammen for å gi store, sammenhengende og arealeffektive arbeidsplasser med godt dagslys fra flere sider. Det er etablert handelsarealer i kjeller, 1. og 2. etasje. Handelsarealene er en del av en diagonal som strekker seg fra Terminalbygget, via Verkstedhallen til Kaibygg 1. Diagonalen er blitt den nye handelsgaten på Aker Brygge. I 3. 6. etasje er det etablert moderne kontorer. Insenti har vært byggherrens prosjektleder og bygget ble overlevert til Norwegian Property til avtalt tid. 12 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 13
UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA En ny bydel vokser frem i Bjørvika «Visjonen er at Bjørvika som porten til Norges hovedstad skal fremstå som et uttrykk for moderne norsk bykultur og identitet i byggekunst, teknologi og bærekraftig byutvikling. Den nye bydelen skal være til glede og stolthet for hele Oslos befolkning, og bevisst bidra til å beskrive byens historiske utvikling fra opprinnelsen til det 21. århundre.» (Reguleringsplanen for Bjørvika Bispevika Lohavn, vedtatt i Oslo bystyre 27. august 2003) Insenti har gjennomført en rekke betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer: kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus, undervisningsbygg, rettsbygninger og boliger. Fra å være et område preget av biler, containere og lagerskur, skal Bjørvika utvikles til et flott område med spennende hoteller, butikker, boliger, kontor, kulturaktiviteter, uteliv og rekreasjonsmuligheter. Områdene i turkis viser HAV Eiendoms utviklingseiendommer. Illustrasjon: Vianova For noen år siden var Bjørvika utilgjengelig for folk flest. Området bestod av en svært trafikkert seksfelts motorvei, containere og høye gjerder. Gjennom den kjente trafikkmaskinen Bispelokket passerte det på det meste 140 000 biler i døgnet. Sjøsiden var nærmest utilgjengelig. Slik er det ikke nå. Selv om anleggsmaskiner og heisekraner dominerer området, er Bjørvika allerede blitt Oslos mest sentrale forretningsområde. Barcoderekken mot Oslo S. nærmer seg ferdigstillelse, og store bedrifter som bl.a. Deloitte, DNB, KLP, PricewaterhouseCoopers og Visma har flyttet inn i Barcode. Utviklingen av Bjørvika er den største satsingen på arbeidsplasser i Osloregionen. Totalt utgjør Bjørvikareguleringen areal til 45 000 arbeidsplasser. Men Bjørvika er mer enn Barcode. Operaen ble åpnet i 2008, i 2018 ferdigstilles Deichmanske hovedbibliotek og året etter åpner Munchmuseet. Samtidig som hovedbiblioteket ferdigstilles, vil de nye studentboligene innvies, og de nye leietakerne flytter inn i kontorbygget Diagonale. På dette tidspunktet vil det aller meste av infrastrukturen være på plass. Etter hvert kommer det hoteller, boliger, butikker, rekreasjonstilbud, flere kulturaktiviteter, allmenninger og uteliv. Et dødt og utilgjengelig område har gjennomgått en urbaniseringsprosess og blitt tilgjengelig for byens befolkning. Byen vinnes tilbake, noe som har vært politikernes kongstanke, og med utbyggingen av Bjørvika utvikles Oslos særpreg som fjordby ved at sjøsiden gjøres tilgjengelig og byen åpnes mot fjorden. 14 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 15
UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA Diagonale: Studenter og kontor HAV Eiendom AS og Thongård AS eier og utvikler Diagonale på felt A9 i Bjørvika. På nabofeltet (felt A8) utvikler Oslo kommune nye Deichmanske hovedbibliotek. Det er sammenhengende kjeller for felt A8 og A9 med noen fellesfunksjoner. Totalt er Diagonale på ca. 41 700 kvadratmeter BTA inkludert kjeller. En viktig milepæl ble nådd i februar 2015, da ble det første spadetaket tatt. Om tre år vil Diagonale være klar til innflytting for både studenter og kontorleietakere. Diagonale består av to bygg, som skilles av en diagonalgang mellom byggene. Den vestre delen av Diagonale skal utvikles til studentboliger for ca. 420 studenter. Bygget vil få åtte etasjer med studentboliger fra 3. til 10. etasje og kontor i 2. etasje. Boligarealet er ca. 14 750 kvadratmeter BTA. Den østre delen skal utvikles til kontor. Kontorbygget vil bestå av syv kontoretasjer fra 2. til 9. etasje. Toppetasjen blir noe mindre, men med takterrasse. Hovedinngangen blir fra Akerselvaallmenningen i øst. Her blir det trebrygger, vegetasjon og sitteflater som inviterer til opphold langs vannet. I begge Diagonale-byggene blir det publikumsrettet virksomhet i en høy førsteetasje med handel og bevertning. Det gjelder samtlige gateplan: Dronning Eufemias gate, Operagata, Nylandsveien, Tverrgata mot Deichmanske og i Diagonalgata mellom byggene. Fakta: Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter AS I diagonalgangen mellom studentboligene og kontorbygget blir det publikumsrettet virksomhet som handel og bevertning. I bakgrunnen ser man Operaen. Hovedinngangen blir fra Akerselva-allmenningen i øst. Her blir det trebrygger, vegetasjon og sitteflater som inviterer til opphold langs vannet. Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter AS UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA Tomtebrygga: Boliger, hotell og kontor Innenfor det kommende Munchmuseet, planlegger HAV Eiendom et flott boligområde mellom Akerselva og Stasjonsallmenningen. Området ligger ved travle Bjørvika holdeplass og har et hotell og forretningssenter. Formålet med byggeområdet er boliger, forretning, kontor, hotell, bevertning, allmennyttigformål (kultur, undervisning, idrett, serviceanlegg for småbåthavn) og garasjeanlegg. Illustrasjon: Mir/LPO Arkitekter AS/Estudio Herreros SLP Tomtebrygga vil bli liggende ved travle Bjørvika holdeplass. Når Bjørvika er ferdig utviklet, blir det 100 000 kollektivreisende per dag. I bakgrunnen sees det kommende Munchmuseet. Illustrasjon: Mir/LPO Arkitekter AS/Estudio Herreros SLP Tomtebrygga har et bruksareal på inntil 19.000 m 2. Minimum 30 % av bruksarealet skal være bolig. 1. og 2. etasje er forbeholdt forretningslokaler, mens øvrige etasjer blir kontor og boliger. Maksimalt antall etasjer er 9. Fasadene skal gis en småskalert utforming med høy grad av variasjon, fasadesprang, relieffvirkning og med bruk av mer enn to materialer. Inntil 40 % av fasadene kan være glass. Det skal være minimum 50 % grønne tak i form av sedummatter og/eller gress samt innslag av busker, trær og annen vegetasjon. Bygningene vil bli oppført med krav til passivhusnivå. Fakta: Brutto areal: Ca. 26.000 m 2 BTA Ferdigstillelse: 2018 Arkitekt: Estudio Herreros SLP i samarbeid med LPO Arkitekter AS Entrepriseform: Ikke bestemt Byggherre: B1 Tomtebrygga AS ved HAV Eiendom AS Insentis rolle: Byggherrens prosjektledelse På Tomtebrygga blir det forretningslokaler i 1. og 2. etasje, mens de øvrige etasjene er forbeholdt kontor og boliger. Brutto areal: Ca. 41 700 m 2 BTA Ferdigstillelse: 2017/2018 Arkitekt: Lund Hagem Arkitekter AS i samarbeid med Atelier Oslo AS Entrepriseform: Generalentreprise (grunnarbeider); Totalentreprise Byggherre: A9 Palekaia AS ved HAV Eiendom AS og Thongård AS Insentis rolle: Prosjektledelse, prosjekteringsledelse og KS/HMS 16 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 17
NOEN FAKTA OM BJØRVIKA UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA Hvem var Dronning Eufemia? Sentralt i Bjørvika ligger hovedgaten Dronning Eufemias gate. Gjennom sin avgrensing mot Gamlebyen i øst og Kvadraturen i vest definerer den Bjørvikas øst-vestakse. 900 000 m 2 totalt utbyggingsareal 410 000 m 2 næringsareal skal utvikles, hvorav 65 000 m 2 næring og handel på gateplan. 20 000 arbeidsplasser 5 000 boliger 100 000 kollektivreisende per dag 30 000 mennesker vil ha en tilhørighet til Bjørvika, enten som arbeidsplass eller bolig Hovedgaten Dronning Eufemias gate er 700 m lang og 43 m bred Gaten er oppkalt etter Eufemia av Rügen, som var Norges dronning fra 1299 til 1312. Eufemia av Rügen ble trolig født rundt 1280. Våren 1299 ble hun gift med daværende hertug Håkon Magnusson og på høsten samme år ble hun kronet til Norges dronning. Hun døde 1. mai 1312 i Gamlebyen i Oslo. Eufemia ble gjennom ekteskapet med Håkon 5. tilknyttet middelalderbyen Oslo, som lå like øst for gateløpet som nå bærer hennes navn. Kroningen av Håkon 5. og Eufemia i Gamlebyen i 1299 var et av Dronning Eufemias gate er 700 meter lang og 43 meter bred og definerer Bjørvikas øst-vestakse. Deichmanske hovedbibliotek til høyre. Illustrasjon: Statens Vegvesen og Vianova flere grep som gjorde Oslo til en stadig viktigere by i rikssammenheng. Selve kardinalgrepet for Oslos del skjedde drøyt to år etter Eufemias død, da Håkon 5. formelt gjorde Oslo til Norges hovedstad. Det skjedde 31. august 1314, da Håkon utnevnte prosten i Mariakirken i Oslo til rikskansler og gav ham rikets segl til «evig tid». 18 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 19
INSENTI Styre og ledelse Fra venstre: Bjørn R. Grepperud, Sigurd Stensbråten, Vegard Foseid, Einar Enger, Rune Pedersen, Heidi M. Scheie og Geir M. Aarstad. Foto: Tove Lauluten Rune Pedersen f. 1967, avdelingsleder og styremedlem Pedersen har vært ansatt i Insenti siden 2005 og leder nå Prosjektutviklingsavdelingen i selskapet. Han har tidligere vært ansatt i Skanska Norge og Protan Tak. Pedersen er utdannet fra Byggteknisk Høyskole i Horsens, Danmark. Einar Enger f. 1950, styreleder Enger var konsernsjef i NSB i ti år frem til mai 2011 og har før dette lang erfaring som leder av ulike bedrifter innenfor landbrukssamvirket. Videre har Enger omfattende erfaring fra styrearbeid, og har vært styreleder i bl.a. Flytoget, Nettbuss, ROM Eiendom og arbeidsgiverforeningen Spekter. Enger var medlem av 22. julikommisjonen. Han er nå styreleder i Felleskjøpet Agri samt styremedlem i Innovasjon Norge, Sporveien Oslo og Oslo Universitetssykehus. Heidi M. Scheie f. 1963, styremedlem Scheie har bred ledererfaring som bl.a. administrerende direktør og konsernsjef i Sunkost, administrende direktør i Møbelringen, direktør i Rema 1000, kjededirektør i VIC og i utvikling og drift av kjøpesentra/ handelseiendom. Hun driver nå egen virksomhet innenfor eiendomsutvikling og rådgiving innen endringsprosesser. Scheie har styreerfaring fra bl.a. Møbelringen, Wright Trafikkskole, LSK, Ikano Finans og Norild. Geir Magne Aarstad f. 1960, styremedlem Aarstad har mer enn 25 års erfaring fra ulike lederstillinger innenfor eiendoms- og entreprenørbransjen. Fra 2004 til 2009 var han konsernsjef for Skanska Norge, og i perioden 2009 2011 var han konsernsjef for entreprenørselskapet i det Saudi-Arabiske selskapet Al Rahji Holding. Aarstad er styreformann i bl.a. Otium, Lønnheim, VB Agilis, Ølen Betong, Nabofellesskapet og Brekke & Strand Akustikk, samt styremedlem i bl.a. Stangeland-gruppen og Skanska Realinvest Eiendom. Sigurd Stensbråten f. 1975), styremedlem valgt av de ansatte Stensbråten har vært ansatt i Insenti siden 2007 og er nå prosjektleder/ anleggsleder. Tidligere har han arbeidserfaring som anleggsleder i Stensrud & Stensrud og Bermingrud, samt håndverksbakgrunn fra AF Gruppen. Vegard Foseid f. 1975), ansattes observatør i styret Foseid har vært ansatt som prosjekteringsleder i Insenti siden 2012. Han har prosjektledererfaring fra Undervisningsbygg Oslo, AF Gruppen og NCC. Foseid er utdannet Høgskoleingeniør fra Høgskolen i Sør- Trøndelag. Bjørn R. Grepperud f. 1959, daglig leder og styrets nestleder Grepperud har vært daglig leder i Insenti siden selskapet ble etablert i 2001. Han har tidligere vært ansatt i Norconsult, Multiconsult og Skanska Norge. Grepperud er utdannet sivilingeniør fra NTNU og bedriftsøkonom fra BI. Arild Vavik f. 1952, avdelingsleder Vavik har vært ansatt i Insenti AS siden 2007 og leder nå Produksjonsavdelingen i selskapet. Han har tidligere arbeidserfaring fra bl.a AF Gruppen, CM1 Byggpartner, Ragnar Evensen og egen praksis. Vavik er utdannet sivilingeniør fra University of Glasgow. Svein Erik Tverli f. 1967, økonomisjef Tverli har vært ansatt som økonomisjef i Insenti AS siden 2011. Han har tidligere arbeidserfaring fra ulike økonomistillinger i bl.a. Polaris Media, Scandinavia Online, Schibsted og Aftenposten. Tverli er utdannet siviløkonom fra Pacific Lutheran University. Kirsten Skaare f. 1969, kvalitetssjef Skaare har vært ansatt i Insenti AS siden 2011 og har ansvar for kvalitet, HMS, rekruttering og kompetanseutvikling. Hun har tidligere vært ansatt i Faveo Prosjektledelse, AF Gruppen, Mesta og Statens vegvesen Vegdirektoratet. Skaare er utdannet i statsvitenskap fra Universitetet i Oslo og NTNU. Foto: Tove Lauluten 20 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 21
REFERANSEPROSJEKTER Næring Kjørboparken, Sandvika Rehabilitering av ca 22.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Kjørboparken AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Alnafossen, Oslo Nybygg av ca 36.000 kvm som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse og byggeledelse. Kongens gate 18-20, Oslo Rehabilitering av ca 16.000 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Oslo Pensjonsforsikring AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Asker og Bærum Politihus, Sandvika Rehabilitering og nybygg av ca 14.000 kvm som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. Kongsveien 30, Oslo Rehabilitering av ca 7.000 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Avantor AS. Insentis rolle: SHA-koordinator utførelse. Fredrik Selmers vei 4, Oslo Rehabilitering av ca 38.000 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, byggeledelse, bygging og KS/HMS. Grenseveien 92, Oslo Rehabilitering av ca 14.700 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. Lossebalkongen, Oslo Rehabilitering av ca 2.400 kvm som ble ferdigstilt i 2014. Oppdragsgiver: Langkaia 1 AS. Insentis rolle: Prosjektledelse og bygging. Malmskriverveien 4, Sandvika Rehabilitering av ca 5.600 kvm som ble ferdigstilt i 2012. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Sandakerveien 64, Oslo. Rehabilitering av ca 14.000 kvm som ble ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Bertel O. Steen Osloeiendommer AS. Insentis rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Kirkegata 18, Oslo Rehabilitering av ca 18.000 kvm som ble ferdigstilt i 2015. Oppdragsgiver: Oslo Pensjonsforsikring AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Gullhaugveien 1-3, Oslo Rehabilitering av ca 12.600 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Avantor AS. Insentis rolle: SHA-koordinator utførelse. Middelthuns gate 29, Oslo Rehabilitering av ca 21.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse og byggeledelse. Skattens Hus, Sandvika Nybygg på ca 6.000 kvm som ble ferdigstilt i 2006. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. Øvre Torv 1, Sandvika Rehabilitering av ca. 15.000 kvm som ble ferdigstilt i 2014. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse og SHA. Hagegata 22, Oslo Rehabilitering av ca 12.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Midtveien 5, Rygge Rehabilitering av ca 6.000 kvm som ble ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Midtveien 5 AS v/furuholmen Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Storgaten 14, Lillestrøm Rehabilitering av ca 2.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. Økernveien 9, Oslo Rehabilitering av ca 9.500 kvm som ble ferdigstilt i 2012. Oppdragsgiver: Økernveien 9 Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Hagegata 23, Oslo Rehabilitering av ca 11.000 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Hagegata 23 Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Nydalen Energisentral, Oslo Nybygg av ca 700 kvm som ble ferdigstilt i 2014. Oppdragsgiver: Avantor AS. Insentis rolle: SHA-koordinator utførelse. Økernveien 11, Oslo Rehabilitering av ca 6.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse og bygging. Strømsveien 96, Oslo Rehabilitering av ca 18.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Kaibygg 1, Aker Brygge, Oslo Rehabilitering av ca. 30.000 kvm som ble ferdigstilt i 2015. Oppdragsgiver: Norwegian Property ASA. Insentis rolle: Prosjektledelse. Politihuset Romerike, Lillestrøm Nybygg av ca 5.000 kvm som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. Stovner Politistasjon, Oslo Påbygg av ny etasje på ca 1.400 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Tryvann Vinterpark, Oslo Nybygg av bl.a. driftsbygning. Oppdragsgiver: Tryvann Vinterpark AS. Insentis rolle: Prosjektledelse 22 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 23
REFERANSEPROSJEKTER Bolig PROSJEKTLEDELSE Årsregnskap PROSJEKUTVIKLING Brekkedammen, Oslo Nybygg av 76 leiligheter som ble ferdigstilt i 2011 og 2012. Oppdragsgiver: Brekkeveien 8 AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. Aslaks Hage, Oslo Nybygg av 84 leiligheter som ble ferdigstilt i 2005. Oppdragsgiver: Aslakveien Utvikling AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Herregårdsveien 4, Oslo Nybygg av 14 omsorgsleiligheter som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Oslo kommune AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Sameiet Aslakveien 18, Oslo Etablering av 39 utleie- og omsorgsleiligheter samt forretningslokale i eksisterende bygg, inkl påbygg av to etasjer. Ferdigstilt i 2003. Oppdragsgiver: Optimo AS. Insentis rolle: Prosjektledelse. KOMPETANSE MILJØ Tiedemannsjordet, Oslo Nybygg av 193 leiligheter som ble ferdigstilt i 2007 (byggetrinn 1) og 2008 (byggetrinn 2). Oppdragsgiver: Ferd Eiendomsinvest AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse. 24 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 25
INSENTI AS Styrets beretning for 2014 Insenti AS er en ledende aktør innen prosjektutvikling og prosjektledelse, herunder ledelse av byggherrestyrte delentrepriser, i Oslo og Akershus. Selskapet har siden oppstarten i 2001 gjennomført en rekke betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer. Selskapet har ledet gjennomføringen av kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus, undervisningsbygg, rettsbygninger og boliger, både som nybygg og rehabilitering. Siden oppstarten er det utført og under utførelse nærmere 500 000 m 2 næringsarealer og 1 000 boliger. Selskapets utvikling Omsetningen i 2014 ble på kr 350,9 mill mot kr 309,3 mill i 2013. Omsetningsøkningen kan tilskrives økt etterspørsel etter selskapets tjenester, spesielt innenfor byggherrestyrte delentrepriser. Driftsresultatet ble på kr 23,2 mill mot kr 19,8 mill i 2013. Finansresultatet ble på kr 2,1 (1,9) mill, og resultat før skatt ble på kr 25,3 mill mot kr 21,7 mill i 2013. Selskapet har hatt en god likviditet gjennom året. Styret er meget godt fornøyd med den økonomiske utviklingen. Det fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende kontantstrømsanalyse og noter gir etter styrets oppfatning et riktig uttrykk for selskapets finansielle stilling og resultat av virksomheten. Styret foreslår således at det fremlagte regnskap fastsettes som henholdsvis resultatregnskap og balanse. Regnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapets finansielle stilling Selskapets finansielle stilling vurderes som god. Likviditetsreserven - inkl. plasseringer i obligasjonsfond - var ved årsskiftet kr 54,9 (61,9) mill, som anses som tilfredsstillende. Selskapet har ikke rentebærende gjeld. Selskapets bokførte egenkapital per 31.12.2014 var kr 24,1 (23,9) mill, dvs. en egenkapitalandel på 20,9 % (25,0 %). Risikoforhold Markedsmessig risiko er knyttet til etterspørselen innenfor bygg/anleggs- og eiendomsmarkedet som påvirkes av nasjonale konjunkturer. Endringer i nasjonale konjunkturer vil ha vesentlig betydning for selskapets økonomi. Det er knyttet finansiell risiko til selskapets plasseringer i obligasjonsfond. Risikoen er lav da det kun investeres i fond som investerer i norske obligasjoner som er utstedt av banker, finansinstitusjoner, fylkeskommuner, kommuner, staten/ garantert av staten eller større norske bedrifter. Selskapet har solide kunder og selskapets kredittrisiko vurderes som lav. Selskapets likviditetsrisiko vurderes som lav da selskapet har god likviditet. Løpende investeringer egenkapitalfinansieres. Organisasjon og miljø Insenti AS hadde ved årsskiftet 36 (33) ansatte, hvorav 9 (8) kvinner. Arbeidsmiljøet er generelt godt. Selskapet fremmer likebehandling når det gjelder etnisk opprinnelse, kjønn og religiøs bakgrunn, slik at det ikke forekommer forskjellsbehandling i saker som for eksempel lønn, utviklingsmuligheter eller ansettelser. Sykefraværet i 2014 var 3,8 % (1,0 %). Økningen i sykefravær er ikke arbeidsrelatert. Korttidsfraværet er lavt. Ved sykdom av lengre karakter blir den enkelte ansatte fulgt opp etter definert linjeansvar. Selskapet driver sin virksomhet fra leide lokaler i Oslo. Insenti har en systematisk oppfølging av systemer for kvalitetssikring (KS) og helse, miljø og sikkerhet (HMS). Det er i løpet av året ikke inntruffet skader og/eller ulykker blant selskapets egne medarbeidere (H-verdi = 0). Selskapet har fulgt opp kravene om ikke å forurense det ytre miljø. Implisitt innebærer dette at selskapet skal ha oversikt og kontroll på potensiell miljørisiko tilknyttet virksomheten. Hensynet til ytre miljø er innarbeidet i selskapets styringssystemer. Påvirkningen av det ytre miljø er primært knyttet til energiforbruk, avfall, bruk av helse- og miljøfarlige stoffer, materialer og naturressurser samt forholdet til biologisk mangfold. Insenti er miljøsertifisert i henhold til NS-EN ISO 14000:2004 av DNV GL. Disponering av årsresultatet Årets resultat i Insenti AS ble kr 18,5 mill og foreslås disponert slik (tall i hele kroner): Avgivelse konsernbidrag: kr 18.250.000 Overføring annen egenkapital: kr 232.000 Sum disponering: kr 18.482.000 Utsiktene fremover Ordrereservesituasjonen per 31.12.2014 er på et tilfredsstillende nivå. Selskapets kapasitet innenfor byggherrestyrte delentrepriser er godt belagt. Markedsprognosene for 2015 tilsier en vekst i markedet for rehabilitering, ombygging og tilbygg (ROT). Selskapet anser Einar Enger Styreleder Heidi M. Scheie Oslo, 11. februar 2015 Styret i Insenti AS Rune Pedersen Sigurd Stensbråten sin kontraktsmodell som spesielt godt egnet for komplekse ombyggingsprosjekter, der fastpriskontrakter - på grunn av usikkerhet i mengde og tid - vanskelig lar seg beregne før igangsetting uten vesentlige risikopåslag for byggherren. Selskapet har en god ordresituasjon innenfor prosjekt- og prosjekteringsledelse, og selskapets ressurser er tilnærmet fullt ut sysselsatt gjennom hele 2015. Selskapets finansielle status er etter styrets oppfatning godt tilpasset den operasjonelle aktivitet og underliggende risiko. Resultatmessig forventes 2015 fortsatt å gi et tilfredsstillende resultat. Styret er meget tilfreds med årets resultat og retter en takk til ansatte og ledelse for godt utført arbeid i 2014. Bjørn R. Grepperud Nestleder /Daglig leder Geir M. Aarstad 26 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 27
INSENTI AS Resultatregnskap (Alle tall i 1.000 kroner) INSENTI AS Eiendeler (Alle tall i 1.000 kroner) Note 2014 2013 DRIFTSINNTEKTER Salgsinntekt 324 581 285 233 Andre driftsinntekter 12 26 345 24 057 Sum driftsinntekter 350 926 309 290 Note 31.12.14 31.12.13 ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Maskiner og inventar 4 256 414 Sum varige driftsmidler 256 414 DRIFTSKOSTNADER Kjøp av varer og tjenester 282 138 248 879 Personalkostnader 13, 14 39 400 34 661 Ordinære avskrivninger 4 295 322 Andre driftskostnader 10, 13 5 884 5 663 Sum driftskostnader 327 717 289 525 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap - - Andre langsiktige fordringer - - Sum finansielle anleggsmidler - - Sum anleggsmidler 256 414 DRIFTSRESULTAT 23 209 19 764 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Renteinntekt 332 495 Annen finansinntekt 5 1 770 1 439 Annen finanskostnad -41-34 NETTO FINANSPOSTER 2 061 1 900 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 25 270 21 664 Skattekostnad på ordinært resultat 15 6 788 6 095 ÅRSRESULTAT 18 482 15 569 OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer 8, 11 28 379 19 650 Andre kortsiktige fordringer 8 31 490 13 555 Sum fordringer 59 868 33 205 Markedsbaserte obligasjoner 5 40 549 40 625 Kontanter og bankinnskudd 6, 11 14 336 21 236 Sum omløpsmidler 114 754 95 066 SUM EIENDELER 115 010 95 481 Disponering av årsresultatet: Konsernbidrag 2-18 250-13 832 Overført annen egenkapital 2-232 -1 737 Sum overføringer og disponeringer -18 482-15 569 28 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 29
INSENTI AS Egenkapital og gjeld (Alle tall i 1.000 kroner) Note 31.12.14 31.12.13 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 2, 3 1 275 1 275 Sum innskutt egenkapital 1 275 1 275 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 2 22 807 22 575 Sum opptjent egenkapital 22 807 22 575 Sum egenkapital 24 082 23 850 GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 15 848 883 Sum avsetning for forpliktelser 848 883 Annen langsiktig gjeld Gjeld konsernselskaper - - Sum annen langsiktig gjeld - - Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 45 676 34 787 Forskudd fra kunder 8 53 53 Gjeld til konsernselskaper 7 25 000 19 211 Betalbar skatt 15 72 - Skyldig offentlige avgifter 2 890 2 454 Annen kortsiktig gjeld 9 16 388 14 243 Sum kortsiktig gjeld 90 079 70 747 Sum gjeld 90 928 71 630 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 115 010 95 481 Oslo, 11. februar 2015 Styret i Insenti AS INSENTI AS Kontantstrømanalyse (Alle tall i 1.000 kroner) Note 2014 2013 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter: Resultat før skattekostnad 25 270 21 664 Periodens betalte skatter - -4 425 Tap/(gevinst) ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger 4 295 322 Endring i kundefordringer ordinære 8-8 729 7 894 Endring i leverandørgjeld 10 890 16 344 Endring i forskudd fra kunder 8-53 Endring i investerings- eller finansieringsaktiviteter - - Endring i andre tidsavgrensninger -15 277-6 555 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 12 449 35 297 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter: Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 4-137 -147 Innbetalinger ved salg av anleggsaksjer Utbetalinger ved kjøp av anleggsaksjer Utbetalinger til andre investeringer 5-94 068-55 300 Innbetalinger fra andre investeringer 5 94 068 35 319 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -137-20 128 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter: Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld Innbetalinger av egenkapital Utbetalinger av utbytte Innbetalinger av konsernbidrag Utbetalinger av konsernbidrag 7-19 211-1 650 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -19 211-1 650 Einar Enger Styreleder Rune Pedersen Bjørn R. Grepperud Nestleder /Daglig leder Netto endring i kontanter/kontantekvivalenter -6 900 13 519 Kontantbeholdning per 31.12 6 21 236 7 717 Kontantbeholdning 6 14 336 21 236 Heidi M. Scheie Sigurd Stensbråten Geir M. Aarstad 30 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 31
INSENTI AS Noter til regnskapet Note 1 Regnskapsprinsipper Generelt Årsoppgjøret består av årsberetning, resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noteopplysninger. Årsoppgjøret utgjør en helhet. Regnskapet er avlagt i samsvar med aksjelov og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapet er basert på de grunnleggende prinsipper om historisk kost, sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og forsiktighet. Regnskapsprinsippene utdypes nedenfor. Klassifiseringsprinsipper Eiendeler som er ment omsatt innen kommende år, samt eiendeler som har direkte tilknytning til varekretsløpet, er klassifisert som omløpsmidler i balansen. Eiendeler bestemt for mer varig eie er klassifisert som anleggsmidler. Gjeld som skal betales innen kommende år er i balansen klassifisert som kortsiktig gjeld, mens gjeld som skal betales etter kommende år er klassifisert som langsiktig gjeld. Klassifisering av aksjer skjer på basis av investeringens motiv. Finansielt motiverte investeringer er klassifisert som omløpsmiddel, mens strategiske investeringer er ført under anleggsmidler. Inntektsføringsprinsipper Inntekter og kostnader som ledd i virksomheten av byggherrestyrte delentrepriser periodiseres i regnskapet etter produksjonsfremdrift for de angjeldende prosjekter. Selskapets øvrige inntekter og kostnader regnskapsføres på leveringstidspunktet for den enkelte vare eller tjeneste. VURDERING AV VESENTLIGE BALANSEPOSTER Fordringer Eksterne kundefordringer og andre eksterne fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringer. Bankinnskudd, kontanter og lignende Bankinnskudd, kontanter og lignende inkluderer kontanter, bankinnskudd og andre betalingsmidler med forfallsdato som er kortere enn tre måneder fra anskaffelse. Markedsbaserte obligasjoner Markedsbaserte obligasjoner er bokført til virkelig verdi på balansetidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Nedskrivningsplikt vurderes i de tilfeller virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivningen foretas hvis verdifallet ikke forventes å være forbigående. Tidligere års nedskrivninger reverseres i den utstrekning grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Leieavtaler Driftsmidler som leies på betingelser som i det vesentlige overfører økonomisk risiko og kontroll til selskapet (finansiell leasing), balanseføres under varige driftsmidler og tilhørende leieforpliktelse medtas som forpliktelse under rentebærende langsiktig gjeld til nåverdien av leiebetalingene. Driftsmiddelet avskrives planmessig, og forpliktelsen reduseres med betalt leie etter fradrag for beregnet rentekostnad. Kortsiktig og langsiktig gjeld Kortsiktig og langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fakturering ut over estimert produksjonsverdi knyttet til selskapets oppfølging av byggherrestyrte delentrepriser, klassifiseres som forskudd i balansen. Skattekostnad Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utliknet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Avvik til en skattesats på 27 % skyldes endelige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Virksomhetsområder Selskapet virksomhet er i hovedsak ledelse av byggeprosjekter i en modell av byggherrestyrte delentrepriser med tillegg av generell prosjekt- og prosjekteringsledelse og rådgivning knyttet til eiendomsutvikling. Note 2 Egenkapital (Alle tall i 1.000 kroner) Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital per 31.12.13 1 275 22 575 23 850 Årets resultat 18 482 18 482 Avgitt konsernbidrag (etter skatt) - -18 250-18 250 Egenkapital per 31.12.14 1 275-22 807 24 082 Note 3 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1.274.500,- består av 400.000 aksjer à kr 3,18625. Alle aksjer har like rettigheter. Aksjonærsammensetningen er som følger: Aksjonær Aksjer Andel Insenti Holding AS 400 000 100 % Sum 400 000 100 % Konsernregnskap for Insenti Holding AS er tilgjengelig på selskapets kontor i Akersgata 32, Oslo. Note 4 Varige driftsmidler (Alle tall i 1.000 kroner) Driftsløsøre Sum Anskaffelseskost per 31.12.13 1 119 1 119 Tilgang i perioden 137 137 Avgang i perioden - - Anskaffelseskost per 31.12.14 1 256 1 256 Akkumulerte avskrivninger per 31.12.13-705 -705 Avskrivninger i perioden -295-295 Akkumulerte avskrivninger per 31.12.14-1 000-1 000 Balanseført verdi per 31.12.14 256 256 Forventet økonomisk levetid Avskrivingsplan 3-5 år Lineær 32 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 33
Note 5 Markedsbaserte obligasjoner (Alle tall i 1.000 kroner) 31.12.14 31.12.13 Kostpris 40 000 40 000 Urealisert verdiendring 549 625 Danske Invest Norsk Obligasjon Institusjon 40 549 40 625 Sum markedsbaserte obligasjoner 40 549 40 625 Balanseført verdi er i henhold til markedsverdi per 31.12. Note 6 Likvider og bundne midler (Alle tall i 1.000 kroner) 31.12.14 31.12.13 Bundne skattetrekksmidler 1 711 1 445 Depositumskonto 53 53 Øvrige bankinnskudd 12 572 19 739 Kontanter og bankinnskudd i balansen 14 336 21 236 Note 7 Mellomværende med selskap i samme konsern (Alle tall i 1.000 kroner) 31.12.14 31.12.13 FORDRINGER: Kortsiktige fordringer - - Langsiktige fordringer - - Sum fordringer - - GJELD: Kortsiktig gjeld 25 000 19 211 Langsiktig gjeld - - Sum gjeld 25 000 19 211 Note 8 Fordringer med mer (Alle tall i 1.000 kroner) 31.12.14 31.12.13 Kundefordringer, ordinære 28 379 19 650 Opptjente, ikke utfakturerte inntekter 26 187 8 478 Til gode MVA 3 765 4 662 Forskudd fra kunder 53 53 FORFALLSSTRUKTUR: 31.12.14 31.12.13 Kundefordringer, ordinære, inntil 3 måneder 28 379 19 650 Kundefordringer, ordinære, over 3 måneder - - Note 9 Annen kortsiktig gjeld (Alle tall i 1.000 kroner) 31.12.14 31.12.13 Påløpte kostnader 13 305 11 642 Påløpte feriepenger/skyldig lønn 3 083 2 601 Sum annen kortsiktig gjeld 16 388 14 243 Note 10 Leieforpliktelse Selskapet leier lokaler i Akersgata 32, 6. etasje, Oslo og Cort Adelers gate 30, Oslo av Entra Eiendom AS. Årlig leie inkl. fellesutgifter er kr 1.178.052 ekskl. merverdiavgift. Leiekontrakten løper til 1. juni 2015. Leien justeres årlig tilsvarende endringen i konsumprisindeksen. Se note 11 vedrørende husleiegaranti. Selskapet leier riggkontor i Kirkegata 12, Oslo av Kirkegaten 12 Kvadraturen AS. Årlig leie inkl. fellesutgifter er kr 315.000 ekskl. merverdiavgift. Leiekontrakten løper til 1. mars 2015. Leiesummen er fast i leieperioden. Se note 6 og 11 vedrørende depositum. Selskapet leier riggkontor i Akersgata 32, 7. etasje, Oslo av Entra Eiendom AS. Årlig leie inkl. fellesutgifter er kr 560.000 ekskl. merverdiavgift. Leiekontrakten løper til 31. desember 2015. Leiesummen er fast i leieperioden. Note 11 Garanti-, sikkerhets- og pantstillelser Danske Bank AS har stilt husleiegaranti pålydende kr 800.000 overfor Entra Eiendom AS. Garantien er sikret med pant i selskapets kundefordringer. Garantien utløper 1. september 2015. Det er opprettet depositumskonto på kr 52.500 overfor Kirkegaten 12 Kvadraturen AS. Utover dette har ikke selskapet stilt garantiforpliktelser overfor kunder, leverandører eller ansatte. Note 12 Andre driftsinntekter (Alle tall i 1.000 kroner) 2014 2013 Rådgivningshonorarer 26 345 21 244 Annen inntekt 0 2 813 Sum 26 345 24 057 Note 13 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser med mer (Alle tall i 1.000 kroner) 2014 2013 Lønn, honorarer mv. 30 466 27 224 Arbeidsgiveravgift 4 884 3 889 Pensjonskostnader 1 370 959 Andre ytelser 2 313 2 112 Andre personalkostnader 367 477 Sum 39 400 34 661 Ved utgangen av 2014 er det 36 (33) ansatte i selskapet, som utfører 36 (33) årsverk, hvorav 9 (8) kvinner. Gjennomsnittlig antall årsverk i perioden er 35,4 (31,3), hvorav 8,7 (6,8) kvinner. (Note 13 fortsetter på neste side) 34 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 35
YTELSER TIL DAGLIG LEDER OG STYRE: DAGLIG LEDER STYRET 2014 2013 2014 2013 Lønn 1 052 1 010 Bonus - - Pensjon 51 52 Annen godtgjørelse 87 91 Styrehonorar - - 560 530 Sum 1 190 1 153 560 530 Daglig leder har ikke bonusavtale. Selskapet har ingen forpliktelser overfor styret og/eller daglig leder ved opphør eller endring av vervet. Revisor: Som godtgjørelse til revisor er kostnadsført kr 71.094,- (66.000,-) eksklusive merverdiavgift, herav kr 7.000,- (kr 7.000,-) for utarbeidelse av ligningspapirer og annen rådgivning. Note 14 Pensjoner Insenti AS har en kollektiv pensjonsordning med Danica Pensjonsforsikring AS. Ordningen er en ren innskuddsavtale tilsvarende 5 % av lønn (4 % frem til 1. juli 2014) mellom 1G og 12G. Utbetalingstidspunktet er 67 år med en utbetalingsperiode på ti år. I tillegg er det tegnet en risikopensjonsordning tilsvarende 66% av lønn med tilknyttet innskudds- og premiebetalingsfritak ved uførhet. Pensjonsordningen tilfredsstiller kravene i Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Se note 13 vedrørende årlige pensjonskostnader. Note 15 Skatt (Alle tall i 1.000 kroner) MIDLERTIDIGE FORSKJELLER SOM INNGÅR I GRUNNLAGET FOR UTSATT SKATT/SKATTEFORDEL: 2014 2013 Anleggsmidler -170-43 Skattemessig tilbakeføring av inntekter 3 313 3 313 Netto midlertidige forskjeller 3 143 3 270 Underskudd til fremføring - - Grunnlag for utsatt skatt i balansen 3 143 3 270 Utsatt skatt (utsatt skattefordel) 848 883 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel - - Utsatt skatt/(utsatt skattefordel) i balansen 848 883 BEREGNING AV ÅRETS SKATTEGRUNNLAG: Resultat før skattekostnad 25 270 21 664 Permanente forskjeller -129 220 Grunnlag for årets skattekostnad 25 141 21 884 Endring i forskjeller som inngår i beregning av utsatt skatt 127-2 673 Endring i underskudd og godtgjørelse til fremføring - - Avgitt konsernbidrag -25 000-19 211 Årets skattegrunnlag (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 268 1 ÅRETS SKATTEKOSTNAD FORDELER SEG PÅ: Betalbar skatt 6 822 5 379 Skatt på konsernbidrag - - For mye/lite avsatt i fjor - - Endring i utsatt skatt -34 748 Endring i utsatt skatt som følge av endret skattesats - -33 Sum skattekostnad 6 788 6 095 BETALBAR SKATT I BALANSEN: Betalbar skatt i skattekostnaden 6 822 5 379 Skattevirkning av avgitt konsernbidrag -6 750-5 379 Betalt skatt utover avsatt - - Betalbar skatt i balansen 72 0 AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD: 27% (28%) skatt på resultat før skatt 6 823 6 066 Permanente forskjeller -35 62 Effekt av endret skattesats - -33 For mye/lite avsatt i fjor - - Beregnet skattekostnad 6 788 6 095 Note 16 Nærstående parter (Alle tall i 1.000 kroner) Som nærstående parter defineres morselskapet Insenti Holding AS og dets eiere Gråfjell Holding AS og Fjellblikk Holding AS samt Bjørn R. Grepperud (eier av Gråfjell Holding AS) med familie og Rune Pedersen (eier av Fjellblikk Holding AS) med familie, søsterselskapet Optimo Prosjekt AS, samt styrene i Gråfjell Holding AS, Fjellblikk Holding AS, Insenti Holding AS, Insenti AS og Optimo Prosjekt AS. Ytelser til styremedlemmer i Insenti er omtalt i note 13. Mellomværende mellom konsernselskaper er omtalt i note 7. Selskapets transaksjoner med nærstående parter: 2014 2013 Salg av varer og tjenester Salg av varer - - Salg av tjenester til ledende ansatt - - Salg av tjenester til morselskap - - Sum salg av varer og tjenester - - 2014 2013 Kjøp av varer og tjenester Kjøp av varer - - Kjøp av tjenester fra ledende ansatt - - Kjøp av tjenester fra morselskap - - Sum kjøp av varer og tjenester - - 36 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 37
38 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 INSENTI ÅRSRAPPORT 2014 39