(Mormon, Høgskolen i Hedmark 3EDM210 OPPGJØR EIENDOMSMEGLERE FOR Ny eksamen høsten 2015 Eksamenssted: Rena Eksamensdato: 17. september 2015 Eksamenstid: 09.00 13.00 Sensurfrist: 8. oktober 2015 Tillatte hjelpemidler: Norges Lover, særtrykk av lover og forskrifter, Norges eiendomsmeglerforbunds håndbok, vedtak om særavgifter til statskassen (dokumentavgiftsvedtaket), kalkulator Denne oppgaven består av 7 sider inkludert denne forsiden Kontroller at oppgavesettet er komplett før du starter. Faglærer: Jørn Kristensen og Stein Antonsen Sensor: Asbjørn Nygård Husk å påføre kandidatnummer på alle arkene!
Oppgave 1 (60 %) Oppgaven består i å forestå oppgjøret og gjennomføre nødvendige bokføringer. Det skal utarbeides posteringssammendrag og kunde- og leverandørspesifikasjoner. Posteringssammendraget skal summeres og avstemmes mot spesifikasjonene. Dersom oppgjøret i oppgaven går over et månedsskifte, skal avstemming av klientmidler mot klientansvar vises og eventuelle avvik forklares. Vedlagte skjemaer kan innleveres som del av besvarelsen. Dersom det er behov for å forklare momenter eller posteringer, gjøres dette på egne løsningsark. Det skal vises til aktuelle bestemmelser i lov, forskrift mv. der det er aktuelt. Alle beregninger skal framgå av besvarelsen. Dersom noen opplysninger oppfattes å være uklare eller mangelfulle, tas det egne forutsetninger. Meglerforetaket forutsettes å innhente nødvendige fullmakter fra selger/kjøper for å overføre provisjoner og utlegg fra klientkonto til meglers driftskonto slik oppgaven legger opp til. Meglerforetaket utsteder faktura på provisjon når det foreligger skriftlig aksept av bud. Samlede utlegg overføres fra klientkonto til driftskonto når hjemmelen til eiendommen er overført til kjøper. Standardsatsen for meglerforetakets provisjon er satt til 2,4 % + 25 % merverdiavgift dersom ikke annen provisjon blir avtalt på det enkelte oppdraget. Selger skal betale alle direkte utlegg som meglerforetaket måtte ha i forbindelse med oppdraget, herunder utlegg til grunnboksutskrifter, annonser, takst, gebyr for opplysninger fra forretningsfører samt tinglysingsgebyr for pantedokument med urådighet. Kjøper skal betale omkostninger til dokumentavgift, tinglysingsgebyr for skjøte, tinglysingsgebyr for pantedokument i forbindelse med kjøpers finansiering samt eventuelt eierskiftegebyr til forretningsfører på selveierleiligheter. På vegne av kjøper innhentes også alltid grunnboksutskrift. Følgende gebyrsatser skal legges til grunn i oppgaven: Grunnboksutskrifter Kr 172 pr. stk. Grunnboken: Kr 525,- Skjøte, hjemmelserklæring, erklæring/avtale, leiekontrakt, prioritetsvikelse etc. Grunnboken: Kr 525,- Pantedokument, panteutvidelse og forhøyelse Borettsregisteret: Kr 430,- Tinglysingsgebyr
Følgende momenter gjelder oppgjøret i oppgaven: Dato 02.05 03.05 09.05 10.05 13.05 16.05 20.05 02.06 09.06 Beskrivelse Meglerforetaket har besøk av Per As og får i oppdrag å selge hans store selveide toppleiligheti Elverum sentrum med adresse Elveveien 2. Oppdragsskjema undertegnes med ordinære satser. Grunnboksutskrift bestilles fra Statens Kartverk. Videre tilskrives forretningsfører for sameiet Elveveien 2 for å få tilsendt kopi av vedtekter, regnskap samt opplysninger om fellesutgifter, eventuell fellesgjeld og eierskiftegebyr. Siden Per As har planlagt salget, har han i april avholdt takst på leiligheten. Takstmann Ole Li har taksert leiligheten til kr 5 500 000. Fakturaen fra takstmannen pålydende kr 12 500 inkl. merverdiavgift, har Per Ås allerede betalt selv. Per As opplyser også at Elverumsbanken har 1. prioritets pant i Ieiligheten for et lån. Meglerforetaket bestiller annonse i Lokalavisa. Meglerforetaket mottar grunnboksutskrift for leiligheten sammen med faktura fra Statens Kartverk. Fra Kari Rå, forretningsføreren i sameiet Elveveien 2, mottas forespurte kopier og opplysninger vedrørende sameiet Elveveien 2. Faktura på kr 3 000 inkl. merverdiavgift følger sammen med kopiene. Det opplyses samtidig at eierskiftegebyret er på kr 2 500 inkl. merverdiavgift. Faktura for annonse i Lokalavisa pålydende kr 18 750 inkl. merverdiavgift, mottas. Skyldig beløp til Statens Kartverk blir betalt. Skyldig beløp til Lokalavisa og til forretningsfører Kari Rå, blir betalt. Det er flere store leiligheter på markedet i Elverum, men etter to visninger har Ole Olsen det høyeste budet på kr 5 400 000, og selger Per Ãs aksepterer dette. Det avholdes kontraktsmøte, og alle nødvendige papirer blir signert. Pantedokument med urådighet (sikringsobligasjonen) sendes for tinglysing. Partene er enige om at overtakelsen skal skje 03.07. 16.06 23.06 25.06 29.06 04.07 Felleskostnadene i sameiet Elveveien 2 utgjør kr 5 000 pr. måned, og betales forskuddsvis hvert tertial. Selger Per Ås har betalt felleskostnadene for perioden 01.05 til 01.09. Det er enighet mellom partene om at meglerforetaket foretar en avregning av felleskostnadene ved oppgjøret (pro contra-oppgjør) og at kjøper Ole Olsen betaler felleskostnader fra 01.07. Tinglyst sikringsobligasjon mottas sammen med faktura fra Statens Kartverk. Faktura fra Statens Kartverk blir betalt. Ole Olsen tar kontakt med meglerforetaket for å kontrollere hva han skal betale før overtakelsen 03.07. Han skal finansiere kjøpet av leiligheten i Elveveien 2 med et lån fra Hamarbanken som skal ha 1. prioritets pant i leiligheten og resten skal han betale av egne midler. Det mottas fullt oppgjør for leiligheten i Elveveien 2. Fra Hamarbanken mottas Kr 4 000 000 samt pantedokumentet som skal tinglyses. Resterende beløp mottas fra Ole Olsen. Meglerforetaket får kopi av protokoller fra gjennomført overdragelse av leiligheta i Elveveien 2.
10.07 Tinglyste dokumenter vedrørende leiligheten i Elveveien 2 mottas sammen med faktura fra Statens kartverk. Fakturaen betales samme dag. 12.07 Faktura på eierskiftegebyr pålydende kr 2 500inkl. merverdiavgift mottas fra Kari Rå, og betales samme dag. 15.07 Elverumsbanken opplyser at restlånet på leiligheten i Elveveien 2 inklusive renter utgjør kr 3.600 000.Meglerforetaket innfrir lånet i Elverumsbanken og foretar utbetaling til selger Per Ãs. Oppgave 2 (40%) a) Hvor mange hoveddeler består en grunnboksutskrift av? Nevn hoveddelene og redegjør for hvilke opplysninger vi finner under de ulike hoveddelene. b) Hva er en klientkonto, og hva er spesielt med den? Hvem har krav på renter som er opptjent på klientkonto? c) Hva er forskjellen på en skifteattest og en uskifteattest? Hva koster det å overføre hjemmelen til fast eiendom ved hjelp av de to dokumentene? d) Redegjør kort hva du forstår med legalpant og hvilken prioritet den har. e) Av en grunnbokutskrift ser du at det på fast eiendom er tinglyst lån til Elverum Sparebank og lån til privatpersonen Lars Holm. Hvordan vil du gå frem overfor disse to långiverne ved innfrielsen av lånene? Og redegjør kort for hvordan du går frem dersom pantedokumentet er bortkommet.
Posteringssammendrag Kandidatnr. Side: Antall ark: DATO TEKST BILNR. UTLEGG 1500 DRIFTSKDNTO 1930 KLIENTKONTO 1940 LEVERANDØR HENV (1) KUNDESPES UTG. MVA VEDERLAGSI NNT. 2400 2410 3000
Kundespesifikasjon KUNDESPES. SELGER: DATO TEKST BHNR. Kandidatnr. Side: Antall ark: EIENDOM: KJØPER: Kundespesifikasjon SELGER KJØPER UTLEGG M_v KUENTKONTO
Leverand rspesifikasjon Kandídatnr. Side: Antall ark: Leverandører Lev. Nr Lev.navn DATO TEKST NLNR. BELØP Leverandører Lev.Nr Lev.navn DATO TEKST NLNR. BELØP Leverandører Lev.Nr Lev.navn DATO TEKST NLNR. BELØP