ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Hilleren Prosjektering AS Skulebakken 2-4 5355 KNARREVIK Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Vibecke Kleppe Gerd Soldal 201319116/47 07.07.2015 RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 166 Bnr 1391 Starefossvingen 14 Tiltakshaver Tiltaket : Odd Arild Kvaal Nybygg bolig Søknaden gjelder: Oppføring av ny tomannsbolig med garasje. Totalt bruksareal innendørs er 436 m 2, mens det totale bruksarealet inklusiv overbygde arealer er 554 m 2. Utvendige forstøtningsmurer. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens 2.1.1 og 2.2.1 med hensyn til byggegrense og formål uteoppholdsareal. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. Bygningsmyndighetene har to ganger tidligere behandlet søknad om tomannsbolig på eiendommen. Den 18.10.2013 ble det gitt avslag, mens det den 18.03.2015 ble gitt tillatelse til tomannsboligen. Tillatelsen er påklagd og det er mottatt revidert søknad der tiltaket er redusert. VEDTAK Tillatelse datert den 18.03.2015 oppheves, jf. forvaltningsloven 33. Det gis rammetillatelse til: Oppføring av ny tomannsbolig med garasje. Utvendige forstøtningsmurer. Vi viser til revidert søknad mottatt 30.06.2015 og søknad om ansvarsrett mottatt 19.07.2013. Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra reguleringsplan nummer 61100000 2.1.1 og 2.2.1 med hensyn til byggegrense og formål uteoppholdsareal, jf. plan- og bygningsloven 19-2.
Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse: VA-rammeplan for vannforsynings-/overvanns-og spillvannsforsyning, samt uttak for brannslukking må være godkjent av Vann- og avløpsetaten. Forhåndsuttalelse fra vann og avløpsetaten. Skredfarevurdering fra ansvarlig foretak med kompetanse innen skredfare, jf. 1.3.1. Forskriftsmessig radonnivåer må dokumenteres. Lavenergiløsning skal vurderes for bebyggelsen. Det må redegjøres for hvilke tiltak som er iverksatt for å redusere tiltakets energibehov. Støyrapport som dokumenterer støynivåer lavere enn 55 db på uteoppholdsarealer. Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Sluttdokumentasjon fra Vann- og Avløpsetaten. Sluttrapport/kvitteringer avfall. Utomhusarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan. Plassering på eiendommen Plasseringen godkjennes som omsøkt, jf. plan- og bygningsloven 29-4, gitt dispensasjon og gjeldende reguleringsplan. Høydeplassering Tiltakets maksimale høyde på kote 204,75 meter godkjennes, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan. Rekkverk på takterrasse tillates i henhold til byggteknisk forskrift med minimumshøyde i tillegg til regulert høyde. Atkomst og avkjørsel Avkjørsel plasseres i henhold til plan. Avkjørsel/frisikt må utformes i samsvar med gjeldende plan og retningslinjer for utforming av avkjørsel fra offentlig veg. Vannforsyning og avløp Nybygget forutsettes tilknyttet offentlig vann- og ledningssystem. Ansvarsretter Med henvisning til mottatte søknader om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Hillerens Prosjektering 997790952 Sentral SØK tiltaksklasse 1 Hele tiltaket AS Saunders Arkitektur AS 994812572 Sentral PRO tiltaksklasse 1 Arkitektur Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften 14-2. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 61100000, Starfossvingen 14, i kraft fra den 20.06.2011 og er regulert til Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse. Side 2 av 11
I kommunedelplan for Fjellsiden Sør er eiendommen vist som Boligområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som Bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonen Bevaring kulturmiljø. Nabovarsling: Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknader fra eierne av gnr 166 bnr 1396, Starefossvingen 16, 166 bnr. 1325, Starefossveien 12, gnr. 166 bnr. 1386, Starefossvingen 8, gnr. 166 bnr. 1389, Starefossvingen 11, gnr. 166 bnr. 1393, Starefossvingen 13 A, gnr. 166 bnr. 1373, Store Starfossen 2 B, 166 bnr. 1407, Store Starefossen 4, 166 bnr. 1405, Store Starfossen 2A, gnr. 166 bnr. 1394, Starefossvingen 15, gnr. 166 bnr. 1750, Store Starefossen 2D og gnr. 166 bnr. 1754 og 1738, Store Starfossen 2C. Nabomerknader Eierne av Starefossvingen 16, Rolf Morten Berven Oehme og Sigrid Berven Oehme har stilet merknadene på vegne av seg selv og sine naboer. Oehme skriver at tiltaket vil komme i konflikt med regulerte byggehøyder. Det opplyses at reguleringsplanen tillater rekkverk på inntil 0,9 meter og en makshøyde på kote 201, mens det søkes om rekkverk med høyde 1,1 meter. Selv om glassrekkverk i utgangspunktet er gjennomsiktig, vil vær og andre forhold gjøre at rekkverket ikke alltid være gjennomsiktig. Det pekes videre på at nybygget overstiger planens begrensning om maksimalt 9 meter gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng. Oehme mener at søknaden er misvisende i beskrivelsen av uteoppholdsarealer og at det ikke er mulig å oppnå 50 % universell utforming på utearealene. Arealene under utkragede bygningsdeler vil ikke kunne tilfredsstille krav om sol. Det bemerkes videre at alle uteoppholdsarealene som er vist, enten er terrasse eller innglasset terrasse og at de 32 m 2 store arealene som er vist som trinnfri tilgjengelig, bare er trinnfri når man kommer fra offentlig vei. Det etterlyses plan for utomhusplan og fotomontasjer. Oehme mener at det ikke kan vektlegges at det er tiltakshavers datter som eier naboeiendom i spørsmålet om dispensasjon fra formålsgrense mot sør-øst. Det vises til kommunens kommentarer om at bebyggelse skal være åpen og villamessig samt til uttalelse fra Rådet for Byutforming og Arkitektur om at det korte avstanden mellom bebyggelsen vil påføre vesentlige ulemper for naboer og at tiltaket bryter med områdets bebyggelsesstruktur. Oehme mener at nybyggets utforming bryter med reguleringsplanens bestemmelse 1.1.6 der det står at det skal oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Når det gjelder parkeringsløsningen, så vises det til at det ikke vil være mulig med tilfredsstillende frisikt når bil står parkert slik det er vist på situasjonskart. Oehme mener at tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra 4.1 Frisiktsoner. Det opplyses at nybygget vil føre til at Starefossvingen 16 og 12 vil miste utsikt og lys på sine eiendommer. I tillegg vil andre brukere av Starefossvingen miste utsikt mot sentrum og Løvstakken. Side 3 av 11
Søkers kommentarer til merknadene Adv. fullmektig Ingrid Årskog Storevik har kommentert merknadene på vegne av søker/tiltakshaver. Storevik skriver at tiltaket kun er avhengig av dispensasjon fra formåls-/byggrense mot 166 bnr. 1405 og at de øvrige forholdene ved byggeprosjektet som naboeenen har knyttet merknader til, er i samsvar med gjeldende reguleringsplan og lovregler. Det påpekes at nabomerknadene ble utsendt den 12.06.2015, mens merknadene er datert 02.06.2015, 6 dager etter merknadsfristen. Det presiseres at tiltaket er i samsvar med reguleringsplan og teknisk forskrift med hensyn til tillatt høyde. Storevik viser til regneeksempel i veileder Grad av utnytting for beregning av høyde på gjennomsnittlig planert terreng. Når det gjelder høyde på rekkverk er det av sikkerhetsmessige årsaker søkt om rekkverk på 1,1 meter, og ikke 0,9 meter som det står i reguleringsplanen. Storevik skriver at dersom kommunen ikke har godkjenne omsøkte høyde, kan tillatelsen gjøres betinget av at rekkverket reduseres. Storevik har videre vist til at tiltaket oppfyller kravene til uteoppholdsareal; med areal på takterrasse og på terrasserte deler av eiendommen. Det fremheves at 133 m 2 av uteoppholdsarealet er uten overbygg. Det vises til at utomhusplan er innsendt. Når det gjelder dispensasjon fra formålsgrense mot sørøst skriver Storevik: Side 4 av 11
Storevik skriver videre at tiltaket oppfyller reguleringsplanens og kommuneplanens bestemmelser om både parkering og frisikt. Det vises blant annet til at det viktigste ved valg av parkeringsløsning er at biler kan parkere på egen eiendom og at det sikres at det ikke er nødvendig med gateparkering. I følge Storevik er tiltakets konsekvens med hensyn til utsikt behandlet og forkastet av fylkesmannen da fylkesmannen stadfestet gjeldende reguleringsplan. Det vises til fylkesmannen som skriver at planens virkning i form av ulemper for naboer og andre nærliggende eiendommer er tilstrekkelig vurdert av kommunen. Det presiseres at tiltaket oppføres i samsvar med reguleringsplanen og at både Starefossvingen 16 og 12 fremdeles vil Side 5 av 11
ha en flott utsikt over Lungegårdsvannet. Starefossvingen 16 vil også fremdeles ha god utsikt mot øst. Illustrasjonen viser forskjellen mellom omsøkte prosjekt og prosjektet som var vist i planen godkjent av fylkesmannen. Det påpekes videre at forholdet mellom naboer også når det gjelder utsyn som utgangspunkt er et privatrettslig forhold som reguleres av naboloven. Bygningsmyndighetenes vurdering av nabomerknader og kommentarer: Bygningsmyndighetene legger til grunn søknadens opplysninger for beregning av høyde på gjennomsnittlig planert terreng. Når det gjelder rekkverk, er det som naboer påpeker, begrensning i reguleringsbestemmelsene om at rekkverk ikke skal være høyere enn 90 cm. Gjeldende tekniske forskrifter setter krav til at rekkverk på balkonger skal ha minimum høyde på 1,0 meter. Vi kan ikke se at det er mulig å godkjenne lavere høyde enn forskriftskravet. Vi kan for øvrig ikke se at en differanse på 10 til 20 cm fører til ulempe for naboer. Vi anser at kravet til uteoppholdsarealer er oppfylt, selv når arealer under bygningsdeler ikke regnes med. Sykler kan for øvrig plasseres andre steder enn vist på situasjonskart. Forholdet til dispensasjonssøknaden kommenterer i eget punkt. Krav til frisikt, forutsettes oppfylt i henhold til gjeldende håndbok for utforming av avkjørsel. Skredfare: Tiltaket ligger i et område med en terrenghelning som gjør at området kan være skredutsatt. Side 6 av 11
I følge plan- og bygningsloven 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot skred. En skredfarevurdering fra et ansvarlig foretak med kompetanse innen skredfare må vise eventuelle behov for sikringstiltak. Rapport fra skredfarevurderingen og søknad om ansvarsrett for prosjektering av skredfare og eventuell skredsikring må sendes inn ved søknad om igangsettingstillatelse. Dersom skredfarevurderingen viser at det er behov for sikring vil det bli gitt igangsettingstillatelse for grunn- og skredsikringsarbeid før øvrige arbeides kan settes i gang. Igangsettingstillatelse for videre arbeider vil bli gitt når sikringstiltaket er bekreftet gjennomført. Visuelle kvaliteter: Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Reguleringsplanens 1.1.6 har krav til god materialbruk og utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. Støy: Ansvarlig søker har ikke fremlagt støyrapport, jfr. reguleringsplanens 1.1.4. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens 2.1.1 og 2.2.1 med hensyn til byggegrense og formål uteoppholdsareal. I følge 2.1.1 skal bebyggelsen føres opp innenfor byggegrenser vist på plankartet. Det er ikke er vist byggegrensen, går byggegrensen i formålsgrensen. Området benevnt som f_au1 skal benyttes til felles uteoppholdsareal for boligene i BK1. Det søkes om å plassere tomannsboligen utenfor byggegrense og inn over område regulert til felles uteoppholdsareal. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelse om byggegrense er å plassere bygning på den enkelte tomt i forhold til terreng og områdets bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen skal ivareta hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. Hensynet bak arealformålet felles uteoppholdsareal er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for Side 7 av 11
samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Side 8 av 11
I denne konkrete saken er minimum avstand mellom boligene i Starefossvingen 12 og 14 på 5 meter, tilfredsstilt. Det er også dokumentert tilstrekkelig stort nok uteoppholdsareal. Byggets utforming og plassering i forhold til eksisterende hus i Starefossvingen 12 gjør at bebyggelsen ikke vesentlig avviker fra områdets bebyggelsesstruktur. Selv med den korte avstanden fremstår byggene som tilstrekkelig adskilte. Nybygget vil kunne påvirke sol, utsikt, innsyn for beboerne i Starefossvingen 12. Denne naboen har imidlertid med erklæring datert den 29.06.2015 bekreftet at plasseringen aksepteres. Når det gjelder forholdet til øvrige naboer eller allmennheten, kan vi ikke se at disse berøres av omsøkte dispensasjon. Tiltaket vurderes til å ikke vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene vurderes til bedre utnyttelse av eiendommen. Ulempene vil kunne være mindre sol og utsikt, innsyn samt begrensninger i forhold til eventuell fremtidig utbygging i Starefossvingen 12. Med mottatt erklæring har eier av Starfossvingen 12 akseptert ulempene og vi har vurdert fordelene ved å gi dispensasjon til å være klart større enn ulempene. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 9 av 11
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Gerd Soldal - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Odd Arild Kvaal, Postboks 3064 Landås, 5825 BERGEN Adv.f.m. Ingrid Årskog Storevik, Postboks 4115 Sandviken, 5835 Bergen YMER TORODD SLETTEN, STORE STAREFOSSEN 4, 5019 BERGEN Ann Christin og Hallstein Rød, Store Starefossen 2 D, 5019 BERGEN Agnar Langeland, Starefossvingen 8, 5019 BERGEN Hans Jacob Trumpy, Starefossvingen 11, 5019 BERGEN Hans Peter Westfal-Larsen, Kalfarveien 48, 5022 BERGEN Kristin Solveig Klock og Han Petter Hille, Starefossvingen 13 A, 5019 BERGEN Parva AS, Postboks 133 Ulset, 5873 Bergen Rolf Morten Berven Oehme, Beiteveien 10, 5019 BERGEN Sigrid Berven Oehme, Saudalskleivane 78, 5136 MJØLKERÅEN Vibecke Sletten Nygård, Store Starefossen 2 C, 5019 BERGEN Anders Langeland, Starefossvingen 15, 5019 BERGEN Side 10 av 11
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 11 av 11