Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! 15.10.14 Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60 Jan.Havard.Valstad@em1mn.no
Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå? 3) Hvordan lykkes? 2) Tilbudssida 1) Etterspørsel
Knutepunkt 2013: Norges-festen fortsetter så lenge oljeprisen er over $ 100 Knutepunkt 2014: Nå er oljeprisen under $ 90 hva skjer.? 3
Internasjonalt endrede rammebetingelser gir endrede forutsetninger og boligbehov lokalt 4
1) Etterspørselssiden: Boligbehovet tilsvarer befolkningsvekst og bomønster. Svak befolkningsvekst i Trondheim 2013 og per Q2 2014 Kilde: SSB 5
1) Etterspørselssiden: Nyboligbehovet i Trondheim avhenger av eksterne faktorer: - Økonomisk stagnasjon i regionen: 1.100 boliger/ år - Fortsatt sterkt urbanisering og innvandring: 1.400 boliger/ år 1400 til 1.100 Kristiansund Trondheim Molde Ålesund Kilde: EM1MN Analyse 6
1) Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år Kilde: SSB
1) Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år. Resultatet er mye pendling. Ergo er det behov for mer bolig i byene Kilde: SSB
1) Etterspørselssiden: Årlig behov for mellom 1.800 og 2.200 nye boliger i de fire største Midtnorske byene. Scenarioene spriker 20 % pga usikkerhet rundt økonomisk utvikling i regionen 1400 til 1.100 240 370 til 350 210 til 190 til 170 Kristiansund Trondheim Molde Ålesund Kilde: EM1MN ANalyse 9
1) Etterspørselssiden: Markedet etterspør leiligheter og rimelige familieboliger avhengig av hvor prosjektet ligger Førstegangs- Kjøper/ student Etablerersegmentet Emphty nesters Arbeidsinnvandrere 10
1) Etterspørselssiden: Kortsiktig svingninger i etterspørselen er psykologidrevet og delvis uforutsigbare. Endringstakten vil øke fremover Boligprisutvikling, skisse 2009 Q3 2014 + 8 % + 48 % - 6 % januar 2009 mai 2013 januar 2014 oktober 2014 Høsten 2013 - Positive drivere - Negativt i media - Negative boligkjøpere = Boligprisfall Høsten 2014 - Negative drivere - «Pause» i media? - Positive boligkjøpere = Boligprisøkning Kilde: Eiendom Norge 11
1) Etterspørselssiden: Fortsatt boligbehov i og rundt de Midtnorske byene, men krever markedstilpasning for å lykkes Behov for 1.800-2.200 boliger i året Trondheim: 1.100 1.400 Kristiansund: 170-240 Molde: 190-210 Ålesund: 350 370 Avhengig av oljepris Prissensitivt? Selvfølgelig! Randkommuner og pendling Økende svingninger i etterspørselen 12
Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå? 3) Hvordan lykkes? 2) Tilbudssida 1) Etterspørsel
2) Tilbudssiden: Stor prisdifferanse mellom nye og brukte leiligheter i Møre og Romsdal gir begrenser dybden i nyboligmarkedet 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Molde: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14 Brukt Nytt Rekkehus/ tomanns Leiligheter 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Kr.sund: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14 Brukt Nytt Rekkehus/ tomanns Leiligheter Kristiansund 60 50 40 30 20 10 Ålesund: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14 Brukt Nytt Ålesund Molde 0 Rekkehus/ tomanns Lavblokk Leilighetsbygg 14
2) Tilbudssiden: Salgstakten i Ålesund, Molde og Kristiansund siste år viser at det i snitt har tatt 1 ½ år å sluttselge nybygg Kristiansund Molde Ålesund 15
16 Kilde: Prognosesenteret/ SSB, Igangsatte boliger per kommune tom 2013, deretter prognose basert på kommunenes andel av fylkets historiske boligbygging 2) Tilbudssiden: Både Ålesund, Molde og Kristiansund kommune ønsker å spille på lag, men trege interne prosesser. Rett IG-nivå i Ålesund siste årene. Antall IG må opp i Molde og Kristiansund Ålesund: Molde: Kristiansund:
2) Tilbudssiden Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert. Positivt for boligkjøperne krevende for utbyggerne Trondheim Kristiansund Molde Ålesund 17
Prisforskjeller Trondheim Brukt vs brukt Brukt vs nytt Lade 42 800-44 500/ m2 15% (50 000) Charlottenlund 20% (35 000) 29 400/ m2 Fossegrenda 30% (35 000) 26 700/ m2 Heimdal 30 000-31 600/ m2 60% (50 000) 55% (35 000) 22 300/ m2 Snittpris brukt rekkehus siste 12mnd Prisgap til nybygg Snittpris brukt leiligheter siste 12mnd Prisgap til nybygg
600 400 200 0 549 Totalt 146 Usolgt 26% 73% 52,8 /BRA Status nybyggsalg Trondheim: (per 1.10. Siste salgsperiode: august/ september) 600 400 200 0 53 Totalt 2 Usolgt 96% 78% 51,1 /BRA Trondheim Totalt: 2 458 600 400 200 0 144 Totalt 13 Usolgt 91% 38% 51,1 /BRA 600 400 200 0 667 Totalt 157 Usolgt 15% 76% 50,3 /BRA 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Totalt 649 Usolgt Salgstakt 2: 20% Sluttsalg: 74% Snitt Pris/ BRA: 41,8 52,8 /BRA 600 400 200 0 599 Totalt 115 Usolgt 21% 81% 46,4 /BRA Tegnforklaring: 600 400 200 0 Antall Antall Totalt Usolgt Antall boliger i totalt Antall boliger ledig for salg 600 400 200 0 446 Totalt 216 Usolgt 17 % 52% 41,8 /BRA 20% 74% Salgstakt 2 siste to måneder (antall solgte ift antall usolgte) Andel solgt i prosjektet/ området 50,0 /BRA Gjennomsnittlig Pris / BRA 19 Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN
2) Tilbudssiden Salgstakten på nybolig er doblet i Trondheim siste år. Det tar nå i snitt 10 mnd å sluttselge salgstrinn Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN 20
2) Tilbudssiden Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen. Rekordmange boliger levert markedet i 2013 2014 blir også bra Kilde: Trondheim Kommune, Matrikkelen 15.8.14 21
2) Tilbudssiden Trondheim Kommune gått fra tomtemangel til boligoverskudd. Arealplanen inneholder 3 ganger boligbehovet neste 10 år. Noen vil lykkes mange må mislykkes Før Ny Arealplan 2012-2024 Nå Neste 10 år 22
Kilde: Trondheim Kommune, Boligbehov og boligpotensial 2014-2050 2) Tilbudssiden Markedet etterspør kun 25 % av boligene som det er mulig å ferdigstille neste 5 år. Mange som i dag eier tomter for boligformål vil ikke får realisert disse på lang tid Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim: Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet) Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus Intervall årlig boligbehov Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon
2) Tilbudssiden Tomtetilgangen i Trondheim gjør at nåløyet bli trangere. I tillegg er det fare for at etterspørselen reduseres. Kun godt markedstilpassede prosjekter vil lykkes fremover Høy Segment n Segment n Segment n Segment n Segment n Pris Segment n Segment n Segment n Segment n Lav Ulike segmenter og kjøpergrupper med ulik betalingsvilje for ulike kvaliteter 24
Betalingsvilje for høy kvalitet Høyere kjøpeevne Ulike kjøpergrupper Pris tilpasset kjøpeevne og bruktboligkonkurranse i bydelen Familieboliger «på landet» (LNF) Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte boligområder 25
2) Tilbudssiden Gode fortetnings-prosjekter kan sluttselges raskere enn store feltutbygging. EM1 vil systematisere totmtesøk og fortetningsstrategien for utbyggere som ser potensiale her 1 Eplehageutbygging 0,5 1,5 mål Rekkehus/ flermannsboliger 2 10 enheter EM1 Bruktbolig tomtesøk 2 Større fortetningstomter 1,5 10 mål Småhus og leilighetsbygg 5 50 enheter EM1 Nybygg tomtesøk 3 Konvertering av næringsareal Tidligere strategisk plassert næring nå sentralt for bolig EM1 Næring tomtesøk 26
Hva skal til for å lykkes fremover? Volum og salgstakt er avhengig av oljepris og norsk økonomi Riktig bolig på riktig tomt. Konkurrerer mot brukt og pris Boligene må tilpasses Markedssituasjonen - I Trondheim vil ikke alle lykkes 27
Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60 Jan.Havard.Valstad@em1mn.no