Tilstandsrapport for bolig

Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Rustabakken 128 4027 STAVANGER Gnr. 28 Bnr. 3630 1103 Stavanger kommune Byggeår 2012 Benevnelse BRA Del av rekkehus. 136 m² Tomteareal 9 748 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 404 371 05.03.2017 Takstingeniør Åge Otterbech Takstingeniør: Åge Otterbech Rødknappsvingene 21, 4025 STAVANGER Tlf.: 47342455 E-post: post@otterbech.no

Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av7

Eiendomsopplysninger Adresse Rustabakken 128 Postnr./sted 4027 STAVANGER Kommune 1103 Stavanger Gnr 28 Bnr 3630 Fnr Snr Hjemmelshaver Jørn Skibenes Rekvirent Jørn Skibenes Befaringsdato 05.03.2017 Tilstede / opplysninger gitt av Jørn Skibenes Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Rekkehus 2012 Dokumentkontroll Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Rekkehus på Tasta oppført i 2012 med parkeringsanlegg i sokkel med direkte tilgang til boligen. Rekkehuset er bygget som lavenergiboliger og er utstyrt med vannbåren varme, balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning og fjernvarme fra fellesanelgg. Boligen er tilknyttet boligbyggelag og fremstår i god teknisk stand. Se forøvrig kommentarer under hver enkelt bygningsdel. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Del av rekkehus. Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom U. etg 13 11 6 5 Gang med inngang garasje, trappehall. Bod med utg. til entre og garasjeanlegg. 1.etg 72 67 62 5 Hovedentre, Kjøkken, spisestue m/utg. balkong, bad/vaskerom, Soverom. 2.etg 62 58 58 0 Stue m/utg. balkong, bad, 2 soverom m/utg. balkong. Sum 147 136 126 10 Sum alle bygninger 147 136 126 10 Eiendomsbetegnelse m.m. Teknisk rom. Boligselskapets navn Tastagården 2 Borettslag. Leilighetsnr. Andel-/aksjenr. Forretningsfører BATE Type leilighet Andel Antall enheter Inkludert i andel fellesutgifter Felleskostnader inkluderer forretningsførsel, renter og avdrag på andel fellesgjeld, TV og internett fra Get, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, felles vedlikehold av bygningsmasse og fellesarealer. Side3av7

Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 9 748 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Felles tomt for borettslaget. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Kommunalt vann og avløp. Boligen har fjernvarme. Sted og dato Stavanger, 10.02.2017 Åge Otterbech Side4av7

Bygg A: Rekkehus av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Boligen oppført på stabil byggegrunn, det er ikke tegn på setninger eller skeivheter som indikerer mangler ved selve fundamenteringen. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Betong grunnmur uten synlige feil og mangler. Tilstandsrapport Grunn og fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering fra byggeår, ikke visuelt synlig. Kontrollert langs yttervegger og gulv i kjeller. Fukt og saltutslag av normal karakter sett ut i fra alder på drenering. I hht. Byggforsk byggedetalj 700.320. Kort levetid 20 år, lang levetid 60 år. Vedlikehold. Oppspyling av drensledninger. Intervall 1-5 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Kledningen er i bra stand på alle fasader, ingen merknader. I hht. Byggforsk byggedetalj 620.015 byggforvalting del 1 er normal levetid 20-60 år. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer og dører fra byggeår i god stand. Ingen merknader utover normal slitasje. Ihht. Byggforsk byggedetalj 700.320 byggforvalting del 1 er kort levetid 20 år, middels levetid 30 år og lang levetid 40 år. Garantitid på isolerglass er mellom 5-10 år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Bærende takkonstruksjon er godt intakt. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Papptekking fra byggeår, ikke kontrollert. NB. Takstmann har ikke kontrollert tekkingens utførelse på taket. Antatt normal levetid for papptekking, full utskifting. 15-20 år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Nedløp i aluminium. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger utført med kompakttak. papptekking som primærtekking. Fallforhold ikke kontrollert da flater er dekket av lemmer. Det er laget tilkoms til slukene. Side5av7

Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Stålpipe over tak. Mulihget for å instalere ildsted. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Bæringer er intakte, det er ingen skjevheter av noen konsekvens i gulv eller tak. Bad, Bad/vaskerom. 1.etg. TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fra byggeår med fliser på gulv og vegger. Vegghengt wc, seksjon med vask, dusjnisje og uttak for vaskemaskin. Synlig membran og klemring i begge sluk. Kantlist mot fliser i dusjsone brukt grunnet for lite fall til sluk. Silikon ved dørterskel. Veggskap for rør i rør på vegg. Mekanisk avtrekk. I hht. Byggforsk byggedetalj 700.315 byggforvaltning del 2 er levetiden 15-25 år for plassbygde dusjnisjer med fliser på vegg og gulv. I hht. Byggforsk byggforvaltning 727.815 del er forventet levetid for tapet på vegg i våtsone 5-10 år, vinylbelegg på gulv 10-20 år, Sluk av plast 30-50 år, tappearmatur 10-25 år og vasker, servanter og wc 30-50 år. Bad, Bad. 2.etg. TG 1 Fra byggeår med fliser på gulv og vegger. Seksjon med vask, vegghengt wc og dusjnisje. Synlig membran og klemring i sluk. Lite fall til sluk i dusjsone har medført at det er blitt montert kantlist mot fliser under dusjdører, det for å unngå at vann skal renne ut på gulv. Mekanisk avtrekk. Kjølerom / andre rom TG 1 Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering. Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader. Teknisk rom med gulvbelegg godt tilsluttet til sluk. Hovedskap for vannbåren varme fra felles sentral, hovedskap for rør i rør, balansert ventilajsonsanlegg med varmegjenvinning, sikringskap, skap for internett mm. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. HTH kjøkken med integrerte hvitevarer. Kjøl/frys ikke integrert. Kjøkkenet fremstår i god stand med lite slitasje. Ingen fuktindikasjon foran benk ved bruk av fuktindikator. Avløpsrør under vask funnet i orden uten lekkasje. Ventilator ok. Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Huset var møblert og det ble ikke flyttet på disse under befaring. Normal slitasje og mindre kosmetiske forhold medtas ikke i rapporten. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Trappen er i tre og tilfredstilte byggeårets krav. Ingen merknader utover normal slitasje. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Inspiserte vannrør av rør i rør og avløpsrør er av plast/soil. Rør og avløpsanlegget fungerte tilfredstillende ved enkel test av dette på stedet. Ingen lekkasjer var å se ved besiktigelsen. Videre kontroll av anlegget krever avansert teknologi som tv/ video kontroll. Vannbåren varme fra felles sentral, hovedskap for inntak plassert i teknisk rom. Ihht. byggforsk byggedetalj 700.330 byggforvaltning del 2. Armaturer 15-30 år, vasker, klosetter og badekar 30-50 år. Beredere 20-25 år. Avløpsledninger av støpejern 30-50 år, avløpsledninger av plast 25-70 år. Vannledninger av kobber 25-70 år. Side6av7

Elektrisk anlegg El. anlegg fra byggeår. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Samsvarserklæring på elektro arbeider utført etter 1.juli 1999 skal foreligge. samsvarerklæring er et offentlig rettslig krav etter denne dato og er derfor et viktig dokument. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Huset er utstyrt med balansert ventilasjonsanlegg fra byggeår. Anleggets tilstand og effekt er ikke vurdert. Det anbefales service hvert 5 år og skift av filter hver 6 mnd. en på slike anlegg er fra 15-25 år. Systemet for vannbåren varme krever jevnlig ettersyn. Rør i røropplegg. Innvendig bod i garasjeanlegg. NB. Litt fuktutslag i et lite parti i betongtaket i garasjeanlegget ved avtrekket på vegg inntil boden, årsak til fuktutslaget er ukjent. i følge eiere har det hvert litt saltutslaget her i perioder helt siden innflytting. Side7av7