Årsrapport Global Eiendom Utbetaling AS
Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Kontantstrømoppstilling...9 Regnskapsprinsipper...10 Noter... 11 Revisjonsberetning...22 2 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS
Årsberetning Global Eiendom Utbetaling AS Selskapets virksomhet Global Eiendom Utbetaling AS (GEU) ble stiftet i 2005, men selskapets operative virksomhet startet først i. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger og næringseiendom i EU/EØS og USA. Selskapet har sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Utbetalning AB (GFU), via det felles eide selskapet Global Eiendom Utbetaling Norge AS (GEUN), investert i ni eiendomsporteføljer med beliggenhet i Norge, Sverige, og USA. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan finne sted i hele selskapets levetid. Global Eiendom Utbetaling AS hadde 4 975 aksjonærer per 31. desember, som i hovedsak er private investorer. Selskapet er stengt for nye emisjoner og hovedfokus fremover er drift og foredling av porteføljene. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Gjennom har selskapets ledelse i samarbeid med forvaltere og samarbeidspartnere fortsatt sitt fokus på å øke utleiegraden og optimere driften gjennom mer kostnadseffektiv drift av eiendomsporteføljene. I tillegg jobber GEUN kontinuerlig med å vedlikeholde og utvikle eiendommene i samarbeid med selskapets forvaltere og samarbeidspartnere. Selskapet inngikk i en betinget avtale om salg av TRES og Kongsbergporteføljene, hvor GEUN har en eierandel på henholdsvis 25 prosent og 80 prosent. Salgene vil eventuelt skje som selskapstransaksjoner der det er selskapene Midgard Holding AS og Terminal Real Estate Sweden AB som selges mot delvis oppgjør i kontanter og aksjer. Transaksjonen er blant annet betinget av en børsnotering av selskapet Polar Star Realty Trust Inc. (PSRT) i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. I TRESporteføljen har det pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet ble ferdigstilt i april. PostNord har signert en 15 årsleieavtale for hele eiendommen. PostNord har også forlenget to store leiekontrakter i Göteborg og Stockholm, på henholdsvis 30 000 og 45 000 kvadratmeter. Leieavtalen på Gullbergsvass i Göteborg har blitt forlenget med 4 år til slutten av 2020 mens avtalen på Vasslan i Stockholm har blitt forlenget med 5 år til slutten av 2019. På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å finne nye leietakere til lokalene der PostNord vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av 2016. Porteføljen i New England hadde negativ egenkapital og var i mislighold med låneavtalen og verdien av hotellene var betydelig under hovedstolen på gjelden. På tross av lang tids diskusjon med långiver var det ikke mulig å finne en løsning uten at selskapet tilførte betydelig med egenkapital. På bakgrunn av dette ble det på et ekstraordinært styremøte 17. september ble det enstemmig besluttet å godta en avtale om å overføre eierskapet av eiendommen til långiver i samarbeid med selskapets samarbeidspartner. Med dette har selskapet sagt fra seg alle konvensjonelle låneforpliktelser og eier ikke lenger hotellporteføljen. I forfalt lånene i, Bad Kissingen og Elisa til betaling i. Selskapet har forlenget låneavtalene for og Elisa med ett år, samt forlenget låneavtalen for Bad Kissingen. Ny forfallsdato for dette lånet er 31.03.2016. I Sverige har selskapet refinansiert gjelden på Greenhouse med Ålandsbanken i tre år frem til 30.06.2017, mens lånet på Waterfront har blitt forlenget med 3 måneder fram til 30.06.2015. I porteføljen jobber selskapet videre med oppgraderingsprogrammet på de ledige leilighetene, og spesielt i Nord (Bremerhaven og Bremen) har dette arbeidet gitt gode resultater i form av lavere ledighet. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i TNOK 560 997 mot TNOK 570 439 i. s driftsresultat for utgjorde TNOK 187 015. Driftsresultatet er positivt påvirket av reversering av nedskrivninger i på TNOK 32 673. Tilsvarende utgjorde driftsresultatet TNOK 227 732 og reverserte nedskrivninger TNOK 61 444 i. s likviditetsbeholdning utgjorde TNOK 542 831 pr. 31. desember. Tilsvarende tall pr. 31. desember utgjorde TNOK 616 293. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 6 680 525 mot TNOK 6 403 257 i. Egenkapitalandelen pr. 31. desember utgjorde 27,5 prosent mot 26,6 prosent pr. 31. desember. har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK 73 463. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ, som følge av nedbetaling av eksterne lån på TNOK 63 210 og tilbakebetaling til aksjonærene på TNOK 54 693. Netto utbetalinger knyttet til investeringsaktiviteter utgjør TNOK 11 952. Kontantstrømmen fra operasjonelle aktiviteter utgjorde TNOK 17 155 for. Forskjellen mellom driftsresultatet og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter skyldes i hovedsak netto finansposter og netto avskrivinger. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 3
Fremtidig utvikling Basert på prognoser og budsjetter for 2015 forventer styret en kontantstrøm i konsernet for 2015 som er bedre enn i. har behov for likviditetsreserver for å kunne dekke fremtidig kapitalbehov knyttet til investeringer i porteføljene, Nye leiekontrakter vil også i mange tilfeller kreve kapitalutlegg i form av investeringer og tilpasninger for nye leietakere. s fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i konsernets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. har investeringer i Norge, Sverige, og USA, og er således diversifisert over flere geografiske områder. Det har vært positiv vekst i de fleste markeder hvor konsernet er eksponert i gjennom. I 2015 prognoseres det med høyere vekst i økonomien både i USA og Europa. Styret presiserer likevel at det er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdiene på konsernets investeringer. Selskapet jobber også med å vurdere andre salgsalternativer utover PSRT transaksjonen som er omtalt under vesentlige hendelser i regnskapsåret. Dette vil eventuelt kunne bidra til å bedre likviditeten og styrke selskapets muligheter til å gjennomføre attraktive tilleggsinvesteringer i porteføljene samt tilbakebetale kapital til aksjonærene. s fokus fremover er å få på plass refinansiering på de lån som forfaller til betaling i 2015. Når stabil drift er oppnådd etter refinansiering og eventuelle delsalg vil porteføljens drift og verdiutvikling optimaliseres ytterligere. I tillegg vil selskapet søke å utnytte lønnsomme investeringsmuligheter i porteføljene. Til tross for et bedret marked er finansieringssituasjonen fortsatt utfordrende. Bankene krever mer egenkapital enn tidligere og er mer selektive i forhold til hvilke selskaper som får lån. Der i mot er rentemarginene redusert det siste året og det forventes at rentenivået vil være lavt i flere år fremover. Det er høy risiko knyttet til konsernets evne til fremtidige refinansieringer. Ettersom fem av porteføljene i GEUN har gjeldsfinansiering som forfaller til betaling i løpet av 2015 er denne risikoen betydelig ved tidspunkt for avleggelse av regnskapet. Ytterligere informasjon er gitt i note 5 i selskapets årsregnskap. Det er også viktig at selskapet har likviditetsreserver for og eventuelt kunne redusere gjeldsgraden i forbindelse med refinansieringene. Selskapet er i dialog med långiver om en langsiktig forlengelse av låneavtalen på Waterfront mot at selskapet stiller bedre sikkerhet i form av delvis nedbetaling av gjelden og/eller ved å stille bedre sikkerhet fra GEUN. Selskapet har nødvendige finansielle midler til å kunne møte slike forpliktelser. Med unntak av investeringene i USA har selskapets investeringer betingelser i låneavtalene knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene. Reduserte inntekter som en følge av økt ledighet i eiendommene og/ eller at leietakerne ikke oppfyller sine betalingsforpliktelser vil påvirke både verdi og rentedekningsgrad negativt. Dette vil kunne medføre brudd på låneavtalene. I tillegg vil et fall i verdiene kunne medføre at eiendomsverdiene faller under betingelser som er gitt i låneavtaler. Begge disse forholdene vil kunne resultere i krav fra bankene om nedbetaling på gjelden. Det er redegjort nærmere for betingelser knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene i note 4 i selskapets årsregnskap. I Elisa porteføljen er selskapet i forhandlinger om en ny langsiktig leieavtale med operatøren. Avtalen forventes signert i løpet av første halvår 2015. 4 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Som følge av høy refinansieringsrisiko og kapitalbehov ved investeringer anbefaler styret ikke å vedta utdeling av utbytte for. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentebytteavtaler for å redusere denne risikoen. er også eksponert mot utviklingen i avkastningskrav og den generelle økonomiske utviklingen i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere for dette i punktet «fremtidig utvikling» ovenfor. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styre består av fire menn. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret.
Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK 16 784 mot TNOK 236 107 i. Det positive resultatet i skyldes hovedsakelig reversering av tidligere nedskrevet verdi på investering i datterselskap. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Global Eiendom Utbetaling AS: Beløp i NOK 1 000 Annen egenkapital 16 784 Totalt disponert 16 784 Oslo, 12. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Roar Aas Styremedlem Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 5
Resultatregnskap 01.01 31.12 Beløp i NOK 1000 Note 560 997 525 199 DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter 12 Andre driftsinntekter 11 Sum driftsinntekter 45 240 560 997 570 439 175 140 Lønnskostnader 9 175 140 Avskrivninger 2 96 736 93 830 Netto nedskrivninger 2,16 32 673 61 644 Tap ved salg av driftsmidler 918 1 134 Andre driftskostnader 1 093 1 274 1 093 1 274 125 249 577 Finansinntekter 10 12 925 12 196 Finanskostnader 10, 13 12 800 237 381 Netto finansposter 13 892 236 107 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 2 891 16 784 236 107 DRIFTSKOSTNADER 11 7 978 301 766 310 381 Sum driftskostnader 373 982 342 707 DRIFTSRESULTAT 187 015 227 732 9,10,13 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 57 291 32 560 202 645 211 713 145 354 179 153 41 662 48 579 19 984 10 023 ÅRSRESULTAT 21 677 38 556 Herav minoriteter 12 091 17 205 Skattekostnad Opplysninger om avsetninger til: 6 54 693 Utbytte 16 784 181 414 Overført fra annen EK 16 784 236 107 Sum disponert Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 8
Eiendeler 31.12 Beløp i NOK 1000 Note 48 595 54 888 48 595 54 888 5 538 173 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler 8 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2 5 834 604 Maskiner og inventar 2 3 533 4 393 Sum varige driftsmidler 5 838 137 5 542 566 Andre investeringer 4 131 521 127 427 1 283 614 1 283 614 Investeringer i datterselskaper 3 1 283 614 1 283 614 Sum finansielle anleggsmidler 131 521 127 427 1 283 614 1 283 614 Sum anleggsmidler 6 018 253 5 724 881 21 019 27 297 98 423 34 786 119 441 62 082 542 831 616 293 662 272 678 376 6 680 525 6 403 257 Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer 10 199 11 408 Bankinnskudd 10 199 11 408 Sum omløpsmidler 1 293 813 1 295 022 SUM EIENDELER 10 15 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 7
Egenkapital og gjeld 31.12 Beløp i NOK 1000 Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 2 734 2 734 705 250 705 250 Overkurs Aksjekapital 1, 7 1 1 350 930 350 930 Annen innskutt egenkapital 1 058 914 1 058 914 Sum innskutt egenkapital 164 630 181 414 Annen egenkapital 164 630 181 414 Sum opptjent egenkapital 1 223 544 1 240 328 2 734 2 734 705 250 705 250 351 102 351 102 1 059 087 1 059 087 160 616 83 665 160 616 83 665 Opptjent egenkapital 1 Minoritetsinteresser 1 Sum egenkapital 618 783 562 351 1 838 486 1 705 103 44 405 42 868 4 641 111 4 440 175 GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 8 5,14 Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 54 693 133 Utbytte Leverandørgjeld 54 693 9 378 14 159 2 591 2 349 13 062 9 525 Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter 67 179 Gjeld til konsernselskaper 6 2 957 Annen kortsiktig gjeld 10 131 493 134 385 70 268 54 693 Sum kortsiktig gjeld 156 524 215 111 70 268 54 693 Sum gjeld 4 842 039 4 698 154 1 293 813 1 295 022 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 6 680 525 6 403 257 Oslo, 12. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder 8 Christer Wennersten Styremedlem Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Andres Aulik Styremedlem Roar Aas Styremedlem
Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 Beløp i NOK 1000 13 892 236 107 Resultat før skatt 41 662 48 579 2 891 Betalt skatt 8 235 2 680 Tap / gevinst ved salg av driftsmidler 7 978 248 698 Avskrivninger og netto nedskrivninger 64 063 32 187 20 498 31 140 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 139 87 70 129 2 982 53 484 9 696 Poster klassifisert som investerings eller finansieringsaktiviteter Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter 2 443 2 756 87 081 20 440 Effekt av valutakursendringer 17 487 3 494 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 17 155 20 256 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 29 125 Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Innbetaling ved salg av finansielle anleggsmidler Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 29 125 Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Betalinger til / fra minoritet Innbetaling fra investering i selskaper 970 11 996 11 840 1 195 174 817 1 780 Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler 25 143 24 083 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 11 952 163 384 63 210 31 011 3 064 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 54 693 27 347 Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte 54 693 27 347 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 54 693 27 348 117 902 61 423 73 546 29 524 1 209 7 918 Netto endring i likvider i året 73 463 151 742 11 408 19 326 Bankinnskudd per 01.01 616 293 464 551 10 199 11 408 Bankinnskudd per 31.12 542 831 616 293 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 9
Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen. Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Investering hvor konsernet ikke har betydelig innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen, er regnskapsført til kost og klassifisert som finansielle anleggsmidler. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Datterselskap Skatt Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. 10 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.
Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1 000 Aksjekapital Annen egenkapital Sum 350 930 181 414 1 240 328 Egenkapital pr 31.12 2 734 705 250 350 930 Selskapet har en beholdning på 29 411 egne aksjer med kostpris på kr 8,50 pr aksje (total kostpirs TNOK 250). 164 630 1 223 544 Annen egenkapital Minoriteter Sum 83 665 562 351 1 705 103 9 586 12 091 Egenkapital pr 1.1 2 734 Årets resultat Overkurs Annen innskutt egenkapital 705 250 16 784 16 784 Aksjekapital Egenkapital pr 1.1 Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital pr 31.12 2 734 2 734 Overkurs Annen innskutt egenkapital 705 250 705 250 351 102 67 364 351 102 44 341 111 705 21 677 160 616 618 783 1 838 486 Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler 6 750 926 12 650 6 763 576 436 221 964 437 184 7 187 147 13 613 7 200 760 Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1 000 Varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12 Justert anskaffelseskost pr 1.1 Tilgang kjøpte driftsmidler 24 128 24 128 Avgang solgte driftsmidler 10 944 10 944 Omregningsdifferanser på tilgang / avgang 768 768 Anskaffelseskost pr 31.12 7 199 563 13 613 7 213 176 Av og nedskrivninger pr 01.01 1 212 757 8 256 1 221 013 88 012 606 88 618 1 300 769 8 862 1 309 631 887 887 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12 Justert av og nedskrivning pr 01.01 Avgang solgte driftsmidler Nedskrivning 16 389 16 389 49 062 49 062 95 607 1 129 96 736 2 214 89 2 304 Akk avskrivninger pr 31.12 1 364 958 10 080 1 375 038 Balanseført verdi pr 31.12 5 834 604 3 533 5 838 137 Årets netto nedskrivninger 32 673 32 673 95 607 1 129 96 736 Reversering av tidligere års nedskrivninger Avskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger/nedskrivninger Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom * Maskiner og inventar * Tomter Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 11
Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m.v. Beløp i NOK 1 000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital Global Eiendom Utbetaling Norge AS Norge 72,39 % 49 879 1 824 197 Datterselskapet Global Eiendom Utbetaling Norge AS, Oslo, har pr 31.12 en aksjekapital på TNOK 643 bestående av 32 185 502 aksjer til pålydende NOK 0,02. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 1 283 614. Global Eiendom Utbetaling Norge AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel/ stemmeandel Resultat Egenkapital* Terminal Real Estate Sweden AB Stella/TRES Sverige 25 % 101 902 621 313 Greenvard AB Green House Sverige 859 53 396 Green House Sverige 443 86 300 Hamngallerian i Gustavsberg AB Colonial Norge Inc. NA USA OZRE Retail LLC NA USA 75 % NA USA 72,5 % Global BK 2 ApS OZ /CLP Retail LLC Bad Kissingen 1 830 41 405 633 17 GT Holding AS Denver Norge 80 % 7 973 372 536 Denver USA 633 17th Street Holding LLC Denver USA Global Factum 1 Aps 633 17th Street Operating LLC Chemnitz 4 907 67 588 Global Factum 2 Aps Chemnitz 1 673 43 839 60 703 Global Factum 3 Aps Chemnitz 4 598 Global T Administrasjon ApS 82 282 Global T 1 ApS 13 991 5 864 94,9 % 4 809 2 184 548 19 892 1 027 673 1 138 15 373 12 822 44 907 19 000 17 448 4 465 7 053 4 215 170 Global T1 ApS & Co KG Global T1 GmbH Global T 2 ApS Global T2 ApS & Co KG Global T2 GmbH Global T 3 ApS Global T3 ApS & Co KG Global T3 GmbH 94,8 % 94,9 % 94,8 % 94,9 % 94,8 % Global T4 ApS & Co KG 94,9 % Global T4 GmbH 94,8 % Global T 4 ApS Global T 5 ApS Global T5 ApS & Co KG Global T5 GmbH Global T 6 ApS Global T6 ApS & Co KG Global T6 GmbH Global T 7 ApS Global T7 ApS & Co KG Global T7 GmbH Global T 8 ApS Global T8 ApS & Co KG Global T8 GmbH Global T 9 ApS Global T9 ApS & Co KG Global T9 GmbH 12 94,9 % 94,8 % 94,9 % 94,8 % 94,9 % Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 94,8 % 94,9 % 94,8 % 94,80 % 94,9 %
Global T 10 ApS Global T10 ApS & Co KG Global T10 GmbH Global T 11 ApS Global T11 ApS & Co KG Global T11 GmbH Global T 12 ApS Global T12 ApS & Co KG Global T12 GmbH Midgard Holding AS 94,90 % 94,90 % Kongsberg Norge Waterfront Sverige Global OP Aschaffenburg Elisa Global OP Ulm Global OP Frechen Global OP Herne Global OP Ludvigsburg Global OP Hilden Global OP Köln Global OP Inventar New England Norge Inc 94,80 % Global Fastighet I AB Lindkajen KB Waterfront Elisa Elisa Elisa Elisa Elisa Elisa Elisa NA Sverige USA 94,80 % 94,90 % 94,80 % 80 % 99,9 % 2 117 14 681 5 730 19 529 17 687 42 426 2 192 280 805 1 575 215 199 1 560 16 458 690 31 841 2 036 711 8 838 27 142 2 014 9 594 124 032 913 5 116 886 436 45 292 101 763 7 408 * Konserntall er oppgitt for underkonsern til Global Eiendom Utbetaling Norge AS. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 13
Note 4 Andre investeringer s investeringer som regnskapsføres til historisk kost eller etter egenkapitalmetoden er klassifisert som andre investeringer i konsernets balanse. Følgende investeringer er regnskapsført etter egenkapitalmetoden og historisk kost: Beløp i NOK 1 000 Selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden Opprinnelig anskaffelseskost Valutajustering Balanseført egenkapital på kjøpstidspunktet Henførbar merverdi Terminal Real Estate Sweden AB 281 674 3 717 11 193 270 481 Inngående balanse 118 313 herav uavskrevet merverdi 247 323 Omregningsdifferanse IB Andel årets resultat Avskrivning merverdier Overføringer til / fra selskapet (utbytte, konsernbidrag) Omregningsdifferanse resultat Utgående balanse 31.12 Selskaper regnskapsført til historisk kost Balanseført verdi pr 01.01 Omregningsdifferanse Justert balanseført verdi 01.01 Innskutt kapital i år Tilbakebetaling av innskutt kapital Nedskrivninger i år Omregningsdifferanse Balanseført verdi pr 31.12 Totalt andre investeringer i konsernets balanse 1) Gjelder andre investeringer under datterselskapet Colonial Norge Inc. 14 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 1 561 25 475 4 978 11 996 922 129 298 Colonial 1) 9 126 2 024 11 150 7 562 1 365 2 224 131 521
Note 5 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Beløp i NOK 1 000 Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 4 641 111 4 440 175 Sum 4 641 111 4 440 175 Innen 1 år 2 858 977 1 731 188 1 5 år 1 766 179 2 708 987 Forfallstidspunkt langsiktig gjeld Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 15 955 4 641 111 4 440 175 4 641 111 4 440 175 4 641 111 4 440 175 5 834 604 5 538 173 Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale kan ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger; Portefølje Bank Waterfront 1) DnB NOR Hovedstol Valuta Forfall ICR krav 759 306 SEK 30.06.2015 1,30 LTV krav 85 % Faktisk ICR Faktisk LTV 2,20 67,2 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB 631 167 SEK 28.02.2017 1,75 75 % 2,86 62,2 % Green House Ålandsbanken 122 775 SEK 30.06.2017 1,20 60 % 2,55 58,5 % Chemnitz Corealcredit 24 467 EUR 30.09.2016 1,35 78 % 3,59 60,0 % Elisa Bayern LB 99 487 EUR 31.12.2015 1,25 80 % 1,69 75 % 2) NORD L/B 119 285 EUR 31.12.2015 NA NA NA NA Bad Kissingen (50%) 3) HypoRealEstate 14 452 EUR 31.03.2016 1,40 80 % 1,86 79,6 % Denver 633 17th Midland LSI Kongsberg (80%) DnB NOR 62 961 USD 01.01.2016 NA NA NA NA 997 951 NOK 29.12.2017 1,20 85 % 1,64 69,0 % ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. 1) Lånet er midlertidig forlenget frem til 30.06.2015 med eksisterende långiver og selskapet jobber med å få en langsiktig finansiering på plass. 2) Det ble inngått ny avtale med NORD L/B i 2012 på finansieringen på i forbindelse med restrukturing. Denne avtalen sikrer videre finansiering av prosjektet. ICR og LTV krav i den opprinnelige låneavtalen er ikke lenger gjeldende og det ingen slike krav i den nye avtalen. 3) Lånet er midlertidig forlenget frem til 31.03.2016 med eksisterende långiver og selskapet jobber med å få en langsiktig finansiering på plass. Selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg av porteføljen. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 15
Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK 1 000 Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende Global Eiendom Utbetaling Norge AS 67 179 Sum 67 179 Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av 273 496 139 aksjer pålydende NOK 0,01. Global Eiendom Utbetaling AS har 4 975 aksjonærer pr 31.12.. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: SAF Invest AS Aksjer Andel 10 036 756 3,7 % Augura Life Ireland LTD 8 910 849 3,3 % IKM IndustriInvest AS 5 500 000 2,0 % TRI Pluss AS 3 009 037 1,1 % Øvrige (< 1 %) 246 039 497 90,0 % Total 273 496 139 Aksjer Andel 100 000 0,04 % Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten 16 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS
Note 8 Skatt Beløp i NOK 1 000 Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet 6 041 4 442 Sum betalbare skatter 6 041 4 442 Korreksjon av tidligere års skatt 2 891 2 916 103 Sum andre endringer 2 891 2 916 103 Endring i utsatt skatt Norge 3 413 2 689 Endring i utsatt skatt utlandet 7 614 2 788 11 027 5 581 Sum skattekostnad Sum endring utsatt skatt 2 891 19 984 10 023 Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 21 % 0% 48 % 21 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller 13 892 236 107 41 661 48 579 505 248 698 21 654 202 559 Endring midlertidige forskjeller konsernet v salg 164 Endring midlertidige forskjeller 61 985 42 991 Fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag 13 388 34 766 261 815 12 591 76 744 53 831 141 852 47 085 123 816 Skatteøkende/(reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Kortsiktig gjeld 48 111 Øvrige midlertidige forskjeller 185 751 44 866 Underskudd til fremføring 152 870 139 482 353 246 415 080 Grunnlag beregning utsatt skatt 152 870 139 482 445 255 541 115 152 870 139 482 318 993 374 504 Balanseførte midlertidige forskjeller 126 262 166 612 Utsatt skatt 4 190 12 019 Netto utsatt skatt 4 190 12 019 herav utsatt skattefordel 48 595 54 888 herav utsatt skatt 44 405 42 868 Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent Avstemming av selskapets skatteprosent 27 % skatt av resultat før skatt 3 751 66 110 136 Skatteeffekt permanente forskjeller 3 615 66 110 Nedvurdering av utsatt skattefordel 0% 0% Beregnet skattekostnad Effektiv skattesats (skattekostnad i forhold til resultat før skatt) I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden 2008 2011. Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevder at det vesentlige av kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Selskapet og dens juridiske rådgivere var ikke enig i skatteetatens vurdering, og påklaget vedtaket. Saken er ikke behandlet i rettssystemet i påvente av dom fra en tilsvarende sak. Den andre saken er behandlet i Oslo Tingrett i og i Lagmannsretten i. Skattyter fikk ikke medhold. Saken ble deretter påklaget til Høyestererett, men ble avvist og dommen er rettskraftig. Selskapet har på bakgrunn av dette besluttet å ikke forfølge egen sak videre. Betalbar skatt på TNOK 2 891 er betalt og kostnadsført i. Underskudd til fremføring pr 31.12. er redusert fra TNOK 486 881 til TNOK 139 482. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 17
Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.m. har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar 153 122 153 122 Honorar til revisor Lovpålagt revisjon 245 176 2 319 1 519 Andre tjenester Sum 603 859 245 176 2 922 2 378 Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Note 10 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1 000 Andre driftskostnader 67 701 96 556 Vann Renovasjon Reparasjon og vedlikeholdskostnader Oppvarming Elektrisitet Kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader 25 294 24 849 9 446 9 109 Annen renteinntekt Annen finansinntekt Reversering nedskrivning aksjer Resultat andel fra finansielle eiendeler Sum finansinntekter 299 15 904 40 460 38 170 Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Annen finanskostnad 1) Sum finanskostnader Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 23 669 6 859 7 381 5 701 36 607 27 831 25 462 1 134 301 766 310 381 125 239 4 167 4 767 248 698 125 249 577 57 291 1 179 906 540 665 11 746 12 925 65 936 58 195 640 32 626 20 498 9 529 18 264 32 560 185 239 181 042 12 196 202 645 211 713 11 290 1) Beløpet inkluderer TNOK 2 995 i honorar for refinansieringstjenester til Obligo Real Estate AS, ref note 13. 18 6 789 11 833 25 996 918 Finanskostnader 7 305 340 Finansinntekter 13 266 17 406 30 671
Andre fordringer Fordring på Global Fastighet Utbetaling AB 23 344 Fordring på KF in NY 3 Corp 2) 28 514 Fordring på KF Arlington Gateway Inc 2) Forskuddsbetalte kostnader Andre kortsiktige fordringer Sum andre fordringer 2 498 27 094 21 557 98 423 34 786 16 974 13 229 2) Kortsiktige fordringer mot KF Arlington Gateway Inc og KF in NY 3 Corp pr 31.12. er gjort opp på tidspunkt for avleggelse av årsregnskapet for. Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld 5 605 3 561 2 957 117 669 121 879 2 957 8 218 8 945 131 493 134 385 105 157 102 666 Note 11 Salg av eiendom Salg av eiendommer i porteføljen har medført et bokført netto tap for konsernet på TNOK 7 978 i. solgte i eiendommen i Colonial i USA. Salget ga en bokført netto gevinst for konsernet på TNOK 45 240. Note 12 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra utleie av boliger og næringseiendom i Norge, Sverige, og USA. Leieinntekter etter geografisk inndeling Norge Sverige 64 199 63 599 315 686 286 300 USA 75 956 72 633 Sum 560 997 525 199 Note 13 Honorarer til løpende forvaltning og refinansiering Global Eiendom Utbetaling AS har forvaltningsavtale med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. Avtalen er i henhold til investeringsmandat og prospekt. Forvaltningshonoraret beregnes med et årlig honorar på 0,35 % av markedsverdi. Utover dette ble det på investeringstidspunktet, som en del av prospektet, inngått en tilleggsavtale for management tjenester med Obligo Real Estate AS. Management honoraret beregnes med et årlig honorar på 3,50 SEK pr kvm. forvaltet eiendom for bolig og 0,9 % av leieinntekt for næring. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar som utgjorde TNOK 23 669 for. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref. note 10. Med virkning fra 1.4. har Global Eiendom Utbetaling AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK 2 427. Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. For regnskapsåret er det kostnadsført totalt TNOK 2 995 som finanskostnader, ref note 10. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 19
Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre oppmot av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Pr 31.12. var 52% av selskapets gjeld sikret ved inngåtte rentederivater. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapsets rentesikringskontrakter pr 31.12 Porteføljer konsolidert i regnskapet: (Beløp i NOK 1000). Hovedstol Valuta Fastrente sats Urealisert gevinst / () tap pr. 31. desember Portefølje Bank Startdato Sluttdato Chemnitz Corealcredit 10 283 EUR 0,64 % 31.12.12 30.09.16 119 Chemnitz Corealcredit 11 838 EUR 0,64 % 31.12.12 30.09.16 136 Elisa Bayern LB 100 000 EUR 4,51 % 31.12.07 29.12.17 13 163 Denver 633 17th Midland LSI 23 576 USD 4,21 % 09.12.05 12.01.15 898 Denver 633 17th Midland LSI 29 470 USD 3,28 % 09.12.05 01.01.16 1 081 Kongsberg DnB NOR 481 667 NOK 5,31 % 04.01.08 29.12.17 48 237 Kongsberg DnB NOR 255 033 NOK 5,31 % 04.01.08 29.12.17 25 540 Kongsberg DnB NOR 85 556 NOK 5,34 % 02.01.08 29.12.17 8 614 Kongsberg DnB NOR 93 744 NOK 5,34 % 02.01.08 29.12.17 9 264 Sum rentederivater NOK 916 000 Sum rentederivater USD 53 046 91 656 1 979 Sum rentederivater EUR 122 121 13 418 Sum rentederivater SEK 0 0 Sum urealisert gevinst / () tap NOK Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato 227 618 Sluttdato Urealisert gevinst/ () tap pr. 31. desember 6 036 Stella/TRES (25%) Swedbank AB 125 000 SEK 2,40 % 07.09.11 28.02.17 Stella/TRES (25%) Swedbank AB 175 000 SEK 2,73 % 01.01.15 28.02.17 9 377 Stella/TRES (25%) Swedbank AB 156 250 SEK 2,61 % 01.01.14 28.02.17 8 292 Stella/TRES (25%) Swedbank AB 62 500 SEK 4,44 % 01.03.07 31.12.16 5 285 Sum urealisert gevinst/ () tap NOK 28 990 Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i samme valuta og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5% og 45% av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av valutakontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. 20 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS
Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr 31.12 (beløp i NOK 1000): Beløp Valutakurs Sluttdato Urealisert gevinst/ () tap pr. 31. desember EUR 7 500 9,3370 18.03.15 2 050 SEK 34 000 0,9809 18.03.15 963 USD 2 500 7,4985 18.03.15 143 Sum urealisert gevinst/ ()tap NOK 3 157 Motpart Valuta ABG Sundal Collier ASA ABG Sundal Collier ASA ABG Sundal Collier ASA For har selskapet regnskapsført et tap på TNOK 11 234 på realiserte valutaderivater. Note 15 Bankinnskudd Beløp i NOK 1 000 s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: I valuta I NOK Bankinnskudd i SEK 95 291 91 451 Bankinnskudd i EUR 20 331 183 720 Bankinnskudd i USD 11 227 83 452 Bankinnskudd i NOK 184 207 184 207 Totalt 542 831 har ingen bundne bankmidler. Note 16 Nedskrivninger Beløp i NOK 1 000 har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr 31.12 og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredjepart i januar. Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringene i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr 31.12 foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Chemnitz 1) 2) Reversering av tidligere års nedskrivninger Bokført verdi før årets nedskrivning Nedskrivning Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta 360 364 578 360 942 40 749 EUR 1 077 923 19 465 1 097 387 147 770 EUR Valuta Green House 179 142 179 142 201 000 SEK Bad Kissingen 170 304 6 289 164 014 18 150 EUR Elisa 3) 1 097 479 11 440 4 925 1 090 964 120 400 EUR Denver 753 292 22 047 775 339 105 000 USD 3 638 504 3 667 789 17 730 47 015 Omregningsdifferanse Sum 1 340 2 047 Nedskrivning over resultat 16 389 49 062 Netto reversert nedskrivning over resultat 32 673 1) Chemnitz består av 3 eiendommer, hver eiendom verdsettes og vurderes særskilt. For en av eiendommene er TNOK 578 av tidligere års nedskrivninger reversert i. 2) Eiendommene i har en garantert minsteverdi lik langsiktig gjeld. TNOK 19 465 av tidligere års nedskrivninger er reversert i. 3) Elisa består av 7 eiendommer, hver eiendom verdsettes og vurderes særskilt. TNOK 4 925 av tidligere års nedskrivninger er reversert i. Note 17 Andre forhold Global Fastighet Utbetalning AB (publ) Global Eiendom Utbetaling AS eier Global Eiendom Utbetaling Norge AS sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Utbetalning AB (publ). Alle investeringene som foretas i Global Eiendom Utbetaling AS gjøres sammen med Global Fastighet Utbetalning AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 21
22 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS
Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 23
Global Eiendom Utbetaling AS C/O Heads&Tales KF95 150146 Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO0252 Oslo