Til beboerne i Nedre Silkestrå Borettslag

1 Nedre Silkestrå Borettslag Til beboerne i Nedre Silkestrå Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2012. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Nedre Silkestrå Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Nedre Silkestrå Borettslag avholdes Tirsdag 14. mai 2013 kl. 18.00 i Skøyen kirke. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av Vedtektene 3-2 (2) Forslaget er tatt inn som eget vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år F) Valg av velferdskomité Oslo, 19.03.2013 Styret i Nedre Silkestrå Borettslag Dag Andreassen /s/ Tarja Marketta Koskinen /s/ Bendik Blekastad /s/ Stig Hvoslef /s/ Karianne Tvedt /s/

3 Nedre Silkestrå Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Dag Andreassen Nedre Silkestrå 10 Nestleder Tarja Marketta Koskinen Nedre Silkestrå 17 Styremedlem Bendik Blekastad Nedre Silkestrå 13 Styremedlem Stig Hvoslef Nedre Silkestrå 11 Styremedlem Karianne Tvedt Nedre Silkestrå 5 Varamedlem Hans Marius Hopstad Nedre Silkestrå 17 Varamedlem Tor Magne Krattum Nedre Silkestrå 5 Varamedlem Are Stenberg Nedre Silkestrå 21 Varamedlem Kjersti Vartdal Nedre Silkestrå 16 Generalforsamlingen i OBOS Delegert Dag Andreassen Nedre Silkestrå 10 Varadelegert Tarja Marketta Koskinen Nedre Silkestrå 17 Valgkomiteen Ingrid Bjerkø Husby Nedre Silkestrå 13 Stine Renee Bergli Jarslett Heggeliveien 34 D Albert Fiddan Nilsen Nedre Silkestrå 9 Velferdskomiteen Aslaug Vassbotn Nedre Silkestrå 18 Grete Strand Rolfsen Nedre Silkestrå 18 Espen Jorde Nedre Silkestrå 14 Øyvind Christoffersen Nedre Silkestrå 22 Helene Vedeld Nedre Silkestrå 5 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 146 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948444992, ligger i bydel 6 Ullern i Oslo kommune og har adresse: Nedre Silkestrå 4-24 Første innflytting skjedde i 1982. Tomten, kjøpt i 1986 er på 26 000 m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: 3-498

4 Nedre Silkestrå Borettslag Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har 1 ansatt. Det har ikke vært skader eller ulykker i borettslaget i 2012. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styrets arbeid Det er avholdt 9 styremøter i 2012, hvorav seks av sittende styre (siden juni). Det ble avholdt en ekstraordinær generalforsamling i november for å behandle spørsmål om salg av borettslagets tjenesteleilighet. ØKONOMI OG VEDLIKEHOLD, 2012 og nærmeste fremtid Borettslagets økonomi er god og stabil. Ved utgangen av året er den samlede gjelden på kr 3 109 717,- som er en nedgang fra kr 5 202 616,- fra året før. Husbanklånet med bratt nedbetaling er nedbetalt med ca 2. mill., og vil innfris juni 2013. Det gjenstår da kun mindre lån i OBOS med relativt rolig nedbetalingstakt og lav rente. Dette gjør likviditeten i laget god. Det er ikke tatt opp nye lån i 2012. Det er ikke ventet store utgifter i 2013 som vil kreve låneopptak eller medføre ekstraordinære endringer i fellesutgifter. Fellesutgiftene ble justert opp i 2011 i takt med økte og forventede høye energipriser samt øvrig prisstigning. Energiprisene har vært lavere enn forventet, slik at kostnadene har vært lavere enn inntektene. Samtidig har vi betalt store avdrag på korte lån opptatt for oppussingsformål, og når mye av dette er nedbetalt pr. 2013 gir det også bedre likviditet og lavere utgifter. Det er ikke gjennomført større vedlikeholdsarbeider i 2012. Styret har fulgt tidligere omtalt plan om å se utarbeidelse av en ny langsiktig vedlikeholdsplan i sammenheng med energieffektiviseringstiltak og et mulig prosjekt for slike hvor vi i samarbeid med en entreprenør iverksetter tiltak som gir en økonomisk gevinst som entreprenøren får del av mot å bidra til finansieringen av tiltakene. (Energy Performance Contracts (EPC)). For å utarbeide et godt grunnlag for anbudsdokument og kravspesifikasjon har borettslaget samarbeidet med et forskningsprosjekt i CICERO om EPC i borettslag, som også har bidratt økonomisk til gjennomføring av denne første fasen av prosjektet. Dette har gjort prosessen noe mer omstendelig og tidkrevende, og er en hovedårsak til at vi ikke har kommet så langt med prosjektet som vi hadde trodd i løpet av 2012. Styret anser likevel ikke behovet for så akutt at det ikke er verdt å bruke tid på å få dette gjort både grundigere og mer økonomisk gunstig. Arbeidet ventes å nå neste fase i løpet av første halvår 2013 slik at en vedlikeholdsplan og evt. samarbeidskontrakt kommer på plass i løpet av 2013, og oppgraderingsarbeidet kan påbegynnes i 2014. Styret har likevel ikke utsatt verken nødvendig vedlikehold eller energibesparende tiltak i påvente av energiprosjektet. Nye ytelser i fjernvarmeleveransen har muliggjort direkte

5 Nedre Silkestrå Borettslag varming også av varmtvann til våre bad og kjøkken, og vi har derfor koplet ut de elektriske varmtvannstankene. Dette vil gi en stor innsparing. Annet løpende vedlikehold har blitt fulgt opp på vanlig måte. Styret har også iverksatt tiltak på grøntanlegget med fjerning av trær og prydbusker som var angrepet av sykdom. Disse vil bli erstattet av ny beplantning i løpet av våren 2013. Styret har i tråd med generalforsamlingsvedtak i mai 2012 innhentet anbud på automatiske bommer som mulig tiltak for å begrense kjøring på tunene. Styret fant i denne omgang ikke å kunne forsvare investeringskostnadene og forventede drifts- og vedlikeholdsproblemer med en slik løsning. Av annet arbeid styret har startet i 2012 og fullfører i 2013 er ny avtale for leveranse av kabel-tv og evt. bredbåndtjenester. Nåværende kontrakt med Canal Digital er bundet til juni 2013, og det er startet arbeid med anbud om ny kontrakt fra flere leverandører. Styret har i godt samarbeid med velferdskomiteen organisert kjellerryddinger med loppemarked-henting og avfallscontainere. Prøveordningen med innsamling av plastemballasje og matavfall (blå og grønne poser) i en egen container er videreført og har god tilslutning blant miljøbevisste beboere. UTLEIELEIGHETEN OG BARNEHAGEN Borettslaget har eid en leilighet i nr. 19 som opprinnelig var vaktmesterleilighet, men som de siste årene har vært utleid. Denne ble av ekstraordinær generalforsamling i november 2013 vedtatt solgt, etter styrets forslag. Salget ble gjennomført i januar 2013, og har tilført borettslaget ca. 4.4 mill kroner som er planlagt brukt til vedlikeholdstiltak. Borettslaget eier også en leilighet i nr 20, som disponeres av Nedre Silkestrå barnehage. Dette er en stiftelse som har som formål å drive barnehage for barn av beboere i Nedre Silkestrå borettslag. Avtalen innebærer at barnehagen ikke betaler husleie eller oppvarming/varmt vann. Stiftelsen er forpliktet til å forestå innvendig vedlikehold, strøm, m.m. Borettslaget har en representant i barnehagens styre, som skal ivareta alle beboeres interesse knyttet til barnehagens drift. Dette gjelder vedtekter, opptak, utearealer m.m. Borettslagsstyrets representant i barnehagestyret har i 2012 vært Bendik Blekastad. SKØYEN VEST SØPPELSUG (SVS) Borettslagene i området er sameiere i Skøyen Vest Søppelsug (SVS), hvor en representant fra hvert borettslag utgjør styret. Bendik Blekastad har i 2012 representert Nedre Silkestrå i SVS. Som årsberetningen til SVS bakerst i dette heftet viser har det i tillegg til budsjetterte kostnader påløpt store ekstrakostnader grunnet feilbruk av anlegget. Styret understreker at dette er et stort driftsproblem, og en unødig økonomisk belastning på oss alle. Vi oppfordrer derfor samtlige beboere til å følge instrukser for bruk av nedkastene svært nøye. Instruksjonene er enkle, og står oppslått ved hvert enkelt nedkast ved hver eneste oppgang.

6 Nedre Silkestrå Borettslag HUSK OGSÅ AT EKSTRAKOSTNADER GRUNNET FEILBRUK IHT SAMEIEAVTALEN KAN MEDFØRE ERSTATNINGSKRAV MOT BORETTSLAGET OG BEBOERE. HMS INTERNKONTROLL Dag Andreassen har i 2012 vært styrets HMS-ansvarlig. Styret har det overordnede HMS ansvaret i laget. Vaktmester har hatt kontroll av det elektriske anlegget etter egne sjekklister. I 2012 er det gjennomført bl.a. HMS kontroll av fellesområder(oppganger, kjellere, vaskerier, garasje, carporter, undersentral og verksted) El. kontroll av alle fellesområder(sikringstavler, ledninger, lamper og el.utstyr) Kontroll av lekeplasser med utstyr. Beboerne fikk utlevert skjema for egenkontroll av leiligheter. Det er viktig å påpeke at beboere selv har ansvar for å sjekke egen boenhet: Det er beboerens ansvar å sjekke og sørge for at det innenfor leiligheten (fra sikringsskap, inklusive sikringer og sikringselementer) blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget i leiligheten. Anlegget skal til enhver tid tilfredsstille gjeldende sikkerhetskrav. Brannslokkingsutstyr Det er hver leilighet er det installert følgene: Håndslukkeapparat. Godkjent røykvarsler Dette skal følge leiligheten og det er beboer selv som har ansvaret for jevnlig sjekk. Feil og mangler varsles til styret så fort det oppdages. Styret har ansvar for periodiske 5- års kontroller av pulverapparatene. Dette ble gjort løpende i 2012. FORSIKRINGER Borettslagets bygningsmasse er forsikret i If Skadeforsikring, polisenummer 5404900. I 2012 har det vært noen forsikringsrelaterte saker, de fleste knyttet til vannskader. Beboere oppfordres til å være særlig varsomme med kraner, koplinger og avløp i leilighetene, og være oppmerksomme og observante når det gjelder mulige vannskader, og melde slikt til vaktmester / styre så fort som mulig. Selv svært små lekkasjer kan over tid generere store skader. Styret minner også om at beboere selv må forsikre innbo og løsøre. RADONMÅLINGER Styret har gjennom de to siste vintrene målt radonnivåer i våre bygninger. Bakgrunnen er både at grunnforholdene her tilsier at det kan være radongass fra skiferlag, og at tidligere styrer for flere år siden skal ha vedtatt å iverksette slike målinger etter ønsker fra beboere. Forrige og nåværende styre har ønsket å følge opp dette for å få kartlagt om det er radonverdier over faregrenser her hos oss. Resultatene fra to vintres målinger viser at det IKKE er høye radonnivåer i noen beboelsesrom på Silkestrå Det ble målt verdier over

7 Nedre Silkestrå Borettslag grensene i noen kjellerrom og kontor for vaktmester og barnehagestyrer, og det er iverksatt luftetiltak i disse rommene. VELFERD Velferdsutvalget gjør en fantastisk jobb i borettslaget, og styret har god og konstruktiv dialog med det. Også i 2012 har velferden arrangert kjellerryddingsdag koordinert med henting av "lopper" fra Peik musikkorps. Julearrangementet med fakkeltog, vakker hornmusikk fra store og små Peik musikanter, julenisse i vogn bak hest var som alltid hyggelig og vellykket! Det ble avholdt en flott sommerfest 18. august med grilling og god stemning for svært mange fremmøtte små og store. Det var et hyggelig gjensyn etter flere års avlysninger pga uvær! Velferden har også i år lagt til rette for at borettslagets blomsterbarn har kunnet sette løk, vi venter i spenning på vårblomstringen. PARSELLHAGELAGET Styret har en god dialog med styret i parsellhagelaget, og er fortsatt begeistret for forgrønnelsen og forskjønnelsen parsellhagene gir vår adkomst. Beboere som ønsker å bli med og få seg en parsell oppfordres til å ta kontakt med parsellhagelagets styre. BORETTSLAGETS HJEMMESIDE og andre kanaler Styret ved Dag Andreassen har i 2012 fortsatt å legge ut protokoller fra styremøtene og annen praktisk informasjon på borettslagets hjemmeside www.nedresilkestraa.no. Det er også fortsatt jevnlig aktivitet på borettslagets facebook-gruppe, som både brukes til generelle diskusjoner og ytringer, markedsplass og kontaktpunkt mellom naboer. Styret oppfordrer fortsatt gjerne til bruk av denne kanalen, men minner samtidig om at konkrete saker må tas opp direkte med styret, særlig dersom det dreier seg om saker som berører enkeltpersoner eller private forhold. Av hensyn til alle dem som IKKE er på nett eller er aktive på sosiale medier kan styret heller ikke bruke slike kanaler som eneste informasjonskanal. Viktige saker varsles derfor fortsatt pr. postkasse og oppslag i oppganger, og styrets postkasse er fortsatt å finne på veggen ved Vaktmesterkontoret. VAKTMESTER Styret har et tett og godt samarbeid med vaktmester Paul Storberget. Vaktmester treffes daglig mellom 07:00 og 14:30 på tlf 958 71 947. Utenfor nedgangen til hans verksted i nr 7 er det en postkasse hvor beskjeder til ham eller styret kan legges.

8 Nedre Silkestrå Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2013. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr 7 840 947. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr 5 374 042. Dette er kr 231 958 lavere enn budsjettert. Forventede kostnader til konsulentbruk har vært lavere, i hovedsak på grunn av tilskudd til energiprosjekt. Det er noe usikkerhet knyttet til faktiske energikostnader på grunn av feil ved en av fellesanleggets målere. Styret avventer en avklaring fra Hafslund på dette. Resultat Årets resultat på kr 2 290 851 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) Det var ingen innbetalinger over IN-ordningen i 2012. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr 31.12.2012 utgjorde kr 1 016 546. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2012 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

9 Nedre Silkestrå Borettslag BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2013. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 650 000 til løpende vedlikehold, samt en avsetning til oppgradering av grøntanlegg og vedlikehold av garasjene. For kabel-tv er det tatt høyde for en mulig utvidelse av tilbudet, til å omfatte både tv og internett. Styret vil komme tilbake med mer informasjon vedrørende dette. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2012. Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med kr 54 090. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har ett lån i Husbanken til en flytende rentesats 2,1 % pr. 19.03.13. Lånet er nedbetalt 01.06.13. Borettslaget har ett lån i OBOS til en flytende rentesats 4,35 % pr. 19.03.13. Lånet hadde avdragsfrihet t.o.m. 30.06.10. Lånet er nedbetalt 30.05.20. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr. 1.1.2013) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonoraret Det er ingen økning av forretningsførerhonoraret fra 2012 til 2013. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2013.

10 Nedre Silkestrå Borettslag Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet redusere borettslagets disponible midler. Inntekten fra salget av tjenesteleiligheten er ikke innberegnet i budsjettet, men utgjør kr 4 376 508. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. SAMEIET SKØYEN VEST SØPPELSUG Borettslaget er medeier i Skøyen Vest Søppelsug Sameie. Som en orientering er resultatregnskap og balanse for nevnte sameie pr. 31.12.2012 inntatt bakerst i årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo, 19.03.2013 Styret i Nedre Silkestrå Borettslag Dag Andreassen /s/ Tarja Marketta Koskinen /s/ Bendik Blekastad /s/ Stig Hvoslef /s/ Karianne Tvedt /s/

Til generalforsamlingen i Nedre Silkestrå Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Nedre Silkestrå Borettslag, som viser et overskudd på kr 2 290 851. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. PricewaterhouseCoopers AS, www.pwc.no Org.no.: 987 009 713 MVA, Medlem av Den norske Revisorforening

Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Nedre Silkestrå Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor

. 13 Nedre Silkestrå Borettslag 490 NEDRE SILKESTRÅ BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikkfor små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2012 2011 2012 2013 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 847 283 1 145 716 847 283 1 016 546 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) 2 290 851 1 722 847 2 120 467 1 072 238 Tilbakeføring av avskrivning 16 700 11 606 0 0 Fradrag kjøpesum anl.midler 16-29 391 0 0 0 Økning annen langsiktig gjeld -50 154-49 273 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 19-2 092 899-2 032 886-2 092 636-1 200 219 Utlån langsiktig fordring 50 154 49 273 0 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 169 261-298 433 27 831-127 981 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 1 016 546 847 283 875 114 888 565 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 2 087 317 1 668 531 Kortsiktig gjeld -1 070 772-821 248 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 1 016 546 847 283

14 Nedre Silkestrå Borettslag 490 - NEDRE SILKESTRÅ BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2012 2011 2012 2013 Kapitalkostnader 1 878 621 1 886 555 1 884 471 1 873 212 Innkrevde felleskostnader 2 5 949 937 5 372 557 5 976 996 4 962 026 Vaskeri 9 12 389 12 616 0 0 Andre inntekter 0 0 10 000 10 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 7 840 947 7 271 728 7 871 467 6 845 238 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 3-407 051-463 874-500 000-500 000 Styrehonorar 4-140 000-140 000-140 000-140 000 Avskrivninger 16-700 -11 606 0 0 Revisjonshonorar 5-5 125-5 000-5 000-6 000 Forretningsførerhonorar -121 820-118 272-122 000-122 000 Konsulenthonorar 6-25 200-10 682-200 000-20 000 Kontingenter -29 000-29 000-29 000-29 000 Drift og vedlikehold 7-418 125-801 069-500 000-650 000 Forsikringer -413 006-377 080-415 000-467 000 Kommunale avgifter 8-746 981-445 864-700 000-777 000 Kostnader SVS -503 932-487 439-280 000-615 000 Energi/fyring 10-1 792 109-1 699 176-2 000 000-1 300 000 Kabel-/TV-anlegg -290 328-261 055-265 000-600 000 Andre driftskostnader 11-480 665-439 804-450 000-450 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -5 374 042-5 289 921-5 606 000-5 676 000 DRIFTSRESULTAT FØR IN: 2 466 905 1 981 807 2 265 467 1 169 238 DRIFTSRESULTAT 2 466 905 1 981 807 2 265 467 1 169 238 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 28 143 16 334 6 000 10 000 Finanskostnader 13-211 696-275 294-151 000-107 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -183 553-258 960-145 000-97 000 Ekstraordinære inntekter 14 7 499 0 0 0 ÅRSRESULTAT 2 290 851 1 722 847 2 120 467 1 072 238 Overføringer: Til annen egenkapital 2 290 851 1 722 847

15 Nedre Silkestrå Borettslag 490 - NEDRE SILKESTRÅ BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Bygninger 15 62 300 000 62 300 000 Tomt 1 854 270 1 854 270 Andel anleggsmidler i fellesanlegg 24 1 246 410 1 296 564 Andre varige driftsmidler 16 28 696 6 SUM ANLEGGSMIDLER 65 429 376 65 450 840 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 0 1 097 Kortsiktige fordringer 17 301 527 844 189 Driftskonto i OBOS 182 272 674 190 Sparekonto i OBOS 1 509 528 9 333 Andel omløpsmidler i fellesanlegg 24 93 989 139 722 SUM OMLØPSMIDLER 2 087 317 1 668 531 SUM EIENDELER 67 516 693 67 119 371 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 145 * 100 14 500 14 500 Annen egenkapital (Opptjent EK og EK fra IN) 18 32 231 794 29 940 943 SUM EGENKAPITAL 32 246 294 29 955 443 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 19 3 109 717 5 202 616 Borettsinnskudd 20 29 843 500 29 843 500 Andel langsiktig gjeld i fellesanlegg 24 1 246 410 1 296 564 SUM LANGSIKTIG GJELD 34 199 627 36 342 680

16 Nedre Silkestrå Borettslag KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 747 565 456 381 Skyldig offentlige myndigheter 21 26 043 25 586 Påløpne renter 1 562 6 503 Påløpne avdrag 154 543 150 737 Andel kortsiktig gjeld i fellesanlegg 24 93 989 139 722 Annen kortsiktig gjeld 22 47 069 42 319 SUM KORTSIKTIG GJELD 1 070 772 821 248 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 67 516 693 67 119 371 Pantstillelse 23 50 052 576 50 052 576 Garantiansvar 24 9 613 898 10 301 636 OSLO, 19.03.2013, STYRET FOR NEDRE SILKESTRÅ BORETTSLAG DAG ANDREASSEN /s/ BENDIK BLEKASTAD /s/ STIG HVOSLEF /s/ KARIANNE TVEDT /s/ TARJA MARKETTA KOSKINEN /s/

.. 17 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i laget det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 3 240 660 Brensel 2 655 228 Framleietillegg 67 590 Reg.kapitalkostnader (IN) 1 016 Kapitalkostnader (IN) 1 877 605 Fratrekk kapitalkostnader (IN) -1 878 621 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 963 478 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader -2 424 Brensel -2 870 Framleietillegg -6 759 Kapitalkostnader (IN) -1 488 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 949 937

18 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -359 252 Overtid -4 828 Påløpne feriepenger -47 070 Arbeidsgiveravgift -67 302 Pensjonskostnader -8 288 AFP - pensjon -7 162 Yrkesskadeforsikring -1 800 Refusjon sykepenger 88 652 SUM PERSONALKOSTNADER -407 051 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr 140 000. I tillegg har styret fått dekket julebord for kr 3 900,- jfr. note 11. NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 5 125. NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS -7 400 OPAK AS -17 800 SUM KONSULENTHONORAR -25 200 NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -160 896 Drift/vedlikehold VVS -115 900 Drift/vedlikehold elektro -33 728 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -69 879 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -2 902 Drift/vedlikehold brannsikring -5 537 Drift/vedlikehold ventilasj.anl. -9 625 Egenandel forsikring -18 000 Kostnader dugnader -1 659 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -418 125 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

19 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -485 624 Feieavgift -169 Renovasjonsavgift -88 332 Renovasjonsavgift 2007-2011 -172 857 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -746 981 NOTE: 9 VASKERI Vaskeri inntekter 12 389 SUM VASKERI 12 389 NOTE: 10 ENERGI / FYRING Fjernvarme -1 081 360 Elektrisk energi -710 749 SUM ENERGI / FYRING -1 792 109 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -2 000 Container -85 779 Skadedyrarbeid/soppkontroll -5 180 Diverse leiekostnader/leasing -45 517 Verktøy og redskaper -7 050 Driftsmateriell -14 989 Lyspærer og sikringer -15 965 Renhold ved firmaer -230 700 Andre fremmede tjenester -5 944 Kontor- og datarekvisita -498 Kopieringsmateriell -2 134 Trykksaker -2 453 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Møter, kurs, oppdateringer mv -7 500 Andre kostnader tillitsvalgte -3 900 Andre kontorkostnader -5 775 Telefon, annet -5 576 Porto -13 475 Drivstoff biler, maskiner osv -9 090 Bilgodtgjørelse -1 529 Reisekostnader -284 Gaver -1 368 Bank- og kortgebyr -1 633 Velferdskostnader -11 669 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -480 665

20 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 2 779 Renter av sparekonto i OBOS 25 195 Andel renter Skøyen Vest Søppelsug 169 SUM FINANSINNTEKTER 28 143 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter på lån i Husbanken -48 618 Renter på lån i OBOS -104 577 Termingebyr på lån i Husbanken -60 Termingebyr på lån i OBOS -600 Renter leverandørgjeld -318 Andel renter Skøyen Vest Søppelsug -57 524 SUM FINANSKOSTNADER -211 696 NOTE: 14 EKSTRAORDINÆRE INNTEKTER Salg av gammel gressklipper 7 499 SUM EKSTRAORDINÆRE INNTEKTER 7 499 NOTE: 15 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1983 62 300 000 SUM BYGNINGER 62 300 000 Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.3/bnr.498 Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: Nr. 1034 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.

21 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 16 VARIGE DRIFTSMIDLER Feiemaskin nr.1 Tilgang 2005 81 250 Avskrevet tidligere -81 249 1 Feie/sugemaskin Tilgang 1995 20 000 Avskrevet tidligere -19 999 1 Gressklipper nr. 1 Kostpris 16 736 Avskrevet tidligere -16 735 Avskrevet i år -1 0 Gressklipper nr. 2 Tilgang 2012 29 391 Avskrevet i år -700 28 691 Sandsilo Kostpris 10 412 Avskrevet tidligere -10 411 1 Snøfreser nr.1 Kostpris 29 643 Avskrevet tidligere -29 642 1 Traktor Kostpris 93 923 Avskrevet tidligere -93 922 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 28 695 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -700 NOTE: 17 KORTSIKTIGE FORDRINGER For lite innbetalt IN-lån 3 080 Skøyen Vest Søppelsug 11 830 Øvre Silkestrå Borettslag (Gressklipper) 21 891 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) 264 727 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 301 527 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2013, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2013.

22 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 18 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital 32 188 998 Egenkapital fra IN tidligere 820 645 Egenkapital fra IN 2012 0 Reduksjon EK fra IN -777 849 SUM ANNEN EGENKAPITAL 32 231 794 Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Husbanken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 2,00 %, løpetid 9 år Opprinnelig, 2004-15 635 800 Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 12 212 606 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 1 829 943 Nedbetalt tidligere, IN 820 645 Nedbetalt i år, IN 0 Lånet er et annuitetslån. For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. -772 606 OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 4,35 %, løpetid 15 år Opprinnelig 2005-3 000 000 Nedbetalt tidligere 399 933 Nedbetalt i år 262 956-2 337 111 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -3 109 717 NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1983-29 843 500 SUM BORETTSINNSKUDD -29 843 500

23 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk -12 073 Skyldig arbeidsgiveravgift -13 970 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -26 043 NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -47 069 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -47 069 NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 33 150 556 sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2012 en bokført verdi på kr 64 154 270. NOTE: 24 GARANTIANSVAR / ANDEL ANLEGGSMIDLER/LANGSIKTIG GJELD I FELLESANLEGG Selskapet eier 145/1040 deler av Skøyen Vest Søppelsug SE. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjeld i Skøyen Vest Søppelsug SE. Garantiansvar refererer seg til den samlede gjeld i Skøyen Vest Søppelsug SE og utgjør kr 9 613 898. Selskapets andel i Skøyen Vest Søppelsug SE vises i balansen både under eiendels- og gjeldssiden under postene "andel omløpsmidler i fellesanlegg", "andel anleggsmidler i fellesanlegg", "andel kortsiktig gjeld i fellesanlegget" og "andel langsiktig gjeld i fellesanlegg". Selskapets andel av avregningen i Skøyen Vest Søppelsug SE er inntatt i resultatregnskapet under posten "Kostnader Sameie".

24 Nedre Silkestrå Borettslag Forslag til generalforsamlingen FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Nedre Silkestrå Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at generalforsamlingen tar stilling til forslaget om å endre vedtektene 3-2(2). Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget.

25 Nedre Silkestrå Borettslag Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 14. mai 2013.

26 Nedre Silkestrå Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: Dag Andreassen Nedre Silkestrå 10 B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Tarja Marketta Koskinen Nedre Silkestrå 17 Bendik Blekastad Nedre Silkestrå 13 Styremedlemmer som ikke er på valg: Stig Hvoslef Nedre Silkestrå 11 Karianne Tvedt Nedre Silkestrå 5 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Hans Marius Hopstad Nedre Silkestrå 17 2. Tor Magne Krattum Nedre Silkestrå 5 3. Kjersti Vartdal Nedre Silkestrå 16 4. Kristine Skaar Aune Nedre Silkestrå 23 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Albert Fiddan Nilsen Nedre Silkestrå 9 Ingrid Husby Nedre Silkestrå 13 Martine Strømsnes Nedre Silkestrå 11 E. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Dag Andreassen Nedre Silkestrå 10 Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Tarja Marketta Koskinen Nedre Silkestrå 17 Oslo, 26/2 2013 I valgkomiteen for Nedre Silkestrå Borettslag Ingrid Bjerkø Husby Stine Renee Bergli Jarslett Albert Fiddan Nilsen

27 Nedre Silkestrå Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styret Styret kan kontaktes enten ved e-post styret.nedresilke@borettslag.net, eller ved styrepostkasse ved vaktmesters kontor. For øvrig informasjon se www.nedresilkestraa.no. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Stiftelsen Nedre Silkestrå Barnehage Barnehagen finner du på det grønne tunet, i nr. 20. Barnehagen er foreldredrevet. Barnehageplassene er i utgangspunktet forbeholdt borettslagsbarna. Lokalene kan lånes ut til andelseierne utenom barnehagens åpningstider. Nøkler/skilt Nøkler og skilt til postkasse kan fås ved henvendelse til vaktmester. Nøkler og skilt må betales av den enkelte. Renhold Borettslaget har avtale med Rene trapper AS om renhold av borettslagets fellesarealer. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 565510. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.

28 Nedre Silkestrå Borettslag HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 01.06 og 01.12 på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000 pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333.

29 Nedre Silkestrå Borettslag Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energiregnskap Borettslaget får levert et årlig energiregnskap fra OBOS. Formålet med energiregnskapet er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på oppvarming, varmtvann, belysning, fellesvaskeri og lignende. Energiregnskap 2012 Nedre Silkestrå borettslag Det graddagskorrigerte energiforbruket i Nedre Silkestrå borettslag var i 2012 på 3 405 149 kwh, tilsvarende et spesifikt forbruk på 228 kwh/m². Energiforbruket betydelig høyere i 2012 enn for tidligere år. Årsaken til det høye forbruket er en måler som går til varmt tappevann med måler punkt ID: 707057500051292110. Hvorvidt det er feil med måleren eller om det er feil med den tekniske installasjonen som gir dette økte forbruket anbefales undersøkt. Utslippet av klimagassen CO2 relatert til energiforbruket var i 2012 på 824 tonn. Dette er betydelig høyere enn tidligere, som følge av det økte forbruket registrert på tidligere nevnte måler. Forbruket av fjernvarme til varme og varmtvann, og elektrisitet til gårdsanlegget har vært stabilt de siste årene. Sammenlignet med andre sammenlignbare boligselskaper er energiforbruket i Nedre Silkestrå borettslag noe høyt. Dette skyldes trolig en målerfeil på tidligere nevnte måler, som gjør at forbruket til varmtvann er registrert som høyt. Måleren bør kontrolleres for å finne ut om det er noe feil med måleren. Privatforbruket er lavere enn for sammenlignbare boligselskaper.

30 Nedre Silkestrå Borettslag Forbruksutvikling Formål 2009 2010 2011 2012 Privat [kwh] 383 764 402 545 386 709 423 181 Husholdning 383 764 402 545 386 709 423 181 Felles [kwh] 2 022 241 2 173 022 2 074 195 2 981 968 Gårdsanlegg 142 144 162 295 158 097 154 120 Oppvarming 1 205 027 1 267 981 1 168 212 1 203 464 Varmtvann 675 070 742 746 747 886 1 624 384 Totalforbruk 2 406 005 2 575 567 2 460 904 3 405 149 Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

31 Nedre Silkestrå Borettslag Større vedlikehold og rehabilitering 2012 Omlegging av varmtvann fra el-kjele til fjernvarme. 2011 Etablering av fire nye sykkelparkeringsanlegg. 2009-2010 Påbegynt vedlikehold av utearealer etter vurdering av tiltak i grøntplan. 2007-2008 Oppussing av carportanlegget. 2007 Oppgradering av kabel-tv-anlegg. 2006-2007 Maling av alle fasader, vinduer og dører. 2005 Oppussing oppganger, ny håndløper på rekkverk, maling vegger, dører og postkasser, ny himling, flislegging gulv og trapper. 2004 Betong rehabilitering og maling av gavlvegger, øvre lekeplassplanering, grusing og montering av apparater. 2003 Påbegynt betongrehabilitering, planting av frukttrær, planting av hekk ved øvre gangvei, skifting av mønebånd, utskifting av vinduer pga. råteskader. 2002 Asfaltering av innkjøring, etablering av parsellhage, reparasjon av takmøner, og betongundersøkelser. 2001 Oppgradering av grøntanlegg og utearealer, samt skilting. 2000 Kanalrens og nye porter. 1999 Skiftet trelemmer på terrassene i loftsleilighetene. 1998 Beising av resterende bygninger i borettslaget. 1997 Beising av ca. halvparten av bygningen, oppgradering av uteareal barnehage, en del takvinduer er skiftet. 1996 Reasfaltering over garasjene. 1995-1996 Treverk på verandaer ble skiftet

32 Nedre Silkestrå Borettslag 4912 - SKØYEN VEST SØPPELSUG SAMEIE RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2012 2011 2012 2013 Innbetalinger 2 3 576 676 3 420 730 2 276 000 3 027 000 Andre inntekter 3 110 000 506 961 65 000 189 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 3 686 676 3 927 691 2 341 000 3 216 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-144 918-92 850-250 000-200 000 Styrehonorar 5-90 000-90 000-90 000-90 000 Revisjonshonorar 6-4 625-4 500-5 000-5 000 Forretningsførerhonorar -24 640-22 400-23 000-26 000 Konsulenthonorar 7-54 563-89 834-100 000-75 000 Drift og vedlikehold 8-2 568 942-2 941 517-1 000 000-2 000 000 Forsikringer -25 458-16 067-18 000-29 000 Energi/fyring -356 841-304 533-350 000-350 000 Andre driftskostnader 9-50 412-44 460-150 000-100 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -3 320 398-3 606 160-1 986 000-2 875 000 DRIFTSRESULTAT 366 278 321 531 355 000 341 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 10 1 080 39 423 5 000 5 000 Finanskostnader 11-367 358-360 954-360 000-346 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -366 278-321 531-355 000-341 000 ÅRSRESULTAT 0 0 0 0

33 Nedre Silkestrå Borettslag 4912 - SKØYEN VEST SØPPELSUG SAMEIE BALANSE EIENDELER Note 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Langsiktige fordringer 12 8 939 769 9 299 493 SUM ANLEGGSMIDLER 8 939 769 9 299 493 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 379 285 379 158 Kortsiktige fordringer 13 1 578 25 458 Driftskonto i OBOS 292 796 86 463 Sparekonto i OBOS 470 511 064 SUM OMLØPSMIDLER 674 129 1 002 143 SUM EIENDELER 9 613 898 10 301 636 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital 0 0 SUM EGENKAPITAL 0 0 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 14 8 939 769 9 299 493 SUM LANGSIKTIG GJELD 8 939 769 9 299 493 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 222 769 410 567 Skyldig offentlige myndigheter 15 8 966 17 720 Annen kortsiktig gjeld 16 442 393 573 856 SUM KORTSIKTIG GJELD 674 129 1 002 143 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 9 613 898 10 301 636 Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 OSLO, 18.02.2013, STYRET FOR SKØYEN VEST SØPPELSUG SAMEIE TOM HOV /s/ KRISTIAN BJERVE /s/ BENDIK BLEKASTAD /s/ PHILIPPE ETIENNE /s/ PER RANDBY /s/

34 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNBETALINGER A-konto 3 861 000 Avregning mot lån 2012-359 724 Avregning 2012 75 400 SUM INNBETALINGER 3 576 676 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Hoff Trygdebolig (avregning 2011) 110 000 SUM ANDRE INNTEKTER 110 000 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -42 691 Ordinær lønn, vikarer -29 231 Lønnskostnader til fordeling -15 000 Påløpne feriepenger -12 023 Arbeidsgiveravgift -26 639 Andre personalkostnader -19 335 SUM PERSONALKOSTNADER -144 918 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr 90 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 4 625.

35 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS -19 500 Sigvart Bjerve -35 063 SUM KONSULENTHONORAR -54 563 Kristian Sigvart Bjerve er erklært inhabil og fratrer ved styrets behandling av eventuelle saker vedrørende firma Sigvart Bjerve. Han behandler heller ingen fakturaer knyttet til dette firmaet. NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -269 118 Drift/vedlikehold VVS -17 241 Drift/vedlikehold elektro -46 208 Drift/vedlikehold søppelforbr.anlegg -2 236 375 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -2 568 942 NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -16 316 Driftsmateriell -15 018 Kontor- og datarekvisita -14 303 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -525 Møter, kurs, oppdateringer mv -2 625 Andre kontorkostnader -594 Telefon, annet -923 Bank- og kortgebyr -109 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -50 412 NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 675 Renter av sparekonto i OBOS 405 SUM FINANSINNTEKTER 1 080 NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Renter lån i OBOS -366 758 Gebyr lån i OBOS -600 SUM FINANSKOSTNADER -367 358 NOTE: 12 LANGSIKTIGE FORDRINGER Til gode hos eierne 8 939 769 SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER 8 939 769

36 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregning: Hoffsgrenda Borettslag 2011-63339 2012 64917 1 578 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 1 578 NOTE: 14 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 3,95 %, løpetid 20 år Opprinnelig 2010-10 000 000 Nedbetalt tidligere 700 507 Nedbetalt i år 359 724-8 939 769 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -8 939 769 NOTE: 15 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk -5 008 Skyldig arbeidsgiveravgift -3 958 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -8 966

37 Nedre Silkestrå Borettslag NOTE: 16 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -12 023 Avregning Øvre Silkestrå Borettslag 2011-36 881 2012 24 816-12 064 Nedre Silkestrå Borettslag 2011-32 577 2012 20 746-11 830 Casinetto Borettslag 2011-69 140 2012 37 721-31 419 Skøyen Terrasse 2011-282 921 2012-72 801-355 722 Skyldige lønnskostnader 2012 Casinetto Borettslag 2012-19 335-19 335 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -442 393

38 Nedre Silkestrå Borettslag