Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: 30.09.2014 Sak: 133/14 Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Bromstadenga borettslag, gnr/bnr 13/92 og 93, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/32629 VEDTAK: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Bromstadenga borettslag ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på 2 kart i målestokk 1:1000, merket Solem arkitektur datert 7.2.2014, og i bestemmelser sist endret 3.9.2014. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-11. Behandling: Elin Marie Andreassen (FrP) fratrådte, inhabil iht forv.lov 6, andre ledd. Halvor Valderaune Bueng (FrP) tiltrådte. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet 30.09.2014
Saksframlegg Detaljregulering av Bromstadenga borettslag, gnr/bnr 13/92 og 93, offentlig ettersyn Arkivsaksnr.: 13/32629-29 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Bromstadenga borettslag ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på 2 kart i målestokk 1:1000, merket Solem arkitektur datert 7.2.2014, og i bestemmelser sist endret 3.9.2014. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-11. Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for nye boliger på dagens parkeringsarealer, og ny parkeringskjeller under bakken. Det legges opp til 64 leiligheter av variert størrelse og 307 parkeringsplasser under bakken. Planforslaget innebærer 3 fireetasjes boligblokker hvor den øverste etasjen er inntrukket fra fasaden. Hovedutfordringer i planarbeidet har vært å plassere nye boligblokker som gir minst mulig skygge mot eksisterende nabobebyggelse. Tingsletta borettslag grenser opp til Bromstadenga borettslag. Tingsletta har rettsmessig leieavtale med Bromstadenga borettslag på 80 parkeringsplasser som skal erstattes under bakken. Tingsletta borettslag har vært negativ til både utbygging og at parkeringsplasser skal erstattes med dyrere plasser i parkeringskjeller. Det er kommet vesentlig innspill fra Tingsletta borettslag til utbyggingen, hovedsakelig begrunnet i at den vil redusere utsikt og verdi av eiendommene deres. Rådmannen finner at planen er i tråd med overordnet plan og legger til rette for fortetting i nærheten av lokalsenter. Det anbefales at reguleringsforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 1
Oversiktskart Situasjonsplan Innledning Komplett planforslag er innsendt 11.4.2014 og komplettert 21.5.2014. Planforslaget er utarbeidet av Solem arkitektur som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Primahus Bolig AS. Planområdet omfatter eiendommene gnr. 13 bnr. 92 og 93. Oppstart av planarbeid og samråd ble kunngjort i Adresseavisen 10.10.2013 og varslet til berørte grunneiere og naboer. Planområdet berører alle eiendommer ved Stallmestervegen fra nr. 1 til og med nr. 25 og alle eiendommer ved Fjøsmestervegen fra nr. 1 til og med nr. 30. Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Forslagstiller har akseptert endringene. Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan og gjeldende regulering I kommuneplanens arealdel 2012-2024 er området vist som boligbebyggelse. Området er ved r1083a regulert til boligbebyggelse med parkering på bakken. Planforslaget legger parkeringen under bakken og frigjør dermed areal til bebyggelse og grøntområder. Dette medfører høyere tomteutnyttelse. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Bromstadenga borettslag ligger på Bromstad i Strindheim bydel. Størrelse Planområdet er om lag 54,9 daa totalt. Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 2
Dagens arealbruk Planområdet omfatter 3-4 etasjes boligblokker med variert boligstørrelse, veier, bakkeparkering, rekkegarasjer og lekeplasser. Tilgrensende bebyggelse (Tingsletta borettslag) består av rekkehus i 2 etasjer. Mellom blokkene er det et sentralt felles uterom. Bygningstypologien er tidstypisk for begynnelsen av 1970-tallet. Rekkegarasjene tilknyttet parkeringsområdene er utført i bindingsverk i tre. Planområdet har ingen bebyggelse eller anlegg som er av antikvarisk interesse. Grunnforhold Det er ikke påvist kvikkleire innenfor planområdet. Det er ikke noen leireforhold i grunnen som kan påvirke graving i anleggsfasen. Grunnforholdene og avbøtende tiltak er beskrevet i Geoteknisk vurdering som følger planen. Det er ikke registrert forurensning i grunnen. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Teknisk infrastruktur Det ligger VA- anlegg både på tvers og langs planlagt utbyggingsområde. I sør vil planlagt parkeringskjeller komme i konflikt med eller svært nær flere ledninger innenfor utbyggingsområdet. Naturverdi Planområdet vurderes ikke å ha noen spesielle naturverdier. Rekreasjon Foreslått byggeareal har ingen verdi som friluftsområde eller regnes som offentlig friområde. Barn og unges rekreasjon Det er opparbeidede lekeplasser innenfor planområdet men utenfor planområdet. Gangstier i området er flittig brukt av barn og unge til lek og opphold og som ferdselsåre til ballplass i Tingsletta borettslag. Stedets karakter Planområdet er i et etablert boligområde tett opp til Valentinlyst sentret med butikker og servise. Det ligger også opp til kirke og barnehage. Terrenget innenfor planområdet skråner svakt fra sørvest mot nordøst. Innenfor planområdet er der få spor etter opprinnelige landskapskvaliteter. Området har generelt gode solforhold. Trafikkforhold Bromstadenga og Tingsletta borettslag ligger ved Bromstadbuen. Bromstadbuen går parallelt med Kong Øysteins veg, og har to utkjøringer ut mot Kong Øysteins veg. Fra Bromstadbuen har borettslagene kjøreadkomst via Stallmestervegen og Fjøsmestervegen. Dette er et område med god kollektivdekning, begrenset parkering. Det er på dagstid parkert en del biler langs Bromstadbuen. Det er parkering langs Stallmestervegen og Fjøsmestervegen. Planområdet ligger i et område som har godt utbygd gang- og sykkelvegnett. Det er Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 3
sammenhengende tilbud til gående og syklende til nærliggende målpunkt som bussholdeplasser, kjøpesenter, idrettsanlegg og barnehager. Det er sammenhengende gang- sykkelveg til Strindheim barneskole og Blussuvoll ungdomsskole fra planområdet. Trafikksikkerheten innad i planområdet er ivaretatt ved hjelp av segregering mellom myke og harde trafikanter og god tilrettelegging for fotgjengere og syklister. De store åpne parkeringsplassene kan imidlertid utgjøre en trafikksikkerhetsrisiko hvis barn bruker områdene til lek og opphold. Støy og støv Kong Øysteins veg skaper betydelig vegtrafikkstøy og lokal luftforurensning. Området er ikke prioritert med bygging av støyskjerm. Lokale støytiltak innen planområdet, som bygging av støyvoll ved hjelp av masser fra utgraving av P-kjeller, kan imidlertid være aktuelt. Internt i borettslaget er det ingen gjennomgangstrafikk og lite støy. Avfallshandtering Det er nylig etablert nedgravde bunntømte containere for avfall i Bromstadenga borettslag. Skolekrets og kapasitet Bromstadenga borettslag hører til Strindheim barneskolekrets og Blussuvoll ungdomsskolekrets. Strindheim barneskole har for tiden et kapasitetsproblem som avlastes ved hjelp av paviljonger på Brøset. Energi Eiendommen ligger innenfor området for konsesjon fjernvarme. Behov for ny varmesentral for å betjene nye leiligheter er avklart med Statkraft Varme AS. Fremføring av fjernvarmenett blir lagt fra Kong Øysteins veg. 10m2 er satt av til ny varmesentral i nytt vaktmestergarasje / trafobygg ved Stallmestervegen 11. Denne vil betjene de nye leilighetene. Beskrivelse av planforslaget Plandata Totalt byggeformål = 54,9 daa, hvorav 20,2 daa går til lekeplass, vei og parkering. Eksisterende bebyggelse er boligbebyggelse på 287 leiligheter og garasjeanlegg = 29.510 m² BRA over terreng, 2.540 BRA i sokkel (garasjer, boder og vaktmestergarasje) og 1.530 m² under bakken (boder). Bebyggelse som rives er rekkegarasjer og vaktmestergarasje på 1.305 m² BRA. Utnytting planlagt bebyggelse er boligbebyggelse på 64 leiligheter 6.700 m² BRA og parkeringskjeller = 9.050 m² BRA under terreng. Eksisterende og planlagt uteromsareal blir 17.500 m² fordelt på 342 leiligheter (51,2 m²/boenhet). Planlagt lekeplass utgjør 3.900m² (over 25 m²/boenhet). Planlagt arealbruk Maksimal tillatt utnyttingsgrad = 45 % BYA Antall nye leiligheter =Maksimum 70, minimum 60 Samlet antall leiligheter innenfor planområdet= maksimum 348, minimum 338. Terreng under bakken inngår ikke i grad av utnytting. Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 4
Plankart 1 Plankart 2 (parkeringskjeller) Bebyggelse Eksisterende boligbebyggelse beholdes som i dag. Parkeringsdekning endres ved å bygge parkering under bakken. Den nye bebyggelsen består av tre bygninger som er plassert på eksisterende parkeringsområde. Bygningene er blokkbebyggelse i 4 etasjer hvor den øverste etasjen er inntrukket. Blokk 1 og 2 legges i vinkelrett retning i forhold til eksisterende terrasseblokker. Blokk 3 er lagt i samme retning som langblokken ved Stallmester vegen 1 11 og danner et tun med blokkene nummer 13 21. Med denne plasseringen blir det åpne luftige uterom mellom blokkene. Bygningshøyde vil bli en meter høgere enn eksisterende terrasseblokker, det vil si en totalhøyde på 13 meter fra planert terrengnivå. Samtlige blokker vil ligge med første etasjes inngang på terrengnivå i tråd med krav til tilgjengelig boenhet. Leiligheter i 4.etasje vil få takterrasse. Boligblokkene er planlagt med heis fra parkeringskjeller opp til og med 4. etasje. Snitt-tegning som viser forhold mellom ny boligblokk og eksisterende terrassebygg og rekkehus. Det er planlagt variert leilighetsstørrelser fra 55 129 m², med fordeling 29 toromsleiligheter, 29 treromsleiligheter og 6 fireromsleiligheter. Eksisterende boligblokker har relativt stor andel 4- og 5-roms leiligheter. Bromstad borettslag har per i dag ingen blokker med heis. Det er planlagt parkeringskjeller under hele området for nybygg. Nedkjørsler til parkeringskjeller er fra Stallmestervegen og Fjøsmestervegen. Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 5
Utearealer Det skal avsettes totalt 6 640 m 2 til uterom mellom og rundt de nye blokkene, som dekkes innenfor regulert bolig- og uteromsareal. Som uterom inngår også 10 m 2 balkong/terrasse pr. ny enhet, dvs. 640 m 2. 3 000 m 2 av uterommet på bakkeplan mellom og rundt de nye blokkene erstatter uterom som er i området i dag, mens 3 000 m 2 er tidligere parkeringsareal. For borettslaget som helhet blir det 14 500 m 2 + 3000 m 2 uteareal på bakken fordelt på 342 leiligheter, dvs. 51 m 2. I tillegg kommer private balkonger og terrasser. Regulert lekeplassareal på til sammen 3 900 m 2 utgjør minst 25 m 2 pr. ny enhet som skal avsettes til felles lek. Sol - skyggestudier for uterommene viser at omlag 60 % av uterommene har solinnfall ved vårjevndøgn 21.mars klokken 15.00. Ved sommersolverv 21.juni klokken 18.00 er det solinnfall på omlag 50% av uterommene. I forhold til skyggestudiene vil de nye blokkene ikke kaste skygge på nærliggende rekkehus i de pågjeldende tidspunktene. Skyggefall 21. mars klokken 15:00 Skyggefall 23. juni klokken 18:00 Trafikkløsninger Veg systemet beholdes stort sett uendret. Fortau langs Stallmestervegen og Fjøsmestervegen beholdes og vil bli utvidet i forbindelse med planen. Bilatkomst til sokkelgarasjer i Stallmestervegen 17, 19 og 21 er fjernet og arealet omdisponert til boder. All parkering og adkomst til parkeringskjeller er konsentrert om biladkomstvegene med tilhørende rundkjøringer. Parkering Samlet antall parkeringsplasser vil bli ca 500 plasser hvor av 307 er planlagt i parkeringskjeller. Av disse er 80 plasser forbeholdt Tingsletta borettslag i henhold til privatrettslig parkeringsavtale mellom borettslagene. De resterende 420 plassene fordeles innad i Bromstadenga borettslag (363 boenheter inklusive nye leiligheter og omsorgsboliger i Bromstadbuen utenfor planområdet) og gir en parkeringsdekning på 1,15 biler per boenhet. Gjesteparkering i området er dekket av bakkeparkering. HC- parkering skal utgjøre 5 % av plassene i henhold til Trondheim kommunes vedtekter. Ved rundkjøringen i Stallmestervegen er det satt av plass til 4 HC- plasser til gjester. HC-parkering for faste brukere er plassert i P-kjelleren hvor det er satt av 4 plasser for hvert nybygg (samlet 12 plasser, dvs. 3.8 % av plassene i kjelleren) i umiddelbar nærhet til heis som gir atkomst til leilighetene. Totalt utgjør HC- parkering 3,75 % av samlet antall parkeringsplasser. Nedkjøringer til P-kjelleren er lagt i tilknytning til rundkjøringene. I tillegg til direkte nedgang fra blokken har P- kjelleren trappenedganger for fotgjengere. Disse er plassert i midtre del, og på nordlig og sydlig endevegg for å sikre god tilgjengelighet til alle deler av P-kjelleren. Beboere som har behov for Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 6
heisatkomst til parkeringskjeller og ikke bor i nybyggene vil få adgang til inngangsparti og heis i en av de nye blokkene. Det skal settes av plass til sykkelparkering ved inngangen til hvert nybygg i tråd med Trondheim kommunes parkeringsnorm som det står i retningsliner og bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, dvs. 1,2 parkeringsplasser og 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet. Infrastruktur Den nye bebyggelsen har atkomst via eksisterende vegnett. Planområdet er innenfor konsesjonsområde for fjernvarmetilknytning og vil bli tilknyttet til eksisterende fjernvarmenett. Ny bebyggelse vil bli tilknyttet eksisterende VA- nett. Det er foreslått en ny tilknytning til eksisterende vannledning i sørvestlig retning mot Bromstadbuen som erstatning for ringledningen som vil komme i konflikt med ny parkeringskjeller. Også eksisterende vannledning i Fjøsmestervegen må legges om på grunn av konflikt med parkeringskjeller. Avfallshandtering Det er i 2011 etablert avfallsløsning med nedgravde containere for Bromstad borettslag. Nybygg vil bli knyttet til dette systemet. For de tre nye blokkene etableres det nye avfallspunkter ved rundkjøringene. Begge plassene for nedkast er innenfor 75m avstand fra nærmeste inngang og godt egnet for avhenting med søppelbil. Planlagt gjennomføring Byggestart er planlagt til 2015/16. Det vil bli utarbeidet bygge- og anleggsgjennomføringsplan som skal godkjennes av Trondheim kommune. I forbindelse med byggetiltak innen planområdet skal miljø-/geoteknikk samt tekniske planer for vann og avløp avklares. I anleggsfasen vil byggeplass drives fra eksisterende atkomstveger. For å minimalisere ulempene i bygge- og anleggsfasen skal det utarbeides plan for gjennomføring av dette arbeidet. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeidet kan igangsettes. Det skal foreligge en utomhusplan ved søknad om tiltak, og opparbeidelse av parkeringsplasser følges opp bl.a. gjennom rekkefølgekrav. Virkninger av planforslaget Risiko- og sårbarhetsanalysen beskriver diverse hendelser/situasjoner som kan bli aktuelle. De hendelsene som kan gi liten risiko er masse /skred, støv og støy og trafikk, annet kommunalt ledningsnett, ulykke i av-/ påkjørsler og andre ulykkespunkter. Hendelser som kan gi middels risiko er støy fra egen trafikk, tilrygging i anleggsvirksomhet og annen trafikk. Hendelser som kan gi stor risiko er vannforsyning. Ledningsnettet vil bli berørt av ny parkeringskjeller og må endres. Detaljer i forhold til lekkasjesoner m.v. må avklares. Avveiing av konsekvenser Boligblokker med heis vil medføre økt mulighet for eldre beboere å flytte seg innen borettslaget. Nedbygging av parkeringsplasser og garasjer gir mulighet for bedre uterom for opphold og lek. Dette veier tynger enn faren for at nye boligblokker vil ta utsyn fra eksisterende bebyggelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vurderes ikke å medføre behov for innløsning, kostnader for endring av vannforsyningssystemet eller økt driftsansvar. Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 7
Samråd og medvirkning I forbindelse med kunngjøring og varsling av igangsatt planarbeid ble alle beboere i Bromstadenga og Tingsletta borettslag invitert til beboermøte på Strindheim skole den 30.10.13. Her ble planen presentert og beboerne fikk anledning til å komme med innspill. I forkant av beboermøtet ble det arrangert et dialogmøte med styret i Tingsletta borettslag (29.10.13) for å orientere dem om planen og få innspill før beboermøtet. Møtene ble avholdt ca 10 dager før fristen til å gi innspill gikk ut. Det ble også holdt dialogmøte med styret i Tingsletta borettslag hvor forslagsstiller informerte om planprosessen. Beboere i Tingsletta borettslag har vært i kontakt med byplankontoret i hele denne fasen og det er avholdt flere møter for at begge parter måtte kunne informere om sine synspunkter. Byplankontoret har i flere anledninger gitt svar på henvendelser på e-post angående behandlingsprosessen. Innspill til planforslaget Det er kommet innspill fra 3 offentlige myndigheter ved melding om oppstart av planarbeid/melding om planarbeid. Dette gjelder NVE Norges vassdrags- og energidirektorat, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune. Innspill fra offentlige myndigheter er i store trekk positiv til planen og finner fortetting her fornuftig. Det påpekes viktigheten av geoteknisk vurdering med hensyn til mulig kvikkleire, generell aktsomhet til kulturminner i grunnen, utredninger av støyforhold og minimumskrav til utnyttelsesgrad. Kommentar til innspill fra offentlige myndigheter: Nevnte emner er ivaretatt i planen og bestemmelser og i rapporterte utredninger. Det er kommet innspill fra svært mange beboere i Tingsletta Borettslag og beboere i Bromstadenga borettslag. En del av innspillene er av privatsrettslig karakter og behandles ikke i planprosessen. Dette gjelder uenighet mellom Bromstad borettslag og Tingsletta borettslag angående avtale om parkering. Emner som berøres er: Allmenn reduksjon av bo- og livskvalitet spesielt under byggeperioden Belastninger tilknyttet byggeprosess Frykt for konsekvenser av økt trafikkbelastning som følge av økt antall beboere Frykt for at gang- sykkelveger vil bli brukt for kjøring fordi adkomst til boliger ikke er løst Nedkjøring til parkeringskjeller Avstand fra boliger i Tingsletta borettslag til ny parkeringskjeller Dårlig skolekapasitet på barnetrinn Barnas sikkerhet i byggeperioden Eldres situasjon spesielt i anleggsperioden med hensyn til støv Utforming av ny blokkbebyggelse og at utbygging vil redusere attraktivitet og markedsverdi for berørte boliger At solforholdene vil bli forverret At det vil bli økt innsyn fra de nye blokkene At utsikt vil bli forverret At man skulle bygge lavere bygg i stedet for 4 etasjes blokker Redusering av felles grønne området og etablering av flere private grønne områder Lang byggetid Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 8
Kommentar til innspill fra private: Trafikk som følge av økt antall beboere er ivaretatt i planen og bestemmelsene. Det er utarbeidet trafikkutredning som viser konsekvenser og avbøtende tiltak for økt trafikkbelastning. Trafikksikkerhet og fremkommelighet for biltrafikk og myke trafikkanter er ivaretatt i planen og bestemmelsene. Nedkjøring til parkeringskjeller er lagt om til et sikrere sted i planen. Solforhold er ivaretatt i planen ved at 50 60 % av uterommene har solinnfall ved vårjevndøgn 21. mars klokken 15:00 og ved sommersolverv 21. juni klokken 18:00. De nye bygningene kaster ikke skygge inn på nabobygninger i samme perioder. Fortetting i eksisterende boligområde vil påvirke sine omgivelser og spesielt nærmeste naboer. Det anses ivaretatt i denne planen ved at boligblokkene er plassert med minst mulig fasade (gavlene) mot eksisterende bebyggelse hvor det er minst avstand. Det er krav i bestemmelsene om plan for anleggsfasen, som blant annet skal redegjøre for trafikkavvikling, trafikksikkerhet for myke trafikanter, massetransport, renhold og støvdemping, støyreduserende tiltak og driftstider. Avbøtende tiltak skal beskrives. Det er ikke kapasitet i permanente skolebygg per i dag, men i følge bystyrets vedtak 31.10.2013 vil det være kapasitet for økning av elevtallet på Strindheim skole ved at en del av skolens elever overføres til midlertidig skolepaviljonger på Brøset inntil nytt skoleanlegg på Brøset er ferdigstilt. Tiltak er forutsatt startet i 2015 eller 2016. Det forutsettes at byggeperioden vil bli relativ kort, litt avhengig av grunnforhold. Tidsavgrensning for byggeperiode er ikke sikret i planen eller bestemmelsene. Rådmannens vurdering og konklusjon Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 2.11.2011. Planen har en god planfaglig kvalitet. Rådmannen anbefaler at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, 17.9.2014 Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Páll Tómasson saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 9
Vedlegg Vedlegg 1 Reguleringskart 1 av 2 Vedlegg 2 Reguleringskart 2 av 2 Vedlegg 3 Reguleringsbestemmelser Vedlegg 4 Illustrasjonskart Vedlegg 5 Oversiktskart Saksfremlegg - arkivsak 13/32629 10