VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Fritidsbolig MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 1 400 000 LÅNEVERDI: KR. 1 250 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 987 472 472 Sertifisert takstmann: Nils Monstad Veritas sertifisert takstmann Telefon: 482 02 016 E-post: nilsam@broadpark.no Rolle: Uavhengig takstmann Fritidsbolig: Bygning med toalettrom: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 54 m² 2 m² 54 m² 0 m² M.fl. Utskriftsdato: Dato befaring: 05.08.2015 Oppdrag nr: 2828 31.07.2015
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke gjort kjent med andre forhold som kan innvirkning på verdien enn det som er nevnt i dokumentet. Takstmann tar forbehold om skjulte feil og mangler / skader og forutsetter at byggene er godkjent slik de fremsto ved befaringstidspunkt. Merk at denne rapport ikke er en tilstandsrapport / boligsalgsrapport som beskriver bygningens tekniske tilstand. Markedsverdien som er satt på eiendommen er ansatt pr. befaringsdagen og det er bl.a. tatt hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, utidsmessighet, avvik osv. Markedsverdien defineres som; "Det ansatte beløp som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på takseringsdatoen". Side: 2 av 9
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 1 400 000 Anbefalt låneverdi 1 250 000 Markedsvurdering BELIGGENHET: Eiendommen ligger pent til i nærheten av Storheimstø i Radøy kommune. 9 min. gange fra parkering via vei til Storheimstø og videre på sti. Ca. 10 min. kjøring til regionsenteret Knarvik. Ca. 30 min. til Bergen sentrum. Sjøutsikt retning Litleskare -Sellevold og videre. Gode solforhold. TOMTEN: Eiet tomt på 2548,3 kvm. ihht. målebrev. Opparbeidet med grøntareal, div. beplantning, frukttrær og bærbusker. Inngjerdet tomt. Sti til naust. BEBYGGELSEN: Boligen ligger uskjenert til i område med kultur og skoglandskap. STANDARD: Fritidsbolig oppført i ca. 1960 med krypekjeller og. Den har bra standard på innredning utstyr. Rehabilitert / oppgradert i 1979-81 der det ble skiftet ytterkledning, vinduer, kjøkkeninnredning, gulver, veggoverflater og himlinger. Etterisolerte yttervegger, bjelkelag og himling mot kaldt loft. Montert ny inngangsdør i 2015. Nytt taktekke montert i 2013. VANN, AVLØP, VEI: Vann fra brønn med god vannkvalitet. Avløp for gråvann til sjø. Parkering ved Fylkesvei, Bruksrett på vei til Storheimstø kai og sti frem til boligen. ANDRE FORHOLD: Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Datagrunnlag kommer fra Statens Kartverk og er gjengitt med tillatelse fra Staten gjennom det statlige selskapet Ambita A/S. Opplysningene kan være ufullstendige, ikke ajour eller det kan forekome feil. SPESIELLE FORHOLD: Det er ikke opplyst om noe spesielle forhold enn det som fremkommer i denne rapporten, men oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi tilbakemelding om eventuelle avvik før rapporten tas i bruk. Side: 3 av 9
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Tordis Hjelmtveit Takstmann: Nils Monstad Befaring/tilstede:. - Tordis Hjelmtveit. Eiers representant. - Kjetil Hjelmtveit. - Nils Monstad. Veritas sertifisert takstmann. Tlf. 48 20 20 16 Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Fritidsbolig Hjemmelsovergang: Type: Annet Konsesjonsplikt: Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Adkomstvei: Adkomst fra fylkesvei, parkering ved fylkesvei. Tilknytning vann: Brønnvann. Tilknytning avløp: Gråvann til sjø. Matrikkeldata 1260 RADØY Gnr: 82 Bnr: 71 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 548,3 m² Arealkilde: Målebrev Hjemmelshaver: Dyrnes John Wilhelm Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Målebrev 18.09.2000 Datert målebrev Kjøpekontrakt 11.03.1979 Datert kontrakt Fremvist Ambita A/S 31.07.2015 Innhentet info. Innhentet Status Sider Vedlagt Fremvist Side: 4 av 9
Bygninger på eiendommen Fritidsbolig Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Antatt byggeår Anvendelse: Fritidsbruk Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Krypekjeller Krypekjeller er ikke måleverdig. Lukeadkomst i gulv fra soverom. 61 54 54 Sum bygning: 61 54 54 Stue / kjøkken, 2 soverom, rom med servant, gang, vindfang 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. areal Bruksareal og bruttoareal er oppmålt på stedet etter N.S. 3940-2012 og takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2015. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Krypekjeller Stue / kjøkken, 2 soverom, rom med servant, gang, vindfang Konstruksjoner og innvendige forhold - Fritidsbolig Bygning, generelt Bygningen er oppført med krypekjeller og. Yttervegger av bindingsverk. Utvendig kledt med trekledning. Saltak av sperrer, tekket med Decra takpanner. Skjønnhetsfeil, overflatefeil og normal bruksslitasje er ikke kommentert. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentering med ringmur av betong med sparestein og naturstein på fjell. Yttervegger Yttervegger er etterisolert i 79-80 og er oppført av bindingsverk. Utvendig kledt med liggende malt trekledning. Kledning bør overflatebehandles. Takkonstruksjoner Saltak av sperrer, undertak av pløyde bord. Isolert mellom undergurter. Taktekket med Decra stålpanner. Stigetrinn på tak til pipe. Takrenner og nedløp. Lagt nytt taktekke i 2013. Vinduer Vinduer med isolerglass i trekarmer, montert i 1979-80. Sprosser på fleste vinduer. Ytterdører og porter Side: 5 av 9
Hvit inngangsdør montert i 2015. Gulvsystemer skille av bjelkelag av tre. Underkledt i krypekjeller med vindtettplater. Ett par vindtettplater er glidd noe ned fra bjelker. Innvendige dører Innvendige dører av tre og furu fyllingsdører. Overflater på innvendige gulv Gulvoverflater med furugulver i stue / kjøkken, 2 soverom og gang. Korkfliser i vindfang. Terraflex i rom med servant. Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger er kledt med trepaneler, tømmerpaneler i stue / kjøkken. Overflater på innvendig himling Himlinger er kledt med trepaneler. Balkonger, terrasser ol. Altan med adkomst fra terreng. Spaltegulv av tre på bjelker og rekkverk. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Stålpipe. Natursteinskledt peis med innsats i stue. Kjøkkeninnredning Innredning med fronter av furu, fyllinger i dørene. Laminat benkeplater. Nedfelt oppvaskkum av stål. Løs komfyr. Avtrekksventilator. Fliser over benkeplater. Skap og reoler Garderobeskap i soverommene. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vannrør av plast og kobber. Avløpsrør av plast. Utstyr for sanitærinstallasjoner Rom med servant er utstyrt med servant i benkeinnredning, sluk i gulv. Oppvarming med veggmontert ovn. Varme, generelt Peis i stue med innstas. Luftbehandling, generelt Boligen har naturlig ventilasjon. Div. ventiler i yttervegger. Elkraft, generelt Sikringsskap med porselenskrisikringer. 4 kurser. Måler for strøm. Inntakssikringer på loft med tilgang fra luke i himling i stue. Annet Røykvarsler og brannslukkeapparat. Bygning med toalettrom Bygningsdata Byggeår: 1980 Kilde: Antatt byggeår Anvendelse: Toalettrom Side: 6 av 9
Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 3 2 Sum bygning: 3 2 Sekundær S-ROM 2 Toalettrom 0 2 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. areal Bruksareal er oppmålt på stedet. Bruttoareal er beregnet. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Toalettrom Konstruksjoner og innvendige forhold - Bygning med toalettrom Bygning, generelt Bygning fundamentert med antatt betongplate på fjell / faste masser. Gulv med belegg. Innvendig kledt med trepaneler på vegger og himling. Yttervegger av bindingsverk. Utvendig kledt med trekledning. Saltak av sperrer. Taktekket med shingel. Takrenner og nedløp. Vinduer med enkle glass. Ytterdør av tre. Oppvarming med panelovn. Husqvarna toalett med 2 kammer. Innlagt strøm. Bygningen er i god stand. Uthus / vedskjul Bygningsdata Byggeår: 1980 Kilde: Antatt byggeår Anvendelse: Vedlager og rom for fritidsbruk Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 16 13 Sum bygning: 16 13 Sekundær S-ROM 13 Innredet rom, vedskjul 0 13 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Side: 7 av 9
areal Bruksareal er oppmålt på stedet. Bruttoareal er beregnet. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Innredet rom, vedskjul Konstruksjoner og innvendige forhold - Uthus / vedskjul Bygning, generelt Bygning med innredet rom og vedskjul. Fundamentert med natursteinsmur på fjell / faste masser. Gulv av pløyd furu i innredet rom, hellelagt / kultet i vedskjul. Yttervegger av bindingsverk, utvendig kledt med trekledning. Innvendig kledt med trepaneler. Saltak av sperrer. Taktekket med torv. Himling i innredet rom er kledt med trepaneler. Vinduer med trådglass og 2 lag glass i trekarmer. Ytterdør og innvendig dør i finer utførelse. Strøm via skjøteledning. Bygningen er i god stand. Naust Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Antatt byggeår Anvendelse: Naust Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 29 26 Sum bygning: 29 26 Sekundær S-ROM 26 0 26 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. areal Bruksareal er oppmålt på stedet. Bruttoareal er beregnet. Takhøyder i naust er ca. 180-1,85 m. Har her valgt å ta areal selv om takhøyde er under 1,90 m. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Naust Konstruksjoner og innvendige forhold - Naust Bygning, generelt Naust er fundamentert med natursteinsmur på fjell. Dekke med kult på fjell. Yttervegger av reisverk / bindingsverk, utvendig kledt med luftet kledning. Pulttak av sperrer, taktekket med bølgeeternit. Porter og dør av tre. Spill for opptrekk av båt. Naustet har behov for oppgraderinger. Side: 8 av 9
Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt, stipulert beløp 2 000 Forsikring, stipulert beløp 3 000 Renovasjon 1 775 Vedlikeholdskostnader Sum årlige kostnader 8 000 14 775 Teknisk verdi bygninger Fritidsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 130 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Fritidsbolig - 350 000 780 000 39 000 95 000 Bygning med toalettrom Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 54 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Bygning med toalettrom - 15 000 Uthus / vedskjul Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 120 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus / vedskjul - 25 000 Naust Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 160 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Naust - 110 000 Sum teknisk verdi bygninger 50 000 964 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 650 000 1 614 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: LINDÅS, 05.08.2015 Nils Monstad Veritas sertifisert takstmann Side: 9 av 9