Innholdsfortegnelse Innledning: Oppføring av ny bolig 1 Planlegging 1 Behov 1 Ideer 2 Sjekklister 3 SINTEF Byggforsks sjekkliste for boligkvalitet 3 Prosjektbeskrivelse 4 Økonomi 4 Sjekklister 7 Sjekkliste - økonomi ved bygging av bolig 7 Bolig og kontrakt 7 Tomt 8 Sjekklister 10 Sjekkliste for kjøp av tomt 10 Arkitekt 12 Sjekklister 12 Sjekkliste ved valg av arkitekt 12 Boligprodusent 13 Sjekklister 13 Seriøsitetssjekk av boligleverandør 14 Bolig 15 Ansvarsfordeling 16 Garanti 19 Kontrakt 19 i
22 Sjekklister Sjekkliste for kontrakt ved bygging av bolig 22 23 Bygging 23 Grunnarbeid og grunnmur Byggingen av boligen 24 26 Lov og forskrift 26 Standard og byggeskikk 27 Forsinkelse 27 Overtagelse 27 Overtagelse 28 Sjekklister 28 Sjekkliste ved overtagelse av ny bolig 29 Sjekkliste - vanlige feil ved nyoppført bolig 30 Betaling 31 Ettårsbefaring 31 Mangler og reklamasjon 33 Klageadgang 33 Drift og vedlikehold ii
Innledning: Oppføring av ny bolig Denne informasjonen er til deg som skal bygge bolig Skal du bygge enebolig, tomannsbolig eller enebolig i rekke vil informasjonen her gi deg en oversikt over de viktigste fasene og trinnene i byggeprosessen Samtidig vil du som boligbygger ha muligheten til å finne faktarelatert informasjon om konkrete forhold som forsinkelse, oppgjør og kontrakt Avtaler om oppføring av bolig er regulert av Bustadoppføringslova Denne loven regulerer også avtaler om full ombygging av bolig Les mer om Bustadoppføringslova i rammen for "dine rettigheter" Planlegging Før du kjøper tomt, kontakter arkitekter, entreprenører eller boligleverandører, er det viktig at du planlegger ditt prosjekt grundig Du bør for det første foreta en grundig gjennomgang av dine behov Deretter bør velge ut noen ideer du synes er bra På bakgrunn av dine ideer anbefales det at du utarbeider du en prosjektbeskrivelse Behov Før du går i gang med byggeprosessen er det viktig at du starter med en grundig gjennomgang av behovene dine Hvilken type bolig trenger du? Vurder hvor lenge du planlegger å bo i boligen Bygger du for resten av livet? Hvilket behov vil du og familien ha for fremtiden, hvor stor bolig trenger dere og er boligen egnet for en barnefamilie, pensjonisttilværelse og alderdomsutfordringer? For de som planlegger en familieforøkelse eller har barn, er spørsmål om tilgjengelighet for barnevogn eller sikkerhet like relevante som spørsmålet om plass Tenk nøye gjennom hvilke boligkvaliteter som er viktige for deg og din familie Livsløpsstandard og universell utforming innebærer at boligen innehar gode brukskvaliteter Universell utforming innebærer at alle, uansett alder og funksjonsevne, på en likeverdig måte skal kunne bruke de bygde omgivelsene uten spesielle tilpassinger Tenk også gjennom hvilke energiløsninger dere velger i boligen Investeringer i gode energiløsninger kan lønne seg økonomisk over tid I tillegg finnes mange miljøvennlige energiløsninger som kan gi et bedre inneklima Det er også viktig å tenke nøye gjennom hvor dere etablerer dere Infrastruktur og nærhet til arbeidsplass og skole er for mange svært viktig Sentrumsnærhet og mulighet for deltagelse i fritidsaktiviteter er også viktig for mange, mens andre prioriterer lett tilgang til natur og friluftsliv 1
Ideer Når du har fått et klarere overblikk over hva du og din familie har behov for er tiden moden for å finne frem et knippe ideer som kan fungere som et planleggingsgrunnlag Det kan være lurt å hente inspirasjon fra flere steder Klipp gjerne ut bilder av løsninger du kommer over som du synes er bra Noter ned dine ideer og bruk gjerne en del tid på dette Selv om mange først og fremst tenker på rom, overflater, gulv, vegger, farger og lys, kan det være lurt å fokusere på ideer knyttet til brukerkvalitet og energi/miljø Brukerkvalitet Brukerkvalitet handler om boligkvalitet både innendørs og utendørs, og det er et begrep som omfatter de fleste aspekter ved det å bo i og bruke en bolig Enten du skal kjøpe deg leilighet eller rekkehus bør du ta stilling til boligens brukerkvalitet Det er ikke alltid like lett å vurdere en boligens brukerkvalitet ut fra et prospekt Ikke vær redd for å spørre selger spørsmål knyttet til boligkvalitet Boligkvalitet handler blant annet om alt fra atkomst, bevegelsesmuligheter, planløsninger, komfort, lys og uteområder Du kan lese mer om brukskvaliteter her Boligkvaliteter og livsløpsstandard står også sentralt i begrepet universell utforming Universell utforming innebærer at alle, uansett alder og funksjonsevne, på en likeverdig måte skal kunne bruke de bygde omgivelsene uten spesielle tilpassinger Husbanken jobber mye både med spørsmål om universell utforing og boligfinansiering Kontakt gjerne Husbanken om du har spørsmål eller for å sjekke om du kan søke om finansiering hos dem Les mer om universell utforming på wwwhusbankenno Energi og miljø Når du skal kjøpe deg bolig kan det være en idé å vurdere om du ønsker å investere i en bolig med gode energiløsninger Energi handler ikke bare om strømpriser selv om dette er svært viktig for mange Det handler like mye om å få energiløsninger som er miljøriktige og som sikrer god bokvalitet I dag kan du velge mellom mange energi- og boligløsninger, og både lavenergiboliger og passivhus blir stadig vanligere For deg som skal bygge ny bolig, kan det være aktuelt å vurdere om du skal investere i energiløsninger som ikke bare tilfredsstiller minstekravene i lovverket, men som faktisk gir enda større energibesparelser og bedre inneklima Les mer om energi og miljø på wwwenovano eller ring Enovas svartjeneste på 80049003 Les mer om energibesparende boliger hos Sintef på wwwsintefno 2
Sjekklister SINTEF Byggforsks sjekkliste for boligkvalitet Beliggenhet Sjekk om det er nærhet til rekreasjonsområder, godt kollektivtransporttilbud, butikker og annen service, samt barnehage, skole og arbeidssted Boligområde Sjekk om utearealene er egnet for lek og opphold, finnes det møteplasser som gir en ønsket grad av nabokontakt Er det gode solforhold og gunstig vegetasjon i omgivelsene? Er ønsket grad av trafikksikkerhet ivaretatt og om det finnes gode parkeringsløsninger? Hus/leilighet Har huset en god teknisk standard, et akseptabelt vedlikeholdsbehov, tilgjengelighet for bevegelseshemmede og muligheter for ombygning eller utvidelse? Uteplass/hage Er det gode solforhold, tilfredstillende skjerming mot innkikk og tilfredstillende skjerming mot støy? Inngangsparti og entre Gir inngangspartiet og entreen en følelse av å bli ønsket velkommen? Er det muligheter for privat skjerming av atkomstareal? Er det tilstrekkelig romslig i entreen Stuen Sjekk om stuen har tilgang på godt dagslys og pen utsikt Er det muligheter for å ommøblere? Finnes det steder for aktivitet og hvile? Se etter minst mulig omfang av gjennomgang i stuen Kjøkken Er det ønsket areal for spiseplass? Er det gode avtrekks- og lufteforhold, tilstrekkelig skap- og benkplass og muligheter for å danne et eget rom med dagslys? Soverom Har soverommet støyfri beliggenhet og luftemuligheter? Er det plass for atkomst fra begge sider av dobbeltseng (hovedsoverom) og plass for lek og skrivebord i tillegg til seng (barnerom)? Husk minst 1 meter skapplass per person Våtrom 3
Er det tilstrekkelig fall mot sluk? Er fuktsikring i henhold til tekniske forskrifter? Har du behov for separat WC eller vaskerom i tillegg til bad? Boder Er det tilstrekkelig plass for bortsetting av sesongbetont fritidsutstyr? Finnes fuktfri lagring av klær og bøker? Husk at bratte trapper og trange dører kan begrense bruk Prosjektbeskrivelse Planene og ideene dine oppsummerer du i en prosjektbeskrivelse Planlegging handler om å få avklart så detaljert som mulig om hva som er ønsket resultat Legg gjerne ved noen skisser for å visualisere hva du ser for deg og avklar så detaljert så mulig målbare størrelser som meter, kvadratmeter og mengde Gjør deg også noen tanker om hvilket tidsperspektiv det er snakk om Når ønsker du at arbeidene skal starte og når vil du at din nye bolig skal være ferdig? Få med dine ønsker med hensyn til brukerkvalitet og energiløsninger i prosjektbeskrivelsen Ta med prosjektbeskrivelsen i dine møter med arkitekt, entreprenør eller husleverandør Økonomi Byggelån Skal du bygge hus, trenger de fleste midler utover egenkapital for å kunne betale etter hvert som byggeprosessen skrider frem Et byggelån er et kortsiktig lån som fungerer som en løpende kredittavtale til dekning av utgifter i forbindelse med et byggeprosjekt Byggelån blir vanligvis innvilget på basis av en prosjektbeskrivelse med tilhørende dokumentasjon Vilkårene for lånet avtales ofte individuelt og er basert på en vurdering av risikoen i prosjektet og tilbudt sikkerhet Det lønner seg derfor å innhente tilbud fra flere tilbydere, ettersom betingelsene varierer fra bank til bank, og det kan være rom for forhandlinger Når huset er ferdig, erstattes byggelånet med et vanlig boliglån med pant i boligen Du må som regel ha fått tilsagn om langsiktig boliglån før byggelånet kan innvilges Byggelån er dyrere enn boliglån på grunn av risikoen knyttet til oppføringsprosessen, og det lønner seg derfor naturlig nok å ha en kortest mulig periode meg byggelån, før lånet konverteres til langsiktig boliglån ved byggeprosjektets ferdigstillelse Ettersom det er konkurranse mellom bankene bør du som boligbygger alltid innhente tilbud fra flere banker og foreta en sammenligning for å finne ut hvilket lån som er gunstigst Ordinært boliglån 4
På det ordinære langsiktige boliglånet med pant i bolig kan betingelsene variere betraktelig fra bank til bank Innhent derfor tilbud fra flere banker Vær ikke redd for å skifte bank og bruk gjerne tilbud fra andre banker for å forhandle deg til bedre betingelser i den banken du allerede har Før du velger bank anbefaler Forbrukerrådet at du sjekker wwwfinansportalenno Serielån eller annuitetslån? Et annuitetslån innebærer at du nedbetaler lånet med like store terminbeløp, helt til lånet er innfridd I begynnelsen er avdragsdelen liten, mens rentedelen er stor Etter hvert som tida går, stiger avdragsdelen og rentedelen blir mindre Summen er altså konstant Fordelen med et annuitetslån er at beløpet per måned er fast og som forbrukerer har du god oversikt over dine løpende lånekostnader Et serielån har en fast avdragsdel i hvert terminbeløp, men rentedelen synker etter hvert som lånet blir nedbetalt Det vil da si at terminbeløpet synker etter hvert som lånet nedbetales Vanligvis har man et høyere terminbeløp per måned i begynnelsen av låneperiode enn ved et annuitetslån Fordelen med serielån er at man totalt sett betaler mindre i rentekostnader fordi nedbetalingen skjer raskere Rente Som lånekunde kan du velge mellom fast og flytende rente På lån med flytende rente endres renta etter hvordan markedet svinger Forandres markedsrenta, vil din rente normalt påvirkes av dette Når renta går opp, har du normalt krav på å få varsel med en frist på minst seks uker Fordelene med flytende rente er at du vil få lavere kostnader dersom renten synker Et lån med fast rente innebærer at du binder renta for en gitt periode, for eksempel for 1, 3, 5 eller 10 år Fordelen med fast rente er at du vet hvilke kostnader månedlige du har å forholde deg til i hele fastrente perioden Samtidig er du sikret mot økte utgifter dersom renten skulle stige over det rentenivået du har budet renten på Ulempen er at du mister muligheten til reduserte kostnader ved fall i markedsrenten Valg av fast rente bør utelukkende være basert på spørsmålet: Tåler min personlige økonomi høyere rente på lånet? Hvis svaret er nei? velg fast rente Om du ønsker å si opp en fastrente avtale er det vanlig at du må betale for bankens tap dersom den flytende renten er lavere enn den faste renten Erfaringsmessig er flytende rente det billigste Det er mulig å binde en del av lånet, mens resten er flytende Rentenivået på det tidspunktet du eventuelt binder renta er viktig Nominell rente er løpende pålydende rente, normalt oppgitt som årlig (pa = pro anno = per år) Effektiv rente er nominell rente pluss alle gebyrer og andre kostnader på lånet I dette inkluderes bla termin-, etablerings- og depositumsgebyr Den effektive renta er dermed den faktiske prisen på lånet Rentebetingelsene kan variere betraktelig fra bank til bank, både på flytende og fast rente Det kan derfor være mye å tjene på sjekke rentebetingelsene i forskjellige banker Nedbetalingstid 5
Vanlig nedbetalingstid på ordinære boliglån er 25 år Men som forbruker kan du velge kortere nedbetalingstid, og bankene tilbyr ofte 30 års nedbetalingstid om du ønsker det Som hovedregel betaler du mer i rentekostnader totale desto lengre nedbetalingstid du har på lånet ditt Avdragsfrihet Mange velger å ikke betale avdrag på lånet for en periode I praksis forblir lånet da uendret Som forbruker betaler du da bare rentedelen av lånet, hvilket innebærer at du kun betaler kostnaden for å låne pengene i banken Kausjon Dersom du ikke greier å stille nok sikkerhet for ditt lån er det mange som ber familiemedlemmer eller andre nære om å stille kausjon Når noen kausjonerer for deg betyr det at de påtar seg en forpliktelse til å betale ditt lån, hvis du ikke klarer å innfri dine forpliktelser overfor banken Kausjonisten kan med andre ord bli stående ansvarlig for å betjene eller innfri ditt lån, dersom du ikke greier å leve opp til de betalingsforpliktelsene du har påtatt deg Kausjonisten bør derfor nøye vurdere om han/hun har råd til å betjene lånet som vedkommende er bedt om å kausjonere for? Mer informasjon om lån, bank og finans finner du på wwwfinansportalenno Husbankens grunnlån Skal du bygge bolig kan du også søke om Husbankens grunnlån Husbankens grunnlån skal fremme kvaliteter som universell utforming og energi/miljø i nye og eksisterende boliger, finansiere boliger til vanskeligstilte og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene For nye boliger kan Husbanken gi grunnlån på inntil 80 % av prosjektkostnadene dersom kriteriene for universell utforming og/eller energi/miljø er oppfylt Les mer om Husbanken grunnlån her Husbanken gir ikke byggelån Byggelån er et midlertidig lån husbygger har under byggeperioden Dette søkes i ordinær bank Byggebudsjett Det neste du må vurdere, er hva du har råd til å bruke til oppføring av huset I tillegg har du kostnader til tomt, tomteopparbeiding og finansiering av tomt og bygging Du må også ta med poster for uforutsette utgifter I tillegg har du kostnader som flytting og kanskje utgifter til den boligen du flytter fra, før du kan selge eller leie den ut I samarbeid med din bank bør eller annen økonomisk rådgiver bør du komme frem til hva du og din familie kan investere og betjene av lån til din nye bolig Dette tallet vil danne rammen for budsjettering av kostnader for tomt og boligbygg Byggeregnskap Det lønner seg å føre et byggeregnskap basert på de samme postene som i budsjettet På den måten holder du kontroll med at utgiftene holder seg innenfor budsjettets rammer på de enkelte postene, og du kan se muligheter for å få overskridelser på ett sted til å balansere med mindre forbruk på andre poster De fleste byggeprosjekter går over så lang tid at man ellers lett kan miste oversikten over utgiftene 6
Sjekklister Sjekkliste - økonomi ved bygging av bolig Fast eller flytende Vurder om du skal ha ta et lån med fast eller med flytende rente Konvertering Undersøk betingelsene på lånet når det går fra byggelån til ordinært boliglån ved byggeprosjektets ferdigstillelse, ofte kostnader knyttet til konvertering Lånetilbud Innhent lånetilbud fra flere banker Sjekk finansportalenno Løpetid Dersom lånet er vanskelig å håndtere i begynnelsen kan du vurdere å utvide løpetiden på lånet og eventuell avdragsfrihet for en periode Nedbetalingstid Vurder nedbetalingstid (med utgangspunkt i månedlige kostnader og inntekter) Rentekostnader Sjekk effektiv rente (faktiske lånekostnader) Rentenivå Vurder rentenivået i de ulike tilbudene Bolig og kontrakt Når du skal velge en bolig som passer dine ønsker og behov må du foreta en rekke viktige valg Skal du kjøpe tomt og selv kontakte arkitekt og boligprodusent, eller skal du kjøpe bolig av en boligprodusent som også leverer tomta? Å bruke riktig kontrakt på riktig måte er kanskje det aller viktigste du gjør i denne prosessen 7
Tomt Dersom du kjøper tomt er kjøpet i utgangspunktet regulert av avhendingsloven Dersom du kjøper tomt med ny bolig er det regulert av bustadoppføringslova Det første du bør gjøre er å sjekke tomtemarkedet og aktuelle tomter i området du ønsker å bo Deretter bør du vurdere en rekke andre forhold som klimatiske forhold, reguleringsforhold pris og lignende Grunnforhold: Typen terreng og grunnforhold kan ha betydning for kostnadene ved klargjøring av tomt for bygging Berggrunn kan eksempelvis medføre store kostnader for sprengningsarbeid, bortkjøring av masse etc Type terreng kan være avgjørende både for plassering av hus, valg av hustype og tilrettelegging for infrastruktur (vei, vann, kloakk) Du kan også ta kontakt med kommunen for å få tilgjengelig informasjon om radonrisikoen i området Infrastruktur og atkomst: I hvilken grad er det utbygd infrastruktur i området, feks vei, vann og avløp? Tilknytning til eksisterende veinett og offentlig vann- og avløpsnett kan komme som en ekstra utgift Slike forhold bør du avklare før du kjøper tomt Klimatiske forhold: Du bør vurdere tomtens sol- og vindforhold både ved valg av tomt og ved plassering av huset på tomten Snømengde og temperatur er også viktige variabler for mange Plassbehov: Vurder om plassbehovet og tomtens forutsetninger tilsier at det bør bygges med sokkeletasje eller kjeller Tomten kan normalt bare utnyttes innen visse grenser som styres av utnyttelsesgraden Utnyttelsesgraden er oppgitt i reguleringsplanen Det betyr at det ofte er fastlagt rammer for husplasseringen, boligens høyde og boligens størrelse Garasjens areal er vanligvis inkludert i maksimalt tillatt bebygd areal som inngår i utnyttelsesgraden Ta også høyde for behovet for uteoppholdsareal Skal du kjøpe tomt med eller uten byggeklausul? Tomt med byggeklausul innebærer at man forplikter seg til å benytte en spesiell husleverandør/entreprenør Det vanligste er da at man velger et ferdighus blant et utvalg boligtyper Kjøp av tomt med byggeklausul kan derfor bety en begrensning i senere valgmuligheter både når det gjelder hustype og hvem som skal bygge Du bør avklare totalkostnadene, inkludert byggekostnader, før du inngår kontrakt om kjøp av tomt med byggeklausul Konferer med arkitekt, byggrådgiver eller entreprenør 8
Fagfolk vil kunne ha mye å bidra med både valg av tomt og bolig som passer dine ønsker og behov Spør gjerne om råd og tips Støy I mange av landets byer kan trafikkstøy og annen støy være til sjenanse til ulike tider av døgnet Pris Tomteprisene varierer avhengig av beliggenhet Du bør ha en viss formening om hva selve huset kommer til å koste før du kjøper tomten Derfor er det lurt å sette opp et budsjett som gir en oversikt over hva du har råd til å investere i henholdsvis tomt og bygging Er tomten fradelt? Du bør kontrollere at tomten du vurderer er registrert med eget gårds og bruksnummer Ta kontakt med din kommune for mer informasjon Husk å sjekke hjemmelsinnehaver til eiendommen Kontroller hvem som har hjemmelsinnehaver til det aktuelle Gnr (gårdsnummer) og Bnr (bruksnummer) i den enkelte kommune Kostnadene beløper seg til kr 172,- knyttet til blant annet utskrift fra grunnboken/grunnboksutskrift, attestert kopi av tinglyst dokument, kopi av gammel grunnbok dette tilsvarer 1/5 del av fastsatt rettsgebyr som er kr 860 pr 01082008 Vanligvis selges tomter gjennom eiendomsmeglere som vil være til stede på tomten Eiendomsmegleren har som oftest utarbeidet et salgsprospekt du får før eller under visning Hvis hjemmelshaver av eiendommen og selger ikke er samme person må du be om legitimasjon om at denne kan foreta visning på hjemmelsinnehavers vegne Du må ikke under noen omstendigheter gi håndpenger før disse formalitetene er avklart Opplysninger om grunnbokshjemmel og heftelser får du av eiendomsregisteret Er det tinglyst noen panteheftelser eller servitutter på eiendommen kan dette sjekkes ved å ta kontakt med Statens Kartverk Ved å gå til Statens Kartverk sin internettside finner man ytterligere informasjon om eiendommen og hvordan prosessen er Reguleringsplan Reguleringsplanene omfatter planlagt bebyggelse og andre planer for området Det kan være lurt å undersøke kommunens planer for området Hva står i reguleringsplanen? Er det andre byggeprosjekter på gang? Slike forhold kan ha betydning for både miljøet rundt boligen og markedsverdien av huset Det er ofte egne fortettingsbestemmelser for deler av byområder Avstanden til nabo og vei må også ivaretas Dessuten må en også ta hensyn til byggestrukturen for området, blant annet hvor høyt en kan bygge Husk å tinglyse kjøpet For at du skal få rettsvern for eiendommen er det nødvendig at du tinglyser kjøpet Tinglysing gjøres ved at du sender utfylt skjøte på eiendommen til Statens kartverk Skjøte brukes ved overførsel av fast eiendom Tinglysing av skjøte eller andre erklæringer koster kr 1 548, (1,8 ganger rettsgebyret) Videre må man ved overdragelse av fast eiendom betale dokumentavgift Dokumentavgift er en avgift til statskassen som skal betales ved utstedelse, overføring eller tinglysing av visse dokumenter, feks tinglysing av skjøte på fast eiendom Dokumentavgift ved overføring av hjemmel til eiendomsrett og festerett i fast eiendom 2,5 % av avgiftsgrunnlaget (kjøpesum/markedsverdi) 9
Sjekk også nettsiden wwwtinglysingno Sjekklister Sjekkliste for kjøp av tomt Grunnforhold Typen terreng og grunnforhold kan også ha stor betydning i mange tilfeller bla for kostnadene for klargjøring av tomt for bygging Berggrunn kan eksempelvis medføre store kostnader for sprengningsarbeid, bortkjøring av masse etc Type terreng kan være avgjørende både for plassering av hus, valg av hustype og tilrettelegging for infrastruktur (vei, vann, kloakk) Du kan også ta kontakt med kommunen for å få tilgjengelig informasjon om radonrisikoen i området Tilkobling I hvilken grad er det utbygd infrastruktur i området, feks vei, vann, avløp og strøm? Tilknytning til eksisterende veinett og offentlig vann- og avløpsnett kan komme som en ekstra utgift Kommunen kan gi deg opplysninger om dette Husk også tilkobling strømnettet Dette medfører kostnader som du må ta i betraktning når du kjøper tomt Klimatiske forhold Du bør vurdere tomtens sol- og vindforhold både ved valg av tomt og ved plassering av huset på tomten Snømengde og temperatur er også viktige variabler for mange Plassbehov Vurder om plassbehovet og tomtens forutsetninger tilsier at det bør bygges med sokkeletasje eller kjeller Tomten kan normalt bare utnyttes innen visse grenser som styres av utnyttelsesgraden som er oppgitt i reguleringsplanen Det betyr at det ofte er fastlagt rammer for husplasseringen, boligens høyde og boligens størrelse Garasjens areal er vanligvis inkludert i maksimalt tillatt bebygd areal som inngår i utnyttelsesgraden Ta også høyde for behovet for uteoppholdsareal Byggeklausul Skal du kjøpe tomt med eller uten byggeklausul? Tomt med byggeklausul innebærer at man forplikter seg til å benytte en spesiell husleverandør/entreprenør Det vanligste er da at man velger et ferdighus blant et utvalg boligtyper Kjøp av tomt med byggeklausul kan derfor bety en begrensning i senere valgmuligheter både når det gjelder hustype og hvem som skal bygge Du bør avklare totalkostnadene, inkludert byggekostnader, før du inngår kontrakt om kjøp av tomt med byggeklausul Ekspertråd 10
Fagfolk vil kunne ha mye å bidra med både valg av tomt og bolig som passer dine ønsker og behov Spør gjerne om råd og tips Støy I mange av landets byer kan trafikkstøy og annen støy være til sjenanse til ulike tider av døgnet Pris Tomteprisene varierer avhengig av beliggenhet Du bør ha en viss formening om hva selve huset kommer til å koste før du kjøper tomten Derfor er det lurt å sette opp et budsjett som gir en oversikt over hva du har råd til å investere i henholdsvis tomt og bygging Fradeling Du bør kontrollere at tomten du vurderer er registrert med eget gårds og bruksnummer Hjemmelsinnehaver Kontroller hvem som har hjemmelsinnehaver til det aktuelle Gnr (gårdsnummer) og Bnr (bruksnummer) i den enkelte kommune Kostnadene beløper seg til kr 172,- knyttet til blant annet utskrift fra grunnboken/grunnboksutskrift, attestert kopi av tinglyst dokument, kopi av gammel grunnbok Dette tilsvarer 1/5 del av fastsatt rettsgebyr som er kr 860 pr 01082008 Vanligvis selges tomter gjennom eiendomsmeglere som vil være til stede på tomten Eiendomsmegleren har som oftest utarbeidet et salgsprospekt du får før eller under visning Hvis hjemmelshaver av eiendommen og selger ikke er samme person må du be om legitimasjon om at denne kan foreta visning på hjemmelsinnehavers vegne Du må ikke under noen omstendigheter gi håndpenger før disse formalitetene er avklart Opplysninger om grunnbokshjemmel og heftelser får du av eiendomsregisteret Er det tinglyst noen panteheftelser eller servitutter på eiendommen kan dette sjekkes ved å ta kontakt med Statens Kartverk Ved å gå til Statens Kartverk sin internettside finner man ytterligere informasjon om eiendommen og hvordan prosessen er Reguleringsplan Reguleringsplanene omfatter planlagt bebyggelse og andre planer for området Det kan være lurt å undersøke kommunens planer for området Hva står i reguleringsplanen? Er det andre byggeprosjekter på gang? Slike forhold kan ha betydning for både miljøet rundt boligen og markedsverdien av huset Det er ofte egne fortettingsbestemmelser for deler av byområder Avstanden til nabo og vei må også ivaretas Dessuten må en også ta hensyn til byggestrukturen for området, blant annet hvor høyt en kan bygge Tinglysing For at du skal få rettsvern for eiendommen er det nødvendig at du tinglyser kjøpet Tinglysing gjøres ved at du sender utfylt skjøte på eiendommen til Statens kartverk Skjøte brukes ved overførsel av fast eiendom Tinglysing av skjøte eller andre erklæringer koster kr 1 548, (1,8 ganger rettsgebyret) Videre må man ved overdragelse av fast eiendom betale dokumentavgift Dokumentavgift er en avgift til 11
statskassen som skal betales ved utstedelse, overføring eller tinglysing av visse dokumenter, feks tinglysing av skjøte på fast eiendom Dokumentavgift ved overføring av hjemmel til eiendomsrett og festerett i fast eiendom 2,5 % av avgiftsgrunnlaget (kjøpesum/markedsverdi) Arkitekt En arkitekt vil være husbyggerens veileder i et uoversiktlig bygge- og byggvaremarked Arkitekter har kunnskap om hva som er korrekt kvalitet til rett pris, både når det gjelder produkter og arbeid En arkitekt kan blant annet tegne huset og få det bygget, hjelpe med å velge riktig typehus på tomten, planlegge et lite eller stort tilbygg, eller planlegge riktig rehabilitering av et gammelt hus En arkitekt vil ofte uten kostnad kunne gjøre en vurdering av prosjektet og gi et pristilbud, og man står også fritt til å hente inn tilbud fra flere arkitektkontor før man eventuelt bestemmer seg for et Sivilarkitekt er en beskyttet tittel i motsetning til tittelen arkitekt, og det betyr at vedkommende har godkjent utdanning innenfor faget Man bør fortrinnsvis velge en arkitekt med sentral godkjenning Ved valg av arkitekt uten sentral godkjenning må du som forbruker betale for søknad om lokal godkjenning på det enkelte tiltak Eventuelt kan du selv stå som søker i de tilfeller der dette er mulig Arkitekter har ulike utrykk, og det kan være lurt å sjekke arkitektens referanser og erfaring med den type arbeid du ønsker utført Vær selv en tydelig bestiller og sørg for klare avtaler for arbeidet som skal utføres Skriv kontrakt før oppstart av arbeidet Kontrakten bør inneholde: - Aktivitetsplan - Pris - Oppgjørsform - Leveringstidspunkt Sjekklister Sjekkliste ved valg av arkitekt Sivilarkitekt Velg fortrinnsvis en sivilarkitekt I motsetning til arkitekt er sivilarkitekt en beskyttet tittel Sentral godkjenning 12
Velg fortrinnsvis en Sivilarkitekt med sentral godkjenning Ved valg av arkitekt uten sentral godkjenning må du som forbruker betale for søknad om lokal godkjenning på det enkelte tiltak og eventuelt selv stå som søker i de tilfeller der dette er mulig Erfaring og referanser Velg fortrinnsvis en arkitekt med erfaring Be også om referanser og kontakt disse for å finne ut hva de er fornøyde med og for å avdekke eventuell misnøye Klar bestilling Vær så tydelig og konkret som mulig i din bestilling Beskriv så detaljert som mulig ønsket resultat og ønsket fremgangsmåte Oppsummer gjerne dine behov, ideer og planer i et dokument Skriftlig kontrakt Inngå skriftlig kontrakt med den arkitekten du ønsker å benytte for oppdraget Få med vikitige forhold som pris, tidsfrister, beskrivelse av ønsket resultat ol Pris, tidsfrist og arbeidsbeskrivelse Få med avtalt pris, tidsfrister og arbeidsbeskrivelser i den skriftlige kontrakten Boligprodusent Har boligleverandøren hustyper som er egnet for din tomt? Sjekk boligleverandørens og utbyggers renommé ved å snakke med andre som har kjøpt hus, men husk at sluttresultatet ofte påvirkes mest av håndverkerne Du kan også innhente firmaopplysninger om virksomheten i Brønnøysundregistrene Det anbefales også å undersøke med Statens Bygningstekniske Etat for å finne ut om utbygger har sentral godkjenning for ansvarsrett Du bør velge en boligleverandør og utbygger som er medlem i en av bransjeforeningene i Boligtvistnemnda: Boligprodusentenes Forening, Norges Byggmesterforbund (NBMF) eller Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA) Slikt medlemskap sikrer deg adgang til bruk av Boligtvistnemnda om det skulle oppstå en tvist som ikke lar seg løse mellom deg og boligleverandør/utbygger alene Mer om Boligtvistnemnda Sjekklister 13
Seriøsitetssjekk av boligleverandør Brønnøysundregisteret Er håndverker, entreprenør eller boligleverandør registrert i Brønnøysundregisteret? Det kan også være lurt å sjekke hvor lenge håndverkeren eller firmaet har vært registrert og om det eventuelt er oppført noen merknader Du får også sjekket ut om firmaet er konkurs Ansvar Ved arbeider som krever byggetillatelse: Sjekk ut om firmaet har sentral godkjenning ved å undersøke databasen hos Statens byggtekniske etat Sentral godkjenning er et hjelpemiddel for alle foretak som skal være ansvarlig for søknad, prosjektering, utførelse eller kontroll av tiltak som krever byggetillatelse Håndverkere som ikke har sentral godkjenning må søke kommunen om lokal ansvarsrett i det enkelte byggeprosjekt Referanser Be håndverkeren eller firmaet om referanser fra tidligere byggeprosjekter eller jobber (Vær klar over at firmaet antageligvis ikke vil gi ut dårlige referanser) Standardkontrakter Sjekk ut om firmaet bruker standardkontrakter Ved bygging av bolig eksisterer det ulike standardkontrakter Byggblankett 3425, byggblankett 3426, byggblankett 3427, byggblankett 3428, byggblankett 3429 A eller byggblankett 3429 B er aktuelle Du finner kontraktene gratis hos Standard Norge Undersøk markedet Ring rundt til håndverkerne, entreprenører eller sjekk med venner og kjente Foreta et søk på internett etter informasjon om håndverkeren eller firmaet du ønsker å benytte Bransjeorganisasjon Er håndverker, entreprenør eller boligleverandør tilsluttet en av bransjeorganisasjonene; Boligprodusentenes Forening, Entreprenørforeningen? Bygg og Anlegg eller Norges Byggmesterforbund? Dersom dette er tilfelle vil du kunne klage til Boligtvistnemnda hvis det oppstår konflikt mellom deg og firmaet Kompetanse Spør etter fagbrev, fagutdanninger og sertifiseringer Dette gir deg trygghet både ved eventuelle reklamasjoner, men vil også være verdifullt om du skal selge boligen din Sjekk ut firmaets fagkompetanse på de offentlige registrene Mesterbrev, Fagrådet for våtrom og hos Statens bygningstekniske etat (les mer under ansvar) 14
Anbud I tillegg anbefaler Forbrukerrådet at du henter inn minst 3 anbud Dette er lurt ved større kontrakter, for å få oversikt over markedsprisen Anbudet bør inneholde pris, oppdragsbeskrivelse materiale, og tidsramme Bolig Tilpasning til tomt Det er ikke alle boligtyper som passer til din tomt Vær nøye med å undersøke hvilke typer som egner seg Det finnes egne typer boliger for tomter i skrått terreng Andre typer passer best for flate tomter Det er viktig å tenke nøye gjennom det behovet du har i dag og hvordan dette vil endre seg i fremtiden Vurder også om det er valg du kan gjøre nå som bidrar til at du får mer igjen for boligen om du ønsker å selge den Skikk og bruk ved bygging av boliger I tettbygde områder vil det være krav til at boligens arkitektur skal være tilpasset den stedlige byggeskikken og omgivelsene Boligens arkitektur kan i slike tilfeller ikke velges fritt Ta med skisser av dine byggeplaner til en forhåndskonferanse med kommunens byggesaksavdeling Kommunen er forpliktet til å avholde et slikt møte med deg innen 2 uker I møtet kan du presentere dine planer, og kommunen har plikt til å informere deg om alt du bør vite om eventuelle restriksjoner og planer for bebyggelse av tilstøtende områder etc Våtrom Badet er kanskje boligens viktigste rom Velg fortrinnsvis en bolig med bad og våtrom som er bygget av boligleverandør eller utbygger som er sertifisert som "Godkjent bedrift" Benevnelsen Godkjent bedrift skal kun benyttes av bedrifter som har gjennomgått kurs i regi av Fagrådet for våtrom Fagrådet for våtrom har ansvaret for kursing og sertifisering av alle typer håndverkere som ønsker kompetanse om Byggebransjens våtromsnorm Fagrådet for våtrom utgir i samarbeid med Sintef Byggforsk Byggebransjens våtromsnorm For mange kan det være helt nødvendig og kjøpe en bolig som er utformet etter prinsippet om universell utforming For andre kan det være en god investering Universell utforming handler om at alle, uansett alder og funksjonsevne, på en likeverdig måte skal kunne bruke de bygde omgivelsene uten spesielle tilpassinger En bolig som er utformet etter prinsippet om universell utforming vil for de fleste mennesker og familier ha kvaliteter som gjør hverdagen enklere Vurder også passivhus, lavenergibolig og universell utforming 15
Ansvarsfordeling Når du skal bygge hus, kan du velge mellom forskjellige ansvarsformer Dette kalles for entrepriseformer De ulike modellene har sine fordeler og ulemper Dine behov, ferdigheter og kompetanse er av betydning for hvilken entreprisemodell du foretrekker Det er viktig å vurdere hvorvidt du har tid til og forutsetninger for å styre byggeprosessen selv Det konkrete prosjektet og dets omfang er også viktig for valg av entrepriseform Hovedentreprise Hovedentreprise er den vanligste entrepriseformen Her engasjerer byggherren selv arkitekter og rådgivere som utarbeider beskrivelse og tegninger og innhenter tilbud eller anbud fra entreprenører på dette grunnlaget Hovedentreprise innebærer at byggherren engasjerer et begrenset antall likestilte entreprenører, og at èn av dem påtar seg mer omfattende arbeid enn de andre Dette kan gjelde etablering av byggeplassen og ansvar for en eller flere underentreprenører og leverandører Kontraktene bør du inngå etter anbuds- eller tilbudskonkurranse Som oftest er det den entreprenør som har grunnarbeider og bygningsmessige arbeider som engasjeres som hovedentreprenør Rørlegger og elektriker er da sideentreprenører til hovedentreprenøren Hovedentreprenøren kan også få i oppdrag å samordne alle arbeidene, også de som sideentreprenørene skal utføre Ofte vil hovedentreprenøren beregne seg et prosentvis påslag fra sideentreprenørene Fordeler med hovedentreprise: Du har betydelig styring innflytelse på arbeider og kostnader Du engasjerer selv alle håndverkere som skal være med på arbeidet Kontraktene med entreprenørene er inngått på grunnlag av beskrivelse og tegninger utarbeidet av byggherrens (dine) arkitekt og rådgivere I kontrakten har entreprenørene også normalt oppgitt enhetspriser slik at byggherren/du ved hva det vil koste hvis du ønsker endringer Ulemper med hovedentreprise: Det kreves stor innsats fra byggherrens side Byggherren har ansvar for alt som ikke er dekket av kontraktene, for eksempel hvis en sideentreprenør blir forsinket, eller hvis det fra en entreprenør leveres mangelfullt arbeid, som neste må arbeide videre på uten at det er tid til å rette opp mangelen Det kan mange ganger være problemer, både faktisk og juridisk, å utrede årsaks- og ansvarsforhold Ved hovedentreprise anbefales at byggherren engasjerer en profesjonell byggekontrollør, arkitekt eller annen rådgiver som kan følge opp byggearbeidene Går en entreprenør konkurs eller blir forsinket av andre grunner, kan dette forsinke hele prosjektet, og du risikerer at de andre entreprenørene stiller deg til ansvar Som en konklusjon kan vi si at hovedentreprise ikke anbefales med mindre du har byggekyndig kunnskap og mye tid å sette av 16
Delentrepriser Delentreprise innebærer at du selv gjør avtaler med alle håndverkerne (sideentreprenørene) og konsulentene som skal være med på å sette opp huset, men du plukker ikke ut en hovedansvarlig Som ved hovedentreprise påtar du deg ansvar for både prosjektering og fremdrift Fordelene ved delt entreprise: Du kan innhente de gunstigste prisene og den mest kompetente håndverkeren for hver detalj som skal utføres i bygget Ettersom det finnes mange små håndverkere på markedet, er det mange som konkurrerer om å få ditt byggeoppdrag Du kan inngå avtaler med håndverkere etter hvert som byggearbeidet pågår På denne måten står du friere til å gjøre endringer, og du kan tilpasse det fortsatte arbeidet til din egen økonomi Ulemper ved delt entreprise: Hvis en håndverker blir forsinket, kan dette forplante seg slik at den neste ikke får påbegynt sitt arbeid til avtalt tid Rørleggeren må bli ferdig på badet før flisleggeren kan komme til Selv om det er avtalt faste tidspunkter i de enkelte kontraktene, kan du bli stilt ansvarlig hvis det oppstår uenighet om årsaken til en forsinkelse Det kan oppstå problemer med å fastslå hvem som har ansvaret hvis det viser seg en mangel Du må påse at byggearbeidene blir nøye fulgt opp Hvis du setter bort arbeidet med byggeadministrasjon, kan dette bli en vesentlig kostnad Byggearbeidet kan ta lengre tid hvis du velger å legge inn gode tidsmarginer for å redusere risikoen for forsinkelser Som en konklusjon kan vi si at denne entrepriseformen ikke anbefales med mindre du har byggekyndig kunnskap og har mange spesielle ønsker som du har tid og ressurser til å bestille og følge opp Generalentrepriser Generalentreprise vil si at en av håndverkerne/entreprenørene påtar seg å administrere de andre som skal arbeide på bygget Dette kan være greit hvis du kjenner en håndverker som du stoler på Du beholder fortsatt ansvaret for prosjekteringen, og du må bestille arkitektbistand og annen prosjekteringshjelp på egen hånd Bestillingen av en generalentreprise kan skje på den måten at du finner en hovedentreprenør som så påtar seg å finne de andre underentreprenørene som skal være med på byggearbeidet En annen fremgangsmåte er at du finner alle entreprenørene som skal være med på byggingen, og at en av disse påtar seg administrasjonen mot en godtgjørelse Den administrerende entreprenøren overtar ikke ansvaret for forsinkelser og mangler fra de andre håndverkerne med mindre dette er avtalt spesielt Det er også mulig at den administrerende entreprenøren har begrenset ansvar for de andre, feks for forsinkelser på byggeplassen, men ikke for forsinkelser med levering av materialer eller mangler som en annen håndverker har ansvar for Skal hovedentreprenørens ansvar begrenses til forsinkelser fra de andre entreprenørene, må du kanskje regne med å betale en godtgjørelse på et par prosent av den totale kontraktssummen, Skal han overta også det fulle ansvaret for mangler, må du kanskje regne med en kostnad for dette også 17
Fordeler med generalentreprise: Du kan forholde deg til en ansvarlig hvis det oppstår forsinkelser Overføres også ansvaret for mangler, reduseres din risiko ytterligere Du trenger ikke å følge opp byggeprosjektet så nøye Generalentreprenøren administrerer og koordinerer de andre håndverkerne Ulemper med generalentreprise: Hvis du blir uenig med generalentreprenøren, kan dette bli problematisk Det samme er tilfelle hvis generalentreprenøren går konkurs Hovedentreprenøren skal ha betalt for den risikoen han tar for å stå ansvarlig for underleverandørene Små håndverkere har ikke kapasitet til å påta seg generalansvar Du vil derfor ikke ha så mange å velge imellom når du skal innhente tilbud Hvis det finnes noen hull i ansvaret mellom entreprenørene og arkitekten, er dette ditt ansvar Mange velger derfor i stedet totalentreprise Som en konklusjon kan vi si: Hvis du har en del spesielle ønsker, kjenner en håndverker du stoler på, og har en arkitekt du ønsker å bruke til prosjekteringen kan en generalentreprise eller administrerende sideentreprise være løsningen Totalentrepriser Totalentreprise kalles det når en entreprenør påtar seg fullt ansvar for bygging og prosjektering (tegning av huset og nær sagt alt) Bustadoppføringslova beskriver denne entrepriseformen som avtaler der entreprenøren skal stå for det hovedsakelige av planleggingen og oppføring av boligen Ofte blir totalentreprenøren bare en administrator som overlater alt arbeid med både prosjektering og bygging til andre Dette står han fritt til å gjøre med mindre dere avtaler noe annet For du overlater arbeidet til en totalentreprenør, bør du levere fra deg en grundig arbeidsbeskrivelse med oversikt over dine ønsker Det er viktig at spesialønsker kommer klart frem i kontrakten med entreprenøren slik at han påtar seg fullt ansvar også for dette arbeidet Har du mange spesialønsker kan det lønne seg å bruke en egen konsulent til å legge dette frem for totalentreprenøren Det kan også være lurt å ha en egen konsulent og/eller byggeleder til å følge opp entreprenøren, slik at du ikke blir overkjørt av entreprenørens ekspertise Dersom du gjør avtale med et ferdighusfirma om levering av et nøkkelferdig hus, blir dette ofte avtalt som en totalentreprise Det er mange tomteeiere som velger ferdighus Ferdighustilbudene finnes gjerne i kataloger der priser og leveringsbetingelse fremgår Se egen prosess om KJØP AV NY BOLIG En annen form for totalentreprise er gründeravtalene eller de sammensatte avtalene Dette er tilfelle hvis du kjøper tomta av den som påtar seg å være totalentreprenør 18