EIENDOMSUTVIKLINGSDAGENE

Transkript

1 EIENDOMSUTVIKLINGSDAGENE Farris Bad 4.5. september 2014 Advokat Erik Sandtrø 1

2 Byggeprosjekter Risikovurdering Risikohåndtering Konkurs 2

3 LiO stapspkk

4 Aktørene Byggherren Hovedentreprenør Konkursboet Bank GaranPst Underentreprenører 4

5 Risikovurdering i byggeprosjekter hvilken risiko? Risiko ved mulighet for realisering av prosjektet Reguleringsmessige forhold Finansiering Ikke tema her Risiko i byggefasen Valg av entreprenør Entrepriseform Tidsaspektet 5

6 Hvordan avdekke risiko Anbud en Plbyder mye lavere enn de andre? Sjekke regnskaper, kredioopplysninger Ikke levert regnskap Betalingsanmerkninger Kunngjøringene i Brønnøysundregistrene; skiyende revisor, forretningssted, styre Tilbyders omsetning iy kontraktens størrelse Referanser, intervju Selskapsform, aksjekapital 6

7 Hvordan håndtere risiko? Velge en annen? Finansiell sikkerhet Kontraktsform milepæler, betalingsplan balansert Fakturert / u]ørte arbeider og Plførte materialer måles av fagkyndige 7

8 Risikoen øker FremdriYen stopper opp Entreprenøren ber om førpdig betaling Signaler fra underleverandører om at de ikke får betalt Problemer med å betale lønn Pl ansaoe i Pde God ide å betale entreprenøren Pdligere enn avtalt? Direktebetalinger Pl underleverandører? 8

9 Konkurs hva nå? Bostyrer oppnevnes, kunngjøres Spesialfelt: Konkursloven, dekningsloven, panteloven Mål for bobehandlingen realisering av verdier Pl fordeling på kreditorene Sikre verdier samarbeide med bostyrer finansiering? Sikre dokumentasjon for u]ørt arbeid Pl bruk for ferdigspllelse + krav i boet 9

10 Hva med byggeprosjektet? Kontrakters splling i konkurs Byggherrens hevingsreo Boets reo Pl inntreden GaranPers betydning ved konkurs 10

11 Byggherrens hevingsreo NS 8405, punkt 39.1: Byggherren har reo Pl å heve avtalen dersom entreprenøren går «konkurs» eller er «beviselig insolvent», såfremt det ikke uten ugrunnet opphold blir godtgjort at arbeidet vil bli fullført i samsvar med kontrakten «Konkurs»: Må foreligge en konkurskjennelse «Beviselig insolvent»: Klar sannsynlighetsovervekt 11

12 Boets inntredereo Dekningsloven (deknl.) 73, 1: Konkursboet har reo Pl å tre inn i skyldnerens avtaler En reo, men ingen plikt for boet «Cherry picking» kun de gunspge avtaler lite gjenstår, mye utestående Lite prakpsk sjelden boet trer inn i entrepriseavtaler og fullfører 12

13 Boets inntredereo Frist for inntreden: Byggherren kan kreve at konkursboet uten «ugrunnet opphold» tar splling Pl om det vil benyoe sin reo Pl å tre inn i avtalen «Ugrunnet opphold» Konkret vurdering Må se på boets behov for å kunne foreta en forsvarlig vurdering og medkontrahentens behov for en avklaring 13

14 Ved inntreden boet må oppfylle kontrakten byggherre kan i utg.pkt ikke nekte (unntak for «avtalens art») Mulig å tre inn kun for den uoppfylte delen av avtalen Ikke inntreden fra boet: Tapsbegrensningsplikt for byggherren Kontrahere på nyo for å realisere prosjektet problemer med ansvarsreoer, garanper, en rekke prakpske forhold Melde sio erstatningskrav i boet som en alminnelig dividendefordring 14

15 GaranP i entrepriseforhold Entreprenøren skal, når partene ikke har avtalt annet, splle sikkerhet for oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser i u]ørelsespden og reklamasjonspden, jfr. NS 8405, punkt 9.2 Sikkerheten vil som regel være splt av en bank, forsikringsselskap eller annen finansinsptusjon Denne sikkerheten vil være en u]ørelses og reklamasjonsgaranp avgio som en selvskyldnerkausjon Kausjonisten skal således ikke selv tre inn i selve u]ørelsesplikten, men dekke de omkostninger eller det tap byggherren får som følge av entreprenørens mislighold 15

16 GaranPens betydning ved oppgjøret Utgangspunktet: Byggherren kan bare sende inn dividendekrav på det han har krav på eoer avtalen Unntak: Deknl. 87. Dersom flere skyldnere heyer solidarisk, nedseoes ikke fordringshaverens reo Pl dividende i en skyldners bo ved blant annet avdrag fra en regressberemget medskylder Som hovedregel vil dermed byggherren kunne kreve dividende av fordringens fulle beløp i konkursskyldnerens bo, selv om restgjelden er redusert ved medskyldnerens delbetaling. Men krav om at: Medskyldneren ikke har fåo dekket sin regressfordring hos skyldneren, evt. at denne blir omstøo Fordringshaveren ikke får utbetalt mer enn det høyeste beløp han kan kreve dividende av i en enkelt skyldners bo PrakPske betydning at det kommer midler Pl dekning av tapet. OYe diskusjoner med garanpsten som regel profesjonelle garanpaktører krav og frister i garanpen må oppfylles 16

17 Oppsummering Gjør det du kan for å avdekke risiko Behandle eventuelle «funn» seriøst vurder handlingsalternapver Tenk godt over kontraktsform og betalingsplan Følg opp produksjonen nøye Ved mistanke om at det går «den gale veien» kontakt rådgiver vurder alternapver Konkurs er et spesielt fagfelt bruk rådgivere 17

18 KontakPnfo Ro Sommernes advoka]irma DA T Advokat Erik Sandtrø M