1 BESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR GAMLE DRØBAK Hensynssone bevaring av kulturmiljøer og kulturminner Plan nr. FROGN KOMMUNE SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. Revisjon Utkast 07.05.2014 Kommunestyrets vedtak: 2. gangs behandling idet faste utvalg for plansaker Offentlig ettersyn fra til 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker Kunngjøring av oppstart av planarbeid 130/12 04.03.2013 LLN Innhold SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN... 1 1 Planens hensikt... 3 GENERELLE BESTEMMELSER... 4 2 Avgrensning... 4 3 Forhold til andre planer... 4 4 Reguleringsformål (pbl 12-5)... 4 FELLES BESTEMMELSER FOR HENSYNSSONE BEVARING KULTURMILJØ... 4 5.0 Bylandskap, bebyggelsesstruktur... 4 5.1 Hensynssone landskap- siktlinjer... 5 6 Eksisterende bebyggelse... 5 6.1 Bevaring... 5 6.2 Restaurering... 5 6.3 Tilbakeføring... 5 6.4 Ombygging tilbygg og påbygg... 5 6.5 Fjerning av mindre uthusbygninger og bygningsdeler... 6 6.6 Nye bygningsdeler... 6 6.7 Vinduer... 6 1
2 6.8 Taktekking... 6 6.9 Etterisolering... 6 6.10 Fargesetting... 6 6.11 Veranda... 6 6.12 Brannsikring... 7 6.13 Bruksendring innenfor samme arealformål... 7 6.14 Tekniske installasjoner... 7 6.15 Skilt... 7 7 Oppføring av mindre bygg... 7 8 Utomhusområde... 8 8.1 Vegetasjon... 8 8.2 Parkering... 8 8.3 Renovasjon... 9 8.4 Overvann... 9 9.0 Plankrav... 9 10.0 Tomter - Nybygg ( jfr 5 plankrav)... 9 10.1. Krav til nye tomter... 9 10.2. Plassering av ny bebyggelse og terrengtilpasning... 9 10.3. Utforming av ny bebyggelse... 10 10.4 Uteoppholdsareal... 11 For utforming av uteoppholdsareal for ny bebyggelse gjelder 8.... 11 SÆRSKILTE BESTEMMELSER KNYTTET TIL UTVIKLING... 11 11 Endringskapasitet innenfor delområder... 11 SÆRSKILTE BESTEMMELSER KNYTTET TIL AREALFORMÅL... 11 12 Blandet formål Bolig/Forretning/Kontor... 11 13 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur... 12 13.1 Samferdselsanlegg... 12 13.2 Veiareal:... 12 13.3 Torg... 12 13.4 Havn... 12 14 Grønnstruktur, LNF, sjø og vassdrag... 12 14.1 Friområde... 12 14.2 Park... 12 Parker skal bevares... 12 14.3 Naturområde (prestegården)... 12 2
3 14.4 Turdrag... 12 14.5 LNF vern av kulturminner og kulturmiljø, hageanlegg... 12 15 Særskilte bestemmelser for Badeparken... 13 15.1 Park ( # 1)... 13 15.2 Hensynssone Badeparken, #2 (Gamleparken)... 13 15.3 Hensynssone Badeparken, #3 (Parrstranda)... 13 16 Hensynssone gjennomføringssone: krav til felles planlegging (PBL 11-8 e)... 13 BESTEMMELSER KNYTTET TIL SAKSBEHANDLING... 14 17 Fellesbestemmelser knyttet til saksbehandling... 14 17.1 Søknadsplikt - tillatelse... 14 Endring av farge på bygning skal godkjennes av kommunen (foregå i dialog) som kan kreve spesiell materialbruk og detaljering.... 14 17.2 Dispensasjon... 14 17.3 Eksterne uttalelser... 14 17.4 Dokumentasjonskrav... 15 Disse bestemmelsene gjelder innenfor de rammer som er fastsatt av plan- og bygningensloven (pbl) 2008 i 12-7 nr. 6. «bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur» Hensynssone for hele området med formål bevaring av kulturmiljø og kulturminner er hjemlet i pbl 12-6, jf. pbl 11-8 annet ledd bokstav c. Arealformål er hjemlet i pbl 12-5. Kommuneplanens bestemmelser i 15 kulturminner og kulturmiljø og retningslinjer 27 Bevaring av kulturmiljø er implementert i denne planen. Til denne planen er det utarbeidet en veileder. Veilederen skal bidra til å skape forutsigbarhet både for de som søker om tiltak- og være et verktøy for saksbehandlere og myndighet. Veilederen er ikke et bindende dokument i seg selv, men sier hvordan bestemmelsene i denne planen skal forstås. 1 Planens hensikt Områdeplanens målsetning er å bevare og styrke: Gamle Drøbaks særegne kulturminner og kulturmiljøer med områdets kulturhistoriske og arkitektoniske kvaliteter, slik at kunnskapsverdier, opplevelsesverdier og bruksverdier ikke forringes eller går tapt. den gamle trehusbyen fra 17-og 1800- tallet inkludert murhus, og verdifulle kulturminner fra 1900- tallet og fram til i dag. Gamle Drøbaks betydning for historisk forankring, stedstilhørighet og trivsel både for nåværende og framtidige generasjoner. kulturminner som positivt bidrag til et godt bomiljø og til lokal verdiskapning. Tiltak og videreutvikling innenfor hensynssonen skal skje med respekt for byens kulturhistoriske og arkitektoniske verdier, og skje på kulturminnenes premisser. 3
4 GENERELLE BESTEMMELSER 2 Avgrensning Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for planområdet som er vist på plankart merket Områderegulering for Gamle Drøbak (i målestokk 1: 2500) datert X. 3 Forhold til andre planer Der det er motstrid mellom overordnet plan og herværende områderegulering, gjelder herværende områderegulering. Detaljreguleringer skal utarbeides i tråd med denne plan, og gjelder foran denne. Eldre planer oppheves i egne vedtak! 4 Reguleringsformål (pbl 12-5) Området er regulert med følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse, Forretning/Kontor, Offentlig eller privat tjenesteyting, samt kombinerte formål bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg, Torg, parkering, havn, samt kombinerte formål. Grønnstruktur: friområde, naturområde, park, turdrag Landbruks-, natur og friluftsformål: Vern av kulturminner og kulturmiljø Bruk og vern av sjø og vassdrag: Friluftsområde, småbåthavn Hele planområdet er angitt med hensynssone: særlige hensyn, bevaring kulturmiljø. Siktlinjer er vist med hensynssone: særlige hensyn, landskap Et område er angitt med hensyn: gjennomføringssone, krav til felles planlegging Registrerte hule eiker er regulert med punktsymbol: tre som skal bevares Gjeldende arealformål r r n r r FELLES BESTEMMELSER FOR HENSYNSSONE BEVARING KULTURMILJØ Hele planområdet er angitt med hensynssone: særlige hensyn, bevaring kulturmiljø. Hensynssonen samsvarer med plangrensen. (plan og bygningsloven 12-6.) 5.0 Bylandskap, bebyggelsesstruktur Hele Gamle Drøbaks kulturmiljø, bylandskap og bystruktur skal bevares. Det er ikke tillatt å oppføre tiltak som bryter med de kulturhistoriske bebyggelsesstrukturene. Eksisterende skala og plassering av bebyggelse og dens forhold til uteområde skal bevares og videreføres. Utomhusanlegg som veier, smug, stier, gangveier, torg, plasser, parker, hager mm skal bevares. Eksisterende elementer som brygger/kai, trapper, rekkverk, porter, murer, vannposter, gatelykter og utvendig belegg som f.eks. brostein, skiferheller, kantstein mm skal bevares. 4
5 5.1 Hensynssone landskap- siktlinjer Siktlinjer er vist med egne hensynssoner på plankartet. Disse skal bevares, og ikke bebygges. Byromselementer med maks høyde på 1 m, enkeltstående stammetrær, skilt og andre slanke innretninger kan tillates om det ikke forringer sikten. Følgende siktlinjer finnes: - 6 Eksisterende bebyggelse 6.1 Bevaring Eksisterende bebyggelse skal bevares og tillates ikke revet eller fjernet. Bygningene innenfor planområdet skal bevares gjennom kontinuerlig vedlikehold og reparasjon framfor utskifting og fornyelse. Eksisterende bygningsdeler og detaljer, både opprinnelige bygningsdeler og verdifulle historiske tilføyelser, skal bevares og tillates ikke revet eller fjernet. Dette gjelder hovedkonstruksjon, takform, taktekking, panel/kledning, pipe, trapper, svalgang, veranda, vinduer, dører, belistning, utsmykning, skilt, ol. Listen er ikke uttømmende. 6.2 Restaurering Ved restaurering (nødvendig utbedring) av bygninger eldre enn 1945 er det ikke tillatt å skifte ut/fjerne opprinnelig eller viktige historisk tilføyelser, som taktekking, fasadekledning, vinduer, ytterdører, listverk, andre fasadematerialer og detaljering ol. med mindre det har vært utført en kulturminnefaglig vurdering om at en restaurering er umulig å gjennomføre. Bare defekte bygningsdeler kan fjernes og erstattes. De nye bygningsdelene skal være kopi av det som erstattes. 6.3 Tilbakeføring Tilbakeføring av bygningen og/eller bygningsdeler til tidligere periode kan kun skje på historisk dokumentert grunnlag og i samsvar med bygningsmyndighetenes tillatelse. Om eksakt dokumentasjon ( detaljer) ikke foreligger i sin helhet, kan det vurderes om enkelte bygningsdeler kan tilbakeføres til stilhistorisk riktig utforming og materialbruk ut fra eksempler på tilsvarende bygninger. 6.4 Ombygging tilbygg og påbygg Oppføring av tilbygg, påbygg på bygning skal ikke forstyrre oppfatningen av eksisterende bygning, men underordne seg denne og tilpasse seg bygningens karakteristiske utforming og materialbruk, slik at: bygningens og områdets helhetlige arkitektoniske- og kulturhistoriske kvaliteter ikke blir redusert. bygningens verneverdige eksteriør og stilart opprettholdes ved at nytt tiltak tilpasses volum, utforming, proporsjoner, takform, materialbruk, overflate, fargesetting, bygningsdetaljering ol. bygningens opprinnelige form skal være lesbar. tiltaket er tilpasset omkringliggende bebyggelse når det gjelder: plassering, skala, proporsjoner, høyder, volum, takform, materialbruk, overflate ol. tiltaket er tilpasset øvrig bebyggelse i forhold til eksponering fra sjø og sentrale steder i byen. 5
6 Utvidelse av bygning skal fortrinnsvis skje mot bakgårdsmiljøet som ikke er synlig for offentligheten, og tillates kun når tiltak ikke kommer i konflikt med bygningens egen verneverdi eller kulturmiljøverdier. 6.5 Fjerning av mindre uthusbygninger og bygningsdeler Tilbygg/påbygg oppført etter 1945 på eldre bygning fra før 1945, kan tillates revet dersom det foreligger en kulturminnefaglig vurdering som sier at tiltaket ikke vil medføre svekking av verneverdiene. Det samme gjelder også mindre uthusbygninger oppført etter 1945. Det kan stilles krav om teknisk tilstandsvurdering utført av kulturminnefaglig konsulent vedlagt rivesøknaden. 6.6 Nye bygningsdeler Ved innsetting av nye bygningsdeler som ikke er erstatning for tidligere bygningsdeler, skal disse være i stilriktig utforming i forhold til bygningens stilepoke og arkitektur. Dette gjelder kledning, vinduer, listverk, utvendige dører ol. 6.7 Vinduer Krav til vinduskopi i bygninger oppført før 1945: - skal være identisk med opprinnelig vindu, i dimensjoner og proporsjoner i lysåpninger og rammeverk ol - skal ha trerammer, sidehengslede og utadslående vinduer der dette er opprinnelig - erstatning for sprossevinduer skal ha gjennomgående sprosser i yttervindu. Det brukes enten koblede glass med gjennomgående sprosser i yttervindu, eller enkeltvindu med gjennomgående sprosser og evt. et innad slående varevindu. - det tillates ikke løse, utenpåliggende sprosser eller tilsvarende løsninger. - det tillates ikke synlig metallbeslag. 6.8 Taktekking Ved skifte av taktekking skal det benyttes uglasert rød teglstein, om ikke annet har vært brukt opprinnelig. Sort glasert tegl og skifer kan benyttes der dette har vært brukt opprinnelig og er arkitekturhistorisk riktig. 6.9 Etterisolering Etterisolering skal som hovedregel skje innvendig på eksisterende bygninger av hensyn til proporsjoner og dimensjoner på bygningens eksteriør, såfremt dette er bygningsteknisk forsvarlig. 6.10 Fargesetting For bygninger oppført før 1945 skal eldre fargesetting på bygningen være retningsgivende. Fargeundersøkelse må utføres for å dokumentere tidligere fargelag. For bygninger etter 1945 skal ny fargesetting velges ut fra hva som er tidsriktig for bygningsstilen og/eller som er godt tilpasset det øvrige bygningsmiljøet. 6.11 Veranda Ny veranda/balkong/altan/terrasse kan bare oppføres på bygninger der dette er forenlig med bygningens arkitektoniske stiluttrykk. Der tradisjonell uteplass har vært på bakkenivå tilstrebes dette, også i materialbruk. Takterrasser tillates ikke. 6
7 6.12 Brannsikring Ved ulike byggetiltak skal det alltid vurderes muligheten for å utføre brannsikring av bygningen samtidig. 6.13 Bruksendring innenfor samme arealformål Bruksendring fra uthus til anneks kan tillates dersom dette ikke innebærer fasadeendring 6.14 Tekniske installasjoner Tekniske installasjoner, herunder alle typer gatelys, parabol, antenner, varmepumper, ventilasjon, markiser o.l. skal ikke dominere bebyggelsen og/eller miljøet. Plassering skal ikke være til hinder for ferdselen eller drift av byrom. For all bebyggelse i sentrale bystrøk (blandet formål bolig/næring), i tette boliggater med små eiendommer og i bygninger med flere boenheter bør det etterstrebes fellesløsninger ved oppføring av tekniske installasjoner i stedet for individuelle løsninger vs. Tekniske installasjoner kan kun oppføres etter nærmere avtale med kommunen. 6.15 Skilt Skilt tillates kun i form av virksomhetsskilt. Kommunen kan kreve at skilt inngår i en godkjent skiltplan før det tillates oppføring. Skilt og reklameinnretninger skal ta hensyn til og underordne seg områdets karakter og byrommets/bygningens/anleggets dimensjoner og egenart med hensyn til fasadedetaljering, material- og fargebruk og utformes i tråd med krav i veileder. Krav i veileder: For hver virksomhet tillates det kun ett uthengsskilt og ett veggskilt, i noen tilfeller kun det ene. Kommunen kan gjøre unntak for virksomheter som disponerer flere fasader langs fortau eller gate. Vindusblending/folie anbefales ikke og tillates ikke på mer enn 20 % av vindusflaten. Uthengsskilt skal ha maks. størrelse på 0,5 m2 og monteres slik at underkant er minst 2,5 m over trafikk- og gangareal. Skilt som henger lavere enn 2,8 m må henges i kjetting el. slik at de ikke er til hinder for vanlig vedlikehold. Ved veggskilt bør det benyttes frittstående bokstaver/tekst direkte på veggen. Ingen type lysinnrettinger i skiltene er tillatt. Skilt må ikke plasseres på møne, takflate, takutstikk eller gesims. Utforming og plassering av skilt for forskjellige virksomheter på samme husfasade, skal samordnes slik at det oppnås en helhetsvirkning. Frittstående skal ikke dominere bebyggelsen og/eller miljøet. Plassering skal ikke være til hinder for ferdselen eller drift av byrom. Skilt kan ikke settes opp uten samtykke fra bygningsmyndighetene 7 Oppføring av mindre bygg Oppføring av mindre uthusbygninger som carport, garasje, drivhus, dukkestue ol. kan kun tillates på eiendommer som har tilstrekkelig plass, og der dette ikke svekker kulturmiljøet og øvrige kulturhistoriske verdier. Mindre uthusbygninger kan kun oppføres i en etasje, og det er ikke tillatt med takoppløft ol på denne type bygning. 7
8 Badehus tillates kun oppført der det foreligger historisk dokumentasjon for at dette har eksistert på eiendommen tidligere. Brygge for privat bruk kan kun oppføres der det foreligger historisk dokumentasjon for at det har eksistert tidligere Lysthus tillates kun oppført der dette har sammenheng med bygningens stilhistoriske epoke og eiendommens størrelse. 8 Utomhusområde Istandsetting og nye utomhusanlegg skal tilpasses eksisterende anlegg og omgivelsene. Eksisterende terreng skal legges til grunn for beregning av byggehøyde. Terrenginngrep skal begrenses og større forstøtningsmurer, oppfyllinger og terrengendringer skal unngås. Ved konflikt skal bevaring av landskapskvaliteter vektlegges framfor ønsket om private, funksjonelle uteoppholdsarealer 8.1 Vegetasjon Karakteristisk vegetasjon og store trær kan kreves bevart. Felling av trær med stammeomkrets på 60 cm målt 60 cm over terreng kan kun skje etter avtale med kommunen. Trær som må fjernes skal vurderes erstattet med tilsvarende art eller trær som er karakteristisk for området. Kommunen kan kreve fjerning av trær som er til risiko og skade for bygninger. Hule eiker skal bevares. Felling av hule eiker kan kun skje etter avtale med kommunen. Tiltak i treets rotsone skal meldes til kommunen. Kommunen kan kreve at hekker mot offentlig vei blir plassert i tilstrekkelig avstand fra veikant av hensyn til trafikktrygghet, drift og vedlikehold. 8.2 Parkering Bestemmelsene gjelder ved oppføring, ombygging og bruksendring av bygninger og ved fradeling av grunneiendom, med mindre annet fastsettes eller er fastsatt i reguleringsplan. Kommunen kan ved behandling av plan eller byggesak foreta en skjønnsmessig vurdering av parkeringskravet når forholdene tilsier dette. Forholdet til eksisterende bymiljø, landskap og bebyggelsesstruktur skal vektlegges ved denne vurderingen. Parkeringskrav (antall plasser) samsvarer med til enhver tid gjeldende kommuneplan. Parkering skal løses på egen tomt eller på fellesarealer avsatt til formålet. Utforming og plassering skal være terrengtilpasset, og godt integrert i omkringliggende kulturmiljø. Sykkelparkering skal etableres på egen grunn i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm. Frikjøp: Kommunen kan samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplass på egen grunn eller på fellesareal blir innbetalt et beløp for hver manglende plass til kommunen for bygging av 8
9 parkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke satser som til enhver tid skal gjelde. Innbetalte beløp kan bare benyttes til opparbeiding av offentlige parkeringsanlegg. Beløpet skal innbetales før det gis igangsettingstillatelse. 8.3 Renovasjon Frittstående individuelle renovasjon/gjenvinningsbeholdere skal oppbevares på egen eiendom. Felles nedgravde renovasjon/gjenvinningsstasjoner kan etableres på grunnlag av egen reguleringsplan. 8.4 Overvann Overvann skal håndteres lokalt, på egen eiendom. Tak- og overflatevann tillates ikke ledet direkte til kommunal ledning. 9.0 Plankrav Det skal utarbeides detaljregulering for alle tiltak der det søkes om: Fradeling og/eller sammenslåing av tomter Nye større bygninger og ny(e) boenhet(er) Større terrenginngrep eller tiltak der planmyndigheten mener det er behov for detaljregulering. Interiørvern i bygninger. Nye detaljregulering skal innholdsmessig følge opp denne områdeplanens målsetning og rammer. For forhold som ikke omtales i denne områdeplanen skal kommuneplanen legges til grunn for ny detaljregulering. Detaljregulering kan for flere eiendommer/større arealer hvis dette etter plan- og bygningsmyndighetenes skjønn er nødvendig. Følgende tiltak er ikke reguleringspliktige Grensejusteringer Bruksendringer innenfor samme arealformål f.eks loftsutbygging Garasjer, uthus o.l. 10.0 Tomter - Nybygg ( jfr 5 plankrav) 10.1. Krav til nye tomter Karakteristisk tomtestruktur i området skal opprettholdes og videreføres. Tomt som søkes fradelt gjennom detaljplan skal være egnet for bebyggelse i tråd med krav satt i denne områdeplanen. Tomten skal ha en egnet form og terreng. 10.2. Plassering av ny bebyggelse og terrengtilpasning Nærområdets karakteristiske bebyggelsesstruktur skal opprettholdes ved plassering av ny bebyggelse. Ny bebyggelse skal tilpasses terreng, landskap og grøntstruktur slik at uttak og forflytting av masse minimeres og terreng og verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå. Plassering av ny bebyggelse må ikke forringe bevaringsverdige elementer. Det må sikres at eksisterende bygninger har nok uterom og grønt/hageanlegg rundt seg i samsvar med bebyggelsesstrukturen i nærområdet. 9
10 Det tillates ikke: Terrenginngrep for å plassere tiltaket høyere enn tomtens naturlige topografi legger til rette for. Synlige skjæringer og /eller store fyllinger i terrenget. 10.3. Utforming av ny bebyggelse Nybygg tillates kun når det ikke forringer de verneverdige bygningene og kulturmiljøet. Nybygg skal tilpasses eksisterende kulturmiljø og utformes slik at: det forsterker stedets identitet og særpreg områdets arkitektoniske, estetiske og verneverdige kvaliteter ikke reduseres nærområdets bygningsvolum/skala skal opprettholdes stedstypisk bygningshøyde i nærområdet skal opprettholdes tiltaket har gode arkitektoniske, bruksmessige og fysiske kvaliteter Følgende utformingsfaktorer skal hentes fra/tilpasses eksisterende bebyggelse i nærområdet; plassering, størrelse, proporsjoner, grunnflate, møneretning, takform, taktekking, størrelse på vinduer og dører, materialbruk og fargesetting, terrasser/verandaer/balkonger Støttemurer, fyllinger og skjæringer skal ikke være en del av selve bygningsanlegget. Eksisterende bygninger skal ha nok uterom og grønt/hageanlegg rundt seg i samsvar med bebyggelsesstrukturen i nærområdet. Ved større nybygg skal fasaden utformes i seksjoner som bevarer målestokken i den omkringliggende bebyggelsen. I blandet arealformål bolig/næring skal det ved etablering av nye næringsbygg være utadrettet næring i 1. etasje med inngang fra gata. Ved gjenoppbygging etter brann skal nye bygninger få en form og struktur i samsvar med punktene ovenfor. Avvik fra disse kravene om tilpasning skal kun gis dersom det gir en samlet bedre funksjonell eller arkitektonisk løsning, og det ikke fører til at områdets arkitektoniske, estetiske og verneverdige kvaliteter reduseres. Offentlige bygninger og bygninger til bruk for allmennyttig formål kan vurderes unntatt fra en eller flere av disse kravene. 10
11 10.4 Uteoppholdsareal For utforming av uteoppholdsareal for ny bebyggelse gjelder 8. SÆRSKILTE BESTEMMELSER KNYTTET TIL UTVIKLING 11 Endringskapasitet innenfor delområder Planområdet er inndelt i delområder etter endringskapasitet, som er gradert i fire kategorier: 1) ingen endringskapasitet 2) liten endringskapasitet 3) liten/middels endringskapasitet 4) middels endringskapasitet Delområdene sier noe om områdets kulturminneverdier og sårbarhet for endring, som vil bli utdypet i veilederen ( DIVE-analysen Kart T3-2 og Verdi- og sårbarhetstabell s. 53-59) 1) Områder med ingen endringskapasitet Badeparken 2) Områder med liten endringskapasitet Ringedammen, Husvik og Nordbyen, Niels Carlsens gate 24-30, Bankløkka Torget - nordre del av Storgata, nedre del av Buggebakken, øvre del av Seimbakken, Drøbak prestegård, Osloveien Tranga, Fiskekroken, Badehusgata og Havnegata, Jørnsebakken - Strandveien 3) Områder med liten/middels endringskapasitet Sørlige del av Storgata, Båthavna og Sjøtorget, Lindtruppbakken 4) Områder med middels endringskapasitet Seimbakken og Buggebakken, Biologveien, Lehmannsbrygga, Hamborgbrygga, Finnes vei, Vestbyveien Under disse områdene kan det settes egne bestemmer. Så lang har ikke arbeidet kommet ennå. SÆRSKILTE BESTEMMELSER KNYTTET TIL AREALFORMÅL 12 Blandet formål Bolig/Forretning/Kontor nn n r r r n r Bolig/Forretning/Kontor skal boligandel ikke overstige 70 % av total BRA. Næringsformålet skal opprettholdes som bruksformål på gateplan (1. etasje). 11
12 13 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 13.1 Samferdselsanlegg Veier, gater og plasser skal i hovedtrekk bevares. Ved tiltak skal det vektlegges gode løsninger for gående/syklende, samt varelevering. 13.2 Veiareal: Allmenheten har rett til ferdsel på private veier. 13.3 Torg Arealet er avsatt til byliv og næring. Midlertidige tiltak og installasjoner kan tillates etter avtale med kommunen. Permanente tiltak skal godkjennes av bygningsmyndigheten. 13.4 Havn Havna skal være offentlig tilgjengelig. Allmennheten har rett til ferdsel langs kaifronten. Tiltak som fremmer allmenn tilgjengelighet tillates, så fremt det ikke strider mot hensikten i denne plan. 14 Grønnstruktur, LNF, sjø og vassdrag 14.1 Friområde Friområder skal bevares som offentlig oppholdsareal, stier og gangveier og være offentlig tilgjengelig for allmenn ferdsel. Privatiserende tiltak tillates ikke. Skilt kan plasseres i tråd med godkjent skiltplan. Følgende friområder er offentlig: - 14.2 Park Parker skal bevares. 14.3 Naturområde (prestegården) nn n r r n r r r n r r r. Det skal tas særskilt hensyn til hule eiker, jfr forskrift om utvalgte naturtyper Nye bygninger og kultiverende tiltak utover nødvendig skjøtsel tillates ikke. Tiltak skal være i tråd med skjøtselsplan godkjent at kommunen. 14.4 Turdrag Turdrag skal være offentlig tilgjengelige for allmenn ferdsel. 14.5 LNF vern av kulturminner og kulturmiljø, hageanlegg nn n r r r rn r nn r r r t av anlagt hage bevares, eventuelt tilbakeføres. Mindre bygninger og tiltak knyttet til bruk som hageanlegg kan tillates. 12
13 15 Særskilte bestemmelser for Badeparken 15.1 Park ( # 1) Parken med eksisterende bebyggelse skal som hovedregel bevares. Større endringer/oppgraderinger skal håndteres gjennom detaljregulering. Evt. endringer skal harmonere med eksisterende bebyggelse og anlegg, ikke forringe bevaringsverdige elementer, og bidra til å forsterke stedets identitet og særpreg. Det tillates ingen nye, faste installasjoner/anlegg/bygninger innenfor området som ikke er i samsvar med vedtatt detaljregulering og / eller forvaltningsplan. Traseer for opprinnelige gangvei/stier skal ivaretas Vanlig vedlikehold, skjøtsel og pleie av stier, gangvei, gressplen, bygninger, anlegg osv skal skje i samsvar med skjøtselsplan for parken. Trær som må felles, skal vurderes erstattet med tilsvarende art. Alle endringer utover vanlig vedlikehold/skjøtsel skal skje i dialog med bygningsmyndighetene i kommunen. 15.2 Hensynssone Badeparken, #2 (Gamleparken) Innenfor hensynssonen tillates kun vedlikehold, skjøtsel og pleie av stier, gangvei, gressplen, bygninger, anlegg osv i samsvar med skjøtselsplan for parken. Området skal ha et åpent preg, med siktlinjer til Oscarsborg festning. Fjerning av større trær kan vurderes i hht prinsipper gitt i naturmangfoldloven før felling. Oppgradering eller ombygging av nyere bygninger og anlegg kan tillates (kiosken, scenen) 15.3 Hensynssone Badeparken, #3 (Parrstranda) Innenfor hensynssonen tillates vedlikehold, skjøtsel og pleie av stier, gangvei, gressplen, bygninger, anlegg osv i samsvar med skjøtselsplan for parken. Området kan tilrettelegges for badeaktiviteter og aktiv fritid. Endringer skal harmonere med eksisterende bebyggelse og anlegg, ikke forringe bevaringsverdige elementer, og bidra til å forsterke stedets identitet og særpreg. Større endringer/oppgraderinger skal håndteres gjennom detaljregulering. Det tillates ingen nye, faste installasjoner/anlegg/bygninger innenfor området som ikke er i samsvar med vedtatt detaljregulering og / eller forvaltningsplan. 16 Hensynssone gjennomføringssone: krav til felles planlegging (PBL 11-8 e) (Råkeløkkveien 3,7, 9 og Lindtruppbakken 7) For området skal det utarbeides en felles detaljreguleringsplan for alle eiendommer i sonen før det kan gis tillatelse til tiltak. Detaljplanen skal utarbeides i tråd med bestemmelsene i denne planen. Ved større nybygg skal fasaden utformes i seksjoner som bevarer målestokken i den omkringliggende bebyggelsen. I tillegg skal 1. etasje ha utadrettet næring med inviterende fasader ut mot gateplan med innganger fra gatenivå, og parkering skal legges under bakken. Se eget kart. 13
14 BESTEMMELSER KNYTTET TIL SAKSBEHANDLING 17 Fellesbestemmelser knyttet til saksbehandling 17.1 Søknadsplikt - tillatelse Tiltakshaver/eier/ansvar søker må ta kontakt med bygningsmyndighetene før tiltaket starter opp for å avklare om tiltaket krever søknad. Bygningsmyndighetene skal vurdere dette i hvert enkelte tilfelle. Kommunen gir tilbud om samtale/rådgiving/forhåndskonferanse, med presentasjon av bl.a. områdereguleringens rammer. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-3 kan kun benyttes etter nærmere avtale med bygningsmyndighetene. Utvalgte tekniske installasjoner er søknadsplikt innenfor verneområdet på alle bygninger i sentrale bystrøk (blandet formål bolig/næring) og på bygninger oppført før 1950 innenfor hele planområdet om ikke annet er avtalt med bygningsmyndigheten. Dette gjelder alle typer skilt, utelys, gatelys, parabol, antenner, varmepumper, markiser osv. Listen er ikke uttømmende. Fasadeendringer kan endre bygningens karakter. Endring av farge på bygning skal godkjennes av kommunen (foregå i dialog) som kan kreve spesiell materialbruk og detaljering. Eksisterende elementer som brygger/kai, trapper, rekkverk, porter, murer, terrasser, vannposter, gatelykter og utvendig belegg som f.eks. brostein, skiferheller, kantstein mm skal bevares og kan ikke fjernes uten bygningsmyndighetens godkjennelse. Listen er ikke uttømmende. Det samme gjelder oppføring av nye tilsvarende elementene som trenger kommunens godkjenning. 17.2 Dispensasjon Dispensasjon fra denne plan kan ikke påregnes og gis ikke med mindre hensynene i denne plan ikke blir vesentlig tilsidesatt og fordelene ved tiltaket er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon gjelder for alt som ikke er i samsvar med planbestemmelsene. Rivning av bebyggelse krever enten dispensasjon eller detaljreguleringen. Dette vurderes av kommunen i hver enkelt sak. 17.3 Eksterne uttalelser Akershus fylkeskommune er kulturminnemyndighet for fredningssaker og rådgiver etter plan- og bygningsloven. Fylkeskommunen skal uttale seg til alle saker som dreier seg om: rivespørsmål vesentlige om- eller påbygginger i byggesak og ved detaljregulering. nybygg/erstatningsbygg og større anlegg både i byggesak og ved detaljregulering. dispensasjoner alle tiltak innenfor område avsatt til hensynssone bevaring friområde i sjø og vassdrag endringer/mindre vesentlige endringer av herværende områderegulering saker av prinsipiell betydning Arkeologi må avklares med fylkeskommunen i detaljplansaker. 14
15 Utover dette er det opp til den kommunale myndighet å avgjøre hvilke saker som skal forelegges fylkeskommunen. Saker av prinsipiell betydning bør som hovedregel forelegges fylkeskommunens kulturvernmyndighet og lokale interesseorganisasjoner. Verneforeningen Gamle Drøbak skal ha oversendt alle plan- og byggesaker innenfor området, for å ha mulighet til å uttale seg. Frist for tilbakemelding er satt til 4 uker. Fortidsminneforeningen Oslo/Akershus kan vurderes som høringsinstans i plansaker. For fredete bygninger innenfor planområdet er Akershus fylkeskommune forvaltningsmyndighet. Frist kan settes for tilbakemelding. Regional kulturminneforvaltning skal gis anledning til å uttale seg om dispensasjonssaken før den behandles. 17.4 Dokumentasjonskrav Detaljeringsgrad på tegninger og annen dokumentasjon i plan- og byggesaker utover planog bygningslovens bestemmelser kan, etter bygningsmyndighetens skjønn, bli krevet. Søknad om tillatelse til tiltak skal inneholde en kulturhistorisk, arkitektonisk og estetisk redegjørelse som forklarer hvordan tiltaket forholder seg til vernehensynene. Kommunen kan kreve en tilstandsvurdering ved søknad om endring av kulturminner Der søknad om tiltaket har betydning for uteareal kreves det innsending av utomhusplan. Denne skal vise både eksisterende og planert terreng på eiendommen og terrengtilpasning til naboeiendommene, samt opparbeidelse av utearealet. Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis. Ved behandling av detaljplaner skal en tilpasningsbeskrivelse inngå som en del av planbeskrivelsen, og skal vise konsekvensene av tiltaket i omgivelsene med eksisterende nabobebyggelse og fjernvirkning fra sjøen og sentral steder i byen. Illustrasjoner og/eller modell som viser tiltaket i omgivelsene skal følge beskrivelsen. Dokumentasjonskravenes skal stå i forhold til tiltaket det søkes om og kommunen kan forenkle dokumentasjonskravene. Byggesaker Detaljeringsgrad på tegninger og annen dokumentasjon utover plan- og bygningsloven s bestemmelser kan, etter bygningsmyndighetenes skjønn, bli krevet. Søknad om tillatelse til tiltak skal inneholde en kulturhistorisk, arkitektonisk og estetisk redegjørelse som forklarer hvordan tiltaket forholder seg til vernehensynene. Om nødvendig skal en tilstandsvurdering vedlegges søknad om endring av kulturminner 15
16 Håndverkskompetanse For tiltak som omfattende inngrep i bevaringsverdige kulturminner, kan bygningsmyndigheten stille krav til håndverkskompetanse for utførelse. Dette kan være krav om sentral- eller lokal godkjenning innenfor godkjenningsområdet for utførelse av arbeid på bevaringsverdige byggverk. Krav til lokal godkjenning må dokumentere kompetanse og erfaring. Det kan stilles krav til relevante tradisjonelle håndverksteknikker, referanseprosjekt, kunnskap fra kurs i teknisk bygningsvern ol. Det forutsettes at foretaket som påtar seg rollen som ansvarlig utførende og viser til håndverkskompetanse, selv utfører tiltaken, og ikke benytter seg av underentreprenører. 16
17 VEDLEGG GJELDENDE PLANER INNENFOR HENSYNSSONENE VERN AV KULTURMINNER OG KULTURMILJØ. Se Knut sin liste. GJELDENDE PLANER INNENFOR HENSYNSSONENE VERN AV KULTURMINNER OG KULTURMILJØ. Revidert 15.07.2003 Jostein Øverby Planer innenfor hensynssonen vern av kulturminner og kulturmiljø (verneplanen) som er vedtatt før 13.11.00 og som gjelder i tillegg til områderegulering for hensynssonen vern av kulturminner og kulturmiljø: Gnr./bnr. Adresse Plantype Vedtaksdato Innhold 71/71 Vestbyvn. 42 Bebyggelsesplan 07.06.00 Ny bolig 86/ Drøbak torv med tilgrensende veier Reguleringsplan 14.11.94 r r r r r 86/12 nn r n Reguleringsplan m/ endring 12.11.01 23.05.57 Boligbebyggelse 86/83 Paveltomten, Storgt. Reguleringsplan 01.07.76 Forretning/bolig 86/90 Storgt. 27 Reguleringsplan Forretning/bolig 86/162, 213, Hvistendal 313 Reguleringsplan 22.10.84 Boliger 86/228 Badeparken Reguleringsplan 14.03.89 r r 86/421 Tento, Biologivn. Reguleringsplan 19.11.80 Boliger 86/433 Storgt. 32, Løktabakken 3 Reguleringsplan 01.09.81 Hotell og boliger 86/485/486 n Reguleringsplan 14.06.99 Boliger 86/724 Bakerivn. Reguleringsplan 06.09.83 Forretning Planer innenfor hensynssonen vern av kulturminner og kulturmiljø (verneplanen)som er vedtatt etter 13.11.00 og som gjelder i tillegg til områderegulering for hensynssonen vern av kulturminner og kulturmiljø: Gnr./bnr. Adresse Plantype Vedtaksdato Innhold 71/13 Vestbyvn. 36 Bebyggelsesplan 29.08.01 Tomtedeling, tiving, ny bolig 86/167, 914 Strandvn. 12 Bebyggelsesplan 27.11.02 Ny bolig 86/383 Finnes vei 3 Reguleringsendrin g Alle tidligere vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner innenfor området opprettholdes, med unntak av: Reguleringsplan for Torget, Løktabakken, Bekkegt.(Hamborgveien), stadfestet 11.06.53 Reguleringsplan for Kirken, Gamlehjemmet, Seimbakken, stadfestet 28.08.55 Reguleringsplan for Oslovn. 3/Storgt. 2, stadfestet 15.11.77 Reguleringsplan for Bakerivn. 6 (Wienebrødskjæret) 86/312, stadfestet 20.06.88 Reguleringsplan for Apotekerhagen 86/90, stadfestet 22.06.87 Reguleringsplan for gnr. 86, bnr. 25, Storgt., stadfestet 25.01.44. Tidligere vedtatte regulerings- eller bebyggelseplaner som viser mer detaljert arealbruk en herværende plan skal legges til grunn ved disponering av arealer. 17