REGULERINGSBESTEMMELSER FOR OMRÅDEREGULERING NR ØSTRE BOLÆREN

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR OMRÅDEREGULERING NR ØSTRE BOLÆREN NØTTERØY KOMMUNE Revidert ihht. HMK-sak 022/12. Sist revidert til sluttbehandling Vedtatt av kommunestyret PLANENS AVGRENSING Det regulerte området er vist på plankart merket med PlanID , datert , sist revidert RETTSVIRKNING Reguleringsplanens kart med bestemmelser er juridisk bindende og er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl) av 27. juni 2008 nr. 71. Der det i det etterfølgende er vist til er det plan- og bygningsloven det vises til med mindre annet fremgår. 3 PLANTYPE Foreliggende plan er en områdeplan. For bestemmelsesområde #1 (TFTHO 1-3), og #2 (TFTHO 6 og 7 samt TFT 5) kreves detaljregulering før det kan gjennomføres større søknadspliktige tiltak. Detaljreguleringen skal minst inneholde utnyttelsesgrad, antall enheter, etasjeantall, tillatt kote-, møne- og gesimshøyde, byggegrenser, utomhusplan samt kommunalteknisk plan. For begge detaljreguleringene skal planens virkning i forhold til landskap, estetikk, friluftsliv konsekvensvurderes. I forbindelse med detaljregulering for bestemmelsesområde #1 kreves det i tillegg plan som viser opparbeidelse av nødvendig antall båtplasser ihht. rekkefølgebestemmelsen i 5.1 Båtplasser. Det skal samtidig utredes konsekvenser for badeområdet BAD1 mht. vannkvalitet, sikkerhet og andre relevante forhold ved planlegging av nye båtplasser i SH2. 4 PLANENS FORMÅL Planområdet er regulert til følgende formål Bebyggelse og anlegg - Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids og turistformål (TFT 1-5) - Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids og turistformål/ hotell og overnatting (TFTHO 1-7)

2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Gang- og sykkelveg (o_gs1 og 2) - Havn (o_h1-2) - Kai (o_k 1-2) - Grønnstruktur - Turveg (o_tv 1 3) - Friområde (o_fri 1 11) - Badeplass (o_bp) Bruk og vern av sjø og vassdrag - Havneområde i sjø (o_ha) - Småbåthavn (o_sh 1 2) - Badeområde (o_bad 1 2) - Friluftsområde (o_fo) Hensynssoner - Bevaring kulturmiljø ( bygning og bygningsmiljø) (H570) 5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 5.1 Båtplasser Før det gis igangsettingstillatelse for bruksendring/ombygging til leiligheter/hotell o.l eller etablering av nye leiligheter/hotell o.l. skal det være etablert nye båtplasser som skal være forbeholdt denne bruken. Antall båtplasser skal bestemmes i detaljreguleringen av bestemmelsesområde # 1. Kommunen kan gi tillatelse til senere ferdigstillelse hvis det stilles nødvendig garanti eller annen sikkerhet godkjent av kommunen for etableringen. Antall båtplasser tilgjengelig for allmenheten i gjestehavna skal ikke reduseres eller få redusert tilgjengelighet ved etablering av båtplasser for fritidsboliger. 5.2 Teknisk infrastruktur Utbygging kan ikke finne sted innenfor bestemmelsesområdene #1 og 2 og i byggeområdende TFT 1 5 før tilfredsstillende teknisk infrastruktur, som bl.a strøm, vann og avløp, er etablert. Kommunalteknisk plan skal utarbeides i forbindelse med detaljregulering av bestemmelsesområdene #1 og 2 og ved søknad om større søknadspliktige tiltak i byggeområdene TFT 1 5 og TFTHO 4 og 5. 6 FELLESBESTEMMELSER 6.1 Universell utforming Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for både bygninger, inne og utearealer der dette er forenlig med landskap og miljøhensyn, jf. den til enhver tid gjeldende Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK 10).

3 6.2 Estetikk og landskap Ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak skal nye bygninger og anlegg samt endring av eksisterende inneha gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Bebyggelsen skal ha en helhetlig form, farge og volumoppbygging. 6.3 Kulturminner Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/ eller ansvarshavende leder på stedet. Eksisterende steingjerder skal beholdes. 7 BEBYGGELSE OG ANLEGG 7.1 Bestemmelsesområde #1: Offentlig eller privat tjenesteyting/fritids- og turistformål/ hotell, overnatting (TFTHO 1-3). a) For bestemmelsesområde #1 kreves det en samlet detaljregulering for hele området før det kan gjennomføres større søknadspliktige tiltak. b) Eksisterende bebyggelse kan ombygges og/eller rives og gjenoppbygges innenfor TFTHO 1 og 2. Det tillates maks bruksareal BRA = 6000 m2 samlet for TFTHO 1 og 2. Ved evt. riving av eksisterende bygninger innenfor TFTHO4 og 5 kan tilsvarende antall m2 BRA bygges innenfor TFTHO1 og 2 i tillegg til BRA=6000m2. Gesimshøyde skal ikke overstige kote +14,5 og mønehøyden skal ikke overstige kote +17,5. Mindre tilbygg (inngangspartier og lignende) kan tillates på eksisterende bebyggelse. c) Eksisterende bebyggelse kan ombygges og/eller rives og gjenoppbygges innenfor TFTHO 3. Maks bruksareal BRA = eksisterende BRA. Mindre tilbygg (inngangspartier og lignende) kan tillates på eksisterende bebyggelse. 7.2 Bestemmelsesområde #2: Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids- og turistformål/ hotell, overnatting (TFTHO 6 og 7) og Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids- og turistformål (TFT 5) a) For bestemmelsesområde #2 kreves det en samlet detaljregulering for hele området før det kan gjennomføres større søknadspliktige tiltak. b) Eksisterende bebyggelse kan ombygges og/eller rives og gjenoppbygges innenfor TFTHO 6 og 7. Det tillates maks bebygd areal BYA=2500 m2 samlet for område TFTHO 6 og 7. c) Maks mønehøyde for nybygg er 7,5 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. d) Område TFT 5 kan benyttes til telting/leirplass/. Større eksisterende trær innenfor planområdet skal søkes bevart.

4 e) Innenfor området TFT 5 tillates kun oppført mindre bygg og anlegg uten ytterligere detaljregulering, som er i samsvar med drift av aktiviteter som beskrevet i 7.2 d. for eksempel toalett/dusj og evt. felles kjøkken. 7.3 Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids- og turistformål/ hotell, overnatting (TFTHO 4-5). Eksisterende bebyggelse kan ombygges eller rives og gjenoppbygges innenfor TFTHO 1 og 2, med unntak av Kommandantboligen (TFTHO5) og Loshuset (TFTHO4). Mindre tilbygg (inngangspartier og lignende) kan tillates på eksisterende bebyggelse. 7.4 Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids og turistformål (TFT 1) Eksisterende bebyggelse kan tilbygges/ombygges og/eller rives og gjenoppbygges innenfor TFT 1. Det tillates maks bebygd areal BYA=500 m2. Maks tillatt mønehøyde er 7,5 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå, tilsvarende eksisterende bygg i TFT Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids og turistformål (TFT 2) Eksisterende bebyggelse kan tilbygges/ombygges og/eller rives og gjenoppbygges innenfor TFT 2. Det tillates maks bebygd areal BYA=120 m2. Maks tillatt mønehøyde er 8,0 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå, tilsvarende eksisterende bygg i TFT Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids og turistformål (TFT 3) Eksisterende bebyggelse kan tilbygges/ombygges og/eller rives og gjenoppbygges innenfor TFT 3. Det tillates maks bebygd areal BYA=150 m2. Maks tillatt mønehøyde er 6,0 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå, tilsvarende eksisterende bygg i TFT 3. Innenfor området tillates etablert kabelferge. Kabelfergen skal ikke være til hinder for eksisterende brygge eller båttrafikken i Kongshavsund. 7.7 Offentlig eller privat tjenesteyting/ fritids og turistformål (TFT 4) Det tillates maks bebygd areal BYA=150 m2. Maks tillatt mønehøyde er 6,0 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. 8 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 8.1 Gang-/sykkelveg (o_gs1-2) Området omfatter eksisterende gang-/sykkelveg og skal være åpen for allmenn ferdsel. Det tillates kjøring for nyttekjøretøy. 8.2 Havn (o_h 1-2) Det kan oppføres mindre servicebygg eller annen mindre bebyggelse som er direkte knyttet til bruken av området. Maks tillatt mønehøyde h= 5 meter fra planert terreng. 8.3 Kai (o_k 1-2) Ved eventuell riving og/eller ombygging tillates flytende og faste konstruksjoner som brygger, moloer og annen bebyggelse som er direkte knyttet til bruken av området.

5 9 GRØNNSTRUKTUR 9.1 Turveg (o_tv 1-3) Turveg omfatter eksisterende stier og kyst-sti. 9.2 Friområde (o_fri 1 11) a) Friområder skal være åpne og allment tilgjengelige. Det kan gjøres enkle tiltak for å fremme bruk og fremkommelighet i områdene. for eksempel stier, universelt utformet rampe og rekkverk for bading, grillplass, benker og bord. b) I område FRI 1 og 2 kan faste og midlertidige bygg og anlegg tillates såfremt de fremmer allmennhetens interesser som for eksempel sandvolleyballbane, grillplass, benker og bord. c) I område FRI 8 er busk- og engvegetasjon langs stranden spesielt verdifull for sommerfuglfaunaen i området. Ved tilrettelegging og skjøtsel i området skal det legges vekt på å bevare denne vegetasjonen. d) I område FRI 11 kan det oppføres et servicebygg for allmennheten. Maks mønehøyde h= 5 meter. 9.3 Badeplass (o_bp) Innenfor området kan det oppføres universelt utformet rampe og rekkverk for bading og tilkomst til denne fra gang- og sykkelveg. Ved påfyll av sand på eksisterende strand skal det benyttes stedegen sand som er naturlig i området. 10 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 10.1 Havneområde i sjø (o_ha) Det tillates ikke flytende og faste konstruksjoner i området Småbåthavn (o_sh 1 og 2) Innenfor området tillates flytende og faste konstruksjoner som brygger og moloer mv. Høyde på eksisterende molo skal være retningsgivende ved eventuell utvidelse av molo. Det tillates også etablering av fellesbrygger for eiere/brukere av TFTHO 1 og Badeområde (o_bad 1 og 2) Innenfor området kan det oppføres universelt utformet rampe og rekkverk i vannet for bading. Utlegging av badebøyer i sjøen krever tillatelse fra Kystverket jfr. 19 annet ledd i Havne- og farvannsloven. Ved påfyll av sand på eksisterende strand skal det benyttes stedegen sand som er naturlig i området Friluftsområde (o_fo) Området er avsatt til friluftsområde

6 11 HENSYNSSONER 11.1 Bevaring kulturmiljø (bygning og bygningsmiljø) (H570) Hensynssonene rundt Kommandantboligen og Loshuset består av disse to bygningene, steingjerder, samt grøntareal som buffersone. Det er ikke tillatt å rive eller endre Kommandantboligen (TFTHO5) eller Loshuset (TFTHO4). Ved eventuell gjenoppbygging etter brann eller annen totalskade skal det settes opp kopi. Fasadeendringer tillates ikke. Mindre, nødvendige tiltak kan tillates etter søknad, dersom vernehensynet ivaretas. Bygningene kan tilbakeføres til tidligere dokumentert utseende. Bygningene skal vedlikeholdes med tradisjonelle metoder som er riktig for de respektive bygningene såfremt det ikke medfører urimelige høye kostnader. Nybygg kan tillates såfremt disse fremstår som uthus og skjul. Disse skal tilpasses hovedhusene når det gjelder plassering, form, volum, høyde, møneretning, material- og fargebruk. Steingjerdene skal bevares. De skal vedlikeholdes etter tradisjonelle metoder. Eventuell beplantning skal være stedstypisk og historisk korrekt i forhold til kulturminnene. Veier og stier skal bevares.