Til: Planutvalgets medlemmer Fra: Enhetsleder Torbjørn Furuhaugen Dato 05.03.2016 KONSESJONSLOVENS BESTEMMELSER OM BYGGEFRISTER PRAKTISKE KONSEKVENSER VED AT BYGGEFRISTER OVERSITTES OMFANG OG VOLUM Utgangspunkt: Hensikten med dette notatet er å redegjøre for hvilke praktiske/økonomiske konsekvenser det eventuelt har at vedtatte byggefrister oversittes og i hvilket omfang dette eventuelt skjer. Hvor mange tomter ligger fortsatt som ubebygde tomter/arealer og hvor 5-års fristen for bygging er utløpt? Skal det brukes mere ressurser på å følge opp saker hvor byggefristen er oversittet? I henhold til konsesjonsloven er det gitt konsesjonsfritak for mindre ubebygde bolig- og fritidseiendommer under forutsetning av at eiendommen bebygges innen 5 år. Notatet er utarbeidet og fremmes etter initiativ fra leder i Planutvalget. Følgende temaer reises som grunnlag for en diskusjon om saken. Utgangspunkt hvorfor bringes saken på bane- metode. Rettsgrunnlaget. Hvor mange tomter ligger fortsatt som ubebygde etter utløpet av 5-års regelen? Har dette konsekvenser for kommunens kostnadsinndekning ved utbygging av hytteområder? Finnes det økonomiske virkemidler som kan bidra til at tomtene blir bebygd? Har forholdet med ubebygde tomter et omfang som medfører et forsterket press på utbygging av nye hytteområder? Er det andre kontroll og oppfølgingsområder hvor vi ikke er ajour? Er det eventuelt behov for nye prosedyrer som sikrer en raskere og mer effektiv oppfølging av saken? Metode: Det er et betydelig arbeid å gå gjennom alle vedtatte reguleringsplaner å sjekke status. Vi har valgt å gjøre undersøkelsen i de regulerte områdene på og i nærheten av Skei dvs. vi har maskinelt kjørt opplysninger i kartsystemet vårt opp mot opplysninger i matrikkelen for å 1
få en oversikt over hvor mange hyttetomter som ligger igjen ubebygd og hvor det er mindre enn ett år igjen av 5-årsfristen. Som en ekstra kvalitetssikring av tallgrunnlaget har en tatt for seg ett område og analysert situasjonen noe mer. Konklusjonen har vært at det ikke er betydelige forskjeller i tallgrunnlaget i områder hvor en kun maskinelt har sett på saken og hvor en «manuelt» har gått inn å sett på saken. Rettsgrunnlaget: Konsesjonsloven har som formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. I praksis betyr dette at ALL omsetning av fast eiendom må forholde seg til konsesjonsloven. Imidlertid er det en del unntak fra kravet om konsesjon, enten på grunn av eiendommens karakter eller på grunn av erververs stilling. Vi tar her for oss unntakene nevnt i 4 (unntak på grunnlag av eiendommens karakter). Dette gjelder følgende typer eiendommer: ubebygde enkelttomter til bolig eller fritidshus, dersom tomten ikke er større enn 2 daa og er godkjent fradelt etter pbl. og jordloven ubebygde enkelttomter til bolig eller fritidshus i områder avsatt i kommuneplan/delplan eller reguleringsplan MEN: konsesjonsfriheten er betinget at tomten blir bebygd innen 5 år andre ubebygde arealer i områder som er regulert til annet enn LNFR eller som er lagt ut til bebyggelse og anlegg MEN: konsesjonsfriheten er betinget av at det ikke foretas bruksendring i strid med plan bebygd eiendom der dyrkamark ikke utgjør mer enn 25 daa eller 100 da totalt (boligeiendommer og små landbrukseiendommer) Ved erverv av disse typer eiendommer kan skjøte tinglyses ved å fylle ut skjema Egenerklæring om konsesjonsfrihet. Erververen forplikter seg dermed til å oppfylle vilkårene for konsesjonsfrihet. Om vilkårene ikke oppfylles MÅ DET SØKES KONSESJON. Konsesjon: -må omsøkes og behandles av kommunen der vilkårene for konsesjonsfrihet ikke oppfylles, eller at det er konsesjonspliktig eiendom. Dette er da motstykket til unntakene: ubebygde arealer over 2 daa (jord, skog, myr og vann) bebygde landbrukseiendommer over 25 daa dyrket mark eller 100 daa totalt Hvorvidt det skal gis konsesjon avhenger av vurderinger ut fra bestemmelsene i 9. Dersom vilkårene for konsesjonsfrihet ikke kan eller vil oppfylles er det flere mulige utganger som følger: 2
Erververen søker konsesjon. Gjelder det saker relatert til nedsatt konsesjonsgrense skal kommunen iht. 10 gi konsesjon dersom det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Det går ikke klart fram av konsesjonsloven hvilke vurderingskriterier som skal legges til grunn for at det skal gis konsesjons på ubebygde enkelttomter og fravikelse av byggekravet. Erververen har iht. 13 fire ukers frist til å søke konsesjon fra avtaleinngåelse eller at han/hun fikk råderett over eiendommen. Overholdes ikke søknadsfristen om å søke konsesjon skal kommunen sette en frist til å søke. Dersom det ikke omsøkes konsesjon innen gitt frister kommer 18 til anvendelse: kommunen skal sette en frist til at overdragelsen blir omgjort eller at den blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger å søke konsesjon. Ved oversittelse av også denne fristen kan kommunen med hjemmel i 19 uten varsel la eiendommen selge gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Utdrag av notat 210314 qv GHV Omfang av ubebygde eiendommer i eksisterende hytteområder Som pekt på innledningsvis har vi benytta Skei som referanseområde; dvs. delplanområdene på og rundt Skei. En bør være litt forsiktig med bruken av tallene. Det har bl.a. ikke vært mulig å skille ut tomter som er overdratt konsesjonsfritt. En i utgangspunktet konsesjonsbetinget eiendom overdras konsesjonsfritt når overdragelsen skjer mellom nærstående. Nå er det ikke tallene i seg selv som er viktig, de skal kun angi en andel. SKEIOMRÅDET: Type eiendom Ubebygde fritidseiendommer i Skei-området Antall ubebygde tomter til fritidsformål Antall ubebygde tomter til fritidsformål eldre enn 5 år Kommentar 218 77 Tallene ikke korrigert for mulige avvik Etter å ha foretatt maskinelle søk i matrikkelen kan det se ut som tallene er representative også for andre deler av kommunen når det gjelder andel tomter av totalen som er over 5 år. Omfanget av manglende konsesjonsbehandling er større og mere omfattende enn først antatt. 3
Manglende kostnadsinndekning Kommunen er normalt ikke inne i bildet som utbygger ved utbygging av hyttefelt. Utbygger (private personer/private interesser) har ansvar for at det tilrettelegges og gjennomføres nødvendig utbygging av infrastruktur innenfor utbyggingsområdet. Utbygging skjer etter anvisning og spesifikasjoner fra kommunen. Kommunen har ansvaret for distribusjon og rensing av avløpsvann og å skaffe tilveie nok drikkevann. Kommunen har 2 finansieringskilder; årlige vann- og kloakkavgifter og tilknytningsavgifter til det kommunale nettet. Det er vedtatt egne forskrifter for begge avgiftene. Avgiftssatsene bygger på selvkostprinsippet, som innebærer litt forenklet, at inntektene skal reflektere utgiftene. Rent økonomisk vil ubebygde fritidseiendommer ikke belaste kommuneøkonomien, men den enkelte abonnent vil i teorien kunne få økte avgifter. Det vil imidlertid være i alles interesse at kapasiteten i eksisterende utbygginger utnyttes og bygges ut fortløpende et kinderegg det er både i kommunens, utbyggers og tomtekjøpers interesse. Finnes det andre virkemidler som kan benyttes for å «stimulere» til at ubygde eiendommer bebygges? Ubygde eiendommer vil kunne ilegges eiendomsskatt. Temaet var oppe til diskusjon i forbindelse med innføring av eiendomsskatt i 2008, men det ble funnet uhensiktsmessig. I vedtatte rammer og retningslinjer har kommunestyret etter forslag fra sakkyndig nemnd bl.a. vedtatt følgende: Regulerte utbyggingsområder. Det finnes i dag regulerte områder for framtidig utbygging der utbyggingen ikke er gjennomført. Områdene er i dag avsatt til fremtidige LNF områder. Nemnda velger å vurdere disse områdene ut fra områdenes funksjon, og fritar disse fra eiendomsskatt etter 5 h inntil områdene er bebygd. Det er ikke anledning til å avgiftsbelegge eiendommene. Det er ikke hjemmel for å ilegge tilknytningsavgift eller årsavgift for vann og kloakk for ubebygd eiendom. Grunnlaget for disse avgiftene er at eiendommen er tilknyttet kommunal vann- og/eller avløpsledning. Forskriften har følgende ordlyd: 3 DEFINISJONER Abonnent: Eier/fester av eiendom som er registrert i grunnboken med eget gårds- og bruksnummer, eller eget festenummer eller seksjonsnummer (under felles gårds- og bruksnummer), som er tilknyttet kommunal vann- og/eller avløpsledning direkte eller gjennom felles stikkledning. 4
PRESSPROBLEMATIKK Med det antall eiendommer som dette gjelder, skal en ikke se bort fra at forholdet kan ha betydning. Det ligger såpass mange ubebygde eiendommer som da ikke er tilgjengelig i markedet at nye områder blir åpnet raskere. Primært er det imidlertid andre forhold som påvirker farten i omsetning av fritidseiendommer som bl.a.: Områdets attraktivitet Tilgang på kapital Rentenivå Infrastruktur Avstand til befolkningskonsentrasjon En kan tenke seg utbyggingspress som et positivt element og ikke som et problem. Knapphet på tomter i ett område kan gi positive vekstimpulser økt etterspørsel etter tomter i nærliggende områder som resultat. RESSURSBRUK Det er helt klart ressurskrevende med en full oppfølging av denne saken, og skal man øke innsats og ressursbruk på ett område må man tilsvarende redusere aktiviteten på andre områder. I en situasjon med store omstillingsbehov og nedtak av aktivitet må man ha fokus nettopp på denne balansen. HVORDAN HÅNDTERER VI DETTE VIDERE Etter anmodning fra leder i Planutvalget legges foreliggende notat fram som et grunnlag for en diskusjon om saken. Basert på notatet og diskusjonen i Planutvalget tas det stilling til videre handtering av saken. 5