NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 2. KVARTAL 2013 www.northbridge.no
SAMMENDRAG North Bridge Nordic Property AS (Selskapet/NBNP) sin største investering, Lund Business Park, er for salg gjennom Catella i Sverige. Det er positiv fremdrift i denne forbindelse, men rapportering av status og utfall vil avventes til ytterligere avklaringer foreligger av hensyn til salgsprosessen. Basert på signaler fra Catella og erfaringer fra salgsprosessen har imidlertid styret lagt til grunn en mer konservativ verdsettelse av eiendommen i IFRS regnskapet både per 31.12.2012 og nå per 30.06.2013 sammenlignet med verdivurdering fra ekstern rådgiver. Det er oppnådd enighet om ny låneavtale for Elvegata Atrium. Beskrivelsen av transaksjonsmarkedet og leiemarkedet for næringseiendom er tilnærmet uendret fra forrige kvartal. Det er fortsatt et delt transaksjonsmarked hvor de beste eiendommene oppnår skarp prising, mens de ordinære eiendommene møter avmålt interesse. Ledighet har en relativ flat utvikling. Leieprisene har økt i de mest attraktive markedene sentralt i Oslo, mens øvrige markeder generelt har hatt mindre endringer. Det er ikke grunnlag for ytterligere utdelinger til Selskapets aksjonærer før det foreligger en avklaring av salgsprosessen for Lund Business Park. VEK-BEREGNING PR. 30.6.2013 Tidspunkt VEK/ aksje (NOK) 1) VEK/ aksje inkl. utdeling 2) Endring VEK/ aksje siste periode 3) Endring VEK/ aksje siden oppstart 3) 01.08.2006 106,9 106,9 n.a. n.a. 31.12.2006 126,7 126,7 18,5 % 18,5 % 30.06.2007 155,6 155,6 22,8 % 45,5 % 31.12.2007 166,5 166,5 7,0 % 55,7 % 30.06.2008 166,4 166,4 0,0 % 55,7 % 31.12.2008 134,4 134,4-19,2 % 25,7 % 30.06.2009 136,9 136,9 1,9 % 28,1 % 31.12.2009 146,5 146,5 7,0 % 37,0 % 30.06.2010 159,5 159,5 8,9 % 49,2 % 31.12.2010 179,4 179,4 12,5 % 67,8 % 30.06.2011 180,2 180,2 0,5 % 68,6 % 31.12.2011 160,5 184,5 2,4 % 72,6 % 30.06.2012 155,5 179,5-3,1 % 67,9 % Fisjon - - - - 31.12.2012 82,6 106,6-10,3 % 59,1 % 30.06.2013 72,0 111,0 5,3 % 63,2 % 1) VEK pr. aksje justert for splitt 1:10 (gjennomført i september 2011). 2) VEK pr. aksje inklusive utdeling på NOK 24,00 til aksjonærene i desember 2011 og NOK 15 i juni 2013. 3) Justert for fisjon gjennomført 20.09.2012 tilsvarende NOK 63,44 pr. aksje, utdeling på NOK 24,00 i 2011 og utdeling på NOK 15,00 i juni 2013. Verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje i NBNP er beregnet til NOK 71,95 pr. 30.06.2013. Hensyntatt utbetaling til aksjonærene med NOK 15 pr. aksje i juni 2013 er VEK pr. aksje økt med NOK 4,34 fra endelig VEK pr. aksje pr. 31.12.2012. Økningen i VEK siden årsskiftet skyldes i all hovedsak valutajustering av Lund Business Park som følge av styrking av den svenske kronen i første halvår i år, samt en bedring av markedsverdien på de finansielle instrumenter. Siden Selskapets oppstart i juni 2006 har VEK pr. aksje økt med 63,1% inkludert tilbakebetaling av kapital på NOK 24 pr. aksje i 2011 og NOK 15 pr. aksje i juni 2013, samt fisjon pr. 20. september 2012. Som grunnlag for beregningen av VEK pr. 30.06.2013 er det foretatt eksterne, uavhengige verdivurderinger av Selskapets eiendommer av Newsec i Norge og Sverige. VEK beregnes ved at det fra summen av eiendomsverdiene, basert på verdivurderingene/transaksjonspris, gjøres fradrag for gjeld, og det korrigeres videre for netto arbeidskapital i konsernet, latent skatt og markedsverdi av finansielle instrumenter. VEK er således et uttrykk for aksjonærenes eierskap til de underliggende verdier i Selskapet. Selskapets egenkapital i konsernregnskapet (i henhold til IFRS regnskapsstandard) kan avvike fra beregningen av VEK over på grunn av ulik metodikk på enkelte områder. 2 www.northbridge.no
EIENDOMSOPPDATERING Lund Business Park Lund, Sverige Eierandel: 100 % Type eiendom: Industri/kontor/lager Bebygget areal m 2 : 75.702 Antall leietakere 11 Årsleie pr. 30.6.2013 (MNOK) 36,0 Verdi pr. 30.6.2013 (MNOK) 336,9 Yield pr. 30.6.2013 8,20 % VEK pr. 30.6.2013 (MNOK) 166,0 3. person, samt legge til rette for leietakerne. De endelige krav i denne forbindelse vil utarbeides og fremsettes etter at grunnforholdene har stabilisert seg. Grunnforholdene forventes nå å være stabile og manager har startet prosess med å innhente tilbud fra ingeniørkontor for å taksere skade. Det foreligger en positiv avklaring av lånefinansieringen for eiendommen. Det er tidligere rapportert om forhandlinger med eksisterende leietakere og nye interessenter i forhold til leie av ytterligere arealer i eiendommen. Imidlertid har de mest konkrete forhandlingene nå blitt lagt på is for en tid grunnet endringer hos interessentene. Det arbeides kontinuerlig med utleie av ledige arealer. Utredningsarbeidet med videre eiendomsutvikling fortsetter med Fojab arkitekter. Trafikverket har i sitt forslag til nasjonal transportplan navngitt at det skal bygges 4 jernbanespor forbi eiendommen og at det samtidig skal anlegges en lokal pendlertrafikkstasjon i direkte tilknytning til Lund Business Park. North Bridge Opportunity AS Norge/Sverige Eierandel: 19 % Type eiendom: Bebygget areal m2: Antall leietakere Variert portefølje n.a. n.a. VEK (pr. aksje) pr. 30.6.2013 105,1 Det er ingen vesentlige hendelser å rapportere om i NBO etter NBNPs inntreden som aksjonær i mai 2013. Selskapet rapporterer en VEK per aksje som var høyere per 30.06.2013 sammenlignet med NBNPs kostpris. Elvegata Atrium Sandnes Eierandel: 100 % Type eiendom: Kontor/handel Bebygget areal m 2 : 5.523 Antall leietakere 12 Årsleie pr. 30.6.2013 (MNOK) 2,9 Verdi pr. 30.6.2013 (MNOK) 54,0 Yield pr. 30.6.2013 n/a VEK pr. 30.6.2013 (MNOK) 10,3 Ved utgangen av Q2 2013 var det en utleiegrad på 66,1 %. Leieforholdene er inngått på kortsiktige løpetider og / eller med løpende oppsigelsesmulighet. Det er utfordring med leietakere som kan leve med korte kontrakter som reflekteres i mindre betalingsdyktige leietakere. Det er fortsatt stor innflytting til Sandnes og sterkt press i boligmarkedet. Verdien av eiendommen vil være vesentlig høyere med en boligregulering enn med dagens regulering som omfatter forskjellige næringsformål. Omregulering til bolig fremstår således attraktiv og Manager arbeider bredt for å legge til rette for et best mulig utgangspunkt for en slik prosess, herunder knyttet til deltakelse i rullering av planverk. Det er setningsskader i bygningsmassen som følge av graving/utbygging på tilliggende eiendom. Utviklingen i skadeomfanget følges nøye. Det er utført enkelte sikringsarbeider basert på teknisk gjennomgang av eiendommen. Skadene forventes å bli dekket fullt ut av byggherren for den tilliggende eiendom gjennom deres forsikringsselskap. Det har vært utført mindre utbedringer underveis både av gårdeier og byggherre, slik at byggene ikke skal kunne forvolde skade på www.northbridge.no 3
Satellittfoto over Lund med anvisning av sentrale institusjoner, veikorridor og jernbane. Lund Business Park er vist med gult omriss. 4 www.northbridge.no
MARKEDSKOMMENTAR Konjunkturutvikling Norge og Sverige Kilde: DNB Markets, Økonomiske Utsikter August 2013 Verdensøkonomien har de siste seks årene vært i en nærmest vedvarende krisetilstand. Verst var situasjonen åpenbart vinteren 2008/09, men så sent som i fjor sommer fremsto et nytt sammenbrudd sannsynlig. Vendepunktet kom med ESBs løfte om å gjøre alt for å holde eurosonen sammen, og i år har pilene stort sett pekt riktig vei. Krisen kommer gradvis på avstand. Men veksten tynges av private og offentlige gjeldsberg, budsjettkutt og svak etterspørsel. Samlet venter DNB en global vekst på vel 3 prosent i år og 3¾-4 prosent i årene 2014-16. Kapasitetsutnyttingen og prisveksten er fortsatt lav. Pengepolitikken vil forbli ekspansiv. Risikoen for tilbakeslag er fortsatt ganske høy. Imidlertid er man mindre bekymret for eurosonen enn før. Til gjengjeld øker faren for en hard landing i Kina. De norske nøkkeltallene levner liten tvil om at det er skjedd et taktskifte i norsk økonomi. Etter en vekst i Fastlands-BNP på solide 3,4 % i fjor, ligger det an til en vekst på mer nøkterne 2 % i år, litt lavere enn hva man estimerte for ett år siden. Bak oppbremsingen ligger svakere vekst i oljeinvesteringene, eksport og fastlandsbedriftenes investeringer. Også forbruket og boliginvesteringene har utviklet seg svakere. Samlet gir dette en utvikling som best kan karakteriseres som en myk landing for norsk økonomi. Den svært åpne svenske økonomien har møtt motvind fra utlandet. Eksport og investeringer faller, noe som først og fremst rammer industrien. Solid innenlandsk etterspørsel har hindret en ny resesjon. Riksbanken vegrer seg for flere rentekutt, med fortsatt vekst i boligpriser og gjeldsvekst i husholdningene. Arbeidsmarkedet Kilde: DNB Markets, Økonomiske Utsikter August 2013 Ifølge SSBs arbeidskraftsundersøkelse har sysselsettingen stått mer eller mindre stille det siste året, mens ledigheten har steget litt, til nær 100 000, eller 3,6 prosent av arbeids styrken i andre kvartal i år. I løpet av de fire siste kvartalene steg befolkningen med 54 000, mens arbeidsstyrken steg med bare 16 000. Det innebærer at yrkesdeltakelsen har falt. Taktskiftet i økonomien ser også ut til å ha virket inn på arbeidsinnvandringen, som har flatet ut det siste drøye året. Den registrerte ledigheten ved arbeidskontorene økte i vår, men har vært stabil i sommer. 2,8 prosent av arbeidsstyrken var helt ledige i juli, eller 3,2 prosent om man tar med personer som er på tiltak. Når veksttakten i norsk økonomi dempes videre, forventes en gradvis økning i ledigheten. 120 000 personer vil stå uten jobb, om lag 25 000 flere enn i dag. Med en økning i arbeidsstyrken på 20-25 000 personer i året, vil det innebære en oppgang til 4,3 prosent i 2016. Forrige gang vi hadde like høy ledighet var i 2005. Registrerte arbeidsleidge Tusen 120 90 60 Kilde: SSB Vekst, årlige endringer 2012 2013e 2014e 2015e 2016e Norge BNP Fastlandet 3,4 2,0 2,0 2,0 2,1 KPI 0,7 2,1 2,1 2,0 1,9 Sysselsetning 2,1 0,5 0,7 0,5 0,5 Arbeidsledighet AKU (Nivå) 3,2 3,5 3,8 4,1 4,3 Sverige BNP 1,1 1,2 2,2 2,5 2,2 KPI 0,9 0,1 1,0 1,6 1,9 Arbeidsledighet - nivå 7,7 8,2 8,2 n/a n/a Kilde: DNB Markets, Økonomiske Utsikter August 2013 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 * * Tom. august Innvandring Sum over siste fire kvartaler Tusen 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Reg. Reg. + tiltak Kilde: SSB 0 2004 * 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ** * Fom. Q4 ** Tom. Q2 www.northbridge.no 5
Manpower - netto bemanningsvekst 15 % 12 % 9 % 6 % 3 % 0 % 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Transaksjonsmarkedet Kilde: Union Transaksjonsmarkedet var innledningsvis i år preget av sluttføring av prosessene knyttet til Q4-salgene i 2012. Frem mot sommeren tok imidlertid aktiviteten seg opp med flere større transaksjoner. Union erfarer kjøpsinteressen som selektiv, men god. Mønstrene i hva som blir omsatt fortsetter fra i fjor. En veldig stor andel av salgsvolumet har vært innen kontor eiendommer med trygge beliggenheter eller lange leie kontrakter, eiendommer som skal totalrehabiliteres/ konverteres, samt kjøpesentre. Årlig transaksjonsvolum NOK mrd 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Kilde: Manpower Kilde: Union 2004 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Renter Per 8. oktober var 10- års swaprente på (NOK) 3,41 % og (SEK) 2,86 % mot henholdsvis 3,12 % og 2,04 % ved årets start. DNB Markets forventer at den norske 10 års swaprente vil være ca. 3,5 % i 2014 og 3,75 i 2015. For Sverige forventes en 10 års swaprente på 2,75 % i 2014 og 3,00 % i 2015. Mediansvaret i UNION Bankundersøkelse Q2 2013 viser at bankmarginen i tyngden av utlån er redusert fra 2,50 % i Q1 til 2,35 % nå. Tilsvarende er snittsvaret ned fra 2,47 % i Q1 til 2,39 %. Norges Bank sin utlånsundersøkelse viser at låne etterspørselen fra husholdninger og foretak har økt noe. Det var små endringer i kredittpraksisen overfor foretakene i 2 kvartal. Også overfor næringseiendom var kredtittpraksisen om lag uendret. Det ventes heller ikke store endringer i kredittpraksisen fremover. Norge - renter 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 2000 2001 2002 Sverige - renter 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 2000 2001 2003 2004 Styringsrente 2002 2003 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Nordea e-markets 2012 2013 2014 2015 3 mnd NIBOR 10 års SWAP 2007 2008 2009 2010 2011 2016 Kilde: Nordea e-markets 2012 2013 2014 2015 2016 REPO rente 3 mnd NIBOR 10 års SWAP 6 www.northbridge.no
HALVÅRSREGNSKAP 30.6.2013 Vedlagt følger et urevidert halvårsregnskap pr. 30.06.2013 for NBNP konsern, satt opp etter normen for forenklet IFRS. Tall for første halvår 2012 og tall fra årsregnskapet for 2012 er vist for sammenligning. Det er ikke utarbeidet noter. Konsernregnskapet for 1. halvår 2013 er påvirket av at konsernet har solgt sine aksjer i datterselskapene Trollåsveien 34 36 AS og Innherredsveien Eiendom AS, samt aksjene i det tilknyttede selskapet Sømmegården Eiendom AS. Salgene er delvis gjort opp med aksjer i North Bridge Opportunity AS (NBO). Etter salgene består konsernet av holdingselskapene NBNP og Innherredsveien Eiendom Holding AS, samt datterselskapene Sandnes Sentrumsutvikling AS og North Bridge Sweden Syd AB (NBSS). NBSS er pr. 31.12.2012 klassifisert som holdt for salg. I tillegg har konsernet aksjer i det tilknyttede selskapet North Bridge Opportunity AS med en eierandel på 19,4%. Foruten ordinær drift i gjenværende portefølje er halvårsresultatet før skatt påvirket av en positiv utvikling for konsernets finansielle instrumenter (MNOK 2,5) og valutagevinst mot SEK (MNOK 3,9). Videre foreligger et regnskapsmessig tap knyttet til salgene på 10,9 MNOK som primært skyldes at latent skatt som er trukket fra i salgssummen ikke er regnskapsført etter IFRS. Det er vurdert at det ikke foreligger verdiendring siden 31.12.2012 på gjenværende eiendomsportefølje. Egenkapitalen er redusert med tilbakebetaling til aksjonærene i juni 2013 (MNOK 49,1). For øvrig er egenkapitalen endret med årets resultat, samt omregningsdifferanser relatert til NBSS. www.northbridge.no 7
RESULTATREGNSKAP North Bridge Nordic Property Konsern Tall i tusen NOK 1. halvår 2013 1. halvår 2012 Helår 2012 Driftsinntekter Leieinntekter 19 044 42 024 72 770 Annen driftsinntekt 264 166 295 Sum driftsinntekter 19 308 42 190 73 065 Driftskostnad Annen driftskostnad 11 691 15 074 37 653 Sum driftskostnader 11 691 15 074 37 653 Driftsresultat før verdiendring og resultatandel TS 7 617 27 116 35 412 Verdiendring investeringseiendommer 0-9 815-58 151 Andel resultat, inkl verdiendring, tilknyttet selskap 0-4 006-9 395 Driftsresultat etter verdiendring og resultatandel TS 7 617 13 295-32 134 Finansinntekter og finanskostnader Verdiendring investering i datterselskap 0 0 0 Finansinntekt 6 991 804 2 046 Finanskostnad 17 701 16 609 28 467 Resultat av finansposter -10 711-15 805-26 421 Resultat før skatt -3 093-2 510-58 555 Skattekostnad 157-1 504-471 Periode-resultat -2 936-4 014-59 026 8 www.northbridge.no
BALANSE North Bridge Nordic Property Konsern Tall i tusen NOK 30.06.2013 30.06.2012 31.12.2012 EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler Investeringseiendommer 52 465 828 674 52 465 Sum varige driftsmidler 52 465 828 674 52 465 Finansielle driftsmidler Langsiktige fordringer 91 0 0 Aksjer i tilknyttede selskaper 34 031 21 013 0 Sum finansielle driftsmidler 34 122 21 013 0 Sum anleggsmidler 86 587 849 687 52 465 Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 529 1 207 464 Andre fordringer 8 981 24 958 212 Sum fordringer 9 510 26 165 677 Bankinnskudd og kontanter 32 765 48 096 22 694 Sum omløpsmidler 42 275 74 261 23 371 Eiendeler holdt for salg 330 320 317 272 654 712 Aksjer holdt for salg 0 0 15 625 Sum eiendeler 459 182 1 241 221 746 173 www.northbridge.no 9
BALANSE North Bridge Nordic Property Konsern Tall i tusen NOK 30.06.2013 30.06.2012 31.12.2012 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital 99 647 163 975 99 647 Overkursfond 18 294 30 029 18 294 Annen innskutt egenkapital 39 208 118 256 88 279 Sum innskutt egenkapital 157 150 311 856 206 221 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 51 236 208 131 51 261 Ikke kontrollerende eierinteresser 0 26 055 0 Sum opptjent egenkapital 51 236 234 186 51 261 Sum egenkapital 208 386 546 042 257 482 Gjeld Utsatt skatt 3 612 17 193 4 454 Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 0 424 033 0 Finansielle kontrakter 3 613 9 799 4 036 Sum langsiktig gjeld 3 613 433 832 4 036 Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 37 840 14 972 109 888 Leverandørgjeld 1 204 6 791 4 329 Betalbar skatt 0 1 068 0 Skyldig offentlige avgifter 43 2 816 0 Annen kortsiktig gjeld 18 968 6 921 8 703 Sum kortsiktig gjeld 58 055 32 568 122 919 Forpliktelse knyttet til eiendeler holdt for salg 185 516 211 586 357 282 Sum gjeld 250 796 695 179 488 691 Sum egenkapital og gjeld 459 182 1 241 221 746 173 10 www.northbridge.no
LÅNEFORHOLD North Bridge Nordic Property 30.06.2013 Låneportefølje justert for eierandel Lån omregnet i NOK MNOK 202,5 Utløp lån 2013-2014 i NOK MNOK 38,9 Vektet utløpstid år 11,0 Andel NOK 19 % Andel SEK 81 % Vektet rentemargin 2,40 % Rentebytteavtaler 30.06.2013 Pålydende omregnet i NOK MNOK 117,3 Snitt løpetid år 3,5 Andel av låneportefølje sikret 57,9 % Andel av NOK lån sikret 72,7 % Andel av SEK lån sikret 54,6 % Eiervektet MTM swaper MNOK -8,7 Snitt swaprente NOK (ekskl. margin) 5,56 % Snitt swaprente SEK (ekskl. margin) 3,55 % SELSKAPSINFORMASJON Låneforhold Det foreligger en positiv avklaring av låne finansering for Elvegata Atrium. Det er oppnådd fornyelse av låneavtalen med Nordea. Lånets størrelse er nedregulert med MNOK 8 og løper avdragsfritt i låneperioden på inntil 2,5 år. Salg av eiendommer Lund Business Park er lagt ut for salg gjennom Catella i Sverige. Det er fremdrift i salgsprosessen, men det er behov for ytterligere avklaringer før utfall av prosessen offentliggjøres. Styret og Manager vurderer forskjellige exit strategier for Elvegata Atrium. Sentralt i vurderingen er om NBNP skal ta del i eiendommens utviklingspotensial eller om en hurtig avvikling skal prioriteres. Basert på dagens verdi vurdering og potensielle salgsverdi utgjør eiendommen en liten andel av NBNPs verdijusterte egenkapital. Utdeling Det er ikke grunnlag for ytterligere utdelinger til NBNPs aksjonærer før det foreligger avklaring av salgsprossen for Lund Business Park. Vi forventer uansett ikke ytterligere utdelinger i inneværende år. North Bridge Nordic Property AS/ North Bridge Management AS (Sign.) Jørn H. Hynne Adm. dir. North Bridge Management AS Oslo, 14. oktober 2013 www.northbridge.no 11
2131113 Bolt Communication AS boltcommunication.no North Bridge Nordic Property AS Karenslyst allé 4 P.O. Box 211 Skøyen 0213 Oslo - Norge Kontakt t: +47 22 54 03 80 f: +47 22 54 03 81 www.northbridge.no