Forvalteransvaret Tom Rune Lian 6. november 2014
Agenda Begrepet Aktørene Avtaleverket Vilkår for ansvar Ansvarsforsikring 2
1 Innledning Forvalteransvaret som begrep " Ingen entydig definisjon " Forutsetter en oppdragsgiver (typisk en eiendomsbesitter) og en oppdragstaker (typisk et forvaltningsselskap) " Avtalen vil typisk regulere partenes plikter og rettigheter " Avtale om forvaltningsoppdrag vil typisk regulere resultat- og/eller innsatsforpliktelser for oppdragstaker, og betalings- og informasjonsforpliktelser for oppdragsgiver " Vårt utgangspunkt: Hvilket ansvar har forvalter for tap som oppstår hos oppdragsgiver, og som springer ut av forvaltningsavtalen? 3
2 Aktørene Ulike roller og behov " Formålet med eiendomsforvaltning Dra nytte av / komplettere egen kompetanse/erfaring/kapasitet Spre risiko Skape incitamenter " Avgrensninger Forvaltning av fysisk eiendom (teknisk forvaltning) Forvaltning av leieforhold. Utleie. Administrativ og økonomisk forvaltning Regnskapsførsel Andre forhold 4
3 Avtaleverket Hva bør avtalereguleres " Referanserammen Hva skal forvaltningstjenestene måles mot? Informasjonsutveksling forbedring eller vedlikehold av eksisterende tilstand? " Forvaltningsoppgavene Omfang og innhold av forvalters innsatsforpliktelser Periodiske og løpende oppgaver Rapporteringsrutiner og budsjettering Hva faller utenfor? " Fullmakter " Honorar Honorar for utførelse av definerte oppgaver Honorar for tilleggstjenester Suksesshonorar? 5
3 Avtaleverket " Varighet Fast løpetid Oppsigelsesadgang " Særlig om endringer Salg av objektet under forvaltning/change of control Nye forvaltningsobjekter Andre endringer hos oppdragsgiver Endringer hos forvalter særlig om forholdet til ansatte 6
4 Vilkår for ansvar Grunnvilkår " Erstatningsansvar hva kan skje? Unnlatelser Handling ut over fullmakt Feil i utførelse/feil i vurdering Mangler vs forsinkelser " Ansvarsgrunnlag " Økonomisk tap " Årsakssammenheng " Ansvar i kontraktsforhold Tap oppstår hos oppdragsgiver " Ansvar utenfor kontraktsforhold Tapp oppstått hos tredjemenn 7
4 Vilkår for ansvar Utgangspunkter " Kontraktsansvar forutsetter uaktsomhet. Forventning om forsvarlig og aktsom opptreden. Streng profesjonell norm. Forventninger om faglig kvalitet opprettholdes selv om ansvarsomfang og honorar begrenses Ved brudd på innsatsforpliktelser/specieytelser ansvar vil ofte foreligge " Snudd bevisbyrde? Hvem er nærmest til å dokumentere at aktsomhetsnormen er oppfylt/ikke oppfylt? Er det realdebitor (her: forvalter) som er nærmest til å redegjøre for årsaken til misligholdet? I mange tilfeller vil forvaltning inneholde elementer av forvaring. Dette vil kunne trekke i retning av at forvalter bør ha bevisbyrden, dvs. at det er forvalter som må dokumentere at man har opptrådt forsvarlig og aktsomt 8
4 Vilkår for ansvar Nærmere om ansvarsgrunnlaget " Kontrollansvaret i kontraktsretten " Relevant for forvaltningstjenester? " Kan tenkes på deler av oppdraget som har element av generiske ytelser/ resultatforpliktelser. (Kontrollansvar i håndverkertjenesteloven) F.eks. etablere HMS-rutiner/oppdatere FDV-dokumentasjon/inngå leieavtale " Dersom resultatet ikke foreligger vil ansvar regelmessige foreligge med mindre vilkårene for ansvarsfritak er oppfylt: (1)Hindring, (2) som man ikke med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av, (3) som man ikke med rimelighet kunne forutse på avtaletidspunktet, og (4) som er utenfor forvalters kontroll 9
4 Vilkår for ansvar Rent objektivt ansvar? " Ansvar for pengemangel " Uvitenhet om forpliktelsen rettsvillfarelse om egen kontraktsforpliktelse fritar ikke for ansvar. " Garantiansvar/tilsikringsansvar 10
4 Vilkår for ansvar Ansvarsbegrensninger " Forsett og grov uaktsomhet " Betydningen av forsett og grov uaktsomhet? Adekvansgrensen tøyes. Ansvarbegrensninger/-fraskrivelser kan bortfalle 11
4 Vilkår for ansvar Forsett og grov uaktsomhet " Forsett Bevisst og betydelig nedprioritering av oppdrag unnlatelser. Skal det kreves at forsettet/grov uaktsomhet også omfatter tanken om følgene for kontraktsparten? Normalt bør bevisst nedprioritering være nok. Bevisst tilsidesetting av kvalitetssikringsprosedyrer. F.eks. løpende tilsyn/ service. For å spare tid/kostnader. Vil være forsettlig. " Grov uaktsomhet Sterkt klanderverdig. Markert avvik fra forsvarlig handlemåte. Konkret vurdering av handling vs. skaderisiko. Muligheter for å avverge? Ikke krav om bevissthet om skaderisikoen. Skader som skyldes overtredelser av sentrale sikkerhetsregler og -rutiner vil lett kunne anses som grovt uaktsomt. 12
4 Vilkår for ansvar Kort om kontraktsmedhjelperansvaret " Utgangspunktet: Hoveddebitor forblir ansvarlig. Prinsippet om arbeidsgiveransvaret skl. 2-1 " Ingen generell lovregulering " Noen grunnleggende prinsipper Ansvaret er begrenset til egne kontraktsforpliktelser. Forvalter er ansvarlig for kontraktsmedhjelpers handling/unnlatelse dersom forvalter ville blitt ansvarlig om handlingen eller unnlatelsen hadde vært utført av ham selv. (Identifikasjon) Handlingen/unnlatelsen må ha tilknytning til oppgavene som er tildelt 13
5 Forsikring Kort om forvalters ansvarsforsikring " Kan ha stor praktisk betydning Skadepotensialet kan være stort Dekningsomfanget er avgjørende Minimumsdekningen " Forholdet til forvalters ansvarsbegrensninger 14
Tom Rune Lian Partner Tel: +47 210 210 53 Mob: +47 920 81 920 E-mail: trl@wiersholm.no Tom Rune Lian arbeider med næringseiendom, med vekt på transaksjoner, drift, utvikling og finansiering. Arbeidserfaring " Partner i Wiersholm siden 2003 Lian er rangert som en av Norges fremste eksperter innen området real estate i Chambers Europe, Legal 500 og PLC Which Lawyer? Han er også rangert som en av Norges ledende " Ansatt i Wiersholm i 1994 advokater i kategorien fast eiendom i Finansavisens advokatundersøkelse for 2011-2014. Lian er forfatter av Utdanning diverse artikler innen sine spesialområder. " Cand. jur., Universitetet i Oslo, 1994
Estate Konferanse - Eiendomsforvaltning v/ Tom Rune Lian