Bestemmelser for Plan 2474P Detaljregulering for Verksgata 38-42, Storhaug bydel Vedtatt av Stavanger bystyre 16.03.2015 i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Virkning av privat detaljplan Bygge- og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem år etter vedtak av planen jf. 12-4. 1 Formål Hensikten med planen er å tilrettelegge for et boligprosjekt med tilhørende funksjoner samt et mindre lokale for tjenesteyting. 2 Krav til søknad om byggetillatelse Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak). Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht. byggeforskriftene og ute-oppholdsarealer med støynivå under 55 Lden, jf. T-1521. Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for alle fellesareal og ubebygde deler av tomta. Planen skal vise terrengbearbeiding, materialbruk, beplantning, lekeutstyr, belysning og andre faste elementer, og være basert på prinsippene om universell utforming. Planen skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis for bygging. Hvis utbygging deles opp i flere byggetrinn skal det redegjøres for dette ved søknad om igangsettingstillatelse. Det skal redegjøres for oppdeling og avgrensing og midlertidig bruk av utendørsarealer og tilkomst samt planer for lagring, rigg, drift og framdrift for gjenstående utbygging. 3 Rekkefølgekrav 3-1 universell utforming/tilgjengelighet Før boliger kan tas i bruk skal det være universell tilkomst til hovednivået for felles utearealer og leiligheter som skal tas i bruk. 3-2 søppel Før boliger kan tas i bruk skal nedgravd søppelanlegg i krysset Verksgata/Store Skippergate ha dokumentert tilstrekkelig kapasitet. 3-3 trafikkområder Før boliger kan tas i bruk skal fortau i Verksgata langs planområdet være opparbeidet. Før boliger i B1 kan tas i bruk skal Nordbøsmauet være ferdig opparbeidet. 3-4 nettstasjon Før boliger kan tas i bruk skal nettstasjon være i drift. 3-5 parkering Før boliger kan tas i bruk skal sykkelparkering være opparbeidet.
3-6 utearealer Før boliger i B1 kan tas i bruk skal f_l1 og minst en trappeadkomst derfra til gateplanvære ferdigstilt. Før boliger i B2 kan tas i bruk skal f_l1 og minst en trappeadkomst derfra til gateplan, f_u1, f_u2 og utearealer på tak av B2, være ferdigstilt. Før boliger i B3 kan tas i bruk skal f_u1 og utearealer på tak av B3 være ferdigstilt. Opparbeidelsen av f_l1 kan ev. skje trinnvis I så fall må det etableres en midlertidig løsning og vises en plan for endelig ferdigstilling. Opparbeidelse av og planer for f_l1 og f_u2 må inkludere ev. nødvendig støyskjerming. 4 Fellesbestemmelser 4-1 Energi: Det skal i prosjektet dokumenteres et helhetlig konsept for energi- og miljøløsninger. Alle aspekter av byggeprosjektet skal vektlegges. For å minimere den totale miljøbelastningen skal valg av design, materialvalg, teknisk utforming og tekniske installasjoner belyses spesielt. Det skal velges designløsninger som reduserer varmetap og reduserer strømforbruk. Det skal vurderes å utnytte solenergi. En høy andel fornybar energi skal benyttes i energiforsyning sammen med robuste løsninger med lang levetid og lavt vedlikeholdsbehov (for eksempel pelletsovn). Et notat der prosjektets energi- og miljøkonsept utredes av fagpersoner på området skal vedlegges rammesøknaden. Prosjektet må minimum oppfylle krav til energiklasse B. 4-2 Universell utforming: Felles uterom og fellesadkomst i bygninger skal være universelt utformet. Alle leiligheter skal være tilgjengelige for rullestolbrukere. Det skal sikres enkel adkomst for beboere og besøkende fra gateplan til felles heis opp til felles uteareal. Heis til takterrasse skal være tilgjengelig for alle beboere. 4-3 Støy Det skal etableres støyskjerming mot Havneringen på f_u2 og BT. Maks høyde på støyskjerming skal være 2m over hovednivå for f_l1. Støyskjerm skal løses som del av terreng eller som en integrert del av næringslokale, og skal utformes i glass eller med vegetasjon. 4-4 Arkitektur og miljø: Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming og utbygging av områdene legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. Det skal utredes bruk av tre i bærende konstruksjoner og fasade. Tre skal benyttes der det er hensiktsmessig. Fasader: Fasader mot Verksgaten og Verksalmenningen skal gis en utforming tilpasset tilgrensende bebyggelse. Tre skal være hovedmaterial i fasader der dette er mulig brannteknisk. Side 2 av 6
Sokkeletasje: Sokkeletasjen med parkering skal gis en kvalitetsfull utforming som gjør gateløp på alle sider attraktive å bevege seg i. Materialbruk i fasade i boligetasjer skal videreføres uten sprang ned i sokkelfasade der denne ligger direkte under boligfasade. Bebyggelsen skal i uttrykk komme ned til gateplan. I sokkelfasaden skal det lages eller illuderes åpninger som refererer til overliggende fasadekonsept. Ubehandlet synlig betong tillates ikke utvendig annet enn i trapper og på terreng. Mellom B1 og B2 skal sokkeletasjen trappes ned i full bredde til Verksgata. Nedtrapping kan utformes som et amfi, der minimum en trapp fra hver side skal være integrert. Mot Verksalmenningen skal arealet mellom B1 og B2 bidra til aktivitet på gateplan, se 5-2. 4-5 Parkering: Det tillates parkering i etasje på gatenivå. Det skal maksimalt være 0,9 parkeringsplass per boenhet. Det skal frikjøpes for differansen mellom 0,9 plass per boenhet og det antallet som faktisk bygges. Min. 5% av parkeringsplassene skal være tilpasset HC. Parkeringsplassene tilrettelegges for lading av elektrisk bil. Det skal settes av plass for minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr boenhet i lukket anlegg. 4-6 Sikring mot havnivåstigning og bølgeoppskylling: For innganger og innkjøring til parkeringsanlegg må det legges til rette for at barrierer kan etableres opp til minst kote +2,54. Yttervegger for øvrig utformes slik at de kan motstå vannnivå på denne høyden. Yttervegger mot nord, vest og øst må utformes slik at de kan motstå vann som følge av bølgeoppskylling opp til kote +2,83. Minimum høyde for innkjøring til P-anlegg og inngang til blokkene er kote +1,5. Hvert bygg må ha minst en utgang over kote +2,54. For underetasjen må bunnplater og yttervegger opp til minst kote +2,54 utføres i vanntett betong og dimensjoneres for oppad-/innadrettet vanntrykk til dette nivået. Det må sikres at de totale konstruksjonene ikke kan flyte opp ved en slik vannstand. I underetasjen skal det legges til rette for utpumping av vann. Hvis lokaler i B/T er mindre enn 60 m 2 kan de unntas fra krav om tette yttervegger, men må da ha tette vegger mot resten av sokkeletasjen. Hovedinngangssoner på bakkeplan tillates åpne mot gateløp hvis de har tette vegger mot resten av sokkeletasjen. Utforming av flomsikringstiltakene må avklares i detaljprosjekt og må sendes inn til kommunen før igangsettingstillatelse kan gis. 5 Bebyggelse og anlegg Tillatt utnyttelse for blokkene B1, B2 og B3 er til sammen maks. 4450 m 2 BRA. I tillegg tillates en underetasje med en maks. BRA på 1500 m 2. Underetasjen ligger under B1, B2, B3, f_u1, f_u2, f_l1 og B/T, og kan inneholde parkering, boder, inngangspartier og andre fellesfunksjoner for boligene, samt ev. tjenesteyting/forretning (se 5-2). Det kan plasseres en nettstasjon under f_u1 ut mot Verksgata. Nettstasjonen kan gå delvis inn under B2 eller B3, men tillates ikke plassert direkte under selve boligene. Nettstasjonen må ligge på min. kote 2,54. Det må sikres at areal under ev. svalganger over nettstasjonen kan benyttes til uteopphold. Side 3 av 6
5-1 Boliger - blokkbebyggelse Det tillates maks. 48 boenheter. Det tillates ikke 1-roms-leiligheter. Minimum 25 av leilighetene skal være 3-roms eller større. Alle boenheter skal ha tilgang på privat uteareal på min 6 m² med sol fra sør eller vest og maks støynivå på 55 Lden. Innglassing av privat uteareal tillates, og arealene inngår ved beregning av BRA. Maksimale gesimshøyder er angitt i hvert hjørnepunkt på plankart. For B2 og B3 er det bare angitt en høyde mot Verksgata da det der legges opp til flate tak. Dersom bygg oppføres med lavere høyde enn maks. mønehøyde, må gesimshøyden for B1 og den del av B2 som skal utformes med saltak, senkes minst like mye som mønehøyden for å unngå at saltakene blir for slakke. Mindre tilpasninger av mønelinjer tillates. Alle gjennomføringer i tak skal begrenses og samles. Det skal utarbeides en takplan som dokumenterer gjennomtenkte løsninger for alle synlige takflater. Eventuell pipe fra bioforbrenningsovn plasseres i tilknytning til bygg, føres opp over tak og plasseres slik at damp ikke er til sjenanse. B1: Bebyggelsen skal fremstå som en moderne tolkning av et sjøhus. Nybygg skal bidra til å komplettere sjøhusrekken. Bygg skal ha saltak mot Havneringen. B2: Bebyggelsen skal fremstå som en moderne tolkning av et sjøhus. Gulv for nederste boligetasje i B2 skal ligge ca. 0,5 m høyere enn hovednivået for f_l1. Byggets gavl mot Havneringen skal ha saltak. På del av bygg mot Verksgata skal det anlegges felles takterrasse for beboere i B1, B2 og B3. Hovedadkomst er via felles trapp og heis i B3. Det skal etableres en åpning gjennom B2 på hovedplan som forbinder f_u1 med f_l1. B3: Bebyggelse i B3 skal ha takterrasse. Heis og trapperom i B3 er felles for B2, B3 og skal også kunne benyttes av B1 og eksisterende nabobygg på gnr/bnr 52/752. Heis og trappetårn skal plasseres i nordlig del av B3 og tillates å stikke opp over regulert maks gesims. Uteareal på tak: Takterrasse på B2 og B3 er felles uteareal for B1, B2 og B3. Takarealet skal ha adkomst fra trapp og heis i B3. Takarealet skal ha min. 5 soner med benker og bord, min. 2 storskala spill og min. 15 m 2 plantesone med nyttevekster. Takarealet skal inndeles i ulike soner for å tilrettelegge for samtidig bruk for flere grupper. Flaten skal ha god tilgjengelighet og opparbeides med materialer av god kvalitet, fortrinnsvis skal det brukes tre der dette tillates av hensyn til brann. 5-2 Kombinert formål bolig og tjenesteyting, B/T Arealet kan benyttes til tjenesteyting eller forretning integrert i sokkeletasjen. Ev. tjenesteyting skal være kaffebar, frisør e.l. og ev. forretning kan være kiosk, blomsterbutikk eller lignende. Side 4 av 6
Dersom det ikke etableres slik virksomhet kan arealet benyttes til fellesfunksjoner for boligene. Det tillates ikke rom for beboelse. Fasader mot Verksalmenningen skal utformes slik at lokalet ev. senere kan omgjøres til et areal for tjenesteyting/forretning. Lokalene skal utformes slik at bygning og innredning ikke får omfattende skade ved ev. vanninntrenging. Elektrisk anlegg må plasseres opp fra gulvet slik at dette ikke blir ødelagt av ev. vanninntrenging. Taket skal kunne opparbeides og benyttes som en del av f_l1. Terrengsprang kan løses som amfi. Støyskjerm skal utformes som en integrert del av taket. 5-3 f_l1- Lekeplass: Området skal opparbeides som fellesareal for beboerne i planområdet og tilrettelegges for opphold og aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå, jf. T-5/99 Tilgjengelighet for alle. Arealet skal ha adkomst fra felles heis. Det skal anlegges felles sandlekeplass på nivå ca. kote 4,25, og denne skal plasseres hensiktsmessig for vedlikehold/utskifting av sand. Det tillates at formål for næring kan gå lengre inn i sokkeletasjen enn formålsgrensen viser såfremt dette ikke reduserer kvalitet på overliggende lekeareal. Det skal uansett sikres trappeadkomst til gateplan på begge sider av BT. Det skal være flere sammenhengende soner med beplantning, og denne tillates plassert oppå dekket. Beplantning skal være variert i høyde og farge og til sammen utgjøre minst 10 % av f_l1. Det skal etableres vegetasjonsbelte som buffer mot private soner. Lekeapparater og benker skal i hovedsak være i tre. Det skal benyttes materialer av høy kvalitet på overflater, inkludert dekker. Betongheller og asfalt tillates ikke. Det skal benyttes heldekkende underlag der det er behov for fallunderlag. Det skal etableres belyste stier gjennom området. Utformingen av lekearealet skal ta opp historiske referanser til tomta og bebyggelsen som tidligere del av sjøhusrekken. 5-4 f_u1 Arealet går over flere nivåer. Nedre nivå skal ligge på nivå med gatene og være inngang-/adkomstsone for boligene og eksisterende næringsbygg på nabotomten gnr. 52, bnr. 571. Adkomstsonen skal ha en kvalitetsfull opparbeidelse med tydelig markerte innganger og enkel orientering. Det tillates ikke ubehandlet betong på vegger. Adkomstsonen på gatenivå skal være hellebelagt og ha integrert belysning. Det tillates oppsetting av port. Eksisterende inngang mot sør til næringsbygg på nabotomt, gnr. 52, bnr. 571, skal fortsatt kunne benyttes, og det skal være adkomst på gatenivå dit over f_u1. Øvre nivå er et felles uteareal for B1, B2 og B3 som ligger over nettstasjon. Utearealet skal ha en kvalitetsrik opparbeidelse og fremstå som et avskjermet felles oppholdsareal omkranset med grønn frodig vegetasjon. Det skal være min. 4 m benk og 2 bord samt min. et større plantefelt i tillegg til randvegetasjon. Nivået kan forbindes med resten av f_u1 med trapper og bratt rampe. Det tillates at B3 og svalganger tilhørende B2 krager ut over arealet. Fri høyde må være min. 3,5 m under leilighetene og min. 2,5 m under svalganger. Det tillates plassering av nødvendig bærekonstruksjon og søyler. Side 5 av 6
5-5 f_u2 F_U2 er et felles gårdsrom for B1, B2 og B3 og ligger på nivå med hovedplan i B2 og B3, ca. kote 5,0. Det skal være min. 2 felt med høy vegetasjon og min. 4 m benk. B2s fasade skal utstyres med minimum 20 gripetak og kunne benyttes som klatrevegg for barn. Det skal legges inn heldekkende fallunderlag under klatresonen. Nødvendig støyskjerming mot Havneringen skal utføres i glass. Det tillates plassert rømningstrapp for takterrasse, og denne tillates også benyttet av nabotomten, gnr. 52, bnr. 571. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Alle trafikkarealer skal utformes i samsvar med kommunalteknisk veinorm for Jæren. Tekniske tegninger og evt. avvikssøknader for trafikkarealer, både private og kommunale, skal sendes til Stavanger kommune ved Byggesak for gjennomsyn. Ved eventuelt avvik skal avvikssøknad sendes. 6-1 Gangveg Arealet skal sikre den historiske forbindelsen mellom Verksgata og Havneringen. Høyden på gangvegen kan tilpasses nabobebyggelsen, og det tillates trapper for å ta opp nivåsprang til o_kjøreveg. 7 Hensynssoner frisikt I området skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegbane. Side 6 av 6