Tvedestrand kommune Møteinnkalling Ordførerens sommerfullmakt Utvalg: Møtested: Ordførerens kontor Dato: 23.06.2015 Tid: 14:00 Forfall meldes på telefon 37 19 95 23 til Service- og dokumentsenteret som sørger for innkalling av varamedlemmer. Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. -1-
Saksliste Saksnr Innhold DS 1/15 Bruksendring fra motell til asylmottak gnr 28 bnr 167 Holtsveien 151 Merknader til innkalling og saksliste Ingen merknader Tvedestrand 23.06.2015 Svein O. Dale Møtesekretær -2-
Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2015/707-2 Arkiv: 28/167 Saksbeh: Anne Karen Røysland Dato: 23.06.2015 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 1/15 Ordførerens sommerfullmakt 23.06.2015 Vedtak dispensasjon og tillatelse til bruksendring fra motell til asylmottak gnr 28 bnr 167 Holtsveien 151. Tiltakssted: Holtsveien 15 Gnr/Bnr: 28/167 Tiltaket: Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Bruksendring Celine Louise Thommesen Agder Consult AS Foretaket er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Rådmannens innstilling Med hjemmel i 19-2 innvilges det dispensasjon fra plankravet og arealformålet i kommuneplanen. I medhold av Plan- og bygningsloven (Pbl 08) 20-1 og 21-4 gir Tvedestrand kommune tillatelse til midlertidig bruksendring til asylmottak i samsvar med innsendte søknadsdokumenter for 1 år på følgende vilkår: Arbeidstilsynets eventuelle merknader må utføres. I medhold av Plan- og bygningsloven (Plb 08) 31-2 gir Tvedestrand kommune unntak fra TEK 10 i samsvar med innsendt søknadsdokumenter for 1 år. Foretakene Agder Consult AS og GHV AS innvilges ansvarsrett i tråd med søknader, jfr. Pbl kap. 22. Ordførerens vedtak den 23/6.2015: Som rådmannens innstilling Bakgrunn for saken Kommunen har 22.06.15 mottatt til behandling Søknad om tillatelse til tiltak ett-trinn for midlertidig bruksendring fra motell til asylmottak for 1 år. -3-
Departementet har i (rundskriv) brev datert 26.02.04 gitt føringer som sier at asylmottak er avhengig av en bruksendring, men at de samfunnsmessige interessene som ligger i å opprette asylmottak må vektlegges i kommunens vurdering om tillatelse skal gis etter PBL. Søknaden er oversendt til arbeidstilsynet som uttaler at det er det strengere regler med permanent bruksendring. Kommunen vurderer at et asylmottak må benevnes offentlig institusjon. Planstatus og juridisk grunnlag: Eiendommen er uregulert og er i Kommuneplanens arealdel, avsatt til boligformål. Lov av 27. juni 2008 om planlegging og byggesakbehandling, Plan- og bygningsloven (pbl). Forskrift om byggesak, byggesaksforskriften (SAK 10) Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10) Dispensasjonsspørsmålet: Eiendommen er uregulert og kommuneplanen gjøres gjeldende. Eiendommen avsatt til boligformål hvilket er underlagt plankravbestemmelse lydende; For områder avsatt til utbyggingsformål og områder avsatt til råstoffutvinning og for områder langs vassdrag, inntil 100 meter fra strandlinje målt i horisontalplanet, kan arbeid og tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 ikke finne sted, før området inngår i vedtatt reguleringsplan. For områdene Holt camping, Holt landbrukskole og Nes Golfpark skal jordlovens 9 og 12, samt skoglovens 50 fortsatt gjelde. Tiltaket betinger derfor dispensasjon fra overnevnte bestemmelse. --- Eiendommen er uregulert og kommuneplanen gjøres gjeldende. Eiendommen er avsatt til boligområde hvor det ikke tillates tiltak som ikke er tilknyttet bolig. For gjennomføring av omsøkte tiltak betinger det således dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen. Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjon: Utdrag: Begrunnelsen for dispensasjonssøknaden er at eiendommen (ref. innledende pkt. Historikk) ikke på noe tidspunkt har vært boligformål, og det er heller ikke boligformål det nå søkes om, men samme bruk som tidligere overnatting. Uttalelse fra andre myndigheter: Saken er oversendt til Arbeidstilsynet uttalelse. Omsøkt ansvarsfordeling: Foretak: Funksjon/tiltaksklasse: Beskrevet ansvarsområde: Agder Consult AS SØK/2 Ansvarlig søker Agder Consult AS PRO/1 Ansvarlig arkitekturprosjekterende -4-
Agder Consult AS Pro/1 Ansvarlig prosjekterende av brannkonsept GHV AS UTF/1 Ansvarlig utførende av tømrerarbeid. Vurdering: Dispensasjonsspørsmålet: Som det fremgår av pbl 19-2 kan kommunen ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre heter det: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det er ikke tilstrekkelig at de hensyn som en bestemmelse skal ivareta ikke blir skadelidende dersom dispensasjon gis, det kreves også at det er noe som saklig sett taler for at dispensasjon bør innvilges. Spørsmålet vedrørende dispensasjon beror for øvrig på en reell og konkret vurdering. Dispensasjon fra plankrav/arealformål: Hensynene bak kommuneplanens plankrav vil være at utformingen av aktuelle områder skal vurderes nærmere gjennom detaljplanlegging (reguleringsplan) slik at det kan skje en avveining av ulike kryssende interesser i en helhetlig vurdering. Bl.a. kan det dreie seg om å ta stilling til fremføring av veier, plassering og utforming av bebyggelsen, lokalisering av friarealer, fellesarealer, lekeplasser, parkeringsplasser m.v. Dagens bruk av Englegaard er overnattings-sted. Det søkes om midlertidig bruksendring til asylmottak for 1 år. Englegaard skal leies ut til Link som har mange slike mottak i landet. Link har vurdert bygget til å være fullt brukbart til formålet. Det er bare behov for innvendige arbeider i forbindelse med bruksendringen. Det blir ingen endring av infrastruktur. Fordeler: - samfunnsmessige interesser Ulemper -Tiltakets dispensasjonsbehov Naboene har samtykket i bruksendringen. Kommunens vurdering er at en midlertidig bruksendring av Englegaard til asylmottak ikke vil bryte med intensjonen bak plankravet eller boligformålet, og er godt i samsvar med den bruk som har vært i bygget siden det ble gitt bruksendring til pensjonat i 1992 Kommuneplanen er under revidering og arealformåletvil bli vurdert på nytt i den forbindelse. Pga tiltakets egenart vil ikke dispensasjon i denne saken skape uheldig presedensvirkninger. Som det fremgår over foreligger det ingen særlige ulemper ved de omsøkte tiltak og det synes på det rene at fordeler er klart større enn ulempene. Prinsipper for offentlig beslutningstaking i naturmangfoldlovens 8 til 12: -5-
Alle vedtak som omhandler forvaltning av fast eiendom må jfr. naturmangfoldloven (nml) 7 vurderes opp mot 8 til 12 i nml. 8 Kunnskapsgrunnlaget Tvedestrand kommune har gjennomført kartlegging av biologiske verdier i sjø i 2003, supplerende kartlegging i sjø i 2008, kartlegging av naturtyper på land i 2001 samt ny kartlegging av naturtyper på land i 2011. I tillegg sjekkes her kartgrunnlaget i Artsdatabanken og Naturbasen hos Direktoratet for naturforvaltning. Kartgrunnlaget er undersøkt og en kan ikke se at det er registrert art eller naturobservasjoner på eiendommen eller i umiddelbar nærhet til eiendommen. Kommunen legger til grunn at det eksisterende og tilgjengelige kunnskapsgrunnlaget er i samsvar med de krav som følger av naturmangfoldlovens 8. 9 Føre-var-prinsippet Dette prinsippet vurderes ikke da kunnskapsgrunnlaget tilsies å være tilstrekkelig. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Det vurderes her at det aktuelle tiltaket ikke vil medføre noen nevneverdig belastning av betydning på art eller naturtyper. De øvrige prinsippene i naturmangfoldloven får mindre betydning i denne saken. Overnevnte vurderinger viser til at tiltaket i liten grad vil påvirker verdifullt naturmangfold. TEK10: Ved søknad om bruksendring skal bygget sammenliknes med kravene i TEK -10. I et bygg fra slutten av 1800-tallet som i tillegg er Sefrak-registrert, vil man ha noen avvik fra TEK-10. For den midlertidige bruksendringen på 1 år søkes det om fravik for: Heis Energikrav Ventilasjon Universell Utforming Tiltaket har antikvariske verdier og tiltaket tilpasses TEK 10 så langt det passer. Kommunen vurderer bruksendringen forsvarlig og sikrer hensiktsmessig bruk av bygget. Brannsikkerhet Det er utført så mange tiltak som er praktisk mulig å få til. Det nevnes at bygget er fullsprinklet, det er installert fullt brannvarslingsanlegg samt at det er montert ledesystem i bygget også. I tillegg til dette er Link pålagt følgende ekstra-tiltak: Komfyrvakter Direkte varsling til brannvesen ved utløst brannalarm Våkne nattevakter, 2 stk. samtidig Naboforhold: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert noen merknader til tiltaket. Det er ikke sendt nabovarsel til Vegvesen da det vurderes at deres interesser ikke blir berørt av arbeidet. -6-
Ansvar, kontroll, tiltaklasser m.v.: Sentralt godkjente foretak: Foretakene Agder Consult AS og GHV AS innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretakene er dermed kvalifisert for omsøkt ansvar. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. Konklusjon: Ingen nabomerknader. Tvedestrand kommune finner at tiltaket ikke tilside setter de hensyn formålet/plankravet er ment å ivareta og at fordeler er større enn ulemper. Etter en samlet vurdering finner Tvedestrand kommune å kunne dispensere fra formålet/plankravet i kommuneplanen. Tiltaket har antikvariske verdier og tiltaket tilpasses TEK 10 så langt det passer. Med bakgrunn i de overnevnte vurderinger gir Tvedestrand kommune tillatelse til omsøkte tiltak på vilkår, da uttalelse fra Arbeidstilsynet ikke foreligger. Tvedestrand, 23.06.2015 Jan Dukene ordfører -7-
Kommunen minner om: Rekkefølgebestemmelser: Ferdigattest: Når tiltaket er gjennomført skal saken avsluttes med ferdigattest, jf pbl 21-10. Bygning anlegg/konstruksjon må ikke tas i bruk før ferdigattest (evt. midlertidig brukstillatelse) foreligger. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf pbl 21-9. Disse bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, pbl 21-9. Klageadgang: Denne avgjørelsen er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til Fylkesmannen innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28, se vedlagte opplysningsskriv. Lovgrunnlag: - LOV 1992-09-25-107: Lov om kommuner og fylkeskommuner (Kommuneloven, koml) - LOV 2008-06-27-71: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (Plan- og bygningsloven, Pbl 08) - FOR-2010-03-26-488: Forskrift om byggesak (Byggesaksforskriften, SAK 10) - FOR-2010-03-26-489: Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift, TEK 10) - LOV-2009-06-19-100: Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven, nml) - LOV-1967-02-10: Lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker (Forvaltningsloven, fvl) - K-sak 104/07, 16.10.07: Kommunens delegasjonsreglement - Litteratur: Plan- og bygningsrett, del II Byggesaksbehandling, håndhevelse og sanksjoner. 2. utgave. O.J Pedersen, P.Sandvik, H.Skaraas, S.Ness, A.Os. Plan- og bygningsloven med kommentarer, Bind 2 Byggesaksdelen. Frode A. Innjord -8-
Tvedestrand kommune Postboks 38, 4901 Tvedestrand Denne meldingen gir viktige opplysninger til den som ønsker å påklage den avgjørelsen som er truffet Hvem kan De klage til? Klagefrist Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Klagen sendes til kommunen, som skal foreta en vurdering før den sendes klageinstansen, som er Fylkesmannen. Klagefristen er tre 3 uker fra den dag De mottok vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at de kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, og da må De oppgi årsaken til at De ønsker det. Dersom De mener vi ikke har begrunnet vedtaket vårt, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. De må presisere - Hvilket vedtak De klager over - Årsaken til klagen - Den eller de endringer som De ønsker - Eventuelt andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort (oppsettende virkning). Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klage til Sivilombudsmannen Med visse begrensinger har De rett til se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningsloven 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med oss. De vil da få nærmere veiledning om adgang til å klage, om fremgangsmåten og om reglene for saksbehandlingen. De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Hvis vedtaket er blitt endret til Deres fordel, kan De etter forvaltningsloven ha krav på å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. Klageinstansen vil orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Hvis De mener at De har vært utsatt for urett fra den offentlige forvaltnings side, kan De klage til Stortingets ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen kan ikke selv endre vedtaket, men kan gi sin vurdering av hvordan den offentlige forvaltningen har behandlet saken, og om det er gjort eventuelle feil eller forsømmelser. Dette gjelder likevel ikke saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De nå får Deres klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De derfor ikke senere bringen saken inn for Sivilombudsmannen. En eventuell klage sendes til: Tvedestrand Kommune, Postboks 38, 4901 Tvedestrand -9-