Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 1 Til beboerne i Torshov Kvartal XIII Borettslag Vi ønsker deg velkommen til ordinær generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2012. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Side 2 Torshov Kvartal XIII Borettslag Innkalling til ordinær generalforsamling 2013 Ordinær generalforsamling i Torshov Kvartal XIII Borettslag avholdes Mandag 22. april 2013 kl. 18:00 i Deichmanske Bibliotek Sandaker. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET 4. INNKOMNE FORSLAG - se side 16 A) Endring av borettslagets andelskapital B) Låne opptak NOK 1.500.000,- C) Pålegg om andelseiers utbedringsansvar. D) Bygge uteboder for sykler og barnevogner. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Oslo, 14.03. 2013 Styret i Torshov Kvartal XIII Borettslag Stener Olsen /s/ Marit Osnes Aambø /s/ Hilde Aarflot /s/ Geir Hørnes /s/ Cathrine Rauan /s/
Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 3 ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: Styret Rolle Navn Adresse Periode Leder Stener Olsen Johan Svendsens Gate 11 2012-2013 Styremedlem Marit Osnes Aambø Ole Bulls Gate 45 2011-2013 Styremedlem Hilde Aarflot Ole Bulls Gate 49 2012-2013 Styremedlem Geir Hørnes Johan Svendsens Gate 15 2012-2014 Styremedlem Cathrine Rauan Johan Svendsens Gate 1 2012-2014 Varamedlem Marit Renèe Myhre Johan Svendsens Gate 11 2012-2013 Varamedlem Yngve Rønning Johan Svendsens Gt 5 2012-2013 Valgkomiteen Runar Nygård Johan Selmers Gate 1 2012-2013 Terje Nøkleby Slettbakken Slettmark 3 2012-2013 Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 89 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 864404332, ligger i bydel 3 Sagene i Oslo kommune og har adresse: Johan Svendsens Gate 1-15 Ole Bulls Gate 45-49 Johan Selmers Gate 1 Borettslaget har følgende gårds- og bruksnummer : 225 125 Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS.
Side 4 Torshov Kvartal XIII Borettslag Styrets arbeid Styrets arbeid i perioden fra generalforsamlingen 2012 til - generalforsamlingen 2013.03.14 Det har vært avholdt 11 styremøter. Det er avholdt 2 dugnader. Det har vært avholdt en sommerfest. Julegran tenning med Gløgg og pepperkaker Brl økonomi er god tatt i betraktning de store utgiftene vi har hatt på piperehabilitering, det er lite husleierestanter, det er viktig for økonomien. Vi har kjøpt nye vaskerimaskiner til vaskeriet i J. Sv. Nr 5 Vi har hatt utgifter til å grave opp og bytte utvendige vannkraner. Styret har tillatt seg å be om at styrehonoraret økes fra NOK 90.000,- til NOK 100.000,- neste periode. Honoraret er ikke endret på et antall år. Honoraret deles på styrets 7 medlemmer. Oslo Kommune har intensivert sitt arbeid med brannsikring av gamle bygårder, dette har fått den konsekvens at Brl har fått utarbeidet en brannteknisk tilstandsrapport etter pålegg fra BRE. Rapporten viser en god del mindre bygningstekniske mangler som må utbedres, noe må utbedres av Brl, annet som er frakommet pga andelseieres bygningsarbeider vil måtte dekkes av den enkelte andelseier. Rapporten viser også at Brl må installere brannvarslingsanlegg i alle trappe/felles rom, med tilhørende overvåkning av alle leiligheter. Dette er kostnadsberegnet til mellom NOK 800.000 900.000,-. I tillegg kommer bygningsmessige arbeider, styret vil derfor be generalforsamlingen om tillatelse til å ta opp et lån på maksimum NOK 1 300 000,-, lånet vil bli brukt til dekke kostnadene som påløper for å oppfylle kravene i brannteknisk tilstandsrapport. Dette fører igjen til at vi trenger å styrke økonomien og foreslår derfor en økning i husleiene på 5 %. Fra 1. juli 2013. For øvrig vises det til årsberetningen. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2013. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser(historisk kost). Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen (virkelig verdi). Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget.
Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 5 Inntekter Inntektene i 2012 var til sammen kr 3.037.479,- mot budsjetterte 3.037.380,- Andre inntekter består av automatpenger. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var på kr 2.314.863,- mot budsjetterte 1.900.500,-. Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 167.000,- mens regnskapet viser kr 566.482,-. Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak kostnader forbundet med utskifting av hovedkraner, kr. 135.918,- og oppgradering av fellesvaskeriet til kr. 131.684,-. I tillegg ble det innhentet en brannteknisk tilstandsrapport som kostet borettslaget kr. 46.125,- Kabel-/TV-anlegg 8 % Andre driftskostnader 13 % Annet 1 % Styrehonorar 4 % Forretningsfører honorar 6 % Drift og vedlikehold 25 % Energi/fyring 1 % Kommunale avgifter 19 % Festeavgift 6 % Forsikringer 17 % Resultat Årets resultat på kr 287.248,- foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr. 31.12.2012 utgjorde kr 379.731,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2012 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
Side 6 Torshov Kvartal XIII Borettslag BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2013. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2012. Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med ca kr 50.000,-. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i OBOS. Lånet har månedlige forfall med en rente på 3,95% pr. 01.01.2013 For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr. 1.1.2013) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Felleskostnader Budsjettet er basert på en økning av felleskostnader på 5% fra 01.07.2013. I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo14.03..2013 Styret i Torshov Kvartal XIII Borettslag Stener Olsen /s/ Marit Osnes Aambø /s/ Hilde Aarflot /s/ Geir Hørnes /s/ Cathrine Rauan /s/
. Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 7 INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikkfor små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 335 523 1 949 404 335 523 379 731 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) 287 248-1 243 860 678 880-1 156 875 Fradrag for avdrag på langs. lån 16-243 040-370 022 0 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 44 208-1 613 882 678 880-1 156 875 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 379 731 335 523 1 014 403-777 144 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 540 267 953 246 Kortsiktig gjeld -160 536-617 723 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 379 731 335 523
Side 8 Torshov Kvartal XIII Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 3 037 380 3 028 875 3 037 380 3 113 315 Innbetalinger 0 6 000 0 0 Andre inntekter 3 99 106 997 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 3 037 479 3 141 872 3 037 380 3 113 315 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-12 690-12 690-13 000-12 690 Styrehonorar 5-90 000-90 000-90 000-100 000 Revisjonshonorar 6-7 644-7 265-8 000-8 000 Forretningsførerhonorar -138 485-133 223-137 000-144 000 Konsulenthonorar 7-9 253-26 743-10 000-10 000 Drift og vedlikehold 8-566 482-2 284 084-167 000-1 950 000 Forsikringer -381 940-330 767-350 000-413 000 Festeavgift -141 663-122 936-123 000-123 000 Kommunale avgifter 9-440 348-432 702-453 500-462 500 Energi/fyring -22 910-46 712-65 000-63 000 Kabel-/TV-anlegg -193 852-147 931-188 000-215 000 Andre driftskostnader 10-309 596-370 048-296 000-340 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -2 314 863-4 005 101-1 900 500-3 841 190 DRIFTSRESULTAT 722 616-863 230 1 136 880-727 875 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 8 670 52 605 0 0 Finanskostnader 12-444 038-433 235-458 000-429 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -435 368-380 630-458 000-429 000 ÅRSRESULTAT 287 248-1 243 860 678 880-1 156 875 Overføringer: Reduksjon udekket tap 287 248
Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 9 BALANSE EIENDELER Note 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Bygninger 13 1 660 470 1 660 470 SUM ANLEGGSMIDLER 1 660 470 1 660 470 OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader 9 914 691 Kortsiktige fordringer 14 64 491 65 233 Driftskonto i OBOS 258 765 20 040 Innestående bank 99 0 Sparekonto i OBOS 206 997 867 282 SUM OMLØPSMIDLER 540 267 953 246 SUM EIENDELER 2 200 736 2 613 716 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 100 pr rom 27 200 27 200 Udekket tap 15-8 908 795-9 196 042 SUM EGENKAPITAL -8 881 595-9 168 842 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 16 10 921 795 11 164 835 SUM LANGSIKTIG GJELD 10 921 795 11 164 835 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 61 513 47 164 Leverandørgjeld 99 023 570 146 Påløpne renter 0 413 SUM KORTSIKTIG GJELD 160 536 617 723 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 200 736 2 613 716 Pantstillelse 17 14 625 000 14 625 000 Garantiansvar 0 0 OSLO, 14.03.2013, STYRET FOR TORSHOV KVARTAL XIII BORETTSLAG Stener Olsen /s/ Marit Osnes Aambø /s/ Hilde Aarflot /s/ Geir Hørnes /s/ Cathrine Rauan /s/
Side 10 Torshov Kvartal XIII Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 2 646 372 Tillegg 391 008 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 3 037 380 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger 99 SUM ANDRE INNTEKTER 99 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -12 690 SUM PERSONALKOSTNADER -12 690 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr 90 000. I tillegg har styret fått dekket styremiddag for kr 1 400 jfr. Note 10. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 7 644. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS -9 253 SUM KONSULENTHONORAR -9 253
Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 11 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Piperehabilitering -5 375 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -5 375 Drift/vedlikehold bygninger -164 364 Drift/vedlikehold VVS -170 194 Drift/vedlikehold elektro -5 500 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -26 121 Drift/vedlikehold fellesanlegg -225 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -2 750 Drift/vedlikehold brannsikring -46 125 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -131 684 Egenandel forsikring -12 000 Kostnader dugnader -2 145 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -566 482 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -288 889 Feieavgift -6 269 Renovasjonsavgift -145 190 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -440 348 NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -1 000 Container -30 270 Verktøy og redskaper -2 201 Driftsmateriell -2 594 Lyspærer og sikringer -4 926 Vaktmestertjenester -93 371 Renhold ved firmaer -98 722 Snørydding/gressklipping -51 595 Andre fremmede tjenester -8 573 Kontor- og datarekvisita -616 Trykksaker -1 362 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Andre kostnader tillitsvalgte -1 400 Porto -5 867 Bankgebyr -1 006 Velferdskostnader -5 439 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -309 596
. Side 12 Torshov Kvartal XIII Borettslag NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 693 Renter av sparekonto i OBOS 6 997 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 980 SUM FINANSINNTEKTER 8 670 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER OBOS pantegjeldsrenter -441 405 OBOS gebyrer -1 539 Andre rentekostnader -1 094 SUM FINANSKOSTNADER -444 038 NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi (1920-23) 1 660 470 SUM BYGNINGER 1 660 470 Tomten er bygslet av Oslo Kommune i 70 år fra 01.11.51. Gnr.225/bnr.125 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) 64 491 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 64 491 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2013, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2013. NOTE: 15 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblandt bygningene, står bokført til opprinnelige priser(historisk kost). Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen (virkelig verdi). Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget.
Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 13 NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS FINANS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 3,95%, løpetid 40 år Opprinnelig 2008-11 500 000 Nedbetalt tidligere 440 047 Nedbetalt i år 138 158-10 921 795 OBOS FINANS Lånet er et serielån med flytende rente. Renter 31.12.12: 3,95%, løpetid 12 år Opprinnelig 2000-3 062 500 Nedbetalt tidligere 2 957 618 Nedbetalt i år 104 882 0 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -10 921 795 NOTE: 17 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 10.921.795,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2012 en bokført verdi på kr 1.660.470,-
Tlf : 23 11 91 00 Fax: 23 11 91 01 www.bdo.no Munkedamsveien 45 Postboks 1704 Vika 0121 Oslo Til generalforsamlingen i Borettslaget Torshov kvartal 13 Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Borettslaget Torshov kvartal 13, som viser et overskudd på kr 287 248. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Borettslaget Torshov kvartal 13 per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale BDO-nettverket, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA.
Revisors beretning - 2012 - Borettslaget Torshov kvartal 13, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22. mars 2013 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes /s/ Statsautorisert revisor BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale BDO-nettverket, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA.
Side 16 Torshov Kvartal XIII Borettslag 4. INNKOMNE FORSLAG A) Endring av borettslagets andelskapital På bakgrunn av borettslagslovens krav ( 3-1) om at alle andeler skal være like store må borettslagets andeler endres slik at de er likelydene. Andelene foreslås å settes til kr 100,- da dette er normen for borettslag stiftet før august 2006. Dette har ingen praktisk betydning for den enkelte andelseier eller borettslaget utover at vedtektene må endres, samt at forretningsfører foretar en regnskapsteknisk justering av andelskapitalen. Ordlyden i vedtektenes punkt 2-1 (1) er i dag: Andelene skal være på kroner 100,- pr rom. Forslag til vedtak: Borettslagets punkt 2-1 (1) må endres til å lyde; Andelene skal være på kr 100,- B) Låne opptak NOK 1.500.000,- Til dekning av kostnader som påløper i forbindelse utbringer i h t Brannteknisktilstandsrapport. C) Pålegg andelseieres ansvar for utbedringer. Styret gis adgang til å pålegge beboere som har fått mangler i Brannteknisk tilstandsrapport å utbedre disse inn gitte frister. Om så ikke skjer har styret adgang til å få arbeidene gjort for andelseiers kostnad og risiko. D) Bygge uteboder for sykler og barnevogner Det startes en prosess for å bygge 4 sykkel og barnevogns boder ute i forbindelse med tørkebodene. Det er et krav fra Oslo BRE at det ikke lagres sykler og barnevogner i oppgangene, bodene skal kun brukes til sykler, akebrett og barne vogner. Kostnads estimat maksimum Kr 200.000,-
Torshov Kvartal XIII Borettslag Side 17 ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT. Styret Se borettslagets hjemmeside på www.torshovkvartal13.no for ytterligere informasjon. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Vaktmester Andersen som kan kontaktes på telefon 22 38 92 92.. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Renhold Borettslaget har avtale med Vaktmester Andersen fellesarealer. om renhold av Borettslagets Nøkler/skilt Nøkler og skilt kan bestilles hos styret. Vaskeri Fellesvaskeriet ligger i Johan Svendsens 5 og 13, skal brukes i henhold til gjeldende regler. Betaling med Visa kort i nr 5, i nr. er det pr dags dato ikke betaling, dette vil bli endret på. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til forretningsfører. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 565878. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange.
Side 18 Torshov Kvartal XIII Borettslag Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2011 Piperehabilitering 2008 Skiftet vinduer 2004 Malt vinduer mot bakgård 2001 Vaskeriene er pusset opp.