STRATEGIPLAN FOR BUSTADAR I STORD KOMMUNALE EIGEDOM KF 2014-2017 1
Innhold Innleiing... 3 Organisering i dag... 3 Ulike bustadar... 3 Tomtar... 4 Økonomi... 4 Antal ledige leilegheiter pr. september 2013 er 19 stk.... 4 Stord kommune sitt framlegg til investeringsbudsjett 2014-2018... 5 Driftsbudsjett for bustadar 2014-2017... 6 Bustadar i burettslag... 6 Framtidig organisering... 6 Konklusjon... 7 2
Innleiing Styret i SKE KF bad i styremøte den 19.04.13, sak 8/12 om at det måtte utarbeidast ein strategiplan for bustadane til føretaket. SKE KF sitt føremål er å eige, kjøpe og selje eigedommar til bustadføremål, samt bygge ut, drifte, vedlikehalde og forvalte bustadeigedomar for utleige til brukarar som Stord kommune har eit spesielt ansvar for. Denne strategiplanen skal innehalde korleis eigedomsføretaket skal vidareutvikla bustadane. Kva skal takast vare på, og rehabiliterast. Kva kan me selja og kva skal me bygga nytt. Det må være dialog mellom bustadgruppa i Stord kommune, NAV og eigedomsføretaket om kva som er gode løysingar for dei ulike brukarane som skal leige bustad. Målet med planen er at SKE KF skal kunna driva eit effektivt eigedomsselskap, som kan tilby tilpassa bustadar til ulike brukarar, og bustadane skal være av god kvalitet. Organisering i dag SKE KF er dei som forvaltar bustadane i dag. Føretaket eig til saman 228 utleigebustadar inkl. personalbasar. Desse er fordelt mellom eldrebustadar, PU- bustadar, flyktningbustadar og andre bustadar. Organiseringa med utleige/vedlikehald er fordelt mellom fleire personar i føretaket. SKE KF har ikkje ansvar for tildeling av bustadane. Tildeling av kommunale bustader vert gjort i Bustadrådet i Stord kommune der også SKE KF er representert. Her vert bustadane tildelt ut frå behovet til den enkelte søkar. På enkelte bustader er det i dag ventelister, medan andre bustader er det problem å få leigt ut. Ulike bustadar SKE KF har mange bustadar, der dei fleste er oppført på 1970/80 talet og er ikkje tilpassa det behovet ein treng til dei ulike brukargruppene i dag. Stord kommune eig til saman 228 utleigebustadar, som Stord kommunale eigedom KF forvaltar. Fordelinga av desse til dei ulike bustadgruppene er som tabellen under viser. Antal Trygdebustadar 76 Trygdebustader Knutsaåsen Omsorgssenter 46 PU - bustadar 35 Flyktningbustadar 9 Andre bustadar 62 Totalt 228 Mange bustader ber preg av at dei er gamle, og slitasjen er stor. Særskilt på dei bustadane som går under gruppa «andre bustader». Då vedlikehaldet over lang tid har vore på eit minimum, krev det eit omfattande oppussing med store kostnader, som igjen har det ført til at fleire leilegheiter står tomme i dag i påvente av midlar og ressursar. 3
Tomtar Stord kommune har kommunale bustader geografisk sprett i heile kommunen. Ei utfordring er at dei fleste brukargruppene ønskjer å bu sentralt i nærleiken av Leirvik sentrum. Føretaket har vert og sett på fleire ledige tomtar, men det er få plassar der naboar ønskjer kommunale bustader velkomne. Aktuelle tomtar/hus det er aktuelt å gjera noko med: 2014 2015 2016 2017 Tysestølen 8A Rivast 1) Tysestølen 8B Rivast 1) Gruva 5 Buneset 9 207 (brl.) Kjøtteinsvegen 45 (sameige) Knappahagen 8 Knappahagen 10 Knappahagen 12 Ådlandslio burettslag 66 (brl.) Ådlandslio burettslag 68A (brl.) Lønningsåsen 51 (brl.) Sævarhagen 25/1 Bygge nytt 2) Kattatveit 27/211 Bygge nytt 2) Buneset 22, Gjerstadhuset Rivast 1) Hatland gamle skule 47/2 Rivast 3) Merknader: 1): Bygge ny flyktningbustad 2): Bygge nytt småhus 3): Bygge fleire småhus Økonomi SKE KF har i dag ikkje lån på bustadane, noko som gjer at drifta er god. Økonomien for bustadane åleine tilseier at det skulle vore eit godt vedlikehald av bustadane og god standard på leilegheitene. Overskotet som SKE KF har av utleige av bustadane går diverre ikkje tilbake til bustadane slik dei skulle gjort, men må vera med og dekka drifta av andre kommunale formålsbygg. Antal ledige leilegheiter pr. september 2013 er 19 stk. Sosialbustadar 9 stk. Trygdebustadar PU bustadar Flyktningbustadar 8 stk. 2 stk. 0 stk. 4
SKE KF har i dag ei utfordring med mange ledige bustadar. Det er ulike grunnar for at desse står tomme. Det kan være vedlikehald/oppussing, vanskelig å få utleigt, ventar på personar som kjem tilbake frå ulike institusjonar m.m. Tapte inntekter for husværa som står tomme er ca. kr. 90 000,- pr. mnd. Ut frå erfaringstall går det ca. kr. 300 000,- til å renovera ein leilegheit som er totalt nedslite. Dersom ein låner pengar til å renovera desse leilegheitene, vil det gi ein husleigeauke på ca. kr. 1260,- pr. mnd. pr. leilegheit. Husleigene for dei fleste kommunale bustadane i Stord kommune ligg noko under marknadsleige, så ein auke i husleiga på 1200,- vil ikkje være noko problem i forhold til marknadsleige. Dersom det vert lånt 6 mill. (300 000,- pr. husvære) til oppgradering av dei leilegheitene som står tomme i dag, og nedskrivingstida for desse husværa vert sett til 20 år vil månadsbeløp for lån verta kr. 33 100,- Annuitetslån Hovedstol 6 000 000 Rentesats 3,0000 % Antall årlige terminer 4 Avskrivingstid (ant. år) 20 Terminbeløp (annuitet) kr -99 264,78 Månadsbeløp kr -33 088,26 Stord kommune sitt framlegg til investeringsbudsjett 2014-2018 RAMMEOMRÅDE 4 - RHO-KOMITE: HELSE OG SOSIAL TENESTE INVESTERINGSOBJEKT 2014 2015 Helse og sosial 2016 2340 Dagplassar funksjonshemma 13 500 000 18 000 2017 2610 Nye institusjonsplassar 36 500 000 78 500 000 2018 2650 Utleigebustadar 8 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 2610 Knutsaåsen omsorgssenter, ventilasjon 6 400 000 2610 Bustadar for funksjonshemma/vanskelegstilte 31 500 000 24 200 000 Forslaget til investeringsbudsjettet viser at det er tenkt bygging av fleire nye utleigebustadar i 2014. I følje bustadrådet er det behov for større flyktningbustadar med fleire soverom og fleire tilpassa mindre bustadar for særskilt vanskelegstilte. Husbanken har gode tilskot for nybygg i dag. ( 20 40 % tilskot). Dette bør kommunen nytta seg av i større grad. SKE KF har plan om å bygga 2 nye flyktningbustadar og fire nye bustadar for andre i 2014. Bustadbygginga vil skje i tett samarbeid med bustadgruppa i Stord kommune. 5
Driftsbudsjett for bustadar 2014-2017 2014 2015 2016 2017 Merknad Leigeinntekter 12 450 000 12 823 500 13 208 205 13 604 451 Husleigeauke 3% kvart år. Lønn adm. bustader 1 000 000 1 000 000 1 100 000 1 100 000 Ein tilsett/fakturering/kontorutgifter Forsikring 70 000 70 000 70 000 70 000 Ligg også forsikring i burettslag Kommunale avgifter 1 150 000 1 150 000 1 200 000 1 250 000 Burettslag 2 700 000 2 700 000 2 700 000 2 700 000 Vedlikehald 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Straum 300 000 300 000 300 000 300 000 Tapte inntekter Forslaget til driftsbudsjettet viser at SKE KF går med overskot på ca. 4,2 mill. i 2014. Då vil det bli brukt 3 mill. til vedlikehald for bustadane som vil hjelpa til med å få bustadane opp i ein standar som er respektabel. Dette vil føre til at andre formålsbygg får mindre til drift og vedlikehald, eller eigaruttaket for kommunen må verta mindre. Dersom det ikkje er mulig for SKE KF å skilje budsjettet mellom utleigebustadar og andre formålsbygg bør ein vurdere å oppretta eit eige føretak for utleigebustadane. Bustadar i burettslag SKE KF eig mange bustadar i ulike burettslag. Dette gir mange ulike utfordringar. Burettslaga er i mange tilfelle skeptiske til kven Stord kommune leiger ut til. Det oppstår lett konfliktar med naboar då ein bur tett med kvarandre. Det er årlige dugnadar i burettslaga, der dei kommunale bustadane ikkje stiller med folk. SKE KF blir pålagt utgifter som me ikkje har kontroll over sjølv dersom det skal gjerast større utvendig vedlikehald på burettslaget. SKE KF vil prøva å selja seg ut av dei burettslaga ein kan. Dette gjeld xx antal leilegheiter. Ved sal er det viktig at midlane som kjem inn vert brukt til å bygge / kjøpe nye bustadar. Framtidig organisering Daglig leiar ser det er behov for nokre justeringar i forhold til drifta av bustadane. Det er og potensiale for større inntekter på dei bustadane som føretaket eig i dag. SKE KF vil no lysa ut ein stilling som berre skal ha fokus på bustadar. Dette vil på sikt føre til betre oppfølging av bustadane og større utleigeprosent, som medfører meirinntekter til føretaket. Styret i SKE KF bør no ta stilling til i evalueringa av Stord kommunale eigedom KF om bustadane skulle vert skilt ut som eit eige selskap. Med å skilja bustadane frå resten av formålsbygga ville leigeinntektene som kjem inn på bustadane gått tilbake til bustadane i form av betre vedlikehald. Dette ville gitt ein betre standar på bustadane og selskapet kunne heva husleiga til marknadsleiga. Dersom bustadane ville blitt eit eige selskap vil dette medføre at andre formålsbygg må ha meir tilskot frå kommunen, då overskotet frå bustadutleige har dekka drifta her. Eigaruttaket til Stord kommune ville blitt mindre. 6
Det er viktig å ha bustadar som er tilpassa dei ulike brukargruppene. Derfor bør SKE KF selja fleire av bustadane som dei eig i dag og heller kjøpe / byggje nytt som er meir tilpassa. Eit framtidig selskap driftar og bygger tilpassa bustadar i tett samarbeid med kommunen, og vil ha dei same støtteordningar i husbanken. Konklusjon Ut frå ovannemnde legg Stord kommunale eigedom KF opp til følgjande strategi for kommunale bustadar i perioden 2014 17: Selje alle kommunale bustadar, som det ikkje er trong for i burettslag, sameige og elles andre bustadar, som ikkje tilfredsstiller eller er tilpassa dagens behov Rive bustadar, som det ikkje er trong for med dårleg tilstand, på eigedomar der ein vil føre opp nye bustadar tilpassa dagens behov og krav Føre opp nye større bustadar for flyktningar Føre opp nye bustadar tilpassa dei mest vanskelegstilte 7