Referat oppstartsmøte Kongens gate skole - detaljregulering Plannummer 1444 Saksnummer 201513618 Møtedato 09.12.15 Saksbehandler Fredrik Sund Sidemannskontrollør Elin Aabel Bergland Byggesaksbehandler Ikke avgjort MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Oksøy Eiendom AS v/arild Skeie TBG Arkitekter v/tørres B. Grønningsæter Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Fredrik Sund Elin Aabel Bergland Ingeniørvesenet: Gro Solås Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard By- og samfunnsenheten: Anne S. Lislevand Helge Solli, Byantikvar Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Kristiansand Eiendom: Jon Holt REFERAT SENDES Møtedeltakere Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller Øksøy Eiendom AS har inngått avtale om kjøp av Kongens gate Skole med vaktmesterbolig av Kristiansand Eiendom. Konseptskisser og beskrivelse av framtidig utvikling av eiendommen var en forutsetning for budet som ble gitt. Salget ble endelig vedtatt i kommunestyret 25.08.15. Konseptskissen er i forkant av salget gjennomgått av byantikvar, Side 1 av 12
Teknisk direktør og plan- og bygningssjefen. Planens hovedgrep er også akseptert av kommunalutvalget gjennom salgsvedtaket. Planens hovedgrep er å oppføre totalt 80 leiligheter, ved å restaurere Kongens gate Skole og oppføre et nybygg i bakgården. Ca 3200 m2 bolig. Skolen og gymsal bevares og renoveres, med noe fasadeendringer av skolen mot bakgård og over geisms mot Kongens gate Gymsalen bevares også, for 193 m2 næring/sentrumsformål. Et tilliggende lavere garderobebygg rives. Nytt åpent offentlig rom langs Dronningens gate. Reguleringen skal også gi plangrunnlag for en framtidig opprusting av Olav Vs plass. Parkeringskjeller under bakgårdsarealet, med innkjøring fra Kongens gate. P-dekning under minstekravet på 0,5, antakelig på rundt 0,35-0,4 Eiendommene omreguleres fra «offentlig eller privat tjenesteyting» til hovedsakelig boligbebyggelse og næring/sentrumsformål/offentlig eller privat tjenesteyting. i tillegg kommer annen offentlig eller privat tjenesteyting, samferdsel infrastruktur, torg etc. Aktuelle formål er ikke ennå avklart. Side 2 av 12
Planområdet Det er enighet om planavgrensingen. Kommunedelplan for Kvadraturen krever at kvartaler skal reguleres under ett. Det vil imidlertid ikke kreves her. Resten av kvartalet er regulert, fodelt på mange eiere og det er ingen utbyggingsplaner på trappene. SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET VIKTIGE FØRINGER I OVERORDNEDE PLANER Statlige planretningslinjer Planer skal fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for utnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt. Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. (4.3). Kulturminner og kulturmiljøer bør tas aktivt i bruk som ressurser i byutviklingen (4.7) Regionalplan for Kristiansandsregionen Kommuneplanen 2011-2022 Utvikle og styrke eksisterende sentre. Boligbygging bør i hovedsak legges dit, og det bør satses på utbygging av leiligheter. «Klimabyen» (s.37) oppfordrer til at arealpolitikken skal legge opp til at ikke transportbehovet økes ytterligere. En må ta i bruk de virkemidlene som er nødvendig for å dempe biltrafikken. Side 3 av 12
Restriktive virkemidler bør utformes slik at ( ) Kvadraturen vitaliseres. Boligbygging skjer ved fortetting og transformasjon, og ved konsentrert utbygging, fortrinnsvis i tilknytning til eksisterende sentra. «Byen det er godt å leve i»: Planen kan bidra til at kvadraturen får en balansert blanding av rimelige og dyre boliger. Opprusting av sentrum og ivaretakelse av byens historiske identitet gir tilhørighet og stolthet over egen by.(s.32) Byen som drivkraft: Det skal legges til rette for attraktive boliger i kvadraturen (s.28) og Kvadraturen skal styrkes som kulturelt og historisk senter. Byrommene må opprustes og utnyttes. Etablere møteplasser og samarbeid med regionens kunnskapsinstitusjoner. Videreutvikle Kristiansand som en attraktiv studentby. 2.1.1 retningslinjer for estetikk: I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og beskrivelse av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og til fjernvirkningen. Farge- og materialvalg skal det også redegjøres for. Ved tiltak nær verneverdige kulturminner skal det redegjøres for innvirkningen på disse. 2.1.2 retningslinjer for boliger: Det skal stilles strenge krav til kvalitet på felles uterom og grøntarealer, og tilgjengelighet skal sikres for alle grupper av befolkningen. 7 c Minimum uteoppholdsareal skal være 25 m2 per boenhet. Se ellers vedlegg om relevante bestemmelser. Kommunedelplan for Kvadraturen del I Regulert til offentlig/privat tjenesteyting. Skolegården er vist i temakart som «eksisterende grønnstruktur og offentlige plasser.» Dronningens gate er vist i temakart «tilrettelegge for handel». Det er krav om publikumsrettede tjenester i første etasje. Kommunedelplanen anbefaler bredere fortau, som åpner opp for trær i gatene. Grønne tak må vurderes for å bedre det grønne inntrukket av byen, overvannshåndtering og økologi. 1.1 Vedtatte reguleringsplaner gjelder foran kommunedelplanen. 1.2 Murbyplanen gjelder ved motstrid mellom planene. 3.9 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse: Ved oppføring av nybygg mot gater, skal fasadene ved form, dimensjoner og utseende, tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse. 3.17 På tak skal det kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l., maksimalt 10% av byggets flate, og trekkes inn fra veggliv minimum 2 m eller innenfor 45 grader. Ventilasjonsavtrekk skal føres over tak i gatebebyggelsen, ikke i lavere høyde i kvartalenes indre. Side 4 av 12
3.21 Sandlekeplass skal normalt reguleres som grønnstruktur, underformål friområde og lokaliseres på bakkeplan og inntil andre offentlige arealer i reguleringsplaner. I eksisterende lukkede karéer uten offentlig tilgang kan lekeplass reguleres som bebyggelse og anlegg med underformål lekeplass. 6.3 Parkeringsbestemmelser vedtatt i kommuneplan kan fravikes i detaljregulering. Hele kvartalet skal tas inn i vurderingen. Det skal legges til rette for nye, offentlige rom og møteplasser. Det offentlige rom må sikres høy brukmessig og miljømessig kvalitet. Husfasader, gater, plasser, parker o.l. må vedlikeholdes for å forhindre forfall og forringelse av miljøet. (s.40) Krav til publikumsrettet virksomhet i første etasje av Dronningens gate. Det er et mål at alle kvartaler med boliger i Kvadraturen skal ha sandlekeplass. Murbyplanen Kongens gate er regulert som «offentlige bygninger». Vaktmesterboligen er regulert som «forretning/kontor/bolig. Begge er markert som verneverdig bebyggelse. Olav Vs plass er regulert som «boliger med tilhørende anlegg». Trær langs Dronningens markert «trær som skal bevares». I områder for offentlig formål (og bevaringsverdig bebyggelse) O er det tillatt å bebygge inntil 80% av netto tomteareal (BYA). Eiendommene ligger i spesialområde bevaring ( 3). Bestemmelsene gir samtidig rom for fornyelse og rehabilitering, samt tilbygg og underbygg. 7, Nye bygninger kan godkjennes innenfor området under forutsetning av at nybygget viderefører murbyens miljø- og Side 5 av 12
vernekvaliteter (jfr. 3.1.). Nye bygninger med tilhørende utenbdørs anlegg skal gis en plassering og utforming m.h.t. bygningsmassens størrelse, takform, materialbruk, utforming av fasader, samt farger som harmonerer med den eksisterende verneverdige bebyggelse i området. I kvartalenes indre kan innen rammen av bestemmelsene i 5 og 6 tillates bebyggelse, også mot nabogrense, med maks gesimshøyde 6 meter dersom denne ved sin dimensjonering og plassering tar tilfredsstillende hensyn til lysforhold på egen- og nabotomt, til utearealer for boliger og til bevaring av eksisterende trær. 10.1 Alle tiltak i bevaringsområder skal forelegges antikvariske myndigheter til uttalelse før sluttbehandling. 10.2 I byggeområder skal alle trær som er markert og som står ut mot gata bevares. 10.3 Krav til parkering under bakken på egen tomt, eller i fellesløsninger for kvartalet. Ny reguleringsplan vil gjelde foran del av Murbyplanen. Intensjonene som ligger i Murbyplanens bestemmelser mtp. tilpasning av ny bebyggelse til verneverdig bebyggelse, byggehøyder og -dybder må videreføres. Universitetsbyen Kristiansand. Utviklingsplan 2040. Bystyret har vedtatt at Utviklingsplanen skal være førende ved planarbeid innen området den omtaler. Dronningens gate er del av universitetsby-aksen. Kongens gate skoles gårdsrom foreslås her åpent mot gaten, med publikumsrettet aktivitet tilknyttet UiA i gymsalen. Samarbeidsgruppas tilbakemelding på hovedgrepet. Samarbeidsgruppa ser fram til at Kongens settes i stand og tas i bruk, etter mange år med forfall. På en rekke punkter har allerede Plan- og bygningssjef signalisert at det kan avvikes noe fra Murbyplanen. Byantikvaren var av den oppfatning at en noe større høyde enn Murbyplanen tillater kunne aksepteres, men ikke fire fulle etasjer i nybygg som vist i skisser. Nybygg må trappes ned mot eksisterende bebyggelse. Side 6 av 12
Tema: Offentlige rom Bestemmelsene må kreve publikumsrettet virksomhet mot Dronningens gate, i gymsal-bygget. Del av skolegården mot Dronningens må gjøres allment tilgjengelig og ha en bruk knyttet til aktivitet i den gamle gymsalen. Gymsalen må gis en funksjon og bruk som aktiviserer plassen utenfor og tiltrekker folk til området. Konsept vist i Utviklingsplan Universitetsbyen 2040 skal være førende. Det begrenser likevel ikke bruk av gymsalen til kun student- og universitetsaktiviteter. Parkering Forslagsstiller ønsker å avvike fra P-krav på min. 0,5 dekning. Enten ved å bygge P-kjeller for ca 35 plasser (dekning ca 0,4) eller ved å sløyfe parkeringen helt. De tror behovet for parkering her blir lavt. Samarbeidsgruppas tilbakemelding er at kommunens minimum parkeringskrav må følges inntil hva som lar seg forene med vernehensyn. Parkering bygges under dagens ubebygde areal i en etasje, med det antall plasser kjelleren er forsvarlig å romme gitt bygningenes verneverdi. Anlegget må prioritere full dekning av HCplasser. Det må ses på muligheter til å løse resterende parkeringskrav utenfor planområdet. Utkjøring til Kongens gate må løses innenfor vegnormalens krav til sikt, men også her løses i den grad det ikke forringer skolebyggets bevarte fasade. Kun kjøreadkomst gjennom vernet bygg tillates. Siktarealet må ses på i detaljprosjektering der en tilpasser seg fasaden samtidig som man forsøker å oppnå så god sikt som mulig. Skråvegger i utkjøring tillates ikke. Nedkjøringen må gis en utforming som harmonerer med eksisterende bebyggelse. Siktlinjer påføres plankartet. Trafikk Støy Bevaring Dronningens gate er Fylkesvei. Inntil ytre ring E39 står ferdig er gaten nødvendig omkjøringsvei for E 18 og en viktig innfartsgate til Kvadraturen for alle trafikkanter. Det tillates kun utkjøring til Kongens gate. Planområdet ligger delvis i rød støysone. Det må gjøres avbøtende tiltak mot støy. Alle beborer skal ha tilgang på stille uteoppholdsareal. Skolebygget og vaktmesterboligen skal bevares, i tråd med hva som er vist i konseptskisser. Byantikvar er positiv til heis og tilbygg på skolebygget mot bakgården, og mindre endringer over gesims mot Kongens gate. Nybygg i bakgård må trappes noe ned mot Dronningens og tilliggende bebyggelse. I plankart skal Kongensgate skole med gymsal og vaktmesterbolig markeres med tykk strek og hensynssone bevaring kulturmiljø. Gesimshøyde påføres plankart. Grønnstruktur og lekeplasser Trær langs Dronningens gate er regulert til bevaring. I ledermøte ble det konkludert med at disse trærne må kunne erstattes av nye om et prosjekt skal kunne realiseres. Trær inntil fasaden i Holbergsgt bør forsøkes bevart. Side 7 av 12
Sandlek vil sannsynligvis løses i nærmiljøpark tresse eller ved bidrag til opparbeiding av Olav Vs plass. Den kan muligens også legges inne i kvartalet. I byprosjekter regnes også plass og fortausutvidelser med som en del av en utvidet grønstruktur, som må planlegges i en helhet for å oppnå atraktive byrom. Det skal legges til rette for en attraktiv byplass inn mot gymsalen og Droningens gate. Se rekkefølgekrav. Overvann Kommunaltekniske anlegg Overvann skal løses lokalt. Se kommunens overvannsveileder. Bestemmelser skal angi fordrøyningsløsninger. Det oppfordres til at vegetasjon brukes for å bidra til fordrøyning. Samferdelsanlegg skal planlegges i henhold til kommunes veinormal. Sammen med planforslag skal det leveres en overordnet plan for vann og avløp som viser traséer og eventuelle behov for pumpestasjoner mm. VA-anlegg skal planlegges i henhold til kommunens VA-norm. Ingeniørvesenet ønsker på sikt en nedgravd avfallsløsning i gategrunn men det må gjøres som en helhetlig vurdering for Murbyen tilsvarende det som nå gjøres for Posebyen. Inntil videre må det etableres avfallsløsning på egen grunn. Renovasjonsløsning skal beskrives i henhold til kommunens avfallstekniske norm og angis i bestemmelsene. Nødvendig plass for fellessystemer skal vises på illustrasjonsplan eller plankart. Det må gjøres beregninger som viser hvor mange avfallscontainere det er behov for. Prinsipper for plassering avklares med Avfall sør, Byantikvar, Plan og bygg, parkeringsselskapet Dunker på gaten tillates ikke. Det vil bli stilt krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Det må etableres septiktank på egen grunn, nettet er enda ikke separert. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Krav om opparbeiding av fortau og teknisk plan for gate. Se planer under arbeid- gatebruksplan under. Det vil bli satt rekkefølgekrav om opparbeiding av sandlek på egen tomt eller opprusting av sandlek annensteds, og opprusting av kvartalslekeplass i nærmiljøparken i Strandpromenaden. Parkvesenet åpnet for at utbygger kunne bidra inn i et offentlig prosjekt på Olav Vs plass, med henvisning til prosessen ved Kasserna. Planprosessen må avklare hvor og hvordan utbyggingen skal bidra i forhold til prioritering av uterom innenfor/utenfor planområdet. Nødvendige grunnundersøkelser for å avklare geotekniske forhold og eventuell forurensing i grunnen skal være gjennomført. Jf. Side 8 av 12
forurensingsforskriftens kap.2. Skole og barnehage Skoledekningen er god. Kunnskapsgrunnlag Kart Eiendomsforhold - Kulturminnevernregistreringen lister vern av Murbyen som vern av nasjonal interesse i by. Kongens gate Skole er listet i SEFRAK-registeret over bygninger fra før 1900. Skolen er tidfestet til 1875-1899. Eksisterende bygg er regulert til bevaring i kommunale planer. - Grønnstrukturutredningen viser ingen grønnstruktur. - Registreringer av barns bruk av arealer viser ingen bruk. - Forurensa masser: Hele Kvadraturen er markert som forurensa masser. (GisLine) - Naturmangfold finnes ikke i dag, men kan gjerne legges til rette for. - Kriminalitetsforebygging. Se håndboken «tryggere nærmiljøer en håndbok om kriminalitetsforebygging og fysiske omgivelser. Bør kort gjøres rede for i planbeskrivelsen. Nyeste grunnkart for området må brukes. Det kan bli aktuelt med en grensejustering mellom Kongens gate skole og vaktmesterboligen, eller en sammenføying. Boligprogram og utbyggingsavtale Illustrasjoner Særskilte utredninger Prosess Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Det må varsles oppstart av utbyggingsavtale. Forholdet til eksisterende gater og bygg. Vise hvordan endringer og tilbygg til bevarte bygninger skal løses. Tegning/3d/etc som viser prosjektet, utforming og materialbruk. Sol/ og skyggeanalyse for planområdet og nærmiljøet til ulike tidpunkt gjennom året. Fasader og materialbruk. Utomhusplan. Nei. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Aktuelle tema redegjøres for i planbeskrivelsen. Det må avklares tidlig hvordan rekkefølgekrav skal stilles, og hvordan disse skal gjennomføres. Saksbehandler avklarer med parkvesenet om eksisterende planer og ideer for Olav Vs plass. Renovering av skolen og nybygg i bakgård avklares med byantikvar, samt med ingeniørvesenet om utkjøring fra p-kjeller. Det pågår et arbeid med en gatebruksplan for Dronningens gate. Forslagsstiller bes ta kontakt med Statens vegvesen ang. teknisk plan for gate. Forslagsstiller oppfordres til å ta kontakt med UiA og SiA for framtidig bruk av gymsalen, i tråd med Utviklingsplan Universitetsbyen. Denne skal være førende for planarbeidet. Side 9 av 12
Ta kontakt med avfall sør ang. avfallshåndtering, plassering og dimensjonering av containere. Konklusjon Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har også tidligere stilt seg positive til konseptet som nå ble presentert i oppstartsmøtet. Skisseprosjektet lå til grunn for kommunalutvalgets vedtak om salg. Samarbeidsgruppa er enige om at reguleringen kan anbefales. Forslaget som er vist sikrer et viktig verneverdig bygg for framtiden og gir Kongens nytt liv. Skolegården med nybygg vil bli tett bebygd og er avhengig av høy kvalitet på uterommene. Innhold og bruk av gymsalen er viktig for kvaliteten i prosjektet: forslagsstiller må vise hvordan føringene som ligger i Utviklingsplan Universitetsbyen ivaretas, og trekker folk til området. Samarbeidsgruppa tror reguleringen kan ende i et godt prosjekt og anbefaler oppstart av planarbeid. Fredrik Sund 01.02.16 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Regionalplan for Kristiansandsregionen Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Kvadraturen del 1 9.7, 8.13 Formål: Bestemmelser: 2.1.1, 2.1.2, 5 c, 6, 7 c, 9 a og b, 11 a og b, 13 c, Formål: Offentlig/privat tjenesteyting. Bestemmelser: 1.1, 1.2, 3.7, 3.9, 3.11, 3.17, 3.21, 4.1, 4.2, 5.3, 6.2, 6.3. Annet planarbeid i området: Gatebruksplan for Dronningensgate Aktuelle politiske Statens Vegvesen arbeider for tiden med en gatebruksplan for Dronningensgate, oppstart ble varslet november 2014. Her foreslås det å utvide fortauet i Dronningens langs hele Kvartal 47, med gatemøbleringssone og trær. Kommunalutvalget vedtok 25.08.15 skolen og vaktmesterboligen Side 10 av 12
vedtak solgt i henhold til bud og konseptskisser. Konseptskissene som lå til grunn for salget er de samme som ble presentert i oppstartsmøtet. Nasjonale føringer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Denne går foran anbefalingene i Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1521, 2012). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Overvannsveileder for Kristiansand Kommune. Aktuelle lover Plan- og bygningsloven Tek 10 om energikrav: 14-1(4) «For tiltak der oppfyllelse av krav i dette kapittel ikke er forenlig med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer.» Ifølge veileder til tek gjelder dette bygg regulert til bevaring: Oppfyllelse av energikravene skal skje i sa stor utstrekning som mulig innenfor hva som er tilrådelig ut i fra hensynet til og ønske om a beholde historiske og estetiske kvaliteter. Tiltak i bygningens veggfasader (konstruksjon, kledning, vinduer og dorer) er klart mest kritisk for bevaring av verneverdige elementer. Halvparten av leil. Under 50 m2 bra slipper krav om tilgjengelighet. 17-4 Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt. Forurensingsforskriften ( 2) GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Side 11 av 12
Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes Forslagsstiller. Oksø Eiendom, Postboks 345, 4663 Kristiansand. Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 12 av 12