Teknisk avdeling Dato 18.09.2013 Melding om eiendomsskatt Sammendrag I dette skriv beskrives mulighetsrommet i forhold til eiendomsskatt i Bodø kommune. Rådmannen vil først redegjøre nærmere for hvilket spillerom kommunen har i forhold til utskriving av eiendomsskatt. Videre kommenteres de praktiske og økonomiske konsekvensene av ulike handlingsalternativ. Eiendomsskatten er en kommunal skatt regulert i eiendomsskatteloven. Kommunen avgjør om den vil skrive ut eiendomsskatt eller ikke, og administrerer selv eiendomsskatten. Bystyret fastsetter årlig, i forbindelse med budsjettbehandlingen, skattesatser og regler for utskriving av neste års eiendomsskatt. I 2012 skrev 324 (av totalt 428) kommuner ut eiendomsskatt. De totale inntektene fra eiendomsskatt var nær 8,1 mrd. For vår kommune utgjorde inntektene 94,4 mill kroner. Saken fremmes på bakgrunn av at det ved utgangen av 2014 er 10 år siden siste alminnelige taksering av eiendomsmassen i Bodø trådte i kraft som grunnlag for beregning av eiendomsskatten. I følge eiendomsskatteloven må bystyret ta stilling til hvordan man skal forholde seg til det gjeldende takstgrunnlaget etter 10 år, herunder om det skal foretas ny taksering av eiendomsmassen. I den forbindelse håper rådmannen at saken kan gi grunnlag for avklaring av prinsippene for utskriving av eiendomsskatt i økonomiplanperioden og danne basis for politiske beslutninger.
Saksopplysninger Eiendomsskatt kan i hovedsak skrives ut på alle eiendommer i hele kommunen alle eiendommer innenfor områder som er helt eller delvis utbygd på byvis eller slik utbygging er i gang alle verk og bruk (omfatter hele kommunen) Grensene for det området som pålegges eiendomsskatt i dag: Eiendomsskattegrunnlaget Eiendomsskatten skal regnes ut etter verdien som eiendommen blir satt til etter nærmere regler i loven. Lovens ordlyd gir anvisning på at det er omsetningsverdien som skal utgjøre skattegrunnlaget. Omsetningsverdien fastsettes av kommunal takstnemnd ved skjønn og ved hjelp av sjabloner i form av faste kvadratmeterpriser og standardfaktorer som hjelpemiddel. I praksis settes skatteverdien lavere enn den reelle omsetningsverdien. Etter lovens 8A-3 (2) skal det som hovedregel foretas alminnelig taksering hvert tiende år. Siste alminnelige omtaksering ble foretatt i 2004 med virkning fra og med skatteåret 2005. Forut for dette ble det foretatt alminnelig omtaksering i 1972, 1982 og 1994. Bystyret kan, hvis det foreligger særegne forhold, også beslutte å utsette alminnelig omtaksering inntil 3 år. Med særegne forhold menes forandrede forhold som har medført at eiendomsskattetaksten ikke lenger svarer til de virkelige eiendomsverdier i kommunen. Istedenfor ny alminnelig taksering etter 10 år, kan bystyret treffe vedtak om at skattetaksten skal økes med inntil 10 % av det opprinnelige skattegrunnlaget for hvert år etter tiårsfristen for den siste alminnelige taksering. Såkalt kontorjustering kan gjennomføres med virkning fra skatteåret 2015.
Som et alternativ til å la skatteverdien av boliger fastsettes av kommunal takstnemnd, kan bystyret vedta at eiendomsskatten isteden skal bygge på verdien (taksten) som ble satt på boligen ved ligningen året før skatteåret, jf. 8 C-1. Etter dette alternativet er det formuesgrunnlaget med en obligatorisk reduksjonsfaktor som skal benyttes som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Formuesgrunnlaget gir uttrykk for eiendommens markedsverdi på verdsettelsestidspunktet og innebærer at formuesverdien blir justert årlig i takt med markedsutviklingen. All eiendomsskattepliktig eiendom som ikke klassifiseres som boligeiendom, må fortsatt befares og takseres av kommunen som tidligere. Det samme gjelder våningshus på gårdsbruk. Reglene om hvilke skattesatser som skal benyttes ved eiendomsskatteutskrivingen, endres ikke ved dette alternativet. Skattesatser og bunnfradrag Bystyret skal i forbindelse med behandlingen av budsjettet for det kommende skatteår fastsette satser for utskriving av eiendomsskatt. Skattesatsen skal ligge mellom 2 og 7 promille. Satsen kan ikke økes med mere enn 2 promille fra ett år til ett annet. Skattesatsen i Bodø har vært 3,9 promille fra og med 2010. Bystyret kan fastsette differensierte satser for bl.a. boliger og fritidseiendommer andre eiendommer områder hvor utbyggingsgraden er lavere enn ellers Etter lovens ordlyd står kommunen fritt til å velge om bolig- og fritidseiendommer skal beskattes etter en høyere eller lavere skattesats enn andre eiendommer. Bystyret kan også fastsette lavere eiendomsskattesats for visse områder, enn den alminnelige skattesatsen i kommunen. Satsen kan likevel ikke settes lavere enn minimumssatsen på 2 promille. Bystyret kan vedta bunnfradrag for boliger og hytter. Bunnfradraget skal være et fast kronebeløp som trekkes fra taksten før skatten beregnes, og ble fra og med 2005 fastsatt til kr. 300 000. Vurderinger Handlingsalternativer Når det er gått 10 år siden forrige alminnelige taksering, må bystyret som nevnt ta stilling til om det skal skje en ny taksering. Bystyret har følgende alternativer: vedtak om ny alminnelig taksering innenfor dagens skatteområde vedtak om ny alminnelig taksering og utskriving av eiendomsskatt i hele kommunen utvidelse av skatteområdet vedtak om at eiendomsskatt skal skrives ut på boligers formuesgrunnlag kontorjustering differensiering av skattesatsen for boliger og andre eiendommer eller avgrensede områder regulering av eiendomsskattesatsen regulering av bunnfradraget
Alminnelig omtaksering av dagens skatteområde Hovedformålet med alminnelig omtaksering er å fange opp verdiendringene som har skjedd siden 2004. Etter gjeldende regler ligger eiendomsskattetakstene fast i 10 år etter taksering for alle eiendommer utenom kraftverk. Det innebærer at eiendommenes markedsverdi normalt vil ha beveget seg langt fra takstverdien i løpet av denne perioden. Nye takster skal bidra til mer rettferdig fordeling av eiendomsskatten, og gi kommunen anledning til å øke inntektene fra eiendomsskatt. Praktiske og økonomiske konsekvenser av gjennomføring av omtaksering må utredes i et forprosjekt, men beslutningen må treffes senest når budsjettet for 2014 behandles dersom takseringsarbeidet skal kunne gjennomføres innen 1.1.2015. Alminnelig omtaksering vil medføre betydelige kostnader for kommunen. Kostnadene for omtaksering innenfor dagens skatteområde anslås til ca. 10 mill. Inntektspotensialet av nytt skattegrunnlag fremgår av vedlagt tabell 1. Eksempelvis kan skatteinngangen økes med ca. 48 mill kroner hvis takstsummen økes med 50% med uendret skattesats og bunnfradrag.. Omtaksering hele kommunen Inntektspotensial er avhengig av hvilken skattesats og bunnfradrag man ønsker å bruke. En vesentlig effekt av omtaksering er oppgradering og ajourføring av matrikkelen for eksisterende bygningsmasse samt at ulovligheter/ ikke godkjente tiltak fanges opp. Kostnadene for omtaksering anslås til ca. 13,8 mill. Inntektspotensialet er vist i tabell 2. Eksempelvis kan skatteinngangen økes med ca. 64 mill kroner hvis takstsummene økes med 50% med samme skattesats og bunnfradrag som i dag.. Utvidelse av skatteområdet Innføring av eiendomsskatt i hele kommunen anslås å gi økte inntekter med 6-8 mill kroner med samme takstnivå, satser og bunnfradrag som i dag. Dersom bystyret utvider eiendomsskatten til å gjelde i hele kommunen, må bystyret ta stilling til om det skal skje en ny taksering av alle de skattepliktige eiendommene, eller om takseringen skal begrenses til kun de eiendommene som kommer til som en følge av utvidelsen. Takstnivået ved særskilt taksering må i tilfelle tilpasses takstnivået ved siste alminnelige taksering. Tidligere takseringsarbeid ble ikke fullført som følge av vedtak om ikke å utvide skattesonen i 2011. Fullføring av utvidelsen nå vil koste ca. 3,8 mill kroner og kan tidligst gjennomføres med virkning fra 2015. Benytte formuesgrunnlaget Denne alternative metoden vil innebære en mer effektiv utnyttelse av tilgjengelig offentlig informasjon som er samlet inn for formuesskatteformål, og dermed bidra til reduserte kostnader knyttet til taksering av bolig. Kommunen har foreløpig ikke mottatt grunnlag for å vurdere hvordan boligtaksering med utgangspunkt i formuesgrunnlaget vil slå ut i eiendomsskatteinntektene. Det legges derfor til grunn at det nye takseringsalternativet praktisk og administrativt først kan gjennomføres fra og med skatteåret 2015. Kontorjustering Såkalt kontorjustering kan foretas for alle eiendommer unntatt kraftverk. Dersom ordningen benyttes fullt ut, vil skatteinntektene øke med ca. 8,5 mill kroner med dagens skattesone og uendret skattesats. Ordningen kan gjennomføres uten vesentlige kostnader og kan i prinsippet foretas i et
ubegrenset antall sammenhengende skatteår, men til enhver tid begrenset til omsetningsverdien. Virkning av oppskriving av skattetaksten med 10 % er vist i to eksempler i tabell 3. Differensiering av skattesatsen Av de muligheter kommunen har for differensiering, antas det at det er mest aktuelt å vedta en lavere skattesats for boliger og fritidseiendommer. Dagens inntekt fra næringsdelen er 37 mill. Økning fra 3,9 til 5,9 promille for næringseiendommer vil eksempelvis øke skatteinntektene med 19 mill. kroner hvis øvrige satser holdes uendret. Regulering av skattesatsen Virkninger av endring av skattesatsen er vist i vedlagte tabeller. Regulering av bunnfradraget Det gjelder ingen nedre eller øvre grense for bunnfradragets størrelse, men det kan ikke settes så høyt at det i realiteten innebærer et fritak for boligeiendommer. Virkninger av endring av bunnfradraget er vist i vedlagte tabeller. Konklusjon og anbefaling Bygg som er oppført i perioden fra 2004 til i dag, er taksert med utgangspunkt i verdinivået for 2004. Verdiene på de fleste eiendommene har endret seg mye etter dette. Verdiendringene varierer fra eiendom til eiendom. Etter forrige taksering har gjennomsnittlig verdiøkning pr. år vært rundt 6% pr. år ifølge statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF). Nedenfor vises statistikk siden 2009. Alminnelig omtaksering er administrativt ressurskrevende og medfører betydelige kostnader for kommunen. For å redusere takseringskostnadene, og for å følge markedsutviklingen, foreslår rådmannen å skrive opp takstgrunnlaget for alle eiendommer med 10 % fra og med 2015. Det er da
gått ti år siden siste alminnelige omtaksering, og loven gir anledning til å øke eiendomsverdiene med inntil ti prosent. Eiendomsverdiene har nær doblet seg siden 2004. En justering av eiendomsverdien vil, med bakgrunn i den faktiske verdiutviklingen de senere år, derfor ikke være urimelig etter rådmannens vurdering. Saksbehandler: Henrik K. Brækkan Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Tabell 1 2 Tabell 2 3 Tabell 3 Utrykte vedlegg: <><Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>