Myrdalskogen 105 5117 Ulset 97027888 erik@boet.no www.boet.no Org.nr: 997891732 Verdi- og lånetakst over andel i Borettslaget Frederik Meltzersgate 10 Andelsleilighet Fredrik Meltzers gt 10 5007 BERGEN Gnr. 164 Bnr. 743 Leilighet nr. 2 Andelsnr.: 2 BERGEN KOMMUNE Utført av: Takstmann Erik Johannesen Oppdrag 221 Befaringsdato: 11.06.2012
Verdi- og lånetakst over andel i Borettslaget Frederik Meltzersgate 10 Andelsleilighet Fredrik Meltzers gt 10 5007 BERGEN Gnr. 164 Bnr. 743 Leilighet nr. 2 Andelsnr.: 2 BERGEN KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendom solgt på en profesjonell måte over en normal salgsverdi i dagens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen ved slikt salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger For rapporter som gjelder leilighet i et sameie eller aksje/andelslag (borettslag) er undersøkelsene begrenset til innvendig i leiligheten og dennes tilleggsdel (boder/kott/altan eller lignende). Iøynefallende vedlikeholdsmangler eller skader utvendig eller i fellesarealene i adkomsten til leilighetens hoveddel og tilleggsdel skal bemerkes. Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Det er ikke sjekket opplysninger fra tinglysningsregisteret, byggesak, ferdigattest, ol. Besiktigelse er foretatt med de begrensninger som følger av at bygningen er møblert/utstyrt. Ved eventuell avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. Lov om avhending av fast eiendom, "Avhendingsloven" av 3 juli 1992, nr 93. Taksten er ikke en tilstandsrapport etter reglene i NS 3424. Ved evt. fuktmålinger er "Protimeter MMS" brukt. Sammenfattet beskrivelse Leiligheten ligger i Fredrik Meltzersgate, en av Bergens mest ærverdige gate med arkitektoniske bygninger og bygårder. Den brosteinsbelagte gaten ligger tilbaketrukket i rolige omgivelser, men samtidig i umiddelbar nærhet til byens særverdigheter. Like ovenfor leiligheten finner man Nygårdshøyden, som er Universitetet i Bergen sitt hovedsete. Her finner man de fleste fakulteter innen kort gangavstand. Dagligvarebutikker, kafeer og restauranter er det flere av i nærområdet. Den Botaniske Hage ligger bare noen minutter unna, som er et populært sted for soling og avslapping på sommerstid. Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 2 av 8
Tomten er for det meste bebygget. Leiligheten ligger i området med tilsvarende bebyggelse Leiligheten har god planløsning og den luftige takhøyden gjør leiligheten lys og romslig. Leiligheten disponerer ifg rekvirent 2 boder, en innvendig i kjeller og en utvendig bod. Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Soneparkering sone 2 Nygårdshøyden, parkometer parkering. Markeds- og låneverdi Når det gjelder markedsverdien er den basert på statistikk over kvadratmeter priser på eiendommer som er omsatt i området i senere tid, vurdert i forhold til standard/ teknisk kvalitet og beliggenhet. Jeg gjør oppmerksom på at eiendommens verdi aldri vil kunne fastsettes nøyaktig matmatisk korrekt, da det er markedet som til en hver tid avgjør eiendommens reelle salgsverdi. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 900 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 700 000 19.06.2012..................................... Takstmann Erik Johannesen Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 3 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Glenn Bertelsen Tlf.: 980 57 612. Besiktigelse, tilstede Dato: 11.06.2012 Takstmann Erik Johannesen Takstmann Tlf.: 97027888 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Prospekt EDR Eier Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 164 Bnr. 743 Leilighet nr.: Eier adkomstdok.: Leilighet nr. 2 Etasje U/etasje Glenn Bertelsen Selskap/borettslag: Borettslaget Frederik Meltzersgate 10 Leilighetstype: Andelsnr.: 2 Andelsleilighet Felleskostn. pr. mnd.: Kr 1 500 Kommentar: Tomt: Adkomst: Årsregnskap Fellesutg. inkl. kommunale avg., husforsikring, strøm i felles arealer, revisjon, forretningsførsel og andre driftskostnader. Eiet tomt. Areal 179 m² Oppgitte tomteareal gjelder for hele borettslaget. Offentlig Forretningsfører: Vestlandske Boligbyggelag Vestbo 55 30 96 00 Regnskapsår: 2011 Årsregnskap: Andel av disponible midler/formue: 34 017 Andel av langsiktig fellesgjeld: 0 Andre opplysninger: Borettslaget er medlem i sikringsordning og har muligheter for individuell nedbetalingsordning av fellesgjelden. For øvrige opplysninger henviser vi til årsregnskapet for borettslaget. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Kommentar: If Skadeforsikring. Avtalenummer: SP339338.2.1 Fellesforsikring i laget. Ligningstakst Ligningstakst: Ligningstakst er ikke oppgitt Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 4 av 8
Bygninger på eiendommen Andelsleilighet i bygård Byggeår: 1890. Ifg. EDR Ombygd: Renovert 2006 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Andelsleilighet i bygård - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje 51 45 43 2 Entré, stue/kjøkken, gang, 2 soverom, bad/wc, rom for innbygget kjøleskap og vvb Arealene er beregnet ut i fra oppmåling på stedet. BTA er skjønnsmessig anslått. Sum bygning 51 45 43 2 Andelsleilighet i bygård - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Entré, stue/kjøkken, gang, 2 soverom, bad/wc Rom for innbygget kjøleskap og vvb Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 5 av 8
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Andelsleilighet i bygård Lokalisering Andelsleilighet i bygård Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Natursteinsfundamenter på faste masser. Støpte gulv mot grunn Det er ikke registrert konstruksjonsmessige endringer av fundamenter. Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noen som helst geotekniske undersøkelser og derved er det kun svært begrensede muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet som kan gjøres. Det bemerkes begrenset inspeksjonsmulighet. 212 Drenering Drenerings forhold ikke vurdert. Det er ukjent for takstmann hvilken type drenering som er benyttet rundt huset. Videre er det ukjent hva slags tettesjikt som er benyttet på utvendig, om det er brukt noen. Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstatere. 225 Yttervegger Yttervegger i hulmurkonstruksjon, utvendig pusset og malt. Innvendig lektet inn og platet Bygget ble i det vesentlige rehabilitert og fornyet i 2006 Det er ikke foretatt noen konstruksjonsmessige endringer på bygget 227 Takkonstruksjoner Sperretakskonstruksjon med takarker, sutaksbord, tekket med betongtakstein. Bygget ble i det vesentlige rehabilitert og fornyet i 2006 Taket er kun inspisert fra bakkenivå 233 Vinduer Vinduer i isolerglass med trekarmer, fra 2005. Vedlikehold på vinduer tilfaller borettslaget. 242 Gulvsystemer Etasjeskiller består av trebjelkelag Noe skjevheter er registert. Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 6 av 8
253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Parkett, keramiske fliser. Bygget ble i det vesentlige rehabilitert og fornyet i 2006 Normale bruksslitasjer 254 Overflater på innvendige vegger Malte flater Normale bruksslitasjer 255 Overflater på innvendig himling Malte flater Normale bruksslitasjer 272 Kjøkkeninnredning Kjøkken med åpen løsning til stue. Opplegg for vaskemaskin, laminat benkeplate. Integrerte hvitevarer platetopp og komfyr. Ventilator. Normale bruksslitasjer. 273 Innredning og garnityr for våtrom Flislagt bad med varmekabler i gulv, mekanisk avtrekksvifte i vegg Sanitærutstyr, klosett, dusjhjørnet, servantskap med bollevask, speil og lysarmatur. Det ble rutinemessig søkt etter fukt i dusjsonen vegger og gulv med fuktindikator (Protimeter MMS) på befaringen. Ingen unormal fuktindikasjon, dusj var nylig brukt. Bygget ble i det vesentlige rehabilitert og fornyet i 2006 Det er ikke fremlagt dokumentasjon for utførelsen på badet. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Rør-i-rør system. Innkasset varmtvannbereder på kjøkken Alle overflater var nye i 2006, det samme gjelder for alle installasjoner som elektrisk anlegg, røropplegg og annet. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad, med tilluft fra vindusventiler. Tilluft til leiligheten kun fra ventiler i vinduer på hovedsoverom. Det anbefale å skifte mekanisk avtrekks vifte på bad, når denne ikke er i bruk stenger den for ventilasjon av badet. Det er etter taksmannes syn ikke tilsterkkelig med tilluftsventiler i leiligheten. Dette krever at det må luftes med vinduer. Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 7 av 8
400 Elkraft, generelt Takstmann er ikke el takstmann og det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget (heller ikke synlige åpenbare feil er kommentert). 450 Elvarme, generelt Elektrisk. Varmekabler i gulv på bad. Oppvarmingskilder er ikke funksjonstestet av takstmann. 900 Annet Felles brannvarslingsanlegg Bygningen har port telefon. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 18 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 2 250 Sum kostnader Kr: 20 250 Kapitalisert verdi Kommentar: Kapitalisert verdi er ikke beregnet. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Andelsleilighet i bygård 1 830 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 400 000 Teknisk verdi bygninger: 1 430 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 900 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 700 000 Bergen Omland Eiendomstaksering AS Org.nr. 997891732 Erik Johannesen 221 11.06.2012 8 av 8