1
Om MøllerGruppen Eiendom MøllerGruppen Eiendom eier, forvalter og utvikler næringseiendommer i Norge, Sverige og Baltikum. Porteføljen består av 105 eiendommer med til sammen ca. 330.000 kvm bygningsmasse. 26 av eiendommene er tomter hvor prosjekter er under utvikling. MøllerGruppen Eiendom har ambisjon om å vokse betydelig innenfor ikke-bil -relatert eiendom, særlig innen kontor, varehandel og lager/logistikk. Ved utgangen av 2013 utgjør investeringsporteføljen drøye 72.000 kvm. Eiendomsmassen er i kontinuerlig utvikling og eiendommer kjøpes, selges, bygges om og /eller utvikles til andre formål. 80 % av porteføljen er knyttet til bilimport og forhandlervirksomhet og leies ut til MøllerGruppen Bil. 2
Nøkkeltall 3
STYRETS BERETNING 2013 VIRKSOMHETENS ART OG LOKALISERING MøllerGruppen Eiendom er et eiendomskonsern eiet av MøllerGruppen AS. MøllerGruppen Eiendom eier de fleste anlegg knyttet til MøllerGruppen Bil sin virksomhet. Totalt utleid areal til MøllerGruppen Bil AS med datterselskaper er på 257 900 kvm, fordelt på hhv 153 900 kvm i Norge, 73 000 kvm i Sverige og 31 000 kvm i Baltikum. I tillegg har konsernet 72 100 kvm med annen næringseiendom, hovedsakelig i Norge og Sverige. Selskapets forretningssted er Oslo. I 2010 ble det fastlagt en ny strategi, hvor målsettingen er å bygge opp en vesentlig portefølje av næringseiendom også utenom bilrelaterte bygg. Tanken bak dette er å skape et stabiliserende bein i tillegg til den mer volatile bilvirksomheten, som samtidig skal bidra til en langsiktig verdiskapning. For å realisere strategien er det satt av betydelig kapital, og eiendomsorganisasjonen er vesentlig styrket i løpet av perioden 2011 2013. Møller Bil er konsernets største kunde, og kjøp, utvikling og salg av bileiendommer er en integrert del av virksomheten. En forutsetning for forhandleravtalene i Møller Bil er at salg og service av nye biler finner sted i lokaler som tilfredsstiller Volkswagen-konsernets standarder. Arbeidet med å oppgradere bileiendommene pågår kontinuerlig, og betydelige investeringer er gjennomført. I Norge og Baltikum er bilanleggene hovedsakelig i henhold til påkrevd standard, slik at investeringene de neste årene i hovedsak vil være knyttet til nyetableringer. I Sverige står derimot konsernet ovenfor omfattende ombyggingsprosjekter for å tilpasse anleggene til dagens krav. Totalt ble det i 2013 investert 147,9 millioner kroner tilknyttet bilvirksomheten. MAKROØKONOMI OG RAMMEBETINGELSER Med hensyn til forretningsområdets fremtidige utvikling, vil virksomheten avhenge av makroøkonomiske forhold. Eiendomssektoren er kapitalintensiv og nøkkelen til et eventuelt markedsskifte kan være investors tilgang på fremmedkapital. Vi forventer en stabil utvikling i alle de nordiske økonomiene, inkludert Baltikum, både på kort og mellom-lang sikt. Et stabilt marked virker attraktivt både for norske og internasjonale investorer, det avgjørende er å finne det riktige investeringsobjektet. Konsensus er at rentenivået holdes lavt i hele regionen i hele 2014. Det har vært bra aktivitet i transaksjonsmarkedet i 2013, men de store transaksjonene har uteblitt sammenlignet med 2012. Med et volum i overkant av 40 milliarder kroner ble omsetningen 10 milliarder kroner mindre enn i 2012. Fra overgangen 2009/2010 har eiendommer i CBD områder som Aker Brygge, Vika og Barcode i Bjørvika gradvis steget i verdi som følge av synkende nivå for prime yield og stigende markedsleienivåer. Prime yield ved utgangen av 2013 var på 5,25 %, som er på linje med 2012. Norsk økonomi og etterspørselen i kontorleiemarkedet i Oslo-området er påvirket av petroleumsindustrien. Flere leietagere relatert til offshore-sektoren har valgt å flytte til nye kontoreiendommer med bakgrunn i økt arealbehov. For årene 2012/2013 utgjør ferdigstillelsen av kontorbygg for oljerelaterte leietagere i Oslo, Asker og Bærum ca. 150.000 m². Markedsleiene i Oslo har økt de siste to årene. Veksten har imidlertid medført økte tilpasningskostnader og krav fra leietakere som langt på vei har eliminert effekten av økte leienivåer for mer ordinære kontorobjekter. Unntaket er eiendommer med korte kontrakter, men med god beliggenhet. I tillegg har eiendomsselskaper og industrielle investorer fokusert på kontorobjekter med korte kontrakter som er velegnet for større ombygginger. Disse eiendommene har økt markert i verdi det siste året. Det er ventet at trenden med lav ledighet, lite nybygg og økte markedsleier vil fortsette inn i 2014. Det har vært bra aktivitet i det svenske markedet i løpet av 2013, med bedre tilgang på fremmedkapital. Foreløpige tall for året viser et transaksjonsvolum på linje med 2012 som endte på 110 mrd SEK. Markedet domineres av institusjonelle investorer med fokus på cash flow eiendommer innen segmentene kontor og handel. Det er lav ledighet, lite nybygg og et stabilt leienivå i CBD områdene på ca. SEK 4.500 per kvm. Det ventes at BNP veksten vil ligge på 1,5 2,5 % i perioden 2013/2014 og prime yield for kontoreiendommer i Stockholm ligger på 4,5 %. Transaksjonsvolumet i de baltiske landene er fortsatt lavt der en ubalanse mellom kjøpers og selgers forventninger til markedspris begrenser antall transaksjoner. Med innføringen av euro i Estland fra 01.01.2011 og Latvia fra 01.01.2014 er landene ventet å bli mer attraktive for internasjonale investorer. Det ventes at BNP veksten vil ligge på 2-3 % i 2014. MøllerGruppen Eiendom har mange prosjekter på tegnebrettet og det forventes høy aktivitet i 2014. Selskapet vil fortsette å vokse med hovedvekt på kontor og handels- eiendommer. REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET Resultat Driftsinntektene til MøllerGruppen Eiendom var på 311,9 millioner kroner i 2013 mot 247,7 millioner i 2012. Økningen skyldes nye investeringer, årlig husleieregulering samt en engangskompensasjon på 59,6 millioner kroner fra Møller Bil. Resultat etter skatt ble 4
14,1 millioner kroner i 2013 mot 26,6 millioner kroner i 2012. Resultatet er belastet med nedskrivning av eiendommer i Sverige og Baltikum på 80,7 millioner kroner i 2013, tilsvarende ble det nedskrevet for 21,8 millioner kroner i 2012. For øvrig har personalkostnader økt med 3,7 millioner kroner som følge av nyansettelser. Dette for å kunne realisere strategien om å vokse innenfor ikke bilrelatert eiendom. Samlet positiv kontantstrøm fra operasjonelle, investerings- og finansieringsaktiviteter var på 24 millioner kroner i 2013. Kontantstrøm fra driften var på 114 millioner kroner. Netto utbetaling i forbindelse med investeringer i eiendom og tilknyttede selskaper var på 193,5 millioner kroner. Netto opptak av ny langsiktig gjeld var på 101 millioner kroner. Investeringer Fokuset i 2013 har i stor grad vært prosjektering og regulering av konsernets utviklingseiendommer. Det har også vært høy aktivitet knyttet til den bilrelaterte delen av virksomheten. Nye skade- og lakk verksteder har blitt ferdigstilt på Skedsmo og i Haugesund. Bilanlegget på Bjørkelangen ble solgt i juni. I Sverige ble nye Audi anlegg i Örebro og Västerås ferdigstilt i henholdsvis mai og september. Pågående byggeprosjekter som ferdigstilles i 2014 er ombygning for VW i Örebro, nybygg for Skoda i Västerås og nybygg for VW i Vilnius, Litauen. I februar 2013 kjøpte vi 50 % av selskapet Fåbro Eiendom, som fører opp to bilanlegg på Mustad. Finansiering MøllerGruppen Eiendom er i hovedsak finansiert gjennom morselskapet,. Selskapet fungerer som internbank overfor datterselskapene gjennom en konsernkontoordning. Datterselskapene i Baltikum og noen datterselskaper i Norge er finansiert direkte med ekstern gjeld. er finansiert med langsiktige pantelån på totalt 1 527 millioner kroner. I tillegg er det inngått avtale om pantesikrede trekkfasiliteter på til sammen 500 millioner kroner, hvorav 160 millioner kroner er trukket pr. 31.12.2013. Trekkfasilitetene benyttes til løpende drift, kjøp og utvikling av nye eiendommer. For kortsiktig likviditetsstyring er det etablert kassekreditt på 40 millioner kroner. Total netto rentebærende gjeld for eiendomsvirksomheten er på 1 645,7 millioner kroner pr 31.12.2013. Eiendomsfinansieringen er basert på flytende rente, noe som gjør at konsernet er utsatt for risiko knyttet til endringer i rentenivået i Norge, Sverige og Baltikum. Denne risikoen sikres ved at det inngås langsiktige renteswap-avtaler for deler av gjelden. Ved utgangen av 2013 var 57 % av konsernets gjeld sikret med renteswapavtaler. MøllerGruppen Eiendom eier eiendommer i Sverige og i de baltiske landene, hvilket medfører valutarisiko. Finansieringen i de utenlandske datterselskapene gjøres enten direkte i bank lokalt eller internt fra. Gjelden sikres ved at den tas opp i lokal valuta og/eller ved bruk av terminkontrakter ved intern finansiering. Både interne fordringer og terminkontraktene markedsvurderes løpende (markto-market). Ved årsskiftet var totalt sikret beløp 342 millioner SEK. Eiendomskonsernet har betydelige leieinntekter fra andre selskaper i MøllerGruppen samt eksterne leietagere. Det vil alltid være en risiko forbundet med leietagernes evne til å innfri sine forpliktelser. Denne risikoen søkes kontrollert via lange leieavtaler med solide leietagere, samt i størst mulig grad diversifisering på leietagere. Historisk har tap på krav vært lave. Pr 31.12. 2013 utgjør egenkapitalen for konsernet 1 401 millioner kroner, tilsvarende 41,7 % av totalkapitalen. Holdingselskapet,, hadde totale driftsinntekter i 2013 på 24,3 millioner kroner. Inntektene består hovedsakelig av utfakturert management honorar til datterselskapene. Resultat etter skatt ble på 3,1 millioner kroner mot 47,2 millioner kroner i 2012. Nedgangen skyldes inntektsførte gevinster i forbindelse med salg av aksjer i 2012. Årets underskudd foreslås disponert som følger: Overført fra annen egenkapital Sum disponert 3,1 mill kr 3,1 mill kr Forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn for avleggelsen av regnskapet for 2013, og styret bekrefter at denne forutsetningen er til stede for morselskapet og konsernet som helhet. Etter styrets mening gir det fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende noter fyllestgjørende informasjon om selskapets drift og finansielle stilling pr. 31. desember 2013. Det har ikke inntruffet forhold etter årets slutt som er av betydning ved bedømmelsen av selskapet. ARBEIDSMILJØ OG LIKESTILLING hadde pr 31.12.2013 13 ansatte, hvorav 2 kvinner. Arbeidsmiljøet i selskapet ansees som godt. I 2013 har det totale sykefraværet vært på 1,2 %, og det har ikke forekommet arbeidsulykker. I 5
selskapet, som i konsernet for øvrig, foretas en løpende kartlegging av helse-, miljø og sikkerhetsforholdene i samarbeid med bedriftshelsetjenesten. Det er ikke gjennomført spesielle likestillingstiltak gjennom året. YTRE MILJØ Byggevirksomheten som MøllerGruppen Eiendom utfører, påvirker i utgangspunktet det ytre miljø. I samråd med engasjerte parter legges det derfor stor vekt på å avhjelpe eventuelle negative miljøeffekter i byggeprosjektene. Eiendomskonsernet har gjennomført et enøk-prosjekt som ble startet opp i 2009 og avsluttet 31.12.2013. Målsetningen var å senke MøllerGruppens energibruk med 7,5 gwh. Dette ble oppnådd og vi har fått full støtte fra Enova. Fra 1.1.2014 starter vi opp et nytt Enova-prosjekt som vil vare i 3 år, hvor målet er å senke energiforbruket med ytterligere 6 gwh. Fra årsskiftet 2013/2014 har vi innført energioppfølgingssystem for samtlige eiendommer i Norge og Baltikum. I Sverige vil systemet etter all sannsynlighet bli implementert i løpet av 2014. Ved anbudsinnhenting på nybygg skal det innhentes anbud på A-bygg og BREEAM Very Good, alternativt med opsjon på B-bygg og BREEAM Good. Det skal settes krav til entreprenør om at denne skal fremlegge en plan for redusert energiforbruk i byggeperioden, samt en plan for 80 % kildesortering av avfall fra byggeplass. BREEAM-rådgiver og ENØK-rådgiver skal medtas i prosjektgruppen fra oppstart. I alle våre nybygg skal det kun benyttes vannbåren oppvarming. Oslo, 2. april 2014 I styret for 6
RESULTATREGNSKAP 7
BALANSE pr 31.12 8
BALANSE pr 31.12 Oslo, 2. april 2014 I styret for 9
KONTANTSTRØMOPPSTILLING 10
REGNSKAPSPRINSIPPER Prinsipper for utarbeidelse av konsernregnskapet Konsernregnskapet viser konsernets økonomiske stilling når konsernselskapene betraktes som en regnskapsmessig enhet. Selskaper der MøllerGruppen Eiendom har bestemmende innflytelse konsolideres. Det konsoliderte regnskapet omfatter morselskapet MøllerGruppen Eiendom AS og de selskaper som fremgår av note 5, samt deres datterselskaper. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontrollen er overført til konsernet (oppkjøpstidspunktet) og konsolideringen opphører når kontrollen over datterselskapet opphører. Eliminering av interne transaksjoner Alle transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper er eliminert. Driftsmidler er korrigert for urealisert internfortjeneste. Eliminering av aksjer i datterselskaper Aksjer i datterselskaper er konsolidert etter oppkjøpsmetoden. Kostpris på aksjene i det enkelte datterselskap er eliminert mot datterselskapets egenkapital på oppkjøpstidspunktet. De mer/mindreverdier som fremkommer, tillegges de eiendeler og forpliktelser i balansen som mer/mindreverdiene knytter seg til og periodiseres over eiendelens gjenværende levetid. Mer/mindreverdier som ikke kan henføres til aktuelle eiendeler eller forpliktelser oppføres som goodwill/negativ goodwill i balansen og avskrives/inntektsføres over økonomisk levetid. Ved kjøp av datterselskaper med minoritet oppføres 100 prosent av identifiserbare eiendeler og gjeld i balansen, mens det for goodwill bare er majoritetens andel som oppføres. Avhending av datterselskaper Dersom konsernet selger seg ned til en eierandel på 50 % eller lavere, resultatføres gevinst/ tap som om hele selskapet var solgt. Dette innebærer at den resterende eierandel regnskapsføres til virkelig verdi. Omregning av utenlandske datterselskaper Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til veid gjennomsnittskurs. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen. Minoritetsinteresser Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatter. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer/mindreverdier og interne gevinster. Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Eierandeler i selskaper der konsernet eier mellom 20 og 50 prosent, og der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art, konsolideres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Dette innebærer at konsernets andel av resultatet etter skatt og etter avskrivninger av eventuelle merverdier resultatføres under finansposter og tillegges bokført verdi for andelen. Internt salg av driftsmidler til tilknyttede selskap er korrigert for urealisert internfortjeneste. Eierandeler i felleskontrollert virksomhet behandles etter samme prinsipp. Enkelte eierandeler i mindre selskap med begrenset verdi og resultat, er behandlet som ordinære aksjeinvesteringer som vurderes til laveste verdi av kostpris og virkelig verdi. Periodiserings-, klassifiserings- og vurderingsprinsipper Grunnleggende regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk som er basert på grunnleggende prinsipper om historisk kost, sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og forsiktighet. Transaksjoner regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. Inntekter resultatføres når de er opptjent og kostnader sammenstilles med opptjente inntekter. Klassifisering av eiendeler og gjeld Varer, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter transaksjonstidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Kortsiktig del av langsiktig gjeld som forfaller innen ett år er klassifisert som langsiktig gjeld. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel eller langsiktig gjeld. Estimater Ved vurdering av inntekter, kostnader, balanseposter og øvrige forpliktelser hvor det ikke foreligger markedsverdier brukes estimater. Dette gjelder vurdering av eiendommer, forpliktelser, pensjoner, goodwill og øvrige langsiktige avsetninger. Fremtidige hendelser kan medføre at estimatene endres. Estimater og underliggende forutsetninger vurderes løpende. Endringer i regnskapsmessige estimater regnskapsføres i den perioden endringen oppstår. 11
Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres lineært over leieperioden. Vedlikehold/påkostning Anskaffelser til bygg kostnadsføres dersom det anses som vedlikehold og aktiveres dersom det anses som en påkostning. Normalt omfatter påkostninger standardheving eller tilbygg. Tekniske installasjoner aktiveres i forbindelse med nyanskaffelse eller full utskiftning, men kostnadsføres i forbindelse med vedlikehold av delkomponenter. Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler er i balansen oppført til kostpris med fradrag for ordinære avskrivninger. Ordinære avskrivninger i resultatregnskapet er beregnet lineært og er basert på anslag over driftsmidlenes økonomiske og tekniske levetid. Byggelånsrenter som påløper i byggeperioden aktiveres. Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Nedskrivninger reverseres i den utstrekning grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Leieavtaler som ikke balanseføres (operasjonell leasing), vises i regnskapet som driftskostnad og årlig leiebeløp er vist i note 7. Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses å overføre den vesentlige av den økonomiske risikoen knyttet til driftsmiddelet. Aksjer og andeler Aksjer i datterselskaper av strategisk karakter og andre langsiktige investeringer klassifiseres som anleggsmidler og regnskapsføres til laveste verdi av kostpris og virkelig verdi. Utbytte fra datterselskaper inntektsføres i samme år som givende selskap foretar avsetningen. Utbytte fra øvrige selskaper inntektsføres når utbytte utbetales. Investeringer av kortsiktig karakter er klassifisert som omløpsmidler og er vurdert til laveste verdi av kostpris og virkelig verdi. Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen med fordringenes pålydende etter fradrag for konstaterte og forventede tap. Skatter Årets skattekostnad består av betalbar skatt og endringer i utsatt skatt. Betalbar skatt er fastsatt på grunnlag av årets skattemessige resultat. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom skattemessig og regnskapsmessig verdi samt skattemessig underskudd til fremføring. Utsatt skattefordel hvor det er usikkerhet knyttet til fremtidig bruk blir ikke balanseført. Utsatt skatt og utsatt skattefordel er presentert netto i balansen, når det er grunnlag for nettoføring. Ved endret skattesats påfølgende år, legges ny skattesats til grunn for beregning av utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er beregnet basert på forskjellen mellom virkelig verdi og bokførte verdier i oppkjøpte selskaper på identifiserbare eiendeler og forpliktelser. Det beregnes ikke utsatt skatt på goodwill og merverdier på eiendommer ved oppkjøp. Ved kjøp av eiendommer skjer transaksjonen gjennom kjøp av single purpose selskaper og eventuelle fremtidige salg vil også normalt foretas som aksjetransaksjoner, og ut fra dagens skatteregler vil dette skje skattefritt. Utsatt skatt på skatteøkende midlertidige forskjeller knyttet til investeringer i datterselskap innregnes, med unntak av når det er sannsynlig at den midlertidige forskjellen ikke vil reversere i uoverskuelig fremtid. Pensjoner Norske selskaper har kollektive pensjonsforsikringer (ytelses- og innskuddsbaserte) som er dekket i forsikringsselskaper. I tillegg har konsernet usikrede pensjonsforpliktelser, inklusive avtalefestet pensjon (AFP), som aktuar beregnes og belastes direkte over driften. Selskaper i Sverige, Latvia, Litauen og Estland har ingen ansatte og har dermed ingen pensjonsavtaler. Ved beregning av pensjonskostnaden i ytelsesbaserte avtaler benyttes en lineær opptjeningsprofil basert på forventet sluttlønn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik i den grad de akkumulert overstiger 10 prosent av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor). Innskuddspensjon kostnadsføres løpende i regnskapet ved at konsernet innbetaler til forsikringsselskapet en viss prosentandel av de ansattes lønn. Innskuddet investeres i fond hvor de ansatte kan velge mellom ulike spareprofiler. Ut over dette har konsernet ingen forpliktelser overfor de ansatte på denne ordningen. 12
Finansielle instrumenter Ved sikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre konsernet mot variasjoner i fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert å være effektiv. Gevinst eller tap resultatføres netto i takt med resultatføringen av sikringsobjektet. Ved renteswapavtaler hvor sikringen ikke er vurdert å være effektiv, bokføres sikringsinstrumentet til markedsverdi i balansen. Endringer i markedsverdi føres løpende over resultatet. Ved valutaterminkontrakter som skal sikre eiendeler og forpliktelser, hvor sikringen er vurdert å være effektiv, vurderes både sikringsinstrumentet og sikringsobjektet til virkelig verdi, og gevinst og tap resultatføres. Ved sikring av nettoinvesteringer i utenlandsk valuta hvor sikringen er vurdert som effektiv, er valutaterminkontrakten vurdert til virkelig verdi. Endringer i virkelig verdi føres direkte mot egenkapitalen. Utenlandsk valuta Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes til balansedagens kurs og tilhørende valuta gevinst/tap resultatføres som finanspost. Dette gjelder likvide midler, fordringer og gjeld. For ikke pengeposter legges kursen på transaksjonstidspunktet til grunn for anskaffelseskost og regnes ikke om senere. Salg og kjøp av varer og tjenester i utenlandsk valuta regnskapsføres til kursen på transaksjonstidspunktet. har norske kroner som presentasjonsvaluta. er eksponert for kursendring i SEK og EUR. Innen konsernet er det ytet lån i SEK og EUR. Kontantstrømoppstilling Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen er indirekte metode lagt til grunn. Likvider omfatter kontanter, bankinnskudd, finansinvesteringer (pengemarkedsfond) og trukket kassekreditt. 13
NOTER TIL REGNSKAPET De påfølgende notene gjelder konsernregnskapet dersom ikke annet er angitt. Beløpene er oppgitt i 1 000 kr. Alle balansetall er pr 31.12. Note 1 - Segmentinformasjon Virksomheten består av utleie, forvaltning og utvikling av eiendommer i Norge, Sverige og Baltikum. Den norske virksomheten er delt inn i forretningsområdene bileiendom og øvrig eiendom. Forretningsområdene viser følgende hovedtall: 2013 Forretningsområder: Bil Eiendom Norge Øvrige eiendommer Norge Eiendom Baltikum Eiendom Sverige Morselskap Elimineringer Konsern Driftsinntekter 141 624 51 015 20 467 92 504 24 306 (17 997) 311 919 Driftsresultat 96 640 22 693 (13 416) 14 978 (10 243) 0 110 652 Av- og nedskrivninger * 26 832 11 336 27 301 69 145 1 255 135 869 EBITDA 123 472 36 844 13 885 84 123 (8 988) 0 249 336 Inntekt på investering. i TS 2 815 2 815 Øvrige finansresultat (32 700) (24 010) (3 772) (6 607) 6 064 (12 430) (73 455) Resultat før skatt 63 940 1 498 (17 188) 8 371 (4 179) (12 430) 40 012 Eiendeler 1 499 469 1 149 499 320 071 525 833 2 467 311 (2 603 461) 3 358 722 2012 Forretningsområder: Bil Eiendom Norge Øvrige eiendommer Norge Bil Eiendom Baltikum Bil Eiendom Sverige Morselskap Elimineringer Konsern Driftsinntekter 133 391 48 637 18 622 42 968 62 261 (58 200) 247 679 Driftsresultat 83 926 20 990 (3 450) 14 992 33 817 (43 898) 106 378 Av- og nedskrivninger * 25 164 9 352 14 710 15 269 586 65 081 EBITDA 109 090 31 241 11 260 30 261 34 403 (43 898) 172 357 Inntekt på investering. i TS 899 899 Øvrige finansresultat (33 404) (17 863) (6 575) (8 805) 14 866 (18 100) (69 881) Resultat før skatt 50 522 4 026 (10 025) 6 187 48 683 (61 998) 37 395 Eiendeler 1 362 660 1 190 326 278 401 427 317 2 367 585 (2 471 717) 3 154 572 EBITDA er driftsresultat før av- og nedskrivninger, inkl resultat i TS. Note 2 - Driftsinntekter 2013 2012 Andre driftsinntekter 2013 2012 Leieinntekter 235 966 233 333 43 898 Gevinst ved salg av konsernaksjer 17 997 14 302 Disponenthonorar 6 309 4 061 Andre driftsinntekter * 75 953 14 346 24 306 62 261 Sum 311 919 247 679 * Møller Bil i Sverige ble i forbindelse med ombygning / tilpasning av lokaler fakturert et engangsbeløp i 2013 på 59,6 millioner kroner. Note 3 - Lønns- og andre personalkostnader 2013 2012 Personalkostnader 2013 2012 16 565 13 655 Lønninger 18 348 15 570 2 573 2 033 Arbeidsgiveravgift 2 951 2 430 763 614 Pensjonskostnader 763 614 737 905 Andre personalkostnader 1 374 1 047 20 638 17 207 Sum 23 436 19 661 13 10 Gjennomsnittlig antall ansatte 13 10 287 277 Lån til ansatte 287 277 Lån til ledende ansatte og styret 0 40 Lån til ansatte gjelder rentebærende billån hvor selskapene har pant i bil. 2013 2012 Honorarer til revisor (ekskl mva) 2013 2012 146 41 Revisjon 1 121 532 Andre attestasjonstjenester 22 Skatt 249 53 5 Annen bistand 14 689 199 46 Sum 1 406 1 221 Adm. direktør Styre Ytelser til ledende personer 4 341 Lønn og bonus 130 Pensjonskostnader 231 Annen godtgjørelse 600 Styrehonorar 4 702 600 Sum Administrerende direktør har 2,4 % eierandel i Møller MI AS. Det er etablert bonusordninger hvor utbetalingens størrelse avhenger av oppnådd resultat for året samt andre kvalitative vurderingskriterier og hvor bonusen ansees å være en del av normal avlønning innen denne type stilling. Administrerende direktør har på visse vilkår rett til to års etterlønn.
Note 4 - Andre driftskostnader 2013 2012 2013 2012 5 947 3 453 Kostnader driftsmidler (husleie, strøm, vedlikehold, bilkostnader, med mer) 19 637 29 861 6 710 7 198 Adm.kostnader (IT-tjenester, honorarer, reisekost., gaver, tap på krav, mm) 22 325 26 698 12 657 10 651 Sum 41 963 56 559 Note 5 - Inntekter på investeringer i datterselskaper Investeringer: Eier- / Forretnings- stemme Egenkapital Årsresultat Bokført Selskapets navn kontor andel 31.12.2013 2013 verdi Møller Eiendom Norge AS Oslo 100 % 725 438 54 088 611 578 Møller Eiendom Sverige AS Oslo 100 % 105 548 264 114 436 Møller Real Estate Baltic AS Oslo 100 % 114 532 (1 053) 106 385 Oslo 945 518 53 299 832 399 Inntekter: Selskapets navn 2013 2012 Konsernbidrag fra Møller Eiendom Norge 12 430 18 100 Sum 12 430 18 100 Note 6 - Investeringer i tilknyttede selskap Stemme- Andel av EK Bokført Resultatandel Bokført andel / i selskapet verdi Tilgang / etter skatt verdi Selskapets navn eierandel 31.12.13 01.01.13 avgang 2013 31.12.13 A.L. Industrier AS, Oslo 21,5 % 17 672 90 392 (75 507) 963 15 848 Frysjaveien 31 AS, Oslo 20,0 % 8 250 8 920 (740) 321 8 501 Big Box Eiendomsinvest AS, Oslo 25,0 % 7 297 3 980 4 500 444 8 924 Fåbro Eiendom AS, Oslo 50,0 % 60 503 96 483 (272) 96 211 Rosenlund Bydelssenter AS, Lillehammer 30,0 % 7 833 37 935 (20 123) 1 359 19 171 Rosenlund Kontorbygg AS, Lillehammer 30,0 % 9 377 20 123 20 123 Sum 110 932 141 226 24 736 2 815 168 777 I konsernregnskapet er investeringene i tilknyttede selskap innarbeidet etter egenkapitalmetoden. Det er gitt ansvarlige lån til Rosenlund Bydelsenter AS og Rosenlund Kontorbygg AS på til sammen 23,4 millioner kroner. Rosenlund Bydelssenter AS fisjonerte ut en andel av sine eiendommer, rettigheter og forpliktelser til Rosenlund Kontorbygg AS med virkning fra 05.12.2013. Note 7 - Varige driftsmidler, immaterielle eiendeler og goodwill Varige Biler, maskiner Anlegg under Goodwill / driftsmidler og inventar Bygg Tomt utførelse Imat. eiendeler Sum 4 615 Anskaffelseskost 01.01 23 045 2 242 777 980 927 128 111 8 725 3 383 585 Tilgang ved oppkjøp i år 0 5 131 251 0 0 5 382 Omregningsdifferanse 927 48 888 28 958 6 373 515 85 661 6 170 Tilgang 6 484 215 559 23 724 248 274 494 041 4 267 Avgang 5 741 14 729 3 418 317 752 2 095 343 735 6 518 Anskaffelseskost 31.12 24 715 2 497 626 1 030 442 65 006 7 145 3 624 934 597 Akkumulerte avskrivninger 01.01 13 155 465 124 19 534 977 2 701 501 491 Tilgang ved oppkjøp i år 0 2 753 2 753 Omregningsdifferanse 428 5 782 5 859 (977) 111 11 203 1 255 Årets av- og nedskrivning * 2 999 114 968 17 514 388 135 869 964 Avgang 2 002 7 976 0 2 095 12 073 888 Avskrevet 31.12 14 580 580 651 42 907 0 1 105 639 243 5 630 Bokført verdi 31.12 10 135 1 916 975 987 535 65 006 6 040 2 985 692 5 år Lineær avskrivningsplan 3-7 år 50 år 10 år Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler 399 1 814 892 3 105 Varighet på leie av driftsmidler 1-5 år 5-15 år 4-36 år Goodwill er knyttet til oppkjøp av nye selskap, samt goodwill i selskapsregnskapene. Goodwill knyttet til strategiske investeringer som ligger innenfor konsernets kjernevirksomhet og hvor MøllerGruppen Eiendom har et langsiktig perspektiv avskrives normalt over 10 år. * Eiendommer i Sverige er nedskrevet med 59,6 millioner kroner knyttet til merkeseparering og omstrukturering av bilanlegg. I Baltikum er tomter og bygg nedskrevet med 21,1 millioner kroner. Nedskrivninger er et resultat av foretatte verdsettelser basert på omsetningsverdi og/eller neddiskonterte kontantstrømmer. Note 8 - Goodwill Spesifikasjon av goodwill ved oppkjøp: Kjøps- Avskrivnings- Anskaffelses- Akkumulerte Bokført Årets Goodwill tidspunkt periode kost avskrivninger* verdi avskrivninger Forretningsområde Eiendom Baltikum 2011 10 år 4 145 1 105 3 040 389 Sum goodwill 4 145 1 105 3 040 389 * Inkl omregningsdifferanse
Note 9 - Fordringer og gjeld konsern 2013 2012 Langsiktig lån til konsernselskap 51 743 Fordringer på konsernselskap konsernkontoordning 1 543 959 1 415 224 Langsiktig fordring på konsernselskap 1 595 702 1 415 224 Kortsiktig lån til konsernselskap 84 415 Kundefordringer 54 503 Fordring konsernbidrag 12 430 18 100 Kortsiktig fordring konsernselskap 12 484 103 018 Gjeld til konsernselskap konsernkontoordning 40 581 37 164 Langsiktig gjeld til konsernselskap 40 581 37 164 Leverandørgjeld 88 1 117 Kortsiktig gjeld til konsernselskap 88 1 117 er administrator for konsernets konsernkontoordning. Selskapene i ordningen er solidarisk ansvarlig for nettogjelden som trekkes. Note 10 - Pensjoner har virksomhet i Norge, Sverige, Litauen, Latvia og Estland. Alle ansatte er hjemmehørende i Norge og er ansatt i. Det er følgelig kun norske pensjonsavtaler. Samtlige ansatte er med i en kollektiv pensjonsordning etter Lov om foretakspensjon. Selskapet har både ytelsesbasert og innskuddsbarsert pensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer pr. 01.01.2005. Ansatte som hadde ytelsesbasert avtale fikk anledning til å gå over til en innskuddsordning. Nye ansatte etter 01.01.2005 har innskuddspensjon. Innskuddsordningen kostnadsføres løpende i regnskapet ved at konsernet innbetaler til forsikringsselskapet et sparebeløp basert på lønnsnivået til den enkelte ansatte. I tillegg betales en forsikringspremie for uførepensjon og barnepensjon. Det er ingen restforpliktelse på disse ordningene. De ytelsesbaserte avtalene gir, sammen med antatt pensjon fra Folketrygden, rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår og lønnsnivå. De sikrede ytelsesbaserte ordningene er finansiert ved fondsoppbygging organisert i forsikringsselskap. Selskapet er medlem av AFP-ordningen gjennom LO/NHO. Frem til 31.12.2010 kunne ansatte velge å gå av med førtidspensjon fra og med 62 år. Gjennom endringene i pensjonsreformen ble AFP som førtidspensjonsordning avviklet. En gjenværende avsetning i regnskapet gjelder selskapets egenandel for personer som er førtidspensjonister i den gamle ordningen. Ved avviklingen av den gamle AFP-ordningen viste det seg å være en betydelig underdekning i ordningen. Denne underdekningen må medlemsbedriftene dekke opp gjennom fortsatt innbetaling av premier for de kommende fire årene. Selskapets andel av denne underdekningen er estimert og avsatt for i regnskapet. Som erstatning for den gamle AFP-ordningen ble det etablert en ny AFP-ordning. Den nye AFP-ordningen er, i motsetning til den gamle, ikke en førtidspensjonsordning, men en ordning som gir et livslangt tillegg til den ordinære pensjonen. De ansatte kan velge å ta ut AFP fra og med fylte 62 år. Den nye AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger ingen pålitelig måling og allokering av forpliktelse og midler i ordningen. Regnskapsmessig blir ordningen derfor behandlet som en innskuddsbasert pensjonsordning hvor premiebetalinger kostnadsføres løpende, og ingen avsetninger foretas i regnskapet. Det er i 2013 innbetalt premie i den nye ordningen og premien er fastsatt til 2 % av samlede lønnsutbetalinger mellom 1 G og 7,1 G (estimert til 122 000 kroner). Det er ikke fondsoppbygging i ordningen og i takt med utfasing av premiebetaling i gammel AFP-ordning forventes det at premienivået for ny AFP-ordning vil øke de kommende årene. 2013 2012 Pensjonskostnad 2013 2012 89 76 Nåverdi av årets pensjonsopptjening 89 76 198 175 Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen 198 175 (167) (197) Avkastning på pensjonsmidler (167) (197) 83 155 Resultatført aktuarielt tap/(gevinst) 83 155 68 44 Administrasjonskostnader 68 44 271 253 Årets pensjonskostnad til sikrede og usikrede pensjoner samt AFP 271 253 492 361 Innskuddspensjon 492 361 763 614 Samlede pensjonskostnader 763 614 2013 2012 Balanseførte pensjonsmidler 2013 2012 500 317 Beregnede pensjonsforpliktelser 500 317 Pensjonsmidler (til markedsverdi) 802 792 Ikke resultatført aktuarielt tap /(gevinst) 802 792 1 302 1 109 Netto balanseført pensjonsmidler 1 302 1 109 4 4 Antall personer omfattet av ordningene 4 4 2013 2012 Balanseført pensjonsforpliktelse 2013 2012 (221) (394) Beregnede pensjonsforpliktelser (221) (394) Pensjonsmidler (til markedsverdi) (14) (15) Ikke resultatført aktuarielt tap/(gevinst) (14) (15) (235) (409) Netto balanseført pensjonsforpliktelse (235) (409) Økonomiske forutsetninger: 2013 2012 Avkastning på pensjonsmidler 4,40 % 3,60 % Diskonteringsrente 4,70 % 4,20 % Årlig lønnsvekst / årlig G-regulering 3,50 % 3,00 % Årlig regulering av pensjoner 0,00 % 0,00 % Som aktuarmessige forutsetninger for demografiske faktorer er det lagt til grunn vanlig benyttede forutsetninger innen forsikring, tilpasset konsernets aldersstruktur og avgang. Alle pensjonsforpliktelser er inklusiv arbeidsgiveravgift. Note 11 - Kundefordringer 2013 2012 2013 2012 Kundefordringer MøllerGruppen Bil konsern 89 717 18 105 Kundefordringer eksterne 2 569 5 337 Avsetning tap på fordringer (628) (609) 0 0 Sum 91 658 22 833
Note 12 - Andre fordringer 2013 2012 2013 2012 397 Til gode merverdiavgift 6 974 13 790 6 633 Forskudsbetalte kostnader 19 187 18 059 Fordring konsernbidrag MøllerGruppen Bil konsern 26 000 287 6 705 Andre kortsiktige fordringer 1 296 1 138 7 318 6 705 Sum 27 457 58 987 Note 13 - Bankinnskudd har netto bankinnskudd på totalt 41,3 millioner kroner. har stillet garanti for skyldig skattetrekk med 3 millioner kroner. Note 14 - Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i består av 38 815 aksjer pålydende kr 678 og er fordelt som følger: Aksjonærer i A-aksjer B-aksjer SUM Jan H. Møller 103 91 194 MøllerGruppen AS 35 683 35 683 Møller MI AS 2 938 2 938 Sum aksjer 103 38 712 38 815 Aksjeutbytte * A-aksjer har rett til preferanseutbytte på 5 mill. kr samlet fra MøllerGruppen Bil AS og. * A -og B-aksjer har lik rett til utbytte pr. aksje for utbytte utover preferanseutbyttet. inngår i konsenet MøllerGruppen. MøllerGruppen AS er morselskap med forretningskontor i Oslo. Konsernregnskapet er tilgjengelig på www.moller.no. Note 15 - Andre finansinntekter og finanskostnader 2013 2012 2013 2012 23 765 10 522 Valutagevinst 23 955 10 427 Aksjeutbytte 528 472 189 754 Andre finansinntekter 832 745 23 954 11 276 Sum andre finansinntekter 25 314 11 644 22 011 10 642 Valutatap 22 022 10 600 866 775 Andre finanskostnader 975 875 22 876 11 417 Sum andre finanskostnader 22 996 11 475 Note 16 - Annen kortsiktig gjeld 2013 2012 2013 2012 7 546 6 129 Påløpte renter 9 539 8 439 7 234 7 172 Påløpte kostnader og forskuddsbetalte inntekter 13 438 14 778 7 244 769 Avsetning forpliktelser 13 564 6 474 1 412 1 119 Feriepenger og påløpt lønn 1 638 1 301 Avgitt konsernbidrag øvrige konsern 45 946 12 457 Annen kortsiktig gjeld 24 318 6 496 23 436 15 189 Sum 108 443 49 945 Note 17 - Nærstående parter MøllerGruppen Eiendom sin hovedaksjonær er MøllerGruppen AS. MøllerGruppen Eiendom har betydelige leiekontrakter med bilforhandlere i konsernet MøllerGruppen Bil, importør samt holdingselskaper i Norge. Leiekontraktenes gjenværende løpetid er fra 3 til 13 år og indeksreguleres løpende. har en leieforpliktelse ovenfor tilknyttet selskap Frysjaveien 31 AS om leie av forretningseiendommen Frysjaveien 31 B. Forpliktelsen går frem til 31.12.2028. MøllerGruppen Eiendom viderefakturerer øvrige brukere i bygget i henhold til fremleieavtaler med tilsvarende løpetid. Møller MI AS ble opprettet i 2006 hvor ledende ansatte i konsernet samt styremedlemmer i MøllerGruppen eier 55,2% og MøllerGruppen Bil AS eier 44,8%. I 2012 solgte Møller MI AS sine 9,9 % eierandeler i henholdsvis Møller Eiendom Norge AS, Møller Eiendom Sverige AS, Møller Real Estate Baltic AS, Stavanger Næringsbygg AS og Lillehammer Næringsbygg AS. Selskapet kjøpte deretter 7,6 % av aksjene i. Transaksjonen ble gjort på forretningsmessige vilkår. Transaksjoner med nærstående parter: Selskap Transaksjonsart 2 013 2 012 MøllerGruppen Bil og øvrige holdingselskaper i MøllerGruppen Leieinntekter - eiendom 164 920 130 763 Møller MI AS Kostpris aksjer 126 485 Møller Synergi AS Kjøp av regnskapstjenester med mer 2 975 1 674 Harald A. Møller AS Kjøp av IT/telefoni tjenester 421 458 Frysjaveien 31 AS Husleie (eiendom sin andel) 560 374 Fordringer på nærstående parter: Selskap 2 013 2 012 MøllerGruppen Bil og øvrige holdingselskaper i MøllerGruppen Kundefordringer 89 717 18 103 MøllerGruppen Bil Konsernbidrag 26 000 Rosenlund Bydelssenter og Rosenlund Kontorbygg (TS) Langsiktig lån 23 353 14 043
Gjeld til nærstående parter: Selskap 2 013 2 012 MøllerGruppen Bil og øvrige holdingselskaper i MøllerGruppen Leverandørgjeld 440 1 538 MøllerGruppen Bil Konsernbidrag 45 946 12 457 Note 18 - Egenkapital Konsern 2013 Majoritet Minoritet Totalt Egenkapital 01.01. 1 385 685 13 717 1 399 402 Årets resultat 10 470 3 654 14 124 Årets utbytte (9 000) (9 000) Konsernbidrag til selskaper utenfor MøllerGruppen Eiendom (35 838) (35 838) Omregningsdifferanser i år 32 659 32 659 Justering majoritet/minoritet tidligere år (5 043) 5 043 0 Øvrige poster (markedsverdi rentesikringer /endring minoritet med mer) (306) (306) Egenkapital 31.12.13 1 387 627 13 414 1 401 041 Konsern 2012 Majoritet Minoritet Totalt Egenkapital 01.01. 952 011 50 550 1 002 561 Emisjon 488 203 11 778 499 981 Årets resultat 23 006 3 629 26 635 Årets utbytte (3 500) (3 500) Konsernbidrag fra selskaper utenfor MøllerGruppen Eiendom 6 263 6 263 Omregningsdifferanser i år (9 731) (9 731) Øvrige poster (markedsverdi rentesikringer /endring minoritet med mer) (74 067) (48 740) (122 807) Egenkapital 31.12.12 1 385 685 13 717 1 399 402 Aksje- Annen 2013 kapital Overkurs egenkapital Sum Egenkapital 01.01 26 317 592 268 630 948 1 249 533 Årets resultat (3 076) (3 076) Egenkapital 31.12 26 317 592 268 627 872 1 246 457 Aksje- Annen 2012 kapital Overkurs egenkapital Sum Egenkapital 01.01 19 927 98 676 583 736 702 339 Emisjon 6 389 493 592 499 981 Årets resultat 47 213 47 213 Egenkapital 31.12 26 317 592 268 630 948 1 249 533 Note 19 - Pantstillelser, garantiansvar og forpliktelser Pantstillelser 2013 2012 Bokført gjeld som er sikret ved pant og lignende 1 687 012 1 542 924 Bokført verdi av eiendeler med panteheftelser: Bygninger og tomter 2 371 920 2 043 677 Sum 2 371 920 2 043 677 Land/geografisk område Panteobjekt 2013 2012 Norge Bygg/tomt 1 751 088 1 472 750 Sverige Bygg/tomt 375 035 376 337 Baltikum Bygg/tomt 245 797 194 591 Sum 2 371 920 2 043 677 MøllerGruppen Eiendom har en kommittert låneramme på totalt 500 millioner kroner. Pr. 31.12.2013 var det trukket 160 millioner kroner. MøllerGruppen Eiendom har i tillegg en kassekredittramme på 40 millioner NOK som er sikret ved solidaransvar (konsernkontoordning). Pr. 31.12.2013 var det trukket 11,3 millioner kroner på kassekreditten. Note 20 - Langsiktig gjeld, finansiering og finansiell risiko 2013 2012 Langsiktig gjeld 2013 2012 1 142 152 1 041 779 Pantegjeld 1 687 012 1 542 923 40 580 37 164 Annen langsiktig gjeld 5 757 6 124 1 182 733 1 078 943 Sum 1 692 768 1 549 048 Forfall 208 170 48 170 Forfall under 2 år 425 219 75 369 72 255 72 255 Forfall mellom 2 og 5 år 79 958 381 287 902 307 958 518 Forfall over 5 år 1 187 591 1 092 391 1 182 733 1 078 943 Sum 1 692 768 1 549 048 Nøkkeltall Ubenyttede kommiterte lånerammer pr. 31.12 340 000 185 000 Veid effektiv lånerente pr 31.12 4,5 % 4,8 % inngikk i juli 2011 en 10 års låneavtale på 800 millioner kroner. Selskapet har i tillegg kommiterte lånerammer på 200 millioner kroner og 300 millioner kroner som løper frem til henholdsvis juli 2014 og april 2016 med to års forlengelsesopsjon. Totalt 160 millioner kroner var trukket av trekkrettighetene pr. 31.12.2013. I tillegg har selskapet en kassekreditt på 40 millioner kroner. Datterselskapene i Baltikum er finansiert med separate pantelån med garanti fra. I tillegg har enkelte datterselskap i Norge separate pantelån uten garanti fra morselskapet. Knyttet til pantegjelden er det stilt krav (covenants) til finansielle nøkkeltall vedrørende eiendomsverdi, egenkapital og kontantstrøm som er oppfylt pr. 31.12.2013. finansierer flesteparten av datterselskapene gjennom en konsernkontoordning. Lån fra konsernselskap er selskap som har netto innestående i konsernkontoordningen. Denne gjelden anses å ha forfall utover fem år i sin helhet. Lån til konsernselskap er selskap som har netto utestående i konsernkontoordningen. Dette blir presentert som en langsiktig fordring.
presentert som en langsiktig fordring. Renterisiko Konsern MøllerGruppen Eiendom sin finansiering er basert på flytende rente. Det er inngått renteswap-avtaler hvor MøllerGruppen Eiendom har byttet flytende rente mot fast rente. Dette er gjort for å sikre mer stabile rentebetalinger over flere år. praktiserer sikringsbokføring i henhold til norsk standard for finansielle eiendeler og forpliktelser og anvender et prinsipp der markedsverdien av derivatet ikke balanseføres og endring i markedsverdi ikke resultatføres. Tidspunkt for fastsettelse av det flytende renteelementet i sikringskontraktene er tilpasset rulleringene av underliggende lån. Avtalene er inngått med den hensikt å løpe til forfall. Differansen mellom fast og flytende rente gjøres opp for hver periode og periodiseres over renteperioden. Pr. 31.12.2013 er det inngått renteswap-avtaler på til sammen 970 millioner kroner til en gjennomsnittlig rente på 3,6 % og med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,8 år. Renteswap-avtalene sikrer 57 % av MøllerGruppen Eiendom sin gjeld ved årsskiftet. Gjennomsnittlig lånerente for konsernet er 4,5 % med rentedurasjon på 3,0 år pr. 31.12.2013. Morselskapet Av total rentebærende gjeld på 1 183 millioner kroner pr. 31.12.2013, er 700 millioner kroner sikret gjennom renteswapper med fast rente på 4,0 % og gjennomsnittlig veid gjenværende tid til forfall på 5,7 år. Rentekostnader pantegjeld, inkludert rentesikring, utgjør 56,6 millioner kroner i 2013. Valutarisiko MøllerGruppen Eiendom eier eiendommer i Sverige og i de baltiske landene, hvilket medfører valutarisiko. Finansieringen i de utenlandske datterselskapene gjøres enten direkte i bank lokalt eller internt fra. Gjelden sikres ved at lokal gjeld tas opp i lokal valuta og ved bruk av terminkontrakter ved intern finansiering. Både interne fordringer og terminkontraktene markedsvurderes løpende (mark-to-market). Ved årskifte var totalt sikret beløp 342 millioner SEK. Netto valutagevinst for 2013 var 1,8 millioner kroner, som i hovedsak skyldes termintillegget på grunn av rentedifferanse mellom valutaene. Beholdningen av terminkontrakter lå i sin helhet i morelskapet pr. 31.12.13. Kredittrisiko MøllerGruppen Eiendom har betydelige leieinntekter fra andre selskap i MøllerGruppen og fra eksterne selskap. Det vil alltid være en risiko forbundet med leietagernes evne til å overholde leiekontraktene. Denne risikoen søkes kontrollert via lange leieavtaler med solide leietagere, samt i størst mulig grad diversifisering på leietagere. Historisk har tap på krav vært lave. Likviditetsrisiko MøllerGruppen Eiendom opererer i en kapitalkrevende bransje. Eksisterende eiendomsportefølje er finansiert med en solid egenkapitalandel og løpende leieinntekter dekker kostnader med god margin. går ikke inn i nye prosjekter uten at finansiering er avklart på forhånd. I tillegg har en ubenyttet kommitert trekkramme for å sikre tilgang på finansiering når behov oppstår. Likviditetsrisikoen anses derfor som lav. Note 21 - Skatter 2013 2012 Skatt i resultatregnskapet 2013 2012 (4 179) 48 683 Resultat før skattekostnad 40 012 37 395 0 Betalbar skatt Norge 7 942 8 302 0 Betalbar skatt utlandet 5 628 3 441 0 0 Sum betalbar skatt 13 570 11 743 (1 147) 1 470 Endring i utsatt skatt 15 086 (983) 45 Endring utsatt skatt i Norge - endret skatteprosent fra 28 til 27 % (2 767) (1 102) 1 470 Skattekostnad 25 889 10 760 (3 076) 47 213 Årsresultat 14 123 26 635 26,4 % 3,0 % Effektiv skattesats 64,7 % 28,8 % (1 170) 13 631 28 % av resultat før skattekostnad 11 203 10 471 (1 102) 1 470 Faktisk skattekostnad 25 889 10 760 (68) 12 161 Avvik skattekostnad (14 686) (289) 23 130 Permanente forskjeller 647 130 (12 291) Gevinst, tap aksjer og utbytte 3 % 673 (238) Resultat i TS (788) (252) Avskrivning merverdi bygg/goodwill 16 782 3 457 Utenlandske selskap (lavere skattesats) 2 041 (705) 45 Endret skattesats utsatt skatt i Norge (2 767) Øvrige poster (1 904) (2 103) 68 (12 161) Sum 14 684 289 Skatt i balansen Ved beregning av utsatt skatt er det tatt hensyn til følgende midlertidige forskjeller pr. 31.12.13: 2013 2012 Poster med midlertidige forskjeller 2013 2012 Kunder og andre fordringer (100) (100) 424 433 Varige driftsmidler 342 008 318 644 (5 988) (1 468) Kortsiktig og langsiktig gjeld 446 (1 592) 1 067 699 Pensjoner 1 067 699 Gevinst og tapskonto 22 098 19 093 (2) (65) Underskudd til fremføring (13 082) (15 417) Latent utbytteskatt - Estland 10 916 12 411 (4 498) (401) Sum grunnlag utsatt skatt 363 353 333 738 (1 215) (112) Norge 27,0 % 74 716 71 741 Sverige 26,3 % 9 850 7 726 Litauen og Latvia 15,0 % 4 628 4 774 Estland 26,6 % 2 904 3 301 (1 215) (112) Netto utsatt skatt 92 098 87 542 (1 215) (112) Balanseført utsatt skatt skattefordel (2 131) 0 Balanseført utsatt skatt gjeld 94 229 87 542 (1 215) (112) Balanseført netto utsatt skatt 92 098 87 542 Utsatt skatt er i balansen medtatt netto innen de ulike skattekonsern. Det er ikke beregnet utsatt skatt på underskudd til fremføring i utlandet på 6,4 millioner kroner da det er knyttet usikkerhet til fremtidig bruk. 2013 2012 Endring utsatt skatt i balansen fremkommer som følger: (112) (1 582) Utsatt skatt 01.01 87 542 81 280 Tilgang/avgang kjøpt /solgt selskap m.m. 5 001 Kursjustering 2 250 2 244 (1 102) 1 470 Årets endring utsatt skatt 12 319 (983) Skatteeffekt konsernbidrag annet konsernselskap (10 013) (1 215) (112) Utsatt skatt netto 31.12 92 098 87 542 Betalbar skatt balanse fremkommer som følger: Betalbar skatt 13 570 11 743 Skatt vedrørende tidligere år og forskuddsbetalt skatt utlandet (6 525) (8 944) 0 0 Skyldig betalbar skatt 7 043 2 799 Inntektsskatt i Norge, Sverige, Litauen og Latvia er henholdsvis 28, 26, 15 og 15 prosent. Estland har ikke inntektsskatt, men utbytteskatt. Det er avsatt latent skatt for utbytte.
Note 22 - Betydelige transaksjoner i regnskapsåret Transaksjoner i 2013 Det har ikke vært betydelige transaksjoner i regnskapsåret 2013. Transaksjoner i 2012 har kjøpt 100 prosent av følgende eiendommer/selskap: Harbitzalleen 3-7 på Skøyen, Møllergata 4 KS i Oslo, Bamble Handelsbygg AS, Solbergkrysset Ås AS og Notodden Handelsbygg AS, samt 21,4 % av AL Industrier AS (TS andel). I tillegg har konsernet kjøpt en handelseiendom i Sverige og eiendommen knyttet til kjøp av forhandlervirksomhet i Latvia. Oppkjøp av selskap har hatt følgende effekt på konsernregnskapet: 2012 Kontanter 1 900 Kundefordringer 17 Driftsmidler (inkl merverdier) 585 391 Andre eiendeler 103 918 Leverandørgjeld (4 833) Annen rentefri gjeld (24 262) Rentebærende gjeld (132 270) Netto identifiserbare eiendeler 529 861 Overtatt gjeld (41 899) Goodwill ved oppkjøp Omregningsdifferanse (147) Kjøpesum/salgssum 487 815 Betalt i kontanter 487 815 Overtatt/nedbetalt gjeld 41 899 Overtatte kontanter (1 900) Netto kontanter ut/(inn) 527 814