Miljø og skjøtselshåndbok

Miljø og skjøtselshåndbok for Seljestad, Odda kommune Utarbeidet for av 16.01.01

Miljø- og skjøtselshåndbok pr. 16.01. 2001 INNHOLD 1) Innledning/forord s. 3 Hvorfor miljøhåndbok? s. 3 Hvordan bruke håndboken? s. 5 2) Området s. 7 3) Delområdene s. 8 4) Infrastruktur s.10 Veier/gang-sykkelstier/parkering s.11 Naturstier s.12 Parkering s.13 Vann s.15 Kloakkering/avløp s.15 Overvann s.16 Elektrisitet og eleinstallasjoner s.16 Avfallsbehandling s.17 5) Vegetasjon Overordnet s.18 Delområder s.18 Lokalt s.18 6) Byggeområdet Plankrav s.19 Byggeskikk s.19 Berøringsoner s.20 7) Bygningene utforming og materialvalg s.21 Landsby, Klyngetun, hyttegrend, s.21 Materialbruk generelt. s.21 Størrelse s.21 Fundamentering s.21 Bredde/høyde s.22 Reisverk/panel s.23 Fargesetting s.23 side 2

Taket s.23 Vinduer s.24 Energi/varmekilder og energiøkonomisering s.25 Innvendig s.26 8) Drift/vedlikehold s.27 Reparasjon av sår i landskapet s.27 Klimatilpasning av bygningene s.27 9) Planprosess plankrav s.32 Generelt s.32 Byggesoner s.32 Seljestad er en vakker og variert fjelldal både vinter og sommerstid.dalen har stort potensiale som et reise- og friluftslivsområde. Skal dalen beholde og styrke sin attraktivitet må natur og fjellvettregler i utvidet forstand følges. (Foto: Arkitektgruppen CUBUS as) side 3

1) Innledning/forord Hvorfor miljøhåndbok? Hytte og reiselivsutbyggingen av Seljestad har foregått over lang tid. Utbyggingsprinsipp har vært å fortette allerede berørte områder fremfor å ta nye i bruk. Resultatet har etterhvert blitt et nedbygd landskap der summen av enkeltbyggene og veisystemene gir et delvis kaotisk inntrykk. I tillegg har området store utfordringer innen vann og avløpsfeltet. Selv om det som regel ligger gode tanker og mye omtanke bak hver enkelt hytte, så er altså helhetsbildet ikke udelt positivt.. Støl på Gaularfjellet Odda kommune ønsker gjennom et samlet plangrep og en nøye koordinert utbygging å utvikle Seljestadområdet til et attraktivt reiselivsmål med miljø som en av hovedprofileringene. Skal en slik profilering være troverdig, så må hele Seljestad, fremstå som et fremtidsrettet miljøsatsingsområde. Mange kanskje de fleste ønsker å opptre på en bærekraftig og miljøforsvarlig måte, det som ofte mangler er konkret kunnskap om hvordan man gjør de rette valgene. Jo, mindre inngrepene i terrenget er, jo mindre arbeid og utgifter for utbyggeren! Den uberørte naturen får du med på kjøpet! Fundament og bygning må tilpasses naturen, ikke omvendt! side 4

Miljø og skjøtselshåndbok for Seljestad er en veileder for hyttebyggere, reiselivsinvestorer, byggebransjens aktører, kommunens saksbehandlere og politikere. Det vil forhåpentligligvis også bli et nyttig redskap for interesseorganisasjoner og folk flest som ønsker å sette seg inn skikk og bruk for utbygging og vedlikehold av bebyggelse og anlegg i et sårbart fjellterreng. Hvertstølshus er lagt varsomt i terrenget bygningsgruppen har fall som det skrånende landskapet. (Foto: L.Hauge) Hovedmålet for denne veilederen er å beholde grunnlaget for dagens biologiske mangfold og bevare hovedinntrykket og karakteren av det eksisterende landskapet på Seljestad. å ta vare på og få frem Seljestads historiske spor gjennom århundrene i et spenn fra eksisterende bygninger til gamle ferdselsveier og til enda eldre jernvinningsanlegg. Ethvert tiltak i området må ha følgende sentrale ledetråder: Bygg med ikke mot naturen: Veier og bygg skal tilpasse seg terrenget ikke omvendt. Minimalisere områdene man berører Ikke endre vannsig, elver og grunnvannsforhold ved utbygging av bygninger, veier og andre tekniske anlegg. Bidra til å kanalisere ferdsel dvs. gang og sykkeltrafikk slik at dyreliv og vegetasjon blir minst mulig negativt berørt. Kulturminner og kulturlandskap skal bevares, men også skjøttes og gjerne fremheves slik at kulturkvaliteter og ressurser kan bli forstått og ivaretatt av fremtidige generasjoner. Regelen: Spør først grav siden! gjelder i høyeste grad. Bygge og drifte det som bygges slik at man ikke tilfører skadelig forurensning til grunn, vannkilder,luft og unngår å skape helseskadelig støy. Det som bygges skal være vakkert formet og fremme god byggeskikk. Bruk gode fagfolk som er villige til, ja som virkelig vil følge denne håndboken! En utleiehytte i Sogn. terrenginngrepet er minimalt material og fargevalg er samstemte med omgivelsene. (Foto: S. Benjaminsen) side 5

- I klartekst: - Et godt hytteområde skal bygges så og si uten dynamitt! - En god utbygging fremhever områdets kvaliteter og tilfører nye! - Utbygging bør skje med solid forståelse for og kjærlighet til det landskapet man berører.! Hvordan bruke håndboken? Selv om boken er å betrakte som en veileder og dermed ikke som en juridisk bindende forskrift for Odda kommune, så er innholdet likevel nøye samtenkt med bl.a. de nye arealplanene og konsekvensanalysen (KA) for Seljestad, og planene refererer eksplisitt til håndboken. Slik sett er håndbokens anbefalinger et uttrykk for hvordan Odda kommune mener utbyggere og andre som aktivt ønsker å påvirke arealbruken i kommunens fjellområder bør opptre. Den vil i noen tilfeller kunne stilles krav om at utbyggere skal følge håndbokens anvisninger. Bokens konkrete anvisninger til tekniske løsninger og foretrukne kvaliteter er på flere punkter også direkte korresponderende til juridiske planbestemmelser, og er derfor å forstå som en utdypning av bestemmelsene. Svært synlig hyttefelt nærmest en hytteby somhar skapt varige endringer av områdets karakter på urbane premisser. Eksempelet er fra Hovden. side 6

Håndboken har hentet sitt materiale fra en rekke lignende veiledere og planarbeider fra fjellstrøk som det er naturlig å sammenligne seg med. Fortsatt mangler det bredde på materialet innen dette feltet, og hver veileder/håndbok som utgis her til lands må derfor betraktes som et nybrotts- og pionérarbeid. Det er ikke meningen at anbefalingene i håndboken skal leses som en bibel - mange vurderinger kan og bør diskuteres og videreutvikles i en dialog men de metodiske hovedgrepene for å unngå at sårbar og verdifull natur blir skadelidende - forutsettes det at utbyggere forholder seg til som premisser med lite rom for kompromiss. Håndboken er delt i hovedkapitler som skal gjøre det lett å finne frem til særskilte problemstillinger f.eks. energispørsmål eller veianlegg, men den har samtidig en gjennomgående tråd : God planlegging forutsetter helhetstenkning. Det er ikke tilstrekkelig å gjøre noe riktig hvis andre ting blir grepet helt feil an. Eksempel på hytte der det meste blir galt: Et voldsomt naturinngrep med mur, terrasse, balkong, fylling og trapp i uskjønn sameksistens. Selv steinrøysen er imitert. side 7

2) Om området Fjellområdene på Seljestad varierer fra tett skogsterreng til snaufjell. Det er et snørikt og snøsikkert område vinterstid. Det brede spekteret av terrengtyper og høydevariasjonen gir muligheter for en lang vintersesong og utfordringer for alle ferdigshetsnivåer. Opparbeidete og preparerte lysløyper i begge ender av dalen styrker vinterattraktiviteten. Mange vann og vannløp og ulike vekstsoner med tett, ubrutt kontakt til vide vidder og fjellområder gir gode muligheter for jakt og fiske i sommerhalvåret. Det er et spennende turterreng der det mange steder er kort vei fra lune skogslier til høyfjell og panoramautsikt. Samlet har dette gjennom flere generasjoner gjort Seljestad til et ettertraktet område for hytteferie, hotellopphold (i tidligere tider) og som utfarts/turområde. Området har fortsatt aktivt jordbruk, mens den tradisjonsrike seterdriften er nedlagt. Stølene og setringsområdene er likevel ennå med å prege kulturlandskapet. Det at vide områder leies ut som beite fortrinnvis for sau bidrar til at deler av det seterpregete kulturlandskapet holdes vedlike. Uten beiting vil det som i dag er store, åpne landskapsrom raskt gro til. Et spennde landskapsrom ovenfor Skitlihaugen der et klyngetun kan harmonisk innpasses ved grundig planlegging. (Foto: CUBUS) side 8

Seljestad er preget av at store myrstrekninger begrenser fremkommeligheten og deler området i naturlige soner. Myrene er samtidig en viktig basisressurs for fauna og stedstypiske vegetasjonstyper. Både i enkelte myrer og i strekk gjennom dalen er det tydelige spor av tidlige tiders ferdsel og bruk av lokale ressurser. Spor som det er viktig å verne om og som det er satt strenge krav om å kartlegge før utbygginger kan finne sted. Den utbygging som er foretatt til nå med en kraftig europavei, omfattende hyttebygging og flere reiselivsanlegg har lagt beslag på store områder. Skal attraktiviteten til området økes må fremtidige utbygginger og tilrettelegginger av området i en helt annen grad ta hensyn til de store naturverdiene i området ikke minst mulighetene for å oppleve uberørt natur i nærområdene. Eksempel på spredt hyttebygging i fjellområde med stort forbruk av natur (Foto: S. Benjaminsen) Inngrep i de laveste sonene vil kunne leges langt raskere enn utbyggingssår i områder på og opp mot snaufjellet.. 3) Delområdene Det er satt klare rammer for størrelsen på hytter, bredder på veier o.l. Den viktigste ramme er imidlertid den naturen i hver enkelt utbyggingssone setter: Skal de prinsipper som er skissert for terrengtilpasning følges, så kan en hytte på 100 m2 være klart for stor i enkelte områder. Det gjelder f.eks. den øverste del av skråningen opp bak parkeringen til Korlevoll-området og fra øststiden av parkeringen på Hesjabakkmyrane. Tilsvarende krever fjell-landsbyområdene opp fra Skitlihaugen skreddersøm og ytterst nennsom tilpasning av hver enkelt klyngetun og hvert enkelt bygg innenfor tunet. Derimot kan de skogkledde haugene ved Solfonn og delvis dem nord for Hesjabakkmyrane kanskje tåle at enkelte hytter med boder og uthus strekker seg opp til 125-135 m2. Det utelukker ikke at hver tomt må vurderes for seg, og at størrelsen kan variere til dels betydelig i alle feltene på Seljestad. Ved å samle hytter i grupper, får natur og landskap dominere. (Foto: L. Hauge) side 9

Om størrelsen kan økes noe, så blir ikke kravene til terrengtilpasning og formgiving mindre! Denne hytta har ikke grepet mye inn i terrenget på tomten og er også ellers godt tilpasset omgivelsene. Områdene med furuskog som en finner typisk ved Solfonn og delvis Ørneberget gir god vegetasjonsdekning for bebyggelsen også vintertid. God dekning betyr ikke at en skal eller kan skjule uhumskheter. Tvert om: Furuskogene har svært sårbare økosystem og skrinnt markdekke og jordsmonn. I lier med blandingskog furu/ bjørk som opp fra Skitlihaugen eller ren lauvskog som lien opp bak Korlevoll-parkeringen risikerer en at bebyggelsen blir kraftigere eksponert etter løvfallet og vinteren igjennom, og må planlegge slik at dette blir hensynstatt. Et småkupert terreng som man også finner ved Skitlihaugen gir gode muligheter for oppdeling av bebyggelsen. En bratt li er mer krevende å bebygge med naturen. side 10

4) Infrastruktur Veger,stier og parkering Generelt Veiene, stiene og løypene skal legges slik at de krever minst mulig inngrep i naturen. De skal smyge seg frem med varsomhet slik de gamle vestlandsveiene gjorde. Det er ingen skam å gå rundt en knaus! Skjæringer og større fyllinger bør være unntaket ikke regelen. Sprenging bør i prinsippet unngås. Eksisterende vegetasjon legges forsiktig til side ved anleggsarbeidet og plasseres tilbake i skjæringer og fyllinger. Slik sikrer man lettest reetablering av stedegen vegetasjon. Skråninger brattere enn 1:1,5 bør unngås. Bilvei helt frem til hyttene fører til store i nngrep. For tett utbygging og for mange veier har ført til rasering av vegetasjonen Et eksempel på veier og hytter harmonisk tilpasset terreng og vegetasjon hentet fra Hovdestøylen. Utdypet Alle veier både for motorisert ferdsel og opparbeidete gang/sykkel/skiløyper legges på duk gjennom myrområder. Veier skal planlegges med nøye terrengtilpasning slik at behovet for sprengning minimaliseres. Hovedveiene i utbyggingsfeltene skal bygges som 1-feltsvei med møteplasser med unntak av veien opp til Skitlihaugen og Hytte med enkel gangtilkomst og parkering i akseptabel gangavstand fra hytta. side 11

Langedalshaugane som får kjørebredde på 4.5 meter med stedvise utposinger. Lokale veier gruses og tilsåes i veibanen. med stedstilpassete gressorter. Skjæringer og fyllinger tilplantes med lokal vegetasjon. Er det nødvendig med murer, så skal naturstein benyttes. Jordarmering med geonett kan også med fordel benyttes. Lokal vegetasjon som fjernes under bygging skal bevares og benyttes til tilplanting av inngrepssoner. Skiløyper som opparbeides skal gis en ferdig overflate som om sommeren kan fungere som sykkel/gangsti. Overflater og sider skal tilplantes med stedlig vegetasjon, topp dvs. selve veibanen skal tilsåes med stedstilpassete gressorter. Prinsipp for anlegging av stier, gang og sykkelveger. Snitt 1:50. Alle vei, sti og løypeanlegg skal planlegges i sammenheng med områdets behov for utlegging av nye kabler og ledninger eller omlegging av eksisterende. Gjerder o.a. sikring av veier og stier skal oppføres i materialer som samsvarer med tradisjonsrik byggeskikk for denne typen anlegg dvs. trematerialer og stein. Guard-rail i aluminium og trykkimprignerte stolper kan ikke benyttes. Skiløypene som opparbeides skal planlegges like mye for sommerbruk som vintersesongen. En skiløype må forstås som en inntil 1.5 bred sti sommerstid og en løype med en tråkkebredde på inntil 4-5 meter i skisesongen vel og merke for hovedløypene. Prinsipp for anlegging av bilveger på myr. Snitt 1:100. side 12

- Eksisterende skiløyper som har skapt sår i terrenget som ikke har grodd bør i størst mulig grad ettergås med tiltak som tilføring av stedlig torv og finhumus til skjæringene og utplanting av lokal vegetasjon - En hovedsykkelsti bør kunne legges til den foreslåtte fremtidige hovedskiløypen fra Lontjørn via Langedalen over til Løyningområdet, opp Tømmerdalen til Hesjabakk og derfra videre inn på skiløypenettet på Korlevoll med forbindelse opp i fjellet via den gamle anleggsveien som passerer Gamlestølen. - Gangveier skal normalt ha en bredde på 1.5 meter, i tillegg kommer en vegskulder på 2 x 0.5 meter som tilsåes. - Noen hytter bør planlegges slik at de også kan nås av rullestolsbrukere. Det krever et stigningsforhold fra f.eks. vei eller p-plass og frem til hytten på maks 1:15. Et variert og harmonisk gammel tun som kan gi impulser til også hvordan et moderne hyttetun kan og bør formes.. (Fra Sæten i Loen. Etter en tegning av ark. Petter Helland-Hansen.) Naturstier - Ved all utbygging skal det legges stor vekt på å bevare eksisterende stier i aktiv bruk. Stier kan i noen tilfeller legges om av hensyn til utbyggingene, men da skal alternativ trasé først være påvist i bebyggelsesplanen og kostnadene til omlegging bør regnes inn som en del av byggekostnadene. side 13

- Historisk viktige stier/ferdselsårer er kulturminner kulturstier - og skal bevares. Her må utbyggingen tilpasse seg og ikke omvendt. - I de nye reguleringsplanene som utbyggingsområdene på Seljestad er det angitt en viss kategorisering av stitypene: Smale,steinsatte stier, Smale stier på tre/tømmer i våte parti, Sommerutgaven av skiløyper m. bredde inntil 1.5 meter, Sykkestier med bredde inntil 1.5 meter. Med naturstier mener vi i første rekke de to førstnevnte typene og nye stier som er opparbeidet og gjerne gruset, men er smale og terrengtilpasset slik at de er lite egnet hverken for syklister, barnevogner eller lignende. Parkering Ved fjell-landsbyene bør parkering etableres slik at man kommer tett opp til hytten man har leid uten at fellessonen blir preget av biler, eller adkomsten til terrenget blir avskåret av brøytet bilvei. Ved mer spredt utbygging kan man ikke påregne å kjøre helt fram til hytta, men god planlegging kan sikre parkering tett ved i f.eks. mindre grupper. Hovedprinsipp må være at terrenget ikke blir nedbygd med veier og sterkt svekket som skiterreng med brøytete veier kløfter under snørike vintre på kryss og tvers. Det er naturlig å skille mellom to typer parkering: Dagsbesøkende Parkering i forbindelse med overnatting side 14

Store parkeringsflater er generelt lite ønskelig i et område som dette. Det er likevel ikke til å unngå for et populært utfartsted å måtte ha stor parkeringskapasitet. Eksisterende og nye større p- plasser er alle lokalisert i nær tilknytning til E-134. Bl.a. på grunn av store snømengder må p-plassene ha en viss størrelse for å kunne få til effektiv brøyting. For å nedtone p-plassene bør både nye og eksisterende (dags)parkeringsplasser langs E-134 få opparbeidet en kraftig randbeplanting. P-plassenes form bør også bearbeides slik at drag i terrenget fremheves. Plassene bør med fordel kunne ha mer myke former, stive, rette linjer er en adopsjon av byenes kvartalstrukturer som ikke bør repeteres i naturnære områder. Inngangsparti med biler. Biler kan lett dominere hytteområder og ta oppmerksomhet fra både hytter og natur. De hyttenære p-plassene beregnet på overnatting og gjerne lengre opphold, deles opp i små enheter nært hvert tun, eller ved stier i tilkomstområdet til hytter med lengre avstand til vei. Som hovedregel gjelder videre følgende: Hverken tettbebygde områder som f.eks. fjell-landsbyer eller mer spredte hyttefelt skal ha parkering ved den enkelte enhet. Tillates fremkjøring og oppstilling ved den enkelte hytte vil området fort bli mer preget av biler og vegsystem enn natur. Parkering skal som hovedregel skje på egne parkeringsplasser nærest mulig hovedvei eller på parkeringsplasser i tilknytning til en landsby eller hyttetun. All parkering skal være nøye terrengtilpasset og i størst mulig grad legges til soner i landskapet der funksjonen ikke i vesentlig grad påvirker økosystem og biotoper. En må da ta utgangspunkt i at all parkering representerer en potensiell forureningsfare for tilstøtende områder Parkeringsareal på myr skal legges på duk, skjæringer og fyllinger skal gjensås og beplantes med lokal vegetasjon. I størst mulig grad skal overflatene være grus o.l. dekke som kan sås til. For evt. å dele opp i parkeringssoner bør det nyttes vegetasjon som stedegne busker eller trær. P-plasser eller deler av større p-plasser som sjeldent benyttes om sommeren skal/bør tilsås. Eksempel på større parkeringsplass der trær og andre naturelement er forsøkt bevart. (Fra Gardemoen) side 15

Vann Det bør være et siktemål å etablere lokale vannforsyninger for fortrinnvis større grupper som klynger og tun i form av grunnvannsboring. Kloakkering/avløp All videre utbygging i området skal i følge planbestemmelsene ha vannbasert kloakkering og rensing av svart og grått avløpsvann. Det kan godkjennes to typer fullrens: Samling av avløp fra en eller flere enheter i et lokalt oppsamlings- og prosessanlegg som utvikler avløpsmassen til et høyverdig, tørt gjødningsprodukt gjennom en kontrollert gjæring. Anlegget vil kreve at det tømmes for sluttproduktet og at den fukt som fordampningen skaper blir ledet ut i en godkjent resipient. Det finnes flere systemer av denne typen på markedet hvorav Biovac sannsynligvis er det mest kjente. I visse situasjoner gir anlegg av denne typen et energitilskudd som kan ha positiv effekt for et energiregnskap. Det forutsetter at varmen kan magasineres og ledes via vann vanligst er vannbåren varme til direkte oppvarming av gulv, radiatorer o.l., men også felles varmtvannstanker er et mulig varmelager Oppsamling i rørsystem til en felleskloakkering/rensestasjon for hele eller store deler Seljestad. Det foreligger en kommunal kloakkeringsplan for området som gir rammer for en tradisjonell kloakkeringsløsning som dette. For begge renseløsninger forutsettes det at ledninger/avløpsrør legges i grunne grøfter som lokaliseres til gangveger og vegnettet forøvrig. Tradisjonelle dype, frostfrie grøfter vil endre grunnvannsnivået og gi en kraftig drenasje av myrer med følgevirkninger for plante og dyreliv. Grunne, isolerte grøfter med eller uten rør med varmekabler, kan ofte være rimeligere å bygge ut. side 16

Det er regulert inn muligheter at hvert byggefelt skal kunne bygge et eget miljøhus som kan inneholde bl.a. sentral for den lokal avløpsrensingen og andre tekniske felles funksjoner. Overvann - Takvann og annet overvann skal ikke inngå i avløpsystemet, men føres til grunnen og områdets naturlige vannavrenning på raskest mulige vis. For å sikre at overvannet ledes vekk på en rask og tilstrekkelig måte er det viktig at områdets naturlige vannsig og drenering ikke punkteres. - Det er særlig viktig å presisere i denne sammenheng viktigheten av at parkeringsarealene ikke får en asfaltert flate, men at de får et dekke som kan gi god dren for regn og smeltevann. Elektrisitet og teleinstallasjoner Fremføring av all elektrisitet og tele skal ikke skje med ledninger i luftspenn, men med kabler som legges i grunnen dvs. i grunne grøfter som følger sti/veinettet. Trafoer skal innarbeides i miljøhusene Parabol og andre synlige antenner er i de nye arealplanene for Seljestad ikke tillatt oppsatt på den enkelte hytte/utleieenhet. Den utbyggingsformen som er anbefalt for områder med små, tette grender, klynger,tun eller landsbyer vil gjøre det lettere å få til noenlunde rimelige fellesløsninger både for teleinstallasjoner og elektrisitet tilsvarende som for for vann og avløp. I eksisterende hyttemiljøer bør paraboler/antenneanlegg normalt kreve søknad om byggemelding (rammetillatelse er korrekt benevnelss i dag) som vesentlig fasadeendring. God hytteskikk bør tilsi at hytteierne i de etablerte hyttegrendene ikke setter opp paraboler o.l., men søker å finne løsninger med kabling i grunnen fortrinnsvis i felleskap flere naboer i mellom. side 17

Avfallsbehandling - Hver hytte eller husholdningsenhet samt profesjonelle kjøkken knyttet til serviceanleggene, bør planlegges med en kjøkkenbenkløsning som har innebygd en primær kildesortering i beholdere som skiller mellom glass/metall, papir/kartong, plast, våtorganisk avfall og restavfall. - Den samme kildesorteringen bør gjelde for profesjonelle kjøkken i tilknytning til serviceanleggene i området. - I tilknytning til hver hyttegrend/landsby eller hyttefelt der det tillates mer spredt utbygging er det anbefalt å opprette et miljøhus (se illustrasjon) som kan romme tekniske fellesanlegg og en avfallsoteringsentral for de samme kategoriene (fraksjonene) avfall som dem en sorterer i kjøkkenbenken. I tillegg bør det på miljøstasjonene være dertil egnete beholdere for spesialavfall der en f.eks. sorterer kjemisk/malingsavfall og lysrør/batterier. Slike søppelcontainere må ikke få prege hverken hytteområdene eller Seljestad forøvrig. side 18

5) Vegetasjon Tunformer: Overordnet Utgangspunktet er - at all vegetasjon skal bevares så langt som råd er. - der det skjer inngrep skal det restaureres slik at den opprinnelige tilstanden gjenvinnes så raskt som mulig. Utdypet: Hovedstrukturen i vegetasjonen skal beholdes. Viktige drag i landskapet skal forbli ubrutt. Eksisterende kulturlandskap inkludert setervoller o.l. skal bevares ved aktiv bruk gjennom beite, slått og vøling. Klyngetun Delområder Hyttefeltene skal utbygges slik at de underordner seg hovedlandskapet. All utbygging bør baseres på oppdeling i grupper; tun, klynger, rekker som lar viktige vegetasjonsårer og former få stå uberørt. Rekketun Lokalt Bygningene og veisystemene skal endre minst mulig av terreng og vegetasjon i sitt nærområde. Det er i reguleringsbestemmelsene angitt at det ikke er anledning til å anlegge ordinære hager. Dette er ikke til hinder for at man kan etablere ca. 70m2 terrengtilpasset, opparbeidet tilplanting der man benytter fjellplanter som ikke virker negativt inn på lokal, eksisterende vegetasjon. I punktet vedlikeholds og skjøtsel er det utdypet hvordan man bør gå frem for å reparere sår som likevel er oppstått på den lokale vegetasjonens premisser. Firkanttun Til venstre: 30 hytter i klyngetun: Lite forbruk av vegetasjon. Til høyre: 30 hytter i spredt bebyggelse m. rør lagt i egne gater: Mye av vegetasjonen går me side 19

6) Byggeområdet Generelt (plankrav) - Hvert bygg samt inngrepssoner i terreng.skal stikkes ut. - Plassering av utbyggingen skal vises med eksakt høydeplassering målsatt ved inngangsone. - Høyde og møneretning for alle bygninger skal angis. - Eksisterende trær, koller o.l. natur, terreng og vegetasjonstrekk som ikke direkte berøres av bygget skal bevares og kartfestes nøyaktig og beskrives. - Nærfriareal og naturlige lek og oppholdsoner skal defineres og tegnes inn. - Alle veiføringer og plassering av alle parkeringsareal skal vises nøyaktig. Høyder på alle skjæringer og forstøtningsmurer skal angis. - Murer skal ikke være høyere enn 1 meter. Feilplassering av feil type hus kan gi store, skjemmende fyllinger. Byggeskikk God byggeskikk er en arkitektur som passer til stedet, som viderefører og forsterket landskapets egne trekk eller føyer til det som passer. Professor i arkitektur, Chr. Norberg-Schulz. Byggeskikk er ikke noe statisk norsk byggeskikk både i by og land har alltid vært utviklet i et samspill mellom internasjonal påvirkning og lokale tradisjoner. En har lært og sett på tvers av bygder og regioner. Lure tekniske løsninger har raskt blitt spredd og stilmoter har preget alle deler av landet i århundrer. Garasje med imitert stein og imitert treport/carport. Mer villa en hytte. Inntil siste krig var den typiske vestlandske byggetradisjonen for mindre hus også i fjellnære strøk karakterisert bl.a. ved følgende element: Relativt bratte tak (30-45 grader) med knappe takutstikk Liggende, suet kledning ( Vestlandspanel ) God bakkekontakt med grunnmur i gråstein Bebyggelsen var fleksibelt organisert i rekke eller klyngetun. Enkle materialer og detaljer gir de beste løsninger side 20

Når en skal vurdere hva som er gode referansepunkt for et såpass variert fjellområde som Seljestad bør en igjen differensiere mellom sonene: Hvis en f.eks. tar utgangspunkt i takvinkler og samlete høyder, så er det naturlig å si som så: Jo, høyere opp jo lavere og mindre bygning og flatere tak (20-25 grader). På flate områder i skogsterreng med til dels høyvokst skog rundt er bygninger med brattere tak (35-45 grader) og en viss bredde som tillater skikkelig loft både mulig og ønskelig. Gjennomgående anbefaler norske kommuner og andre instanser som arbeider med byggeskikk følgende: - Planlegg godt la tomten og terrenget tale prøv ikke å presse en standardhytte inn på en uegnet tomt. Det blir fort både dyrt, stygt og utrivelig. - Bygg enkelt unngå mange og eller store utstikk og terrasser. Overdriv ikke med utskjæringer på vinduslister, stolper, mønebord etc. - Bruk solide naturmaterialer gå ikke på akkord med materialkvaliteten. Bygg heller mindre enn å ta i bruk betongpanner på tak, støpte murer eller billige kledningsbord. - Bruk flinke, annerkjente håndverkere og entreprenører. Velg en type bygning som passer til tomten Er terrenget småkupert, bør bygningen deles opp i mindre deler. Øverst: Mye mur og sprenging. Nederst: Et godt samspill mellom bygninger og landskap. Inngrepssone En inngrepssone er en avgrensning tomt for tomt og utbyggingsområde for utbyggingsområde av hvor det er anledning til å foreta inngrep. Poenget med en inngrepssone er at utenfor den satte grensen for sonen skal terrenget og vegetasjonen ikke røres. Det vil si at en utbygger må tenke nøye igjennom plassering av maskiner, materialer osv. i utbyggingsfasen slik at ikke grenselinjen brytes og hele tomten bærer preg av å være et anleggsområde. Eksempel på tomteark for to tomter i hyttefelt. Tomteark er en god måte å dokumentere og gi råd for utnyttelse av en tomt. Tomteark har blitt brukt med hell mange steder i landet.de siste årene. Det er sagt at dersom en må i gang med store inngrep på tomten med sprengning og utgraving så har en enten valgt feil type hytte,feil form eller feil tomt. Her er eksisterende vegetasjon tatt vare på og gir skjerming mellom naboer. side 21

7) Bygningene utforming og materialvalg - I denne håndboken opererer vi med flere begreper som antyder hvordan grupper av hytter og serviceanlegg kan formes bl.a. - Landsby - Klyngetun - Rekketun - Setergrend - Hyttegrend I utkast til reguleringsplan for Øvre Seljestad (Skitlihaugen- Røldalstjørn) er det gitt flere eksempler på hvordan en kan forme tun med moderne utleiehytter etter gamle tun-prinsipp. Samlet fremtrer tunene som en fjelllandsby (Skitlihaugen). Miljø og skjøtselshåndboken vil etterhvert bli utvidet med flere eksempler på hvordan en kan forme grupper av hytter etter ulike prinsipp. I håndboken er det i illustrasjonene gitt eksempler både på grupper av hytter og enkelthytter. Generelt m.h.t. materialbruk Naturmaterialer brukt både i konstruksjoner og som kledning og dekorasjon er jevnt over det en vil komme best ut av både utseende og vedlikeholdsmessig over tid. Stølsmiljøer er sårbare. I Langedalen er det aktuelt med supplering av stølsgrenda med nybygg.nye bygninger må innordne seg den eksisterende karakteren, Størrelse En bør tenke nøye igjennom hvor stor hytte det egentlig er behov for. Med god planløsning får en innen en ramme på 60 m2 fint til en god familiehytte for f.eks. 4-8 personer med inntil 3 soverom pluss hems. Husk at energibehovet særlig til oppvarming øker proposjonalt med volumet. I deler av Seljestadområdet vil mye vind ytterligere bidra til oppvarmingsbehovet, da er det viktig ikke å ha for store eksponerte flater! For utleie bør en også ha i mente at med størrelsen øker også vedlikeholdskostnader inkludert klargjøringen mellom hver bruker. Når tunene f.eks. på Skitlihaugen skal grupperes kan eldre tunformer som f.eks dette i Stryn gi gode innspill. side 22

Fundamentering Ved å være nøye med tomteplasseringen og bygningstypen kan en unngå kostbare og dominerende fundament i form av grunnmurer eller søyler. Har en tomt med grunnfjell opp i dagen eller bare en tynt lag med løsmasser vil det ofte være lønnsomt å bruke ringmur av naturstein. Har hele eller deler av tomten jord eller andre løsmasser kan det lønne seg å fundamentere med bare noen få søylepunkt. Bredde/høyde Unngå stor bredde på bygningskroppen. En hyttegavl bør ikke være over 5 meter bred. Saltak er gjennomgående den riktigste takformen. En takvinkel under 20-25 grader bør unngås. Mønene bør være langsgående. Brede og dominerende gavler på tvers har lite gjenklang i vestnorsk byggeskikk, det samme gjelder karnapper o.l. utstikk. Oppbygg på taket øker ofte vedlikeholdsbehovet og energitapet. Det representerer ofte et problem i form av økt snølagring som igjen kan føre til behov former solide tak. Reguleringsplanen for Øvre Seljestad (felt A, B, C og J) angir detaljert gesims- og pluss grunnmurshøyder for h.h.v. 1 og 2 etasjers bebyggelse (5.2 meter). Høydene er tilpasset utbyggingsonenes særtrekk. Det er gjennomgående anbefalt 1 etasjers hytter med fullt utnyttbart loft unntatt i de aller høyestliggende utbyggingsonene. Generelt er det angitt 2.4 meters gesimshøyde pluss grunnmur på maks 1 meter regnet fra høyeste punkt. Dropp terrassen! Terrasser og balkonger hører hjemme i villastrøk og bør unngås i fjellet. Bruk heller den naturlige overflaten, jevn litt ut og belegg med steinheller. Det nedereste eksemplet viser at med god terrengtilpasning og riktig hyttetype kan en óg få fine,lune, flate uteplasser. Eksempel på nye hytter reist på gamle grunnmurer fra en nedrevet støl. Nybyggene følger de gamle stølsbygningenes form og dimensjoner. side 23

Reisverk og panel Moderne stenderverkskonstruksjon eller bærende stolper og dragere med isolasjonsfyll - er begge velegnete metoder for hyttebygging. I de fleste tilfeller vil det ta seg best ut å kle med panel både innvendig og utvendig. På det aller meste av Vestlandet er liggende enkeltfalset eller suet panel benyttet utvendig og er å foretrekke også på Seljestad. Det er imidlertid lokal tradisjon for at uthus kan ha stående kledning. Vær nøye med dimensjoneringen: Brede hjørnekasser og vindusrammer gir lett et for dominerende inntrykk. Ukritisk bruk av ukantete bord og villmarkspanel kan også gi også et fremmed, klumpete og urolig inntrykk. Torvtekte hus omsluttet av beitelandskap og en tilkomstveg avgrenset av steingarder: Dette er et helhetlig bygningsmiljø som vil være attraktivt å leie ut, men svært sårbart for inngrep. Taket Taket blir ofte kalt den femte fasade. Ikke minst i et terreng der mange vil se hytteområdene ovenfra er takform og tekking svært viktig for helhetsinntrykket. Takvinkler har vi anbefalt følger høyden i terrenget jo nærmere tregrensen jo, lavere takvinkel. Høyt oppe kan vinkler helt ned til 20 grader aksepteres. I flatere strøk med høy skog rundt vil fra 30 grader og oppover ofte være å anbefale. Det gjelder imidlertid å bruke skjønn: Et særlig gjennomtenkt og arkitektonisk gjennomarbeidet bygg bør kunne ha noe friere takformer og vinkler. Tak tekket med torv er både funksjonelt, vakkert og energiøkonomisk, men alternativene er flere: Skifer, taktegl og impregnerte bord. I enkelte tilfeller kan betongstein eller shingel benyttes. Metallplater bør absolutt unngås. Dette er en dårlig løsning: Helt like hytter plassert på geledd skaper et stivt, ensformig og unødvendig kommersielt preg. side 24

Isolering God isolering sammen med solid materialbruk er uten sammenligning det som gir størst energigevinst uten at innemiljøet blir vesentlig svekket. Ofte angis 15 cm isolasjon i veggene og 20 cm i gulv og tak som tilstrekkelig. Vi vil imidlertid utfra vestlandserfaringer med store temperatursvingninger, mye vind og fuktighet anbefale 20 cm i veggene og 30 cm. i gulv og tak. I denne vurderingen legger vi også inn at det forutsettes at en stor del av hyttene på Seljestad skal være for utleie og ha en høy bruksfrekvens dvs. langt flere uker pr. år enn en vanlig, privateid familiehytte. Tilleggskostnadene for å øke isloasjonsbredden vil være innspart etter få år med f.eks. 30 ukers brukstid. I mange tilfeller har det vist seg at steinull er å foretrekke fremfor glassvatt med hensyn til inntrenging av smågnagere og fuktopptak. Vinduer Moderne vindusglass (isolérglass) gjør det mulig å øke vindusåpningene og glassfeltene uten å øke energitapet så mye som i tidligere tider. Doble isolérglass med få ruter, sidehengslet med gjennomgående sprosser er et sikkert valg for å få en hytte som uttrykker en enkel og velformet stil. Smårutete vinduer er ikke nødvendigvis = gammel byggeskikk tvert i mot. Skal en benytte smårutete vinduer så bør en unngå rimelige vinduer med utenpåhengte sprosser. Velg da heller koblete vinduer med ordentlige gjennomgående sprosser. For all vindusmontering gjelder det å benytte skikkelige tetningslister, godt med ekstra isolasjon og å ha vindtett papp godt inn på alle karmer. side 25

Varmekilder/energiøkonomisering Serviceanleggene bør vurderes planlagt med vannbåren varme basert på kilder som pellets/flisfyring, solfangere og/eller jordvarme. Det bør vurderes også for enkelte hyttetun/klynger om det er grunnlag for vannbåren varme med tilsvarende varme/energikilder som nevnt over. Alle hytter må ha (mulighet) for vedfyring. Peisovner med maksimal varmeutnyttelse er en god varmekilde,en fornuftig utnyttelse av lokal rikelig tilgang på ved og reduserer behovet for elektrisitet. I stølsmiljø må en vise særlig aktsomhet. Nybygg må innordne seg strenge rammer og dimensjoner. Her et eksempel på 2 nybygg som samlet kan utgjøre en utleieenhet eller privathytte. Alle hytte- og serviceanlegg bør utarbeide en egen enøk-plan f.eks. i samarbeid med Vestnorsk Enøk som sikrer at energiforbruket blir minimert. Innvendig Vil en uttrykke noe norsk ved uteleiehyttene og samtidig bygge rimelig med lave vedlikeholdskostnader, så er tregulv og trepanel ofte å foretrekke gjerne med skiftergulv i slitesonene (entré o.l.). Velg materialer som er godt tørket slik at emisjonene er redusert (formaldehyd fra ferskt trevirke utløser allergier o.a. plager hos mange). Tørkete kvalitetsmaterialer gir også mindre svinn og lettere påføring av overflatebehandling (olje/maling). side 26

På bad o.l. våtrom og kanskje i kjøkkenkroken er keramiske fliser eller i noen sammenhenger skifer o.l. naturstein både praktisk og vakkert. Evt. bane (plast)belegg bør bare benyttes i våtrom. Fortsatt anbefales av miljøgrunner linoleum som et beleggsmateriale fremfor PVC-belegg. Vær oppmerksom på at lim og tetningstoffer ofte har problematiske emisjoner (gasser). Det finnes typer som har mindre giftighet en andre. Vær nøye med utluftingen! Gulv og veggpaneler kan behandles på mange vis i et spenn fra luting og såpevask til oljing, lakking og maling. En hytte med utleie og lang brukstid bør tenke i retning av slitesterke flater som er lette å holde rene. Det finnes produkter som kombinerer at de motvirker gulning, gir god kontakt med treet og samtidig har en sterk, vaskbar hinne og med lav eller så og si ingen giftighet. Generelt gjelder det at et nybygg skal stå en stund med varme før det tas i bruk. Det å bake ut et hus i 1-3 måneder bidrar sterkt til reduksjon av negative helsereaksjoner som f.eks. allergier. Fargesetting Generelt krever bebyggelse i fjellområder nennsom fargebruk. En grei tommelfingerregel er å ta utgangspunkt i naturens egen fargeskala i samspill med egenkarakter til (natur) materialene en benytter. Ved henvendelse til Hardanger Vekst vil en kunne få et ark med forslag til grunnfarger. Andre råd m.h.t. fargebruk er: Ta heller utgangspunkt i en mørk enn en lys fargeskala. Et mørkt hus har i tillegg til det estetiske den fordel at veggene tørker raskere etter fuktig vær enn lys beis. Bruk ikke sterke farger - unngå ren rødt, hvitt eller blått som hovedfarge. Varianter av disse fargene kan vurderes på vinduslister, men det krever kritisk og kyndig fargeforståelse. Bruk ikke vanlig maling eller dekkbeis, men beis beregnet på værbestandig trevirke. Det er vanlig å lage til overdekte uteplasser ved å forlenge taket i gavlen. Løsninger som ofte gir et bedre uttrykk er f.eks. svalgang, skråtak fra gavlveggen eller takutbygg vinkelrett på bygningskroppen.. side 27

8) Drift/vedlikehold Generelt Dette punktet bør bli utvidet i takt med klargjøring av hva slags prosjekt som blir utbygget på Seljestad. Generelt forutsetter håndboken at en vesentlig del av områdeskjøtselen blir ivaretatt av en eller flere lokale servicesentraler/vaktmesterordninger i samarbeid med kommunen. Utleieenhetene vil likeledes bli ivaretatt av slike fellesordninger. En god del av privateide hytter vil ventelig også finne frem til fellesløsninger innen rammen av et hyttelag/velforening eller på annen måte. Eksempel på utleiehytter innpasset i skogsterreng og der en ved skjønnsom hogst vedlikeholder naturpreget samtidig som utsikten ivaretas. På denne bakgrunn har vi valgt i denne omgang å fokusere på utdypende råd m.h.t. vedlikehold/skjøtsel som omfatter fellesareal. Vi vil supplere med bygningsskjøtsel o.l. Reparasjon av sår i terrenget Hyttebygging medfører sår i terrenget. Ved å vise respekt og omtanke for det opprinnelige naturterrenget i byggeprossessen, reduseres inngrepene og store ødeleggelser blir avverga. Når hver hytte blir tilpasset landskap på en best mulig måte, vil uerstattelige kvaliteter på tomt og område som helhet kunne bestå. Plantearter vil etterhvert gjenerobre terreng som har blitt påvirka av byggervirksomhet. Uten hjelp fra mennesket vil det imidlertid ta tid. Med blikk for natur- og kulturlandskapet kan vi til dels gjenskape naturmark. Ved reparasjon av fjell-landskap bør terrenget formes slik vi ser for oss at isen, vannet og været ville gjort det. Deretter hjelpes planter å etablere seg. Som en hovedregel bør en bruke de massene som finnes på stedet. Grove masser kan fint brukes, men mesteparten bør bestå av grov grus eller finere fraksjoner. Nok finstoff er en forutsetning for at planter skal kunne gro. Det har liten hensikt å legge ut matjord som er henta annet steds fra. Slike skjæringe(øverste ill.) skal ikke forekomme på Seljestad, men når skaden er skjedd kan følgende gjøres: Fyll på jord (stedlig) som helt eller delvis dekker skjæringen. Forbind jorden med vegetasjonen omkring, så vil ofte vegetasjonen vandre raskt inn fra omårdet omkring. Osp, bjørk og selje er eksempler på trær/busker som etablerer seg fort og er lette å flytte. Da kan det blir som nedereste illustrasjon. side 28

Som regel er denne for næringsrik til formålet og vil også kunne inneholde uønskete plantearter. For å påskynde den naturlige revegeteringsprosessen, kan vi gjødsle med stor forsiktighet og så med fortrinnsvis stedegne eller stedstilpassete plantefrø. Grasfrø som er egnet for høgfjell er blandinger der hovedtyngden av frø er stivsvingel eller rødsvingel (Festuca ovina duriuscula, F. rubra rubra eller F. rugra communtata). Man bør ta vare på torvlaget under bygging, for å legge dette tilbake på nakne områder etter ferdigstillelse. Torv inneholder mange ulike plantearter og frø og er en bit av et økosystem. Det er ofte en god idè å kombinere sådd areal med innplanting av torv. Ved innplanting av busker og trær bør en også bruke stedegne arter. Skaff riktig sted og klimatilpasset art og hos planteskolen, eller spør grunneier om lov til å få flytte planter i området ved hytta. Et faguttrykk for riktig artstype er proveniens som kan oversettes med klimarase. For eksempel har et rognetre som har vokst opp i høyfjellsregioner andre egenskaper enn et rognetre fra lavlandet. Trær tilpasser seg klima og vekstvilkår på stedet og utvikler over tid unike egenskaper. Hovedregel: Unngå sprenging! Men når det blir sprengt gjelder følgende: Moderne sprengemetoder innebærer at det ofte blir mye finstoff som kan beplantes direkte på. Er sprengmassene grovere, så tilfør masser fra stedet: Grus, sand, jord. Mer enn 30 cm. er det ingen grunn til å fylle opp Bratte fjellskjæringer kan synes vanskelige å kamuflere. En måte er å fylle stedlige jord og løsmasser opp til skjæringen, og så plante til med lokale busker og trær. Her har det blitt et sår: Snart vil imidlertid gress og torv begynne å vandre inn av seg selv, særlig hvis vegetasjonen omkring er frodig. For å påskynde prosessen kan vi gjødsle og så inn lokalt gress eller andre markdekkende planter. Det har ingen hensikt å kjøre på matjord fra gartneri, planteskole eller hage i lavlandet. Den vil som regel være for næringsrik og inneholde uønsket ugress. side 29

1 2 3 4 Tekst bilde 1-2 Der det graves, restaurers landskapet på en naturlik måte. Topplaget med jord fjernes og legges tilbake etter inngrepet. Tekst bilde 3-4 Inngrep i skråninger blir reparert ved at stedlige masser fylles tilbake. Masseuttak restaureres ved at rasvinkelen blir gjort slakere og ved at stedlige masser fylles tilbake. Overgangene til tilstøtende terreng er jevnet ut og det er sørget for at vegetasjonen får etablert seg. side 30

Spør erfarne fagfolk om råd før inngrep blir gjort og også gjerne ved restaurering av landskapet. Ta et overblikk over terrenget og tenk helhet før avgjørelse om istandsetting. Unngå vannrette flater og kunstige skråninger Jevn ut overganger mellom inngrep og naturlig terreng. Avrund kanta formasjoner. Følg terrenget og unngå å lage hauger. Jevn massene utover og lag mjuke overganger. Kamufler skjæringer med løsmasser for å tilrettelegge for planting eller naturlig innvandring av vegetasjon. Klimatilpasning av hytter Det kan være knyttet nostalgi til det å måke seg metervis ned til hyttedøra, men det er ikke nødvendig. Ved nøye plassering og utforming av hytta, kan vi på en best mulig måte få skjerma den mot vær og vind. Befaring av hyttetomta vinteren før byggestart gir verdifull informasjon. Et studie av hvordan snøen ligger, gir klare indikasjoner på fremherskende vindretning og vil være nyttig informasjon når hytta skal utformes og plasseres på tomta. Der flere hytter står samla i grupper vil dette også ha betydning for hvor snø lagres. Som en generell regel er lesiden den verste snøsamleren. Der mister vinden mye av sin hastighet slik at snøen legges igjen. Turbulens bidrar til å bygge opp snøskavler. På losiden derimot, vil vinden blåse vekk mye av snøen. Ved å plassere ytterdører der vinden tar tak, vil vi kunne redusere arbeidet med måking vinterstid betraktelig. Dersom det er ønskelig å plassere inngangsdør på lesida, finst det tekniske løsninger som kan bidra til å redusere de negative effektene. Som en regel bør følgende løsninger unngås: Formmessige løsninger for å unngå skavldannelser i bakkant ved skrånende terreng. (Illustrasjon: Anne Britt Børve) side 31

Massive trapper i lesonen Innganger som er bygd som åpne vindfang med massive vegger og i direkte kontakt med bakken Innganger i lesoner i innervinkler (vindfeller) Uterom med større massive sideskjermer Nøkkelen er å la vinden passere hytta mest mulig uhindret. Ved å styre vindkreftene i steden for å stoppe de, kan vi spare oss selv for mye unødig arbeid. Dersom man skal bygge trapp med flere trinn, bør den ha åpning mellom trinnene. Eventuelle levegger bør bygges etter et sprinkelprinsipp, slik at vinden dreies og passerer gjennom veggen. Vegetasjonen er en av de viktigste, naturlige beskyttelsene mot været, fordi de lokale vindsystemene i stor grad styres av landskapet og dets elementer. Vegetasjon bremser vinden på en myk og elastisk måte og dette bør ytnyttes. Det tar få minutter å fjerne vegetasjon, men ti til tjue år å reetablere den. Bygningstekniske løsninger på problemet med skavldannelse for bygninger med inngangsparti på lesiden (Ill.: A.B. Børve) Snølastene på et tak kan variere mye fra lo- til leside. Dette bør dimensjoneringen av taket også ta hensyn til. På lesiden bygger det seg ofte opp en båtskrogformet snøskavl som legger seg midt foran hytta. For å redusere høyden på skavlen kan man plante busker el.l. ut fra hjørnene. Prinsippet for snøfordeling rundt en hytte: Losiden spyles ren mens lesiden fylles opp. Slik skal det ikke gjøres: Her er det skapt en veritabel snøfelle. side 32

9) Plankrav og planbehandling Generelt I alle utbyggingsområder på Seljestad er det stilt krav om at det før søknader om rammetilatelse kan behandles, så skal det utarbeides bebyggelses/utbyggingsplaner. En utbyggingsplan behandles av det faste planutvalget (i Odda: Miljøteknisk komité) i 2 runder etter at planen har vært meldt oppstartet gjennom kunngjøring i aviser og på annen måte. En bebyggelsesplan kan vedtas endelig av Miljøteknisk komité og trenger ikke en stadfesting i kommunestyret. I kommunedelplanene og i de nye reguleringsplanene for næringstiltakene i området er det gitt detaljerte krav til utformingen av bebyggelsesplanene. Kravene blir repetert og utdypet i denne veilederen. Det er utarbeidet en konsekvensanalyse (KA) for Seljestad. Den beskriver hvilke kjøreregler som gjelder eller bør følges på Seljestad som helhet og i hver enkelt utbyggingssone. Alle utbyggingsplaner/søknader bør ta utgangspunkt i KA-en i tillegg til vedtatte overordnete planer (kommunedelplan evt. også reguleringsplan). Utbyggingsprosjekt med en kostnadsramme på over 50 mill. kroner vil automatisk utløse krav om gjennomføring av en konsekvensutredningsprosess (KU) i.h.t. plan og bygningsloven. Følger imidlertid en utbygger de pålegg og råd som er gitt i gjeldende planer og konsekvensanalysen, vil en betydelig del av utredningsgrunnlaget allerede foreligge. Byggesoner Bebyggelsesplanene skal utformes slik at de angir klare byggesoner og de områdene som skal forbli uberørte. Den uberørte delen skal i størst mulig grad være gjennomgående slik at viktige landskapsdrag og naturelement som bekker og elver blir bevart og gitt en sammenheng. Det enkelte byggeområde ned til enkelttomtnivå skal likeledes deles opp i berøringssoner og uberørte deler. Berøringsonene skal brukes til byggegrunn og et opparbeidet nærområde. En målsatt plan med eksakte høyder skal angi typen opparbeiding. En opparbeiding av nærområdene skal omfatte elementer som hellelagte plasser, beplantning med side 33

stedegne planter som også kan innbefatte nytteplanter som rabarbra etc. og nødvendige murer. Alle murer forutsettes detaljert planlagt og oppført i naturstein. Kilder Sogn og Fjordane fylkeskommune og fylkesmannen i Sogn & Fj. (1995): Småskala reiselivsutbygging i Sogn og Fj. Tilpasning til landskap og lokal byggeskikk. Hefte Norsk Form og Bykle kommune (1998): Byggeskikk. Rettleiar for Bykle kommune med utgangspunkt i Hovdenområdet. Hefte. Gjefsen, Dorte (1998): Reparasjon av sår i terrenget. Artikkel i Hytteliv nr. 3, 1998. Berg, Alexander jr. (2000) Klimatilpasning av hytter. Artikkel i Hytteliv, nr. 2 2000. Oppland Fylkeskommune (1997-99): Fritidsbebyggelse i Oppland. Et prosjekt i 5 faser. 4 hefter. Bjørneboe, Jens (2000): Småhusområder. Bedre bebyggelsesplaner og fortetting med kvalitet. Husbanken og Byggforsk. Håndbok nr. 49. side 34

Miljø- og skjøtselshåndboken er utarbeidet av Arkitektgruppen CUBUS as Landskapsarkitekt/arkitekt MNLA: Landskapsarkitekt MNLA: By- og regionplanlegger MTPI: Samfunnsplanlegger mag.art.: Kari Bentdal Kristin Aarskog Axel Nitter Sømme Ola B. Siverts Hovedkorreksjon v/ prosjektleder, Hardanger Vekst og miljøvernsjef,odda kommune, Rolf Bøen KONTAKTER Odda kommune: Hardanger Vekst Arkitektgruppen CUBUS as Rolf Bøen Geir J. Westerlund/Knut Kvandal Axel N. Sømme/Ola B. Siverts Teknisk etat Sørfjordsenteret, Valkendorfsgt. 9, Røldalsvn. 43, Pb. 204, Pb. 294, 5750 Odda 5751 Odda 5804 Bergen Tlf. 53 65 46 40 Tlf. 53 67 10 30 Tlf. 55 21 44 00 Fax 53 65 46 01 Fax 53 67 10 40 Fax 55 21 44 01 E-post: odk-milj@online.no E-post: geir.westerlund@hardanger-vekst.no E-post: office@arkitektgruppen-cubus.no Utgave av 16.01.2001 side 35

Skitlihaugen ovenfor Korlevoll: Herfra og oppover åsen i bakgrunnen er det planlagt såkalte fjell-landsbyer med høye miljøkrav. Dette vil bli en av de sentrale og profilerende reiselivstiltakene på Seljestad. Skal denne og andre utbygginger få en vellykket tilpasning til en sårbar natur er det viktig å følge bl.a. denne håndbokens råd... (Foto: Arkitektgruppen CUBUS as) side 36