Årsrapport 2014 Boligutleie Holding II AS

Årsrapport 2014 Boligutleie Holding II AS

Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...5 Eiendeler...6 Egenkapital og gjeld...7 Kontantstrømoppstilling...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning...17

Årsberetning 2014 Boligutleie Holding II AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding II AS (BUH II) ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i 2004. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Selskapet hadde gjennom det svenske datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II) opprinnelig investert i syv eiendomsporteføljer i Sverige og var fullinvestert i 2005. Selskapet solgte HBS II med alle eiendomsporteføljene og forvaltningsorganisasjonen Graflunds til det svenske børsnoterte eiendomsselskapet D. Carnegie & Co AB (D. Carnegie) den 4. juli 2014. Per 31. desember 2014 hadde Boligutleie Holding II AS 3 736 aksjonærer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Den 26. juni 2014 ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i BUH II der det ble besluttet å gjennomføre transaksjonen beskrevet nedenfor og å endre investeringsmandatet. Transaksjonen ble gjennomført via et nytt selskap, Svensk Bolig Holding AB, som eies av BUH II og det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II AB. Verdien på eiendommene i transaksjonen med D. Carnegie var på SEK 6 558 millioner. Etter justeringer for andre eiendeler og gjeld i balansen, samt en justering for latent skatt, ble den totale salgssummen for aksjene i HBS II på SEK 3 790 millioner. Oppgjøret ble fordelt på følgende måte; 34,9 prosent kontanter som utgjorde SEK 1 322 millioner. Dette kontantoppgjøret medførte en ekstraordinær utbetaling fra BUH II på NOK 5,50 per aksje i september 2014 32,9 prosent aksjer i D. Carnegie som utgjorde SEK 1 248 millioner 26,9 prosent rentebærende konvertible obligasjoner som utgjorde SEK 1 020 millioner 5,3 prosent rentebærende selgerkreditt som utgjorde SEK 200 millioner D. Carnegie er et svensk børsnotert eiendomsselskap som er notert på NASDAQ OMX First North i Stockholm. Selskapets boligportefølje er verdsatt til cirka SEK 10 milliarder med en gjeldsgrad på cirka 57 prosent per 30. september 2014. Porteføljen er fordelt på cirka 13 000 leiligheter med et totalt areal på cirka 1 million kvadratmeter, og cirka SEK 1 milliard i årlige leieinntekter. Eiendommene er hovedsakelig lokalisert i Stor-Stockholmsregionen, og har ingen ledighet utover leiligheter som er under renovering. Dette gir en forutsigbar og stabil kontantstrøm fra driften. BUH II sitt nye investeringsmandat er å investere, direkte eller indirekte i det svenske eiendomsmarkedet. Investeringene skal fortrinnsvis gjøres i boligeiendommer med en mindre andel naturlig tilhørende kommersielle lokaler i Stockholmsregionen og Mälardalen og andre sentrale områder med sterk demografi. BUH II har ikke en definert levetid. BUH II vil legge til rette for at aksjonærene fortsatt kan eie aksjene i BUH II videre og derved være eksponert mot D. Carnegie, og at de får tilbud om å innløse aksjene i selskapet. Dette vil være basert på periodevise registreringer av interessen for innløsning av aksjer. Selskapet vil søke å realisere aksjer eller konvertible lån utstedt av D. Carnegie, slik at BUH II får kontanter til å kjøpe tilbake aksjer fra aksjonærene som ønsker innløsning. Som et ledd i forberedelsene til lansering av innløsningsprogrammet solgte BUH II, sammen med sitt svenske søsterselskap Hyresfastigheter Holding II AB, 5 747 126 aksjer i D. Carnegie til en kurs på 43,50 svenske kroner den 18. desember 2014. Salgsvederlaget på cirka 250 millioner svenske kroner utgjorde cirka 20 prosent av selskapets aksjer i D. Carnegie. Hendelser etter balansedagen Selskapet lanserte i første kvartal 2015 første del av innløsningsprogrammet hvor selskapet gjennomførte tilbakekjøp av 19 305 019 aksjer for totalt NOK 250 millioner. Selskapet planlegger ytterligere tilbakekjøp i tiden fremover. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i 2014 TNOK 1 858 905. s resultat ble TNOK 1 564 799 mens det for 2013 var TNOK 344 172. Dette skyldes i all hovedsak salg av datterselskapet HBS II og samtlige eiendomsporteføljer. Regnskapsmessig gevinst fra salget ble TNOK 1 520 565. s likviditetsbeholdning var TNOK 83 841 pr. 31. desember 2014. Tilsvarende tall pr. 31. desember 2013 var TNOK 442 188. Totalkapitalen ved utgangen av året var TNOK 2 389 475 mot TNOK 4 923 426 i 2013. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2014 var 81 % mot 32 % pr. 31. desember 2013. har i løpet av året hatt en samlet negativ kontantstrøm på TNOK 227 922. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ med TNOK 1 432 838 på grunn av utbetalinger til aksjonærene og til minoritet. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK 1 168 065 som følge av kontantoppgjøret ved salg av eiendommene samt salg av aksjer i D. Carnegie. Den operasjonelle kontantstrøm er TNOK 31 021. Tilsvarende tall for 2013 var TNOK 3 952. Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 3

Fremtidig utvikling s inntekter vil hovedsakelig bestå av renteinntekter fra selskapets lån til D. Carnegie. Selskapets investering i D. Carnegie gir eksponering mot boligeiendommer hvor ledigheten er tilnærmet null, og hvor leieinntektene til stor del er regulerte. Dette gir stabile leieinntekter i den underliggende investeringen, men det forventes likevel ikke at D. Carnegie betaler utbytte de nærmeste årene. Kostnadene i BUH II er relatert til forvaltningskostnader og administrasjonskostnader i konsernet. Disse forventes å være stabile. har ikke gjeld. Selskapets verdiutvikling vil hovedsakelig avhenge av verdiutviklingen til D. Carnegie. Finansiell risiko s investeringer er i svenske kroner, og selskapets egenkapital er følgelig utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Det er ved utgangen av regnskapsåret inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne eksponeringen. Arbeidsmiljø og personale Etter salget til D. Carnegie har hverken morselskapet eller konsernet ansatte. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK 2 201 166. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding II AS: Beløp i NOK 1 000 Overført fra annen egenkapital 2 201 166 Totalt disponert 2 201 166 er eksponert mot utvikling i eiendomsverdier og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. D. Carnegie er et børsnotert selskap og BUH II vil derved indirekte være eksponert for volatilitet i aksjen. Oslo, 14. april 2015 Terje Nesbakken Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Lars Walen Styremedlem 4 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Resultatregnskap 01.01 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1000 Note 2014 2013 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 338 340 847 245 2 162 833 - Andre driftsinntekter 1 1 520 565 164 754 2 162 833 - Sum driftsinntekter 1 858 905 1 011 999 DRIFTSKOSTNADER 126 109 Lønnskostnader 12 27 583 64 234 - - Ordinære avskrivninger 3 24 180 53 968 10 375 964 Andre driftskostnader 13,14 218 604 505 775 10 500 1 073 Sum driftskostnader 270 367 623 977 2 152 333-1 073 DRIFTSRESULTAT 1 588 538 388 022 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 165 830 2 351 Finansinntekter 13 154 909 10 025-89 959-21 257 Finanskostnader 13,14-146 653-179 335 75 871-18 906 Netto finansposter 8 255-169 310 2 228 204-19 979 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 1 596 794 218 712 27 038 1 254 Skattekostnad 11 31 995-125 460 2 201 166-21 233 ÅRSRESULTAT 1 564 799 344 172 Herav minoriteter -16 641 74 040 Opplysninger om avsetninger til: - 158 123 Utbytte 2 201 166-179 356 Annen EK 2 201 166-21 233 Sum disponert Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 5

Eiendeler 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1000 Note 2014 2013 ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3-4 158 239 - - Maskiner og inventar 3-1 994 - - Sum varige driftsmidler - 4 160 233 Finansielle anleggsmidler 1 651 891 - Langsiktige fordringer på konsernselskap 7 - - - - Andre langsiktige fordringer 8 127 640 148 554 3 826 787 603 Investeringer i datterselskap 4 - - - - Aksjer i andre selskap 5 882 425 1 219 - - Obligasjoner 6 978 894-1 655 717 787 603 Sum finansielle anleggsmidler 1 988 960 149 773 1 655 717 787 603 Sum anleggsmidler 1 988 960 4 310 006 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer - 6 150 236 988 25 739 Andre fordringer 8 316 675 165 082 236 988 25 739 Sum fordringer 316 675 171 232 76 047 424 Bankinnskudd 16 83 841 442 188 313 035 26 163 Sum omløpsmidler 400 516 613 420 1 968 752 813 767 SUM EIENDELER 2 389 475 4 923 426 6 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Egenkapital og gjeld 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1000 Note 2014 2013 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 581 1 581 Aksjekapital 2,10 1 581 1 581-598 795 Annen innskutt egenkapital 2-632 209 1 581 600 377 Sum innskutt egenkapital 1 581 633 791 Opptjent egenkapital 1 930 287 - Annen egenkapital 2 1 930 286 590 631 1 930 287 - Sum opptjent egenkapital 1 930 286 590 631 - - Minoritetsinteresser 2 972 358 722 1 931 868 600 377 Sum egenkapital 1 932 839 1 583 143 GJELD Avsetning for forpliktelser 26 253 - Utsatt skatt 11 26 253 277 869 26 253 - Sum avsetning for forpliktelser 26 253 277 869 - - Langsiktig gjeld 9 419 751 2 758 250 Kortsiktig gjeld - 158 123 Utbytte - 158 123 253 - Leverandørgjeld 253 62 244 785 - Betalbar skatt 11 785 - - - Skyldig offentlige avgifter - 7 308-55 268 Gjeld til konsernselskaper 7 - - 9 594 - Annen kortsiktig gjeld 13 9 594 76 489 10 632 213 391 Sum kortsiktig gjeld 10 632 304 164 36 885 213 391 Sum gjeld 456 636 3 340 283 1 968 752 813 767 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 389 475 4 923 426 Oslo, 14. april 2015 Terje Nesbakken Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Lars Walen Styremedlem Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 7

Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1000 2014 2013 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 2 228 204-19 979 Resultat før skatt 1 596 794 218 712 - -1 254 Betalt skatt -1 139-1 254-2 162 833 - Tap / gevinst ved salg av finansielle anleggsmidler 27 024 - - - Tap / gevinst ved salg av driftsmidler -1 520 565-164 754 - - Ordinære avskrivninger 24 180 53 968 88 043 - Nedskrivninger 48 055 - - - Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter - 49 253-365 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -35 766-10 938-22 871 31 180 Endring i andre tidsavgrensningsposter -86 840-103 543 - - Effekt av valutakursendringer -20 722 11 712 130 795 9 582 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 31 021 3 952 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av aksjer og andeler 224 728 - -37 - Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler - - 257 603 148 950 Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital - - 715 058 - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 962 681 1 834 614 - - Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler -19 344-37 989 972 624 148 950 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 1 168 065 1 796 625 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - -163 585 Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -41 894-1 629 199 - - Innbetaling fra minoritet 9 - - - Utbetaling til minoritet -363 157-36 557-1 027 797 - Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte -1 027 796 - -1 027 797-163 585 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -1 432 838-1 665 756 Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 5 830 29 418 Salg beholdning kontanter og kontantekvivalenter -130 425-75 622-5 054 Netto endring i likvider i året -227 922 164 238 424 5 479 Bankinnskudd per 01.01 442 189 277 951 76 047 424 Bankinnskudd per 31.12 83 841 442 189 8 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Langsiktige investeringer i andre selskaper Langsiktige investeringer i aksjer og andeler (vurdert som anleggsmidler), som ikke er datterselskaper eller tilknyttede selskaper, vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35 % av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 9

Noter Note 1 Vesentlige hendelser i regnskapsåret Pr 4. juli har konsernet solgt hele sin operative virksomhet ved at morselskapet har solgt aksjene i datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II) til det svenske børsnoterte eiendomsselskapet D. Carnegie &Co. AB. Gjennomføring av transaksjonen ble godkjent av ekstraordinær generalforsamling 26. juni 2014. Transaksjonen ble gjennomført via et nytt selskap, Svensk Bolig Holding AB (SBH), som eies av BUH II og det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II). Verdien på eiendommene i transaksjonen var MSEK 6 558. Etter justeringer for andre eiendeler og gjeld, samt latent skatt, ble total salgssum for aksjene i HBS II MSEK 3 790. BUH II sin andel utgjorde MSEK 3 022. Det totale oppgjøret ble fordelt på følgende måte: - 34,9 prosent i kontanter, som utgjorde MSEK 1 322-32,9 prosent i aksjer i D. Carnegie, som utgjorde MSEK 1 248-26,9 prosent i rentebærende konvertibel obligasjoner, som utgjorde MSEK 1 020-5,3 prosent i rentebærende selgerkreditt, som utgjorde MSEK 200 Valutakurs NOK / SEK på transaksjonstidspunktet var 90,32. Salget gir en netto gevinst på TNOK 2 162 833 for morselskapet og TNOK 1 520 565 for konsernet. Note 2 Egenkapital Beløp i NOK 1000 Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital pr 1.1 1 581 598 795-600 377 Årets resultat - - 2 201 166 2 201 166 Utbytte - -598 795-270 879-869 674 Egenkapital pr 31.12 1 581-1 930 287 1 931 868 Sum Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr 1.1 633 791 590 631 358 722 1 583 143 Tilbakebetaling til minoritet - - -70 005-70 005 Innbetaling fra minoritet - - 23 342 23 342 Omregningsdifferanser - -4 321-1 098-5 419 Årets resultat - 1 581 440-16 641 1 564 799 Oppløsning av min.interesser ved salg av datterselskap - -293 348-293 348 Utbytte -632 210-237 464 - -869 674 Egenkapital pr 31.12 1 581 1 930 286 972 1 932 839 10 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Note 3 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1000 Varige driftsmidler Tomter/bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1 4 729 966 17 807 4 747 774 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 4.7-219 720-827 -220 547 Justert anskaffelseskost pr 1.1 4 510 247 16 980 4 527 227 Tilgang kjøpte driftsmidler 19 344-19 344 Avgang solgte driftsmidler -4 636 454-17 382-4 653 836 Omregningsdifferanser 106 864 402 107 266 Anskaffelseskost pr 31.12 - - - Av og nedskrivninger pr 01.01 571 730 15 815 587 545 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12-26 558-735 -27 293 Justert av og nedskrivning pr 01.01 545 172 15 081 560 252 Avgang akk avskrivninger -580 935-16 771-597 707 Årets avskrivninger 22 847 1 333 24 180 Omregningsdifferanser 12 917 357 13 274 Akk avskrivninger pr 31.12 - - - Balanseført verdi pr 31.12 - - - Årets netto nedskrivninger - - - Årets avskrivninger 22 847 1 333 24 180 Alle varige driftsmidler ble solgt 4.7, og omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 4.7 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for første halvår. Note 4 Datterselskap Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital Svensk Bolig Holding AB Sverige 2014 79,74 % -104 995-4 030 Datterselskapet Svensk Bolig Holding AB, Stockholm, har pr 31.12 en aksjekapital på TSEK 50 bestående av 50 000 aksjer til pålydende SEK 1. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 3 826. Note 5 Langsiktige aksjer i andre selskap Beløp i NOK 1000 Aksjer Antall aksjer Bokført verdi Markedverdi D. Carnegie & Co AB 20 252 874 882 425 882 425 Kostpris på aksjene var TSEK 972 138. Aksjene er vurdert som en langsiktig investering, og er pr 31.12 nedskrevet med TSEK 52 657 til TSEK 919 480, som tilsvarer børskurs pr 31.12. Beløpene er omregnet til NOK i konsernet, og nedskrivningen utgjør TNOK 48 055. Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 11

Note 6 Obligasjoner Beløp i NOK 1000 Konvertible obligasjoner Valuta Pålydende Rentesats Utløpsdato Konverteringskurs D. Carnegie & Co AB TSEK 340 000 5 % 30.06.16 50,90 D. Carnegie & Co AB TSEK 340 000 5 % 30.06.18 66,50 D. Carnegie & Co AB TSEK 340 000 5 % 30.06.19 76,00 Obligasjonene er bokført til pålydende i regnskapet pr 31.12 med balansedagens valutakurs, totalt TNOK 978 894. Note 7 Fordringer og gjeld til selskap i samme konsern Beløp i NOK 1000 Fordringer til konsernselskap Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende 2014 2013 2014 2013 Hyresbostäder i Sverige II AB - - - 55 268 Svensk Bolig Holding AB 1 651 891 - - - Sum 1 651 891 - - 55 268 Note 8 Andre fordringer og konsernet Selskapet hadde pr 31.12 TNOK 236 988 innestående på klientkonto hos ABG Sundal Collier. I forbindelse med salget av HBS II har konsernet en selgerkreditt mot D. Carnegie & Co AB på TSEK 200 000. Selgerkreditten renteberegnes med 3 %. TSEK 67 000 forfaller til betaling i 2015 og er oppført som kortsiktig fordring sammen med påløpte renter. Resterende beløp forfaller i 2016 og 2017 og er oppført som langsiktig fordring i regnskapet. Note 9 Gjeld Beløp i NOK 1000 Langsiktig gjeld 2014 2013 Gjeld til kredittinstitusjoner - 2 758 250 Annen langsiktig gjeld 419 751 - Sum 419 751 2 758 250 Note 10 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av 158 122 636 aksjer pålydende NOK 0,01. Selskapet eier ingen egne aksjer. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Antall aksjer Piren Holding AS 2 211 259 1,40 % Øvrige aksjonærer eier mindre enn 1 %. Prosent Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Lars Walen 1 012 613 0,64 % 12 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Note 11 Skatt Beløp i NOK 1000 2014 2013 2014 2013 Betalbare skatter Norge 785-785 - Betalbare skatter utlandet - - - - Sum betalbare skatter 785-785 - Korreksjon av tidligere års skatt - 1 254-1 254 Beregnet skatt solgt virksomhet - - 4 957 - Sum andre endringer - 1 254 4 957 1 254 Endring i utsatt skatt Norge 26 253-26 253 - Endring i utsatt skatt utlandet ved salg - - - -126 714 Sum endring utsatt skatt 26 253-26 253-126 714 Sum skattekostnad 27 038 1 254 31 995-125 460 Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 1 % -6 % 2 % -57 % Årets skattegrunnlag 2014 2013 2014 2013 Resultat før skatt 2 228 204-19 979 1 596 794 218 713 Permanente forskjeller -2 073 863 321-1 442 453-239 265 Endring midlertidige forskjeller -97 233 - -97 233 47 866 Fremførbart underskudd -54 202-226 856-85 662-287 373 Underskudd som ikke kan benyttes i året - 246 514 31 460 260 060 Årets skattegrunnlag 2 906-2 906 - Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller 2014 2013 2014 2013 Eiendommer - - - 274 482 Kortsiktig gjeld - - - - Øvrige midlertidige forskjeller 97 233-97 233 25 932 Underskudd til fremføring - -54 202-31 460-68 423 Grunnlag beregning utsatt skatt 97 233-54 202 65 773 231 991 Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel - 54 202 31 460 68 423 Balanseførte midlertidige forskjeller 97 233-97 233 300 414 Utsatt skatt 26 253-26 253 66 092 Eiendommer - - - 1 764 800 Utsatt skatt 12 % - - - 211 777 Netto utsatt skatt 26 253-26 253 277 869 - herav utsatt skattefordel - - - - - herav utsatt skatt 26 253-26 253 277 869 Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 13

Avstemming av selskapets skatteprosent 2014 2013 27 % skatt av resultat før skatt 601 615-5 594 Skatteeffekt permanente forskjeller -559 943 90 Nedvurdering av utsatt skattefordel -41 672 5 504 Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % * Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Den tidligere omtalte skattesaken en endelig avklart. Saken ble behandlet i Lagmannsretten i 2014, med samme resultat som fra Oslo Tingrett i 2013, hvor selskapet ikke fikk medhold. Saken ble avvist av Høyesterett, og dommen er rettskraftig og kan ikke påklages ytterligere. Endring i beregnet betalbar skatt, renter og tilleggsskatt er kostnadsført og betalt tidligere år, og har ingen direkte effekt på årets regnskap. Fremførbart skattemessig underskudd pr 31.12.2013 for morselskapet ble ved ligningen av selskapet for 2013 korrigert fra MNOK 246,5 til MNOK 54,2 knyttet til denne saken. Note 12 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK 1000 Lønnskostnader 2014 2013 2014 2013 Lønninger 110 96 17 405 39 137 Arbeidsgiveravgift 16 13 5 270 12 613 Pensjonskostnader - - 2 103 3 731 Andre ytelser - - 2 804 8 752 Sum 126 109 27 583 64 234 Det er ingen ansatt i morselskapet eller konsernet ved utgangen av året. Frem til 4.7.2014 har det i gjennomsnitt vært 92 årsverk i konsernet. Det er ikke ansatt daglig leder i selskapet, og det er således ikke utbetalt lønn eller andre godtgjørelser til daglig leder. er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret 2014 2013 2014 2013 Styrehonorar 110 96 110 96 Honorar til revisor 2014 2013 2014 2013 Lovpålagt revisjon 213 135 811 1 617 Skatterådgivning - - - 27 Andre tjenester 60-148 195 Sum 273 135 959 1 839 Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. 14 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Note 13 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1000 Andre driftskostnader 2014 2013 2014 2013 Reparasjon- og vedlikeholdskostnader - - 37 927 127 259 Oppvarming - - 44 932 110 175 Vann - - 16 097 38 602 Elektrisitet - - 13 863 33 512 Reparasjon av skader (netto etter forsikringsoppgjør) - - 13 518 36 142 Renovasjon - - 11 974 26 871 Kjøpte tjenester 1 297 437 21 187 50 782 Forsikring 117 145 2 483 2 565 Forretningsførsel og eiendomsforvaltning - - 9 739 29 135 Forvaltningskostnader, ref note 14 8 022-16 611 26 638 Eiendomsskatt - - 6 242 16 405 Øvrige kostnader 1) 938 382 24 031 7 688 Sum andre driftskostnader 10 375 964 218 604 505 775 1 Inkluderer kostnader som direkte eller indirekte er knyttet opp mot salget av Hyresbostäder i Sverige II AB. Finansinntekter 2014 2013 2014 2013 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 45 222 - - - Annen renteinntekt 3 224 2 286 37 292 9 913 Valutagevinst 117 384 65 117 617 113 Sum finansinntekter 165 830 2 351 154 909 10 025 Finanskostnader 2014 2013 2014 2013 Rentekostnader fra foretak i samme konsern -445-5 729 - - Annen rentekostnad -45-207 -65 005-154 325 Valutatap -964-15 322-964 -15 322 Tap ved salg av aksjer - - -27 024 - Nedskrivning av aksjer -88 043 - -48 055 - Annen finanskostnad 1) -462 - -5 604-9 689 Sum finanskostnader -89 959-21 257-146 653-179 335 1 Beløpet inkluderer TNOK 462 i refinansieringshonorar til Obligo Real Estate AS, ref note 14. Annen kortsiktig gjeld 2014 2013 2014 2013 Forskuddsbetalte leieinntekter - - - 28 730 Påløpte kostnader - - - 39 507 Annen kortsiktig gjeld 9 594-9 594 8 251 Sum annen kortsiktig gjeld 9 594-9 594 76 489 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 15

Note 14 Honorarer til løpende forvaltning og finansiering For 2014 har Boligutleie Holding II AS hatt avtale om løpende forvaltning med Obligo Real Estate AS og Obligo Investment Management AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar, honoraret utgjorde totalt TNOK 16 611 inkl mva. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 13. Etter salget av Hyresbostäder i Sverige II AB beregnes og belastes forvaltningshonorar i morselskapet i henhold til nytt investeringsmandat. Årlig forvaltningshonorar til Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS er på 0,6 % av verdijustert egenkapital. Honoraret beregnes kvartalsvis basert på siste tilgjengelige verdijusterte egenkapital. For 2014 er det kostnadsført TNOK 8 022 i morselskapet. Med virkning fra 1.4.2013 har Boligutleie Holding II AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK 928. Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. For regnskapsåret 2014 er det kostnadsført totalt TNOK 462, for perioden 1.1.2014-4.7.2014, ref note 13. Note 15 Finansiell markedsrisiko Beløp i NOK 1 000 Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Selskapet har inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Valutaderivater Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Verdien av valutaderivatene balanseføres ikke ihht. god regnskapsskikk i Norge. Resultateffekten hensyntas ved forfall. Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr 31.12. Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember ABG Sundal Collier SEK 500 000 0,9536 18.02.15 488 Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK 488 Note 16 Bankinnskudd 2014 2013 s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: TSEK TNOK TSEK TNOK Bankinnskudd i SEK 13 819 13 262 466 390 441 764 Bankinnskudd i NOK - 70 579-424 Totalt 13 819 83 841 466 390 442 188 har ingen bundne bankmidler. Note 17 Andre forhold Hyresfastigheter Holding II Blå AB (publ) Boligutleie Holding II AS eier Svensk Bolig Holding AB sammen med det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II Blå AB (publ). Selskapene har identisk styresammensetning og investeringsmandat. 16 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 17

18 Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS

Årsrapport 2014, Boligutleie Holding II AS 19

Boligutleie Holding II AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF95 150156