Overhalla kommune - Positiv, frisk og framsynt - Teknisk avdeling i Overhalla Vår ref: RJ Deres ref Saksbehandler RJ Dato 24.3.2015 Vurdering av Hildresåsen tomteområde Grunn for igangsetting av vurdering Denne vurderingen er gjort etter henvendelse fra politikere i FRP og SP. Det understrekes at ingen grunneiere er informert om denne kartleggingen av aktuelle boligområder. De vil først bli kontaktet om det vurderes interessant å gå videre med dette området. Beliggenhet Hildresåsen er et område med beliggenhet mellom Svalia og Barlia. Nytt boligområde er tenkt oppå åsen, og i fremkant av åsen med utsikt mot øst sør og vest. Området har kvaliteter med tanke på det som etterspørres i dag for boligtomter, blant annet god utsikt, flotte lys og solforhold, og ligger slik vi tror på faste masser. Disse kvalitetene er tilnærmet helt nødvendig for de fleste når de skal ta «det store steget» å investere i ny bolig. Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postmottak Administrasjonsbygget Administrasjonsbygget 74280000 Bank: 1602.58.05775 7863 Overhalla Telefaks Skatt: E-post: 74 28 53 13 Org.nr. 939.896.600 postmottak@overhalla.kommune.no
Side 2 av 5 Når tomtefelt skal vurderes er det svært mange momenter som må sonderes før man kan konkludere. Vi konsentrerer oss i denne omgang kun om de mest sentrale. For å danne seg et bilde på relativt grovt grunnlag, så er følgende faktorer viktige: - Attraktivitet - Grunneiere/tomtekjøp - Kostnader med utbygging - Regulering/LNFR/sektorinteresser - Størrelse og utvidelsesmuligheter - Geologiske forhold første vurdering/grunnforhold - Flom og skred - Kapasitet vann og avløp - Kapasitet elektrisitet - Adkomst - Trafikale forhold - Miljø - Kapasitet skoler og barnehager - Universell utforming - Type boliger. Attraktivitet Området har prima lys og solforhold, og har de kvalitetene som etterspørres for en boligtomt. Grunneiere / tomtekjøp Området har fem grunneiere som berøres om man ser på hele åsen som ett boligområde. I første omgang vil det trolig være aktuelt å se på et mindre område på Hildresåsen, noe som vil berøre tre grunneiere i utgangspunktet (avhengig av hvor vi legger adkomsten til området). Kostnader med utbygging: Det er veldig vanskelig å beregne nøyaktige kostnader når man ikke har prosjektert og planlagt i detalj. Det man imidlertid kan gjøre er å ta utgangspunkt i erfaringspriser som finnes å bruke de som et utgangspunkt for sondering i en første vurderingsfase. Det er også lagt til grunn momenter med adkomst for vei vann og avløp. Kostnadsvurderingene som er lagt til grunn i denne vurderingen er: - Grunnkjøp (basert på snitt av tidligere grunnkjøp) - Reguleringskostnader. - Geotekniske kostnader. (Undersøkelser mm) - Arkeologi kostnader (Enkel undersøkelse) - Vei, vann og avløp. - Grov opparbeidelse av 50 stk tomter. - Anleggsbidrag strøm. - Post for uforutsette kostnader Sum anslåtte kostnader er beregnet til 16 500 000 eks mva. Det er tatt utgangspunkt i at man gjør klart for 50 tomter, eller flere. Muligens er dette et litt stort antall i første delområde, men dette antallet gjør at man får en akseptabel kostnad pr tomt. Med anslagsvis 330 000 pr tomt i kostnader bør nok salgsprisen legges på ca 400-500 000 pr tomt.
Side 3 av 5 Med tomter med slike kvaliteter som dette feltet vil få, kan man trolig forsvare slike priser pr tomt. Ved grunnkjøp er det tatt utgangspunkt i 45 daa, der 35 daa er beregnet til tomter. Resterende 10 daa er beregnet til vei mm. Å beregne mer nøyaktige kostnader på nåværende tidspunkt er en umulig oppgave da man ikke har alle de nødvendige detaljene som må til. Neste fase som vil imidlertid være å utarbeide et mer spesifikk forprosjekt, dette vil gi oss mer detaljer og grunnlag for en nøyaktigere kostnadsberegning. Regulering / LNFR / Sektorinteresser Boligområdet vil ikke være i tråd med kommunens overordna arealplan og planstrategi, og vil derfor medføre at det blir en reguleringsprosess der det vil være mange høringsparter før de nødvendige avklaringene er gitt. Av utfordringer innenfor regulering pr nåværende tidspunkt er det ingen kjente forhold som tilsier vanskeligheter. Arkeologi er ett av momentene som vurderes, men det er ikke noe som tilsier at dette skal være en stor utfordring. Deler av åsen har registrerte områder i artsdatabanken, og miljøkvalitetene er ikke avklart med fagmyndighetene pr. i dag. Når det gjelder vurderingene knyttet til LNFR området har vi heller ikke avdekket noen momenter som gjør at dette umuliggjøres. Imidlertid er ingenting avklart før alle høringer er fullført, men i utgangspunktet ser det lovende ut. Størrelse og utvidelsesmuligheter Hildresåsen har en utforming og beliggenhet som gjør at den kan bygges både etappevis og i et større omfang med en gang. Slik sett gir den oss alle muligheter til å tenke noenlunde fritt på dette punktet. Geologiske forhold / grunnforhold (førstevurdering) I Overhalla er det som kjent stedvis noe krevende grunnforhold. For Hildresåsen ser det imidlertid lovende ut før de geologiske undersøkelsene er igangsatt. Det som skal vurderes er sikkerhet mot kvikkleireskred. Vurdering av områdestabilitet ved arealplanlegging og utbygging i områder med kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper Løsmassekartet viser oss at stordelen av Hildresåsen ligger på faste masser. Det som kan bli utfordringen er fremføring av veier og teknisk anlegg da disse må gå over registrerte marine områder. Faregradskartet for kvikkleire viser at det ligger et område med risikoklasse middels i utkanten av det som kan bli aktuelt som adkomst (nord nordvest). Uansett så er det slik at vi i denne omgang ikke er i stand til å vurdere mer enn det som er kjent for oss, og slik det ser ut så ser det ok og lovende ut pr nå. Flom skred Hildresåsen ligger på kote +- 125 moh, og slik sett ligger det trygt i forhold til flom. Når det gjelder skred virker det også rimelig trygt.
Side 4 av 5 Kapasitet vann og avløp Dette området har ikke vann og avløpsnett i dag. Det vil si at det må bygges ut. Koplingspunkt er vurdert for vann og avløp. Vi kan konkludere med at vi har kapasitet på nettet. Kapasitet elektrisitet Dette området er ikke utbygd med tanke på boliger i dag, det vil si at det må bygges ut. Dette er et vanskelig punkt å vurdere da det er netteier som må gjøre de nødvendige vurderingene knyttet til dette. Likevel kan vi nok anta at med nye trafostasjon/er og nett infrastruktur, så vil dette bli ok. NTE er kontaktet i saken men kan ikke gi noe mer vurdering før de mottar mer detaljer rundt planene. Adkomst boligområde Boligområde ligger «høyt og luftig» på kote 125 moh med gode lys, utsikt og solforhold. Dette gir oss imidlertid litt utfordring med adkomst til området. Det vil være flere muligheter for adkomst fra kommunal vei både via gården nord øst for området, og direkte fra veien opp til Svalia. Dette er muligheter man må se nærmere på i den neste fasen om det besluttes politisk å gå videre med sonderinger for dette området. Et viktig moment er imidlertid at det vil være en fordel at vi utnytter dagens vei og oppgraderer denne så den takler den økte trafikkmengden. Ved å bruke adkomst fra vei opp til Svalia, så vil dette gi mindre vedlikeholdsutgifter kontra å etablere et felt et annet sted der alt må etableres på nytt. Trafikale forhold / trafikksikkerhet Ved å etablere adkomsten fra en etablert vei må vi oppgradere denne til å håndtere den nye trafikkmengden fra biler og myke trafikanter som vil komme. Trafikksikkerhet må vi selvfølgelig prioritere i disse oppgraderingene. At vi får på plass gode trafikkløsninger i et nytt tomteområde er også en selvfølge. Miljøvurderinger Miljøvurderingene vi har gjort har ikke indikert noe negativt på dette punktet. Det som imidlertid blir viktig videre er å implementere miljø i de evt videre kartleggingene. Dette vil blant annet si punkter knyttet til klima og miljøplan og for eksempel punktene 3.3.1 og 3.3.2 mfl. Når det gjelder aspektet miljø har også området kvaliteter som muliggjør bergvarmeanlegg i dimensjoner som kan dekke enkeltboliger eller flere boliger og til og med hele felt. Området ligger også så solrikt til at man kan utnytte solenenergi som solfanger og solcelleteknologi. Skoler og barnehager En kartlegging som dette må inneholde momenter knyttet til skoler og barnehager mht. kapasitet. Det bygges nå ny barneskoledel på OBUS og vi har en nyoppusset ungdomsskole. Antall klasserom på ungdomsskoledelen er beregnet etter 2 klasser på hvert trinn, som har vært fornuftig ut fra de årskullene vi har hatt de siste årene. Imidlertid ser vi nå at vi enkelte år fra det året årskull 2010 kommer opp på ungdomstrinnet, vil kunne overskride 60 elever på hvert trinn, og da kan det bli organisatoriske utfordringer, spesielt hvis elevtallet stiger ytterligere
Side 5 av 5 pga. nybygging og tilflytting. Mht. u-trinnet, så har det ikke noen betydning hvor økningen skjer, så lenge vi har u-trinn bare på Ranemsletta. Den nye barneskoledelen har større fleksibilitet, men mange kull samtidig med ca 35 elever i hvert kull, vil også her kunne gi organisatoriske utfordringer. Med fortsatt økning i antall barn i Ranem krets, kan det bli 35 eller flere i årskull født 2008 til 2013 (status nå Ranem krets: 2008 = 35, 2009 = 34, 2010 = 38, 2011 = 32, 2012 = 28, 2013 = 29 og 2014 = 17) Feltets beliggenhet vil kvalifisere for skoleskyssordning for elever på 1. trinn. Vi har i dag tre nærliggende barnehager: Barlia (Moamarka), Ranemsletta og Gammelstua barnehage. I tillegg vil Skage barnehage ha beliggenhet nært hovedvei for de som pendler den veien, der det i alle fall de første årene etter 2017 vil være kapasitet. I et helhetlig perspektiv, der vi prøver å få til samarbeid mellom barnehagene og skolene i samme skolekrets, jobbes det mot å ha tilstrekkelig kapasitet i Ranem krets for de som bor i denne kretsen. Hvordan vi skal klare dette i årene som kommer, vil bli behandlet i en egen politisk sak i løpet av 2015, og da må eventuell etablering av et nytt boligfelt tas med i vurderingen m h t kapasitetsbehov. Universell utforming Nye byggefelt skal i dag planlegges så det oppfyller krav i plan og bygningslov knyttet til universell utforming. Dette er det vanskelig å si noe eksakt om i dag men universell utforming vil være et sentralt og svært viktig moment i de videre sonderingene som skal gjøres. Type boliger: Området er av en slik karakter at vi kan tenke alle mulige boligenheter. Det vil være naturlig da å tenke på eneboliger i kombinasjon med rekkehus og flermannsboliger. På samme vis vil det være naturlig å tenke forskjellige størrelser og forskjellige kostnader på tomtene. Med en slik tenkemetodikk vil vi kunne nå bredere på aktuelle målgrupper og gjøre området mye mer aktuelt for flere «nybyggere». Vedlegg: 1. Kart over området. 2. Områdeutsnitt. 3. kvikkleirekart. 4. løsmassekart.