Finnøy kommune Kommunestyret Innkalling Møtedato: 06.03.2017 Møtestad: Biblioteksalen Møtetid: Kl. 16:00 Utvalsmedlemene vert med dette kalla inn til møte. Varamedlemene møter berre etter særskilt innkalling. Den som har lovleg forfall, eller er ugild i nokon av sakene, må melda frå så snart råd er på tlf. 51 71 47 00 eller på e-post: politisk.sekretariat@finnoy.kommune.no Ytterligare utredning i sak 016/17 frå rådmannen vert ettersendt. Finnøy 22.02.2017 Henrik Halleland ordførar Randi-Merete Lode politisk sekretær
Sakliste Sak nr. Saktittel 014/17 Godkjenning av innkalling og sakliste 015/17 Godkjenning av møteprotokoll 016/17 Holmastø Nord - vidare prosess Side 2 av 7
Saksframlegg Sakshandsamar Arkiv JournalpostID Randi-Merete Lode K1-033 17/1536 Saksnr Utval Dato 014/17 Kommunestyret 06.03.2017 Godkjenning av innkalling og sakliste Forslag til vedtak frå rådmannen: Innkalling og sakliste vert godkjend slik dei ligg føre. Finnøy 22.02.2017 Helene M. Ohm rådmann Side 3 av 7
Saksframlegg Sakshandsamar Arkiv JournalpostID Randi-Merete Lode K1-033 17/1535 Saksnr Utval Dato 015/17 Kommunestyret 06.03.2017 Godkjenning av møteprotokoll Vedlegg 1. Protokoll - Kommunestyret - 15.02.2017 Forslag til vedtak frå rådmannen: Møteprotokollen vert godkjend slik den ligg føre. Finnøy 22.02.2017 Helene M. Ohm rådmann Side 4 av 7
Saksframlegg Sakshandsamar Arkiv JournalpostID Linda Skartveit K2 - L83 17/345 Saksnr Utval Dato 005/17 Formannskapet 25.01.2017 016/17 Kommunestyret 06.03.2017 Holmastø Nord - vidare prosess Vedlegg 1. Holmastø Nord - utbyggingsavtale Forslag til vedtak frå rådmannen: Formannskapet tek saka til orientering. Finnøy 16.01.2017 Helene M. Ohm rådmann Formannskapet 25.01.2017: Forslag, foreslått av Henrik Halleland, Kristeleg folkeparti Rådmannen har fullmakt til å inngå privatrettsligavtale om kjøp av tre tomter i byggetrinn 1 Holmastø nord i forkant av ein utbyggingsavtale for å sikre ønska framdrift i saka. Finnøy kommune skal også søke å formulere ein framtidig utbyggingsavtale slik at den tek høgde for at gang- og sykkelsti i gjeldande plan kan verta tatt ut eller flytta. Forslag fremja av Henrik Halleland (KRF) fekk 5 røyster (KRF, AP, SP) og vart vedteke. FSK- 005/17 VEDTAK: Rådmannen har fullmakt til å inngå privatrettsligavtale om kjøp av tre tomter i byggetrinn 1 Holmastø nord i forkant av ein utbyggingsavtale for å sikre ønska framdrift i saka. Finnøy kommune skal også søke å formulere ein framtidig utbyggingsavtale slik at den tek høgde Side 5 av 7
for at gang- og sykkelsti i gjeldande plan kan verta tatt ut eller flytta. Saksopplysningar Sak vedr. Holmastø Nord utbyggingsavtale vart handsama i kommunestyret KS-saknr. 014/16, den 27.04.16. Følgjande vedtak vart fatta: «For å sikre gjennomføring av regulert bustadfelt på Holmastø Nord inngår Finnøy kommune ein utbyggingsavtale med privat utbyggar Holmastø AS jfr. Plan- og bygningslovens 17. 1. Som ein del av utbyggingsavtalen skal det framgå at kommunen kjøper tre av tomtene i bustadfeltet til kostpris. 2. Saman med den overordna utbyggingsavtalen inngår kommunen og ein justeringsavtale med utbyggar med fordelingsnøkkel 20/80 (kommune/utbyggar). Denne avtalen vil sikre at meirverdiavgift knytt til utgifter gjeldande infrastruktur blir tilbakeført etter at kommunen har overtatt anlegga vederlagsfritt.» I etterkant av vedtaket har administrasjonen hatt møter med utbyggar vedr. regulert bustadfelt på Holmastø, der m.a. moglege løysingar i forhold til vidare framdrift har vore diskutert. Utbyggar har gitt signal om at dei ønskjer å starte med opparbeiding av feltet snarast råd. I samband med dette stiller utbyggar spørsmål ved vidare prosess, m.a. i forhold til krav om at utbyggingsavtale må ligga føre, før vidare opparbeiding av feltet kan starte opp. Dei ønskjer vidare å få bekrefta at kommunen vil kjøpe 3 av tomtene innafor delfelt 1. Rådmannen har i tillegg fått signal frå politiske leiing om at kommunen må søkje å finne løysingar, som sikrar ønskja framdrift i saka. På bakgrunn av dette så vert sak vedr. status/vidare prosess for opparbeiding av bustadfelt ved Holmastø Nord, lagt fram til orientering. Vurdering Ein utbyggingsavtale er ein avtale mellom kommune og utbyggar, og gjeld gjennomføring av kommunal arealplan. Ein slik avtale skal fordele ansvar og kostnadar mellom partane. Kommunen kan i utgangspunktet ikkje krevje at ein utbyggingsavtale skal ligga føre, men i tilfelle der kommunen skal bidra til gjennomføring av plan, så vil dette likevel vere eit krav. Utbyggingsavtale er lovregulert, jfr. plan- og bygningslova 17, og gjeldande lov sett krav til innhald og saksbehandling. Oppstart av forhandlingar om utbyggingsavtale skal kunngjerast, og forslag til avtale skal leggast ut til offentleg ettersyn i 30 dagar. Inngått avtale skal vidare kunngjerast. Reguleringsplan for Holmastø Nord vart godkjent 27.09.11, og føremålet med vedtak fatta i KS-saknr. 014/16 var å sikre gjennomføring av planen. Det er i pkt. 1 i vedtaket vist til at kommunen vil kjøpe tre av tomtene innafor planområdet. Planområdet inneheld totalt 20 tomter, fordelt på 3 delområder. Utbyggar har gitt signal om at dei i første omgang ønskjer å opparbeide eit av delfelta, som inneheld totalt 5 tomter, og dei har tatt utgangspunkt i at kommunen vil kjøpe 3 av desse tomtene. Iht. pkt. 1 i vedtaket skal kjøp av tomter nærare avtalefestast gjennom ein utbyggingsavtale. Rådmannen har lagt til grunn for saka at nærare avklaringar i forhold til dette, som utbyggingsrekkefølgje, kva tomter kommunen skal kjøpa og grunnlaget for berekning av kostpris, vil bli gjort i denne prosessen. Kjøp av tomter er i dette tilfellet eit middel for å få gjennomført plan, og ein vidare avtale om dette må utarbeidast som ein utbyggingsavtale, der gjeldande krav i lovverket må følgjast. Kommunen kan i eit slikt tilfelle ikkje unnlate å utarbeide ein utbyggingsavtale. Ved trinnvis utbygging vil det i tillegg vere særleg aktuelt å få avtalefesta forhold knytt til ferdigstilling og vidare overtaking av anlegget, samstundes som det vert avtalefesta at justeringsrettmodellen skal nyttast. Side 6 av 7
Status/vidare framdrift Utbyggar ønskjer å starte opparbeiding av delfelt 1 snarast råd. Kommunen har mottatt tekniske planar for bustadfelt Holmastø. Tekniske planar er i samsvar med godkjent plan i området, men utbyggar har opplyst at det samstundes med opparbeiding av delfelt 1, vil bli søkt om endring av plan for m.a. gang- og sykkelveg/infrastruktur. Dersom vedtak i KS-saknr. 014/16 skal leggast til grunn for utbygginga, så må utbyggingsavtale og avtale om justeringsrett ligga føre før opparbeiding av feltet kan starta opp. Ein utbyggingsavtale må likevel forankrast i gjeldande plan, noko som betyr at ein ev. seinare endring av plan vil krevje reforhandling av utbyggingsavtalen. På bakgrunn av dette har utbyggar fått tilbakemelding om at det er lite ønskjeleg å starte opp arbeidet med utarbeiding av forslag til utbyggingsavtale, dersom det likevel ligg føre planar om å endre vedtatt plan. Utarbeiding av forslag til utbyggingsavtale bør i eit slikt tilfelle skje parallelt med planprosessen. Erfaring viser at slike prosessar kan vere ressurskrevjande, og rådmannen ser det som lite aktuelt å starte forhandlingar om forhold, som i neste omgang er tenkt endra. Rådmannen har forstått det slik at utbyggar ønskjer ein bekreftelse på at kommunen vil kjøpe 3 av tomtene innafor byggetrinn I (3 av 5 tomter). Dersom det på noverande tidspunkt skal gjerast nærare vurderingar i forhold til tomtekjøp, så må det leggast til grunn for saka at utbygging skal skje i tråd med gjeldande plan. Dette betyr m.a. at rekkjefølgjekrav knytt til gang- og sykkelveg vil gjelde, og planen sett krav om at denne må vera ferdig opparbeida før ferdigstilling av første bustad. Trinnvis utbygging vil dermed kunne føre til ein vesentleg høgare kostpris, enn ved utbygging av feltet i sin heilhet. På bakgrunn av dette så ser rådmannen ikkje at det er grunnlag for å ta vidare stilling til tomtekjøp på noverande tidspunkt. Dette er forhold som må vurderast samla, m.a. i forhold til endeleg plan og utbyggingsrekkjefølgje. Ved ordinære tomtekjøp, der ein kommunen ev. kjøper tomt for eige bruk/behov, så vil det ikkje vere krav om utbyggingsavtale i forkant (kommunen vil i eit slikt tilfelle bare inngå ein ordinær kjøpsavtale). I dette tilfellet er det lagt til grunn for tidlegare vedtak, at kjøp av tomter er tenkt som eit middel for å sikre gjennomføring av plan. Gjeldande krav til utbyggingsavtale må då følgjast, og denne avtalen må vidare leggast til grunn for kjøp av tomtene. Konklusjon Rådmannen vurderer vedtak i KS-saknr. 014/16 som klart i forhold til kommunalt bidrag og vidare prosess. Dersom utbyggar ønskjer kommunalt bidrag i samband med utbygginga, så må det gjennom utbyggingsavtale gjerast nærare avklaringar både i forhold til tomtekjøp og vidare overtaking av VVAanlegg. I tillegg må avtale om justeringsrett ligga føre, før arbeida vert starta opp. Rådmannen ser heller ikkje at det er grunnlag for å setje vedtaket i KS-saknr. 014/16 til side, for å vurdere ev. ordinært kjøp av tomter. Dette m.a. på bakgrunn av tidlegare vurderingar/vedtak i saka, og vurdert ut frå kommunens eige behov for tomter. Rådmannen kan heller ikkje se at avtale om tomtekjøp, i tråd med tidlegare vedtak, vil forsinke vidare prosess. Dette på bakgrunn av at utbyggingsavtale og avtale om justeringsrett uansett må ligga føre, uavhengig av tomtekjøp. Saka vert lagt fram til orientering. Side 7 av 7