Planbeskrivelse Utgave: 2 Dato: 2013-11-20
Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Arnegård & Tryti Fossgård Rapporttittel: Planbeskrivelse Utgave/dato: 2 / 2013-11-20 Arkivreferanse: - Lagringsnavn rapport Oppdrag: 529210 Oppdragsbeskrivelse: Reguleringsplan med tilhørende prosess Oppdragsleder: Eirik Øen Fag: Plan Tema Reguleringsplan Leveranse: Reguleirngsplan med tilhørende dokumentasjon Skrevet av: Kvalitetskontroll: Eirik Øen Allan H. Jørgensen www.asplanviak.no
Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Tone Arnegård og Ole-Andreas Tryti Fossgård på Geilo til å utarbeide en reguleringsplan for området omfattet av F2 og F3 i kommunedelplan for Geilo. Trond Bølstad har vært kommunens kontaktperson for oppdraget. Eirik Øen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, 20.11.2013 Eirik Øen Oppdragsleder Allan H. Jørgensen Kvalitetssikrer Utvalg for plan og utvikling behandlet planforslaget i møte 04.12.2013 (saknr. 76/13), og vedtok å legge forslaget ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Tomtene 5, 19, 20 og 21 tas ut fordi de er regulert som friluftsområde i gjeldende reguleringsplan for Kikut Nord. 2. Tomtene 22-24 og 30-32 bør tilkobles trykksone 2 fra eksisterende 63 mm ledning uten å gå gjennom trykksone 1. Plankart og bestemmelser er revidert iht pkt 1 i vedtaket. Pkt 2 i vedtaket blir retningsgivende ifm utarbeiding av byggeplan for VA-anlegget. Ål, 11.12.2013 eirik øen
Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning 1.1 Formål 4 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold 4 1.3 Planlegger 4 2 Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse 5 2.2 Forhold til gjeldende planer 5 3 Planprosessen 3.1 Historikk 7 3.2 Innkomne merknader 7 3.3 Utredningskrav i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger 8 4 Planforslag 4.1 Planløsning 9 4.2 T-2/08 barn og planlegging 14 4.3 Overordna grøntstruktur, landskap og vassdrag 14 4.4 Friluftsliv 14 4.5 Klima og energi 14 4.6 Støy 14 4.7 Biologisk mangfold Naturmangfoldloven 15 4.8 ROS-analyse 15 Vedlegg Plankart Reguleringsbestemmelser Plan- og profil veger VA-plan Naturmiljøkartlegging Kulturminneregistrering Landskapsanalyse Helningsanalyse Sol-/skyggeanalyse Trafikknotat Illustrasjoner F3 Snitt bygg F3
Planbeskrivelse 4 1 INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med planarbeidet er å utvikle området F2 og F3 på Kikut med ny fritidsbebyggelse i tråd med gjeldende kommunedelplan for Geilo. Området beliggenhet på Geilo 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Tone Arnegård (64/12) og Ole-Andreas Tryti Fossgård (66/6). 1.3 Planlegger Arealplanlegger er ved cand.agric Eirik Øen. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (teknisk tegning), Kjersti Dølplass (landskapsarkitekt), Heiko Liebel (biolog) og Allan Hjorth Jørgensen (kvalitetssikring). I tillegg har arkitektkontoret W&B bistått for konseptuering og illustrasjoner av eiendom 66/6.
Planbeskrivelse 5 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet grenser til hyttefeltet Kikut Nord på Geilo. Planområdet er på ca. 100 daa. Området er ubebygd, med unntak av en telemast og ett tunnelinnslag fra kraftutbyggingen på 60-tallet. Eksisterende veger i området gir tilkomst til omkringliggende hytter sør og øst for planområdet. Pariserløypa passerer nordvest for område F3. Planområdet strekker seg fra ca. 950 moh i sør til ca. 890 moh i nord. Hoveddelen av planområdet består av fjellbjørkeskog samt en bekk som deler byggeområdene F2 og F3. Området ligger i en nordvendt helling med varierende bratthet, kfr. vedlagte helningskart. Tilkomst til planområdet er via eksisterende atkomst fra Fv 40. Blikk mot øst over deler av planområdet (Foto H. Liebel 28.06.2012). 2.2 Forhold til gjeldende planer I gjeldende kommunedelplan for Geilo, vedtatt 24.06.2010, er området avsatt til nytt byggeområde for fritidsbebyggelse, kfr utsnitt av kommunedelplan under.
Planbeskrivelse 6 I følge planbestemmelsene til kommunedelplanen skal eksisterende kryss ved Fv.40 utbedres. Dette er i følge grunneierne allerede utført. Videre framgår det i bestemmelsene at det ikke kan fradeles tomter eller bygges ny fritidsbebyggelse før det er etablert og/eller sikra etablert planskilt kryssing på alle punkt langs Fv.40 der skiløype krysser Fv.40. Planfremmer viser til at det allerede er to planskilte kryssinger av Fv.40 for skiløype øst for planområdet, og at det pågår en kommunal prosess vedr. løsning for kryssingspunktet ved Kikut Fjellstue. Skissen over viser områdene F2 og F3 med tilgrensende reguleringsplan Kikut Nord. Fv 40 ligger i nord syd retning øst for planområdet. (Kilde: Hol kommune) I planbestemmelsene er det også satt krav til MUA og dokumentasjon knyttet til støy. Deler av planområdet berører noe regulert friluftsområde i gjeldende reguleringsplan for Kikut Nord (vedtatt 29.06.2006), kfr. utsnitt under.
Planbeskrivelse 7 Skissen viser overlappingen av regulert friluftsområde i reguleringsplan for Kikut Nord i forhold til ny kommunedelplan for Geilo. (Kilde: Hol kommune) 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Oppstartsmøte med Hol kommune ble avholdt 27.03.2012. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert 16.04.2012. På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 31.05.2012. 3.2 Innkomne merknader Avsender Resymè av innhold Vurdering Statens Vegvesen, datert 02.05.2012 Fylkesmannen i Buskerud, datert Påpeker at det er viktig for Statens Vegvesen at nye byggeområder er vurdert i overordnet plan (kommuneplan). I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på Fv40 må dette tas vare på i planarbeidet. Ber om at overordna grøntstruktur, vassdrag, naturmangfold, friluftsliv, landskap, klima, Området er avklart i overordna plan. Reguleringsplanen medfører ingen endringer i adkomstforholdene. Kryss Fv40 er tidligere utbedret mtp trafikken fra Kikut Nord/Jeglumtoppen/Gamle Skurdalsvegen. Kort redegjørelse knyttet til temaene framgår i eget kapittel
Planbeskrivelse 8 25.05.2012 energi og barn og unges interesser blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Buskerud Fylkeskommune, datert 23.05.2012 og 30.08.2012 Mattilsynet, datert 20.04.2012 Arild Donald Schage (64/159), epost 27.04.2012 Marit C. Schage Andria, eposter 04.01.2013, 26.03.2013, 15.04.2013 BFK er ikke kjent med at det finnes automatisk freda kulturminner innenfor planområdet, men kjenner til funn nord og vest for området. Registrering nødvendig. BFK har nå utført en arkeologisk registrering. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. BFK har ingen merknader til planen. Mattilsynet regner med at området kobles til eksisterende off. VA-system. Ønsker tilsendt kart med detaljert om hva som skal skje. Gjennom diverse epostkorrespondanser etterspørres status i arbeidet. Det påpekes også avvik av planavgrensingen i varslingsmaterialet ift byggeområdene F2 og F3 i kommunedelplanen. i planbeskrivelsen. Egen landskapsanalyse og naturmiljøkartlegging er utarbeidet. Registreringsrapport utarbeidet. Ingen hensynskrevende funn. Tilbakemelding gitt pr. telefon 20.04.2013. Området knyttes til eks. VA-nett. Oversendt varslingsmateriale som pdf pr. epost 24.04.2012, og orientert om at samlet planmaterialet blir tilgjengelig gjennom off. ettersyn når kommunen finner planforslaget tilfredsstillende. Trond Andresen (64/533), epost 30.05.2012 Tore Gjesdahl (66/505), datert 16.05.2012 Påpeker at anleggstrafikk og normal brukstrafikk må legges fra nord, og ikke gjennom etablert bebyggelse. Mener de private vegene ikke er dimensjonert for slik trafikk, og vil ødelegge for etablert bebyggelse. Overraska over planprosessen, og mener Kikut-området har høy nok arealutnyttelse og trafikk. Viser til reg.plan når han kjøpte tomt, og da var området foran hytta avsatt til friområde/skileik. Mener Geilo må konkurrere på faktorer som stillhet og ro. Ber om at det ikke tillates utbygging i F2 og F3, og at området fortsatt blir reservert for skileik. Atkomst er avklart i overordna plan. Vegene er opprustet. Området er avklart i overordna plan. 3.3 Utredningskrav i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger Plangrepet og utviklingspotensialet i planområdet er vurdert i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger 2009-06-26 nr 855. Planområdet er i gjeldende kommunedelplan lagt ut som byggeområde for fritidsbebyggelse. Planfremmer og kommunen har drøftet utredningsbehovet. Foreslått arealbruk er vurdert å være i tråd med overordna plan, og omfattes derfor ikke av omfangskriteriene etter forskriftens 2 eller 3, jf. referat fra oppstartmøte 27.03.2012. I tillegg til planfaglige vurderinger og utarbeiding av planmateriale m/ros-analyse har det gjennom prosessen blitt utredet følgende tema:
Planbeskrivelse 9 1. BFK har utarbeidet rapport fra den kulturhistoriske registreringen 2. Naturmiljøkartlegging 3. Landskapsanalyse, inkl. helningskart og sol-/skyggeanalyse 4 PLANFORSLAG 4.1 Planløsning Planforslaget omfatter 32 nye tomter til fritidsformål, totalt 35 boenheter. Tomt 20, 26 og 32 er planlagt som dobbelthytter med garasje mellom. Skissen viser forslag til plankart. Planområdet er justert litt i forhold til avgrensingene F2 og F3 i kommuneplanen. Dette for å tilpasse seg naturlig i terrenget, utnytte områdene til utbyggingsformål, og sikre god tilkobling til eksisterende teknisk infrastruktur. Videre er overordna grøntstruktur justert mellom F2 og F3 for tilpassing og hensyntaking av eksisterende bekkedrag. Avvikene framgår av skissen under.
Planbeskrivelse 10 Skissen viser justeringene (røde linjer) ift avgrensingene av F2 og F3 i kommunedelplanen. Alle nye tomter skal knyttes til Geilo Renseanlegg, og eksisterende offentlig vannforsyning. 4.1.1 Område F2 Område F2 er planlagt med 16 tomter til fritidsbebyggelse (15 tomter på eiendom 64/12). Atkomst er fra eksisterende veg i øst. Terrenget er godlendt, med kun en terrenghelling brattere enn 1:4 sør for tomtene 6-10. Dette området er avsatt til friluftsformål, og inngår i den overordna grøntstrukturen som muliggjør en fleksibel tilgjengelighet til omkringliggende tur-/rekreasjonsområder. Vegatkomsten gir også atkomst til nedre del av F3. Her krysser vegen bekk og grøntstruktur på en flat og oversiktlig strekning. Trafikkomfanget er begrenset, og kryssing i plan mellom kjørende og turfolk vurderes som akseptabelt. Tomtene 15 og 16 ligger som en naturlig avslutning på byggeområdet mot nord, på en flate bevokst med noe furutre. Nord for tomtene faller terrenget og rammer inn byggeområdet på en fin måte. Tomtene ligger rett på utsiden av F3 i kommuneplanen, men som en naturlig del av byggeområdet F2. Område F2 består av store tomter som muliggjør ivaretakelse av betydelig stedegen vegetasjon. Videre er de største og flateste tomtene velegnet som tomter med noe høyere utnytting. 4.1.2 Område F3 Arkitektkontoret W&B har konseptuert eiendom 66/6, område F3. Her er terrenget krevende, i motsetning til østre del av planområdet (F2). F3 ligger som nedre del av en større
Planbeskrivelse 11 terrengrygg som strekker seg fra myra nord for planområdet og sørover mot eksisterende bebyggelse i Kikut Nord og Geilo Fjellandsby. Vedlagte helningskart synliggjør variasjonen i bratthet i området, og vedlagt landskapsanalyse omhandler forhold knyttet til eksponering, fjernvirkning og silhuett. Sol-/skyggekartet viser solforholdene vår- og høstjevndøgn kl. 15:00. Tomt 19 og 20 ligger delvis utenfor grensene satt i kommunedelplanen, men innarbeidet som en naturlig del av utbyggingskonseptet. På tomtene 20, 26 og 32 er det planlagt dobbelthytter med garasje mellom byggene. Atkomst til øvre del av F3 er på eksisterende veger i Kikut Nord. Det er behov for en ny atkomstveg til tomtene 17-19, og en mindre omlegging av eksisterende atkomst til telemasta for tomtene 22-24. Tomtene 22 24 kan ikke bygges ut før eksisterende telemast er fjernet. Det er utviklet to ulike «hyttemodeller» som er trappet i flere nivå for å ta opp terrenget i de bratteste områdene. Skisse tidligfase Hyttene er lagt godt inn i terreng og ligger alle så pass langt ned i dalsida at man unngår silhuettvirkning. Med bruk av torv på tak, naturmaterialer og farger, og ved å unngå fyllinger foran, vurderes fjernvirkning ivaretatt på en god måte. Det er svært viktig å unngå skjemmende fyllinger. Vi ser på dette som en innfylling i eksisterende hytteområde. På bratte tomter er det viktig at bebyggelsen avtrappes og legges inn i terrenget. Ved å legge garasje i underetasje og terrasser på siden og mellom byggene unngår man terrenginngrep med dominerende oppfyllinger og store balkonger/terrasser foran hyttene.
Planbeskrivelse 12 Illustrasjonsskisse tidligfase F3 Tomtene 20, 21, 25, 30, 32 For hytter i bratt terreng utnyttes høydeforskjellen til en underetasje med inngang og garasje. Denne etasjen skjæres i sin helhet inn i terrenget. Man får en fin adkomst nedenfra adkomstveg, uten skjemmende og dominerende oppfyllinger foran hytta. Hovedetasjen legges i to nivå for å holde høyden nede i fremkant over garasje/underetasje og gi utgang på terreng på siden mellom byggene. På de store tomtene med doble hytter legges det opp til garasje mellom byggene skjært inn i terreng med terrasse over.
Planbeskrivelse 13 Prinsipp dobbelhytte tomt 20, 26 og 32 Tomtene 22, 23, 24, 26, 27, 29, 31 I områder med flatere helning skjæres underetasje med inngang og garasje inn i terreng på samme måte som for bratt terreng. Her kan hovedetasjen legges på ett nivå hvor man kommer ut på terreng på siden. For hyttene som får adkomstveg på oversiden, legges inngang til hovedetasje. Separat garasje i en etasje kan settes opp på nivå med hovedetasjen.
Planbeskrivelse 14 4.2 T-2/08 barn og planlegging Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn og unges behov for gode oppvekstvilkår og nærmiljø. De ulike tomtene er forholdsvis store, og sammen med omkringliggende friluftsområde, turog løypenett og aktivitetstilbud vurderes barn og unges interesser som godt ivaretatt. Planering på tomtene sør og vest for hytteplassering vil sikre egna privat uteoppholdsareal. Det bemerkes også at planen omfatter fritidsbebyggelse, ikke boligformål. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) er satt til 25 m 2 pr. boenhet iht føringene i kommunedelplanen for Geilo. Vedlagt sol-/skyggeanalyse for kl.15:00 vår- og høstjevndøgn viser tilfredsstillende solforhold. 4.3 Overordna grøntstruktur, landskap og vassdrag Overordan grøntstruktur er ivaretatt sammenhengende gjennom planområdet. Eksisterende bekk er hensyntatt med omkringliggende grøntstruktur og en hensynsone for bevaring naturmiljø. Det vises for øvrig til vedlagt landskapsvurdering. 4.4 Friluftsliv Overordna grøntstruktur gir fleksibel og god tilkomst til omkringliggende lokalt tur- og løypenett og alpinanlegg. Det er sikret en 30 meter bred grøntkorridor som muliggjør en framtidig tur-/løypetrasé gjennom området. Eksisterende vegetasjon i planområdet vitner om et område som er lite i bruk til fritidsformål, men omkringliggende friluftsområder/grønnstrukturer, turnett og aktivitetstilbud er avgjørende for områdets rekreasjonsverdi og attraktivitet til fritidsformål. 4.5 Klima og energi Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at utbygger skal utrede energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme før det blir gitt igangsettingstillatelser. Videre framgår det i bestemmelsene at det skal være minst to oppvarmingssystemer, der minst ett skal være basert på biobrensel eller geovarme. Strømtilførsel og trafoplasseringer vil bli vurdert i samarbeid med Hallingdal Kraftnett, og innarbeidet i planen før 2.gangsbehandlingen. 4.6 Støy Vegtrafikkstøy fra Fv.40 er tidligere utredet og dokumentert ifm planarbeid for Jeglumtoppen, Kikut Nord og Geilo Fjellandsby. Planområdet tilfredsstilles ift støyretningslinje T-1442.
Planbeskrivelse 15 4.7 Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Planområdet er kartlagt med henblikk på biologisk mangfold med hovedvekt på registrering av prioriterte naturtyper/naturtypelokaliteter og rødlistede arter. Det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier. Det vises for øvrig til vedlagt naturmiljøkartlegging. Det vurderes at tiltaket vil ha liten negativ konsekvens for biologisk mangfold i området. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt. 4.8 ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i 2008. Analysen er basert på forslaget til detaljregulering F2 og F3 - Kikut. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred Nei Skrednett (NGU) 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Nei Skrednett (NGU) 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? Nei Nei 5. Er områdene spesielt vindutsatt? Nei 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) 7. Radon i grunnen Nei Vurderes i byggesak Menneske- og virksomhetsbaserte farer Nei Liten bekk renner gjennom området. Begrenset nedslagsfelt.
Planbeskrivelse 16 Infrastruktur 8. Vil uttilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil uttilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? - Utslipp av giftige gasser/væsker Nei - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker 10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: Ja Nei - Elektrisitet Nei - Teletjenester Nei - Vannforsyning Nei - Renovasjon/spillvann Nei 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. Nei - Spesiell klatrefare i master Nei 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til skole/barnehage Nei - til nærmiljøanalegg/nærsenter Nei - til forretning Nei - til busstopp Nei 13. Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området Nei - Utilstrekkelig brannvannforsyning - Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra Nei Ja Nei Kryss Fv40 utbedret tidligere i tråd med føringer fra SV. Ingen nye tiltak. Ingen kjente Ingen kjente Kun en vegatkomst inn i selve feltet fra Fv.40/Gamle Skurdalsvegen.
Planbeskrivelse 17 tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper Nei Noe deponerte steinmasser etter kraftutbyggingen. Tverrslag avsperret og regulert med eget formål. - Militære anlegg Nei - Industrianlegg, avfallsdeponi Nei - Annet Nei 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål? Nei - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Nei Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.