Verdi- og lånetakst over Ullern Allé 93, H0407 0381 OSLO Gnr. 28 Bnr. 1031 Seksj.nr. 215 Eierbrøk: 1/218 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse 2-roms leilighet i 4. etasje, med vestvendt veranda. Panoramautsikt. Ingen gjenboere. Garasje i fellesanlegg. Heis med direkteadkomst til etasjeplanet. Boligtakst Andersen Depotgata 23 J, 2000 Lillestrøm Roger Andersen Mobil 400 68 400 Tlf 63 80 91 00 Faks 63 80 91 01 www.boligtakst.as, post@boligtakst.as Org.nr: 985471983 Fin beliggenhet på Åsjordet/Ullern. Bydel 6 Ullern. 2 km til Skøyen. 7 km til Oslo sentrum. Kort vei til rekreasjonsområder i Mærradalen, idrettsanlegg, treningssenter, barnehage, skole, offentlig kommunikasjon, butikker og handelssenter. Nært til marka med badevann, lysløyper og flott turterreng sommer som vinter. Bydel 6 Ullern har et godt aktivitetstilbud med bl.a. flere aktivitets-/kultur-/fritidsklubber, mange idrettslag, skolemusikkorps, kor, dans-/drama-/teatergrupper, speidergrupper, med mer. Nærmere opplysninger finnes hos bydelsadministrasjonen, 02 180 eller http://www.bydel-ullern.oslo.kommune.no Opplysninger om skolekretser fås ved henvendelse til Oslo kommune Utdanningsetaten, 02 180 eller http://www.utdanningsetaten.oslo.kommune.no/om_osloskolen/ Leilighet i attraktivt boligområde. Solrikt og barnevennlig område. Pent opparbeidet og beplantet fellesareal med lekeplass og sittebenker. Indre bomiljø med begrenset biltrafikk. Asfalterte internveier. Gjesteparkering. Området består i det vesentligste av lavblokkbebyggelse. Leiligheten har noe oppgradering-/moderniseringsbehov. Ullernparken Boligsameie består av 218 boligseksjoner. For utfyllende opplysninger om sameiet, henvises til forretningsfører, årsberetning, husordensregler, vedtekter med mer. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 750 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 450 000 27.02.2012..................................... Roger Andersen Takstmann/Bygg- og tømrermester/byggkontrollør Sertifisert for Boligsalgsrapportering Boligtakst Andersen Org.nr. 985471983 Roger Andersen 3666 /2r4 20.02.2012 1 av 5
Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Undertegnede er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for NTF. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Fallforhold i våtrom er ikke kontrollert. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. I rapporten er det oppgitt årstall for når enkelte bygningsdeler er fornyet, årstall er oppgitt av rekvirent og/eller i tidligere takst (hvis ikke annet er oppgitt) og er ikke etterkontrollert av undertegnede. Oppgitte årstall må anses som omtrentlige. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. I bygninger hvor det er pipeløp antas det at det er mulighet for etablering av ildsted. Teknisk vurdering om det er mulig må avklares med brannvesenet/styret i borettslaget/sameiet, og er ikke foretatt av undertegnede. Innglasset balkong/vinterhave er generelt å betrakte som S-rom. Innglassing kan være i form av enkle glass, isolerglass, glass med smale lufteåpninger mellom glassene, eller skyvbare glassfelt som kan åpnes/lukkes Fellesareal og boder er ikke befart. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Rekvirent Rekvirert av: Tore Berqvam Besiktigelse, tilstede Dato: 20.02.2012 - Eier - Roger Andersen Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tidligere takst EDR per 11. januar 2012 Andre dok./kilder: Eier Boligtakst Andersen Org.nr. 985471983 Roger Andersen 3666 /2r4 20.02.2012 2 av 5
Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 28 Bnr. 1031 Seksj.nr. 215 Sameiets navn: Ullernparken Boligsameie Forretn.fører: OBOS Eiendomsforvaltning, tlf 22 86 55 00 Fellesutg. pr mnd.: Kr 1 486 - Inkludert betjening av fellesgjeld, garasjeplass, vaktmestertjenester, trappevask, varmtvann og grunnleie kabel-tv. Hjemmelshaver: Tore Berqvam Tomt: Eiet tomt. Areal 41 297,3 m² Formue/fellesgjeld: Andel formue 4 908 - Andel fellesgjeld: 15 383 per 31.12.11 Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig/privat Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Regulert område Forsikringsforhold Forsikringsselskap: OBOS Skadeforsikring AS. Avtalenummer: 10060 Bygninger på eiendommen Byggeår: 1981. Byggeår hentet fra EDR Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligtakst Andersen Org.nr. 985471983 Roger Andersen 3666 /2r4 20.02.2012 3 av 5
- arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 4. etasje 67 62 62 Annet Anvendelse Veranda, 10 m². Bod, 2 m². Trapperomsbod. Kjellerbod. Garasjebod. Felles: Sportsbod. Sum bygning 67 62 62 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 4. etasje Entré, bad, soverom, stue, kjøkken KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Garasjeplass i felles garasjeanlegg. Automatisk port med portåpner/fjernkontroll. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betong, antatt på fast grunn eller stabile masser. 225 Yttervegger Bærende konstruksjoner i betong. Teglforblendet gavlvegger. Utfyllende vegger i bindingsverk, utvendig kledd med panel. Isolerglass. Entredør: Brann-/lyddør (B30/dB35), med sikkerhetslås. 232 Taktekning og membraner Flatt tak tekt med papp/takmembran. Takflatene er ikke befart. 244 Innvendige dører Profilerte furudører. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etasjeskillere i betong. Gulvoverflater: Parkett og fliser. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Tapet/malt, panel og fliser. 255 Overflater på innvendig himling Malte flater. 262 Balkonger Veranda utført i betong/tre. Overbygd. Teppe på gulv. Utebelysning. Terrassemarkise m/motortrekk. Bod. Vestvendt. 272 Kjøkkeninnredning Laminat glatt kjøkkeninnredning med benkebeslag, laminat benkeplate, fliser over benk (nye i 2011), avtrekksvifte og plass for oppvaskmaskin. Kjøkkeninnredning fra byggeår. Det ble foretatt enkle søk med fuktindikator etter fukt ved kjøkkenbenk. Måler viste ikke indikasjoner på fukt befaringsdagen. Boligtakst Andersen Org.nr. 985471983 Roger Andersen 3666 /2r4 20.02.2012 4 av 5
300 VVS-installasjoner, generelt Flislagt bad med dusjnisje m/glasskyvedør, heldekkende servant, baderomsinnredning, wc og plass for vaskemaskin. Gulvvarme. Mekanisk avtrekk. Noen sprukne veggfliser. Bad fra byggeår. Nye glasskyvedører, servant og innredning i 2001. Det ble foretatt enkle søk etter fukt i tak/vegger med fuktindikator i bad. Måler viste indikasjoner på fukt i dusjvegg. 400 Elkraft, generelt 35 Amp hovedsikringer. Skrusikringer. Anlegg fra byggeår. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming. Gulvvarme i bad. 900 Annet Kabel-TV. Mulighet for bredbånd/adsl. Skyvedørsgarderobe. Brannslukningsapparat og røykvarsler. Dørtelefon med portåpner. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 17 832 Ansatte vedlikeholdskostn.: 6 000 Sum kostnader Kr: 23 832 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 2 260 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 400 000 Teknisk verdi bygninger: 1 860 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 900 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 760 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 750 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 450 000 Boligtakst Andersen Org.nr. 985471983 Roger Andersen 3666 /2r4 20.02.2012 5 av 5