Kvinesdal kommune 10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør - endring 1 - anmodning om mindre endring knyttet til utnyttingsgrad Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10371998003 2014/755 8487/2014 Ivar Aarstad Saksnr: Utvalg: Dato: 73/14 Forvaltningsutvalget 28.08.2014 Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsbestemmelsene for 10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør endring 1, 3 e. og f., endres slik at de får følgende ordlyd: 3 e.: Maksimal grad av utnytting for hver tomt er 40 %-BYA. 3 f.: På hver tomt skal det opparbeides minst 2 parkeringsplasser (til sammen minimum 36 m 2 av BYA) pr. boenhet. Behandling i Forvaltningsutvalget - 28.08.2014 Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Reguleringsbestemmelsene for 10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør endring 1, 3 e. og f., endres slik at de får følgende ordlyd: 3 e.: Maksimal grad av utnytting for hver tomt er 40 %-BYA. 3 f.: På hver tomt skal det opparbeides minst 2 parkeringsplasser (til sammen minimum 36 m 2 av BYA) pr. boenhet. Problemstillinga i få ord: Ditlefsen Byggdesign v/rolf Arne Ditlefsen anmoder om økning av utnyttelsesgrad for reguleringsplan for Hetleskei sør endring 1. Det må vurderes hvorvidt omsøkte økning kan tillates i forhold intensjoner med planen og ønsket preg på framtidig bebyggelse i området. Landskapsbildet langs Litleåna vil være en del av vurderingene. Saksopplysninger: Søknad om økning av utnyttelsesgrad for reguleringsplan for Hetleskei sør endring 1 datert 03.03.14 har vært på høring og følgende høringsuttalelser er mottatt:
Uttalelse: Vest-Agder fylkeskommune Fylkeskommunen har ikke merknader til at utnyttelsesgraden økes noe, men påpeker at en utnyttelsesgrad på 40 % kan gi svært store bygg. Dette kan være utfordrende i forhold til landskapsbildet langs elva. Videre anfører fylkeskommunen at bruk av BYA gir liten styring med byggenes volum ettersom en ikke vet hvor mye av utbyggingshjemmelen som vil bli brukt til utvendige konstruksjoner m.m. Det gis råd om å angi utnyttelsesgraden som BRA i stedet for BYA. Det bør også angis gesims- og mønehøyde for bebyggelsen. Kommentar: Byggenes størrelse vil også begrenses av pkt. 3b og 3c. På de fleste av tomtene vil det med disse begrensningene, ikke være mulig å bygge hus med grunnflate (BYA) på 170 m 2, jf. forslag i søknad. Med en gjennomsnittlig tomtestørrelse på 720 m 2 vil 40 % BYA utgjøre 288 m 2. Behovet for måleverdige terrasser og utvendige trapper vil være redusert ved at tomtene er planert ut til horisontale flater. Forhold til landskapsbildet er kommentert nedenfor (Fylkesmannens uttalelse). Bestemmelsen 3, pkt. e, som ønskes endret, angir utnyttingsgrad basert på brutto gulvareal som var en tidligere beregningsmåte. Bestemmelsen spesifiserer også bygninger og deler av bygninger som ikke skal beregnes inn i den angitte utnyttelsesgraden på 0,2. På en gjennomsnittstomt i feltet (720 m 2 ) vil en bolig på 144 m 2 BYA gi dette tallet. Både 3a og illustrasjoner i plankartet indikerer at eneboliger har vært intensjonen ved etablering av planen. Enebolig brukes også som eksempel i søknaden om økt utnyttelsesgrad. Tomannsboliger og enebolig med utleiedel vil normalt også kunne bygges innenfor dette formålet. Ved eventuell ny fastsettelse av utnyttelsesgrad, må en forholde seg til dagens utregningsmåter. Ved bruk av BYA vil det være vanskelig å kontrollere fordeling av areal mellom bolig og tilleggsbebyggelse dersom dette ikke spesifiseres. For denne type bebyggelse vil mange av de samme bygningsdelene regnes med enten en bruker BYA eller BRA. Ved bruk av BRA vil bruk av tomteareal til bebyggelse avhenge av antall etasjer. Sett i sammenheng med øvrige begrensninger satt i 3, vil omfanget av bebyggelsen trolig også kunne styres ved bruk av BYA. Gesims- og mønehøyde for bebyggelsen er gitt i 3, pkt. c.
Fylkesmannen i Vest-Agder Fylkesmannen er av hensyn til vassdragslandskapet skeptisk til å øke utnyttelsesgraden for de boligene som ligger nærmest elva, til tross for at det er regulert inn grønt kantsonebelte i planen. Kommunen bes om å gjøre en vurdering av hvorvidt den omsøkte endringen vil bidra til en uheldig endring av vassdragslandskapet. Fylkesmannen mener det er fornuftig å legge opp til en fortetting i slike sentrumsnære områder, men at økt utnytting ikke må gå på bekostning av dokumenterte naturverdier. Reguleringsbestemmelsenes 3, pkt. a i, setter klare føringer for hvordan bebyggelse i planområdet kan etableres. Økt utnyttelsesgrad i 3, pkt. e, vil med de begrensninger som er gitt i 3 for øvrig, ikke endre bebyggelsens maksimale høyde og heller ikke plassering av bygningsmassens hovedvolum (selve bolighuset) på tomtene i nevneverdig grad. Strengt tolket er disse låst i størrelse av 3b og 3c. Dersom en tolker 3b slik at det vil være rom for utvidelse mot nabotomt inntil 4 m fra nabogrense, vil det være rom for en viss utvidelse av bolighusenes grunnflate på en del av tomtene, i størrelsesorden 2 4 m i husenes lengderetning. Videre vil det gi muligheter til mer tilleggsbebyggelse i form av garasjer, frittliggende boder og hagestuer m.m. Samles det meste av BYA i hovedbygget, vil søknader om tomannsboliger kunne bli vurdert. I bestemmelsenes 3, pkt. f er det satt krav om to parkeringsplasser på hver tomt. Bygges det eneboliger, vil dette tilsi 2 p-plasser pr. boenhet. Bygges det tomannsboliger, må en forutsette at dette vil innebære 4 p-plasser med utgangspunkt i at intensjonen har vært enebolig på tomtene. Dette bør presiseres i bestemmelsenes 3 f. Økt utnyttelsesgrad vil gå på bekostning av tomtenes uteoppholdsareal. Planområdet er allerede planert ut og tomtearealene framstår som horisontale flater. Ingen av tomtene i planen er bygget ut. Rådmannens vurdering: Det foreslås en bebyggelse på tomtene på 234 m 2 BYA. Bidrag til BYA Skissert i gjeldende plan Søkers forslag Enebolig 110-130 170 Garasje (2 biler) 30-50 49 Utvendig bodareal Ikke angitt egne boder i 5 tillegg til garasje Åpne overbygde arealer Ikke angitt 10 Måleverdige utvendige konstruksjoner Ikke angitt Ikke angitt (terrasser, trapper mv.) Sum 140 180 ++ 234 Gjeldende plan fra 1998 har følgende bestemmelse om utnyttingsgrad (3 e.):
Utnyttingsgraden skal ikke overstige 0,2. I beregnet brutto gulvareal regnes ikke arealer til utebod, frittstående garasje, og ubebodde deler av kjeller og loft. Etter dagens utregningsmåter, jf. Kommunal- og moderniseringsdepartementets Veildning Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler H-2300 B, 2014, vil nevnte kategorier telle med. Ved eventuell endring av bestemmelsen vil derfor utnyttingsgraden måtte tallfestes på en slik måte at alle relevante kategorier av tiltak er inkludert. Gjeldende plan er illustrert på en slik måte at det omtrentlig kan la seg gjøre å anslå arealfordelingen på tomtene. Boligtomtene har en gjennomsnittlig størrelse på rundt 720 m 2. Med en utnyttingsgrad på 0,2 gir dette et maksimalt BYA på 144 m 2. Bolighusene er vist med et gjennomsnittlig areal på ca. 120 m 2 grunnflate. Reguleringsbestemmelsenes 3 f. setter krav om 2 parkeringsplasser pr. tomt. På tomter der det er vist enkelgarasje må det derfor legges til parkeringsareal for bil nr. 2. Kravet om 2 p-plasser pr. tomt må antas å utgjøre 40 50 m 2. En ser da at med dagens regnemåte, vil tallet for BYA komme over 0,2. En angivelse av 40 % BYA etter dagens regler vil dermed ikke være direkte sammenlignbart med tallet 0,2 i de gjeldende bestemmelsene. Nødvendig bodareal (sport/fritid, (hage-)redskap, hagemøbler, ved, avfall/renovasjon mv.) etter dagens behov vil også måtte tas hensyn til. Der det ligger til rette for det kan hele eller deler av dette bygges inn i garasje/uthus. Reguleringsbestemmelsenes 3 b. har følgende ordlyd: Bolighusene skal ikke plasseres nærmere veg, friområder og plangrense enn gitt i planen. I tillegg vil regelen om 4 m avstand fra nabogrense gjelde. Ovennevnte krav begrenser utvidelsesmulighetene for bolighusene i betydelig grad. For en del av disse vil det være mulig med en viss utvidelse i lengderetningen uten at avstanden på 4 meter til naboeiendom utfordres. Grovt anslått vil bolighusene maksimalt kunne økes i størrelse fra ca. 120 m 2 til ca. 150 m 2 dersom det legges til grunn at disse bygges i avstand 4 m fra nabogrense. Dette vil imidlertid kunne redusere størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal, trafikkareal, plassering av garasje m.m. på tomtene. Bebyggelsens maksimale høyde er gitt i reguleringsbestemmelsenes 3 c. som har følgende ordlyd: Bygningene kan oppføres i inntil 2 etasjer. Takvinkelen skal ikke overstige 45 o. Bygningens gesims- og mønehøyde skal ikke overstige henholdsvis 6,5 og 8 meter. Bestemmelsen angir ikke hva som skal være utgangspunktet for målingene, men enkelte av tomtene i plankartet har påskriften «ca. kote 10» som må oppfattes å gjelde ferdig planert terreng. Byggeområdet(tomtene) er planert og fremstår i dag som horisontal flate. Enkle kontrollmålinger kan tyde på at ferdig planert terreng for tomtene nærmest Litlåna vil bli liggende på ca. kote 11, altså noe høyere enn angitt i
planen. Tomtene lengst fra vassdraget vil trolig kunne komme noe høyere avhengig av hvilke løsninger som velges inn mot fjellskjæring i bakkant. Det antas at disse også er tenkt planert til et horisontalt areal før utbygging. Bebyggelsens høyde over planert terreng er kontrollert gjennom bestemmelsen 3c. og delvis gjennom påskrifter i plankartet. Det er ikke søkt om endring av denne. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet Vedlegg 1 Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring på reguleringsplaner for Hetleskei 2 10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør - endring 1 - plankart 3 10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør - endring 1 - reguleringsbestemmelser