Forhåndstakst over Leilighet- eierseksjon Nystuveien 27 5019 BERGEN Gnr. 166 Bnr. 1511 Seksj.nr. 3 BERGEN KOMMUNE Utført av: Rune Løseth Byggmester/takstmann Mobil. 977 01 401- rune@a1-takst.no Befaringsdato: 23.08.2012
Forhåndstakst over Leilighet- eierseksjon Nystuveien 27 5019 BERGEN Gnr. 166 Bnr. 1511 Seksj.nr. 3 BERGEN KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Leiligheten ligger sørvestvendt, er solrik med utsikt mot nærområder, Bergensdalen, Ulriken og Løvstakken. Fint turterreng like ved. Kort gangavstand til Bergen sentrum. Parkering på felles areal og offentlig vei. Felles eiendom er opparbeidet med støpte trapper med skifer, nivåmurer, støpt parkerings dekke. Område er med eldre etablerte eneboliger og flermannsboliger. Hele bygningen er rehabilitert i 2010-2011. Leilighetene har ny standard med gode kvaliteter på overflater og utstyr. Vann og avløp er felles privat frem til offentlig tilknytting. Det er ikke opplyst om reguleringsmessige forhold og servitutter som vil ha vesentlig innvirkning på eiendommen. Bygget er under reseksjonering og eierbrøk er ikke fastsatt. Markeds- og låneverdi Nedenforstående markedsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 700 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 530 000 Fyllingsdalen, 23.08.2012..................................... Rune Løseth Byggmester/takstmann Mobil. 977 01 401- rune@a1-takst.no A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Rune Løseth 23.08.2012 2 av 6
Oppdrag og forutsetninger Taktsforetakets mandat er å fastsette eiendommens verdi utfra foretakets beste skjønn. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Forhåndstakst er utført iht. NTFs regler, NS3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er en forhåndsvurdering av eiendommen og gjelder som regel ikke før eiendommen er bebygget og opparbeidet til komplett ferdigstillelse, med offentlig brukstillatelse, og utført slik som beskrevet i takstdokumentet. Taksten er basert på fremlagte tegninger og/eller kun visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. Supplert med enkle målinger. Merk at en forhåndstakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. De oppførte verdier er forhåndsvurderte og intet endelig takstresultat. Egne forutsetninger Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering. Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar. Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger. Fuktmåling er ikke foretatt. Takstmennene er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som de ikke kunne ha oppdaget,etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at leiligheten var møblert og i bruk. Rekvirent Rekvirert av: Breivik Pål Besiktigelse, tilstede Dato: 23.08.2012 Rune Løseth Takstmann Tlf.: 9770 1401 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter Tidligere takst Dato 04.11.2011 EDR Dok.kilde automatisk lagt inn fra www.eiendomsdata.no Andre dok./kilder: Eier Dato 23.08.2012 Eier ikke tilstede. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 166 Bnr. 1511 Seksj.nr. 3 Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Kr 500 dekker bygningsforsikring, fellesstrøm og vedlikehold Breivik Pål Eiet tomt. Areal 737 m² Tomten eies av sameiet Nei Offentlig gate Tilkn. off. vannverk Tilknyttet offentlig ledningsnett. Regulert område. Reguleringsstatus er ikke kontrollert. Kr 8 500 Regning for de kommunale avgiftene er ikke framlagt, beløpet er anslått A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Rune Løseth 23.08.2012 3 av 6
Forsikringsforhold Kommentar: Selskap, forsikringsum og polisenr. ikke opplyst. Bygninger på eiendommen Andre småhus m/3 boliger el fl Byggeår: 1935. Kilde: Eiendomsdata.no Anvendelse: Tatt i bruk Ombygd: Modernisert og bygget om i 2011 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Andre småhus m/3 boliger el fl - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1.etasje 34 30 30 Entré, stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom, sovealkove Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Sum bygning 34 30 30 Andre småhus m/3 boliger el fl - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1.etasje Entré, stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom, sovealkove A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Rune Løseth 23.08.2012 4 av 6
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Andre småhus m/3 boliger el fl Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Andre småhus m/3 boliger el fl 210 Grunn og fundamenter, generelt Betong på antatt fast grunn. 224 Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskille i tre. 225 Yttervegger Grunnmur i betong/sparestein og yttervegger er oppført med trekonstruksjoner med trepanel. 227 Takkonstruksjoner Saltak som er bygget opp med sperr. 232 Taktekning og membraner Taket er tekket med teglsteinspanner. 233 Vinduer Vinduer med 2 lags glass i plast og tre karmer. 235 Ytterdører og porter Ytterdører i malt utførelse med glass. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige veggoverflater har malte plater. Fliser på bad. 244 Innvendige dører Innvendige dører er hvite masive fyllingsdører. 245 Himlinger inklusive taklister Himlingene har malte takplater. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Gulvene har parkett og fliser. Fliser på bad 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning er med laminat fronter. Innebygget steikeovn, kjøl/frys, platetopp og oppvaskemaskin. Laminat benkeplate. 274 Skap og reoler Skyvedørsgarderobe 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Bad/wc/vaskerom; veggfestet toalett, dusj nisje, opplegg til vaskemaskin, el.vifte og skap med servant. 320 Varme, generelt Termostatstyrte varmekabler. 400 Elkraft, generelt El. anlegget har sikringsskap med automatsikringer. Vedlikehold ol: Det el. anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse. A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Rune Løseth 23.08.2012 5 av 6
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 8 500 Andel felleskostnader: 6 000 Sum kostnader Kr: 14 500 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Andre småhus m/3 boliger el fl 990 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 90 000 Teknisk verdi bygninger: 900 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 800 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 700 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 530 000 A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Rune Løseth 23.08.2012 6 av 6