Saksframlegg Saksbehandler : Fredrik Harvik Thoresen S aksnr.: 16 / 8602 Behandles av: Bygningsrådet Forståelse av kommuneplanens bestemmelse punkt 20.6 bokstav E om imaginære saltak og definisjonen av småhus i vedlegg 3 Rådmannens forslag til v e d t a k: 1. Rådmannens tolking og forståelse av imaginære saltak tas til orientering. 2. Rådmannens tolking og forståelse av småhus og antall plan tas til orientering. 1. Sammendrag Rådmannen ønsker å belyse to praktiske problemstillinger bygningsrådet. Saken gjelder to forhold: nærmere for 1) Bygningsmyndighetenes forståelse og praktisering av kommuneplanens regler om takoppbygg innenfor «imaginære saltak» 2) Bygningsmyn dighetenes forståelse og praktisering av kommuneplanens definisjon av «småhus» og antall plan 1.1 Imaginære saltak Fylkesmannen har tatt stilling til hvilke regler som gjelder for «imaginære saltak» ved behandlingen av en konkret klagesak 5. september 201 6. Rådmannen legger Fylkesmannens forståelse til grunn for saksbehandlingen i enkeltsaker. Rådmannen vil ha en dispensasjonspraksis som i størst mulig grad bidrar til å sikre likhet mellom hus med saltak og hus med flatt tak, i tråd med intensjonen i beste mmelsen. 1.2 Småhus og antall plan Bygningsrådet behandlet en konkret klagesak i møte 24. august 2016, sak 74/16. Bygningsrådet sluttet seg til rådmannens forståelse av at enebolig over fire plan er avhengig av dispensasjon. Klagesaken er oversendt Fylke smannen i Side 1 av 5
Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen har innarbeidet dette i sin saksbehandling, og vil legge Fylkesmannens syn til grunn for praktiseringen, når denne foreligger. 2. Bakgrunn for saken /s aksopplysninger 2.1 Imaginære saltak Spørsmå let gjelder forståelsen av kommuneplanbestemmelsene punkt 20.6 bokstav E som lyder: «For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det takoppbygg innenfor imaginært saltaksvolum, over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende takvinkel, skal det imaginære saltaket ha takvinkel på 40 grader.» Sakens hovedspørsmål er hvilke regler som gjelder for det imaginære salt aket. Er det kun gesimshøyde og takvinkel som styrer volumet, eller skal imaginære saltak forholde seg til de samme reglene som ordinære saltak, altså en begrensning i mønehøyden (to skrå takflater som møter hverandre) på 9 meter, jf. pbl. 29-4. Fylkesm annen avgjorde spørsmålet med endelig virkning i sitt vedtak 5. september 2016, vedtak i klagesak vedrørende nybygg i Vestre Åstad vei 83. Fylkesmannen kom til at det imaginære saltaket må følge de vanlige reglene som for ordinære saltak, altså en begren sning på maks 9 meter mønehøyde. Tillatelsen ble derfor omgjort til et avslag på byggesøknaden. Fylkesmannen legger vesentlig vekt på at det er behov for klare høyde - og volumbegrensninger når det åpnes opp for bygging over tillatt gesimshøyde uten dispens asjon. Videre vektlegger Fylkesmannen planforarbeidene og bestemmelsens formål og hensikt, som var å tillate takoppbygg innenfor et ellers lovlig saltak. Fylkesmannen vektlegger også at en annen tolking vil favorisere hus med flatt tak, som igjen vil føre til landskapsvirkninger og naboulemper av en ganske annen karakter enn det man ønsket å åpne opp for ved å tillate bygging over maksimal gesimshøyde uten dispensasjon. 2.2 Småhus og antall plan Spørsmålet gjelder betydningen av kommuneplanens definisjon a v «småhus» som bolighus med inntil tre målbare plan, og hvilken betydning dette får ved byggesaksbehandlingen. Bygningsrådet behandlet en klagesak i møte 24. august 2016 fra Jacob Neumannsvei 44 der dette var tema ( sak 74/16 ). Klagesaken er oversendt Fylk esmannen for endelig avgjørelse. 3. Rådmannens vurderinger 3.1 Imaginære saltak Rådmannen slutter seg i det vesentligste til Fy lkesmannens syn og begrunnelse. Rådmannen har ved utar beidel sen av bestemmelsen lagt til grunn at det imaginære saltaket må forholde seg til samme regler som for ordinære saltak. Tradisjonelt har det vært slik i Asker kommune at høyder styres av regulert gesimshøyde og takvinkel. I tillegg gjelder lovens hovedregel om 9 meter mønehøyde. Det har altså ikke vært tradisjon i Asker kommune å innta en konkret bestemmelse om mønehøyde i de enkelte planene. Side 2 av 5
Rådmannen er enig med Fylkesmannen i at det er behov for klare begrensninger, og at det hele tiden har vært intensjonen å legge til rette for at hus med flate tak skal likestilles med hus med saltak. Rådmannen merker seg særlig Fylkesmannens uttalelser o m at en tolking uten mønehøyde på 9 meter vil favorisere hus med flatt tak, som igjen vil føre til landskapsvirkninger og naboulemper av en ganske annen karakter enn det man ønsket å åpne opp for ved å tillate bygging over maksimal gesimshøyde uten dispens asjon. Rådmannen understreker at uten begrensningen i imaginært møne på 9 meter, vil utbyggere ha et krav på å utnytte volumet innenfor det imaginære saltaket, som altså kan overstige 9 meter. Det er kun et tidsspørsmål før det prosjekteres et tiltak der større deler av dette volumet er benyttet, for eksempel med en ekstra høy del i takstue, eller med en kombinasjon av skrått takk og flatt tak på toppen, med ekstra takhøyde. Rådmannen har tidligere uttalt at eneste måten og eventuelt styre dette på er ved bruk av estetikkbestemmelsen i pbl. 29-2 og krav om visuelle kvaliteter. Dette vil imidlertid være svært vanskelig i praksis. Sett i lys av dette er rådmannen glad for Fylkesmannens avgjørelse og konklusjon i saken. En begrensning for imaginære saltak med en mønehøyde på 9 meter vil sannsynligvis bidra til at imaginære saltak i større grad forholder seg til bygningens lengderetning, noe som samsvarer bedre med bestemmelsens intensjon. Dessuten må ansvarlige søkere tegne inn det imaginære saltaket i sin fulle størrelse og målsette mønehøyden, for å vise at takoppbygget er innenfor volumet av et tradisjonelt saltak. Dersom så ikke er tilfellet, må det søkes om dispensasjon fra tillatt gesimshøyde. Den største utfordringen med bestemmelsen er at den setter et absolutt krav om at takvinkel skal være 40 grader. Dette er ofte vanskelig å kombinere med en mønehøyde på 9 meter. Dersom det faktisk bygges saltak kan dette normalt være inntil 40 grader (ofte mellom 20-40 grader). Tilsvarende bør derfor gjelde for d et imaginære saltaket. 3.2 Småhus og antall plan Kommuneplanen definerer type bebyggelse nærmere i vedlegg 3 til kommuneplanens arealdel. Definisjonene er juridisk bindende, jf. kommuneplanbestemmelsene 20.2. Hensikten med definisjonene er å sikre en k lar og tydelig begrepsbruk. Definisjonene bygger på anbefalinger fra Kommunal - og moderniseringsdepartementet, inntatt i veileder for grad av utnytting. Småhus er definert slik: «Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre mål bare plan der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. 29-4 (bygningshøyde fastsettes i reguleringsplanen eller kommuneplanen). Definisjonen inneholder således to selvstendige kriterier, som begge må være oppfylt: 1) inntil tre må lbare plan 2) bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. 29-4 eller gjeldende plan Side 3 av 5
Konsekvensen av dette er at det i frittliggende småhusområder ikke kan oppføres bebyggelse med fire målbare plan eller mer. Byggesøknader som gjel der enebolig eller tomannsbolig over fire målbare plan (eller mer) må vurderes som en dispensasjon ssak. Der reguleringsplanen inneholder en annen definisjon, vil imidlertid denne fortsatt gjelde foran kommuneplanens definisjon. Definisjonen og begrensningen med tre plan har sin viktigste funksjon i forhold til å ivareta intensjonen med eldre reguleringsplaner i småhusområdene om å begrense unødige terrenginngrep. I tillegg fremmer bestemmelsen lovens formål i pbl. 1-1 om univer sell utforming i det enkelte byggetiltak. Videre sikrer bestemmelsen at intensjonen i eldre reguleringsplaner med en eller maksimalt to fulle etasjer i småhusområdene ivaretas, ved at bygninger med fire plan eller mer må vurderes som en dispensasjonssak. 4 Konklusjon 4.1 Imaginære saltak Rådmannen er først og fremst glad for at Fylkesmannen nå har avgjort spørsmålet om mønehøyde for imaginære saltak med endelig virkning, slik at både ansvarlige søkere, tiltakshavere og plan - og bygningsavdelingen fremover kan forholde seg til en felles forståelse av reglene for det imaginære saltaket. Rådmannen er således glad for Fylkesmannens avklaring i saken, og vil innrette seg deretter. Bestemmelsen bør endres slik at det tydelig fremgår at imaginære saltak må forh olde seg til de samme reglene som ordinære saltak. Det bør presiseres at det gjelder en mønehøyde på 9 meter, og at takvinkel skal være inntil 40 grader. Frem til det eventuelt skjer vil rådmannen ha en dispensasjonspraksis som i størst mulig grad bidrar til å sikre likhet mellom hus med saltak og hus med flatt tak, i tråd med intensjonen i kommuneplanbestemmelsene punkt 20.6 E. 4.2 Småhus og antall plan En konsekvens av kommuneplanen er altså at bygnin ger med fire målbare/måleverdige plan eller mer, er avhengige av dispensasjon eller reguleringsplan. Rådmannen vil innrette dispensasjonspraksis slik at det bl.a. kan gis dispensasjon i byggesaker der det er krevende tomteforhold, som kan tilsi en bebyggelse over fire plan. Den konkrete reguleringsplanen m å imidlertid vurderes nærmere i denne forbindelsen, slik at en eventuell dispensasjon ikke kommer i klar konflikt med planens intensjon, herunder eventuelle bestemmelser om terrengtilpasning og terrenginngrep. Lars Bjerke r ådmann Dokumentet er elektronisk godkjent Vedlegg: 1. Fylkesmannens vedtak i klagesak 5. september 2016 Side 4 av 5
Side 5 av 5