OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Kjekstadveien 75 RAPPORTANSVARLIG: 4888 HOMBORSUND Stavern Taksering AS Gnr 167 Bnr 5 Torbjørn Johansen Kommune: 904 Grimstad William Sverdrups gate 5, Befaringsdato: 02122009 Rapportdato: 10122009 stavern@taksering-asno
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITS's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 700320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Egne premisser Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnende takstmann Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvaret for rapportens innhold tilbake til selger Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud el eller om benyttet boligrom, hybler, leiligheter mm er godkjent av bygningsmyndighetene ved innredningstidspunkt Reguleringsmessige forhold er heller ikke belyst i rapporten I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler I mange tilfeller kan levetiden være både lengere og kortere enn antatt i forhold til levetidstabell Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering Andre forhold kan også påvirke levetiden i begge retninger Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger Det er ikke synlige vesentlige skader eller svekkelse, men hvor marginal forventet restlevetid gjenstår Opplysninger om oppgraderinger/utskiftninger og årstall for dette, er gitt av eier/representant der hvor denne har vært til stede ved befaringen Ellers er dette antagelser fra undertegnende takstmann, og kan avvike med faktiske forhold Befaring Rekvirent: Advokatfirmaet Olav Hana, Gardsmegleren v/ Ricard Tveter Takstingeniør: Torbjørn Johansen NITO Takst Torbjørn Johansen Befaringsdato: 02122009 Tilstede: Eier Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Nina Mollestad 2 Tomteareal: 20200m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 167 Bnr 5 Adresse: Kjekstadveien 75-4888 HOMBORSUND Dokumentkontroll Egenerklæring er ikke motatt før utarbeidelse av rapporten Megler fremskaffer nødvendig offentlig og privaterettslig dokumentasjon Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Andre opplysninger Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten Det gjøres spesielt oppmerksom på selgers ansvar i forbindelse med salg av eiendom, iht "Lov om avhending av fast eiendom" Loven pålegger en boligselger et ansvar for mulige vesentlige feil og mangler ved eiendommen, selv om han ikke kjenner til slike Selger har således plikt til å gi all informasjon om alle forhold som kan ha betydning for en kjøper Konklusjon Våningshus fra 2002, oppført i gammel stil Arbeider på boligen bærer preg av godt håndverk Boligen har få feil og mangler og er solid bygget Kledningen bør oppvaskes Toalettrom/dusjrom har ikke våtromsstatus, pga manglende oppkant på vegg Badet har mangelfullt med fall til sluk Ingen fuktskader er registrert Mindre arbeider gjenstår på baksiden av stallen Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på svikt / avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje / elde på bygningsdelene Det bemerkes at bygningen trolig er oppført i hht den byggeskikk / forskrifter som var gjeldene på byggetiden Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var gjeldene da denne boligen ble oppført og det må følgelig påregnes et avvik i forhold til dagens krav og standard Forøvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad Tilstandsgrad kan også være gitt ut fra forventet normal levetid på bygningsdeler og gjenspeiler at deler av normal levetid er oppbrukt Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Småbruk 2002 Underskrifter Stavern, 10122009 Takstingeniør Torbjørn Johansen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Bygg : Småbruk Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Våningshus - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 etg 115 105 105 0 2 etg 95 90 90 0 Sum bygning 210 195 195 0 Bygg A: Våningshus - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etg Trappehall, kjøkken, spisestue, stue, toalett/dusjrom og kontor/soverom 2 etg Trappehal, 5 soverom, vaskerom og bad/wc Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 210 195 195 0 Kommentarer til arealberegningen Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet Takstbransjens retningslinjer av boliger av - 2008 er lagt til grunn for arealberegningen Kommentarer til planløsningen Boligen har gode planløsninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Vurdering Kjekstadveien 75 Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Grunnforholdene er ikke dokumentert Sansynligvis fundamentert på komprimerte masser på morene, sand, grus og leire Fundamenter er ikke synlige og er derfor ikke vurdert Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Støpt, isolert plate på mark Ingen synlige tegn til setninger Normal værslitasje Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Antas drenering med slissede plastrør Ingen synlige tegn til fuktproblemer Det er ukjent om det er nedgravd drenssystem og utvendig fuktsikring av grunnmur, men det var vanlig på byggetiden Innvendige symptomer tyder enten på at det finnes slikt utstyr, eller at massene rundt og under boligen har meget gode drenerende egenskaper Levetid I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning fra elementene Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for organisk materiale Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser, om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen og gjennom tilkoblede taknedløp mv Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Oppført i trekonstruksjoner med raftekledning fra byggetiden (2002) Kledningen er i god stand, og er malt i senere tid, men trenger stedvis å soppvaskes Konstruksjonen er ikke kontrollert men vil sannsynligvis være isolert etter byggetidens krav Levetid I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling) Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert Levetiden er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Sidehengslede koblingsvinduer med hasper og ekte sprosser Dobbelt malt inngangsdør med isolerglass, samt dobbel malt dør med isolerglass ut fra stue til terreng Dobbelt malt dør i trappehall Normal bruksslitasje Det ble ikke registrert tegn til punkterte isolerglass på befaringsdagen, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å oppdage, særlig ved spesielle lysforhold Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger Vinduer og utgangsdører bør stedvis soppvaskes Omramming på vinduer er ført helt ned på vannbrett Ideelt sett burde omrammingen vært løftet 0,7 cm, for å hindre råteskader på sikt Levetid Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år I følge NBI er intervallet for utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra 20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Takkonstruksjon Kjekstadveien 75 Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltak av prefabrikkerte, selvbærende takstoler med sutakplater el som undertak Store deler av loftet med ståhøyde Loftet er godt luftet Adkomst fra luke med trapp Taktekking TG: 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Enkelkrum betongtakstein med normal værslitasje Malte vindskier og isbord, som bør rengjøres og overflatebehandles Levetid Normal levetid for betongtakstein er 30 til 50 år Normal levetid for vindskier og israft i tre er 15 til 25 år Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering Montert "Velux" takvinduer Ingen lekkasjer er registrert Normal værslitasje Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Renner og nedløp i stål Normal slitasje/elde på renner, nedløp og beslag Levetid Normal levetid for renner og nedløp i stål er 20 til 30 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Liten betongplatting foran inngangsparti Terrasseplatting, uten rekkverk, oppført av impregnerte trekonstruksjoner på mark Normal værslitasje/elde Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Vurdering 2 elementpiper, forblendet med teglstein over tak Innvendig pipeløp er ikke kontrollert Ingen ildsteder er montert Ingen kjente pålegg Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Tradisjonelt trebjelkelag mellom etasjene 1 etg Støpt plate på mark med tilfarergulv, isolert med mineralull i 1 etasje Det ble ikke registrert vesentlig skjevheter som har betydning for konstruksjonens sikkerhet Det er ikke foretatt nivelering eller andre målinger i forhold til skjevheter Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Vurdering Ingen rom under terreng Bad, 2 etg Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Tilnærmet flatt gulv med lite fall til 2 sluk TG:2 Sveiset belegg med oppkant på gulv og malt panel på vegger og himling Montert dusjkabinett, servant i innredning, klosett og opplegg for badekar Innfelt belysning i tak Rommet er ventilert med ventil i tak Ingen synlige tegn til lekkasjer ved takvindu Det var ingen synlige tegn til fuktmerker/skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i tilstøtende rom Vedr fallforhold på våtrom For våtrom som har referansenivå TEK-1997 og fagmessig utførelse på utførelsestidspunktet (egentlig pr byggemeldingstidspunkt) gjelder følgende bestemmelser; TEK-97 8-37 Fukt pkt 3 Våtrom Bad og vaskerom skal ha sluk Rom med sluk skal ha tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig REN 8-37 FUKT Det må være tilfredstillende fall på gulv mot sluk Tilfredstillende fall vil være 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket Det er særlig to sentrale tolkninger som er gjort i REN- "tilstrekkelig fall på gulv (for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig)" er av myndighetene definert som 1:50 i REN - "de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig" er av myndighetene tolket som avstand 80 cm fra sluk Hva gjelder fagmessig utførelse vises til NBI byggdetaljblad 541805 Gulv i bad og andre våtrom, pkt 22 og 23 (teksten er hentet fra gjeldende Byggdetaljblad hvor faglig redigering ble avsluttet i mai 2007 Bladet erstatter blad med samme nummer, utgitt i 2000, og deler av Byggdetaljer 522517, utgitt i 2000 Fagredaktør har vært Nan Karlsson) 22 Tett sokkel rundt dusjhjørner Bruks- og lekkasjevann på golvet må kunne renne til sluk inne i dusjhjørnet, selv om golvet har fall til sluk I baderom med tett sokkel rundt dusjhjørnet må den øvrige delen av golvet utstyres med sluk eller hjelpesluk, eller det må benyttes aktiv lekkasjevarsler som automatisk stenger av vannet til leiligheten ved vannutstrømming på denne delen av golvet 23 Gusjkabinett Ved planlegging av golv med dusjkabinett skal det prosjekteres med samme fall rundt sluket som i pkt 21, uavhengig av om dusjkabinettet blir plassert over eller til siden for sluket Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Levetid Normal levetid for vinylbelegg er 10 til 20 år Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Flatt gulv uten fall til 2 sluk TG:2 Sveiset belegg med oppkant på gulv og malt panel på vegger og himling Montert kum, 200 ltr vvbereder og opplegg for vaskemaskin Rommet er ventilert med ventil i tak Det var ingen fuktskader /fuktskjolder og se, og det var ingen unormale fuktverdier i tilstøtende rom Levetid Normal levetid for vinylbelegg er 10 til 20 år Intervallet for utskifting av vv-bereder er fra 15 til 25 år Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet Vurdering TG: 2 I tillegg til toalett på badet, toalettrom/dusj Flislagt gulv uten oppkant med varmekabel Rommet har ikke våtromsstatus pga manglende oppkant Eier opplyser om at flisarbeidene er utført som egeninnsatsnoe grove fuger Panel på vegger og i himling Montert klosett, servant og dusjkabinett Rommet er ventilert med vifte Det var ingen fuktskader /fuktskjolder og se, og det var ingen unormale fuktverdier i tilstøtende rom Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Kjøkken Kjekstadveien 75 Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Smakfullt kjøkken med håndlaget, hvitmalt kjøkkeninnredning Kjøkkenøy med integrert stekeovn og gasskomfyr med avsugsvifte i tak Integrert oppvaskmaskin (front ikke montert) Normal bruksslitasje, men kjøkkenet bærer preg av forsiktig bruk Det ble foretatt søk etter fukt med protimeter på befaringsdagen, uten at det ble registrert unormale fuktverdier, ved søk i erfaringsmessige utsatte områder Normal levetid for for motor og vifte er 10 til 20 år Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Store deler av gulvarealer med tregulv, forøvrig belegg og flis Tregulv i trappehall er noe slitt Malt paneler på vegg, tapet i stue Malt panel i himlinger Bjelker i himling på kjøkken og i stue/spisestue Boligen normal god boligstandard Normal bruksslitasje Mindre arbeider gjenstår på gulv ved en pipe Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG1 til TG2 Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Tett, malt tretrapp til 2 etasje, med furutrinn Kott under trapp Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
VVS Kjekstadveien 75 Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Eiendommen er tilknyttet Hov vann - og avløpsanlegg Privat anlegg som nå antas overtatt av Grimstad kommune (Opplysninger fra eier) Avløp til pumpestasjon Innvendige rørledninger er "rør i rør system" 200 ltr varmtvannsbereder fra 2002 Nåværende eier har ikke hatt problemer med eiendommens vann - og avløpsanlegg Levetid Normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år Normal levetid for tappebatterier er 10 til 30 år Normal levetid for utslagsvask, servant, klosett og badekar er 10 til 50 år Normal levetid for bereder er 15 til 25 år Normal levetid for vannledninger i kobber er 25 til 60 år Normal levetid for avløpsrør av støpejern er 30 til 50 år Normal levetid for sluk av støpejern er 30 til 60 år Normal levetid forsluk av plast er 30 til 50 år Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el fagmann Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor Vurdering Moderne anlegg med automatsikringer og jordfeilbryter Ingen kjente pålegg El-anlegget er ikke videre vurdert Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Vurdering Gruslagt ridebane Innhegning av trestolper og trerekkverk Banen er ca 20 x 40 m, og er belyst Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Terrengforhold Kjekstadveien 75 Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering Tomten rundt våningshuset er flatt/lett skrånende og er opparbeidet med plen og beplantet Eiendommen er i alt på ca 20 daa ca 2 daa er fulldyrka jord, men er myrlendt Øvrige spesifikasjoner se vedlagt Nijos gårdskart Eiendommen har strandrett på liten parsell ved sjøen Stall Vurdering Stall, opplyst oppført i 1997, i trekonstruksjoner på støpt såle på mark Bakvegg oppført i betongblokker, noe arbeid gjenstår på denne Saltak av prefabrikerte takstoler, utvendig tekt med betongtakstein Takrenner mangler på baksiden Takoverbygd inngangsparti Stallbygningen er på ca 110m2 og det er 7 stallplasser, enkelte også med utvendig stalldører Innvendig panelte vegger og himlinger Innvendig, enkel tett tretrapp opp til lagringsloft med tregulv på deler av loftet Bygningen er isolert, innlagt vann (varmtvann) og 3- faset strøm I tillegg gjødselbygg (kjeller) på ca 35 m2 i forbindelse med stallen Grunnmur (kjeller) oppført i blokkmur, vegger i uisolerte trekonstruksjoner Skråtak i trekonstruksjoner tekt med betongtakstein Stallen er godt egnet til videre utvikling Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Reguleringsmessige forhold Konsesjonsfri hobbybruk, som i dag blir benyttet som en boligeiendom I tillegg er det oppført en stallbygning med stallplass for 7 hester Eiendommen har ingen dyrkbare arealer, men har et myrområde som kan betegnes som beitearealer, men har stort behov for drenering Øvrige deler av eiendommen er boligtomt, inpediment (fjell i dagen), samt noe vedskog Eiendommen har ingen landbruksmessig betydning Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Liten parsell med strandrett Ingen heftelser eller andre servitutter som har betydning for eiendommens verdi Tomt / område / miljø 2 Tomteareal (m ) Type tomt 20200 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Eiendommen har ingen dyrkbare arealer, men har et myrområde som kan betegnes som beitearealer, men har stort behov for drenering Øvrige deler av eiendommen er boligtomt, inpediment (fjell i dagen), samt noe vedskog Eiendommen har ingen landbruksmessig betydning Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomst fra vei med flere brukere Det antas at denne veien er privat, men det tas her forbehold om status på veianlegget Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009
Gnr: 167 Bnr: 5 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 4 500 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 10 % kr 450 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 4 050 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 4 050 000 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 1 300 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 5 350 000 Markedsanalyse Idyllisk hobbybruk med strandrett i Homborsund Hovedbruket ligger ikke ved sjøen, men har en egen parsell i strandkanten, et "steinkast" fra hovedeiendommen Det er oppført et nytt våningshus på eiendommen i gammel stil, samt ny stall i 1997 Bygningsmassen på eiendommen er i god stand og er godt tilpasset dagens bruk Eiendomen anses for å være "en av de sjeldne", og anses som meget attraktiv i dagens marked Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 5 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 4 700 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 10122009