SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Transportplansjef : 201001388 : O: : 52-84 : Tor Brynjar Welander : Håkon Auglend Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 22.09.10 110/10 BYGGE OG DELEFORBUD - FABRIKKVEIEN 104 OG TILSTØTENDE EIENDOM - GANDDAL BYDEL SAKEN GJELDER Giske Arkitektkontor har i rammesøknad datert 15.02.10 på vegne av tiltakshaver Bjørn Olav Bø søkt om riving og gjenoppføring av deler av bygning på gnr 52 bnr 84. Det søkes om riving av boligens 1.etg og oppføring av ny 1 og 2. etg på boligen. Det er stor sannsynlighet for at tiltaket kommer i konflikt med ny fv 505 fra Skjæveland til Foss- Eikeland som er under regulering. I samråd med utvalget (notat behandlet i møte 16.06.10) har byplansjefen i brev datert 22.06.10 varslet at det vurderes å nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud for gnr 52 bnr 84 i påvente av en reguleringsmessig avklaring for plan 2008 122 for ny fv 505 fra Skjæveland til Foss-Eikeland. Med bakgrunn i henvendelser til Byplan vedrørende naboeiendommen gnr 52 bnr 49,58 (Odd M. Skjæveland) om tilsvarende tiltak ble det også varslet at forbudet også vurderes å gjelde denne eiendommen. Det samlede området som vurderes i forhold til bygge- og deleforbud fremgår av vedlegg 1. Hjemmel for slikt forbud finnes i plan- og bygningsloven 13-1 og gir kommunen anledning til å nedlegge midlertidig forbud mot gjennomføring av tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet for et område. Forbudet innebærer at oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom ikke kan settes i gang før reguleringsspørsmålet er endelig avklart. Byggesaksbehandling vil slik sett måtte avvente godkjenning av ny reguleringsplan for ny fv 505. Forbudet vil gjelde i inntil 4 år eller inntil ny reguleringsplan er godkjent. Kommunen har mottatt merknad til varselet fra begge de berørte grunneierne. I tillegg refereres en merknad knyttet til nabovarsel for tiltak på gnr 52 bnr 49,58 (Odd M Skjæveland) som er relatert saken. Utvalget må ta stilling til om det skal nedlegges midlertidig bygge- og deleforbud. PÅGÅENDE PLANARBEID Statens vegvesen varslet 01.12.08 oppstart av reguleringsplanarbeid for ny fv 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland. Planarbeidet er en oppfølging av ny vegforbindelse vist i kommuneplanen. Veglenken har til hensikt å avlaste gjennomgangstrafikk i Ganddal sentrum, gi adkomst til nye næringsområder på Vagle og vil sammen med ny tverrforbindelse videre til E39 lenger sør ha en sentral funksjon i forhold til Ganddal godsterminal og utbyggingen av nye byutviklingsområder på Vagle, Foss-Eikeland og områder i Klepp/Time kommuner (jamfør interkommunal kommunedelplan for bybåndet sør). Kommuneplanen inneholder rekkefølgekrav om at veglenken mellom Skjæveland og Foss-Eikeland skal være gjennomført eller sikret gjennomført før Vagle næringsområde (GaN12) kan bygges ut. Side 1 av 5
En alternativsutredning for ulike traseføringer ble behandlet i utvalg for byutvikling 17.02.10; UBU-sak 26/10. Utvalget anbefalte at Statens vegvesen arbeidet videre med et alternativ som vil ha vesentlig innvirkning på eiendommen det nå søkes om tiltak på, gnr 52, bnr 84. Det er stor sannsynlighet for at eiendommen vil måtte innløses som følge av vegutbyggingen. Plan 2008 122 ventes oversendt høsten 2010 og fremmes da til førstegangsbehandling. Planen vil ta eksplisitt stilling til mulighetene for fortsatt boligbebyggelse på denne og andre eiendommer som grenser til den nye vegen. TILTAKET OG KONFLIKT MED NY VEG Foreløpige tegninger av ny trase for fv 505 fremgår av utsnittet under. Utsnittet viser situasjon for 2 felts utbygging. Situasjon for 4 felts utbygging er vist i vedlegg. Omsøkt tiltak Tegningene viser at den aktuelle bygningen som søkes endret sannsynligvis vil måtte innløses. Tiltaket vil da sannsynligvis være i strid med ny plan. MERKNADER TIL VARSEL OM BYGGE- OG DELEFORBUD Innkomne merknader ligger ved saken. Alle merknader er kommet inn innen fastsatt frist. Merknadene kommenteres også samlet under byplansjefens vurdering. Tiltakshaver på gnr 52 bnr 84 Bjørn Olav og Janne Lise Bøe ber i merknad datert 23.08.10 om at det ikke innføres bygge- og deleforbud. De ønsker å utbedre huset for å bedre støysituasjonen. Det vises også til familiesituasjon med familieforøkning og behov for bedre bostandard. Byplansjefens kommentar: 02.10.09 er det godkjent oppsatt støyskjerm på eiendommen. Denne kan fortsatt oppføres i tråd med godkjenningen, selv om det nedlegges bygge- og deleforbud. Side 2 av 5
Advokatfirmaet Haver ber på vegne av grunneier gnr 52 bnr 49,58 Odd M. Skjæveland om at det ikke blir nedlagt bygge- og deleforbud. Skjæveland er kjent med at den nye vegen vil berøre hans eiendom sterkt, men ønsker like fullt å bli boende. I forbindelse med utbygging av Ganddal godsterminal ble støyforholdene på eiendommen kartlagt og det ble regulert inn støytiltak. Jernbaneverket har bekreftet at de vil gjennomføre disse tiltakene, men Skjæveland ønsker heller at disse midlene brukes til oppføring av en erstatningsbolig. Jernbaneverket har i brev datert 10.10.08 akseptert en slik bruk av tilskuddet. Det fremholdes at et bygge- og deleforbud vil medføre at Skjæveland blir boende i en støyutsatt bolig og at heller ikke de regulerte støytiltakene vil kunne gjennomføres. De mener at forbudet under en hver omstendighet må tillempes slik at det kan gis tillatelse til støyskjerming av eksisterende bolig. Byplansjefens kommentar: Det anbefales gitt unntak for gjennomføring av regulerte støytiltak på eiendommen. Eier av naboeiendommen Fabrikkveien 100 har sendt kopi av merknad til nabovarsel for tiltak på gnr 52 bnr 49,58 (Odd M. Skjæveland) til kommunen. Nabo har ikke merknader til gjennomføring av tiltaket, men ønsker ikke iverksettelse før trase for ny fv 505 er valgt. BYPLANSJEFENS VURDERING Eiendommen der det er søkt om tiltak på er uregulert og ligger i LNF-område. I følge kommuneplanen 5.1 inngår eksisterende og lovlige boliger i planen, og erstatningsboliger/tilbygg/påbygg er for slike boliger tillat. Omsøkte tiltak er derfor tillatt etter gjeldende plan. Jamfør de foreløpige tegningene som er illustrert over kommer boligen svært tett på ny veg. Ved bygging av en full 4-feltsløsning vil bygningen måtte rives. Boforholdene i en situasjon med utbygd veg vil være lite tilfredsstillende. Det er derfor sannsynlig at reguleringsplan for ny fv 505 vil foreslå bygning på gnr 52 bnr 84 revet. En reguleringsmessig avklaring for eiendommen det søkes om tiltak på er nært forestående. Planforslag ventes oversendt kommunen høsten 2010 og kommer da til førstegangsbehandling. Avhengig av høringen vil endelig godkjenning av vegplanen kunne skje i midten av 2011. Hvis bygningen på eiendommen i planforslaget foreslås revet vil det være lite aktuelt å innvilge en slik byggesøknad. Dersom bygningen foreslås revet vil denne måtte innløses i forbindelse med gjennomføringen av vegprosjektet. Gjennomføringshorisont for prosjektet forventes også å ligge relativt nært fram i tid (2-5 år) ettersom veglenken er høyt prioritert i ny Jærenpakke 2 og foreslås prioritert i en eventuell forlengelse av Nord-Jæren pakke 1 hvis godkjenning av ny bompengepakke skulle trekke ut i tid. Bygge- og deleforbud nedlegges normalt for å hindre gjennomføring av tiltak som vanskeliggjøre planarbeidet eller gjennomføringen av kommende plan. Omsøkte tiltak er problematisk i forhold til spørsmålet om innløsning av boliger langs traseen som blir særlig berørt. En rive- og byggegodkjenning vil være svært kortsiktig i forhold til det sannsynlige utfallet av pågående regulering. Konsekvensen av å ikke nedlegge slikt forbud vil være en uhensiktsmessig fordyring av vegprosjektet ved at innløsningskostnaden vil bli vesentlig høyere. Alternativt må det kommende planforslaget tilpasses slik at det innreguleres mulighet for at boligene opprettholdes, men byplansjefen vil ikke anbefale dette ut fra en vurdering av framtidige boforhold så tett på ny veg. Side 3 av 5
Byplansjefen har også hatt muntlige henvendelser vedrørende naboeiendommen gnr 52 bnr 49,58 med spørsmål om riving og gjenoppføring av bolig. Kommunen har pr 24.08.10 ikke mottatt noen søknad om tiltak, men har fått kopi av merknad til nabovarsel for dette. Situasjonen for denne eiendommen er tilnærmet lik. Grunneier har tidligere bedt Byplan om en redegjørelse for konsekvensene av pågående regulering og er i brev datert 29.03.10 orientert om at et bygge- og deleforbud kan være aktuelt dersom det søkes om rivingstillatelse. Byplansjefen vil derfor anbefale at også denne eiendommen skal inngå i området som gis bygge- og deleforbud. Begge boligene på de berørte eiendommene er støyutsatt. Gjennomføring av de regulerte støytiltakene på eiendommene vil trolig fordyre gjennomføringen av vegprosjektet noe dersom plan 2008 122 viser innløsning av den aktuelle eiendommen. Det synes likevel rimelig at akkurat de regulerte støytiltakene kan gjennomføres. Uten slikt unntak vil beboerne tvinges til å bli boende i en helsemessig utilfredsstillende støysituasjon inntil vegprosjektet skal gjennomføres. Selv om gjennomføring ligger relativt nært i tid, er det likevel snakk om 2-5 år før oppstart. Oppføring av nye boliger vil på den annen side trolig medføre en urimelig stor kostnadsøkning for vegprosjektet. Spørsmålet har vært drøftet muntlig med Rogaland Fylkeskommune og Statens vegvesen og disse stiller seg positive til at det gis unntak for de regulerte støystiltakene. I henhold til PBL 13-1 annet ledd kan kommunen samtykke i at tiltak som omfattes av et bygge- og deleforbud likevel kan gjennomføres hvis det etter kommunen skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen. Byplansjefen anbefaler derfor at det i vedtaket gis et eksplisitt unntak for gjennomføring av støytiltakene som er regulert i plan 97 102. Støytiltakene må likevel byggesaksbehandles på ordinært vis. OPPSUMMERING Det er søkt om riving og gjenoppføring av deler av bolig på gnr 52 bnr 84. Det pågår regulering av ny fv 505 fra Skjæveland til Foss-Eikeland (Plan 2008 122) og det er stor sannsynlighet for at tiltaket kommer i konflikt med ny veg. Byplan har mottatt henvendelser om tilsvarende tiltak på gnr 52 bnr 49,58. Byplansjefen anbefaler at det nedlegges midlertidig bygge- og deleforbud for eiendommene gnr/bnr 52/84 og 52/49,58. Regulerte støytiltak på de aktuelle eiendommene bør etter søknad kunne gjennomføres uavhengig av bygge- og deleforbudet. KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 13-1 første ledd nedlegges midlertidig forbud mot tiltak (bygge- og deleforbud) for eiendommene gnr/bnr 52/84 og 52/49. Tiltak kan ikke settes i gang før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. I medhold av 13-1 andre ledd finner kommunen at regulerte støytiltak i plan 97 102 på gnr/bnr 52/84 og 52/49,58 etter søknad kan gjennomføres uavhengig av forbudet. RÅDMANNEN I SANDNES, 01.09.2010 Per-Harald Nilsson Kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Side 4 av 5
Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Kartutsnitt med område for midlertidig bygge- og deleforbud datert 24.08.10 3. Kartutsnitt med illustrasjon av situasjon med 4 felts veg 4. Protestkart 5. Merknader til varsel om nedleggelse av bygge- og deleforbud 6. Notat behandlet i UBU-møte 16.06.10 7. Protokoll fra UBU-sak 26/10 anbefaling av trase Kopi til: Bjørn Olav Bøe, Fabrikkveien 104, 4323 Sandnes Giske Arkitektkontor, Stokkamyrveien 13, 4313 Sandnes Odd M. Skjæveland, Fabrikkveien 140, 4323 Sandnes Advokatfirma Haver v/ Endre Skjørestad, Forusbeen 78, 4033 Stavanger Statens vegvesen, Askedalen 4, 6863 Leikanger Rogaland Fylkeskommune Samferdselsseksjonen, postboks 130, 4001 Stavanger Jernbaneverket v/ivar Hebnes, postboks 217 Sentrum, 0103 Oslo Side 5 av 5
Utvalg for byutvikling 22.09.10 sak 110/10 vedlegg 5
Utvalg for byutvikling 22.09.10 sak 110/10 vedlegg 6 Notat Arkivkode : O: : 52-84 Saksnr. : 201001388-7 Til : Utvalg for byutvikling Fra : Byplansjefen Dato : 16.06.2010 Internt notat Orientering om bygge- og deleforbudssak Giske Arkitektkontor har i rammesøknad datert 15.02.10 på vegne av tiltakshaver Bjørn Olav Bø søkt om riving og gjenoppføring av deler av bygning på gnr 52 bnr 84. Det søkes om riving av boligens 1.etg og oppføring av ny 1 og 2. etg på boligen. Det er stor sannsynlighet for at tiltaket kommer i konflikt med ny fv 505 fra Skjæveland til Foss-Eikeland som er under regulering. Statens vegvesen varslet 01.12.08 oppstart av reguleringsplanarbeid for ny fv 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland plan 2008 122. Planarbeidet er en oppfølging av ny vegforbindelse vist i kommuneplanen. En alternativsutredning for ulike traseføringer ble behandlet i utvalg for byutvikling 17.02.10. Utvalget anbefalte at vegvesenet arbeider videre med et alternativ som vil ha vesentlig innvirkning på gnr 52 bnr 84. Det er stor sannsynlighet for at eiendommen vil måtte innløses som en følge av vegutbyggingen. Plan 2008 122 ventes oversendt i tredje kvartal 2010 og fremmes da til førstegangsbehandling. Planen vil ta eksplisitt stilling til mulighetene for fortsatt boligbebyggelse på denne og andre eiendommer som grenser til den nye vegen. Med bakgrunn i reguleringsplanarbeidets konsekvenser for eiendommen ønsker byplansjefen å fremme sak til politisk behandling om nedleggelse av midlertidig bygge- og deleforbud inntil reguleringsspørsmålet er mer avklart. På grunn av muntlige henvendelser med spørsmål om riving på naboeiendommen gnr 52 bnr 49, bør varselet gjelde både gnr/bnr 52/84 og 52/49. For å redusere saksbehandlingstiden for søker vil byplansjefen anbefale at varsling/høring av midlertidig bygge- og deleforbud gjøres administrativt, slik at saken kan legges fram for endelig beslutning i utvalget 22.09.10. Saken kan da legges fram med uttalelser fra berørte parter. Alternativt vil saken fremmes med spørsmål om varsel 25.08.10 og kan da fremmes for endelig vedtak i oktober/november. Med hilsen Mette Paavola Byplansjef side 1 av 1
Utvalg for byutvikling 22.09.10 sak 110/10 vedlegg 7 SAKSPROTOKOLL Arkivsak 200807622 Arkivkode E: L12 Saksbehandler Tor Brynjar Welander Saksgang Møtedato Saknr Utvalg for byutvikling 17.02.10 26/10 DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR RV 505 FRA SKJÆVELAND TIL FOSS- EIKELAND - GNR 51 OG GNR 52 - PLAN NR 2008 122 - ALTERNATIVSUTREDNING FOR KRYSSING AV GODSTERMINALEN Uttalelse datert 08.02.10 fra Jernbaneverket ble lagt på bordet i møtet. Olav Birkeland (H) fremmet følgende tilleggsforslag: Utvalg for byutvikling ber om at det vurderes mer smidig trafikkavvikling i krysset Rv 505/Rv 44 og trafikk til og fra godsterminalen. Votering: Rådmannens innstilling datert 11.01.10 ble enstemmig vedtatt. Birkelands forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Utvalg for byutvikling ber om at utredningens alternativ 2 legges til grunn for videre utarbeidelse av reguleringsplan for rv 505 fra Skjæveland til Foss-Eikeland. Utvalg for byutvikling ber om at det vurderes mer smidig trafikkavvikling i krysset Rv 505/Rv 44 og trafikk til og fra godsterminalen. Sandnes, 19. februar 2010 Rett utskrift: Kirsti Lygre Rostøl sekretær