Områdeplan Vestby sentrum Planforslag
Formål Planen skal legge til rette for: Vekst og utvikling i Vestby sentrum Sentrumskvaliteter og gode løsninger for fremtiden Bymessig fortetting av høy kvalitet Funksjonsblanding næringsutvikling, servicetilbud, gode bomiljøer, attraktive fellesfunksjoner og møteplasser «Mennesket i sentrum» Økt bruk av kollektivtransport
Innhold Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse ROS-analyse 19 vedlegg med utredninger
Reguleringsformål Formål Områdeareal m 2 Feltnavn Sentrumsformål 105.443 S1-S20 Boligformål 147.344 B1-B14 Bolig/tjenesteyting 21.514 B/T1 og B/T2 Forretning/kontor/tjenesteyting 23.747 F/KT1, F/K/T2 og F/K/T3 Spredt næringsbebyggelse 10.365 SN1 Undervisning 30.478 U1 og U2 Offentlig tjenesteyting 3.551 OT1 Park 7.297 P1-P4 Grønnstruktur 16.157 G1-G4 Torg 3.017 T1-T6 Jernbaneformål 39.173 J1-J5 Plattform/holdeplass 5.177 PL1-PL4 Gang- og sykkelvei 10.003 GS1-GS15 Kjørevei (offentlig) 41.366 V1-V28 Kjørevei (privat) 7.990 V29 og V30 Parkering 2.415 PA1 og PA2 Annen veggrunn grøntareal 3.266 Uten feltnavn Annen veggrunn tekniske 12.960 Uten feltnavn anlegg Fortau, sykkelvei/felt og beplantnings-/møbleringssone 58.111 Uten feltnavn SUM OMRÅDEAREAL 549.374
Krav om detaljregulering Det stilles i planen krav om detaljregulering for hvert enkelt feltnavn. Detaljplaner skal regulere løsninger for uteoppholdsarealer, lekeplasser, fasader mot byrom, funksjoner og detaljer i første etasje mot gater/plasser/parker, overvannsløsninger, frisikt, renovasjon, adkomst, parkering, energiløsninger og lignende. Vi mener at følgende områder bør sees i sammenheng: Områder med krav om felles planlegging S2, S3 og S4 B1 og B/T2 B3 og B4 Det settes ikke krav om detaljregulering for nye offentlige veier (V1-V28).
Etappeinndeling Prinsipp om utbygging av sentrumsområdet «innenfra og ut». Krav til rekkefølge fremgår av bestemmelsenes 1 Fellesbestemmelser Rekkefølge av utbyggingsområder. Det stilles krav om at minst 40% av 1. etappe skal være utbygget (tillatelse til utbygging) før 2. etappe påbegynnes. Samme for 2. etappe før det begynnes på 3. etappe. Etappeinndeling for utvikling av Vestby sentrum Felter i 1. etappe S1-S11, S13, B2, B5, B/T1, OT1, F/K/T1, P1-P4, T1-T3, T5, T6, J1, PL1 og PL2 Felter i 2. etappe S12, S14-S19, B1, B3, B4, B6, B/T2, G1, G2, J2-J5, PL3 og PL4 Felter i 3. etappe Alle øvrige felter
Etappeinndeling
Gatestruktur Sentrumsbroen V3 stenges for biltrafikk. Større trafikkstrømmer ledes utenom sentrumskjernen via Osloveien (V1 & V10), Sentrumsveien (V6), Senterveien (V6) og «Nye Støttumveien» (V5) disse gater reguleres med bredde på kjørebane på 6-6,5 meter.
Gatestruktur Sentrumsgater reguleres med gatesnitt som naturlig hindrer at disse benyttes som gjennomkjøringsveier med 4 5 meters bredde på kjørebane. Det reguleres sykkelfelt i sentrumskjernen og sykkelvei langs de største veierne (Kirkeveien, Sentrumsveien, Osloveien). Langs samtlige gater er det (på hver side av gaten) regulert fortau på 3 meter, møblerings-/beplantningssone på 2 eller 3 meter samt sykkelfelt/sykkelvei på 2 meter. «Vestbyloopen» reguleres med to nye jernbanebroer for gående og syklende «Stasjonsbroen» (GS1) og «Spiralbroen» (GS2).
Etasjehøyder Aktive fasader som kan benyttes til publikumsrettede funksjoner 1 etasje på minimum 4,6 meter Krav til aktive 1. etasjer på minimum 4,6 meter - Alle 1. etasjer i feltene S1-S9 samt S11. - S10 mot V8, V15 og V17 - S13 mot V3, V4 og PL2 - S14 mot V13 - S17 mot GS4 og V17 - S18 mot GS4 - F/K/T1 mot GS3, V3, V15, T2 og T3
Grad av utnytting Bestemmelser om maks. %-BRA Bestemmelser om maks. og min. byggehøyde i meter Feltnavn Områdeareal %-BRA maks Maks høyde Min høyde Etasjer maks Etasjer min Maks BRA m2 SUM 342 442,0 759 697,7 515 438,1 Gjennomsnitt 260,2 17,9 10,5 5,7 3,2 Fratrukket eksisterende bebyggelse vurderes det at planen åpner opp for inntil 675.000 m2 ny BRA Min BRA m2 Områdeareal %-BRA Maks Min Etasjer Etasjer Maks Min BRA Feltnavn maks høyde høyde maks min BRA m2 m2 S1 758,0 810,0 29,0 17,0 9,0 5,0 6 139,8 3 411,0 S2 981,0 240,0 14,0 11,0 4,0 3,0 2 354,4 1 765,8 S3 1 704,0 350,0 17,0 11,0 5,0 3,0 5 964,0 3 578,4 S4 1 936,0 300,0 17,0 11,0 5,0 3,0 5 808,0 3 484,8 S5 985,0 300,0 17,0 11,0 5,0 3,0 2 955,0 1 970,0 S6 4 417,0 300,0 17,0 11,0 5,0 3,0 13 251,0 10 600,8 S7 2 041,0 300,0 17,0 11,0 5,0 3,0 6 123,0 4 082,0 S8 4 226,0 300,0 17,0 11,0 5,0 3,0 12 678,0 10 142,4 S9 1 131,0 300,0 17,0 11,0 5,0 3,0 3 393,0 2 262,0 S10 6 590,0 300,0 20,0 14,0 6,0 4,0 19 770,0 15 816,0 S11 2 664,0 350,0 20,0 14,0 6,0 4,0 9 324,0 7 459,2 S12 5 393,0 325,0 18,0 12,0 6,0 4,0 17 527,3 14 352,0 S13 5 901,0 420,0 29,0 17,0 9,0 5,0 24 784,2 17 703,0 S14 6 114,0 240,0 17,0 11,0 5,0 3,0 14 673,6 11 005,2 S15 2 366,0 240,0 12,0 9,0 4,0 3,0 5 678,4 4 258,8 S16 4 786,0 240,0 15,0 9,0 5,0 3,0 11 486,4 8 614,8 S17 7 094,0 300,0 26,0 11,0 8,0 3,0 21 282,0 11 705,1 S18 5 516,0 300,0 26,0 11,0 8,0 3,0 16 548,0 9 101,4 S19 13 141,0 390,0 24,0 12,0 8,0 4,0 51 249,9 34 166,6 S20 27 699,0 225,0 30,0 15,0 10,0 5,0 62 322,8 41 548,5 B1 4 310,0 250,0 15,0 9,0 5,0 3,0 10 775,0 6 465,0 B2 3 430,0 51,0 9,0 6,0 3,0 2,0 1 749,3 1 166,2 B3 8 712,0 240,0 24,0 12,0 8,0 4,0 20 908,8 13 939,2 B4 4 623,0 240,0 24,0 12,0 8,0 4,0 11 095,2 7 396,8 B5 6 549,0 250,0 18,0 12,0 6,0 4,0 16 372,5 13 098,0 B6 14 391,0 280,0 27,0 15,0 9,0 5,0 40 294,8 28 782,0 B7 646,0 320,0 12,0 9,0 4,0 3,0 2 067,2 1 550,4 B8 17 096,0 200,0 15,0 9,0 5,0 3,0 34 192,0 20 515,2 B9 7 931,0 200,0 15,0 9,0 5,0 3,0 15 862,0 9 517,2 B10 18 201,0 200,0 21,0 9,0 7,0 3,0 36 402,0 21 841,2 B11 5 980,0 200,0 21,0 9,0 7,0 3,0 11 960,0 7 176,0 B12 23 677,0 200,0 15,0 9,0 5,0 3,0 47 354,0 28 412,4 B13 25 637,0 200,0 15,0 9,0 5,0 3,0 51 274,0 30 764,4 B14 6 161,0 160,0 12,0 9,0 4,0 3,0 9 857,6 7 393,2 B/T1 19 898,0 200,0 15,0 9,0 5,0 3,0 39 796,0 23 877,6 B/T2 1 616,0 200,0 15,0 9,0 5,0 3,0 3 232,0 2 424,0 F/K/T1 4 050,0 250,0 26,0 11,0 8,0 3,0 10 125,0 6 075,0 F/K/T2 4 613,0 275,0 17,0 11,0 5,0 3,0 12 685,8 7 611,5 F/K/T3 15 084,0 198,9 11,0 8,0 3,0 2,0 30 000,0 30 000,0 SN1 10 365,0 15,0 6,0 3,0 2,0 1,0 1 554,8 1 554,8 OT1 3 551,0 350,0 12,0 9,0 4,0 3,0 12 428,5 8 877,5 U1 20 397,0 80,0 12,0 6,0 4,0 2,0 16 317,6 12 238,2 U2 10 081,0 100,0 12,0 6,0 4,0 2,0 10 081,0 8 064,8
Boligbebyggelse Med en boligandel på 80 % åpnes det opp for følgende: Potensiell boligutbygging i henhold til bestemmelser om utnyttelse og byggehøyder *BRA bolig i m 2 ved maksimal utnyttelse 540.000 Antall bolig på 80 m 2 ved maksimal utnyttelse 6.750 *BRA bolig i m 2 ved minimum utnyttelse 348.000 Antall bolig på 80 m 2 ved maksimal utnyttelse 4.350 Det er vurdert et utbyggingspotensial på cirka 200.000 m2 innenfor de neste 10 år. Dette åpner opp for cirka 2.000 nye boliger.
Fasadeutforming Krav om aktive 1. etasjer (som tidligere vist) Kvartalsstruktur i sentrum: Fasade mot fortau (bebyggelsen skal legge i formålsgrensen). Variasjon i byggehøyder: Maks. %-BRA åpner ikke opp for at feltene kan utbygges med maks. høyde innenfor hele utbyggingsområdet. Krav til byggehøyder sørger for gode solforhold i gater og på plasser. Krav om oppdeling av fasader etter cirka hver 30. meter.
Bevaringsverdige bygninger verneverdi 1 Bebyggelse med svært stor verdi verneverdi 1: Vestby stasjon med pakkhus og Thorvaldsengården Det er ikke tillatt med tiltak på noen av eiendommene før de inngår i en detaljreguleringsplan. Vanlig vedlikehold og skjøtsel tillates.
Bevaringsverdige bygninger verneverdi 2 Bebyggelse med stor verdi verneverdi 2: Grøstad gård, Vestby rådhus, deler av Vestby mølle & Øvre Randum Nybygg, tilbygg eller påbygg skal gis en plassering og utforming som samsvarer med de eksisterende bygningenes karakteristiske trekk m.h.t utforming, volum materialbruk, fargesetting og plassering på tomten. Tiltak skal utformes i tråd med Vestby kommunes byggeskikkveileder.
Bevaringsverdige bygninger verneverdi 3 Bebyggelse med middels verdi verneverdi 3 Vestby gamle skole Etter en helhetlig vurdering kan vekst gå foran vern på Vestby gamle skole. Mindre tiltak kan gjennomføres uten detaljregulering så lenge disse er i tråd med kommunens byggeskikkveileder.
Bilparkering Det stilles absolutte krav til bilparkering dette for å kunne tilrettelegge for bruk av frikjøpsordning Det er i parkeringsanalysen vurdert en sambrukseffekt på 20 %. Krav til individuell opparbeidelse av parkering er dermed 20 % høyere enn krav til frikjøp. Frikjøp gjøres i henhold til kommuneplanens 7 (innbetaling av 250.000 kr. pr. parkeringsplass). Absolutte krav til bilparkering og frikjøp Arealformål Enhet Bilparkering Frikjøp Bolig Under 50 m2 BRA 0,6 0,5 Bolig Pr. 100 m2 BRA 1,2 1,0 Hotell Pr. 100 m2 BRA 0,6 0,5 Restaurant Pr. 10 seter 1,08 0,9 Gatekjøkken Pr. 10 årsverk 1,08 0,9 Mosjonslokale Pr. 100 m2 BRA 0,3 0,25 Barnehage Pr. 72 storbarnekvivalenter 2,16 1,8 Videregående skole Pr. 10 årsverk 1,08 0,9 Forretning/tjenesteyting Pr. 100 m2 2,1 1,75 ellers Kontor Pr. 100 m2 1,8 0,9 Det stilles krav om at parkering opparbeides under bakken. Det åpnes opp for gateparkering (korttidsparkering) langs Garderveien (V8), Sentrumsveien (V11), del av Kroerveien (V13), del av Mølleveien (V15), Noreveien (V24) og Haugveien (V25).
Sykkelparkering Det settes i planen følgende minimumskrav til sykkelparkering: Minimumskrav til sykkelparkering Arealformål Enhet Sykkelparkering Bolig Pr. bolig m. fellesparkering 2,5 Bolig Pr. bolig m. individuell parkering Hotell Pr. 100 m2 2 Restaurant Pr. 10 seter 2 Gatekjøkken Pr. 10 årsverk 2 Mosjonslokale Pr. 100 m2 BRA 0,4 Barnehage Pr. 72 storbarnekvivalenter 2 Videregående skole 10 årsverk 48 Forretning/tjenesteyting ellers Pr. 100 m2 2 Kontor Pr. 100 m2 3 4 Sykkelparkeringsplasser skal plasseres under tak og nær inngangspartier eller heis. Minst 50 % av plassene skal være innelåst og med tilgang til ladning og luft.
Gjennomføringsstrategi/finansieringsmodell Tiltak som er vurdert som fellestiltak for hele planområdet framgår av bestemmelsenes 1 Fellesbestemmelser Rekkefølgebestemmelser. Følgende tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det gis tillatelse til utbygging innenfor planområdet: V1-V6, V8, V9, V11, V13, GS1, P1-P4, G1 og T1. Vei med tilhørende anlegg, torg og park som grenser til eller ligger på andre siden av vei i forhold til formålsområdet. Overvannsløsninger etter reguleringsplanens krav ( 1 Fellesbestemmelser overvann). I tillegg må det opparbeides tiltak som utløses av hvert enkelt tiltak.
Gjennomføringsstrategi/finansieringsmodell Kommunen har fått kostnadsberegnet infrastrukturen som ligger inne i planforslaget. Utbygging i omegnen av 200.000 m2 BRA vil bli lagt til grunn for finansieringsmodellen. Det vurderes at beløp som må innbetales til finansiering av fellestiltak vil bli på mellom 1.500 kr. og 2.000 kr. pr. m2 BRA. Beløpet vil være felles for alle som ønsker å bygge ut i henhold til områdeplanen og etterfølgende detaljreguleringer. Finansieringsmodellen vil bli endelig vedtatt etter sluttbehandling av sentrumsplanen (ventelig i januar 2017). Innbetaling av fellesbeløp vil bli styret gjennom utbyggingsavtaler i forbindelse med detaljregulering.
Vedtak plan- og miljøutvalget 22.8.2016 Forslag til områdereguleringsplan for Vestby sentrum, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 5.8.2016, legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10. I forbindelse med offentlig ettersyn av områdereguleringsplan for Vestby sentrum bes det særlig om innspill til følgende: Rekkefølge for utbyggingsområder er foreslått i tre trinn. Alternativt kan andre områder inngå i byggetrinnene eller antall trinn kan reduseres til to. Det er foreslått krav om aktiv 1. etasje på minimum 4,6 meter i konkrete områder. Alternativt kan denne bestemmelsen omfatte flere eller færre områder. Kjørebanen i Garderveien (V8) og del av Vestbyveien (V4) er foreslått regulert med 4 meters bredde. Alternativt kan bredden økes til 5 meter. Adkomst til S20 er foreslått regulert fra Osloveien (V10). Alternativt kan adkomsten legges gjennom S19.
Videre framdrift Planen er lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist den 8.10.2016 Skal behandles i plan- og miljøutvalget den 14.11.2016 Skal endelig vedtas i kommunestyret den 5.12.2016 Planforslag kan finnes på kommunens hjemmeside