Gjeldende kommuneplan 13.10.2009 14:59 Gjelder forespurt eiendom: Gnr 97 Bnr 1 Fnr 0 Snr Kartutsnitt av kommuneplan (ikke målestokkholdig) Opprettet av Bergen Kommune
Gjeldende kommuneplan 13.10.2009 14:59 Tegnforklaring Opprettet av Bergen Kommune
Gjeldende kommuneplan 13.10.2009 14:59 3.1 KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2006-2017 (2025) Kommuneplanen er den viktigste overordnede og strategiske arealplanen i kommunen, med arealplankart og bestemmelser som juridiske dokument for arealbruk. Kommuneplanen er rettslig bindende og skal legges til grunn for all underliggende detaljplanlegging av arealbruk. Kommuneplanens arealdel gir informasjon og kunnskap om planlagt utvikling og utbygging for alle utbyggingsformål. Plankartet har en rekke oppplysninger om arealene i kommunen. Det er knyttet et en serie temakart til kommuneplanen som skal anvendes sammen med plankartet. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer plankartet og gir viktige føringer for søknad om tiltak og forslag til ny eller endret arealbruk. Revisjon av kommuneplanens arealdel ble vedtatt i Bergen bystyre mandag 25.juni 2007 og er dermed gjeldende kommuneplan, med unntak av noen mindre områder som er unntatt rettvirkning. Disse unntakene skal fremgå av plankartet og er listet opp i planbestemmelsene. Inntil videre gjelder fortsatt Kommuneplanens arealdel 2000-2011(2019) for disse områdene. Les mer om og/eller studér kommuneplanen på kommunens hjemmesider på internett: http://www.bergen.kommune.no/plan_og_geodata?articleid=17561&artsectionid=2567§ionid=2567 Opprettet av Bergen Kommune
BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER Dato: 25.06.2007, rev. 28.04.08 Ikke endelig oppdatert i forhold til sluttbehandling av innsigelser. Punkter som inntil videre er uten rettsvirkning eller har uavklart status er markert med grå utheving. INNHOLD Virkninger av kommuneplanen Brukerveiledning Generelle bestemmelser og retningslinjer 1 Plankrav 2 Forholdet mellom kommuneplanen og eldre kommunedelplaner 3 Forholdet mellom kommuneplanen og eldre reguleringsplaner 4 Utbyggingsrekkefølge 5 Grad av utnytting 6 Utbyggingsavtale Tematiske bestemmelser og retningslinjer 7 Bergens egenart og byform. 8 Universell utforming 9 Risiko og sårbarhet 10 Barns interesser 11 Utendørs oppholdsarealer for bolig 12 Grønnstruktur 13 Barnehagedekning 14 Kulturminner 15 Støy 16 Energi 17 Parkering 18 Handel 19 Arealplanlegging og tiltak langs veg 20 Vann, avløp og overvannshåndtering Geografiske bestemmelser og retningslinjer 21 Geografiske rekkefølgekrav 22 Senterområder 23 Byggeområder 24 Boligområder 25 Industri-, kontor- og lagerområder 26 Landbruks-, natur- og friluftsområder 27 Byfjellene 28 Funksjonell strandsone langs sjø 29 Vassdrag 30 Råstoffutvinning, massedeponering og masseuttak 31 Områder som er båndlagt/skal båndlegges 32 Restriksjonssoner/meldepliktssoner Oversikt over områder uten rettsvirkning
Virkninger av kommuneplanen Kommuneplanen skal samordne viktige behov for vern og utbygging i tråd med kommunale og nasjonale mål for areal-, miljø- og transportpolitikken. Planen rulleres jevnlig, i utgangspunktet i hver valgperiode. Kommuneplanens arealdel (plankart og bestemmelser) er rettslig bindende både for offentlige myndigheter, grunneiere og andre aktører, og skal legges til grunn ved videre planlegging og utbygging innen kommunen (plan- og bygningsloven (PBL) 20-6). Enkelte deler av planens innehold er inntil videre unntatt fra rettsvirkning. Nærmere informasjon om dette er gitt bak i dokumentet. Innenfor store deler av kommunen utdypes arealbruken gjennom et stort antall detaljplaner (reguleringsplaner og bebyggelsesplaner) og 14 kommunedelplaner. Følgende kommunedelplaner er rettskraftige og gjelder i hovedsak foran kommuneplanens arealdel (jf. pkt. 2): Landås (plannr. 973) Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun vest (plannr 1570) Fjellsiden Syd (plannr 1559) Ytre Arna (plannr 1606) Sentrum (plannr 1578) Sandviken Fjellsiden nord (plannr 1575) Mildehalvøya (plannr 1574) Åsane sentrale deler (plannr 993) Indre Arna (plannr 994) Store Lungegårdsvann, Søndre del (plannr 1685) 4 planer for trafikkanlegg: E39 Os - Bergen, E39 Midtbygda Nordhordlandsbrua, Ringveg Vest og Bybanen. Brukerveiledning Innholdet i plankartet suppleres med detaljerte spilleregler i form av bestemmelser og retningslinjer. Disse gir utfyllende rammer for forvaltning og planlegging av arealer og for søknad om tiltak, og deles i 2 hovedgrupper på grunnlag av juridisk bindende virkning: Tekst med uthevet skrift er rettslig bindende. Dette gjelder i første rekke de egentlige kommuneplanbestemmelsene som har hjemmel i PBL 20-4, 2. ledd bokstavene a h, men også enkelte andre viktige punkter med tilsvarende rettslig binding men med annet hjemmelsgrunnlag. Lovhjemmel er oppgitt for hvert enkelt punkt. Den øvrige teksten er utfyllende retningslinjer uten tilsvarende juridisk virkning. Retningslinjene gir ikke direkte hjemmelsgrunnlag for vedtak. Innholdet er likevel viktig ved at bystyrets politikk og forventninger til byutviklingen i planperioden utdypes. Retningslinjene skal legges til grunn for arealplanlegging og ved søknad om tiltak, og vil i mange sammenhenger bli innarbeidet med rettvirkning i etterfølgende reguleringsplaner. Regelverket er omfattende, og er organisert tematisk i 3 kategorier for å lette den praktiske bruken av planen: Generelle bestemmelser og retningslinjer gir definisjoner, rammer og informasjon av generell og overordnet karakter. Tematiske bestemmelser og retningslinjer gir ytterligere rammer for prosess og planinnhold og definerer kvalitetskrav. Geografiske bestemmelser og retningslinjer samler spesielle føringer for definerte geografiske områder og for enkelte av planens områdekategorier. I tillegg gir innholdslisten en stikkordsmessig oversikt over innholdet og hvordan dette er organisert. Ved utforming av arealplaner eller byggesøknader, eller når rettigheter og begrensninger knyttet til eiendommer skal kartlegges, vil det normalt være nødvendig å hente informasjon fra alle 3 kategoriene. Kommuneplanen og de fleste kommunedelplanene er tilgjengelige på internett. Reguleringsplaner er inntil videre kun tilgjengelig på direkte forespørsel til kommunen. 2
Generelle bestemmelser og retningslinjer 1 Plankrav I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Unntak: Plankravet gjelder ikke for tiltak som har som formål å sikre eller gi tilkomst til offentlige friområder. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, a Plankrav for råstoffutvinning, massedeponering og masseuttak framgår av pkt. 30. Det kan vurderes å gi dispensasjon fra plankravet for mindre tiltak. Nærmere kriterier for vurderingen gis i en egen veileder fra etat for byggesak og private planer. 2 Forholdet mellom kommuneplanen og eldre kommunedelplaner Eldre kommunedelplaner skal fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene. Unntak: Følgende av kommuneplanens bestemmelser gjelder foran eldre kommunedelplaner*: plankrav (pkt. 1) rettskraft for eldre reguleringsplaner (pkt. 3), byggehøyde i senterområder (deler av pkt. 22) utendørs oppholdsareal for bolig (pkt. 11), støy (pkt. 15), parkering (pkt. 17). *Kommunedelplan Sentrum overstyres bare av kommuneplanens bestemmelser om byggehøyder for delområdene S 2, 3, 4 og 5 (deler av pkt. 22) og om parkering (pkt. 17). Hjemmel: PBL 20-6, siste ledd. 3 Forholdet mellom kommuneplanen og eldre detaljplaner Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Unntak: Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner vedtatt etter 01.01.2006 gjelder foran kommuneplanen. Arealer regulert til landbruk (PBL 25 nr 2), fareområde (PBL 25 nr 5) og spesialområde (PBL 25 nr 6) overstyres ikke av kommuneplanen. Handel som i medhold av gjeldende reguleringsplan kan etableres innenfor kommuneplanens byggeområder (jf. pkt 23) overstyres ikke av pkt 18 Handel. Bestemmelsen i 1.9 i reguleringsplan for Damsgårdssundet, vedtatt i bystyret september 2004, gjelder foran kommuneplanens bestemmelser pkt 11. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer om byggehøyde og arealutnyttelse i punktene 5, 22 og 23 overstyrer ikke bestemmelser om byggehøyde og arealutnyttelse, herunder bestemmelser om beregning av arealutnyttelse, i planer som er yngre enn 10 år. Dette unntaket gjelder ikke for senterområdene S11 Wergeland, S12b Slettebakken, S14 Fantoft, S15 Paradis, S16, Hop, S18 Torsvei og S20 Skjold skole. Hjemmel: PBL 20-6, siste ledd I tilfeller der en byggesøknad er i strid med bestemmelser i kommuneplanen, skal det ved behandling av eventuell søknad om dispensasjon ses hen til om tiltaket oppfyller bestemmelser om tilsvarende tema i regulerings- og bebyggelsesplan, selv om bestemmelsene i detaljplan overstyres av kommuneplanen. 3
4 Utbyggingsrekkefølge Tekniske anlegg og andre tiltak som er viktig for trafikksikkerhet skal være gitt ferdigattest før det gis igangsettingstillatelse etter PBL 95 for oppføring av bygning. Tekniske anlegg, konstruksjoner og samfunnstjenlige tiltak som ikke har praktisk funksjon før bygning tas i bruk behøver ikke ferdigstilles før ved anmodning om midlertidig brukstillatelse for bygning. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Det skal legges særlig vekt på: områder og tiltak for barn og unge (herunder skole- og barnehagedekning, skoleveg, andre gangforbindelser og områder for lek, opphold og idrett), fellesområder, støyskjermingstiltak, VA-anlegg, herunder tilstrekkelig vann for brannslokking, opparbeiding av veg med godkjent avkjørsel. Supplerende rekkefølgekrav knyttet til definerte områder framgår av pkt. 21. 5 Grad av utnytting Alt bruksareal helt eller delvis under terreng og parkeringsareal på overflaten medregnes i grad av utnytting. Hjemmel: Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk 3-7 Maksimumsrammer for arealutnyttelse i senterområder og byggeområder framgår av pkt 22 og 23. 6 Utbyggingsavtale Utbyggingsavtaler kan brukes innenfor alle typer tiltak som loven gir adgang til, jf. PBL 64b. Geografisk avgrensning Bergen kommunes forventninger til inngåelse av utbyggingsavtaler gjelder hele kommunen når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede. Ved utarbeidelse av kommunedelplan eller reguleringsplan for et større område kan det fattes mer spesifikke vedtak i henhold til PBL 64a, der det vil gi bedre forutsigbarhet med hensyn til utbygging av planområdet. Tidspunkt for igangsetting Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis. Dette gjelder der utbygging i henhold til vedtatt arealplan, med tilhørende bestemmelser, også forutsetter bygging/oppgradering av offentlige anlegg og/ eller tilpasning til slike anlegg. Med offentlige anlegg menes alle anlegg/tiltak som er vist som offentlig regulerte formål i arealplanen og som følger av bestemmelser til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg, byrom, offentlige friområder og frigivingsbetingende arkeologiske undersøkelser. Offentlige anlegg omfatter også VA-anlegg, fjernvarme o.l.. Utbyggingsavtale kan ikke inngås for sosial infrastruktur. Boligsosiale tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming. Det samme gjelder der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett eller tilvisningsrett til en andel av boligene, jfr. pbl. 64b annet ledd. Hovedprinsipp for kostnadsfordeling Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur. Aktuelle kommunale dokumenter Dokumenter som kommuneplanens arealdel, kommunedelplaner og hovedplaner gir utbyggere og grunneiere viktige opplysninger om kommunens samfunnsmessige mål, og om for eksempel boligbehov, skolekapasitet, og eksisterende infrastruktur. 4
Tematiske bestemmelser og retningslinjer Tematiske bestemmelser og retningslinjer gjelder, så langt de er relevante, både for nye tiltak og for vesentlig endring av eksisterende bygninger og anlegg. 7 Bergens egenart og byform. Innen hele kommunen skal all ny bebyggelse underordnes lesbarheten og opplevelsen av Bergens kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes bevisst i forhold til terreng og bygde omgivelser. God arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. Den europeiske landskapskonvensjonens mål om å fremme vern, forvaltning og planlegging av alle former for landskap skal legges til grunn for arealplanlegging og ved søknad om tiltak. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b jf. 2 og 74.2 I tråd med Bergens historiske høyhustradisjon kan høyder for bygg med ekstraordinær symbolverdi, eller bygg som i hovedsak inneholder spesielt betydningsfulle og samlende fellesfunksjoner for allmennheten, vurderes uavhengig av høydebegrensningene i pkt. 22 og 23. Vurderingene skal omfatte både bygget og et relevant influensområde og skal dokumentere at byggets høyde vil bidra til høy kvalitet mht. fjernvirkning, bomiljø, kollektivtilgjengelighet, lokalklima, sol- og utsiktsforhold og energibehov. Bygget bør gjennomføres som arkitektkonkurranse og utbyggingsforslag skal behandles som reguleringsplan. For å fremme nyskapende og tidsmessig arkitektur og byromsutforming med høy kvalitet, kan kommunen anmode om at det i viktige byggesaker og byromsplaner utarbeides parallelle oppdrag eller avholdes arkitektkonkurranse. 8 Universell utforming/tilgjengelighet for alle Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for planlegging, søknad om tiltak og opparbeiding av bygg og anlegg inkludert adkomst og uteområder. Det skal dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas. Det skal legges særlig vekt på: Nye offentlige bygg og nye bygg for kommunale selskap, herunder skoler og barnehager. Det publikumsrettede bruksarealet i nye bygg for servering, overnatting og allmennyttig formål. Byrom (jf. pkt 22) og byrommenes funksjon som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom. Kollektivterminaler og adkomst til holdeplasser for kollektivtrafikk. Nye boliger. Alle nye boenheter i senterområder og minimum 30% av boenhetene i andre byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Universell utforming skal bl.a. baseres på følgende forutsetninger: Adkomst defineres som området mellom tilrettelagt parkeringsplass og hovedinngang, mellom hovedinngang og utendørs oppholdsareal og for offentlige bygg og bygg for kommunale selskap også mellom kollektivholdeplass og hovedinngang. Adkomst skal være trinnfri med maksimal stigning 1:15. Hovedgangforbindelser i boligområder og gangforbindelser med offentlig funksjon skal være trinnfrie og ha maksimal stigning 1:12. Gangvegnettet kan suppleres med brattere snarveger, trapper og lignende. I offentlig tilgjengelige parkeringsanlegg skal minst 5% av plassene utformes og reserveres for bevegelseshemmede. I anlegg under tak må det tas spesielt hensyn til tilstrekkelig høyde. I boligområder må antall parkeringsplasser for bevegelseshemmede tilpasses antallet universelt utformede boliger. Areal til parkering må om nødvendig utvides i forhold til generelle normer. Den enkelte boenhet og det tilhørende private utearealet må ha tilstrekkelig størrelse. Ledelinjer og gode kontraster skal benyttes i byrom, ved kollektivknutepunkter og i publikumsrettede bygg. Informasjon skal være godt tilrettelagt for alle brukergrupper i publikumsrettede bygg og i kollektivknutepunkter. Universell tilgjengelighet og deltakelse forutsetter god luftkvalitet der mennesker oppholder seg. 5
Tilgjengelighetstiltak som på en god måte kan kombineres med vernehensyn (knyttet til bygninger, byrom, natur og landskap) bør prioriteres. Minst ett større friluftsområde eller turvegsystem i hver bydel bør tilrettelegges etter dette prinsippet. 9 Risiko og sårbarhet ROS-analyser skal i nødvendig utstrekning inngå i arealplanlegging, ved søknad om tiltak og i byggesaksbehandling. Analysen skal avgrenses til relevante problemstillinger, og omfanget tilpasses hver enkelt sak. Behovet for avbøtende tiltak og rekkefølgekrav skal avklares. Hjemmel: PBL 68, forvaltningsloven 17 Aktuelle utløsende faktorer kan være: Området eller nærliggende områder har hellingsgrad større enn 27 grader. Tiltak lokaliseres til områder som ligger lavere enn kote 2,5. Grensen heves avhengig av bølgeeksponering. Området er utsatt for sterk vind, flom eller flomskred. Området har radonholdig grunn. Tiltaket ligger i tettbebyggelse med særlig fare for rask brannspredning eller utrykningstiden fra brannstasjon er lenger enn 20 minutter. Tiltaket ligger nær skog med fare for vindfall og skogbrann. Tiltaket ligger i innflygningstrase til helikopterlandingsplass. Tiltaket genererer transport eller oppbevaring av farlig eller brannfarlig gods, eller tiltaket ligger i nærområdet til denne typen virksomheter. Tiltaket ligger i nærområdet til sårbare eller viktige samfunnsobjekter eller dersom tiltaket i seg selv er et objekt som kan påvirke tilgrensende arealbruk. Tiltaket ligger nær kraftledninger og kabler, og kan bli utsatt for høyere feltstyrke enn 0,4 mikrotesla ved gjennomsnittlig strømbelastning. Følgende horisontale avstander fra nærmeste kraftledning er veiledende for utredning og vurdering av tiltak: 70 m ved 420 kv, 45 m ved 300 kv, 25 m ved 132 kv, 3 m ved 22 kv. Analyse kan også være aktuelt ved plassering tett opptil restriksjonsbelte i henhold til forsyningsforskriften. Tiltaket kan påvirke badeplasser. Tiltaket kan påvirke vannforsyning, herunder vannbassenger i fjell (jf. også pkt. 32). Området er utsatt for luftforurensning, jf. nasjonale mål for lokal luftkvalitet (gjelder spesielt inversjonsområder og arealer langs sterkt trafikkert veg, jf. pkt 19). Tiltaket rammes av forurensningsforskriftens 2 om forurenset grunn. Tiltaket kan bli utsatt for støy fra andre kilder enn fly, bane og vegtrafikk (jf. pkt. 15). Området har mangelfull trafikksikkerhet eller tiltaket vil gi vesentlig negativ effekt for trafikksikkerhet (jf. bl.a. trafikksikkerhetsplan for Bergen). 10 Barns interesser Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging skal legges til grunn for all planlegging og søknad om tiltak. Det skal sikres et oppvekstmiljø der fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter samsvarer med tilgjengelig kunnskap om barn og unges behov. Det skal tas spesielt hensyn til trafikksikre snarveger, gang- og sykkelforbindelser og gode og varierte aktivitetsområder. En forutsetning for eventuell omdisponering av arealer som er viktige for barns lek er at det samtidig sikres erstatningsarealer i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. Hjemmel: PBL 2 og 20-4, 2.ledd, d Erstatningsareal skal reguleres eller sikres på annen måte, det skal ligge i rimelig nærhet av det arealet som omdisponeres, det skal ha god og sikker tilgjengelighet og minst tilsvarende størrelse, kvalitet og bruksmuligheter. 6
11 Utendørs oppholdsarealer for bolig I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområder disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende areal- og kvalitetskrav: Arealkrav Privatareal: Minimum 6 m2 pr boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m2 pr boenhet for annen type bebyggelse. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter): 25 m2 for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. 50 m2 for annen type bebyggelse. Unntak: Innenfor kommunedelplan sentrum gjelder kommunedelplanens bestemmelser om arealkrav (jf. pkt. 2). I bydelssentra og i senterområder langs bybanen (sør t.o.m. S 21 Lagunen) kan minimumsarealet for fellesområder reduseres til 15 m2. Krav til grønnstruktur og større aktivitetsområder framgår av pkt 12 Grønnstruktur. Kvalitetskrav Leke- og oppholdsarealer som skal regnes med som nødvendige minimumsarealer skal ha følgende kvaliteter: Universell utforming: Alt privatareal for universelt utformede boenheter og minimum 50% eller 100m2 av fellesarealet planlegges og tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Helning: Arealene skal ingen steder være brattere enn 1:3. Helse, miljø og sikkerhet: Arealene skal ha trafikksikker plassering og tilkomst, og skal skjermes mot støy, rasfare, stråling, forurensning og annen helsefare. Form: Arealene skal ha hensiktsmessig form og størrelse, restarealer medregnes ikke. Lokalisering: Alle boenheter skal ha tilgang til fellesområder maksimum 50 m fra byggets hovedadkomst. Fellesområdene skal primært ligge på bakkeplan, alternativt på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. Lokalklima: Arealene plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse av solforhold og lokalklima. Det skal skjermes mot vanlig vindretning og området skal ha sol på minst halvparten av arealet kl 15 jevndøgn. Opparbeiding: Arealene skal sikres opparbeiding med god og varig kvalitet, og skal ferdigstilles samtidig med bolig. Arealene skal både invitere til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper og gi rom for skille mellom ulike typer av aktiviteter. Privatareal og deler av fellesarealene skal kunne skjermes mot uheldig innsyn. Det skal legges særlig vekt på prosjektering og opparbeiding der fellesarealer legges på tak eller andre konstruksjoner. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd d Utfyllende retningslinjer I senterområder innenfor kommunedelplan sentrum, bydelssentra og langs bybanen (sør t.o.m. S 21 Lagunen) kan inntil 50% av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. I de samme senterområdene kan også inntil 50% av fellesarealene dekkes av takterrasser med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75% av arealkravet. Ytterligere avvik fra standardkravene kan innvilges gjennom reguleringsplan basert på en totalvurdering av bl.a. antikvariske hensyn, støy og luftkvalitet. Ved seksjonering, bruksendring og hovedombygging kan det gis dispensasjon fra standardkravene dersom det kan påvises at disse ikke kan oppfylles. På tomter i Bergen sentrum der det ikke er mulig å opparbeide tilstrekkelig utendørs fellesarealer på bakkeplan skal det i tillegg avsettes innendørs fellesarealer for lek og opphold. Kravet inntrer ved etablering av 4 eller flere boenheter i nybygg, ved hovedombygging og ved bruksendring til bolig. Fellesarealet skal være universelt tilgjengelig, tilfredsstille 7
byggeforskriftenes krav til rom for varig opphold, være stort nok til allsidig bruk og skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med resten av bygget. Søknad om avvik i andre geografiske områder eller avvik begrunnet i andre kriterier skal belyses med alternative løsninger som oppfyller standardkravene. Endelig avklaring foretas gjennom reguleringsplan. 12 Grønnstruktur Ved boliger, skoler og barnehager skal det være god adgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur med gode forbindelser til omkringliggende arealer. Boliger, skoler og barnehager skal ha tilgang til regulerte friområder eller andre egnede arealer større enn 2 da som gir rom for ulike typer av aktiviteter (bl.a. ballspill og vinterlek). Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Det legges inn barnetråkk-søk ved oppstart av nye reguleringsplaner (bystyrevedtak sak 162-07). Arealplaner og søknad om tiltak for boliger, skoler eller barnehager skal dokumentere hvordan grønnstruktur ivaretas, og hvordan manglende kvaliteter skal sikres. Ved omdisponering av arealer til byggeformål skal det tas hensyn til eksisterende og planlagt grønnstruktur inkludert forekomster av biologisk mangfold. Kulturlandskap som inngår i nye byggeområder skal i størst mulig grad disponeres slik at det blir en ressurs for nærmiljøet. Temakartet Overordnet grønnstruktur skal legges til grunn. I tillegg skal annen tilgjengelig dokumentasjon benyttes, og kommunen skal være behjelpelig med å stille informasjon om grønnstrukturen til rådighet for alle som etterspør slik informasjon. 13 Barnehagedekning Behov for nye barnehageplasser skal vurderes i alle reguleringsplaner for ny boligbygging. Dersom det er underdekning i området/skolekretsen, eller dersom den enkelte reguleringsplan i seg selv utløser behov for nye plasser, skal krav til nye barnehageplasser innarbeides i reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b 14 Kulturminner Kulturminner og kulturmiljø skal være en integrert del av all planlegging og søknad om tiltak. Alle arealplaner og tiltak, også i sjø, skal vurderes i forhold til fredete kulturminner (jf. kommuneplanens temakart Arkeologisk oversikt og Strandlinje 9800 år før nåtid ). Innenfor fredet bygrunn kreves det særskilt tillatelse fra riksantikvaren for følgende tiltak: Inngrep i bakken (for eksempel graving eller treplanting), tiltak som kan endre grunnvannsnivået, tiltak som kan skjemme middelalderbygg eller automatisk fredete kulturminner, endringer i den middelalderske gatestruktur eller sperring av siktlinjer mot sjøen. Hjemmel: kulturminneloven 4, 8, 9, 10 I kommunedelplaner, senterområder og i I/K/L - fortettings- og videreutviklingsområder skal det utarbeides et kulturminnegrunnlag. I reguleringsplaner og bebyggelsesplaner skal det utarbeides en kulturminnedokumentasjon i henhold til spesifikasjoner fra byantikvaren. Ved søknad om tiltak som berører bygning med definert verneverdi skal bygningen dokumenteres med oppmåling, skriftlig vurdering, skisser og foto. I områder med definerte verneverdige kulturminner og kulturmiljø vil det i utgangspunktet være restriksjoner knyttet til endret arealbruk. I slike områder må foreslåtte tiltak fremme vern av kulturminnet eller kulturmiljøet. 8
15 Støy Saksbehandling og dokumentasjonskrav Retningslinje T-1442 (Støy i arealplanlegging) skal legges til grunn for planlegging av nye boliger og støyfølsom bebyggelse* og for etablering av nye tiltak som vil gi støy til slike områder. * Støyfølsom bebyggelse er definert i T-1442 kapittel 6. Ved arealplanlegging i støyutsatt område skal det i en tidlig planfase utarbeides en enkel analyse som avklarer hvilke plangrep som er nødvendig for å tilfredsstille støykravene. Søknad om tiltak i regulert område skal følges opp med ny støyvurdering, og om nødvendig nye støytiltak, dersom mangelfull planlegging eller endrede forutsetninger tilsier at gjeldende kvalitetskrav ikke vil bli oppfylt (jf pkt. 3). Kapittel 4 i T-1442 om begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet legges til grunn for utforming av reguleringsbestemmelser og vilkår i rammetillatelser i områder der slik støy er påregnelig. I områder der støysonekart foreligger skal disse innarbeides i arealplaner for støyfølsom bebyggelse. Ved planlegging av ny støyende virksomhet eller utvidelse av slik virksomhet skal tiltakshaver utarbeide støysonekart. Kvalitetskrav til uteareal Uteareal ved skoler og barnehager og utendørs oppholdsareal for bolig i henhold til pkt. 11 skal ikke ha støynivå over Lden = 55 db. Privat uteplass kan lages som vinterhage/innglasset balkong i følgende områder: sentrum (S1 5 og 8), bydelssentra og i senterområder langs bybanen (sør t.o.m. S 21 Lagunen) dersom dette er nødvendig for å oppnå tilstrekkelig kvalitet. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, d Tiltak mot vegtrafikkstøy og banestøy I støyintervallet Lden = 55-65 db for vegtrafikkstøy og 58-68 db for banestøy ved byggegrense skal arealplanlegging og søknad om tiltak dokumentere at alle boenheter blir gjennomgående og får lavere støynivå enn Lden = 55 db på stille side. Stille side skal også være skjermet i forhold til støy fra andre støykilder. Minst halvparten og minimum 1 av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon, og behov for solavskjerming eller kjøling skal avklares. Ved støynivå over Lden = 65 db for vegtrafikkstøy og 68 db for banestøy ved byggegrense kan det ikke bygges boliger eller gis tillatelse til nye boenheter uten at området samtidig skjermes slik at støynivået kommer under 65/68 db. Det må dokumenteres at luftkvalitet innendørs og på utendørs oppholdsareal blir tilfredsstillende, jf. nasjonale mål for lokal luftkvalitet. Unntak: I kommuneplanens lokalsentra kan det vurderes å øke disse grenseverdiene til 70 db og i øvrige senterområder til 73 db. Nødvendige forutsetninger for dette er at det dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold), og at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Tiltak mot flystøy I byggeområder innenfor flystøysone 2-4 tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, bruksendring av eksisterende bygning til bolig eller andre tiltak som gir økning i antall boenheter. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Utfyllende retningslinjer for flystøysonene (Retningslinjene er utformet på grunnlag av tidligere støyretningslinjer T-1277 fordi det ikke er utarbeidet nye støysoner etter kriteriene i de nye retningslinjene T-1442. Dette arbeidet utføres av SINTEF, og kommuneplanens retningslinjer erstattes av T-1442 når nye støysonekart er implementert i kommuneplanen). 9
Kommuneplanens rettsvirkning i henhold til PBL 20-6 skal håndheves strengt innenfor flystøysonene. Det skilles ikke mellom arealer som berøres av eksisterende og framtidig rullebane. Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra kommuneplanen skal berørte sektormyndigheter høres. Flystøysone 1 forvaltes innenfor rammen av kommuneplanens generelle føringer. I flystøysone 2 skal det ikke gis tillatelse til nye boliger eller andre bygninger med støyfølsomt bruksformål, eller gis bruksendring til slike formål. Gjenoppbygging, utviding og ombygging av eksisterende bolig kan tillates dersom det ikke opprettes nye boenheter. Gjennom reguleringsplan kan det vurderes å åpne for forsiktig fortetting innenfor områder avsatt til byggeområde. I flystøysone 3 skal det ikke gis tillatelse til nye boliger eller andre bygninger med støyfølsomt bruksformål, eller gis bruksendring til slike formål. Gjenoppbygging, utviding og ombygging av eksisterende bolig kan tillates dersom det ikke opprettes nye boenheter. I flystøysone 4 skal det ikke gis tillatelse til nye boliger eller andre bygninger med støyfølsomt bruksformål, eller gis bruksendring til slike formål. Gjenoppbygging, utviding og ombygging av eksisterende bolig skal ikke tillates. Andre støykilder Støy fra andre kilder enn vegtrafikk, bane og fly behandles etter pkt. 9. 16 Energi Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme er det tilknytningsplikt for nybygg og hovedombygging. Hjemmel: Kommunal vedtekt i medhold av PBL 66a I byggeområder utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og i byggeprosjekter som ikke tilknytes fjernvarme skal lavenergi- og passivhusløsninger vurderes. Det skal også tas hensyn til energibruk ved plassering og utforming av byggeområdet, og til bruk av alternative fornybare energikilder. Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk og bruk av alternative, fornybare energikilder. Det skal også framlegges dokumentasjon for de valgte tekniske løsninger, samt energi- og effektbudsjett etter NS 3032. Dette gjelder ikke for små tilbygg og bygg uten oppvarming. I kommunale bygg og ved salg av kommunal eiendom til utbyggingsformål skal lavenergi- og passivhusløsninger og alternative fornybare energikilder prioriteres. 17 Parkering Kommunens parkeringsvedtekt (bystyresak 219/06) skal oppfylles for alle byggetiltak der det ikke fastsettes andre krav gjennom planvedtak. Kommunal vedtekt i medhold av PBL 69 nr 3 og 4 Kommunen kan forby at ubebygd areal brukes til parkering. Hjemmel: Kommunal vedtekt i medhold av PBL 104 For parkering og universell utforming henvises det også til pkt 8. I bydelssentra, ved bybanestopp og ved andre kollektivknutepunkter skal det reserveres arealer for drosjeholdeplass, anlegg for park and ride og sykkelparkering. En veiledning for bruk av parkeringsvedtekten er tilgjengelig på kommunens internettsider. 10
18 Handel Detaljhandel med bruksareal inntil 1500 m2 kan lokaliseres uavhengig av senterstruktur innenfor kommuneplanens byggeområder. Utenfor senterområder skal samlokalisering mellom flere enheter som kan skape nye tyngdepunkt for handel unngås. Unntak: I område I/K/L 13 Laksevågsneset skal det ikke etableres detaljhandel. Detaljhandel med bruksareal over 1500 m2 skal lokaliseres i kommuneplanens senterområder. Handelsarealet skal etableres i direkte tilknytning til eksisterende handels- og/eller kollektivknutepunkt, og det skal sikres gangog sykkelforbindelser av høy kvalitet til alle naturlige målpunkt. Unntak: I følgende senterområder langs bybanen skal det ikke etableres detaljhandel med bruksareal over 1500 m2: S 12 b Slettebakken, S 16 Hop, S 18 Tors veg og S 20 Skjold. Større anlegg for arealkrevende varer* kan lokaliseres i senterområder og i industri-, kontor- og lagerområder med god tilknytning til transportsystemet. Unntak: I følgende I/K/L-områder skal det ikke etableres handel med bruksareal over 1500 m2: I/K/L 6 Laksevåg, I/K/L 10 Liland, I/K/L 11 Kokstad. * Arealkrevende varer defineres som biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b 19 Arealplanlegging og tiltak langs veg Tiltak som krever tillatelse til avkjørsel skal avklares med rette vegmyndighet i en tidlig planleggingsfase. Ved behandling av avkjørsler på riks- og fylkesveger skal Rammeplan for avkjørsler legges til grunn. Ved bygging av boliger, skoler, barnehager og idrettsanlegg skal forurensningssituasjonen kartlegges og vurderes i følgende områder (jf også pkt 9) : Nærmere enn 50 m fra veg med mellom 10.000 og 15.000 ÅDT Nærmere enn 100 m fra veg med over 15.000 ÅDT Nærmere enn 100 m fra tunnelmunninger på veger med mellom 5000 og 15.000 ÅDT Nærmere enn 300 m fra tunnelmunninger på veger med mer enn 15.000 ÅDT. Framføring av infrastruktur bør samlokaliseres, og anlegg i grunnen (fjernvarme, bossug, kabler, VA-anlegg og lignende) bør om mulig legges langs veg. Ved planlegging og søknad om tiltak langs overordnet vegnett (avgrenset til uregulerte arealer mindre enn 50 m fra veg med årsdøgntrafikk over 10.000 kjøretøy) skal behovet for å reservere arealer for framtidige tiltak som støyskjerming, vegutbedring, trafikksikring, kollektivtiltak og lignende kartlegges. Vurderingen skal bygge på oppdatert informasjon fra rette vegmyndighet. 20 Vann, avløp og overvannshåndtering VA-rammeplan skal inngå i alle reguleringsplaner. Rammeplanen skal vise prinsippløsninger for området, sammenheng med overordnet hovedsystem og overvannshåndtering. Nedbør skal fortrinnsvis gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og i åpne vannveier. Reguleringsplaner skal i nødvendig utstrekning identifisere og sikre arealer for overvannshåndtering. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Kommunens VA-norm med tilhørende vedlegg (vedtatt i bystyret 27.03.06 sak 79/06), retningslinjer for overvannshåndtering (vedtatt i bystyret 27.03.06 sak 79/06) og reglement for sanitæranlegg (vedtatt i bystyret 27.03.06 sak 80/06) skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak. For tiltak innenfor nedbørsfelt for drikkevann henvises det også til pkt 9 og 32. 11
Geografiske bestemmelser og retningslinjer 21 Geografiske rekkefølgekrav Innenfor følgende områder definert på plankartet er det gitt egne rekkefølgebestemmelser som supplerer krav om utbyggingsrekkefølge etter pkt. 4: Haukås B6, 7 og 8 skal utvikles fra nord og knyttes til kloakkrenseanlegg på Hylkje. B6 og 8 skal ikke bebygges før trafikksikringstiltak langs E39 er gjennomført (herunder ny Eikåstunnel) og system for intern kollektivbetjening er avklart. B30 skal benyttes til midlertidig massedeponi for vegarbeider på Flyplassvegen/E 39 før området kan tas i bruk til boligformål. Mardalen I/K/L 4 kan ikke bebygges før det foreligger godkjent reguleringsplan for ny E39 Midtbygda Klauvaneset. Arealer som betjenes fra Grimstadvegen kan ikke bebygges før området er sikret tilstrekkelig infrastruktur på feltene vann, avløp, skole og veg. Søreide lokalsenter S 25 og tilgrensende arealer som omfattes av arealanalyse (jf. egen markering på plankartet) kan ikke fortettes før området er sikret tilstrekkelig infrastruktur og kapasitet på viktige samfunnstjenester. En sammenhengende infrastruktur inkludert grønnstruktur og nødvendige offentlige formål skal være fastlagt i reguleringsplan før området kan bebygges. Gimmeland D/M 4 kan ikke tas i bruk før området har forsvarlig adkomst og godkjent avkjørsel. Bergen Lufthavn Flesland kan ikke utvides med en ny rullebane nr 2 før forsvarets arealbehov er tilstrekkelig ivaretatt, og det foreligger avtale mellom berørte myndigheter om å gi lufthavnområdet sivil status. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b 22 Senterområder Arealkategorien senterområde omfatter viktige ledd i kommunikasjonssystemet i henhold til PBL 20-4, 1. ledd nr 6 og alle former for byggeområder i henhold til PBL 20-4, 1. ledd nr 1 med unntak av industri og lager. Nye bygg skal underordnes estetiske krav i pkt. 7. Byggehøyden skal tilpasses høydene i eksisterende bebyggelse og være maksimalt 10 m høyere enn tilgrensende bebyggelse, og samtidig varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Innenfor disse rammene gjelder følgende maksimale byggehøyder (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse: Sentrum (S 1): 27 meter Bydelssentre (S 17, 21, 26, 27, 30, 33): 5 7 etasjer, maksimalt 22 meter, %-TU = 250% Sjøfronten (S 8): 5 etasjer, 16 meter, %-TU = 200% Lokalsentra og bybanestopp: 3 5 etasjer, maksimalt 16 meter, %-TU = 250% For bybanestopp mellom Danmarksplass og Paradis (S 11, 12, 12 b, 14, 15, 37) kan opptil 6 etasjer vurderes for enkeltbygg. Som forsterking av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder. Maksimal byggehøyde, uavhengig av høyde på tilgrensende bebyggelse, kan være inntil: S 3, 4 27 meter S 2, 5, 7 50 meter. I områder som omfattes av kommunedelplan gjelder kommunedelplanens rammer for arealutnyttelse. Følgende forutsetninger skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak i senterområder: Reguleringsplaner skal omfatte alle tilstøtende byrom (plasser, allmenninger, gater og parker). Bebyggelsen skal gis en urban utforming med klart definerte byrom og ha sammenhengende fasadeliv. 12
Byrommene skal ha god sammenheng med eksisterende og planlagt bystruktur, kollektivholdeplasser, historiske strukturer og kulturminner, oppholdsareal langs sjø og vassdrag og ta utgangspunkt i viktige utsyn eller siktlinjer til omgivelsene. Der byrom møter sjøen skal tilliggende tomter bebygges med spesiell omtanke for bakenforliggende bebyggelse og allmenn tilgjengelighet. Byromsnettet skal være finmasket og områdetilpasset, kvartalslengdene kan maksimalt være 70 m. Gesimshøyde skal være maksimalt 110% av byrommenes bredde. I bebyggelsen mot byrommene skal minimum 10% av fasadelengden tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet med stor etasjehøyde, maksimalt vindusareal og adkomst direkte fra gateplan. Nye boliger med fasade mot byrommene skal ha gjennomsnittlig golvnivå 1 m over gateplan. Dersom dette ikke kan forenes med universell tilrettelegging skal ulike kompromisser vurderes. Parkeringsplasser skal legges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. Det skal legges vekt på god sykkelparkering. Utforming og plassering må ikke begrense framkommeligheten i offentlige rom (jf. prinsipper om universell utforming). Nye leiligheter skal ikke være mindre enn 25m2 BRA + bodareal. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b Utfyllende retningslinjer for arealplanlegging og søknad om tiltak: Byrom og viktige gangforbindelser skal reguleres til offentlig trafikkområde eller friområde eller på annen måte sikres fullverdig og varig allmenn tilgjengelighet. Nødvendig kjøring i byrommene skal ivaretas med fartsreduserende tiltak. I byggesaker som omhandler nybygg eller utbedring av eiendommer som grenser til byrom, skal en forholdsmessig andel (minimum 4 meter) av naturlig tilgrensende uteareal som kjørebane, fortau, sykkelsti og oppholdsareal opparbeides og godkjennes før det gis midlertidig brukstillatelse. Der det er ønskelig med felles koordinering av flere aktører, kan det være tilstrekkelig med bankgaranti for opparbeidingskostnadene før midlertidig brukstillatelse gis. Fordeling mellom bolig og næring bør fastsettes for relevante delområder. Det bør være en viss del næring i alle boligområder. Sandviken skal utvikles til et område med sterk satsing på kulturminnevern. Byggehøydene skal være moderate og det skal legges stor vekt på å tilpasse nye byggeprosjekter til dagens strukturer. Det skal avsettes arealer med god tilgjengelighet for kildesortering av avfall (returpunkter). Oppholdsarealer i henhold til pkt 11 skal ikke benyttes. Der det ligger til rette for rørbasert oppsamling av avfall skal dette vurderes. 23 Byggeområder Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. Maksimal byggehøyde er 9 meter. Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU = 50%. I byggeområder i det sentrale byområdet (avgrensning framgår at kartutsnittet Inndeling av det sentrale byområdet i soner relatert til bestemmelser og retningslinjer ) gjelder de samme begrensningene for maksimal byggehøyde som for senterområde S1 (jf. pkt 22). Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b For byggeområder innenfor funksjonell strandsone langs sjø gjelder også pkt. 28. For byggeområder langs vassdrag gjelder også pkt. 29. For byggeområder innenfor nedbørsfelt for drikkevann og meldepliktssoner gjelder også pkt. 32. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter, spesielt i forhold til grøntstruktur og trafikksikkerhet, dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. 13
Dersom gjennomsnittlig byggehøyde på nabobebyggelse er høyere enn 9 m kan det gjennom reguleringsplan vurderes å åpne for tilsvarende byggehøyder for nybygg. I reguleringsplaner som omfatter nye byggearealer større enn 10 daa kan det vurderes en individuell tetthet og utforming av området. Garasje må plasseres og utformes i samsvar med bygningens formål. Garasje kan tillates oppført med bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) på inntil 50 m2, med maksimal mønehøyde 4,5 m. Gnr 33 bnr 7 og 139 m.fl. i Dolviken skal benyttes til båt- og fritidspark (bystyrevedtak sak 162-07). 24 Boligområder Nye boligområder (områder merket B) skal planlegges og utvikles med et variert boligtilbud, effektiv areal- og energiutnyttelse og med høy standard på sosial og grønn/blågrønn infrastruktur. Reguleringsplaner skal normalt omfatte hele utbyggingsområdet. B 19 Espeland Ved utarbeidelse av reguleringsplan skal det legges inn en buffersone mot sivilforsvarsleiren (bystyrevedtak sak 162-07). B 24 Dyngelandsåsen Ved utbygging skal det tas hensyn til det gårdsbruket som er i drift (bystyrevedtak sak 162-07) B 41 Fagerdalen Endelig avgrensing mellom formål bolig og LNF og mellom bolig og I/K/L fastsettes i reguleringsplan (bystyrevedtak sak 162-07). B 48 Fantoft Endelig avgrensing mellom formål bolig og LNF fastsettes i reguleringsplan (bystyrevedtak sak 162-07). B 49 Titlestad Endelig avgrensing av utbyggingsområdet fastsettes i reguleringsplan (bystyrevedtak sak 162-07). 25 Industri, kontor og lagerområder Nye næringsområder skal prioriteres for virksomheter som gir høy utnyttelsesgrad i form av arbeidsplasser og som kan medvirke til positive ringvirkninger i form av nyetableringer. I områdene nærmest flyplassen (I/K/L 10 og 11) bør nye virksomheter inneholde minst 10 arbeidsplasser pr da tomteareal. Næringsområdene nord for Puddefjordsbroen (Laksevåg, Dokken og Nøstet) skal beholdes som næringsområder i planperioden (12 år). I/K/L 10 Liland Det skal avsettes areal for grøntkorridor og buffersone langs Flyplassvegen med en bredde som sikrer at omgivelsene langs innfartsåren til Bergen framstår som estetisk tiltalende. I/K/L 11 Kokstad vest Endelig avgrensning av utvidelsen mot friluftsområder i nord og vest fastsettes etter egne analyser i reguleringsplan. Det skal avsettes areal for grøntkorridor mellom boligområdene i Søreide-Søvik-Sandsliområdet og Storrinden som tilfredsstiller ferdselsmessige, økologiske og landskapsmessige krav. 14
I/K/L 13 Laksevågsneset Som forsterkning av eksisterende landskapstrekk, og uavhengig av høyde på tilgrensende bebyggelse, kan maksimal byggehøyde på inntil 27 m vurderes. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd b Området skal prioriteres for maritime, sjørelaterte næringer, og kan utvikles med høy arealutnyttelse. I/K/L 14 Fagerdalen Endelig avgrensing mellom industri og bolig fastsettes i reguleringsplan (bystyrevedtak sak 162-07). Spesielle fortettings- og videreutviklingsområder For alle områdene bør det utarbeides egne strategi- og arealplaner. I/K/L 6 Laksevåg Fra Kirkebukten til Laksevågsneset bør området opprettholdes som mest mulig rene næringsområder. I/K/L 7 Næringskorridoren Det skal sikres god fotgjengerkontakt til bybanen, trygge fotgjengerarealer internt i området og gode tverrforbindelser som binder sammen områdene på begge sider av Bergensdalen. Parkering skal som prinsipp legges under terreng. Mulighetene for å restaurere vassdraget i Bergensdalen skal vurderes, jf. pkt 29. I/K/L 8 Midtun Det bør utvikles et trafikksystem med gode gangforbindelser, ordnete adkomstveger og et tydelig hierarki i vegsystemet. Etablering av trafikkskapende virksomheter forutsetter at krav til trafikksikkerhet og trafikkavvikling er tilfredstillende løst. Området langs Ulsmågvegen bør ikke gis endret bruk før det gjennomføres tilfredsstillende trafikksikkerhetstiltak. Den lokale forbindelsen mellom Nesttun og Midtun bør styrkes, og mulighetene for å videreutvikle Nesttunvassdraget som grøntkorridor skal vurderes (jf. pkt 29). Det bør ikke etableres nye funksjoner på Midtun som konkurrerer med Nesttun som bydelsenter. 26 Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF-områder) I LNF-områdene tillates ikke spredt utbygging av boliger, hytter eller næringsbygg som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse er ikke tillatt. I hvert av områdene LNF-spredt bolig ved Samdal skole, Riple skole og Trengereid skole tillates bygging av inntil 9 boliger i planperioden. Følgende lokaliseringskriterier for tomt og adkomstveg skal oppfylles: Dyrka eller dyrkbar jord eller sammenhengende innmarksbeite skal ikke omdisponeres, Bolig skal plasseres minst 100 m fra driftsbygning som kan gi støy- eller luktplager, Tiltaket skal ikke gi øket trafikk gjennom gardstun. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, c og e Retningslinjer for bolig- og ervervsbebyggelse på gardsbruk i aktiv drift: Tiltaket må være knyttet til produksjonen på garden eller det behovet garden har for varer og tjenester. Virksomheten må også være basert på og tilpasset gardens eget ressursgrunnlag (se veileder T-1443 om Plan- og bygningsloven og landbruk pluss). Tiltaket skal plasseres med hensyn til friluftsinteresser, natur- og kulturlandskap. I den grad det er driftsmessig forsvarlig bør det plasseres i tilknytning til gardstunet og tilpasses lokal byggeskikk og eksisterende bygningsmiljø. Dette gjelder spesielt for våningshus nr 2. Søknader om tiltak som ledd i stedbunden næring skal legges fram for kommunal landbruksmyndighet til uttalelse. Retningslinjer for vurdering av dispensasjon Ved vurdering av dispensasjon skal det legges vekt på samfunnsinteressene knyttet til å ivareta store sammenhengende landbruksområder, slik det fremgår av temakart for overordnet grønnstruktur. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grønnstruktur skal unngås. Natur- og friluftsinteresser skal utredes og 15
vektlegges i samsvar med pkt 12 Grønnstruktur. Omdisponering av areal til annet formål bør skje gjennom overordnet arealplanlegging. 27 Byfjellene Definisjon og avgrensning De enkelte byfjellsområdene avgrenses gjennom egne forvaltningsplaner, og innarbeides deretter i kommuneplanens arealdel. Byfjellene gis status som LNF-område (jf. pkt 26), og byfjellsgrensene markerer en entydig og langsiktig grense mellom byfjellene og tilgrensende områder. Forvaltning Innenfor byfjellsgrensene skal naturkvaliteter og områdets verdi for friluftsliv, landbruk og drikkevannsforsyning ivaretas på lang sikt. De respektive forvaltningsplanene, sammen med kommuneplanens LNF-status for arealene, skal legges til grunn for arealforvaltningen. Myndighet til å gi dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensene legges til bystyret. Hjemmel: PBL 7, 1. ledd. 28 Funksjonell strandsone langs sjø Definisjon og avgrensning Den funksjonelle strandsonen er områder som står i direkte samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig. Funksjonell strandsone er vist gjennom hele kommunen med unntak av Kvarven (der byfjellsgrensen går til sjø) og sentrum. Bestemmelsenes pkt 28 om funksjonell strandsone suppleres av kommuneplanens øvrige bestemmelser og retningslinjer. Forvaltning Innenfor den funksjonelle strandsonen er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Bestemmelser for byggeområder (PBL 20-4 1. ledd nr 1) i den funksjonelle strandsonen Innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er følgende tiltak ikke tillatt: oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger, tiltak som gir vesentlige terrenginngrep. Unntak: Dette gjelder ikke innenfor kommuneplanens senterområder. I senterområder og utenfor 25-metersbeltet i byggeområder skal tiltak plasseres og utformes slik at forvaltningsmålet for den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt. Hjemmel: PBL 20-4, 2. ledd, b og e Retningslinjer for bygging av naust Fortetting i eksisterende naustområder kan tillates der dette ikke er i konflikt med kulturhistoriske verdier, ikke er til hinder for ferdsel til og langs sjøen og ikke gir vesentlige terrenginngrep. Naust skal gis en hensiktsmessig plassering og utforming i forhold til omgivelsene, bl.a. med hensyn til byggemateriale, farge og dimensjon. Naust skal oppføres med saltak med vinkel mellom 35 og 45 grader. Naust skal ikke innredes til andre formål enn båtbruk og direkte tilknyttet virksomhet. Ved fortetting i naustområder kan hensynet til effektiv arealutnyttelse, kulturminnevern eller strandsonevern tilsi at større områder bør sees i sammenheng. Retningslinjer for vurdering av dispensasjon Hver enkelt sak skal vurderes i forhold til grønnstruktur, landskap, estetikk, bygningsmiljø og kulturminner. Det kan vurderes å gi dispensasjon for bygging av naust som oppfyller retningslinjene. I den delen av 100-metersbeltet langs 16