Referat oppstartsmøte Kvartal 57, østre del detaljregulering Plannummer 1418 Saksnummer 201405980 Møtedato 24.09.2014 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Saksbehandler, plan-, bygg- og oppmålingsetaten Fra kommunen Referat sendes Arild Storm Larsen Tor Linge Tønnesen Elin Aabel Bergland Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard Ingeniørvesenet: Per Kjelsaas (formøte) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Robert Hedland (formøte) Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen (formøte) Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak, byantikvaren FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller har utarbeidet tre ulike alternativer for utvikling av eiendommen Østre Strandgate 56. Eksisterende bygg mot Østre Strandgate beholdes, og det er vist boligbebyggelse i ulike former innenfor eksisterende hage. Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Side 1 av 6
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planområdet må omfatte hele kvartalet og tilstøtende gategrunn, se illustrasjon: Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Reguleringsplan for Murbyen, plan id 724 Boligformål, allmennyttig formål Spesialområde bevaring på hele kvartalet. Eksisterende bygg er vist som «verneverdig bygning». Aktuelle bestemmelser: 3 spesialområde bevaring 5.7 bolig, utnyttelse, høyder 7 nye bygninger Ny reguleringsplan vil gjelde foran del av Murbyplanen. Intensjonene som ligger i Murbyplanens bestemmelser mtp. tilpasning av ny bebyggelse til verneverdig bebyggelse, byggehøyder og -dybder må videreføres. Samarbeidsgruppas tilbakemelding på hovedgrepet Samarbeidsgruppas tilbakemelding etter intern drøfting med byantikvaren og plan- og bygningssjefen er at vi kun kan anbefale oppstart av reguleringsarbeid med utgangspunkt i ett punkthus, altså en justert utgave av alternativ 2. Bygget som er vist nærmest Strandpromenaden må fjernes, og det innerste bygget kan trekkes noe lenger bort fra eksisterende bygg på Østre Strandgate 56. Utgangspunktet for tilbakemeldingen er at vi mener at kvartalets struktur med punkthus bør bygges videre på. Etablering av bebyggelse som definerer Holbergs gate mye tydeligerere (alt. 1 og 2) er derfor ikke ønskelig. Selv om eiendommen er privat, gir dagens åpenhet en romlig kvalitet til Strandpromenaden som samarbeidsgruppa ønsker å videreføre. Ny bebyggelse på den innerste delen av tomta vil være innenfor det Murbyplanen legger opp til, ved at nederste del av hagen holdes fri for bebyggelse. Side 2 av 6
Byggehøyder vurderes ut fra bestemmelsene i Murbyplanen, og kommuneplanens krav om 1.etg. 3 moh. Høyder må spesielt vurderes mht. lysforhold og åpenhet mot Strandpromenaden/ atkomst fra Holbergs gate. Takform bør ta utgangspunkt i eksisterende takformer på øvrig bebyggelse i kvartalet. Kjøreatkomst fra Østre Strandgate må diskuteres videre. Det bør primært legges til rette for at eksisterende løsning med grønt kantareal og felles kjøre/gang/sykkelareal i midten kan opprettholdes. Dette må vurderes i forhold til antall boenheter som vil få atkomst over arealet (Østre Strandgate 60B og 56) og i forhold til arealets funksjon som inngangsparti til Strandpromenaden. Det må tas stilling til parkering på arealet. Snumulighet for personbil må legges inn, denne må gis en utforming som er tilpasset omgivelsene. Grønnstruktur og lekeplasser Strandpromenaden er en av de viktigste offentlige arealene i sentrum. Som oppfølging av SMS-prosjektet skal ulike soner (lek, aktivitet, opphold/hvile mv) langs Strandpromenaden utvikles gjennom oppgradering av området som nærmiljøpark. Det er ønskelig å se på muligheten for å legge til rette for et møtepunkt/sandlek i overgangen mellom den offentlige Strandpromenaden og det private hagearealet. Private/ halvprivate soner må ligge på privat grunn. Det vil stilles ordinære rekkefølgekrav til sandlek og kvartalslek. Kommunaltekniske anlegg Krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan for uteoppholdsarealer. Utforming av kjøreatkomst fra Østre Strandgate vurderes, se punkt om hovedgrepet. Nedkjøring til p-kjeller må utføres i tråd med kommunens veinormal. Krav om flatt parti 5 m nærmest fortau. I samråd med Avfall Sør må det tas stilling til avfallsløsning. Formål Eiendomsforhold Formål på eiendommene i kvartalet vurderes i planprosessen. Kartgrunnlaget viser usikker eiendomsgrense mot kommunal eiendom i Tresse. Ellers greie eiendomsgrenser. Kunnskapsgrunnlag - Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1, 2011-2022, Temakart bevaring. - Grønnstrukturutredningen: utbygd område - Forurensa masser (GisLine): vist som mulig forurensa. - Naturmangfold (GisLine): Ingen lokaliteter i planområdet. Veinavn Utbyggingsprogram og utbyggingsavtale Eksisterende veinavn dekker planområdet. Området inngår ikke i utbyggingsprogrammet. Forslagsstiller bes om å gi innspill til boligprogrammet 2015-2018 som er på høring. Behov for utbyggingsavtale vurderes i prosessen. Side 3 av 6
Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Konsekvensutredning Eventuell planlegging og opparbeidelse av atkomstgate/fortau. Plan og opparbeidelse av sandlek og oppgradering av kvartalslek/nærmiljøpark. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planen ikke kommer inn under oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning slik de er angitt i forskriftens 2 f) jfr. vedlegg 1, og 3 b) jfr. vedlegg 2 eller 3 d) jfr. vedlegg 2. Det som kunne vært aktuelt her er vedlegg 2 nr. 2 Detaljregulering av hytte- og boligområder der planen avviker fra kommuneplan eller områdeplan. Slike planer utløser konsekvensutredning når de kommer inn under kriteriene listet opp i forskriften 4. Her er det kun bokstav a) som er aktuell: er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. I dette området er det ikke snakk om fredet kulturmiljø. Det er heller ikke snakk om automatisk fredede kulturminner. Murbyplanen er et kommunalt regulert vern av bygningsmiljøet som er oppført etter siste bybrann i 1892. I ny detaljregulering vil de verneverdige byggene i Murbyplanen (Østre Strandgate 56 og 56B, samt Strandpromenaden 31) videreføres som vernede. Murbyplanen har angitt en BYA på 50 % av netto tomteareal for kvartalet, og det er sagt at nederste del av eiendommen Østre Strandgate 56 ikke skal bebygges. Forutsatt at en justert utgave av alternativ 2 legges til grunn i ny detaljregulering, vil ny plan definere hvor grensen mellom byggeområde og hageareal skal gå. Murbyplanen vil dermed følges opp i detaljreguleringen. Det er også listet opp en rekke krav i bestemmelsene til hvordan ny bebyggelse skal tilpasse seg verneverdig bebyggelse som forutsettes hensyntatt i ny detaljregulering. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at avvikene mellom alternativ 2 og Murbyplanen ikke er av en slik art at de har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Illustrasjoner Særskilte utredninger Konklusjon Snitt gjennom ny og eksisterende bebyggelse. Utsiktsforhold for naboer, eksisterende og ny situasjon. Sol/skyggeanalyse, eksisterende og ny situasjon. Tema i mal for planbeskrivelse skal utredes. Grunnforhold/forurensning. Med utgangspunkt i tilbakemeldingene i punkt om hovedgrepet, anbefaler samarbeidsgruppa oppstart av planarbeid for alt. 2. Elin Aabel Bergland, 25.09.2014 Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 4 av 6
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Kvadraturen Formål: Nåværende sentrumsformål. Formål: Boligformål, grønnstruktur, tjenesteyting og samferdsel. Bestemmelser: Ved ev. motstrid gjelder Murbyplanen foran. Temakart bevaring. Reguleringsplan for Murbyen, plan id 724 Boligformål, Allmennyttig formål Spesialområde bevaring på hele kvartalet. Eksisterende bygg er vist som «verneverdig bygning». Aktuelle bestemmelser: 3 spesialområde bevaring 5.7 bolig, utnyttelse, høyder 7 nye bygninger Ny reguleringsplan vil gjelde foran del av Murbyplanen. Intensjonene som ligger i Murbyplanens bestemmelser mtp. tilpasning av ny bebyggelse til verneverdig bebyggelse, byggehøyder og -dybder må videreføres. Nasjonale føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T- 1497 (2011). Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2011). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (T-5/93, 1993). Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1521, 2012). Aktuelle lover Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) Side 5 av 6
GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til Plan, bygg og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan, bygg og oppmålingsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Arild Storm Larsen, Østre Strandgate 56, 4608 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan, bygg og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 6 av 6