Referat oppstartsmøte Silokaia. Detaljregulering. Plannummer 1400 Saksnummer 201401966 Møtedato 19.03.2014 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Referat sendes Kanalbyen: Sven Erik Knoph J.B. Ugland Eiendom: Eivind Buckner, Egil Andre Mortensen Vedal utvikling: Jan Ivar Thomas A-lab: Odd Klev Ingeniørvesenet: Gro Solås Parkvesenet: Helmer Espeland, Hanne Katinka Hofgaard Plan, bygg og oppmålingsetaten: Robert Hedland, Ålaug Rosseland, Venke Moe, Elin Aabel Bergland By- og samfunnsenheten: Anne Lislevand, John Johansen Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Samfunnsmedisinsk enhet: Dagfinn Harr, Are Vegusdal Barn og unges representant Kjartan Myklebust Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å ta opp reguleringsplan for Silokaia til endring, pga endra rammebetingelser og ugjennomførbare løsninger i gjeldende reguleringsplan. Kort oppsummert handler endringene i planen om - Veisystem; endre fra kulvert til åpent system. - Kanalsystem; erstatte 6 små tverrgående kanaler med én lang, langsgående kanal. - Organisere bebyggelsen bedre i forhold til vind-/klimaforhold. - Næringsareal flyttes fra byggenes 1.etg. til byggene nærmest Kilden. - Parkeringsløsninger; foreslås endret fra én stor kjeller til parkeringskjeller under hvert enkelt bygg/kvartal. - Opplevelsesøya; omdefinering av rolle og funksjon av øya må ses i sammenheng med ny struktur/ kanalsystem. - Ønsker å knytte området mer til Odderøya. For en komplett gjennomgang av Kanalbyens forslag til endringer, se vedlagt notat, datert 14.03.2012. Side 1 av 9
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET PLANOMRÅDET Kanalbyens forslag til planavgrensning er vist med rødt på illustrasjonen under. Hele gjeldende reguleringsplan for Silokaia inngår, med unntak av siloen. Trafikkareal i reguleringsplan for Kilden (plan nr. 1030) er tatt med. Plan nr. 980 Odderøya felt 6 Samarbeidsgruppa mener det er fornuftig å ta med trafikkarealene mot Kilden. I tillegg må del av reguleringsplan for Odderøya felt 6 (kommunalt eid friområde) tas med i oppstartsvarselet., Dette medfører ingen endring av planstatus for arealet, men det vil bli lettere å få til gode terrengoverganger, i tillegg vil lekefunksjoner som det er knyttet rekkefølgekrav til, ligge innenfor samme plan som utbyggingsområdet. Plan,- bygg- og oppmålingsetatens forslag til planavgrensning er vedlagt. Side 2 av 9
BEBYGGELSE OG PLANGREP Kanalkonsept De 6 små kanalene søkes erstattet med en gjennomgående kanal som går på langs av Silokaia. Gruppa ser dette som en spennende løsning som kan gi gode kvaliteter for uteareal og plassering av bebyggelse. Gode og sikre tverrforbindelser over kanalen må etableres. Solsida av kanalen må grense til gangareal og gode møtesteder, og det må sikres tilstrekkelig med areal til uteareal/grønt her. Det er viktig å jobbe med variasjon i utforming/ opplevelse av kanalen og nedtrapping til vann. Ønsker ikke bebyggelse som går rett ned i kanalen på begge sider. Bygolvets høyde i forhold til vannet kan vurderes i prosessen. 1. etg. bygg skal ligge på c+3,0. Bygolvet kan vurderes lavere, men hensyn til stormflo må ivaretas. Universell utforming av uteareal er en forutsetning, og ramper i gate skal ikke etableres. Det må sikres tilstrekkelig areal til å etablere trinnfrie overganger mellom bygolv og lavere nivå ved vann. Høy førsteetasje med heisforbindelse fra gateplan vil kunne gi en bedre avgrensning mellom boliger og felles uteareal. Når kanalen etableres som en sentral del av uteområdene, og nært inntil boligene, må sikkerhet ivaretas bl.a. med stiger. Atkomst for utrykningskjøretøy må sikres. Ros-analyse må ha fokus på disse hensyn. Lokalklima bebyggelsens organisering Bebyggelsens organisering i gjeldende plan er problematisk i forhold til utearealenes vind-/klimaforhold. Det er positivt at det tas mer hensyn til uterommenes kvalitet ved organisering av bebyggelsen. Plassering av byggene med utgangspunkt i vind-/ og klimaforholdm gir en mer «oppløst» struktur, og kan tette igjen det som ble framholdt som viktige siktlinjer fra Odderøya (museums-/friområdet) i vedtatte planer. Det må da vurderes om høyden på bebyggelsen enkelte steder skal reduseres, for å bevare sikt mot sjøen fra Odderøya. Hvilke punkter dette gjelder avklares med befaring og videre i prosessen. Forslagsstiller vil ikke utfordre høydene på bebyggelsen i gjeldende plan. Vurdering av klimatiske forhold må utredes i forhold til kanalens retning. B24-26 (de tre søstre) skal opprettholdes som i gjeldende plan, men endringer knyttet til atkomst til renseanlegget vurderes. Konkrete løsninger må vurderes i prosessen. Plassering av og høyder på bebyggelse i B22 og B24 i gjeldende plan vil påvirke solforhold og utsikt fra friområdet i bakkant (peisestueområdet) hvor kvartalslek/nærmiljøpark vil etableres. Dette må illustreres med 3D-perspektiver, og ev. justeringer av bebyggelsens utforming må vurderes i prosessen. Side 3 av 9
Næring I gjeldende plan er det krav om næring i hele bebyggelsens 1. etasje. Kanalbyen foreslår å samle næring i byggene nærmest Kilden, og hovedsakelig etablere boliger i 1. etasje i planområdet ellers. Gruppa ser positivt på å samle næring i bygg lengst nord i planområdet, men ønsker også at man i planen tar stilling til hvor i området det ev. er ønskelig å legge inn mindre næringsvirksomheter/ servering/ gallerier e.l. Opplevelsesøya/ utløpet av kanalen vil bli et sentralt målpunkt der det er ønskelig å plassere publikumsretta virksomheter. Eventuelle konflikter mellom publikumsfunksjoner og boliger må belyses. Ved å etablere boliger i byggenes 1. etasje, er det også naturlig å omdefinere uteareal/gater/plasser. (Se punkt om grønnstruktur). Siloen Barnehagetomt Det er en premiss at siloen beholder bevaringsstatusen. I oppstartsvarselet tas ikke planen med i planområdet. Formål og bestemmelser i gjeldende plan overføres til ny plan. Det må tas høyde for at siloen skal ha rom for utvikling i bakkant, mot Kilden. Størrelsen på dette arealet vurderes i prosessen. Kristiansand kommune vil etter en intern diskusjon gi samlet tilbakemelding på barnehagetomta som inngår i gjeldende plan. UTEAREALER REKREASJON Grønnstruktur og lekeplasser I gjeldende reguleringsplan er alle utearealer regulert offentlige, og det er følgende krav til opparbeidelse: - 7 sandlekeplasser (SL1-7, fordelt på byggetrinn 1-3) - 3 kvartalslekeplasser (PL1, PL2, PL6, fordelt på byggetrinn 1-3) - Stiforbindelser til Odderøya (PL1-4, fordelt på byggetrinn 1-3) - Balløkke (friområde i plan.nr 890, byggetrinn 1). Etter at planen ble utarbeida, er det vedtatt nye bestemmelser til kommuneplanen knytta til lek og grønnstruktur. Endringene dreier seg om å samle og lekefunksjoner og knytte etablering til avstandskrav. I boligområder med bymessig preg gjelder bl.a: - Nærmiljøpark på 4,25 daa, maks 300 m luftlinje fra bolig, fordelt på allmenn park (2 daa), kvartalsleketilbud (2 daa) og sandleketilbud (250 m²). - Maks 600 boliger tilnytta kvartalslek. - Terrengsprang over 30 m og vei større enn samlevei SA1 regnes som barriere for atkomst til kvartalslek. - Ev. idrettsanlegg tilknytta nærmiljøparken.( I nye utbyggingsområder er det krav om 7 er bane for utbygginger med mer enn 400 boenheter). De store, offentlige rekreasjonsarealene ønskes plassert dels på kommunens areal øst for Silokaia (Peisestua/Odderøya felt 6, plan nr. 980), og dels ved sjøen like nedenfor (området ved opplevelsesøya/ enden av ny kanal). I Peisestua legges nærmiljøpark med kvartalsleketilbud og mer typisk park. Ved sjøen etableres badeanlegg med tilhørende grøntanlegg. De to delområdene må henge godt sammen med en universelt utforma atkomst mellom nivåene. Dobbel balløkke, som tilsvarer en 5 er bane, etableres som del av kvartalslek, og er et kompromiss som til en viss grad ivaretar krav til idrettsanlegg i nye byggeområder. Side 4 av 9
Sandlekeplasser på kainivå plasseres i boligkvartalene, i en overgangssone mellom private og offentlige arealer. Disse skal reguleres offentlig og ha offentlig atkomst. Ros-analyse mht. ev. plassering av sandlekeplasser nær kanalen må utarbeides. Nærmiljøparken, badeplass/ rekreasjonsareal ved sjøen, strandpromenade og turvei opp på Odderøya vil sammen utgjøre en helhet i rekreasjonstilbudet i området. Arealet i Peisestua vil ha en mer «klassisk» utforming som kvartalslek, men må også tilpasse seg viktige kulturlandskapshensyn i området. Området nærmest sjøen vil tilby mer urbane kvaliteter. Arealene må planlegges samlet, slik at de til sammen gir et tilbud som er attraktivt for alle brukergrupper. Utearealer offentlig/privat Ved å endre innholdet i bebyggelsens 1. etasje fra næring til bolig, er det naturlig å endre deler av uteareal fra offentlig til privat. Dette korresponderer med kommunens ønske om å redusere antall m² offentlig drifta utearealer. Enkelte arealer må være offentlige for å sikre en god atkomst til, gjennom og på tvers av området, samt å sikre allmennhetens tilgang til sentrale målpunkt. I planen må følgende arealer reguleres offentlig: - strandpromenaden - areal ved enden av ny kanal/ opplevelsesøy. - ev. andre målpunkter av offentlig interesser, bl.a. «hvilesteder» langs strandpromenaden - sandlekeplasser med atkomster - atkomstvei - gang-/sykkelvei fra området som forbindes med gang- /sykkelvei bak Kilden. - enkelte tverrforbindelser mellom strandpromenaden og Odderøya. - areal som inngår i plan nr 980 Fordeling av offentlig og privat areal må gjøres på grunnlag av analyser av bevegelsesmønstre. Uteoppholdsareal Kommuneplanen og gjeldende reguleringsplan stiller krav om 25 m² uteareal pr boenhet. Forslagsstiller ønsker å vurdere om kanalen kan inngå i dette. Kanalen er en kvalitet i området, og hvordan den skal inngå i utearealet tas stilling til i løpet av prosessen. En arealoppstilling for tilgjengelige utearealer må utarbeides. TRAFIKK OG PARKERING Veisystem til Odderøya Forslagsstiller ønsker å speilvende veisystemet på Odderøya, ved å bevare kjøreatkomst til Odderøya fra Gravane (regulert til gang- /sykkelvei i museumsplanen), og endre regulert kjøreatkomst fra Silokaia til Flaten til gang-/sykkelforbindelse. Vedtatt løsning er i utgangspunktet god, og har hatt en solid prosess. Å skille kjøre- og gangtrafikk til øya gjør det mulig å opprettholde Odderøya som arrangementsarena, også for store Side 5 av 9
konsertarrangementer i framtida, med gangtrafikk i én trasé fra Gravane og trailere/ scenerigg mv. i en egen trasé fra Silokaia. I tillegg er det kanskje vel så viktig å ta bort bilkjøring på den trange og kronglete strekningen mellom Gravane og Flaten av hensyn til turgåere; på fine helgedager er det mange som går tur, og mange som kjører inn på øya for å parkere og gå tur. Gruppa kan ikke anbefale å endre veisystemet på Odderøya. Lokalveisystem Kulvertløsningen foreslås erstattet av vei i dagen. Endring fra kulvert til vei i dagen medfører endra støy- og luktforhold. Bevegelseslinjer i området for kjørende, gående, syklende og roende må vises på analysekart, som gir grunnlag for plassering av kjøreveier, gang-/sykkelveier, fortau, gangforbindelser til friområder på Odderøya mv. i planen. Trafikale behov ved Kilden/ Siloen Samarbeidsgruppa er enig i at trafikkareal mot Kilden og Siloen tas med i reguleringen for å gi området en helhetlig utforming. Det er viktig at området omformes fra Kildens bakgård, til en byplass som også er et velkomstområde for Kanalbyen. Det kan ikke reguleres trafikkareal helt inntil siloens østside, da det må gis rom for framtidig utvikling av siloen. Hc-parkering og bussoppstilling ved Kilden vurderes i planarbeidet. Utforming av arealene må gjøres i samarbeid med Kilden. Skolevei Adkomst til renseanlegget Parkeringsløsninger Skolevei til Tordenskjolds gate skole utføres som vist i gjeldende plan, og med rekkefølgekrav som i denne. For skolevei til Grim vil det bli stilt krav om planlegging og tiltak i Havnegata fram til Rådhusgata. Adkomsten til renseanlegget må opprettholdes. Det må avklares i planprosessen om flytting av atkomst er mulig. Hvorvidt (ev. hvor langt) adkomsten skal være offentlig vurderes også i prosessen. Parkering under hvert bygg/kvartal foreslås som hovedprinsipp, og størrelse på p-kjeller ønskes redusert i forhold til vedtatt plan. Samarbeidsgruppa ser dette forslaget som et godt grep, da vi ikke ønsker parkeringskjeller under offentlige utearealer. Må ha fokus på plassering av kjøreporter. Parkeringskrav stilles i tråd med gjeldende kommuneplan. Gjesteparkering må også legges inn, eksempelvis med 1 plass pr 10 boenheter. Vurderes i prosessen. Kommunaltekniske anlegg Det må utarbeides en overordna prinsippskisse for VA-løsning. Det må tas stilling til plassering av pumpestasjon, avfallshåndtering og returpunkt. I prosessen vurderes det om disse vises på illustrasjonsplan, og med krav i bestemmelsene, eller om de skal inngå i planen med egne formål. Drift av renseanlegget må ivaretas gjennom hele byggeprosessen. Side 6 av 9
GJENNOMFØRING Eiendomsforhold Utbyggingsavtale Rekkefølgekrav Private parkeringskjellere anbefales ikke under offentlige utearealer. Det må inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Det vil stilles rekkefølgekrav som er gjennomførbare mht. eierforhold; dvs innenfor planområdet, innenfor tilstøtende kommunalt eid areal, og gang-/sykkelvei og Havnegata innenfor havnas areal som vil inngå i detaljregulering for Lagmannsholmen. Ingeniørvesenet påpekte behov for rekkefølgekrav til oppgradering av rekkverk over eksisterende kjørebru. Rekkefølgekrav i gjeldende plan vurderes i arbeidet med planen. PLANTEKNISK Planmessig valgfrihet og fleksibilitet Prosess Plan Illustrasjoner Utredninger Kanalbyen har økt fleksibilitet som en målsetning i revisjon av plankart og bestemmelser. De viktigste hensyn i planen må sikres, så som høyder og utnyttelse, offentlig trafikkareal, offentlig grønnstruktur, plassering av forbindelser til offentlige arealer. Detaljnivået i planen blir en viktig diskusjon i planprosessen. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning, da planarbeidet er en endring av gjeldende reguleringsplan som allerede er konsekvensutredet. Foreslåtte endringer anses ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Gjeldende plan er utarbeidet etter gammel. Når planen skal endres, må formål justeres i tråd med ny lov som trådte i kraft i 2009. Snitt som viser forholdet til Odderøya. 3D illustrasjoner, både internt i bebyggelsen, sett fra sentrale punkt på Odderøya og fra sjøen/lagmannsholmen mv. Utredninger som er gjort i forbindelse med gjeldende reguleringsplan brukes videre, men må justeres dersom endringer i planen endrer innhold og konklusjon i vurderingene. Følgende tema må utredes som følge av endringen: - Klima i forhold til ny bebyggelsesstruktur. - Støy i forhold til nytt veisystem. - Lukt fra transport til renseanlegget som følge av at kulvert erstattes av vei i dagen. Designprogram Illustrasjonsplan/ utomhusplan Veinavn Det er krav om designveileder i gjeldende plan. Behov for og ev. innhold i et designprogram diskuteres og vurderes i prosessen. Illustrasjonsplan som kompletterer plankartet utarbeides. Denne må vise høydesetting av utearealer, plassering av fellesfunksjoner mv. I prosessen vurderes det om utomhusplan skal følge planen og forankres politisk, eller om den skal gis en egen behandling, Veinavn vil være Sjølystveien. Side 7 av 9
KONKLUSJON Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Punktene over vil være førende for det videre arbeidet med endringen av planen for Silokaia. Elin Aabel Bergland, 26.03.2014 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 8 av 9
OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanen Reguleringsplaner Annet planarbeid i området Formål: Sentrumsformål Silokaia, plan nr 1082: Ny reguleringsplan er en endring av denne reguleringsplanen. Teater- og konserthus for Sørlandet, plan nr 1030: Trafikkarealer i denne planen inngår i planområdet. For disse arealene vil ny reguleringsplan gjelde foran. Odderøya, felt 6, plan nr. 980: Friområde. Formål videreføres Området inngår i kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 2 Vestre havn som igangsettes våren 2014. Lagmannsholmen, detaljregulering skal igangsettes. Politiske vedtak Havnestrukturvedtaket, 10.04.2013 Rikspolitiske retningslinjer Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Om barn og planlegging T-2/08 T-1521 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Aktuelle lover Naturmangfoldloven ( 8-12), Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Plangebyr Fremdriftsavtale Komplett planmateriale skal være i henhold til Plan, bygg og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan-, bygg og oppmålingsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Kanalbyen AS, Gravane 4, 4610 Kristiansand Plan, bygg og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 9 av 9